기타 금전문제
원고 A는 이종사촌인 피고 C의 명의로 아파트를 매수하는 과정에서 자신의 자금 2,000만원과 피고 명의로 대출받은 1억원을 사용하고, 취득세와 등기비용 150만원을 지불했습니다. 이 아파트의 소유권은 피고 C 명의로 이전되었으나, 원고는 이 아파트가 자신을 위한 명의신탁 재산이라고 주장하며 피고에게 매수자금, 취득비용, 그리고 자신이 납입한 대출 이자를 부당이득으로 반환해달라고 청구했습니다. 법원은 원고가 피고에게 제공한 매수자금 2,000만원과 취득비용 150만원은 부당이득으로 인정했으나, 대출 이자는 부당이득으로 보지 않아 총 2,150만원과 이에 대한 이자만 지급하라고 판결했습니다.
이종사촌 관계인 원고 A가 피고 C의 명의로 아파트를 매수하면서 원고가 매수대금 중 2,000만원을 제공하고 잔금 1억원은 피고 명의로 대출을 받아 지급했습니다. 또한, 원고는 취득세, 등록세, 등기비용 150만원을 지출하고 대출금 통장을 건네받아 대출 이자도 계속 납입했습니다. 그러나 아파트 소유권이 피고 명의로 등기된 후, 원고는 피고에게 아파트와 관련된 자신의 기여금 및 이자 반환을 요구하며 분쟁이 발생했습니다. 특히 피고가 2022년경 통화나 문자메시지에서 아파트 매수 당시의 약정을 언급하며 원고에게 피해를 준 적이 없다고 주장하는 등 소유권 및 비용 부담에 대한 이견을 보였습니다.
원고 A와 피고 C 사이에 아파트에 대한 계약명의신탁 약정이 존재하였는지 여부와 계약명의신탁 약정이 존재한다면 피고 C가 원고 A로부터 제공받은 매수자금, 취득비용, 대출금 이자 중 어떤 부분이 부동산실명법상 부당이득에 해당하는지 여부입니다.
피고는 원고에게 2,150만원 및 이에 대하여 2025년 5월 28일부터 2025년 8월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(대출금 이자 상당액)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 7/10, 피고가 나머지를 각 부담합니다.
법원은 원고와 피고 사이에 아파트 매도인 D가 명의신탁 사실을 알지 못하는 '계약명의신탁' 약정이 존재한다고 판단했습니다. 부동산실명법에 따라 이러한 계약명의신탁 약정은 무효이므로, 피고는 명의신탁자인 원고로부터 제공받은 매수자금 2,000만원과 취득세, 등록세 등 취득비용 150만원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 대출금 이자는 명의신탁자가 매수자금을 마련하는 과정에서 발생하는 비용으로 보았고, 피고 명의의 대출이지만 실질적인 사용 주체는 원고이며 원고의 요청에 따라 피고 명의로 대출이 이루어진 점 등을 고려하여 피고가 법률상 원인 없는 이득을 취득했다고 볼 수 없다고 판단하여 이 부분 청구는 기각했습니다. 이에 따라 원고의 청구는 2,150만원 범위 내에서만 인용되었습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항, 제2항은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산 투기 방지 및 공정한 부동산 거래 질서 확립을 목적으로 합니다. 제4조 제1항은 명의신탁 약정을 무효로 규정하고 제2항은 명의신탁 약정에 따라 이루어진 등기로 취득한 부동산에 관한 물권 변동도 무효로 한다고 규정합니다. 다만 본 사례와 같은 계약명의신탁의 경우처럼 매도인이 명의신탁 약정의 존재를 알지 못했을 때는 명의수탁자가 해당 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 이때 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 민법상 부당이득반환의무를 부담하게 되는데 이는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 경우 그 이익을 반환해야 한다는 원칙에 따릅니다. 부동산실명법 시행 이후의 계약명의신탁에서는 명의신탁자가 애초부터 부동산 소유권을 취득할 수 없었으므로 명의수탁자는 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한 것이 됩니다. 나아가 명의수탁자가 소유권이전등기를 위해 지출해야 할 취득세 등록세 등의 취득비용을 명의신탁자로부터 제공받았다면 이 역시 부당이득반환 대상에 포함됩니다. 그러나 매수자금 조달을 위한 대출금 이자는 명의신탁자가 스스로 마련하는 비용으로 보아 명의수탁자의 부당이득반환 대상에는 포함되지 않는 것이 일반적입니다.
친족 간이라도 부동산 명의를 타인에게 맡길 때는 명의신탁 약정서 등 서면으로 명확하게 합의 내용을 기록해두는 것이 중요합니다. 구두 약정은 나중에 입증하기 매우 어렵습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따라 원칙적으로 명의신탁 약정은 무효이며 명의수탁자(명의를 빌려준 사람)가 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 매도인(부동산을 판 사람)이 명의신탁 사실을 몰랐던 '계약명의신탁'의 경우 명의신탁자(명의를 빌린 사람)는 부동산 자체를 돌려받을 수 없고 명의수탁자에게 제공했던 매수자금 및 취득 관련 비용(취득세, 등록세 등)만을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 부동산 매수를 위한 대출금의 이자는 명의신탁자가 자신의 자금 조달을 위해 부담하는 비용으로 간주될 수 있으므로 명의수탁자에게 그 반환을 청구하기 어려울 수 있습니다. 대출 주체가 누구인지 실질적인 이자 부담 주체가 누구인지에 따라 법적 평가가 달라질 수 있으니 주의해야 합니다. 금액을 주고받은 내역 대출 관련 서류 취득세 영수증 등 모든 재정적 거래에 대한 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 문자 메시지나 통화 녹음 등도 법적 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.
