성승명 변호사

건설 지연으로 인한 아파트 분양계약 해제 다툼 판결

수분양자들이 아파트 건설 지연을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금과 위약금 반환을 요구했으나, 법원은 약정 해제권의 발생 시기가 도래하지 않았고 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 오히려 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 적법하다고 보아, 수분양자들의 청구를 모두 기각하고 계약금은 위약금으로 신탁회사에 귀속된다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (H, I, J): 이 사건 건물 공동주택의 구분호실에 관하여 피고와 분양계약을 체결한 수분양자들 - 피고 (K 주식회사): 이 사건 사업 시행사인 L 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 원고들과 분양계약을 체결한 주체 - 제1심 공동피고 L 주식회사: 광주 서구 O 외 1필지에 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 사업의 시행사 ### 분쟁 상황 시행사 L 주식회사는 광주 서구에 공동주택 신축 사업을 진행하며 피고 K 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결했습니다. 원고들은 피고와 공동주택 분양계약을 체결하고 계약금을 지급했는데, 계약에는 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연될 경우' 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. L는 2022년 4월에 착공신고를 한 후 6월에 다시 신고하여 준공예정일이 2024년 11월 20일로 변경되었습니다 (원래 입주예정일은 2024년 2월경). 원고들은 입주예정일로부터 3개월이 도과한 2024년 5월경까지 입주가 불가능할 것이 명백하다고 판단하여, 입주예정일 전에 소송을 제기하며 2022년 12월 5일 소장 부본 송달로 약정해제권을 행사한다고 주장했습니다. 원고들은 또한 계약에 따른 중도금을 납부하지 않았습니다. 이에 피고는 2023년 7월 6일 원고들의 중도금 미납 및 이행 거절을 이유로 분양계약을 해제한다는 준비서면을 제출했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 분양계약의 약정 해제권 행사 시기가 도래했는지, 공사 지연이 계약의 이행불능에 해당하는지, 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 유효한지, 그리고 수분양자들이 중도금 납부 거절에 대한 불안의 항변권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 주장한 약정 해제권은 입주예정일로부터 실제로 3개월을 초과하여 입주지연이 발생해야 하므로, 그 시기가 도래하기 전에 이루어진 원고들의 해제권 행사는 부적법하다고 판단했습니다. 또한 공사 지연만으로는 피고의 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 이르렀다고 볼 수 없다고 보았습니다. 반면, 원고들이 중도금 지급의무를 이행하지 않고 이행을 거절하는 의사를 표시했으므로, 피고가 이를 이유로 계약을 해제한 것은 적법하다고 인정했습니다. 원고들의 불안의 항변권 주장 역시, 공사 지연이 상대방의 의무 이행이 '현저히 곤란'하다고 볼 정도는 아니라고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 위약금을 지급할 의무가 없으며, 원고들이 지급한 계약금은 위약금으로서 피고에게 귀속된다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제153조 제1항에 따르면 이행기의 정함은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되고, 민법 제388조는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 하거나 담보제공의 의무를 이행하지 않을 때 비로소 기한의 이익을 상실한다고 규정합니다. 이에 따라 단순히 이행기 내에 채무 이행이 불가능할 것이 명백하다는 사정만으로는 이행기가 도래하기 전에 채무자가 이행을 지체했다고 보기 어렵습니다. 계약 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 약정한 내용에 따라 결정되며 (대법원 2013다5206 등 판결), 특히 처분문서의 해석은 문언 내용, 약정 동기, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 판례에서 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우'는 실제 3개월 초과 지연이 발생해야 약정해제권이 발생한다고 엄격하게 해석되었습니다. 채무의 이행불능은 단순히 물리적 불능이 아니라 사회생활의 경험칙이나 거래 관념상 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 의미하며 (대법원 94다42020 판결), 이행불능으로 인한 법정해제권은 이행불능이 생긴 때 발생합니다. 민법 제536조 제2항의 '선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때' 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 불안의 항변권은 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산 상태 악화 등 이행을 받을 수 없는 사정 변경이 생기고 이로 인해 선이행의무 이행이 공평과 신의칙에 반하는 경우에 인정됩니다 (대법원 2023다269139 판결). 본 판례는 공사 지연으로 인한 준공예정일 연장만으로는 상대방의 이행이 현저히 곤란하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양계약 해제를 고려할 때, 계약서에 명시된 해제 조건과 발생 시기를 정확히 파악해야 합니다. 단순히 입주 지연이 예상된다는 이유만으로는 약정 해제권이 발생하지 않을 수 있으며, 계약서 문언에 따라 실제 지연이 발생해야만 해제권을 행사할 수 있습니다. 중도금 등 선이행 의무가 있는 경우, 상대방의 이행이 불확실하다는 이유만으로 무조건적인 이행 거절은 어렵습니다. '불안의 항변권'은 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등으로 이행 곤란이 명백하고 현저할 때만 인정되므로, 공사 지연이 예상되는 정도만으로는 정당한 이행 거절 사유가 되기 어려울 수 있습니다. 계약상 의무(예: 중도금 납부)를 이행하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장하다가, 오히려 상대방이 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 경우, 이미 지급한 계약금은 위약금으로 처리되어 반환받지 못할 위험이 있습니다. 분쟁 발생 시 계약서의 각 조항, 특히 해제 조건, 이행 지체 및 불능 조항, 위약금 조항 등을 면밀히 검토하고 법적 효력 발생 시점을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

건설 지연으로 인한 아파트 분양계약 해제 다툼 판결

수분양자들이 아파트 건설 지연을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금과 위약금 반환을 요구했으나, 법원은 약정 해제권의 발생 시기가 도래하지 않았고 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 오히려 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 적법하다고 보아, 수분양자들의 청구를 모두 기각하고 계약금은 위약금으로 신탁회사에 귀속된다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (H, I, J): 이 사건 건물 공동주택의 구분호실에 관하여 피고와 분양계약을 체결한 수분양자들 - 피고 (K 주식회사): 이 사건 사업 시행사인 L 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 원고들과 분양계약을 체결한 주체 - 제1심 공동피고 L 주식회사: 광주 서구 O 외 1필지에 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 사업의 시행사 ### 분쟁 상황 시행사 L 주식회사는 광주 서구에 공동주택 신축 사업을 진행하며 피고 K 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결했습니다. 원고들은 피고와 공동주택 분양계약을 체결하고 계약금을 지급했는데, 계약에는 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연될 경우' 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. L는 2022년 4월에 착공신고를 한 후 6월에 다시 신고하여 준공예정일이 2024년 11월 20일로 변경되었습니다 (원래 입주예정일은 2024년 2월경). 원고들은 입주예정일로부터 3개월이 도과한 2024년 5월경까지 입주가 불가능할 것이 명백하다고 판단하여, 입주예정일 전에 소송을 제기하며 2022년 12월 5일 소장 부본 송달로 약정해제권을 행사한다고 주장했습니다. 원고들은 또한 계약에 따른 중도금을 납부하지 않았습니다. 이에 피고는 2023년 7월 6일 원고들의 중도금 미납 및 이행 거절을 이유로 분양계약을 해제한다는 준비서면을 제출했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 분양계약의 약정 해제권 행사 시기가 도래했는지, 공사 지연이 계약의 이행불능에 해당하는지, 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 유효한지, 그리고 수분양자들이 중도금 납부 거절에 대한 불안의 항변권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 주장한 약정 해제권은 입주예정일로부터 실제로 3개월을 초과하여 입주지연이 발생해야 하므로, 그 시기가 도래하기 전에 이루어진 원고들의 해제권 행사는 부적법하다고 판단했습니다. 또한 공사 지연만으로는 피고의 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 이르렀다고 볼 수 없다고 보았습니다. 반면, 원고들이 중도금 지급의무를 이행하지 않고 이행을 거절하는 의사를 표시했으므로, 피고가 이를 이유로 계약을 해제한 것은 적법하다고 인정했습니다. 원고들의 불안의 항변권 주장 역시, 공사 지연이 상대방의 의무 이행이 '현저히 곤란'하다고 볼 정도는 아니라고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 위약금을 지급할 의무가 없으며, 원고들이 지급한 계약금은 위약금으로서 피고에게 귀속된다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제153조 제1항에 따르면 이행기의 정함은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되고, 민법 제388조는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 하거나 담보제공의 의무를 이행하지 않을 때 비로소 기한의 이익을 상실한다고 규정합니다. 이에 따라 단순히 이행기 내에 채무 이행이 불가능할 것이 명백하다는 사정만으로는 이행기가 도래하기 전에 채무자가 이행을 지체했다고 보기 어렵습니다. 계약 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 약정한 내용에 따라 결정되며 (대법원 2013다5206 등 판결), 특히 처분문서의 해석은 문언 내용, 약정 동기, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 판례에서 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우'는 실제 3개월 초과 지연이 발생해야 약정해제권이 발생한다고 엄격하게 해석되었습니다. 채무의 이행불능은 단순히 물리적 불능이 아니라 사회생활의 경험칙이나 거래 관념상 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 의미하며 (대법원 94다42020 판결), 이행불능으로 인한 법정해제권은 이행불능이 생긴 때 발생합니다. 민법 제536조 제2항의 '선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때' 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 불안의 항변권은 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산 상태 악화 등 이행을 받을 수 없는 사정 변경이 생기고 이로 인해 선이행의무 이행이 공평과 신의칙에 반하는 경우에 인정됩니다 (대법원 2023다269139 판결). 본 판례는 공사 지연으로 인한 준공예정일 연장만으로는 상대방의 이행이 현저히 곤란하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양계약 해제를 고려할 때, 계약서에 명시된 해제 조건과 발생 시기를 정확히 파악해야 합니다. 단순히 입주 지연이 예상된다는 이유만으로는 약정 해제권이 발생하지 않을 수 있으며, 계약서 문언에 따라 실제 지연이 발생해야만 해제권을 행사할 수 있습니다. 중도금 등 선이행 의무가 있는 경우, 상대방의 이행이 불확실하다는 이유만으로 무조건적인 이행 거절은 어렵습니다. '불안의 항변권'은 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등으로 이행 곤란이 명백하고 현저할 때만 인정되므로, 공사 지연이 예상되는 정도만으로는 정당한 이행 거절 사유가 되기 어려울 수 있습니다. 계약상 의무(예: 중도금 납부)를 이행하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장하다가, 오히려 상대방이 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 경우, 이미 지급한 계약금은 위약금으로 처리되어 반환받지 못할 위험이 있습니다. 분쟁 발생 시 계약서의 각 조항, 특히 해제 조건, 이행 지체 및 불능 조항, 위약금 조항 등을 면밀히 검토하고 법적 효력 발생 시점을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

건설 하도급 공사대금 및 하자보수 손해배상 분쟁 판결

이 사건은 원사업자인 A 주식회사(원고)가 하수급업자인 B 주식회사(피고)에게 공사 지체로 인한 지체상금, 하자보수 손해배상금, 폐기물처리비용, 부당이득 반환 등을 청구한 본소와, 피고가 원고에게 부당한 하도급대금 감액에 따른 손해배상금 및 추가 공사대금 지급을 청구한 반소에 대한 항소심 판결입니다. 제1심에서는 원고의 본소 청구 중 일부(하자보수 손해배상금)만 인용하고, 피고의 반소 청구 중 일부(하도급법상 손해배상금 및 추가 공사대금)를 인용했습니다. 항소심 법원은 제1심 판결을 변경하여 원고의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고의 반소 청구를 일부 인용하여 원고가 피고에게 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 가지급물 반환 신청은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 아파트 건설 사업의 원사업자(원고, 반소피고). 하수급업자인 B 주식회사에 대한 공사 지체상금 및 하자보수 손해배상 등을 청구했으며, 제1심 판결에 불복하여 항소했습니다. - B 주식회사: A 주식회사로부터 공사를 하도급받은 하수급업자(피고, 반소원고). 원사업자인 A 주식회사의 부당한 하도급대금 감액 및 추가 공사대금 지급을 청구했으며, 제1심 판결에 불복하여 부대항소했습니다. ### 분쟁 상황 원사업자인 A 주식회사는 아파트 건설 공사를 진행하며 B 주식회사에 미장 및 타일 공종을 하도급했습니다. 이 과정에서 A 주식회사는 B 주식회사의 최초 견적 금액 2,929,000,000원에서 529,000,000원을 감액한 2,400,000,000원으로 하도급 계약을 체결했습니다. A 주식회사는 이 감액이 피고가 견적서에 특정 공종(파벽돌 붙이기 등)을 누락했기 때문이라고 주장했으나, 법원은 이를 부당한 감액으로 판단했습니다. 또한, 공사 진행 중 A 주식회사의 지시로 B 주식회사가 계약 범위 외의 공사를 수행했는지 여부와 그에 대한 추가 공사대금 지급 여부가 쟁점이 되었습니다. 한편, A 주식회사는 B 주식회사의 공사에서 발생한 하자 및 미시공 부분에 대한 손해배상을 주장했습니다. 이처럼 공사대금 감액의 정당성, 추가 공사 범위 및 대금, 하자 책임 범위 등을 두고 양측 간에 치열한 법적 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고(B 주식회사)가 시공한 부분에 하자가 존재하는지 여부 및 그에 따른 원고(A 주식회사)의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구가 타당한지 여부. 둘째, 원고가 피고의 하도급대금을 부당하게 감액했는지 여부 및 그에 따른 하도급법상 손해배상 책임의 성립 여부와 범위. 셋째, 피고가 수행했다고 주장하는 추가 공사가 인정되는지 여부 및 그 추가 공사대금의 산정 방법과 범위. 넷째, 추가 공사 부분에 발생한 하자에 대한 책임 소재 및 그 하자보수비 공제 여부. 마지막으로, 피고가 계약상 시공 의무가 있음에도 시공하지 않은 부분(미시공)에 대한 공사대금 공제 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 다음과 같이 변경했습니다. 첫째, 원고(A 주식회사)의 본소 청구(지체상금, 하자보수 손해배상, 폐기물처리비용, 부당이득 반환)를 모두 기각했습니다. 둘째, 피고(B 주식회사)의 반소 청구 중 하도급법 위반에 따른 손해배상금 637,638,844원과 추가 공사대금 758,140,519원을 인용하여, 원고는 피고에게 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금(손해배상금 중 529,000,000원에 대하여는 2019. 3. 21.부터 2023. 9. 1.까지 연 5%, 108,638,844원에 대하여는 2019. 3. 21.부터 2025. 8. 20.까지 연 5%, 각 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12% 적용, 추가 공사대금 758,140,519원에 대하여는 2018. 1. 30.부터 다 갚는 날까지 연 15.5% 적용)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 셋째, 원고의 가지급물 반환 신청은 기각되었습니다. 소송 총비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 70%, 피고가 30% 부담하고, 가지급물 반환 신청 비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 원고(A 주식회사)가 제기한 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(B 주식회사)가 제기한 반소 청구 중 일부를 인용함으로써, 원고가 피고에게 하도급법 위반에 따른 손해배상금과 추가 공사대금 명목으로 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판단했습니다. 이는 원사업자가 하도급 대금을 부당하게 감액하거나 추가 공사대금을 지급하지 않는 행위에 대한 책임을 물은 것으로, 하수급업자에게 유리한 결과로 마무리되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법) 제4조 제2항(부당한 하도급대금의 결정 금지)**​: 이 조항은 원사업자가 정당한 사유 없이 하도급대금을 감액하거나 목적물의 완성에 필요한 비용보다 현저히 낮은 수준으로 결정하는 행위를 금지합니다. 법원은 A 주식회사가 B 주식회사의 하도급대금을 529,000,000원 감액한 행위를 부당한 감액으로 판단했습니다. 비록 원고가 견적서 누락을 사유로 주장했으나, 법원은 이를 정당한 사유로 인정하지 않았습니다. 2. **하도급법 제35조 제2항(손해배상책임)**​: 원사업자가 하도급법 제4조를 위반하여 하수급사업자에게 손해를 입힌 경우, 그 손해액의 3배를 넘지 않는 범위에서 배상책임을 지도록 규정합니다. 이는 이익탈취적 불법행위를 방지하고 불공정행위를 억제하기 위한 징벌적 손해배상 제도로, 법원은 원고의 고의성, 피고의 피해 규모, 원고가 얻은 경제적 이익, 벌금 및 과징금 부과 등을 종합적으로 고려하여 손해액의 150%에 해당하는 793,500,000원을 배상액으로 정했습니다. 제3항은 배상액 결정 시 고려 요소를 명시합니다. 3. **건설기술진흥법 시행규칙 제40조(건설기술용역사업자의 업무 범위)**​: 공사시방서의 기재가 표준시방서보다 낮은 수준인 경우 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여 해석함이 타당하다는 법리가 적용되었습니다. 이는 특정 공종의 방수두께 기준 판단에 영향을 미 미쳤습니다. 4. **민법상 도급계약 및 추가공사 법리**: 총공사대금을 정한 총액계약의 경우, 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 공사대금을 초과하는 금액을 지급할 의무가 없습니다. 다만, 수급인이 원래 계약내용에 없는 추가공사를 했다면 추가공사비를 지급할 의무가 발생합니다. 법원은 추가공사 여부를 판단할 때 공사도급계약의 목적, 추가·변경공사의 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의 여부, 계약 내용과 추가공사의 내용, 소요 비용의 비율 등 제반 사정을 종합적으로 고려했습니다. 5. **하자담보책임 및 손해배상 법리**: 수급인은 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다. 법원은 하자보수비 산정 시 부가가치세 제외 및 책임제한(원고의 귀책사유, 타공종 지연 등 고려하여 80%로 제한)의 법리를 적용했습니다. 하자담보책임 기간은 계약상 정한 기간이 우선 적용되나, 계약상 명시가 없으면 건설산업기본법 등 관련 법령에 따릅니다. 이 사건에서는 계약상 '사용승인일로부터 36개월'이 적용되었습니다. 6. **상계 법리**: 공사대금채권과 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 등은 서로 별개의 채권이므로 자동으로 공제되는 것이 아니라, 일방 당사자의 상계 의사표시에 의해 대등액에서 소급하여 소멸합니다. 이행기의 정함이 없는 채권은 채권 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 봅니다. 7. **지연손해금**: 하도급법 제13조 제8항 및 선급금 등 지연지급 시의 지연이율 고시에 따라, 하도급대금 등 채무를 지연할 경우 연 15.5%의 지연이율이 적용될 수 있습니다. 일반 민사채무의 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 지연이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 건설 하도급 계약 시 유사한 분쟁을 피하기 위해서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 1. **계약 내용의 명확화**: 공사 범위, 대금, 하자담보책임 기간, 추가공사의 인정 기준 및 대금 산정 방식 등을 계약서에 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 특히 총액계약 방식이라 할지라도 추가공사 발생 가능성에 대비하여 도급인의 지시에 의한 추가공사의 경우 대금 지급 의무가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. 2. **견적서 및 설계도면 검토 철저**: 견적서 제출 시 누락되는 공종이 없도록 설계도면 및 내역서를 충분히 검토하고, 필요한 경우 원사업자에게 설명을 요구해야 합니다. 원사업자 또한 하수급업자의 견적서에 누락된 부분이 없는지 확인하고, 계약 체결 과정에서 감액 사유가 정당한지 면밀히 검토해야 합니다. 3. **작업 지시 및 기록 유지**: 추가 공사가 발생하는 경우, 구두 지시보다는 서면으로 작업 지시를 하고, 그 내용, 범위, 기간, 예상 비용 등을 상세히 기록하여 증거를 남겨야 합니다. 공사일보, 업무지시서, 사실확인서 등 모든 관련 자료를 체계적으로 보관하는 것이 중요합니다. 4. **하도급법 준수**: 원사업자는 하도급법 제4조 제2항에 따라 부당하게 하도급대금을 감액하는 행위를 해서는 안 됩니다. 또한, 하도급법 제35조에 따라 원사업자가 법을 위반하여 하수급사업자에게 손해를 입힌 경우 손해액의 최대 3배까지 배상할 책임이 부과될 수 있음을 명심해야 합니다. 5. **하자 발생 시 대응**: 하자 발생 시에는 하자 내용을 구체적으로 기록하고 사진 등 증거를 확보하며, 하자보수 요청 및 보수 이력을 철저히 관리해야 합니다. 하자보수 책임 기간과 관련하여 건설산업기본법상 기간 외에 계약으로 더 긴 기간을 정할 수 있음을 인지해야 합니다. 6. **상계 주장 대비**: 채권과 채무가 상계되는 경우, 채권의 성립일 및 이행기 도래 시점을 정확히 파악하여 상계적상일을 기준으로 원금 및 지연손해금 계산이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.

건설 지연으로 인한 아파트 분양계약 해제 다툼 판결

수분양자들이 아파트 건설 지연을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금과 위약금 반환을 요구했으나, 법원은 약정 해제권의 발생 시기가 도래하지 않았고 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 오히려 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 적법하다고 보아, 수분양자들의 청구를 모두 기각하고 계약금은 위약금으로 신탁회사에 귀속된다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (H, I, J): 이 사건 건물 공동주택의 구분호실에 관하여 피고와 분양계약을 체결한 수분양자들 - 피고 (K 주식회사): 이 사건 사업 시행사인 L 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 원고들과 분양계약을 체결한 주체 - 제1심 공동피고 L 주식회사: 광주 서구 O 외 1필지에 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 사업의 시행사 ### 분쟁 상황 시행사 L 주식회사는 광주 서구에 공동주택 신축 사업을 진행하며 피고 K 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결했습니다. 원고들은 피고와 공동주택 분양계약을 체결하고 계약금을 지급했는데, 계약에는 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연될 경우' 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. L는 2022년 4월에 착공신고를 한 후 6월에 다시 신고하여 준공예정일이 2024년 11월 20일로 변경되었습니다 (원래 입주예정일은 2024년 2월경). 원고들은 입주예정일로부터 3개월이 도과한 2024년 5월경까지 입주가 불가능할 것이 명백하다고 판단하여, 입주예정일 전에 소송을 제기하며 2022년 12월 5일 소장 부본 송달로 약정해제권을 행사한다고 주장했습니다. 원고들은 또한 계약에 따른 중도금을 납부하지 않았습니다. 이에 피고는 2023년 7월 6일 원고들의 중도금 미납 및 이행 거절을 이유로 분양계약을 해제한다는 준비서면을 제출했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 분양계약의 약정 해제권 행사 시기가 도래했는지, 공사 지연이 계약의 이행불능에 해당하는지, 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 유효한지, 그리고 수분양자들이 중도금 납부 거절에 대한 불안의 항변권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 주장한 약정 해제권은 입주예정일로부터 실제로 3개월을 초과하여 입주지연이 발생해야 하므로, 그 시기가 도래하기 전에 이루어진 원고들의 해제권 행사는 부적법하다고 판단했습니다. 또한 공사 지연만으로는 피고의 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 이르렀다고 볼 수 없다고 보았습니다. 반면, 원고들이 중도금 지급의무를 이행하지 않고 이행을 거절하는 의사를 표시했으므로, 피고가 이를 이유로 계약을 해제한 것은 적법하다고 인정했습니다. 원고들의 불안의 항변권 주장 역시, 공사 지연이 상대방의 의무 이행이 '현저히 곤란'하다고 볼 정도는 아니라고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 위약금을 지급할 의무가 없으며, 원고들이 지급한 계약금은 위약금으로서 피고에게 귀속된다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제153조 제1항에 따르면 이행기의 정함은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되고, 민법 제388조는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 하거나 담보제공의 의무를 이행하지 않을 때 비로소 기한의 이익을 상실한다고 규정합니다. 이에 따라 단순히 이행기 내에 채무 이행이 불가능할 것이 명백하다는 사정만으로는 이행기가 도래하기 전에 채무자가 이행을 지체했다고 보기 어렵습니다. 계약 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 약정한 내용에 따라 결정되며 (대법원 2013다5206 등 판결), 특히 처분문서의 해석은 문언 내용, 약정 동기, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 판례에서 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우'는 실제 3개월 초과 지연이 발생해야 약정해제권이 발생한다고 엄격하게 해석되었습니다. 채무의 이행불능은 단순히 물리적 불능이 아니라 사회생활의 경험칙이나 거래 관념상 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 의미하며 (대법원 94다42020 판결), 이행불능으로 인한 법정해제권은 이행불능이 생긴 때 발생합니다. 민법 제536조 제2항의 '선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때' 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 불안의 항변권은 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산 상태 악화 등 이행을 받을 수 없는 사정 변경이 생기고 이로 인해 선이행의무 이행이 공평과 신의칙에 반하는 경우에 인정됩니다 (대법원 2023다269139 판결). 본 판례는 공사 지연으로 인한 준공예정일 연장만으로는 상대방의 이행이 현저히 곤란하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양계약 해제를 고려할 때, 계약서에 명시된 해제 조건과 발생 시기를 정확히 파악해야 합니다. 단순히 입주 지연이 예상된다는 이유만으로는 약정 해제권이 발생하지 않을 수 있으며, 계약서 문언에 따라 실제 지연이 발생해야만 해제권을 행사할 수 있습니다. 중도금 등 선이행 의무가 있는 경우, 상대방의 이행이 불확실하다는 이유만으로 무조건적인 이행 거절은 어렵습니다. '불안의 항변권'은 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등으로 이행 곤란이 명백하고 현저할 때만 인정되므로, 공사 지연이 예상되는 정도만으로는 정당한 이행 거절 사유가 되기 어려울 수 있습니다. 계약상 의무(예: 중도금 납부)를 이행하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장하다가, 오히려 상대방이 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 경우, 이미 지급한 계약금은 위약금으로 처리되어 반환받지 못할 위험이 있습니다. 분쟁 발생 시 계약서의 각 조항, 특히 해제 조건, 이행 지체 및 불능 조항, 위약금 조항 등을 면밀히 검토하고 법적 효력 발생 시점을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

건설 지연으로 인한 아파트 분양계약 해제 다툼 판결

수분양자들이 아파트 건설 지연을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금과 위약금 반환을 요구했으나, 법원은 약정 해제권의 발생 시기가 도래하지 않았고 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 오히려 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 적법하다고 보아, 수분양자들의 청구를 모두 기각하고 계약금은 위약금으로 신탁회사에 귀속된다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (H, I, J): 이 사건 건물 공동주택의 구분호실에 관하여 피고와 분양계약을 체결한 수분양자들 - 피고 (K 주식회사): 이 사건 사업 시행사인 L 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 원고들과 분양계약을 체결한 주체 - 제1심 공동피고 L 주식회사: 광주 서구 O 외 1필지에 공동주택 및 근린생활시설을 신축하는 사업의 시행사 ### 분쟁 상황 시행사 L 주식회사는 광주 서구에 공동주택 신축 사업을 진행하며 피고 K 주식회사와 관리형토지신탁계약을 체결했습니다. 원고들은 피고와 공동주택 분양계약을 체결하고 계약금을 지급했는데, 계약에는 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연될 경우' 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. L는 2022년 4월에 착공신고를 한 후 6월에 다시 신고하여 준공예정일이 2024년 11월 20일로 변경되었습니다 (원래 입주예정일은 2024년 2월경). 원고들은 입주예정일로부터 3개월이 도과한 2024년 5월경까지 입주가 불가능할 것이 명백하다고 판단하여, 입주예정일 전에 소송을 제기하며 2022년 12월 5일 소장 부본 송달로 약정해제권을 행사한다고 주장했습니다. 원고들은 또한 계약에 따른 중도금을 납부하지 않았습니다. 이에 피고는 2023년 7월 6일 원고들의 중도금 미납 및 이행 거절을 이유로 분양계약을 해제한다는 준비서면을 제출했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 분양계약의 약정 해제권 행사 시기가 도래했는지, 공사 지연이 계약의 이행불능에 해당하는지, 수분양자들의 중도금 미납을 이유로 한 신탁회사의 계약 해제가 유효한지, 그리고 수분양자들이 중도금 납부 거절에 대한 불안의 항변권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 주장한 약정 해제권은 입주예정일로부터 실제로 3개월을 초과하여 입주지연이 발생해야 하므로, 그 시기가 도래하기 전에 이루어진 원고들의 해제권 행사는 부적법하다고 판단했습니다. 또한 공사 지연만으로는 피고의 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 이르렀다고 볼 수 없다고 보았습니다. 반면, 원고들이 중도금 지급의무를 이행하지 않고 이행을 거절하는 의사를 표시했으므로, 피고가 이를 이유로 계약을 해제한 것은 적법하다고 인정했습니다. 원고들의 불안의 항변권 주장 역시, 공사 지연이 상대방의 의무 이행이 '현저히 곤란'하다고 볼 정도는 아니라고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 위약금을 지급할 의무가 없으며, 원고들이 지급한 계약금은 위약금으로서 피고에게 귀속된다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제153조 제1항에 따르면 이행기의 정함은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되고, 민법 제388조는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 하거나 담보제공의 의무를 이행하지 않을 때 비로소 기한의 이익을 상실한다고 규정합니다. 이에 따라 단순히 이행기 내에 채무 이행이 불가능할 것이 명백하다는 사정만으로는 이행기가 도래하기 전에 채무자가 이행을 지체했다고 보기 어렵습니다. 계약 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 약정한 내용에 따라 결정되며 (대법원 2013다5206 등 판결), 특히 처분문서의 해석은 문언 내용, 약정 동기, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 판례에서 '입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우'는 실제 3개월 초과 지연이 발생해야 약정해제권이 발생한다고 엄격하게 해석되었습니다. 채무의 이행불능은 단순히 물리적 불능이 아니라 사회생활의 경험칙이나 거래 관념상 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 의미하며 (대법원 94다42020 판결), 이행불능으로 인한 법정해제권은 이행불능이 생긴 때 발생합니다. 민법 제536조 제2항의 '선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때' 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 불안의 항변권은 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산 상태 악화 등 이행을 받을 수 없는 사정 변경이 생기고 이로 인해 선이행의무 이행이 공평과 신의칙에 반하는 경우에 인정됩니다 (대법원 2023다269139 판결). 본 판례는 공사 지연으로 인한 준공예정일 연장만으로는 상대방의 이행이 현저히 곤란하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양계약 해제를 고려할 때, 계약서에 명시된 해제 조건과 발생 시기를 정확히 파악해야 합니다. 단순히 입주 지연이 예상된다는 이유만으로는 약정 해제권이 발생하지 않을 수 있으며, 계약서 문언에 따라 실제 지연이 발생해야만 해제권을 행사할 수 있습니다. 중도금 등 선이행 의무가 있는 경우, 상대방의 이행이 불확실하다는 이유만으로 무조건적인 이행 거절은 어렵습니다. '불안의 항변권'은 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등으로 이행 곤란이 명백하고 현저할 때만 인정되므로, 공사 지연이 예상되는 정도만으로는 정당한 이행 거절 사유가 되기 어려울 수 있습니다. 계약상 의무(예: 중도금 납부)를 이행하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장하다가, 오히려 상대방이 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 경우, 이미 지급한 계약금은 위약금으로 처리되어 반환받지 못할 위험이 있습니다. 분쟁 발생 시 계약서의 각 조항, 특히 해제 조건, 이행 지체 및 불능 조항, 위약금 조항 등을 면밀히 검토하고 법적 효력 발생 시점을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

건설 하도급 공사대금 및 하자보수 손해배상 분쟁 판결

이 사건은 원사업자인 A 주식회사(원고)가 하수급업자인 B 주식회사(피고)에게 공사 지체로 인한 지체상금, 하자보수 손해배상금, 폐기물처리비용, 부당이득 반환 등을 청구한 본소와, 피고가 원고에게 부당한 하도급대금 감액에 따른 손해배상금 및 추가 공사대금 지급을 청구한 반소에 대한 항소심 판결입니다. 제1심에서는 원고의 본소 청구 중 일부(하자보수 손해배상금)만 인용하고, 피고의 반소 청구 중 일부(하도급법상 손해배상금 및 추가 공사대금)를 인용했습니다. 항소심 법원은 제1심 판결을 변경하여 원고의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고의 반소 청구를 일부 인용하여 원고가 피고에게 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 가지급물 반환 신청은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 아파트 건설 사업의 원사업자(원고, 반소피고). 하수급업자인 B 주식회사에 대한 공사 지체상금 및 하자보수 손해배상 등을 청구했으며, 제1심 판결에 불복하여 항소했습니다. - B 주식회사: A 주식회사로부터 공사를 하도급받은 하수급업자(피고, 반소원고). 원사업자인 A 주식회사의 부당한 하도급대금 감액 및 추가 공사대금 지급을 청구했으며, 제1심 판결에 불복하여 부대항소했습니다. ### 분쟁 상황 원사업자인 A 주식회사는 아파트 건설 공사를 진행하며 B 주식회사에 미장 및 타일 공종을 하도급했습니다. 이 과정에서 A 주식회사는 B 주식회사의 최초 견적 금액 2,929,000,000원에서 529,000,000원을 감액한 2,400,000,000원으로 하도급 계약을 체결했습니다. A 주식회사는 이 감액이 피고가 견적서에 특정 공종(파벽돌 붙이기 등)을 누락했기 때문이라고 주장했으나, 법원은 이를 부당한 감액으로 판단했습니다. 또한, 공사 진행 중 A 주식회사의 지시로 B 주식회사가 계약 범위 외의 공사를 수행했는지 여부와 그에 대한 추가 공사대금 지급 여부가 쟁점이 되었습니다. 한편, A 주식회사는 B 주식회사의 공사에서 발생한 하자 및 미시공 부분에 대한 손해배상을 주장했습니다. 이처럼 공사대금 감액의 정당성, 추가 공사 범위 및 대금, 하자 책임 범위 등을 두고 양측 간에 치열한 법적 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고(B 주식회사)가 시공한 부분에 하자가 존재하는지 여부 및 그에 따른 원고(A 주식회사)의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구가 타당한지 여부. 둘째, 원고가 피고의 하도급대금을 부당하게 감액했는지 여부 및 그에 따른 하도급법상 손해배상 책임의 성립 여부와 범위. 셋째, 피고가 수행했다고 주장하는 추가 공사가 인정되는지 여부 및 그 추가 공사대금의 산정 방법과 범위. 넷째, 추가 공사 부분에 발생한 하자에 대한 책임 소재 및 그 하자보수비 공제 여부. 마지막으로, 피고가 계약상 시공 의무가 있음에도 시공하지 않은 부분(미시공)에 대한 공사대금 공제 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 다음과 같이 변경했습니다. 첫째, 원고(A 주식회사)의 본소 청구(지체상금, 하자보수 손해배상, 폐기물처리비용, 부당이득 반환)를 모두 기각했습니다. 둘째, 피고(B 주식회사)의 반소 청구 중 하도급법 위반에 따른 손해배상금 637,638,844원과 추가 공사대금 758,140,519원을 인용하여, 원고는 피고에게 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금(손해배상금 중 529,000,000원에 대하여는 2019. 3. 21.부터 2023. 9. 1.까지 연 5%, 108,638,844원에 대하여는 2019. 3. 21.부터 2025. 8. 20.까지 연 5%, 각 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12% 적용, 추가 공사대금 758,140,519원에 대하여는 2018. 1. 30.부터 다 갚는 날까지 연 15.5% 적용)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 셋째, 원고의 가지급물 반환 신청은 기각되었습니다. 소송 총비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 70%, 피고가 30% 부담하고, 가지급물 반환 신청 비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 원고(A 주식회사)가 제기한 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(B 주식회사)가 제기한 반소 청구 중 일부를 인용함으로써, 원고가 피고에게 하도급법 위반에 따른 손해배상금과 추가 공사대금 명목으로 총 1,395,779,363원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판단했습니다. 이는 원사업자가 하도급 대금을 부당하게 감액하거나 추가 공사대금을 지급하지 않는 행위에 대한 책임을 물은 것으로, 하수급업자에게 유리한 결과로 마무리되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법) 제4조 제2항(부당한 하도급대금의 결정 금지)**​: 이 조항은 원사업자가 정당한 사유 없이 하도급대금을 감액하거나 목적물의 완성에 필요한 비용보다 현저히 낮은 수준으로 결정하는 행위를 금지합니다. 법원은 A 주식회사가 B 주식회사의 하도급대금을 529,000,000원 감액한 행위를 부당한 감액으로 판단했습니다. 비록 원고가 견적서 누락을 사유로 주장했으나, 법원은 이를 정당한 사유로 인정하지 않았습니다. 2. **하도급법 제35조 제2항(손해배상책임)**​: 원사업자가 하도급법 제4조를 위반하여 하수급사업자에게 손해를 입힌 경우, 그 손해액의 3배를 넘지 않는 범위에서 배상책임을 지도록 규정합니다. 이는 이익탈취적 불법행위를 방지하고 불공정행위를 억제하기 위한 징벌적 손해배상 제도로, 법원은 원고의 고의성, 피고의 피해 규모, 원고가 얻은 경제적 이익, 벌금 및 과징금 부과 등을 종합적으로 고려하여 손해액의 150%에 해당하는 793,500,000원을 배상액으로 정했습니다. 제3항은 배상액 결정 시 고려 요소를 명시합니다. 3. **건설기술진흥법 시행규칙 제40조(건설기술용역사업자의 업무 범위)**​: 공사시방서의 기재가 표준시방서보다 낮은 수준인 경우 표준시방서의 시공기준을 우선 적용하여 해석함이 타당하다는 법리가 적용되었습니다. 이는 특정 공종의 방수두께 기준 판단에 영향을 미 미쳤습니다. 4. **민법상 도급계약 및 추가공사 법리**: 총공사대금을 정한 총액계약의 경우, 도급인은 특별한 사정이 없는 한 당초 공사대금을 초과하는 금액을 지급할 의무가 없습니다. 다만, 수급인이 원래 계약내용에 없는 추가공사를 했다면 추가공사비를 지급할 의무가 발생합니다. 법원은 추가공사 여부를 판단할 때 공사도급계약의 목적, 추가·변경공사의 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의 여부, 계약 내용과 추가공사의 내용, 소요 비용의 비율 등 제반 사정을 종합적으로 고려했습니다. 5. **하자담보책임 및 손해배상 법리**: 수급인은 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다. 법원은 하자보수비 산정 시 부가가치세 제외 및 책임제한(원고의 귀책사유, 타공종 지연 등 고려하여 80%로 제한)의 법리를 적용했습니다. 하자담보책임 기간은 계약상 정한 기간이 우선 적용되나, 계약상 명시가 없으면 건설산업기본법 등 관련 법령에 따릅니다. 이 사건에서는 계약상 '사용승인일로부터 36개월'이 적용되었습니다. 6. **상계 법리**: 공사대금채권과 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 등은 서로 별개의 채권이므로 자동으로 공제되는 것이 아니라, 일방 당사자의 상계 의사표시에 의해 대등액에서 소급하여 소멸합니다. 이행기의 정함이 없는 채권은 채권 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 봅니다. 7. **지연손해금**: 하도급법 제13조 제8항 및 선급금 등 지연지급 시의 지연이율 고시에 따라, 하도급대금 등 채무를 지연할 경우 연 15.5%의 지연이율이 적용될 수 있습니다. 일반 민사채무의 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 지연이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 건설 하도급 계약 시 유사한 분쟁을 피하기 위해서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 1. **계약 내용의 명확화**: 공사 범위, 대금, 하자담보책임 기간, 추가공사의 인정 기준 및 대금 산정 방식 등을 계약서에 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 특히 총액계약 방식이라 할지라도 추가공사 발생 가능성에 대비하여 도급인의 지시에 의한 추가공사의 경우 대금 지급 의무가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. 2. **견적서 및 설계도면 검토 철저**: 견적서 제출 시 누락되는 공종이 없도록 설계도면 및 내역서를 충분히 검토하고, 필요한 경우 원사업자에게 설명을 요구해야 합니다. 원사업자 또한 하수급업자의 견적서에 누락된 부분이 없는지 확인하고, 계약 체결 과정에서 감액 사유가 정당한지 면밀히 검토해야 합니다. 3. **작업 지시 및 기록 유지**: 추가 공사가 발생하는 경우, 구두 지시보다는 서면으로 작업 지시를 하고, 그 내용, 범위, 기간, 예상 비용 등을 상세히 기록하여 증거를 남겨야 합니다. 공사일보, 업무지시서, 사실확인서 등 모든 관련 자료를 체계적으로 보관하는 것이 중요합니다. 4. **하도급법 준수**: 원사업자는 하도급법 제4조 제2항에 따라 부당하게 하도급대금을 감액하는 행위를 해서는 안 됩니다. 또한, 하도급법 제35조에 따라 원사업자가 법을 위반하여 하수급사업자에게 손해를 입힌 경우 손해액의 최대 3배까지 배상할 책임이 부과될 수 있음을 명심해야 합니다. 5. **하자 발생 시 대응**: 하자 발생 시에는 하자 내용을 구체적으로 기록하고 사진 등 증거를 확보하며, 하자보수 요청 및 보수 이력을 철저히 관리해야 합니다. 하자보수 책임 기간과 관련하여 건설산업기본법상 기간 외에 계약으로 더 긴 기간을 정할 수 있음을 인지해야 합니다. 6. **상계 주장 대비**: 채권과 채무가 상계되는 경우, 채권의 성립일 및 이행기 도래 시점을 정확히 파악하여 상계적상일을 기준으로 원금 및 지연손해금 계산이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.