손해배상
아파트 입주자대표회의가 한국토지주택공사를 상대로 아파트 공용부분과 전유부분의 건축하자보수에 갈음하는 손해배상 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 아파트 시공 과정에서 발생한 하자를 인정하고 한국토지주택공사가 약 77억 원의 손해배상금을 입주자대표회의에 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만 아파트의 자연적인 노후화 등을 고려하여 배상 책임을 80%로 제한했습니다.
한국토지주택공사가 신축·분양한 아파트에 대해 A입주자대표회의는 아파트 공용부분과 전유부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공되어 기능, 미관, 안전상 지장이 초래되었다고 주장했습니다. 입주자대표회의는 사용승인일 이후부터 시공사 측에 여러 차례 하자 보수를 요청했으나 일부만 보수되었고 여전히 하자가 남아있었습니다. 이에 입주자대표회의는 전체 3,521세대 중 3,363세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 시공사인 한국토지주택공사를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 피고 측은 하자의 범위, 보수비용 산정 방식, 제척기간 도과 등을 주장하며 다투었습니다.
이 사건 아파트의 공용 및 전유 부분에 발생한 하자의 범위와 그에 따른 보수비용 산정, 하자보수비용 산정 시 준공내역서 기준 적용 여부, 균열보수 재료비 및 노무비 산정의 적정성, 타일 관련 하자보수비의 중복 산정 여부, 고소할증률 적용의 적정성 (보통인부 포함 여부), 하자보수비 산정 시 퇴직공제부금 포함 여부, 피고의 하자담보책임 제척기간 도과 여부, 피고의 손해배상 책임 범위 및 책임 제한 여부
피고 한국토지주택공사는 원고 A입주자대표회의에게 7,712,503,952원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각됩니다. 소송비용은 원고가 30%를, 피고 및 피고 보조참가인들(C 주식회사, D 주식회사)이 나머지를 부담하며, 피고 보조참가인 주식회사 B는 보조참가로 인한 부분을 부담합니다.
법원은 아파트 시공사인 한국토지주택공사가 아파트의 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정하고, 감정 결과에 따른 하자보수비용 중 자연적인 노후 현상 등을 고려하여 80%에 해당하는 약 77억 원을 배상하라고 판결했습니다. 이로써 아파트 입주자대표회의는 입주민들을 대신하여 시공사로부터 하자에 대한 책임을 물을 수 있게 되었습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조의2 제1항 및 동법 시행령 제5조: 공동주택의 하자담보책임 존속기간을 공사의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년으로 규정하고 있습니다. 이 기간은 재판상 또는 재판 외에서 권리를 행사해야 하는 '제척기간'으로 보며, 공용부분은 사용승인일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날부터 기산됩니다. 본 사건에서 원고는 사용승인일로부터 2년, 3년이 경과하기 전에 피고에게 하자보수를 요청하여 제척기간을 준수한 것으로 인정되었습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권: 아파트에 하자가 발생했을 때, 구분소유자들은 시공사에 직접 하자보수를 청구하거나 하자보수에 필요한 비용을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 이 손해배상채권은 각 구분소유자에게 귀속되지만, 이 사건처럼 입주자대표회의가 다수의 구분소유자로부터 이 채권을 양수받아 소송을 제기할 수 있습니다. 공용부분에 대한 손해배상채권은 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 배분됩니다. 손해배상액 산정 및 책임 제한: 하자보수비용은 손해배상청구 당시의 객관적인 공사 원가를 기준으로 산정됩니다. 그러나 아파트의 자연적인 노후 현상이나 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못이 하자의 발생이나 확대에 영향을 미쳤을 개연성이 있는 경우, 법원은 '공평의 원칙' 또는 '신의성실의 원칙'에 따라 시공사의 책임 범위를 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 본 사건에서는 이 사건 아파트의 사용승인일로부터 약 4년이 경과하여 자연발생적인 노후 현상이 발생했을 것으로 보이는 점, 시공상 잘못과 자연 노화 현상 구분이 어렵고 사용·관리상 잘못이 복합적으로 작용했을 가능성 등을 고려하여 피고의 책임이 80%로 제한되었습니다. 건설산업기본법 시행령 제83조 제1항: 이 조항은 특정 건설공사를 하는 건설업자에게 건설근로자 퇴직공제제도 가입 의무를 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 하자보수공사가 의무가입 대상이 아니더라도, 퇴직공제부금은 건설근로자의 고용개선 및 복지 증진을 위한 정책적 목적이 있고 일반적으로 하자보수에 필요하고 적정한 공사비용으로 보아 손해배상액에 포함되는 것으로 판단되었습니다.
아파트 등 공동주택에 하자가 발생하면 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 신속하게 건설사에 하자보수를 요청해야 합니다. 요청 시점을 명확히 기록하고 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다. 구분소유자들이 개별적으로 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 입주자대표회의가 양수받아 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 채권양도 통지 절차를 정확하게 이행해야 합니다. 하자담보책임의 제척기간은 공용부분과 전유부분 모두 사용승인일 또는 인도일로부터 기산되므로, 기간 내에 권리행사를 하는 것이 중요합니다. 입주자대표회의나 관리사무소를 통한 포괄적인 하자보수 요청도 유효한 권리행사로 인정될 수 있습니다. 하자보수 비용 산정 시에는 객관적인 공사 원가를 기준으로 해야 합니다. 시중 물가정보지나 건설공사 표준품셈 등 최신 자료를 참고하여 합리적인 단가를 주장하는 것이 중요합니다. 하자의 원인이 시공상 잘못 외에 자연적인 노후 현상이나 사용 및 관리상의 잘못도 복합적으로 작용할 수 있으므로, 재판 과정에서 일정 부분 책임 제한이 적용될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 전문 감정인의 감정 결과는 재판에서 중요한 증거로 활용되므로, 감정 결과에 대한 충분한 이해와 이의 제기 절차를 숙지하는 것이 필요합니다.
