최원진 변호사

공인중개사의 부실 중개로 인한 전세 보증금 손해 배상 사건

임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 오피스텔을 임차하였으나 공인중개사의 설명 미흡과 분양대행사의 기망 행위로 인해 임대차보증금을 충분히 회수하지 못하게 되었습니다. 이에 임차인 A는 공인중개사 C와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하였고 법원은 공인중개사와 협회의 책임을 인정하여 일부 금액을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 오피스텔 임차인으로 임대차보증금을 충분히 회수하지 못해 손해를 입었습니다. - 피고 C: 'Y공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로 원고의 임대차계약을 중개했습니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 C와 공제계약을 체결한 단체로 C의 중개행위로 인한 손해를 보상할 의무가 있습니다. - J: 이 사건 오피스텔의 원래 건축주이자 임대인입니다. - K: 이 사건 오피스텔의 새로운 소유자이자 임대인입니다. - L: 오피스텔 분양대행사인 ㈜V를 운영하며 임차인들의 전입신고를 조작하여 은행 대출을 과다하게 받도록 유도한 사람으로 사기죄로 유죄 판결을 받았습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 11월 7일 피고 C의 중개로 J 소유의 오피스텔 406호를 임차하고 보증금 55,000,000원을 지급했습니다. 이후 오피스텔 분양대행사 관계자 L의 요청으로 2018년 11월 28일 전입신고를 다른 호실로 일시 이전했다가 2019년 1월 4일에 다시 406호로 전입신고를 마쳤습니다. 이 기간 동안 오피스텔 소유권이 K로 변경되었고 K 명의로 채권최고액 132,600,000원의 새로운 근저당권이 설정되었습니다. 원고는 2019년 1월 6일 K와 새로운 임대차계약을 체결하고 2020년 2월 28일 확정일자를 받았지만 이미 새로운 근저당권이 설정된 후였습니다. 결국 이 오피스텔은 2020년 2월 24일 임의경매가 개시되었고 원고는 소액임차인으로 20,000,000원만 배당받아 나머지 35,000,000원의 임대차보증금을 회수하지 못했습니다. 공인중개사 C는 L의 사기 범행을 방조했다는 혐의는 항소심에서 무죄로 확정되었지만 공인중개사법 위반 혐의(중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위)는 유죄로 확정되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 공인중개사가 중개 과정에서 임차인에게 임대차보증금 회수 가능성 및 권리변동 위험에 대해 충분하고 정확하게 설명했는지 여부. 둘째 공인중개사의 설명 의무 위반이 임차인의 손해 발생에 인과관계가 있는지 여부. 셋째 공인중개사협회의 공제금 청구권에 대한 소멸시효가 완성되었는지 여부. 넷째 임차인의 과실이 인정될 경우 공인중개사 및 협회의 손해배상 책임 범위는 어떻게 되는지입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C과 피고 한국공인중개사협회가 공동하여 원고 A에게 10,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C은 2021년 9월 15일부터, 피고 한국공인중개사협회는 2022년 6월 5일부터 각 2024년 8월 27일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 이 판결은 공인중개사가 중개대상물의 권리관계 변동 가능성 및 임차인의 대항력 유지에 관한 중요한 정보를 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무를 강조합니다. 또한 임차인 본인도 전입신고 이전 요청에 신중해야 하며 계약 시 확정일자 등 대항력 확보를 위한 조치를 즉시 취해야 한다는 점을 보여줍니다. 협회에 대한 공제금 청구의 소멸시효 기산점은 손해가 현실적으로 발생한 시점으로 보아 임차인을 보호하려는 취지를 반영했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명):** 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등 중요 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 피고 C은 임대차보증금 회수의 위험성과 전입신고 이전의 위험성에 대해 충분히 설명하지 않았으며 법적 근거 없는 설명을 제공하여 이 의무를 위반했습니다. 2. **공인중개사법 제33조(금지행위):** 공인중개사는 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안 됩니다. 피고 C은 임차인의 전입신고 이전이 임대차보증금 회수에 문제가 없다는 식으로 설명하여 이 규정을 위반한 것으로 인정되었습니다. 3. **공인중개사법 제30조(손해배상책임):** 공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 C의 위반 행위로 인해 원고 A가 임대차보증금 손해를 입었으므로 피고 C은 손해배상 책임을 지게 됩니다. 4. **공인중개사법 제42조 및 구 부동산중개업법 제35조의2:** 한국공인중개사협회가 운영하는 공제사업은 중개업자의 불법행위로 인한 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가집니다. 따라서 피고 협회는 공인중개사 C와 체결한 공제계약에 따라 원고 A의 손해를 배상할 의무가 있습니다. 5. **상법 제662조 (단기 소멸시효) 및 공제사고 발생 시점:** 보증보험적 성격의 공제금 청구권은 사고 발생 사실을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 소멸시효가 진행됩니다. 법원은 이 사건에서 임대차보증금 중 일부만 배당받는 것으로 확정된 시점(2021년 9월 15일)을 손해가 현실화된 공제사고 발생 시점으로 보아 협회의 소멸시효 완성 주장을 배척했습니다. 6. **선량한 관리자의 주의의무:** 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하고 설명할 의무가 있습니다. 비록 직접 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인의 계약 결정에 중요한 영향을 미친다면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처하지 않으려면 다음 사항들을 참고해 주세요. 1. **등기부등본 확인:** 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 소유권 및 근저당권 등 권리관계를 직접 확인하고, 특히 선순위 채권이 과도한 경우 계약에 신중해야 합니다. 2. **전입신고 및 확정일자 즉시 확보:** 임차인은 잔금을 지급하고 입주한 즉시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고를 미루거나 임의로 이전하는 것은 보증금 회수에 치명적인 위험을 초래할 수 있습니다. 3. **공인중개사의 설명 내용 기록 및 확인:** 공인중개사의 설명을 들을 때 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하고 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 기존 담보권의 부담액과 새로운 담보권 설정 가능성에 대해 구체적인 설명을 요구해야 합니다. 4. **임대인 변경 시 주의:** 임대인이 변경되는 경우 기존 임대차 계약의 효력 유지와 새로운 임대인과의 계약 관계를 면밀히 확인하고, 새로운 근저당권 설정 등 권리변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 5. **소액임차인 보호제도 이해:** 소액임차인 보호를 위한 최우선변제권이 있지만, 이는 일정 금액 이하의 보증금에 대해서만 적용되며 건물의 전체 담보대출 규모나 해당 지역의 주택 가격 등을 고려할 때 보증금 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 6. **분양 대행사 또는 건축주의 전입신고 요청 거절:** 분양 대행사나 건축주가 대출을 이유로 전입신고를 늦추거나 일시적으로 다른 주소로 옮겨달라는 요청은 절대 받아들이지 말아야 합니다. 이는 보증금 회수 불능으로 이어질 수 있는 심각한 기망 행위일 수 있습니다.

경업금지 약정 위반을 주장하며 한의원 개설을 막으려 한 사건

A가 과거 동업자였던 F를 상대로 경업금지 약정을 위반했다며 의료기관 개설 및 진료 행위를 금지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다. 그러나 법원은 이 경업금지 약정이 F의 직업 선택의 자유를 합리적으로 제한하는 것으로 보기 어렵다고 판단하여, A의 가처분 신청과 본안 소송 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A: F의 의료기관 개설 및 진료 행위가 경업금지 약정 위반이라며 이를 중지해달라고 신청한 사람(채권자, 항고인). - F: A가 주장하는 경업금지 약정으로 인해 의료기관 개설 및 진료 행위 금지 위기에 처했으나, 법원으로부터 개설 및 진료의 자유를 인정받은 사람(채무자, 상대방). ### 분쟁 상황 A는 F가 자신과의 경업금지 약정을 위반하고 새로운 의료기관을 개설하여 진료 행위를 한다고 주장하며, 법원에 F의 의료기관 개설 중지 및 진료 업무 금지를 요구하는 가처분 신청을 했습니다. 또한, A는 F를 상대로 경업금지 약정 위반에 따른 손해배상 및 간접강제를 구하는 본안 소송도 제기했습니다. 제1심 법원은 A의 가처분 신청을 기각했고, 본안 소송에서도 A의 청구를 기각하는 판결을 내렸습니다. 이에 불복한 A가 제1심의 가처분 기각 결정에 대해 항고를 제기하여 이 사건에 이르게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 A와 F 사이에 체결된 경업금지 약정이 F의 직업 선택의 자유를 합리적으로 제한하는 범위 내에 있어 유효한지, 그리고 이를 근거로 F의 의료기관 개설 및 진료 행위를 금지할 수 있는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 항고 법원은 제1심 결정이 정당하다고 판단하여 A의 항고를 기각했습니다. 이는 A가 제기한 의료기관 개설 중지 및 진료 업무 금지 가처분 신청을 받아들이지 않는다는 의미입니다. 법원은 본안 소송에서도 경업금지 약정이 근로자의 자유와 권리에 대한 합리적인 제한으로 보기 어렵다는 이유로 A의 청구를 모두 기각한 판결이 있었음을 근거로 들었습니다. ### 결론 법원은 A가 주장한 경업금지 약정만으로는 F가 의료기관을 개설하고 진료 행위를 하는 것을 막을 수 없다고 최종 판단했습니다. 경업금지 약정이 개인의 직업 선택의 자유를 과도하게 제한할 경우 그 효력을 인정하기 어렵다는 법원의 입장을 다시 한번 확인한 사례입니다. 결국 F는 의료기관 개설 및 진료 행위를 할 수 있게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 다루어진 법리는 '경업금지 약정의 유효성 판단'과 관련이 있습니다. 법원은 근로자의 직업 선택의 자유(대한민국 헌법 제15조)를 매우 중요한 기본권으로 보므로, 경업금지 약정이 유효하게 인정되려면 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 구체적으로는 ①사용자의 보호할 가치 있는 이익(영업비밀, 고객 관계 등)이 존재해야 하고, ②근로자의 퇴직 전 지위와 퇴직 경위, ③경업 금지 약정의 기간 및 지역, ④제한되는 직종의 범위, ⑤근로자에 대한 정당한 대가(보상금 등) 지급 여부 등을 종합적으로 고려하여 해당 약정이 근로자의 자유와 권리에 대한 '합리적인 제한'인지 여부를 판단합니다. 본 사건에서는 법원이 A와 F 사이의 경업금지 약정을 이러한 요건들을 충족하는 '합리적인 제한'으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 추가적으로, '민사집행규칙 제203조의3 제1항 및 제203조 제1항 제2호'는 상급심이 하급심의 결정을 그대로 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정으로, 본 사건에서는 항고심이 제1심 결정 이유를 인용하면서 본안 소송의 진행 상황을 추가 판단의 근거로 삼았습니다. ### 참고 사항 경업금지 약정을 맺을 때는 보호할 가치 있는 회사의 영업 이익, 약정 기간과 지역, 대상 직종, 그리고 약정에 대한 정당한 보상 제공 여부 등을 명확히 정해야 합니다. 만약 이 조건들이 합리적이지 않거나 근로자의 직업 선택의 자유를 과도하게 침해한다고 판단되면, 법원은 해당 약정의 효력을 인정하지 않을 수 있습니다. 퇴직 후 창업이나 이직을 계획하고 있다면, 기존에 맺은 경업금지 약정이 자신의 권리를 부당하게 제한하는지 미리 확인하고 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 약정의 유효성을 검토해 보는 것이 중요합니다. 또한, 가처분과 같은 보전처분은 본안 소송의 결과에 영향을 받을 수 있으므로, 본안 소송의 진행 상황을 함께 고려해야 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 무효화로 인한 조합원 분담금 반환 사건

지역주택조합의 조합원들이 아파트 건설 사업에 참여하며 안심보장증서를 받았으나, 이 증서가 조합 총회 결의 없이 발행되어 무효가 되자, 조합원 가입 계약 전체가 무효임을 주장하며 납부했던 분담금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 안심보장증서가 총유물 처분에 해당함에도 총회 결의가 없었으므로 무효이고, 이 증서가 조합원 가입 계약의 핵심적인 부분이었으므로 가입 계약 또한 무효가 되어 조합은 원고들에게 분담금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합의 조합원으로서 G의 조합원 가입 지위를 승계한 자 - 원고 B: 지역주택조합의 조합원 - 피고 H: 아파트 건설 및 공급 사업을 시행하는 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A과 B는 피고 H 지역주택조합이 시행하는 아파트 건설 사업에 조합원으로 가입하여 각각 25,000,000원의 분담금을 납부했습니다. 피고 H는 이들 조합원에게 사업이 더 이상 진행되지 못할 경우 납부한 분담금 전액을 반환하겠다는 내용이 기재된 '조합원계약 안심보장증서'를 교부했습니다. 이후 원고들은 이 안심보장증서가 조합 총회 결의 없이 발행되어 무효이며, 이로 인해 조합원 가입 계약 자체가 무효가 되었다고 주장하며 피고에게 납부한 분담금의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 조합원에게 발행한 '조합원계약 안심보장증서'가 비법인사단의 총유물 처분행위에 해당하여 조합 총회 결의가 필요한지 여부, 그리고 총회 결의 없이 발행된 증서가 무효일 경우, 해당 증서와 불가분적으로 결합된 조합원 가입 계약 역시 무효가 되는지 여부가 주된 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A과 B의 주장을 받아들여, 피고 H는 원고 A과 B에게 각각 25,000,000원씩, 총 50,000,000원과 이에 대한 2023년 6월 13일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 조합원들이 납부한 분담금이 비법인사단인 지역주택조합의 '총유물'에 해당한다고 보았습니다. '조합원계약 안심보장증서'의 내용은 사업 진행 불가 시 분담금 전액을 환불하는 것으로, 이는 총유물인 분담금을 감소시키는 '총유물 처분행위'에 해당합니다. 민법상 총유물 처분은 조합 정관에 특별한 규정이 없는 한 반드시 '사원총회의 결의'를 거쳐야 하는데, 피고 H는 이러한 총회 결의 없이 안심보장증서를 발행했습니다. 따라서 안심보장증서는 무효입니다. 또한, 법원은 지역주택조합 사업의 예측 불가능성과 높은 위험성을 고려할 때, 분담금 전액 반환 보장 약정은 조합원들이 가입 계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 매우 중요한 고려사항이라고 판단했습니다. 안심보장증서가 무효임을 알았더라면 원고들이 조합원 가입 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 민법 제137조의 '일부무효 법리'에 따라 무효인 안심보장증서와 불가분적으로 결합된 조합원 가입 계약 전체가 무효가 된다고 보았습니다. 따라서 피고 H는 원고들에게 납부받은 분담금을 법률상 원인 없이 얻은 이득, 즉 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 두 가지 주요 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째는 '민법 제275조 및 제276조 제1항'으로, 비법인사단(지역주택조합과 같은 법인 아닌 단체)의 '총유물' 관리 및 처분에 관한 규정입니다. 이 법 조항에 따르면, 비법인사단의 재산은 조합원들이 함께 소유하는 '총유물'에 해당하며, 이를 관리하거나 처분(예: 재산을 감소시키는 행위)하려면 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 반드시 '사원총회의 결의'를 거쳐야 합니다. 이 판결에서 법원은 조합원들이 납부한 분담금을 총유물로 보았고, 분담금 환불을 약속하는 안심보장증서 발행은 총유물을 감소시키는 처분행위이므로 총회 결의가 필수적이었으나, 이를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 둘째는 '민법 제137조'로, '법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다'는 '일부무효의 법리'입니다. 법원은 이 안심보장증서의 효력이 조합원 가입 계약의 핵심적인 부분이었으므로, 안심보장증서가 무효이면 전체 가입 계약도 무효가 된다고 판단했습니다. 즉, 안심보장증서 없이는 조합원들이 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 원고들의 의사를 존중한 것입니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 반드시 '안심보장증서'와 같은 분담금 반환 보장 약정이 적법한 절차, 특히 '조합 총회 결의'를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 지역주택조합 사업은 일반적인 아파트 분양과 달리 사업 진행의 불확실성과 무산될 위험성이 매우 높으므로, 분담금 반환 보장 약정의 유효성 여부는 계약 체결 여부를 결정하는 데 결정적인 요소가 될 수 있습니다. 계약 내용 중 특정 부분이 법률적 하자로 인해 무효가 될 경우, 해당 부분이 전체 계약의 중요한 부분을 구성한다면 전체 계약까지 무효가 될 수 있으므로, 계약서의 모든 조항과 그 법적 효력을 신중하게 검토하고 이해하는 것이 중요합니다.

공인중개사의 부실 중개로 인한 전세 보증금 손해 배상 사건

임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 오피스텔을 임차하였으나 공인중개사의 설명 미흡과 분양대행사의 기망 행위로 인해 임대차보증금을 충분히 회수하지 못하게 되었습니다. 이에 임차인 A는 공인중개사 C와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하였고 법원은 공인중개사와 협회의 책임을 인정하여 일부 금액을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 오피스텔 임차인으로 임대차보증금을 충분히 회수하지 못해 손해를 입었습니다. - 피고 C: 'Y공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로 원고의 임대차계약을 중개했습니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 C와 공제계약을 체결한 단체로 C의 중개행위로 인한 손해를 보상할 의무가 있습니다. - J: 이 사건 오피스텔의 원래 건축주이자 임대인입니다. - K: 이 사건 오피스텔의 새로운 소유자이자 임대인입니다. - L: 오피스텔 분양대행사인 ㈜V를 운영하며 임차인들의 전입신고를 조작하여 은행 대출을 과다하게 받도록 유도한 사람으로 사기죄로 유죄 판결을 받았습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2018년 11월 7일 피고 C의 중개로 J 소유의 오피스텔 406호를 임차하고 보증금 55,000,000원을 지급했습니다. 이후 오피스텔 분양대행사 관계자 L의 요청으로 2018년 11월 28일 전입신고를 다른 호실로 일시 이전했다가 2019년 1월 4일에 다시 406호로 전입신고를 마쳤습니다. 이 기간 동안 오피스텔 소유권이 K로 변경되었고 K 명의로 채권최고액 132,600,000원의 새로운 근저당권이 설정되었습니다. 원고는 2019년 1월 6일 K와 새로운 임대차계약을 체결하고 2020년 2월 28일 확정일자를 받았지만 이미 새로운 근저당권이 설정된 후였습니다. 결국 이 오피스텔은 2020년 2월 24일 임의경매가 개시되었고 원고는 소액임차인으로 20,000,000원만 배당받아 나머지 35,000,000원의 임대차보증금을 회수하지 못했습니다. 공인중개사 C는 L의 사기 범행을 방조했다는 혐의는 항소심에서 무죄로 확정되었지만 공인중개사법 위반 혐의(중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위)는 유죄로 확정되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 공인중개사가 중개 과정에서 임차인에게 임대차보증금 회수 가능성 및 권리변동 위험에 대해 충분하고 정확하게 설명했는지 여부. 둘째 공인중개사의 설명 의무 위반이 임차인의 손해 발생에 인과관계가 있는지 여부. 셋째 공인중개사협회의 공제금 청구권에 대한 소멸시효가 완성되었는지 여부. 넷째 임차인의 과실이 인정될 경우 공인중개사 및 협회의 손해배상 책임 범위는 어떻게 되는지입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C과 피고 한국공인중개사협회가 공동하여 원고 A에게 10,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C은 2021년 9월 15일부터, 피고 한국공인중개사협회는 2022년 6월 5일부터 각 2024년 8월 27일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 이 판결은 공인중개사가 중개대상물의 권리관계 변동 가능성 및 임차인의 대항력 유지에 관한 중요한 정보를 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무를 강조합니다. 또한 임차인 본인도 전입신고 이전 요청에 신중해야 하며 계약 시 확정일자 등 대항력 확보를 위한 조치를 즉시 취해야 한다는 점을 보여줍니다. 협회에 대한 공제금 청구의 소멸시효 기산점은 손해가 현실적으로 발생한 시점으로 보아 임차인을 보호하려는 취지를 반영했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명):** 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등 중요 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 피고 C은 임대차보증금 회수의 위험성과 전입신고 이전의 위험성에 대해 충분히 설명하지 않았으며 법적 근거 없는 설명을 제공하여 이 의무를 위반했습니다. 2. **공인중개사법 제33조(금지행위):** 공인중개사는 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안 됩니다. 피고 C은 임차인의 전입신고 이전이 임대차보증금 회수에 문제가 없다는 식으로 설명하여 이 규정을 위반한 것으로 인정되었습니다. 3. **공인중개사법 제30조(손해배상책임):** 공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 C의 위반 행위로 인해 원고 A가 임대차보증금 손해를 입었으므로 피고 C은 손해배상 책임을 지게 됩니다. 4. **공인중개사법 제42조 및 구 부동산중개업법 제35조의2:** 한국공인중개사협회가 운영하는 공제사업은 중개업자의 불법행위로 인한 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가집니다. 따라서 피고 협회는 공인중개사 C와 체결한 공제계약에 따라 원고 A의 손해를 배상할 의무가 있습니다. 5. **상법 제662조 (단기 소멸시효) 및 공제사고 발생 시점:** 보증보험적 성격의 공제금 청구권은 사고 발생 사실을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 소멸시효가 진행됩니다. 법원은 이 사건에서 임대차보증금 중 일부만 배당받는 것으로 확정된 시점(2021년 9월 15일)을 손해가 현실화된 공제사고 발생 시점으로 보아 협회의 소멸시효 완성 주장을 배척했습니다. 6. **선량한 관리자의 주의의무:** 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하고 설명할 의무가 있습니다. 비록 직접 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인의 계약 결정에 중요한 영향을 미친다면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처하지 않으려면 다음 사항들을 참고해 주세요. 1. **등기부등본 확인:** 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 소유권 및 근저당권 등 권리관계를 직접 확인하고, 특히 선순위 채권이 과도한 경우 계약에 신중해야 합니다. 2. **전입신고 및 확정일자 즉시 확보:** 임차인은 잔금을 지급하고 입주한 즉시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고를 미루거나 임의로 이전하는 것은 보증금 회수에 치명적인 위험을 초래할 수 있습니다. 3. **공인중개사의 설명 내용 기록 및 확인:** 공인중개사의 설명을 들을 때 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하고 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 기존 담보권의 부담액과 새로운 담보권 설정 가능성에 대해 구체적인 설명을 요구해야 합니다. 4. **임대인 변경 시 주의:** 임대인이 변경되는 경우 기존 임대차 계약의 효력 유지와 새로운 임대인과의 계약 관계를 면밀히 확인하고, 새로운 근저당권 설정 등 권리변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 5. **소액임차인 보호제도 이해:** 소액임차인 보호를 위한 최우선변제권이 있지만, 이는 일정 금액 이하의 보증금에 대해서만 적용되며 건물의 전체 담보대출 규모나 해당 지역의 주택 가격 등을 고려할 때 보증금 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 6. **분양 대행사 또는 건축주의 전입신고 요청 거절:** 분양 대행사나 건축주가 대출을 이유로 전입신고를 늦추거나 일시적으로 다른 주소로 옮겨달라는 요청은 절대 받아들이지 말아야 합니다. 이는 보증금 회수 불능으로 이어질 수 있는 심각한 기망 행위일 수 있습니다.

경업금지 약정 위반을 주장하며 한의원 개설을 막으려 한 사건

A가 과거 동업자였던 F를 상대로 경업금지 약정을 위반했다며 의료기관 개설 및 진료 행위를 금지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다. 그러나 법원은 이 경업금지 약정이 F의 직업 선택의 자유를 합리적으로 제한하는 것으로 보기 어렵다고 판단하여, A의 가처분 신청과 본안 소송 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A: F의 의료기관 개설 및 진료 행위가 경업금지 약정 위반이라며 이를 중지해달라고 신청한 사람(채권자, 항고인). - F: A가 주장하는 경업금지 약정으로 인해 의료기관 개설 및 진료 행위 금지 위기에 처했으나, 법원으로부터 개설 및 진료의 자유를 인정받은 사람(채무자, 상대방). ### 분쟁 상황 A는 F가 자신과의 경업금지 약정을 위반하고 새로운 의료기관을 개설하여 진료 행위를 한다고 주장하며, 법원에 F의 의료기관 개설 중지 및 진료 업무 금지를 요구하는 가처분 신청을 했습니다. 또한, A는 F를 상대로 경업금지 약정 위반에 따른 손해배상 및 간접강제를 구하는 본안 소송도 제기했습니다. 제1심 법원은 A의 가처분 신청을 기각했고, 본안 소송에서도 A의 청구를 기각하는 판결을 내렸습니다. 이에 불복한 A가 제1심의 가처분 기각 결정에 대해 항고를 제기하여 이 사건에 이르게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 A와 F 사이에 체결된 경업금지 약정이 F의 직업 선택의 자유를 합리적으로 제한하는 범위 내에 있어 유효한지, 그리고 이를 근거로 F의 의료기관 개설 및 진료 행위를 금지할 수 있는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 항고 법원은 제1심 결정이 정당하다고 판단하여 A의 항고를 기각했습니다. 이는 A가 제기한 의료기관 개설 중지 및 진료 업무 금지 가처분 신청을 받아들이지 않는다는 의미입니다. 법원은 본안 소송에서도 경업금지 약정이 근로자의 자유와 권리에 대한 합리적인 제한으로 보기 어렵다는 이유로 A의 청구를 모두 기각한 판결이 있었음을 근거로 들었습니다. ### 결론 법원은 A가 주장한 경업금지 약정만으로는 F가 의료기관을 개설하고 진료 행위를 하는 것을 막을 수 없다고 최종 판단했습니다. 경업금지 약정이 개인의 직업 선택의 자유를 과도하게 제한할 경우 그 효력을 인정하기 어렵다는 법원의 입장을 다시 한번 확인한 사례입니다. 결국 F는 의료기관 개설 및 진료 행위를 할 수 있게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 주로 다루어진 법리는 '경업금지 약정의 유효성 판단'과 관련이 있습니다. 법원은 근로자의 직업 선택의 자유(대한민국 헌법 제15조)를 매우 중요한 기본권으로 보므로, 경업금지 약정이 유효하게 인정되려면 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 구체적으로는 ①사용자의 보호할 가치 있는 이익(영업비밀, 고객 관계 등)이 존재해야 하고, ②근로자의 퇴직 전 지위와 퇴직 경위, ③경업 금지 약정의 기간 및 지역, ④제한되는 직종의 범위, ⑤근로자에 대한 정당한 대가(보상금 등) 지급 여부 등을 종합적으로 고려하여 해당 약정이 근로자의 자유와 권리에 대한 '합리적인 제한'인지 여부를 판단합니다. 본 사건에서는 법원이 A와 F 사이의 경업금지 약정을 이러한 요건들을 충족하는 '합리적인 제한'으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 추가적으로, '민사집행규칙 제203조의3 제1항 및 제203조 제1항 제2호'는 상급심이 하급심의 결정을 그대로 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정으로, 본 사건에서는 항고심이 제1심 결정 이유를 인용하면서 본안 소송의 진행 상황을 추가 판단의 근거로 삼았습니다. ### 참고 사항 경업금지 약정을 맺을 때는 보호할 가치 있는 회사의 영업 이익, 약정 기간과 지역, 대상 직종, 그리고 약정에 대한 정당한 보상 제공 여부 등을 명확히 정해야 합니다. 만약 이 조건들이 합리적이지 않거나 근로자의 직업 선택의 자유를 과도하게 침해한다고 판단되면, 법원은 해당 약정의 효력을 인정하지 않을 수 있습니다. 퇴직 후 창업이나 이직을 계획하고 있다면, 기존에 맺은 경업금지 약정이 자신의 권리를 부당하게 제한하는지 미리 확인하고 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 약정의 유효성을 검토해 보는 것이 중요합니다. 또한, 가처분과 같은 보전처분은 본안 소송의 결과에 영향을 받을 수 있으므로, 본안 소송의 진행 상황을 함께 고려해야 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 무효화로 인한 조합원 분담금 반환 사건

지역주택조합의 조합원들이 아파트 건설 사업에 참여하며 안심보장증서를 받았으나, 이 증서가 조합 총회 결의 없이 발행되어 무효가 되자, 조합원 가입 계약 전체가 무효임을 주장하며 납부했던 분담금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 안심보장증서가 총유물 처분에 해당함에도 총회 결의가 없었으므로 무효이고, 이 증서가 조합원 가입 계약의 핵심적인 부분이었으므로 가입 계약 또한 무효가 되어 조합은 원고들에게 분담금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합의 조합원으로서 G의 조합원 가입 지위를 승계한 자 - 원고 B: 지역주택조합의 조합원 - 피고 H: 아파트 건설 및 공급 사업을 시행하는 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A과 B는 피고 H 지역주택조합이 시행하는 아파트 건설 사업에 조합원으로 가입하여 각각 25,000,000원의 분담금을 납부했습니다. 피고 H는 이들 조합원에게 사업이 더 이상 진행되지 못할 경우 납부한 분담금 전액을 반환하겠다는 내용이 기재된 '조합원계약 안심보장증서'를 교부했습니다. 이후 원고들은 이 안심보장증서가 조합 총회 결의 없이 발행되어 무효이며, 이로 인해 조합원 가입 계약 자체가 무효가 되었다고 주장하며 피고에게 납부한 분담금의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 조합원에게 발행한 '조합원계약 안심보장증서'가 비법인사단의 총유물 처분행위에 해당하여 조합 총회 결의가 필요한지 여부, 그리고 총회 결의 없이 발행된 증서가 무효일 경우, 해당 증서와 불가분적으로 결합된 조합원 가입 계약 역시 무효가 되는지 여부가 주된 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A과 B의 주장을 받아들여, 피고 H는 원고 A과 B에게 각각 25,000,000원씩, 총 50,000,000원과 이에 대한 2023년 6월 13일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 조합원들이 납부한 분담금이 비법인사단인 지역주택조합의 '총유물'에 해당한다고 보았습니다. '조합원계약 안심보장증서'의 내용은 사업 진행 불가 시 분담금 전액을 환불하는 것으로, 이는 총유물인 분담금을 감소시키는 '총유물 처분행위'에 해당합니다. 민법상 총유물 처분은 조합 정관에 특별한 규정이 없는 한 반드시 '사원총회의 결의'를 거쳐야 하는데, 피고 H는 이러한 총회 결의 없이 안심보장증서를 발행했습니다. 따라서 안심보장증서는 무효입니다. 또한, 법원은 지역주택조합 사업의 예측 불가능성과 높은 위험성을 고려할 때, 분담금 전액 반환 보장 약정은 조합원들이 가입 계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 매우 중요한 고려사항이라고 판단했습니다. 안심보장증서가 무효임을 알았더라면 원고들이 조합원 가입 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 민법 제137조의 '일부무효 법리'에 따라 무효인 안심보장증서와 불가분적으로 결합된 조합원 가입 계약 전체가 무효가 된다고 보았습니다. 따라서 피고 H는 원고들에게 납부받은 분담금을 법률상 원인 없이 얻은 이득, 즉 부당이득으로 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 두 가지 주요 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째는 '민법 제275조 및 제276조 제1항'으로, 비법인사단(지역주택조합과 같은 법인 아닌 단체)의 '총유물' 관리 및 처분에 관한 규정입니다. 이 법 조항에 따르면, 비법인사단의 재산은 조합원들이 함께 소유하는 '총유물'에 해당하며, 이를 관리하거나 처분(예: 재산을 감소시키는 행위)하려면 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 반드시 '사원총회의 결의'를 거쳐야 합니다. 이 판결에서 법원은 조합원들이 납부한 분담금을 총유물로 보았고, 분담금 환불을 약속하는 안심보장증서 발행은 총유물을 감소시키는 처분행위이므로 총회 결의가 필수적이었으나, 이를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 둘째는 '민법 제137조'로, '법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다'는 '일부무효의 법리'입니다. 법원은 이 안심보장증서의 효력이 조합원 가입 계약의 핵심적인 부분이었으므로, 안심보장증서가 무효이면 전체 가입 계약도 무효가 된다고 판단했습니다. 즉, 안심보장증서 없이는 조합원들이 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 원고들의 의사를 존중한 것입니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 반드시 '안심보장증서'와 같은 분담금 반환 보장 약정이 적법한 절차, 특히 '조합 총회 결의'를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 지역주택조합 사업은 일반적인 아파트 분양과 달리 사업 진행의 불확실성과 무산될 위험성이 매우 높으므로, 분담금 반환 보장 약정의 유효성 여부는 계약 체결 여부를 결정하는 데 결정적인 요소가 될 수 있습니다. 계약 내용 중 특정 부분이 법률적 하자로 인해 무효가 될 경우, 해당 부분이 전체 계약의 중요한 부분을 구성한다면 전체 계약까지 무효가 될 수 있으므로, 계약서의 모든 조항과 그 법적 효력을 신중하게 검토하고 이해하는 것이 중요합니다.