손해배상
공인중개사 C가 등기부와 다른 호실 표시로 임대차 계약을 중개하고, 이후 호실 표시 오류를 인지했음에도 임차인에게 알리지 않아 임차인이 전입신고를 잘못 하게 됩니다. 이로 인해 건물이 공매될 때 임차보증금 중 7천만 원을 배당받지 못하게 되자, 임차인이 공인중개사와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사의 중대한 과실을 인정하여 손해배상 책임을 인용했습니다.
임대인 F은 등기부상 401호, 402호, 403호인 건물을 문패상으로는 401호부터 408호까지 여러 호실로 나누어 임대했습니다. 공인중개사 C는 원고 J에게 등기부상 401호의 일부인 곳을 '문패 상 402호'로 잘못 중개하여 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 이에 따라 문패 상 호실인 402호로 전입신고를 마쳤습니다. 이후 공인중개사 C는 다른 호실을 중개하는 과정에서 문패와 등기부 표시가 다르다는 것을 알게 되었으나 원고에게 이를 알리지 않았습니다. 건물이 압류되어 공매절차가 진행되는 과정에서 원고는 자신이 임차한 부분이 실제로는 등기부상 401호의 일부라는 것을 알게 되었고, 뒤늦게 401호로 전입신고를 정정했습니다. 그러나 이미 공매절차가 상당 부분 진행된 상태였고, 잘못된 전입신고로 인해 우선변제권을 제대로 행사하지 못하여 임차보증금 1억 2천만 원 중 7천만 원을 배당받지 못하는 손해를 입게 되자, 공인중개사와 공제사업자인 한국공인중개사협회에 손해배상을 청구했습니다.
법원은 제1심 판결을 변경하여 피고 공인중개사 C와 한국공인중개사협회가 제1심 공동피고 F과 공동으로 원고 J에게 7천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 이에는 C가 2022년 3월 5일부터, 한국공인중개사협회는 공제규정 및 판결 선고일을 기준으로 2022년 4월 11일부터 각각 다른 연 이자율(연 5% 또는 연 12%)을 적용한 지연손해금도 포함됩니다. 원고의 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송 총비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 공인중개사의 가장 기본적인 책임이 중개 목적물이 등기부에 표시된 것과 동일한 것인지 확인하는 것이라고 강조하며, 피고 공인중개사 C가 임대차 목적물을 잘못 중개하고 이후 오류를 알았음에도 원고에게 알리지 않은 중대한 과실이 있다고 보았습니다. 이에 따라 원고가 공매절차에서 보증금 7천만 원을 배분받지 못한 손해에 대해 피고들의 배상 책임을 인정했습니다. 특히 임차인의 과실상계 주장에 대해서는 임대차계약서상 면적과 등기부상 면적이 거의 일치하고 임차인이 임대인의 재정 상태를 확인하기 어렵다는 점 등을 들어 피고 협회의 책임 제한 주장을 받아들이지 않았습니다.
공인중개사법 제30조 제1항 (개업공인중개사의 손해배상책임): "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다." 이 사건에서 법원은 공인중개사 C가 중개대상물이 등기부에 표시된 것과 동일한지 확인하는 것이 가장 기본적인 책임임에도 불구하고, 실제 등기부상 401호의 일부를 '문패 상 402호'로 잘못 중개하고, 이후 다른 중개를 통해 호실 표시 오류를 인지했음에도 원고에게 알리지 않은 것을 '중대한 과실'로 보았습니다. 이러한 과실로 인해 원고가 공매절차에서 임차보증금의 일부를 배분받지 못하게 된 손해를 입었으므로, 공인중개사 C에게 손해배상 책임이 인정되었습니다.
공인중개사의 설명 및 확인 의무: 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개 대상물의 권리관계 등을 확인하여 설명하고, 그 근거자료를 제시해야 합니다. 또한 중개가 완성되면 확인·설명사항을 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부해야 합니다. 특히 주택 임대차 계약의 경우, 임차인이 계약 종료 후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 주택의 권리관계 등 자료를 제공할 의무가 있습니다. 이 사건에서 피고 C는 이러한 공인중개사로서의 기본적인 의무를 다하지 못하여 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
공인중개사협회의 공제책임: 한국공인중개사협회와 같은 공제사업자는 공인중개사가 중개행위로 인해 발생시킨 손해를 배상하기 위해 공제계약을 체결합니다. 이 사건에서는 피고 협회가 공인중개사 C의 중개 과실로 인한 손해에 대해 C와 공동하여 공제금 한도 내에서 손해를 배상할 책임이 인정되었습니다. 다만 공제금에 대한 지연손해금의 기산일은 소송촉진 등에 관한 특례법과 민법의 규정, 그리고 협회가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 시점을 고려하여 달리 적용되었습니다.
