김상철 변호사

A 주식회사와 B 씨의 손해배상 청구 상고 기각 판결

A 주식회사가 B 씨를 상대로 제기한 손해배상 청구 사건에서 원심판결에 불복하여 상고하였으나 대법원은 A 주식회사의 주장이 이유 없다고 판단하여 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (상고인) A 주식회사: B 씨에게 손해배상을 청구하며 상고를 제기한 회사입니다. - 피고 (피상고인) B: A 주식회사로부터 손해배상 청구를 당한 당사자입니다. ### 핵심 쟁점 A 주식회사가 B 씨를 상대로 제기한 손해배상 청구에 대한 상고심의 판단 적법성 여부 및 상고 기각의 정당성입니다. ### 법원의 판단 대법원은 2023년 10월 18일 A 주식회사의 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다. 이는 원심인 서울고등법원의 판결이 유지됨을 의미합니다. ### 결론 대법원은 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 근거하여 A 주식회사의 상고 이유가 명백히 없다고 판단하여 상고를 기각함으로써 원심판결의 결론을 확정하였습니다.

레미콘 대금 연대보증 최고액 미기재 효력 분쟁 사건

A 주식회사가 B에게 레미콘 대금을 청구한 사건입니다. 하급심에서는 B가 연대보증인으로서 대금 지급 의무가 있다고 판단했으나, 대법원은 연대보증 계약서에 보증채무의 최고액이 명확히 기재되었는지 판단하지 않은 점을 지적하며 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 레미콘을 공급한 회사. - B: 공사 도급인이자 A 주식회사의 레미콘 대금에 대한 연대보증을 선 사람. - 주식회사 C: 레미콘을 주문한 당사자로 인정된 회사 (B는 F이라고 주장). ### 분쟁 상황 B는 자신이 진행하는 공사 현장에 필요한 레미콘 대금에 대해 연대보증을 섰습니다. 그런데 레미콘 주문 계약의 당사자가 누구인지, 그리고 연대보증 계약 시 보증해야 할 금액의 최고 한도가 명확히 서면에 기재되었는지에 대해 분쟁이 발생했습니다. B는 보증채무가 존재하지 않거나 무효라고 주장하며 대금 지급을 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 레미콘 주문 계약의 실제 당사자가 누구인지, 보증인 보호를 위한 특별법이 연대보증인 B에게 적용되는지 여부, 불확정한 다수의 채무에 대한 연대보증 계약 시 민법 제428조의3에 따라 보증채무의 최고액이 서면에 명시적으로 특정되었는지 여부. ### 법원의 판단 대법원은 첫 번째 쟁점(계약 당사자 확정 및 보증인 보호를 위한 특별법 적용 여부)에 대해서는 원심의 판단에 법리 오해나 심리 미진이 없다고 보았습니다. 즉, 레미콘 주문의 당사자는 주식회사 C이고, B의 연대보증은 B의 사업과 관련된 것이므로 보증인 보호를 위한 특별법이 적용되지 않는다고 판단한 원심이 옳다고 보았습니다. 그러나 두 번째 쟁점(민법 제428조의3 적용 여부)에 대해서는 원심이 B의 주장에 대해 아무런 판단을 하지 않은 채 연대보증 채무를 인정한 것은 잘못이라고 보았습니다. 대법원은 불확정한 채무에 대한 보증 시 보증채무의 최고액을 서면으로 명확히 해야 한다는 민법 제428조의3의 입법 취지를 설명하며, 원심이 이 점을 심리하지 않은 것은 판단 누락에 해당한다고 지적했습니다. 이에 따라 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 다시 돌려보내 최고액 특정 여부를 다시 심리하도록 결정했습니다. ### 결론 대법원은 연대보증 계약의 최고액 특정 여부에 대한 심리가 누락된 점을 이유로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제428조의3 (근보증의 최고액 기재 의무): 이 조항은 불확정한 다수의 채무(예를 들어 계속적인 거래에서 발생하는 미래의 채무)에 대해 보증을 설 경우, 보증인이 책임져야 할 금액의 최대 한도(최고액)를 서면에 명확히 기재하도록 규정합니다. 이는 보증인이 예상치 못하게 과도한 책임을 지는 것을 막고, 보증 부담의 한도를 미리 명확히 알 수 있도록 보호하기 위한 목적입니다. 따라서 연대보증 계약이 유효하려면 보증서면에 최고액이 명시적으로 기재되어 있거나, 서면 자체로 최고액이 얼마인지 객관적으로 알 수 있어야 합니다. 만약 최고액이 특정되지 않으면 보증 계약은 효력이 없습니다. 본 사건에서는 원심이 이 조항의 적용 여부를 제대로 심리하지 않은 것이 문제가 되었습니다. 보증인 보호를 위한 특별법: 이 법은 일반 개인 보증인을 보호하기 위해 제정되었습니다. 특히 제6조 제2항은 보증인이 충분한 정보를 받지 못한 상태에서 보증을 서는 것을 방지하려는 취지가 있습니다. 그러나 이 법은 사업을 영위하는 자가 그 사업과 관련하여 부담하는 보증채무에는 적용되지 않습니다. 본 사건에서 피고 B의 연대보증이 부동산 임대업 등 자신의 사업과 관련된 것이므로, 원심은 이 법의 적용 대상이 아니라고 판단했고, 대법원도 이 판단에 문제가 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 보증 계약 시 최고액 명시의 중요성: 불확정한 채무에 대한 보증(예: 지속적인 거래 관계에서 발생하는 미래의 채무)을 서는 경우, 반드시 보증서에 '얼마까지' 책임질 것인지 최고 한도 금액을 명확하게 기재해야 합니다. 최고액이 명시되지 않으면 해당 보증 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약 당사자 및 보증 내용 명확화: 보증을 서기 전, 실제 계약의 당사자가 누구인지, 보증의 대상이 되는 채무가 무엇인지, 그리고 보증 범위가 어디까지인지를 서면으로 정확히 확인해야 합니다. 애매모호한 표현은 추후 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 사업 관련 보증과 일반 보증의 차이: 보증인 보호를 위한 특별법은 주로 일반 개인 보증인을 보호하기 위한 법입니다. 만약 본인의 사업과 관련된 보증을 서는 경우에는 이 특별법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 이 점을 인지하고 보증 계약에 임해야 합니다.

기간 없는 임대차 계약 유효성 판단 사건

이 사건은 임대차 계약의 실제 성격과 '기간 없는' 또는 '영구'로 설정된 임대차 계약의 유효성에 대한 다툼입니다. 원고는 자신이 맺은 임대차 계약이 사실은 매매 계약이라고 주장하며 소유권 이전을 요구하거나, 최소한 영구 임대차 계약이므로 그에 따른 임차권 설정 등기를 해달라고 요청했습니다. 원심 법원은 임대차 계약이 매매 계약은 아니라고 보았고, 영구 임대차는 허용되지 않는다며 무효라고 판단했습니다. 그러나 대법원은 임대차 계약의 기간을 영구로 정하는 것이 원칙적으로 유효하다고 보고, 이 부분을 다시 심리하라고 원심 법원에 돌려보냈습니다. 반면 매매 계약으로 보아달라는 원고의 주장은 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (상고인): 부동산에 대한 임대차 계약을 맺은 사람으로, 계약이 실제로는 매매라고 주장하거나 영구 임대차의 효력을 인정해달라고 주장하는 당사자 - 피고 (피상고인): 부동산 소유자로, 원고와의 임대차 계약이 매매가 아니며 영구 임대차 또한 무효라고 주장한 당사자 ### 분쟁 상황 원고와 피고는 한 부동산에 대해 '임대차 계약'을 체결했습니다. 하지만 원고는 이 계약이 사실상 소유권을 이전받는 '매매 계약'의 성격을 가진다고 주장하며 소유권 이전을 요구했습니다. 예비적으로는 이 계약이 임대차 기간을 '영구'로 정한 것이므로, 유효한 영구 임대차 계약에 따라 임차권 설정 등기를 해달라고 주장했습니다. 반면 피고는 계약이 매매가 아니며, 영구 임대차라는 개념 자체가 허용되지 않아 해당 계약이 무효라고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 당사자들이 체결한 임대차 계약이 실제로는 매매 계약에 해당하는지 여부. 둘째, 임대차 계약에서 임대차 기간을 '영구'로 설정한 경우, 그 계약이 민법상 유효하게 인정될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심 판결 중 주위적 청구(매매 계약 주장)에 대한 상고는 기각했습니다. 원심 법원이 임대차 계약의 성격을 매매가 아니라고 판단한 것은 사실심 법원의 권한에 속하는 증거 판단이므로, 여기에 위법이 없다고 보았습니다. 그러나 예비적 청구(영구 임대차 계약의 효력 주장)에 대해서는 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 대구지방법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 임대차 기간을 영구로 정했다고 하여 임대차 계약이 무효라고 단정할 수는 없다고 판단했습니다. 이는 계약 자유의 원칙에 따라 특별한 사정이 없는 한 유효하게 인정되어야 한다고 보았기 때문입니다. ### 결론 대법원은 임대차 계약에서 기간을 '영구'로 정하는 것이 원칙적으로 유효하다고 판결했습니다. 과거 민법에서 임대차 기간에 대한 최장기 제한 규정(구 민법 제651조)이 있었으나 헌법재판소 결정으로 삭제되었고, 현행 민법에는 임대차 기간을 영구로 하는 것을 금지하는 규정이 없다는 점을 강조했습니다. 또한 소유권의 핵심 권능인 사용·수익권을 대세적으로 포기하는 것은 어렵지만, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것은 허용될 수 있으며, 사정 변경에 따른 차임 증감 청구권이나 계약 해지 등으로 당사자의 이해관계를 조정할 수 있는 방법도 있으므로, 계약 자유의 원칙에 따라 영구 임대차 계약은 인정되어야 한다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. - **구 민법 (2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조**: 과거에는 석조, 석회조 등 견고한 건물 소유 목적의 토지 임대차 등을 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한했지만, 헌법재판소의 위헌 결정(2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정)에 따라 이 조항은 삭제되었습니다. 이는 임대차 계약의 자유를 침해한다는 것이 이유였습니다. 이로써 임대차 기간에 대한 최장기 제한이 원칙적으로 사라졌습니다. - **민법 제619조**: 현재 민법에서 임대차 기간을 제한하는 유일한 규정으로, 처분 능력이나 권한이 없는 사람이 단기로 임대차 계약을 하는 경우에만 최장기를 제한하고 있습니다. 이는 이 사건의 '영구 임대차'와는 직접적인 관련이 적습니다. - **계약 자유의 원칙**: 당사자들이 법률의 테두리 안에서 자유롭게 계약의 내용을 정할 수 있다는 기본 원칙입니다. 대법원은 이 원칙에 근거하여 임대차 기간을 '영구'로 정하는 약정도 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 판단했습니다. - **소유권의 사용·수익 권능**: 소유자가 자신의 물건을 사용하고 거기서 얻는 이익을 누릴 수 있는 권리를 말합니다. 대법원은 소유권자가 이 권능을 모든 사람에게 영구히 포기하는 것은 어렵지만, 특정 임차인에 대해서 채권적으로 사용·수익권을 제한하는 것은 가능하다고 보았습니다. ### 참고 사항 만약 임대차 계약 시 임대차 기간을 '영구' 또는 '기간을 정하지 않음'으로 약정한다면, 해당 계약은 원칙적으로 유효하게 인정될 수 있습니다. 중요한 것은 이러한 계약이 무효가 될 만한 특별한 다른 사정이 없어야 한다는 점입니다. 즉, 계약의 내용이 명확하고, 당사자들이 자유로운 의사로 합의했다면 법적으로 보호받을 수 있습니다. 또한, '영구 임대'라는 것이 임대인이 임차인의 귀책사유(예: 차임 연체)가 없는 한 임차인이 원하는 동안 계약을 유지하도록 보장하는 의미로, 임차인에게는 권리이자 임대인에게는 의무가 됩니다. 하지만 임차인은 언제든지 이 권리를 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 계약의 경우에도 주변 상황 변화에 따라 차임을 증액하거나 감액해달라고 요청할 수 있는 권리나 일정한 사유 발생 시 계약을 해지할 수 있는 권리는 여전히 유지됩니다. 따라서 이와 유사한 계약을 체결하거나 해석할 때는 단순히 '기간이 없다'는 이유만으로 계약의 효력을 부정해서는 안 됩니다.

A 주식회사와 B 씨의 손해배상 청구 상고 기각 판결

A 주식회사가 B 씨를 상대로 제기한 손해배상 청구 사건에서 원심판결에 불복하여 상고하였으나 대법원은 A 주식회사의 주장이 이유 없다고 판단하여 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (상고인) A 주식회사: B 씨에게 손해배상을 청구하며 상고를 제기한 회사입니다. - 피고 (피상고인) B: A 주식회사로부터 손해배상 청구를 당한 당사자입니다. ### 핵심 쟁점 A 주식회사가 B 씨를 상대로 제기한 손해배상 청구에 대한 상고심의 판단 적법성 여부 및 상고 기각의 정당성입니다. ### 법원의 판단 대법원은 2023년 10월 18일 A 주식회사의 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다. 이는 원심인 서울고등법원의 판결이 유지됨을 의미합니다. ### 결론 대법원은 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 근거하여 A 주식회사의 상고 이유가 명백히 없다고 판단하여 상고를 기각함으로써 원심판결의 결론을 확정하였습니다.

레미콘 대금 연대보증 최고액 미기재 효력 분쟁 사건

A 주식회사가 B에게 레미콘 대금을 청구한 사건입니다. 하급심에서는 B가 연대보증인으로서 대금 지급 의무가 있다고 판단했으나, 대법원은 연대보증 계약서에 보증채무의 최고액이 명확히 기재되었는지 판단하지 않은 점을 지적하며 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 레미콘을 공급한 회사. - B: 공사 도급인이자 A 주식회사의 레미콘 대금에 대한 연대보증을 선 사람. - 주식회사 C: 레미콘을 주문한 당사자로 인정된 회사 (B는 F이라고 주장). ### 분쟁 상황 B는 자신이 진행하는 공사 현장에 필요한 레미콘 대금에 대해 연대보증을 섰습니다. 그런데 레미콘 주문 계약의 당사자가 누구인지, 그리고 연대보증 계약 시 보증해야 할 금액의 최고 한도가 명확히 서면에 기재되었는지에 대해 분쟁이 발생했습니다. B는 보증채무가 존재하지 않거나 무효라고 주장하며 대금 지급을 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 레미콘 주문 계약의 실제 당사자가 누구인지, 보증인 보호를 위한 특별법이 연대보증인 B에게 적용되는지 여부, 불확정한 다수의 채무에 대한 연대보증 계약 시 민법 제428조의3에 따라 보증채무의 최고액이 서면에 명시적으로 특정되었는지 여부. ### 법원의 판단 대법원은 첫 번째 쟁점(계약 당사자 확정 및 보증인 보호를 위한 특별법 적용 여부)에 대해서는 원심의 판단에 법리 오해나 심리 미진이 없다고 보았습니다. 즉, 레미콘 주문의 당사자는 주식회사 C이고, B의 연대보증은 B의 사업과 관련된 것이므로 보증인 보호를 위한 특별법이 적용되지 않는다고 판단한 원심이 옳다고 보았습니다. 그러나 두 번째 쟁점(민법 제428조의3 적용 여부)에 대해서는 원심이 B의 주장에 대해 아무런 판단을 하지 않은 채 연대보증 채무를 인정한 것은 잘못이라고 보았습니다. 대법원은 불확정한 채무에 대한 보증 시 보증채무의 최고액을 서면으로 명확히 해야 한다는 민법 제428조의3의 입법 취지를 설명하며, 원심이 이 점을 심리하지 않은 것은 판단 누락에 해당한다고 지적했습니다. 이에 따라 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 다시 돌려보내 최고액 특정 여부를 다시 심리하도록 결정했습니다. ### 결론 대법원은 연대보증 계약의 최고액 특정 여부에 대한 심리가 누락된 점을 이유로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제428조의3 (근보증의 최고액 기재 의무): 이 조항은 불확정한 다수의 채무(예를 들어 계속적인 거래에서 발생하는 미래의 채무)에 대해 보증을 설 경우, 보증인이 책임져야 할 금액의 최대 한도(최고액)를 서면에 명확히 기재하도록 규정합니다. 이는 보증인이 예상치 못하게 과도한 책임을 지는 것을 막고, 보증 부담의 한도를 미리 명확히 알 수 있도록 보호하기 위한 목적입니다. 따라서 연대보증 계약이 유효하려면 보증서면에 최고액이 명시적으로 기재되어 있거나, 서면 자체로 최고액이 얼마인지 객관적으로 알 수 있어야 합니다. 만약 최고액이 특정되지 않으면 보증 계약은 효력이 없습니다. 본 사건에서는 원심이 이 조항의 적용 여부를 제대로 심리하지 않은 것이 문제가 되었습니다. 보증인 보호를 위한 특별법: 이 법은 일반 개인 보증인을 보호하기 위해 제정되었습니다. 특히 제6조 제2항은 보증인이 충분한 정보를 받지 못한 상태에서 보증을 서는 것을 방지하려는 취지가 있습니다. 그러나 이 법은 사업을 영위하는 자가 그 사업과 관련하여 부담하는 보증채무에는 적용되지 않습니다. 본 사건에서 피고 B의 연대보증이 부동산 임대업 등 자신의 사업과 관련된 것이므로, 원심은 이 법의 적용 대상이 아니라고 판단했고, 대법원도 이 판단에 문제가 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 보증 계약 시 최고액 명시의 중요성: 불확정한 채무에 대한 보증(예: 지속적인 거래 관계에서 발생하는 미래의 채무)을 서는 경우, 반드시 보증서에 '얼마까지' 책임질 것인지 최고 한도 금액을 명확하게 기재해야 합니다. 최고액이 명시되지 않으면 해당 보증 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약 당사자 및 보증 내용 명확화: 보증을 서기 전, 실제 계약의 당사자가 누구인지, 보증의 대상이 되는 채무가 무엇인지, 그리고 보증 범위가 어디까지인지를 서면으로 정확히 확인해야 합니다. 애매모호한 표현은 추후 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 사업 관련 보증과 일반 보증의 차이: 보증인 보호를 위한 특별법은 주로 일반 개인 보증인을 보호하기 위한 법입니다. 만약 본인의 사업과 관련된 보증을 서는 경우에는 이 특별법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 이 점을 인지하고 보증 계약에 임해야 합니다.

기간 없는 임대차 계약 유효성 판단 사건

이 사건은 임대차 계약의 실제 성격과 '기간 없는' 또는 '영구'로 설정된 임대차 계약의 유효성에 대한 다툼입니다. 원고는 자신이 맺은 임대차 계약이 사실은 매매 계약이라고 주장하며 소유권 이전을 요구하거나, 최소한 영구 임대차 계약이므로 그에 따른 임차권 설정 등기를 해달라고 요청했습니다. 원심 법원은 임대차 계약이 매매 계약은 아니라고 보았고, 영구 임대차는 허용되지 않는다며 무효라고 판단했습니다. 그러나 대법원은 임대차 계약의 기간을 영구로 정하는 것이 원칙적으로 유효하다고 보고, 이 부분을 다시 심리하라고 원심 법원에 돌려보냈습니다. 반면 매매 계약으로 보아달라는 원고의 주장은 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (상고인): 부동산에 대한 임대차 계약을 맺은 사람으로, 계약이 실제로는 매매라고 주장하거나 영구 임대차의 효력을 인정해달라고 주장하는 당사자 - 피고 (피상고인): 부동산 소유자로, 원고와의 임대차 계약이 매매가 아니며 영구 임대차 또한 무효라고 주장한 당사자 ### 분쟁 상황 원고와 피고는 한 부동산에 대해 '임대차 계약'을 체결했습니다. 하지만 원고는 이 계약이 사실상 소유권을 이전받는 '매매 계약'의 성격을 가진다고 주장하며 소유권 이전을 요구했습니다. 예비적으로는 이 계약이 임대차 기간을 '영구'로 정한 것이므로, 유효한 영구 임대차 계약에 따라 임차권 설정 등기를 해달라고 주장했습니다. 반면 피고는 계약이 매매가 아니며, 영구 임대차라는 개념 자체가 허용되지 않아 해당 계약이 무효라고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 당사자들이 체결한 임대차 계약이 실제로는 매매 계약에 해당하는지 여부. 둘째, 임대차 계약에서 임대차 기간을 '영구'로 설정한 경우, 그 계약이 민법상 유효하게 인정될 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심 판결 중 주위적 청구(매매 계약 주장)에 대한 상고는 기각했습니다. 원심 법원이 임대차 계약의 성격을 매매가 아니라고 판단한 것은 사실심 법원의 권한에 속하는 증거 판단이므로, 여기에 위법이 없다고 보았습니다. 그러나 예비적 청구(영구 임대차 계약의 효력 주장)에 대해서는 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 대구지방법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 임대차 기간을 영구로 정했다고 하여 임대차 계약이 무효라고 단정할 수는 없다고 판단했습니다. 이는 계약 자유의 원칙에 따라 특별한 사정이 없는 한 유효하게 인정되어야 한다고 보았기 때문입니다. ### 결론 대법원은 임대차 계약에서 기간을 '영구'로 정하는 것이 원칙적으로 유효하다고 판결했습니다. 과거 민법에서 임대차 기간에 대한 최장기 제한 규정(구 민법 제651조)이 있었으나 헌법재판소 결정으로 삭제되었고, 현행 민법에는 임대차 기간을 영구로 하는 것을 금지하는 규정이 없다는 점을 강조했습니다. 또한 소유권의 핵심 권능인 사용·수익권을 대세적으로 포기하는 것은 어렵지만, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것은 허용될 수 있으며, 사정 변경에 따른 차임 증감 청구권이나 계약 해지 등으로 당사자의 이해관계를 조정할 수 있는 방법도 있으므로, 계약 자유의 원칙에 따라 영구 임대차 계약은 인정되어야 한다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. - **구 민법 (2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조**: 과거에는 석조, 석회조 등 견고한 건물 소유 목적의 토지 임대차 등을 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한했지만, 헌법재판소의 위헌 결정(2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정)에 따라 이 조항은 삭제되었습니다. 이는 임대차 계약의 자유를 침해한다는 것이 이유였습니다. 이로써 임대차 기간에 대한 최장기 제한이 원칙적으로 사라졌습니다. - **민법 제619조**: 현재 민법에서 임대차 기간을 제한하는 유일한 규정으로, 처분 능력이나 권한이 없는 사람이 단기로 임대차 계약을 하는 경우에만 최장기를 제한하고 있습니다. 이는 이 사건의 '영구 임대차'와는 직접적인 관련이 적습니다. - **계약 자유의 원칙**: 당사자들이 법률의 테두리 안에서 자유롭게 계약의 내용을 정할 수 있다는 기본 원칙입니다. 대법원은 이 원칙에 근거하여 임대차 기간을 '영구'로 정하는 약정도 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 판단했습니다. - **소유권의 사용·수익 권능**: 소유자가 자신의 물건을 사용하고 거기서 얻는 이익을 누릴 수 있는 권리를 말합니다. 대법원은 소유권자가 이 권능을 모든 사람에게 영구히 포기하는 것은 어렵지만, 특정 임차인에 대해서 채권적으로 사용·수익권을 제한하는 것은 가능하다고 보았습니다. ### 참고 사항 만약 임대차 계약 시 임대차 기간을 '영구' 또는 '기간을 정하지 않음'으로 약정한다면, 해당 계약은 원칙적으로 유효하게 인정될 수 있습니다. 중요한 것은 이러한 계약이 무효가 될 만한 특별한 다른 사정이 없어야 한다는 점입니다. 즉, 계약의 내용이 명확하고, 당사자들이 자유로운 의사로 합의했다면 법적으로 보호받을 수 있습니다. 또한, '영구 임대'라는 것이 임대인이 임차인의 귀책사유(예: 차임 연체)가 없는 한 임차인이 원하는 동안 계약을 유지하도록 보장하는 의미로, 임차인에게는 권리이자 임대인에게는 의무가 됩니다. 하지만 임차인은 언제든지 이 권리를 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 계약의 경우에도 주변 상황 변화에 따라 차임을 증액하거나 감액해달라고 요청할 수 있는 권리나 일정한 사유 발생 시 계약을 해지할 수 있는 권리는 여전히 유지됩니다. 따라서 이와 유사한 계약을 체결하거나 해석할 때는 단순히 '기간이 없다'는 이유만으로 계약의 효력을 부정해서는 안 됩니다.