변호사도 아닌데, 공인중개사가 왜 법을 설명합니까.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사기타 금전문제 · 기타 부동산
주식회사 A는 B 재건축조합과 공사도급계약을 맺고 모델하우스 건립 및 운영, 철거 공사를 수행하였으며 조합의 사업경비와 운영비도 대여했습니다. B조합이 공사대금과 대여금을 지급하지 않자, A회사는 B조합 소유의 부동산에 대한 가압류를 신청했습니다. 제1심 법원은 A회사가 조합원들에 대한 채권을 주장한 것으로 보고 신청을 기각했습니다. 그러나 항고심 법원은 A회사의 채권이 채무자인 B조합에 대한 공사대금 및 대여금 채권이며, 신탁법상 신탁사무 처리 과정에서 발생한 채권으로서 신탁재산에 대한 가압류가 가능하다고 판단하여, 제1심 결정을 취소하고 A회사가 담보를 제공하는 조건으로 부동산 가압류를 인용했습니다.
주식회사 A는 2017년 9월 12일 B 재건축조합과 공사도급계약을 체결하고, 모델하우스 건립 및 운영비 6억 6천만 원, 철거공사비 21억 6천67만 5천 원 등을 청구했습니다. 또한 2015년 12월부터 2023년 2월 13일까지 B조합에 총 274억 3천538만 4천855원을 대여했습니다. B조합은 이러한 공사대금 및 대여금을 지급하지 않았으며, 공사대금 채권액은 총 137억 8천475만 1천305원, 대여금 채권액은 267억 5천581만 733원으로 확인되었습니다. 이에 주식회사 A는 미지급된 공사대금과 대여금 채권을 회수하기 위해 B조합 소유의 부동산에 가압류를 신청했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 주식회사 A가 B 재건축조합에 대해 가지는 공사대금 및 대여금 채권이 가압류의 피보전권리로 인정될 수 있는지, 그리고 조합원들이 조합에 신탁한 부동산에 대하여 신탁법 제22조 제1항 단서에 따라 가압류와 같은 보전처분이 가능한지 여부였습니다.
항고심 법원은 제1심 결정을 취소하고, 주식회사 A가 채무자 B 재건축조합을 위하여 담보로 금 4,054,056,203원을 공탁하거나 해당 금액을 보증하는 지급보증보험증권을 제출하는 것을 조건으로, 채무자 소유의 부동산을 가압류하도록 명령했습니다.
재건축조합이 공사대금과 대여금을 미지급한 상황에서, 건설사의 채권이 가압류의 피보전권리로 인정되었으며, 신탁된 재산이라 하더라도 신탁사무 처리 과정에서 발생한 채무에 대해서는 가압류가 가능하다는 법리를 확인하여 건설사의 부동산 가압류 신청이 최종적으로 받아들여졌습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법령은 다음과 같습니다.
민사집행법 제276조 제2항 (가압류의 피보전권리): 이 조항은 기한이 도래하지 않은 채권(기한부 채권)도 가압류의 피보전권리가 될 수 있음을 명시하고 있습니다. 본 사건에서는 일부 대여금 채권의 변제기 도래 여부가 명확히 소명되지 않았음에도 불구하고, 채무자의 현재 재정 상황과 다른 보전처분 상황을 종합적으로 고려하여 보전의 필요성이 인정되어 가압류가 허용되었습니다.
신탁법 제22조 제1항 (신탁재산에 대한 강제집행 등의 제한): 이 조항의 본문은 원칙적으로 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분 등을 할 수 없다고 규정합니다. 이는 신탁재산이 수탁자의 고유재산과 분리되어 신탁의 목적에 따라 관리될 수 있도록 보호하기 위함입니다. 그러나 이 조항의 단서는 이러한 원칙에 대한 예외를 두어, '신탁 전의 원인으로 발생한 권리' 또는 '신탁사무의 처리상 발생한 권리'에 기한 강제집행 등은 금지되지 않는다고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 주식회사 A의 공사대금 채권 및 대여금 채권은 B 재건축조합이 재건축정비사업이라는 신탁사무를 처리하는 과정에서 발생시킨 채무에 해당하므로, 신탁법 제22조 제1항 단서에 따라 신탁된 부동산에 대해서도 가압류가 가능하다고 판단되었습니다.
재건축조합과 같은 사업 주체와 계약을 할 때는 공사대금, 대여금의 지급 조건, 연체 이자율 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 이 사건에서는 공사대금 연체 이자율이 신규취급액 COFIX 기준금리에 가산금리를 더한 이주비대출 일반금리 연 6.74%에 3%를 가산한 연 9.74%로 정해져 있었습니다. 공사대금이나 대여금 채무가 발생하고 채무자의 지급 불능이 예상될 경우, 채무자의 재산을 파악하고 부동산 가압류 등 신속한 보전처분 절차를 고려해야 합니다. 이때, 재산이 신탁된 상태라도 신탁 계약 체결 전 발생한 채무나 신탁사무 처리 과정에서 발생한 채무라면 가압류 등 강제집행이 가능할 수 있으므로, 관련 법리를 잘 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.
