부동산 매매/소유권
임차인 A가 임대인 B로부터 위반건축물인 상가 점포를 임차하여 식당을 운영하다가, 위반건축물 사실을 뒤늦게 알고 임대인과 공인중개사에게 손해배상을 청구하고 임대차 계약 해지를 주장한 사건입니다. 임대인 B는 임차인 A가 점포를 인도하지 않고 차임을 연체하였다며 건물 인도 및 연체 차임, 부당이득금 지급을 반소로 청구했습니다. 법원은 임대인과 공인중개사가 계약 당시 위반건축물 사실을 알았거나 알 수 있었음에 대한 증거가 부족하다고 보아 임차인의 손해배상 청구를 기각했습니다. 하지만 임대차 계약은 기간 만료로 종료되었고, 임차인은 임대인에게 점포를 인도할 의무가 있지만, 임대차 보증금 반환과 동시이행 관계에 있어 임차인의 차임 연체 및 부당이득금 지급 의무는 인정되지 않았습니다. 결과적으로 임차인은 점포를 임대인에게 인도해야 하지만, 임대인 및 공인중개사에 대한 손해배상 청구와 임대인의 연체 차임 및 부당이득금 청구는 모두 기각되었습니다.
원고 A는 피고 B 소유의 건물 1층 점포 16.3m²를 임차하여 식당 영업을 시작했습니다. 이 계약은 피고 C 공인중개사의 중개로 2018년 3월 20일 맺어졌으며, 보증금 10,000,000원, 월 차임 500,000원, 임대차 기간은 2018년 4월 5일부터 2020년 4월 4일까지였습니다. 계약서에는 점포가 '근린생활시설'로 표시되어 있었으나, 계약 체결 약 4개월 후인 2018년 7월 26일, 해당 점포 부분이 원래 부설주차장이었는데 무단 증축 및 용도 변경되어 일반음식점으로 사용되고 있다는 이유로 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되었습니다. 피고 B는 이 사실을 2019년 5월경에야 원고 A에게 통지했고, 원고 A는 이후에도 영업을 지속하다가 2020년 5월 5일부터는 점포 사용을 중단했습니다. 이후 원고 A는 피고 B와 C가 위반건축물 사실을 고지하지 않아 54,704,560원의 손해를 입었다며 손해배상 소송을 제기했으며, 피고 B는 계약 기간 만료 후에도 원고 A가 점포를 인도하지 않고 2020년 5월 5일부터 차임을 지급하지 않았다며 건물 인도와 미지급 차임, 부당이득금 반환의 반소 소송을 제기하여 법적 분쟁이 발생했습니다.
임대인과 공인중개사가 임대차 계약 당시 상가 점포가 위반건축물인 사실을 고지하지 않은 것이 손해배상 책임으로 이어지는지 여부, 위반건축물 사실로 인해 임차인의 권리금 회수 기회가 상실되었는지 여부, 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부 및 계약 종료 시점, 임차인이 건물 인도를 거부하는 경우 임대인에게 차임 상당의 부당이득을 지급해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고 A의 피고 B, C, D협회에 대한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. 이는 피고 B와 C가 임대차 계약 체결 당시 위반건축물임을 알았거나 알지 못한 데 과실이 있다는 점이 증명되지 않았고, 위반건축물 등재 후 피고 B의 통지가 늦었다고 하더라도 원고 A가 주장하는 손해(임대차보증금 1천만원, 복비 54만원, 인테리어 등 시설비용 54,704,560원, 권리금 상당액)가 발생했다고 볼 증거가 부족했기 때문입니다. 반면, 피고 B의 반소 청구 중 원고 A에게 의정부시 E 대 192m² 및 그 지상 건물 제1층 중 16.3m²를 인도하라는 청구는 인용했습니다. 하지만 피고 B의 원고 A에 대한 연체 차임 1,500,000원 및 지연손해금, 그리고 인도 완료일까지 월 500,000원의 부당이득금 지급 청구는 모두 기각했습니다. 이는 임대차 계약이 2020년 4월 4일 기간 만료로 종료되었고, 원고 A가 2020년 5월 5일부터 점포를 사용·수익하지 않았으며, 피고 B의 임대차보증금 반환 채무에 대해 원고 A가 동시이행항변권을 가지고 있어 부당이득이 발생하지 않는다고 보았기 때문입니다.
법원은 임차인이 제기한 손해배상 본소 청구는 전부 기각했으며, 임대인이 제기한 반소 중 건물 인도 청구만 인용하고 연체 차임 및 부당이득금 청구는 기각했습니다. 따라서 임차인은 해당 상가 점포를 임대인에게 인도해야 하지만, 임대인에게 연체 차임이나 부당이득금을 지급할 의무는 없고, 임대인이나 공인중개사로부터 손해배상을 받을 수도 없게 되었습니다.
공인중개사는 중개대상물에 대한 정확한 정보를 확인하여 거래 당사자에게 성실하고 정확하게 설명하고, 확인·설명서를 작성·교부해야 할 의무가 있습니다 (공인중개사법 제25조). 만약 이를 위반하여 재산상 손해가 발생하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 (공인중개사법 제30조). 그러나 본 사안에서는 중개사가 계약 당시 위반건축물임을 알았거나 알 수 있었음에 대한 증거가 부족하다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되지 않았습니다. 임대인은 임대차 계약의 목적물에 중대한 하자가 있는 경우 이를 임차인에게 고지해야 할 신의칙상 의무가 있습니다. 특히 임대차 계약 이후에라도 목적물에 중대한 하자가 발생하거나 확인된 경우, 임대인은 지체 없이 임차인에게 통지해야 합니다. 다만, 이러한 의무 위반이 있었다고 하더라도 그로 인해 임차인에게 실제로 발생한 손해를 구체적으로 입증해야만 손해배상을 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이때 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 위반건축물 등재만으로 권리금 회수 기회가 전면적으로 차단된다고 보기 어렵고, 임차인이 주장하는 시설비용이 권리금 상당액으로 인정되기 어렵다고 판단되었습니다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임차 목적물을 반환할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행항변권)에 있습니다. 따라서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 한 목적물 인도를 거부할 수 있으며, 이 경우 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있더라도 실제 사용·수익하지 않았다면 차임 상당의 부당이득이 발생했다고 보기는 어렵습니다.
상가 점포를 임차하기 전에는 반드시 건축물대장을 확인하여 위반건축물 여부나 용도 등을 미리 확인해야 합니다. 공인중개사의 설명이나 계약서상의 용도만으로 판단해서는 위험이 따를 수 있습니다. 임대차 계약 체결 시에는 위반건축물인 경우에 대한 특약을 미리 포함하여 임차인의 권리 보호 장치를 마련하는 것이 좋습니다. 만약 임대차 중 위반건축물로 등재되는 사실을 알게 되었다면, 임대인에게 즉시 문제 해결을 요구하고 관련 손해 발생 여부를 판단하여 적극적으로 대응해야 합니다. 임대차 계약 종료 시, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 동안에는 목적물 인도를 거부할 수 있으며, 이 경우 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있더라도 실제 사용·수익하지 않았다면 차임 상당의 부당이득이 발생한다고 보기 어려울 수 있습니다. 권리금 회수 기회를 주장할 때에는 단순히 투자한 시설비용만을 주장하기보다는 실제 권리금 액수를 입증할 수 있는 객관적인 자료나 감정 결과를 준비하는 것이 중요합니다.
