임대차
원고는 피고로부터 아파트를 임대차보증금 1억 3천만원에 2년 기한으로 임차했습니다. 계약 만료일인 2024년 12월 20일이 지났음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고는 2025년 1월 2일 주택임차권등기명령을 신청하고 2025년 1월 13일 아파트에서 퇴거했습니다. 이후 2025년 1월 24일 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 소송이 진행되던 2025년 2월 19일, 양측은 2025년 2월 27일까지 피고가 임대차보증금 1억 3천만원, 원고가 납부한 장기수선충당금 298,000원, 그리고 전세자금대출 이자 합계 1,287,263원을 지급하기로 합의했습니다. 다만 지연손해금과 소송비용은 합의 범위에서 제외하기로 했습니다. 피고는 합의한 금액을 2025년 2월 27일에 모두 지급했습니다. 그러나 원고는 합의에서 제외된 지연손해금을 포함한 나머지 청구를 계속했습니다.
원고가 임차한 아파트의 전세 계약이 만료되었음에도 임대인인 피고가 임대차보증금 반환을 지연하면서 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 보증금을 돌려받기 위해 주택임차권등기명령을 신청하고 아파트를 비워준 후 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 소송 진행 중에 피고가 원금과 일부 이자를 지급하기로 합의했으나, 지연손해금 부분은 합의에서 명시적으로 제외되면서, 최종적으로 합의 이후에도 남아있는 지연손해금을 두고 다투게 된 상황입니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 지체한 경우 임차인이 청구할 수 있는 지연손해금의 범위는 어디까지인지, 그리고 소송 중 보증금과 일부 손해액에 대해 합의가 이루어졌을 때 합의에서 명시적으로 제외된 지연손해금을 임대인이 추가로 지급해야 하는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고가 원고에게 지연손해금 803,206원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약이 2024년 12월 20일 종료되었고 원고가 2025년 1월 13일 아파트를 인도했으므로, 피고에게 임대차보증금, 장기수선충당금, 그리고 이에 대한 지연손해금과 원고가 아파트를 인도한 다음 날인 2025년 1월 14일 이후 발생한 전세자금대출 이자 상당액을 배상할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 소송 중 합의를 통해 임대차보증금, 장기수선충당금, 전세자금대출 이자 상당액을 이미 지급받았음을 인정했습니다. 이는 합의에 따라 이미 충당된 것으로 보아, 피고에게 남은 의무는 합의에서 제외되었던 지연손해금뿐이라고 보았습니다. 따라서 임대차보증금 1억 3천만원과 장기수선충당금 298,000원에 대해 2025년 1월 14일부터 2025년 2월 27일까지 민법에서 정한 연 5%의 비율을 적용한 지연손해금 803,206원만 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 다음과 같은 법률과 원칙에 따라 판단되었습니다. 민법 제379조 (법정이율): 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 특별한 약정이 없으면 연 5%의 이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 피고가 임대차보증금 반환을 지연했으므로 원고에게 법정 지연손해금을 지급할 의무가 발생했습니다. 민법 제544조 (이행지체와 손해배상): 채무자가 정당한 이유 없이 채무를 이행하지 않아 손해가 발생한 경우, 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 보증금 미반환은 채무불이행에 해당합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 종료되었음에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기함으로써 임차인이 거주지를 옮기더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 합니다. 원고는 이 조항을 활용하여 퇴거 후에도 권리를 보호받았습니다. 동시이행항변권: 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임대 목적물(주택) 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 주택을 비워주어야 임대인에게 보증금 반환 지연 책임을 물을 수 있습니다. 원고가 아파트에서 퇴거(인도)한 시점부터 지연손해금의 발생 시기가 산정되었습니다. 장기수선충당금: '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 등에 따라 장기수선충당금은 건물 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 임차인이 납부한 경우 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.
임대차 계약 만료 후 보증금 반환이 늦어질 경우, 임차인은 주택임대차보호법에 따른 주택임차권등기명령을 신청하여 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대차보증금 반환 지연으로 인한 손해배상(지연손해금)은 주택을 인도한 다음 날부터 발생하며, 민법상 연 5%의 이율이 적용됩니다. (소송이 제기된 경우 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 더 높은 이율이 적용될 수 있습니다.) 임대인이 부담해야 하는 장기수선충당금을 임차인이 납부했다면, 계약 종료 시 임대인에게 반환을 요구할 수 있습니다. 보증금 반환이 지연되어 발생하는 전세자금대출 이자 등 추가 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있으나, 배상 범위는 임차인이 주택을 인도한 시점 이후부터로 제한될 수 있습니다. 분쟁 해결 과정에서 합의를 할 경우, 합의의 범위와 포함 또는 제외되는 항목들을 명확히 문서로 남겨야 추후 추가적인 분쟁을 방지할 수 있습니다.
