최아란 변호사

집주인의 거짓 실거주 주장 후 고액 전세 재계약 손해배상 사건

임대인 C는 임차인 A에게 자신이 실제 거주할 것이라고 주장하며 임대차 계약 갱신을 거절하고 아파트에서 퇴거하게 했습니다. 그러나 C는 퇴거 후 약 10개월 만에 해당 아파트를 제3자 F에게 훨씬 높은 금액의 보증금과 월세로 임대했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 C의 행위가 주택임대차보호법 위반이라며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 전세 아파트 임차인이었으나 집주인의 실거주 주장에 따라 퇴거한 사람 - 피고 C: 아파트 임대인으로 실거주를 주장하며 기존 임차인의 갱신을 거절한 사람 - F: 피고 C로부터 아파트를 새로 임차한 제3자 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 C 소유의 아파트를 전세보증금 6억 8천만 원에 임차하고 있었습니다. 계약 만료 즈음인 2021년 10월 30일, 피고 C는 자신의 처를 통해 '우리가 집을 꼭 살아야되어서 계약기간 되면 비워주세요'라는 문자 메시지를 보내며 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 이에 원고 A는 2022년 2월 7일 이사했습니다. 그러나 피고 C는 2022년 12월경, 즉 원고 A가 퇴거하고 약 10개월 후, 이 사건 아파트를 제3자 F에게 임대차보증금 100,000,000원, 월 차임 2,700,000원에 임대했습니다. 이 사실을 알게 된 원고 A는 피고 C가 거짓으로 실거주를 주장하여 자신을 퇴거시켰다고 판단하고, 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대한 경우, 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지 여부 및 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. 특히 임대인이 실제 거주했는지 여부와 임차인의 계약갱신 의사가 있었는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 주위적 청구(주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상)를 받아들여, 피고 C는 원고 A에게 37,900,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고 소송비용을 부담하라고 판결했습니다. ### 결론 피고 C는 2021년 10월 30일 문자메시지를 통해 자신이 이 사건 아파트에 실거주하겠다는 사유로 원고 A의 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 그러나 그 후 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전인 2022년 12월경 제3자 F에게 해당 아파트를 임대했습니다. 법원은 피고 C가 실제로 아파트에 거주했다는 증거가 부족하며, 원고 A에게는 계약 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 C는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 원고 A가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 산정되었으며, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 37,900,008원이 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 **주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (계약갱신요구권의 예외 및 손해배상 책임)**​: 임대인이 임대차 목적 주택에 실제 거주하려는 사유(제1항 제8호)를 들어 임차인의 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서 피고는 자신이 실거주할 것이라며 원고의 갱신을 거절했지만, 실제 거주했음을 입증하지 못하고 제3자에게 임대했으므로 이 조항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (손해배상액의 산정 기준)**​: 위 제5항에 따른 손해배상액은 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 큰 금액으로 합니다. 첫째, 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액. 셋째, 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액. 이 판결에서는 두 번째 기준인 '환산월차임 차액의 2년분'이 가장 큰 금액(37,900,000원)으로 산정되었습니다. **증명책임 원칙**: 대법원 판례(2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조)에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다. 피고는 자신이 아파트에 실제로 거주했다고 주장했지만, 통원치료 시기, 배우자의 전입 미신고, 낮은 수도 사용량 등의 사정으로 인해 실제 거주했음을 입증하지 못했습니다. **계약갱신요구권 행사 여부 판단**: 임대인이 명시적으로 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 밝혔다면, 임차인이 명시적으로 계약갱신요구권을 행사하지 않았더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 손해배상책임의 요건이 충족될 수 있습니다. 법원은 피고의 문자메시지가 갱신 거절에 해당하고, 원고에게는 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 관련 대화 내용(문자메시지, 통화 녹취록 등)을 반드시 보관해야 합니다. 임차인이 계약 갱신 의사를 명시적으로 밝히지 않았더라도, 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 의사를 명확히 했다면 임차인의 계약 갱신 의사는 인정될 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 갱신 거절이 없었다면 임대되었을 기간이 끝나기 전에 해당 주택을 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 임대인의 실거주 여부는 전입신고 기록, 관리비 납부 내역, 수도 및 전기 사용량 등 객관적인 자료를 통해 확인할 수 있습니다. 특히 수도나 전기 사용량이 현저히 적은 경우 실거주 여부에 대한 의심을 받을 수 있습니다. 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의가 없다면, 주택임대차보호법이 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

실거주 갱신 거절 후 다른 세입자에게 임대하여 손해배상 책임이 인정된 사건

원고인 임차인 A는 피고들(임대인 부부 B와 C) 소유의 아파트에 대해 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 계약 만료 전 2년 갱신을 요구했습니다. 하지만 피고 B는 남편 C이 아파트에 실거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했고, 원고는 계약 종료 후 퇴거했습니다. 이후 피고들은 실거주를 하지 않고 약 4개월 만에 다른 세입자에게 아파트를 더 높은 보증금으로 임대했습니다. 이에 원고는 피고들이 거짓으로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구했고, 법원은 피고들에게 34,050,000원의 손해배상 책임을 인정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 기존 임대차 계약의 임차인 - 피고 B, C: 이 사건 아파트의 공동 소유주(각 1/2 지분)이자 임대인 부부 ### 분쟁 상황 원고는 2020년 2월 18일 피고들과 보증금 5억 4천만원, 임대차 기간 2020년 3월 17일부터 2022년 3월 16일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 2021년 10월 29일경 피고 B에게 계약 갱신 의사를 전달했지만, 피고 B는 남편 C이 아파트에 입주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했습니다. 원고는 2022년 3월 16일 계약 만료와 함께 2022년 3월 21일 아파트에서 퇴거했습니다. 하지만 피고들은 2022년 7월경 제3자와 보증금 7억 5천만원으로 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 피고들이 거짓된 실거주 사유로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C의 부산 발령이 불가피한 사유였다고 주장했으나, 법원은 2021년 11월 5일 발령 시점이 갱신 요구 직후였고, 그 이후에도 원고에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대한 점 등을 들어 '정당한 사유'를 인정하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지와 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 34,050,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 재판부는 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생한다고 보았습니다. 피고 측은 임대인 C의 갑작스러운 부산 발령으로 실거주가 불가능해졌다는 주장을 했으나, 재판부는 갱신 거절 당시 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 원고에게 이러한 사정 변경을 고지하지 않은 점, 실제 거주하지 않고 바로 제3자에게 임대한 점 등을 종합하여 피고들에게 '정당한 사유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 새로운 임대차 계약의 환산월차임과 기존 임대차 계약의 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 금액을 손해배상액으로 산정하여 원고의 청구를 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 조항과 밀접하게 관련되어 있습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제1항**은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 다만, 제1항 제8호에서 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정하고 있습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제5항**은 임대인이 제1항 제8호의 사유(실제 거주)로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 명시합니다. 여기서 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던, 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미합니다. 이 판례에서는 임대인 C의 부산 발령이 불가피한 사유가 아니라고 판단했는데, 그 이유는 갱신 요구 시점에 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 임차인에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대했기 때문입니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제6항**은 제5항에 따른 손해배상액은 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 한다고 규정하고 있습니다. 1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 이 사건에서는 원고가 제2호에 따른 금액을 청구했고, 재판부는 이를 인용하여 '새로운 임대차 계약 보증금 7억 5천만원에 대한 환산월차임(연 4.25% 적용) 2,656,250원'과 '기존 임대차 계약 보증금 5억 4천만원에 대한 환산월차임(연 2.75% 적용) 1,237,500원'의 차액인 1,418,750원의 2년분(24개월)에 해당하는 34,050,000원을 손해배상액으로 인정했습니다. ### 참고 사항 임차인은 계약 갱신을 요구할 때 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 계약 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간(대개 2년)이 끝나기 전에 해당 주택에 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사유여야 하며, 단순히 임대인의 개인 사정 변경만으로는 인정되기 어려울 수 있습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법에 규정된 세 가지 방식 중 가장 큰 금액으로 산정되며, 이 사례에서는 '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분'이 적용되어 34,050,000원이 인정되었습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장하며 갱신을 거절했을 때, 임대인의 주민등록 전입 여부, 실제 거주 사실 등을 추후 확인하여 손해배상을 청구할 근거를 마련할 수 있습니다.

계약갱신 거절 후 임대인 사망 시 상속인들의 손해배상 책임 판결

임차인이 계약 갱신을 요구했으나 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 해당 주택을 제3자에게 임대하였고 임대인이 소송 중 사망하자 상속인들이 소송을 수계한 사건입니다. 법원은 임대인의 손해배상 책임을 인정하면서도, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담하는 것이 아니라 각자의 법정 상속분에 따라 채무를 분할하여 부담한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 임대인 B로부터 주택 임대차 계약 갱신을 거절당하고 손해배상을 청구한 임차인입니다. - 피고 H, I, J, K, L, M: 이 사건 임대인이었던 망 B의 상속인들입니다. 임대인 B의 사망으로 인해 소송을 수계하였습니다. 피고 H은 망 B의 자녀인 망 N의 배우자이고, 피고 I와 J는 망 N의 자녀들입니다. 피고 K, L, M은 망 B의 자녀들입니다. ### 분쟁 상황 임차인 A는 임대인 B에게 주택 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 임대인 B는 본인 또는 직계 존비속의 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했습니다. 임대인 B는 임차인의 계약 갱신을 거절한 후, 실제로는 해당 주택에 거주하지 않고 제3자인 E에게 다시 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B의 주택임대차보호법 위반을 이유로 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송이 진행되던 중 임대인 B가 2024년 6월 30일 사망하였고, 그의 상속인들인 피고 H, I, J, K, L, M이 소송을 수계하게 되었습니다. 피고들은 원고가 명시적으로 계약 갱신 요구권을 행사한 사실이 없으며, 설령 손해배상 책임이 인정되더라도 망 B에게는 정당한 사유가 있었다고 주장하며 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 주택임대차보호법상 임대인의 계약갱신 거절 후 실거주 의무 불이행으로 인한 손해배상 책임이 발생하는지 여부와, 임대인이 소송 진행 중 사망했을 때 그 상속인들이 손해배상 채무를 공동으로 부담하는지 아니면 법정 상속분에 따라 분할하여 부담하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 사망한 상속인의 배우자와 자녀들에게 대습상속이 이루어지는 경우, 상속분에 따른 채무 분할의 구체적인 비율이 문제가 되었습니다. ### 법원의 판단 원고 A의 주위적 청구, 즉 피고들이 망인의 임대인 지위 자체를 승계하여 전체 손해배상금 27,049,992원을 공동으로 지급해야 한다는 주장은 기각되었습니다. 대신 원고 A의 예비적 청구가 받아들여져, 피고들은 각자의 법정 상속분에 따라 아래와 같이 손해배상금 및 이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 1) 피고 H은 2,898,213원, 2) 피고 I, J은 각 1,932,142원, 3) 피고 K, L, M은 각 6,762,498원 각 돈에 대하여 2022년 12월 24일부터 2025년 4월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 총비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했으나 실제로는 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 임대인이 사망한 경우, 해당 손해배상 채무는 상속인들에게 법정 상속분에 따라 분할되어 승계되며, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무에 대해 불가분 책임을 지는 것은 아닙니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임대인의 계약갱신 요구 거절 후 실거주 의무 불이행에 따른 손해배상 책임과 관련하여 **주택임대차보호법 제6조의3 제5항**이 주로 적용되었습니다. 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임대인에게 손해배상 책임을 지우는 규정입니다. 법원은 망 B가 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 제3자에게 임대한 사실이 인정되므로 이 조항에 따른 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다. 또한, 임대인의 사망으로 인한 채무 승계와 관련하여 **민법상 상속 및 채무의 분할 승계 원칙**이 적용되었습니다. 금전 채무와 같이 성질상 분할이 가능한 채무는 상속 개시와 동시에 각 공동상속인의 법정 상속분에 따라 당연히 분할되어 귀속되는 것이 원칙입니다. 따라서 법원은 망 B의 손해배상 채무가 상속인들에게 각자의 상속분(H 3/28, I 2/28, J 2/28, K 7/28, L 7/28, M 7/28)에 따라 분할되어 승계된다고 보았으며, 상속인들이 망인의 임대인 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담한다는 원고의 주위적 청구는 받아들이지 않았습니다. 이는 임대차 관계가 종료되고 손해배상 채무가 발생한 후에야 상속이 이루어졌기 때문입니다. 지연손해금의 경우, **소송촉진 등에 관한 특례법**에 따라 통상적으로 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 이율이 적용되지만, 항소심에서 피고들에 대한 소송수계 및 채무 범위가 추가로 다투어진 점을 고려하여 판결 선고일까지는 민법상 이율인 연 5%를 적용하는 것이 피고들이 항쟁함이 타당하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 꼼꼼히 확인하고 관련 증거(전입세대 열람 내역, 등기부등본 등)를 확보해두는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 실거주 의무를 지키지 않고 제3자에게 임대한 사실이 드러나면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 주로 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해(예: 인상된 임대료 차액 등)를 기준으로 산정됩니다. 소송 진행 중 임대인이 사망하더라도 소송은 그대로 종료되지 않고 임대인의 상속인들에게 승계됩니다. 이 경우, 금전 채무와 같이 분할 가능한 채무는 각 상속인의 법정 상속분에 따라 책임이 분할되므로, 상속인별로 청구 금액을 특정하여 예비적 청구로 제기하는 것이 유리할 수 있습니다. 상속인이 여러 명인 경우 대습상속 등 복잡한 상속 관계에 따라 상속분 비율이 달라질 수 있으므로, 정확한 상속 관계와 비율을 파악하는 것이 중요합니다.

집주인의 거짓 실거주 주장 후 고액 전세 재계약 손해배상 사건

임대인 C는 임차인 A에게 자신이 실제 거주할 것이라고 주장하며 임대차 계약 갱신을 거절하고 아파트에서 퇴거하게 했습니다. 그러나 C는 퇴거 후 약 10개월 만에 해당 아파트를 제3자 F에게 훨씬 높은 금액의 보증금과 월세로 임대했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 C의 행위가 주택임대차보호법 위반이라며 손해배상 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 전세 아파트 임차인이었으나 집주인의 실거주 주장에 따라 퇴거한 사람 - 피고 C: 아파트 임대인으로 실거주를 주장하며 기존 임차인의 갱신을 거절한 사람 - F: 피고 C로부터 아파트를 새로 임차한 제3자 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 C 소유의 아파트를 전세보증금 6억 8천만 원에 임차하고 있었습니다. 계약 만료 즈음인 2021년 10월 30일, 피고 C는 자신의 처를 통해 '우리가 집을 꼭 살아야되어서 계약기간 되면 비워주세요'라는 문자 메시지를 보내며 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 이에 원고 A는 2022년 2월 7일 이사했습니다. 그러나 피고 C는 2022년 12월경, 즉 원고 A가 퇴거하고 약 10개월 후, 이 사건 아파트를 제3자 F에게 임대차보증금 100,000,000원, 월 차임 2,700,000원에 임대했습니다. 이 사실을 알게 된 원고 A는 피고 C가 거짓으로 실거주를 주장하여 자신을 퇴거시켰다고 판단하고, 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대한 경우, 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지 여부 및 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. 특히 임대인이 실제 거주했는지 여부와 임차인의 계약갱신 의사가 있었는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 주위적 청구(주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상)를 받아들여, 피고 C는 원고 A에게 37,900,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고 소송비용을 부담하라고 판결했습니다. ### 결론 피고 C는 2021년 10월 30일 문자메시지를 통해 자신이 이 사건 아파트에 실거주하겠다는 사유로 원고 A의 임대차 계약 갱신을 거절했습니다. 그러나 그 후 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전인 2022년 12월경 제3자 F에게 해당 아파트를 임대했습니다. 법원은 피고 C가 실제로 아파트에 거주했다는 증거가 부족하며, 원고 A에게는 계약 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 C는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 원고 A가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 산정되었으며, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 37,900,008원이 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 **주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (계약갱신요구권의 예외 및 손해배상 책임)**​: 임대인이 임대차 목적 주택에 실제 거주하려는 사유(제1항 제8호)를 들어 임차인의 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서 피고는 자신이 실거주할 것이라며 원고의 갱신을 거절했지만, 실제 거주했음을 입증하지 못하고 제3자에게 임대했으므로 이 조항에 따라 손해배상 책임이 인정되었습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (손해배상액의 산정 기준)**​: 위 제5항에 따른 손해배상액은 합의가 없는 한, 다음 세 가지 금액 중 큰 금액으로 합니다. 첫째, 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액. 셋째, 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액. 이 판결에서는 두 번째 기준인 '환산월차임 차액의 2년분'이 가장 큰 금액(37,900,000원)으로 산정되었습니다. **증명책임 원칙**: 대법원 판례(2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조)에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다. 피고는 자신이 아파트에 실제로 거주했다고 주장했지만, 통원치료 시기, 배우자의 전입 미신고, 낮은 수도 사용량 등의 사정으로 인해 실제 거주했음을 입증하지 못했습니다. **계약갱신요구권 행사 여부 판단**: 임대인이 명시적으로 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 밝혔다면, 임차인이 명시적으로 계약갱신요구권을 행사하지 않았더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 손해배상책임의 요건이 충족될 수 있습니다. 법원은 피고의 문자메시지가 갱신 거절에 해당하고, 원고에게는 갱신 의사가 있었다고 판단했습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 관련 대화 내용(문자메시지, 통화 녹취록 등)을 반드시 보관해야 합니다. 임차인이 계약 갱신 의사를 명시적으로 밝히지 않았더라도, 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 의사를 명확히 했다면 임차인의 계약 갱신 의사는 인정될 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 갱신 거절이 없었다면 임대되었을 기간이 끝나기 전에 해당 주택을 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 임대인의 실거주 여부는 전입신고 기록, 관리비 납부 내역, 수도 및 전기 사용량 등 객관적인 자료를 통해 확인할 수 있습니다. 특히 수도나 전기 사용량이 현저히 적은 경우 실거주 여부에 대한 의심을 받을 수 있습니다. 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의가 없다면, 주택임대차보호법이 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

실거주 갱신 거절 후 다른 세입자에게 임대하여 손해배상 책임이 인정된 사건

원고인 임차인 A는 피고들(임대인 부부 B와 C) 소유의 아파트에 대해 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 계약 만료 전 2년 갱신을 요구했습니다. 하지만 피고 B는 남편 C이 아파트에 실거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했고, 원고는 계약 종료 후 퇴거했습니다. 이후 피고들은 실거주를 하지 않고 약 4개월 만에 다른 세입자에게 아파트를 더 높은 보증금으로 임대했습니다. 이에 원고는 피고들이 거짓으로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구했고, 법원은 피고들에게 34,050,000원의 손해배상 책임을 인정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 기존 임대차 계약의 임차인 - 피고 B, C: 이 사건 아파트의 공동 소유주(각 1/2 지분)이자 임대인 부부 ### 분쟁 상황 원고는 2020년 2월 18일 피고들과 보증금 5억 4천만원, 임대차 기간 2020년 3월 17일부터 2022년 3월 16일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 2021년 10월 29일경 피고 B에게 계약 갱신 의사를 전달했지만, 피고 B는 남편 C이 아파트에 입주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했습니다. 원고는 2022년 3월 16일 계약 만료와 함께 2022년 3월 21일 아파트에서 퇴거했습니다. 하지만 피고들은 2022년 7월경 제3자와 보증금 7억 5천만원으로 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 피고들이 거짓된 실거주 사유로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C의 부산 발령이 불가피한 사유였다고 주장했으나, 법원은 2021년 11월 5일 발령 시점이 갱신 요구 직후였고, 그 이후에도 원고에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대한 점 등을 들어 '정당한 사유'를 인정하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지와 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 34,050,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 재판부는 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생한다고 보았습니다. 피고 측은 임대인 C의 갑작스러운 부산 발령으로 실거주가 불가능해졌다는 주장을 했으나, 재판부는 갱신 거절 당시 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 원고에게 이러한 사정 변경을 고지하지 않은 점, 실제 거주하지 않고 바로 제3자에게 임대한 점 등을 종합하여 피고들에게 '정당한 사유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 새로운 임대차 계약의 환산월차임과 기존 임대차 계약의 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 금액을 손해배상액으로 산정하여 원고의 청구를 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 조항과 밀접하게 관련되어 있습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제1항**은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 다만, 제1항 제8호에서 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정하고 있습니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제5항**은 임대인이 제1항 제8호의 사유(실제 거주)로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 명시합니다. 여기서 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던, 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미합니다. 이 판례에서는 임대인 C의 부산 발령이 불가피한 사유가 아니라고 판단했는데, 그 이유는 갱신 요구 시점에 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 임차인에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대했기 때문입니다. **주택임대차보호법 제6조의3 제6항**은 제5항에 따른 손해배상액은 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 한다고 규정하고 있습니다. 1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 이 사건에서는 원고가 제2호에 따른 금액을 청구했고, 재판부는 이를 인용하여 '새로운 임대차 계약 보증금 7억 5천만원에 대한 환산월차임(연 4.25% 적용) 2,656,250원'과 '기존 임대차 계약 보증금 5억 4천만원에 대한 환산월차임(연 2.75% 적용) 1,237,500원'의 차액인 1,418,750원의 2년분(24개월)에 해당하는 34,050,000원을 손해배상액으로 인정했습니다. ### 참고 사항 임차인은 계약 갱신을 요구할 때 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 계약 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간(대개 2년)이 끝나기 전에 해당 주택에 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사유여야 하며, 단순히 임대인의 개인 사정 변경만으로는 인정되기 어려울 수 있습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법에 규정된 세 가지 방식 중 가장 큰 금액으로 산정되며, 이 사례에서는 '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분'이 적용되어 34,050,000원이 인정되었습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장하며 갱신을 거절했을 때, 임대인의 주민등록 전입 여부, 실제 거주 사실 등을 추후 확인하여 손해배상을 청구할 근거를 마련할 수 있습니다.

계약갱신 거절 후 임대인 사망 시 상속인들의 손해배상 책임 판결

임차인이 계약 갱신을 요구했으나 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 해당 주택을 제3자에게 임대하였고 임대인이 소송 중 사망하자 상속인들이 소송을 수계한 사건입니다. 법원은 임대인의 손해배상 책임을 인정하면서도, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담하는 것이 아니라 각자의 법정 상속분에 따라 채무를 분할하여 부담한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 임대인 B로부터 주택 임대차 계약 갱신을 거절당하고 손해배상을 청구한 임차인입니다. - 피고 H, I, J, K, L, M: 이 사건 임대인이었던 망 B의 상속인들입니다. 임대인 B의 사망으로 인해 소송을 수계하였습니다. 피고 H은 망 B의 자녀인 망 N의 배우자이고, 피고 I와 J는 망 N의 자녀들입니다. 피고 K, L, M은 망 B의 자녀들입니다. ### 분쟁 상황 임차인 A는 임대인 B에게 주택 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 임대인 B는 본인 또는 직계 존비속의 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했습니다. 임대인 B는 임차인의 계약 갱신을 거절한 후, 실제로는 해당 주택에 거주하지 않고 제3자인 E에게 다시 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B의 주택임대차보호법 위반을 이유로 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송이 진행되던 중 임대인 B가 2024년 6월 30일 사망하였고, 그의 상속인들인 피고 H, I, J, K, L, M이 소송을 수계하게 되었습니다. 피고들은 원고가 명시적으로 계약 갱신 요구권을 행사한 사실이 없으며, 설령 손해배상 책임이 인정되더라도 망 B에게는 정당한 사유가 있었다고 주장하며 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 주택임대차보호법상 임대인의 계약갱신 거절 후 실거주 의무 불이행으로 인한 손해배상 책임이 발생하는지 여부와, 임대인이 소송 진행 중 사망했을 때 그 상속인들이 손해배상 채무를 공동으로 부담하는지 아니면 법정 상속분에 따라 분할하여 부담하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 사망한 상속인의 배우자와 자녀들에게 대습상속이 이루어지는 경우, 상속분에 따른 채무 분할의 구체적인 비율이 문제가 되었습니다. ### 법원의 판단 원고 A의 주위적 청구, 즉 피고들이 망인의 임대인 지위 자체를 승계하여 전체 손해배상금 27,049,992원을 공동으로 지급해야 한다는 주장은 기각되었습니다. 대신 원고 A의 예비적 청구가 받아들여져, 피고들은 각자의 법정 상속분에 따라 아래와 같이 손해배상금 및 이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 1) 피고 H은 2,898,213원, 2) 피고 I, J은 각 1,932,142원, 3) 피고 K, L, M은 각 6,762,498원 각 돈에 대하여 2022년 12월 24일부터 2025년 4월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 총비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했으나 실제로는 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 임대인이 사망한 경우, 해당 손해배상 채무는 상속인들에게 법정 상속분에 따라 분할되어 승계되며, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무에 대해 불가분 책임을 지는 것은 아닙니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임대인의 계약갱신 요구 거절 후 실거주 의무 불이행에 따른 손해배상 책임과 관련하여 **주택임대차보호법 제6조의3 제5항**이 주로 적용되었습니다. 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임대인에게 손해배상 책임을 지우는 규정입니다. 법원은 망 B가 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 제3자에게 임대한 사실이 인정되므로 이 조항에 따른 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다. 또한, 임대인의 사망으로 인한 채무 승계와 관련하여 **민법상 상속 및 채무의 분할 승계 원칙**이 적용되었습니다. 금전 채무와 같이 성질상 분할이 가능한 채무는 상속 개시와 동시에 각 공동상속인의 법정 상속분에 따라 당연히 분할되어 귀속되는 것이 원칙입니다. 따라서 법원은 망 B의 손해배상 채무가 상속인들에게 각자의 상속분(H 3/28, I 2/28, J 2/28, K 7/28, L 7/28, M 7/28)에 따라 분할되어 승계된다고 보았으며, 상속인들이 망인의 임대인 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담한다는 원고의 주위적 청구는 받아들이지 않았습니다. 이는 임대차 관계가 종료되고 손해배상 채무가 발생한 후에야 상속이 이루어졌기 때문입니다. 지연손해금의 경우, **소송촉진 등에 관한 특례법**에 따라 통상적으로 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 이율이 적용되지만, 항소심에서 피고들에 대한 소송수계 및 채무 범위가 추가로 다투어진 점을 고려하여 판결 선고일까지는 민법상 이율인 연 5%를 적용하는 것이 피고들이 항쟁함이 타당하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 꼼꼼히 확인하고 관련 증거(전입세대 열람 내역, 등기부등본 등)를 확보해두는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 실거주 의무를 지키지 않고 제3자에게 임대한 사실이 드러나면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 주로 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해(예: 인상된 임대료 차액 등)를 기준으로 산정됩니다. 소송 진행 중 임대인이 사망하더라도 소송은 그대로 종료되지 않고 임대인의 상속인들에게 승계됩니다. 이 경우, 금전 채무와 같이 분할 가능한 채무는 각 상속인의 법정 상속분에 따라 책임이 분할되므로, 상속인별로 청구 금액을 특정하여 예비적 청구로 제기하는 것이 유리할 수 있습니다. 상속인이 여러 명인 경우 대습상속 등 복잡한 상속 관계에 따라 상속분 비율이 달라질 수 있으므로, 정확한 상속 관계와 비율을 파악하는 것이 중요합니다.