부동산 매매/소유권
이 사건은 이전 건물주 D가 세입자 C에게 상가를 임대하였고, 코로나19로 인해 세입자 C의 식당 영업이 어려워지자 2020년 4월경부터 월세를 3,850,000원에서 3,300,000원으로 감액해 주면서 시작되었습니다. 이후 D는 2022년 4월 상가를 원고 A와 B에게 매도하였고, 원고들은 2022년 5월 소유권이전등기를 마치며 임대인 지위를 승계했습니다. 세입자 C는 새로운 건물주들에게도 감액된 월세인 3,300,000원만 계속 지급했습니다. 원고들은 기존 건물주 D의 월세 감액이 2020년 12월까지의 한시적인 조치였거나, 적어도 자신들에게는 승계되지 않는다고 주장하며 원래 월세인 3,850,000원을 기준으로 세입자 C가 3기 이상의 차임을 연체했다고 보아 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 반면 세입자 C는 월세 감액이 기한 없는 영구적인 합의였다고 주장했습니다. 법원은 이전 건물주 D의 차임 감액은 D가 상가를 소유하는 동안 매월 묵시적으로 해당 월의 차임을 감액하는 의사표시를 한 것으로 판단했습니다. 따라서 원고들이 새로운 건물주로서 차임 감액 의사표시를 하지 않은 이상, 피고 C는 원고들에게 원래 월세인 3,850,000원을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 이에 따라 피고 C가 2022년 5월부터 2024년 3월까지의 기간 동안 총 12,646,451원의 차임을 연체하였고 이는 3기 이상의 차임액인 11,550,000원을 초과하므로, 원고들의 해지 통보로 임대차 계약은 2024년 4월 19일 종료되었다고 판결했습니다. 법원은 피고 C에게 보증금 6천만 원을 지급받는 동시에 상가를 인도하고, 연체 차임 12,485,000원 및 이에 대한 지연손해금, 그리고 상가 인도일까지의 월 3,850,000원의 부당이득 반환금을 지급하라고 명령했습니다.
2019년 5월, 이전 건물주 D와 세입자 C는 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 보증금 60,000,000원, 월세 3,850,000원, 기간은 2019년 6월부터 2021년 5월까지였습니다. 코로나19 확산으로 세입자 C의 식당 영업이 어려워지자, 2020년 4월경부터 이전 건물주 D는 월세를 3,300,000원으로 감액해주었습니다. 2022년 4월, 이전 건물주 D는 원고 A와 B에게 상가를 매도했고, 원고들은 2022년 5월에 소유권을 이전받아 임대인 지위를 승계했습니다. 이후 세입자 C는 새로운 건물주들에게도 계속해서 감액된 월세인 3,300,000원만 지급했습니다. 새로운 건물주들은 감액이 한시적이었다고 주장하며 원래 월세인 3,850,000원을 요구했고, 세입자 C가 3기 이상의 월세를 연체했다고 보아 2024년 4월 19일 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 반면 세입자 C는 월세 감액이 기한을 정하지 않은 영구적인 합의였으며, 모든 월세를 정상적으로 지급했다고 주장하며 건물주들의 청구를 반박했습니다.
기존 건물주가 세입자에게 감액해 준 월세가 영구적인 감액 합의였는지 아니면 한시적인 감액이었는지 여부, 건물주가 변경된 후에도 이전 건물주와의 감액 합의가 새로운 건물주에게 승계되는지 여부, 세입자가 월세를 연체하여 임대차 계약이 해지되었는지 여부.
피고 C는 원고 A와 B에게 보증금 60,000,000원을 돌려받음과 동시에 상가를 인도해야 합니다. 피고 C는 연체된 월세 12,485,000원 및 이에 대해 2024년 5월 1일부터 완납일까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 지급해야 합니다. 또한 피고 C는 2024년 5월 1일부터 상가 인도일까지 월 3,850,000원의 비율로 계산한 돈을 부당이득 반환금으로 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고 C가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 이전 건물주가 임대료를 감액해 준 것이 매월 묵시적으로 이루어진 일방적 의사표시로 보아, 새로운 건물주에게는 그 감액 합의가 당연히 승계되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 세입자가 변경된 월세를 지급하지 않은 것은 3기 이상의 차임 연체에 해당하여 임대차 계약이 해지되었고, 세입자는 건물을 인도하고 연체된 월세 및 지연이자를 지급해야 할 책임이 있다는 결론을 내렸습니다.
민법 제618조는 임대차의 의의를, 민법 제623조는 임대인의 목적물 사용 수익 의무를 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서는 월세 3,850,000원의 3기분인 11,550,000원 이상이 연체되어 해지 사유가 발생했다고 판단되었습니다. 임대인이 임대 건물의 소유권을 양도하면 새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계하며 기존 임대차 계약 내용도 승계되는 것이 원칙입니다. 그러나 본 판례는 이전 건물주 D의 차임 감액 합의가 '묵시적이고 매월 이루어진 일방적 의사표시'였다는 특수한 경우에 해당하여, 새로운 건물주가 명시적으로 감액 의사를 표시하지 않는 이상 감액된 차임이 적용되지 않는다고 보았습니다. 즉, 이전 건물주가 소유하는 동안 매달 묵시적으로 감액을 동의한 것으로 해석하여, 건물주 변경 후에는 해당 묵시적 감액이 새로운 건물주에게 당연히 승계되지 않는다는 법리를 적용했습니다. 또한 당사자의 의사표시가 명확하지 않을 때 문언의 내용, 동기 및 경위, 당사자가 달성하려는 목적 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평에 맞게 합리적으로 해석해야 한다는 의사표시의 해석 원칙(대법원 1993. 6. 8. 선고 92누18009 판결 등)이 적용되었습니다.
임대료 감액 시에는 감액 기간, 금액, 사유 등을 명확히 기재한 서면 계약(특약 등)을 작성하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다. 건물주가 변경될 경우, 기존 임대차 계약 내용 중 임대료 감액과 같은 중요한 사항이 새로운 건물주에게도 승계되는지 명확히 확인하고, 필요한 경우 새로운 건물주와 추가적인 합의를 서면으로 하는 것이 중요합니다. 상가건물 임대차보호법상 3기(개월) 이상의 월세 연체는 계약 해지 사유가 되므로, 월세 납입을 철저히 관리하고 불가피하게 연체될 경우 임대인과 적극적으로 소통하여 해결책을 모색해야 합니다. 임대인이 임대차 계약 해지를 주장하는 경우, 내용증명 등의 서면으로 명확히 통보하는 것이 법적 효력 발생 시점을 명확히 할 수 있습니다.
