부동산 매매/소유권
이 사건은 주식회사 A와 B 주식회사가 부동산의 제3취득자로서 근저당권의 채권최고액을 변제 공탁한 뒤, 근저당권설정등기의 말소를 청구한 사건입니다. Z 주식회사 대표 Y은 2008년 AA단체(이후 AC 주식회사)로부터 대출을 받으며 본인 소유 부동산에 119억 6천8백만 원의 채권최고액으로 근저당권을 설정했습니다. Z 주식회사가 대출금을 변제하지 못하자 AC 주식회사는 2017년 해당 부동산에 대해 임의경매를 신청했고, 이후 근저당권은 피고 C 주식회사에 양도되었으며, 피고 C는 다수의 다른 피고들에게 근저당권부근질권 등을 설정해 주었습니다. 원고 B 주식회사와 A 주식회사는 2019년 경매 절차 진행 중이던 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 후, 2020년 1월 채권최고액과 경매비용을 합한 120억 2천8백만 원을 피고 C에게 변제 공탁했습니다. 법원은 일부 부동산에 대해 매각허가결정이 내려지기 전에 경매가 취하되었거나 경매 대상이 아니었던 경우에 한하여 원고들의 근저당권 말소 청구를 받아들였습니다. 그러나 매각허가결정이 이미 내려진 부동산에 대해서는 원고들의 청구를 기각했습니다. 또한 피고 측이 주장한 원고들의 소유권 취득이 통정허위표시이거나 매매예약완결권이 소멸했다는 주장은 받아들이지 않았습니다.
Y가 Z 주식회사의 대표로서 AA단체로부터 거액의 대출을 받으며 본인 소유의 여러 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 이후 Z 주식회사의 채무 불이행으로 인해 채권자인 AA단체(이후 AC 주식회사로 변경)는 해당 부동산들에 대해 임의경매를 신청했습니다. 근저당권은 AC 주식회사에서 피고 C 주식회사로 양도되었고, 피고 C는 이 근저당권을 담보로 다수의 다른 피고들(개인 및 회사)에게 다시 근저당권부질권을 설정해 주었습니다. 이러한 상황에서 원고 A 주식회사와 B 주식회사는 경매가 진행 중이던 해당 부동산들의 소유권을 취득했습니다. 원고들은 부동산의 제3취득자로서 민법 제364조에 근거하여 근저당권의 채권최고액과 경매비용을 변제 공탁하고 근저당권 말소등기를 요구했습니다. 이에 대해 피고 측은 원고들이 소유권을 취득한 과정(매매계약)이 통정허위표시로 무효이며, 일부 부동산에 대한 매매예약완결권도 제척기간 경과로 소멸했다고 주장하며 원고들의 청구를 막으려 했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 원고들의 근저당권 말소 청구를 부분적으로 인용하고 부분적으로 기각했습니다.
이 판결은 저당부동산의 제3취득자가 자신의 권리를 보호하기 위해 근저당권 채권최고액을 변제 공탁하여 근저당권을 말소할 수 있는 '민법 제364조'의 권리를 재확인했습니다. 그러나 이 권리가 경매 절차에서 '매각허가결정'이 확정된 이후에는 더 이상 행사할 수 없다는 한계점을 명확히 했습니다. 즉, 제3취득자는 경매가 진행 중이더라도 매각허가결정이 확정되기 전에 채무를 변제해야 근저당권을 말소하고 소유권을 온전히 보존할 수 있습니다. 또한, 법원은 부동산 매매계약이 통정허위표시였다는 주장이나 매매예약완결권이 소멸했다는 피고 측의 주장을 받아들이지 않아 원고들의 소유권 취득의 유효성을 인정했습니다.
