아파트 하자보수금 청구와 회생절차 관련 분쟁 사건

A건물 입주자대표회의는 아파트의 하자로 인해 시공사, 수탁사, 위탁사 및 공제조합을 상대로 하자보수금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 시공사가 회생절차를 거치는 동안 채권을 신고하지 않아 실권된 채권에 대한 청구를 각하했습니다. 또한 수탁사의 분양자 지위는 신탁계약에 따라 위탁사로 이전되어 책임이 없다고 판단했습니다. 결과적으로 위탁사는 하자보수비용의 75%인 74,200,098원의 손해배상 책임을 지게 되었고, 공제조합은 2년차 하자에 대한 소멸시효가 완성된 부분을 제외한 43,703,983원을 위탁사와 공동으로 지급할 책임이 인정되었습니다.

관련 당사자

• A건물 입주자대표회의: 김해시 G 소재 A건물 아파트 184세대 및 상가 6호의 관리를 위해 구성된 자치기구로서 구분소유자들로부터 하자보수 손해배상채권을 양수받아 소송을 제기한 원고입니다.
• C 주식회사 (시공사): A건물 아파트 신축공사를 맡아 공사를 완료한 시공사이며, 회생절차가 개시되어 채권이 실권되었습니다.
• 주식회사 B (수탁사): A건물 아파트 분양형 토지신탁계약의 수탁자이자 분양자였으나, 신탁계약 종료로 분양자 지위와 책임이 피고 F 주식회사에게 이전되었습니다.
• F 주식회사 (위탁사): A건물 아파트 분양형 토지신탁계약의 위탁자이자 피고 B 주식회사로부터 분양자 지위를 승계받아 하자보수 책임이 인정된 피고입니다.
• E공제조합 (공제조합): 피고 C 주식회사와 A건물 아파트에 대한 하자보수보증계약을 체결하여 보증책임을 부담하는 보증채무자입니다.

분쟁 상황

김해시 G에 위치한 A건물의 입주자대표회의는 2017년 12월 28일 사용승인 및 입주가 시작된 아파트와 상가에서 발생한 누수, 균열 등의 부실시공 하자로 인해 고통받았습니다. 입주자대표회의는 2018년 4월 3일부터 여러 차례 위탁사인 F 주식회사와 시공사인 C 주식회사에 하자 보수를 요청했으나 여전히 하자가 남아 있었습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 166세대와 상가 6호의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아, 시공사 C, 분양형 토지신탁계약의 수탁사 B, 위탁사 F, 그리고 하자보수보증계약을 체결한 E공제조합을 상대로 하자보수금 청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 시공사가 회생절차를 거쳤을 때, 입주자대표회의가 채권을 신고하지 않아 채권이 실권되었는지 여부입니다. 둘째, 분양형 토지신탁계약에 따라 수탁사의 분양자 지위와 책임이 위탁사에게 면책적으로 이전되었는지 여부입니다. 셋째, 위탁사의 하자보수 책임 범위와 자연발생적 노후화 등을 고려한 책임 제한 여부입니다. 넷째, 공제조합의 하자보수보증책임의 발생 여부와 하자보수보증금 채권의 소멸시효 완성 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고의 피고 C 주식회사(시공사)에 대한 소는 각하되었습니다.
2. 피고 F 주식회사(위탁사)는 원고에게 74,200,098원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. (2023년 4월 25일부터 2024년 5월 10일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)
3. 피고 E공제조합(공제조합)은 피고 F 주식회사와 공동하여 43,703,983원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. (2022년 12월 31일부터 2024년 5월 10일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)
4. 원고의 피고 주식회사 B(수탁사)에 대한 청구와 피고 E공제조합, F 주식회사에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

이 판결은 아파트 하자로 인한 분쟁에서 시공사의 회생절차, 분양자 지위의 이전, 그리고 하자보수보증금 청구권의 소멸시효 등 다양한 법률적 쟁점을 다루었습니다. 법원은 시공사에 대한 청구를 회생절차 미신고로 각하하고, 수탁사에 대한 청구는 분양자 지위 이전으로 기각했습니다. 위탁사는 일부 책임이 인정되었고, 공제조합 또한 소멸시효가 지난 2년차 하자를 제외한 범위 내에서 보증책임이 인정되어 위탁사와 공동으로 하자보수금을 지급하게 되었습니다. 이를 통해 유사한 상황에서 각 당사자들이 주의해야 할 법률적 사항들을 명확히 보여주었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (채무자회생법) 제251조 (회생계획인가의 효력): 회생계획 인가 결정이 내려지면, 회생계획에서 정해지거나 법률에 따라 인정된 권리를 제외한 모든 회생채권과 회생담보권에 대한 회생채무자의 책임은 면제됩니다. 이는 채무가 완전히 소멸하는 것이 아니라, 이행을 강제할 수 없는 '자연채무'로 전환되어 소송을 통해 강제로 이행을 요구할 수 없게 됨을 의미합니다.
2. 채무자회생법 제148조 제1항, 제152조 제1항, 제3항 (회생채권의 신고 및 보완): 회생절차에 참여하려는 채권자는 원칙적으로 정해진 신고 기간 내에 자신의 채권을 법원에 신고해야 합니다. 만약 자신의 책임 없는 사유로 신고 기간 내에 신고하지 못한 경우, 그 사유가 사라진 후 1개월 이내에 신고를 보완할 수 있습니다. 또한 회생절차 개시 사실이나 신고 기간 등을 알지 못해 채권 신고를 못한 경우, 관리인이 채권의 존재를 알고 있었음에도 채권자 목록에 기재하지 않았다면, 나중에 회생절차를 알게 된 날로부터 1개월 이내에 신고를 보완할 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 원고가 회생절차 개시 사실을 인지했다고 판단되어 이 조항이 적용되지 않았습니다.
3. 건설산업기본법 제67조 제4항 (하자보수보증금 채권의 소멸시효): 공제조합과 같은 보증기관에 대한 보증금 청구권은 보증기간이 만료된 날로부터 2년 동안 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸합니다. 이 사건에서 2년차 하자에 대한 하자보수보증기간이 만료된 지 2년이 지나 소멸시효가 완성되었다고 보아 해당 부분에 대한 청구는 기각되었습니다.
4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제9조 (담보책임): 집합건물의 분양자는 하자로 인해 발생하는 손해에 대한 담보책임을 집니다. 이 사건에서 분양계약서의 특약사항에 따라 수탁사의 분양자 지위와 책임이 위탁사로 면책적으로 승계된 것을 인정하면서, 이러한 특약이 집합건물법 제9조에 위배되어 무효라고 보지 않았습니다.
5. 자백간주 및 책임제한: 소송에서 피고가 원고의 주장에 대해 답변하지 않거나 변론에 불출석하여 원고의 주장을 자백한 것으로 간주될 수 있지만, 손해배상 책임의 제한 여부는 법원이 직권으로 심리하고 판단하는 사항입니다. 법원은 건물의 경과 기간, 자연 노화 현상, 사용 관리상의 문제 등을 종합적으로 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 감액할 수 있습니다.

참고 사항

1. 회생절차 개시 시 채권 신고의 중요성: 만약 건설사나 분양사 등 채무자가 회생절차를 겪고 있다면, 채권자는 반드시 정해진 기간 내에 법원에 채권을 신고해야 합니다. 회생절차 개시 사실을 알았음에도 채권 신고를 게을리하면, 해당 채권은 실권되어 나중에 소송을 제기하더라도 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
2. 분양계약서의 특약사항 확인: 분양형 토지신탁계약의 경우, 분양계약서에 포함된 특약사항에 따라 분양자의 법적 지위나 하자보수 책임이 신탁계약의 위탁자 등 다른 당사자에게 면책적으로 승계될 수 있습니다. 계약 체결 시 이러한 조항이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 책임 주체를 명확히 파악해야 합니다.
3. 하자보수보증금 청구 소멸시효 유의: 공제조합 등에 대한 하자보수보증금 청구권은 건설산업기본법 제67조 제4항에 따라 보증기간 만료일로부터 2년의 소멸시효가 적용됩니다. 각 하자의 보증기간이 다르므로, 특히 사용검사 후 2년차 하자와 같이 소멸시효 기간이 짧은 하자에 대해서는 만료 전에 신속하게 권리를 행사해야 합니다.
4. 손해배상 책임 제한 가능성: 아파트 하자로 인한 손해배상 소송에서는 건물의 사용 기간, 자연발생적인 노후 현상, 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못 등을 종합적으로 고려하여 법원이 손해배상 책임을 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 따라서 실제 하자보수 비용 전액을 인정받지 못할 수도 있음을 고려해야 합니다.