부동산 매매/소유권
A아파트 주택재건축정비사업조합은 재건축 사업 시행을 위해 비동의 토지 소유자들에게 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 촉구했으나 피고들이 2개월 내에 회답하지 않자, 도시정비법에 따라 매도청구권을 행사하여 피고들 소유의 토지 및 상가에 대한 소유권이전등기절차 이행과 인도를 요구했습니다. 법원은 피고들이 조합의 회답 촉구에 응하지 않아 부동의로 간주되고, 매도청구권이 적법하게 행사되었다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다. 매매대금은 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 시가로 산정되었습니다.
원고 A아파트주택재건축정비사업조합은 사업시행인가를 받은 후, 사업부지 내 부동산을 공동 소유한 피고들에게 조합설립 동의 여부를 묻는 서면(최고서)을 발송했습니다. 이 최고서에는 조합설립 동의 시 대표조합원선임동의서도 함께 제출하도록 요구하는 내용이 포함되어 있었습니다. 피고 B, C, E, F는 이 최고서에 2개월 이내에 회답하지 않았고, 피고 D 또한 회답하지 않았습니다. 이에 원고는 도시정비법에 따라 피고들이 조합설립에 동의하지 않은 것으로 간주하고, 피고들을 상대로 소장 부본 송달로써 매도청구권을 행사하며 소유권이전등기 및 인도를 청구했습니다. 피고 D은 원고의 최고서가 법에서 정하지 않은 대표조합원 선임 동의서 제출 요건을 추가하여 위법하다고 주장했고, 다른 공유자들의 연락처를 알 수 없어 대표조합원 선임 동의서 작성이 불가능했으므로 회답 의무가 발생하지 않는다고 주장했습니다. 또한, D은 조합원이 되기를 희망한다는 의사를 밝히고, 매매대금 감정평가액이 개발이익을 제대로 반영하지 못했다고 주장했습니다.
재건축 사업 시행자가 비동의 토지등소유자에게 적법하게 매도청구권을 행사했는지 여부, 특히 공동 소유자에게 대표조합원 선임 동의서 제출을 요구한 것이 적법한 촉구에 해당하는지, 매도청구권 행사에 따른 매매대금을 산정할 때 재건축으로 인한 개발이익을 포함해야 하는지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B, C, E, F에 대해서는 자백간주 판결을 선고했습니다. 피고 D에 대해서는 원고가 도시정비법 제64조에 따라 조합설립 동의 여부 회답을 촉구했음에도 D이 2개월 이내에 회답하지 않아 부동의로 간주되고, 원고의 매도청구권 행사가 적법하다고 판단했습니다. 또한, 공동 소유의 경우 대표조합원 선임을 요구하는 것이 도시정비법령 및 조합 정관에 따른 것이므로 원고의 촉구가 위법하지 않다고 보았습니다. 매매대금은 개발이익이 포함된 시가로 감정평가액 1억 8,400만 원을 인정하여, 피고들은 해당 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고 인도하라고 판결했습니다.
재건축 사업 시행자인 조합이 비동의 토지등소유자에게 적법하게 매도청구권을 행사할 수 있음이 확인되었습니다. 공동 소유의 경우 대표조합원 선임 동의서 제출 요구는 법령 및 정관에 따른 적법한 요구로 인정되었습니다. 매도청구권 행사 시 매매대금에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 한다는 원칙이 재차 확인되었습니다.
이 판결은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법') 제64조(매도청구)와 관련된 법리를 중심으로 하고 있습니다. 도시정비법 제64조 제1항은 사업시행자가 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의 여부를 서면으로 촉구할 수 있도록 규정합니다. 같은 조 제3항은 토지등소유자가 위 촉구서를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 같은 조 제4항은 제3항에 따라 동의하지 않는 것으로 간주되는 토지등소유자에게 사업시행자가 매도청구권을 행사할 수 있음을 규정합니다. 또한, 도시정비법 제39조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제33조 제1항 제2호 가목은 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 정하고 있어, 대표조합원 선임 요구가 적법한 것임을 뒷받침합니다. 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 대법원 판례(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등)에 따라 노후된 상태가 아닌 재건축 사업이 시행된다는 전제 하에 개발이익이 포함된 시가로 산정됩니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항은 피고가 변론기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 청구원인 사실을 자백한 것으로 간주하는 '자백간주 판결'의 근거가 됩니다. 소송비용은 민사소송법 제99조에 따라 각자 부담하도록 결정되었습니다.
재건축 사업 구역 내 토지등소유자로서 조합의 조합설립 동의 여부 촉구서(최고서)를 받았다면, 반드시 2개월 이내에 회답해야 합니다. 기한 내에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않는 것으로 간주되어 매도청구권의 대상이 될 수 있습니다. 공동 소유 부동산의 경우, 도시정비법령 및 조합 정관에 따라 대표조합원 1인을 선임해야 조합원 자격을 얻을 수 있으며, 이에 대한 조합의 요구는 정당한 것으로 판단될 수 있습니다. 매도청구권 행사 시 결정되는 매매대금은 단순히 현재 상태의 시가가 아니라, 재건축 사업이 시행된다는 전제 하에 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정됩니다. 감정평가 결과에 이의가 있다면, 감정 방법이나 결과에 현저한 잘못이 있음을 입증할 수 있는 객관적인 자료나 추가 감정 등의 대응이 필요할 수 있습니다. 다수의 공동 소유자 중 일부만 조합원 가입을 원하더라도, 다른 공유자들이 동의하지 않으면 유효한 조합설립 동의로 인정받기 어려울 수 있으므로, 공동 소유자들 간의 협의가 중요합니다.
