할인분양 안 한다고 했잖아요. 우리도 빼주세요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사부동산 매매/소유권
P왕의 후예 종중 소유의 토지가 종중 회장의 아들과 그의 아내에게 무단으로 매매되어 소유권이전등기가 이루어졌고 이후 다른 사람들이 해당 토지에 개발 계약을 체결하며 가등기를 설정한 사건입니다. 종중은 이러한 토지 처분이 적법한 총회 결의 없이 이루어졌으므로 무효라고 주장하며 소유권이전등기와 가등기의 말소를 청구했습니다. 법원은 제출된 서류들이 위조되었거나 적법한 절차를 거치지 않았음을 인정하여 종중의 주장을 받아들였습니다.
원고 J씨 N파 종중은 <주소> 산94-1 토지 중 분할된 6,600㎡인 이 사건 토지를 소유하고 있었습니다. 2022년 11월 9일 종중 회장 A의 아들 K의 아내인 피고 C은 2022년 11월 8일자 매매를 원인으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 등기 신청 시 원고 종중의 총회 회의록, 임시 이사회 매각 결의서, A 명의의 부동산 매도용 인감증명서 그리고 변호사의 확인서면 등 여러 서류가 제출되었습니다. 이후 2023년 5월 2일 피고 D와 E는 피고 C과 이 사건 토지의 개발 사업에 관한 계약을 체결하고 계약금과 중도금 명목으로 각 1억 3,500만 원씩을 지급하며 소유권이전청구권 가등기를 설정했습니다. 원고 종중은 K과 피고 C이 A이 보관하던 종중의 직인을 절취하고 서류를 위조하여 토지를 무단으로 처분한 것이므로 이루어진 소유권이전등기가 무효라고 주장하며 등기 말소를 청구했습니다. 피고 C은 직인 절취 사실을 부인하고 남편 K으로부터 정당한 매매계약서를 받았다고 주장했으며 피고 D, E는 K과 피고 C의 말 그리고 제출된 등기 관련 서류들을 신뢰하여 거래했으므로 자신들의 가등기가 유효하다고 주장하며 원고의 청구를 기각해달라고 맞섰습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 종중 소유의 총유물인 토지 매매가 적법한 종중 총회 결의 없이 이루어졌는지 여부와 이에 따라 이루어진 피고 C 명의의 소유권이전등기 및 피고 D, E 명의의 소유권이전청구권 가등기가 유효한지 여부였습니다.
법원은 피고 C 명의의 소유권이전등기는 종중총회의 결의 없이 이루어져 무효이며 이에 기초한 피고 D, E 명의의 가등기 역시 무효라고 판단했습니다. 따라서 피고 C은 원고 종중에게 이 사건 토지에 대한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고 피고 D, E는 각자의 소유권이전청구권 가등기 말소등기 절차를 이행하라고 판결했습니다.
법원은 종중의 총유물인 토지가 적법한 총회 결의 없이 처분된 것을 무효로 보아 피고들에게 소유권이전등기 및 가등기 말소 절차를 이행할 것을 명령하며 원고 종중의 청구를 전부 인용했습니다. 이로써 종중은 부당하게 처분되었던 토지의 소유권을 회복하게 되었습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
민법 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분) 총유물은 사원(종중원)들의 공동 소유에 속하므로 그 관리나 처분은 사원총회(종중총회)의 결의에 따라야 합니다. 법원은 종중 소유의 재산이 종중원의 총유에 속하며 그 관리 및 처분은 종중규약 또는 종중총회의 결의에 의해야 한다고 보았습니다. 종중 대표자에 의한 종중 재산 처분이라도 이러한 절차를 거치지 않은 행위는 무효가 됩니다. 또한 대법원 판례(2009다64383 판결)는 총유물에 관한 매매계약을 체결하는 행위는 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로서 총유물의 처분행위에 해당한다고 판시하고 있습니다.
민법 제71조 (임시총회 소집 절차) 총회의 소집은 1주간 전에 그 목적 사항을 기재한 통지를 발하고 기타 정관에 정한 방법에 의하여야 합니다. 법원은 이 사건 총회 회의록 등에 기재된 2022년 11월 1일에 임시 이사회가 개최되고 바로 적법한 종중총회 소집 및 결의가 이루어졌다는 주장이 물리적으로 가능하지 않다고 보았습니다. 이는 임시총회 소집에 필요한 법정 기간을 준수하지 않았다는 의미이며 실제로 총회가 개최되지 않았다는 중요한 정황 증거가 됩니다.
종중 재산과 같은 총유물(여러 사람의 단체 소유 재산)을 처분할 때는 반드시 종중규약에 따르거나 종중총회 결의와 같은 적법한 내부 절차를 거쳐야 합니다. 종중 회장의 아들이나 며느리 등 가까운 가족 관계의 인물이 관련되어 있다면 종중 직인이나 인감 도장을 임의로 사용하여 서류를 위조할 가능성이 있으므로 특히 주의해야 합니다. 총회 회의록, 이사회 결의서 등이 형식적으로 갖춰져 있더라도 실제 총회 개최 여부, 회의 참석자의 종중원 자격 여부, 의결 내용의 구체성 등을 철저히 확인해야 합니다. 대표자의 인감증명서 발급이나 변호사의 확인서면이 있다고 하더라도 종중총회 결의 없이 이루어진 총유물의 처분은 무효가 될 수 있습니다. 부동산 거래 시 매도인이 종중과 같은 비법인 사단인 경우 등기부 등본만으로는 매매의 적법성을 완전히 보장하기 어려우므로 총회 결의 등 적법한 내부 절차를 거쳤는지 꼼꼼히 확인하고 관련 증빙을 확보하는 것이 중요합니다. 민법 제71조에 따라 임시총회를 소집할 때는 1주일 전에 회의 목적 사항을 통지해야 하는 등 법정 소집 절차를 준수했는지도 중요한 판단 기준이 됩니다.
