분양 계약 불이행에 따른 계약금 및 중도금 반환 책임 판결

이 사건은 상가 및 오피스텔 분양 계약과 관련하여 발생한 다수의 채무불이행 및 부당이득금 반환 청구 사건입니다. 원고 A, B는 분양대행사의 전매 보장 약속 불이행으로 상가 계약이 해제되어 계약금 등을 몰취당하자 손해배상 및 반환을 요구했고, 원고 C는 오피스텔 시행사의 준공 지연으로 계약을 해제하고 기지급 분양대금과 위약금 반환을 청구했습니다. 법원은 분양대행사의 전매 보장 약속 불이행을 채무불이행으로 인정하여 손해배상 책임을 지웠고, 시행사의 준공 지연에 따른 계약 해제도 정당하다고 판단했습니다. 또한 상가 계약금 몰취 약정은 과다하게 예정된 손해배상액으로 보아 감액 조정했으며, 부가가치세 환급금의 부당이득 반환도 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 오산시 상가를 분양받았다가 분양대행사의 전매 약속 불이행으로 계약이 해제되어 계약금 등을 몰취당한 사람들.
• 원고 C: 평택시 오피스텔 4채를 분양받았다가 시행사의 준공 지연으로 계약을 해제한 사람.
• 피고 주식회사 D: 오산시 'I' 건물 신축사업의 시행 및 시공사.
• 피고 E 주식회사: 'I' 상가의 분양대행 용역계약을 체결한 회사.
• 피고 F: 피고 E 주식회사의 대표자로, 상가 분양대행 과정에서 전매 보장 등을 약속한 사람.
• 피고 주식회사 G: 평택시 'M' 오피스텔 분양사업의 시행사.

분쟁 상황

원고 A, B는 피고 D이 시행한 상가를 피고 E 및 그 대표자 F의 '계약금만 내면 잔금일 이전에 전매하여 이익을 얻을 수 있다'는 약속을 믿고 분양받았습니다. 특히 원고 A에게는 전매가 되지 않을 경우 피고 F가 직접 매수하겠다고 약속했습니다. 그러나 약속과 달리 전매가 이루어지지 않아 원고들은 잔금을 지급하지 못했고, 피고 D으로부터 분양 계약을 해제당하며 계약금을 몰취당했습니다. 이에 원고 A, B는 피고 F와 E에게 불법행위 또는 채무불이행에 따른 손해배상을, 피고 D에게는 계약 취소 또는 해제에 따른 계약금 및 중도금 반환을 청구했습니다. 한편 원고 A은 피고 F의 거짓말에 속아 환급받은 부가가치세를 피고 E에 지급했다며 반환을 청구하기도 했습니다. 원고 C는 피고 G가 시행하는 오피스텔 4채를 분양받았으나, 피고 G가 약속한 입주예정일(2017년 9월)로부터 3개월이 지나도록 오피스텔을 준공하지 못했습니다. 이에 원고 C는 피고 G에게 최고장을 보낸 후 분양 계약을 해제하고, 기지급 계약금 및 중도금의 반환과 분양 계약서상의 위약금 지급을 요구했습니다. 피고 G는 준공 지연이 불가항력적 사유 때문이라거나 원고의 해제 주장이 부적법하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

분양대행업자의 '전매 보장' 약속 불이행이 기망에 의한 불법행위에 해당하는지 아니면 채무불이행에 해당하는지 여부와 그 책임 범위, 상가 분양 계약 해제 시 계약금 몰취 약정(손해배상 예정액)이 부당하게 과다하여 감액할 수 있는지 여부, 부가가치세 환급금의 부당이득 반환 책임 여부, 오피스텔 시행사의 준공 지연이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 해제에 따른 위약금과 원상회복 범위가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다. 피고 주식회사 D은 원고 A에게 85,735,584원, 원고 B에게 301,628,096원 및 각 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 피고 E 주식회사는 원고 A에게 4,268,710원 및 지연손해금을 지급해야 합니다. 피고 F는 원고 A에게 85,735,584원, 원고 B에게 75,407,024원 및 각 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 피고 주식회사 G는 원고 C에게 154,133,292원 및 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 각 당사자별로 일정 비율에 따라 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 원고들의 청구를 일부 인용하여, 분양대행사의 전매 보장 약속 불이행은 채무불이행으로 보아 해당 분양대행사와 대표자에게 손해배상 책임을 인정했습니다. 또한 상가 분양 계약 해제 시 계약금 몰취 약정은 손해배상 예정액이 과다하다고 판단하여 분양대금의 10%로 감액했습니다. 오피스텔 시행사의 준공 지연으로 인한 계약 해제도 정당하다고 보아 기지급 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무를 인정했지만, 중도금 대출금과 이자는 반환액에서 공제했습니다. 마지막으로 부가가치세 환급금의 부당이득 반환 책임도 일부 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 원고들은 피고 F의 전매 보장 약속 불이행을 기망에 의한 불법행위로 주장했으나, 법원은 피고 F가 처음부터 원고들을 기망할 고의가 있었다고 보기는 어렵다고 판단하여 불법행위 책임을 인정하지 않았습니다.
• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원은 피고 F가 원고들에게 '잔금일 이전에 분양권을 전매하여 이익을 취할 수 있도록 해주겠다'거나 '직접 매수하겠다'고 약속한 것은 채무의 내용에 해당하고, 이를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당한다고 보아 손해배상 책임을 인정했습니다.
• 민법 제398조 (배상액의 예정): 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 상가 분양 계약서상 원고들의 잔금 미지급으로 계약 해제 시 계약금을 몰취하는 조항은 손해배상 예정으로 인정되었습니다. 그러나 계약금이 분양대금의 20%로 일반적인 상가 분양 계약에서의 계약금(10%)보다 많다고 보아, 법원은 이를 50% 감액하여 분양대금의 10% 상당액으로 조정했습니다.
• 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 오피스텔 분양 계약에서 시행사(피고 G)의 준공 지연은 중요한 채무불이행에 해당하며, 원고 C가 최고 후 계약을 해제한 것은 적법하다고 판단되었습니다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 피고 E가 원고 A로부터 받은 부가가치세 환급금은 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 취득한 이득으로 인정되어 반환 의무가 발생했습니다.
• 상법 제389조 제3항 (대표이사의 책임), 제210조 (대표이사의 책임): 이 조항들은 회사의 업무집행과 관련하여 대표이사 등의 불법행위 발생 시 회사도 함께 책임을 질 수 있다는 내용입니다. 원고들은 피고 F의 불법행위 책임이 인정될 경우 피고 E도 연대 책임이 있다고 주장했지만, 법원에서 피고 F의 불법행위가 인정되지 않아 이 조항들은 적용되지 않았습니다.

참고 사항

상가나 오피스텔 등 부동산 분양 계약 시, 분양대행업자로부터 '전매 보장' 또는 '수익 보장'과 같은 약속을 받았다면 반드시 해당 내용을 계약서나 별도의 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 구두 약속은 추후 법적 다툼에서 입증이 매우 어려울 수 있습니다. 분양 계약이 해제되어 계약금이 몰취되는 상황이 발생하더라도, 계약금 몰취 약정(손해배상 예정액)이 분양대금의 10%를 초과하는 등 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원에서 직권으로 감액될 수 있습니다. 본 사례에서는 분양대금의 20%였던 계약금 몰취액이 10%로 감액되었습니다. 시행사의 준공 지연은 계약 해제의 중요한 사유가 됩니다. 입주예정일로부터 일정 기간(계약서상 명시된 유예기간 등)이 지나도록 준공이 되지 않는다면, 시행사에 내용증명 등으로 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이때, 준공 지연의 원인이 천재지변 등 불가항력적인 사유였음을 시행사가 입증해야 합니다. 부가가치세 환급금과 관련된 분양대행사의 설명이나 요구는 반드시 관련 법령을 확인하거나 세무 전문가의 상담을 통해 진위 여부를 확인해야 합니다. 잘못된 정보로 인해 불필요한 금전을 지급하지 않도록 주의해야 합니다.