금전/손해배상 14
부동산/임대차 4
민사일반 4
폭행/협박/모욕 2
금융/보험 1서울북부지방법원 2024
원고는 피고 C과 임대차 계약을 맺고 보증금 2억 7천만 원을 지급했습니다. 임대차 기간 만료가 다가오자 갱신 거절 의사를 밝혔으나, 피고 C은 부동산 시세 하락으로 보증금 반환이 어렵게 되었습니다. 피고 C은 피고 B의 도움으로 이 부동산을 피고 D에게 매도했으며, 이 과정에서 피고 D은 원고의 임대차보증금 반환 채무를 인수하기로 약정했습니다. 그러나 임대차 기간 만료 후에도 보증금 반환이 이루어지지 않자 원고는 피고 B, C, D에게 공동으로 보증금 반환 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 새로운 임대인인 피고 D에게만 보증금 2억 7천만 원을 지급하라고 판결했고, 피고 B, C에 대한 청구 및 보증금 지연손해금 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 부동산의 임차인으로 임대차보증금 2억 7천만 원의 반환을 요구한 사람입니다. - 피고 B: 이전 소유주 회사인 소외회사의 대표이사였으며, 피고 C의 부동산 매도를 도왔으나 원고가 주장한 사기 공모는 인정되지 않았습니다. - 피고 C: 원고와 임대차 계약을 체결한 전 임대인으로, 부동산 매각 후 임대차보증금 반환 의무를 피고 D에게 넘긴 사람입니다. - 피고 D: 이 사건 부동산의 새로운 소유주이자 새로운 임대인으로, 피고 C으로부터 부동산을 매수하면서 원고의 임대차보증금 반환 채무를 인수한 사람입니다. ### 핵심 쟁점 새로운 소유주(피고 D)가 이전 임대인(피고 C)의 임대차보증금 반환 의무를 승계하는지 여부와 임차인이 임대차 목적물을 인도하지 않은 상태에서 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이전 임대인(피고 C)과 이전 소유주 회사 대표(피고 B)가 허위 매매 계약을 통해 임차인(원고 A)을 기망하여 보증금을 편취했는지 여부도 다툼의 대상이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 D은 원고에게 임대차보증금 2억 7천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 제기한 피고 B와 피고 C에 대한 청구 및 피고 D에 대한 나머지 청구(지연손해금)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, 피고 C 사이에서 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 D 사이에서 발생한 부분은 10%를 원고가, 나머지 90%는 피고 D이 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신 거절 통지에 따라 2024년 3월 21일 임대차 기간 만료로 종료되었습니다. 피고 D은 이 사건 부동산 매수 당시 임대인의 지위를 승계하고 임대차보증금 반환 채무를 인수하기로 피고 C과 약정했으며, 원고에게도 이를 인정했으므로, 피고 D은 원고에게 임대차보증금 2억 7천만 원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 이 사건 부동산을 피고 D에게 인도하였다는 증거가 없으므로, 임대차보증금 반환 의무와 목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있어 지연손해금은 발생하지 않는다고 보았습니다. 또한 피고 B와 피고 C이 공모하여 원고로부터 임대차보증금을 편취했다고 인정하기에는 제출된 증거가 부족하며, 허위 매매계약서 작성, 시가 하락 예상, 임대인의 재정 상태 부족 등의 사정만으로는 사기를 인정하기 어렵다고 결론 내렸습니다.
서울중앙지방법원 2024
피고인 C은 가족과 친인척까지 동원하여 대부업과 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 월 20~30%의 고수익을 낼 수 있다고 피해자들을 속여 투자금을 가로채고, 새로운 투자자의 돈으로 기존 투자자에게 이자나 원금을 돌려주는 '돌려막기' 방식으로 자금을 운용하는 유사수신 행위를 저질렀습니다. 피고인 D과 E는 상위 모집책으로, 피고인 B, F, G, H, I는 중간 모집책으로 가담하여 총 150여 명의 피해자로부터 약 906억 6천만 원을 편취하고 약 876억 5천만 원을 유사수신 하였습니다. 법원은 주범 C에게 징역 17년과 약 28억 5천만원 추징을, 상위 모집책 D, E에게는 각 징역 10년과 약 12억 8천만원, 16억 2천만원을 추징했습니다. 중간 모집책 B, F에게는 각 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을, G, H, I에게는 각 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했습니다. 피해자들의 배상명령 신청은 배상책임 범위가 명백하지 않아 모두 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 총괄 주범: C (대부업 등 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 고수익을 낼 수 있다고 피해자들을 속이고 투자금을 편취하며 유사수신 행위를 총괄) - 상위 모집책: D, E (자매 관계로 C의 아래에서 투자금 유치 업무 및 산하 중간모집책들을 관리하는 역할 수행) - 중간 모집책: B, F, G, H, I (투자자들로부터 투자금 유치 업무를 담당) - 피해자들: N 외 총 150여 명 (고수익을 약속받고 투자금을 교부하였으나 원금과 이자를 돌려받지 못한 다수의 투자자들) ### 분쟁 상황 피고인 C은 2016년부터 2023년까지 대부업, 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 월 20~30%의 고수익을 낼 수 있다거나, 원금과 고액의 이자를 보장하겠다며 피해자들을 속였습니다. 그러나 실제로는 투자처가 없어 새로운 투자자의 투자금으로 기존 투자자에게 원금이나 수익금을 지급하는 '돌려막기' 방식으로 자금을 운용하고 있었습니다. 피고인 C은 2019년 5월경 피고인 D, E 자매를 모집책으로 영입하여 이들에게 투자자 모집 시 수익금 대비 15%의 이자 중 5%를 소개수당으로 지급하겠다고 약속했습니다. D과 E는 C의 사업이 '돌려막기'임을 알면서도 더 많은 수익을 얻기 위해 B, F, G, H, I 등 중간 모집책들을 관리하며 적극적으로 불특정 다수의 투자자를 모집했습니다. 중간 모집책들은 '원금 보장', '월 5~15% 이자 지급' 등의 말로 투자자들을 유혹하고, 돈이 부족하면 대출을 알선해 주기까지 했습니다. 이들은 모집 수당을 받으며 범행에 가담했고, 이로 인해 수많은 피해자들이 전 재산을 잃거나 채무를 떠안게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 피고인들이 실제 투자처가 없거나 고수익 창출 능력이 없음에도 불구하고 '돌려막기' 방식으로 투자금을 모집하여 원금과 고액의 수익을 약정하고 편취한 행위가 사기에 해당하는지 여부, 법령에 따른 인허가나 등록 없이 불특정 다수인으로부터 출자금을 받고 전액 또는 초과하는 금액을 지급하기로 약정한 유사수신행위에 해당하는지 여부, 그리고 접근매체를 양도 또는 양수한 행위가 전자금융거래법을 위반하는지 여부입니다. 특히 중간 모집책들의 공모 관계 및 가담 정도가 쟁점이 되었으며, 일부 피고인들은 자신들이 법 위반임을 몰랐다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 C에게 징역 17년과 2,858,117,071원의 추징을, 피고인 D에게 징역 10년과 1,282,313,885원의 추징을, 피고인 E에게 징역 10년과 1,623,361,937원의 추징을 선고했습니다. 피고인 B과 F에게는 각 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을, 피고인 G, H, I에게는 각 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했습니다. 또한, 배상신청인들의 배상명령 신청은 배상책임 범위가 명백하지 않다는 이유로 모두 각하되었습니다. ### 결론 재판부는 피고인들이 장기간에 걸쳐 불특정 다수 피해자들을 기망하여 막대한 금액을 편취하고 유사수신행위를 저지른 점을 비난했습니다. 주범 C은 범행을 주도하고 호화로운 생활을 영위했으며, 동종 범죄로 여러 차례 처벌받은 전력이 있음에도 불구하고 재범을 저질러 엄중한 처벌이 불가피하다고 판단했습니다. 다만, C이 범행 사실을 인정하고 반성하는 태도를 보인 점, 피해자들에게도 피해 발생 및 확대에 일부 책임이 있는 점 등을 고려했습니다. 상위 모집책 D과 E 역시 범행을 주도하고 막대한 금액을 편취했으나 초범인 점 등이 고려되었습니다. 중간 모집책들은 각자의 가담 정도와 초범 여부, 피해 회복 노력 등이 양형에 참작되어 집행유예가 선고되었습니다. 전체 피해자들은 재산을 잃고 경제적 어려움을 겪고 있음을 강조하며, 범행의 심각성을 고려한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 (사기)**: 이 법은 일반 형법상 사기죄보다 더욱 무거운 처벌을 규정하고 있으며, 편취 금액이 5억 원 이상일 경우 가중 처벌됩니다. 특히 50억 원 이상일 경우 무기 또는 5년 이상의 징역에 처해집니다. 피고인 C, D, E는 수백억 원대의 투자금을 편취하여 이 법률이 적용되었고, 이는 높은 형량의 근거가 되었습니다. 2. **형법 제347조 제1항 (사기)**: 사람을 속여 재물을 받거나 재산상의 이득을 취하는 경우에 적용됩니다. 피고인들은 존재하지 않는 고수익 사업을 내세워 피해자들을 속여 투자금을 받아낸 것으로, 이는 명백한 사기죄에 해당합니다. '돌려막기' 수법은 실질적인 사업이 없어 피해자들에게 약정한 원금 및 수익을 지급할 의사나 능력이 없었으므로 기망행위로 인정됩니다. 3. **유사수신행위의 규제에 관한 법률 제3조, 제6조 제1항**: 금융업 인허가 없이 불특정 다수로부터 장래에 원금 또는 이를 초과하는 금액을 지급하기로 약정하고 투자금을 받는 행위를 금지합니다. 피고인들은 금융당국의 허가 없이 고수익을 약속하며 투자자들을 모집했으므로 이 법률을 위반했습니다. 피고인들 모두에게 이 혐의가 적용되었고, 특히 주범 C은 876억 원이 넘는 금액을 유사수신하여 그 죄책이 매우 무겁다고 판단되었습니다. 4. **전자금융거래법 제6조 제3항 제1호, 제49조 제4항 제1호 (접근매체 양수)**: 누구든지 전자금융거래에 사용되는 접근매체(예: 통장, 체크카드, 비밀번호 등)를 양도하거나 양수해서는 안 됩니다. 피고인 C은 타인 명의의 계좌와 관련된 접근매체를 넘겨받아 사용했으므로 이 법률을 위반했습니다. 이는 금융거래의 투명성과 안전성을 해치는 행위로 처벌 대상이 됩니다. 5. **형법 제30조 (공동정범)**: 2인 이상이 공동으로 범죄를 실행한 경우에 적용됩니다. 이 사건에서 피고인 C은 주범이고, D, E, B, F, G, H, I는 그와 공모하여 투자자들을 모집하는 역할을 분담했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 특히 피고인 D과 E는 '돌려막기' 수법을 알면서도 적극적으로 공모하여 투자자들을 모집한 점이 인정되었습니다. 법원은 이러한 법률과 피고인들의 구체적인 행위, 가담 정도, 피해 규모 등을 종합적으로 고려하여 유죄를 선고하고 양형을 결정했습니다. ### 참고 사항 유사한 투자 제안을 받을 경우 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다. 1. **공식 허가 여부 확인:** 불특정 다수로부터 투자금을 모집하는 행위는 '유사수신행위의 규제에 관한 법률'에 따라 금융위원회의 인허가를 받아야 합니다. 투자 전에 반드시 해당 사업체가 금융당국의 정식 허가를 받은 곳인지 확인해야 합니다. 금융감독원 등에서 확인할 수 있습니다. 2. **비정상적인 고수익 경계:** '월 20~30%', '3개월 후 원금의 3배'와 같이 터무니없이 높은 수익률을 보장하는 투자는 대부분 사기입니다. 시중 금리나 정상적인 투자 상품의 수익률과 비교하여 비정상적으로 높은 수익을 약속하는 제안은 경계해야 합니다. 3. **사업 구조의 명확성 요구:** 투자처가 불분명하거나, '자세히 알 필요 없다'는 식으로 사업 내용을 숨기는 투자는 피해야 합니다. 투자금으로 무엇을 하여 수익을 창출하는지 구체적이고 합리적인 사업 계획을 명확히 설명해달라고 요구해야 합니다. 4. **'돌려막기' 수법 인지:** '새로운 투자금으로 기존 투자자의 수익을 지급하는 방식'의 '돌려막기'(폰지 사기)는 결국 무너질 수밖에 없는 사기 수법입니다. 초기에는 약속대로 수익금이 지급될 수 있지만, 이는 사기임을 위장하기 위한 것입니다. 5. **지인 권유의 위험성:** 가까운 지인이 권유하는 투자라도 객관적인 검증 없이 맹신해서는 안 됩니다. 지인 역시 사기꾼에게 속았거나, 수당을 받고 모집책 역할을 하고 있을 수 있습니다. 6. **대출을 통한 투자 금지:** 투자금이 부족하다며 대출을 받아서 투자하라고 권유하는 경우, 이는 매우 위험한 신호입니다. 어떤 경우에도 대출을 받아 투기성 투자를 하는 것은 피해야 합니다. 7. **재산 과시 및 성공 신화 경계:** 호화로운 생활을 과시하거나 개인적인 성공 신화를 내세우며 투자를 유도하는 행위는 신뢰를 얻기 위한 수단일 수 있습니다. 본질적인 사업 내용과 수익 구조에 집중해야 합니다. 8. **원금 보장 약속의 허구성:** 원금을 보장한다는 말은 투자의 본질에 어긋나는 경우가 많습니다. 특히 고수익을 약속하면서 원금까지 보장한다고 하면 사기일 가능성이 높습니다.
인천지방법원 2024
이 사건은 주범 C를 중심으로 한 대규모 전세 사기 사건입니다. C는 'BC'라는 부동산 사업 단체를 설립하고 2,708채에 달하는 주택을 타인의 명의를 빌려 소유하는 방식으로 사업을 확장했습니다. 이들은 새로운 임차인들에게 받은 전세 보증금으로 기존 대출 이자와 직원 급여 등을 충당하는 소위 '돌려막기' 수법을 사용했습니다. 재정 악화로 인해 부동산들이 경매에 넘어가기 시작하자, 피고인들은 임차인들에게 임대인의 재정 상태와 명의신탁 사실, 선순위 근저당권 존재 등의 중요 정보를 숨기고 안심시키는 거짓말을 하여 총 191명의 피해자로부터 약 148억 원에 달하는 전세 보증금을 편취했습니다. 또한, C는 자신이 실질적으로 운영하는 회사 직원들에게 임금과 퇴직금을 지급하지 않은 혐의도 있습니다. 법원은 주범 C에게 징역 15년과 115억여 원의 추징금을 선고했으며, 공모자들에게도 4년에서 13년까지의 징역형을 선고했습니다. 피해자들의 배상 명령 신청은 형사 절차에서 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않다는 이유로 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 주범 C: 'BC'라는 부동산 사업 단체를 설립하고 2,708채의 주택을 명의신탁 방식으로 소유하며 사업 전반을 총괄한 인물로, 사기, 부동산실명법 위반, 공인중개사법 위반, 근로기준법 위반, 근로자퇴직급여보장법 위반의 핵심 피고인. - 재무이사 D: 'BC' 단체의 재무이사로 C의 사업 운영 방식을 숙지하고 명의수탁자 명의 부동산의 대출 이자 지급 및 직원 급여 지급 등 회계 업무를 담당하며 사기 및 공인중개사법 위반에 공모한 인물. - 공인중개사 및 중개보조원 (B, E, F, G, H, I, J, K): C가 운영하는 공인중개사 사무소 소속으로 C 소유 부동산의 전세 계약 중개를 전담하며 급여를 받은 인물들. 대부분 명의신탁 약정에 따라 C 보유 부동산의 명의수탁자 역할을 겸하며 사기 및 공인중개사법 위반에 공모함. B, F, G, I, K는 부동산실명법 위반 혐의도 있음. - 피해 임차인 191명: 사회초년생, 신혼부부, 고령자 등 경제적으로 취약한 상황에서 피고인들의 기망 행위로 인해 총 148억 원 상당의 전세보증금을 편취당하여 주거 불안정과 심각한 재산상 손해를 입은 다수의 임차인들. 일부는 극단적인 선택까지 한 것으로 언급됨. - 피해 근로자: C가 실경영하는 건설 및 건물관리 회사 직원들로, 임금 및 퇴직금을 제때 지급받지 못한 피해자들. ### 분쟁 상황 주범 C는 2009년부터 인천 미추홀구 일대에서 'BC'라는 부동산 사업 단체를 운영하며 타인 명의를 빌려 토지를 매입하고 PF 대출로 공사비를 조달하여 아파트 등 주택을 지었습니다. 주택이 준공되면 명의수탁자 명의로 소유권보존등기를 마친 후 준공 대출을 받아 기존 대출을 정산하고 근저당권을 설정했습니다. 이후 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 임차인들과 임대차 계약을 체결하고, 임대차보증금을 받아 대출 이자 및 직원 급여 등 사업 비용을 충당하는 '돌려막기' 방식으로 사업을 확장하여 총 2,708채의 주택을 보유하게 되었습니다. 이 단체는 회계 및 건설 인허가를 담당하는 '기획공무팀', 주택 임대 중개를 담당하는 '중개팀', 임대 주택 관리를 담당하는 '주택관리팀' 등으로 조직되었습니다. 그러나 이 사업은 수입원이 임대차보증금에 대부분 의존하고 C의 개인 자금 투입이 거의 없는 구조로, 대출 이자만 매월 약 15억 원에 달하는 등 고정 지출이 매월 약 17억 원에 달하여 '자금 경색' 상황에 빠지게 됩니다. 2021년부터 C는 직원들에게 재정 악화 사실을 공지하고 임대차보증금 상향을 지시했으나 해결되지 않았고, 2022년 1월부터는 대출 이자 연체로 보유 부동산들이 연쇄적으로 임의경매에 회부되기 시작했습니다. 피고인들은 이 재정 악화 사실과 C가 실질적 소유주이며 등기부상 명의자는 명의수탁자에 불과하다는 사실을 임차인들에게 숨겼습니다. 오히려 임대인이 재력가이며 보증금 반환에 문제가 없다고 거짓말하고, 근저당권에 대한 우려에는 공인중개사 사무소 명의의 '이행보증서'를 교부하는 방식으로 임차인들을 속여 전세보증금을 편취했습니다. 또한 공인중개사나 중개보조원들이 자신들이 C의 고용인으로서 C 소유의 부동산을 직접 중개하는 사실을 숨기고 마치 정상적인 중개인인 것처럼 행동했습니다. 피고인 C는 근로자들에게 임금 및 퇴직금 총 약 1억 4천 7백만 원을 지급하지 않아 근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법도 위반했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건은 주택 수천 채를 활용한 대규모 전세 사기 사건으로, 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **사기죄 성립 여부**: 피고인들이 임차인들을 기망하여 전세보증금을 편취했는지 여부. 특히, 임대인의 재정 상태 및 사업 구조, 선순위 근저당권 존재, 명의신탁 사실, 공인중개사와의 관계 등을 제대로 고지하지 않은 행위가 기망에 해당하는지. 2. **부동산실명법 위반 여부**: C가 타인 명의로 부동산을 등기한 명의신탁 약정 및 명의수탁자들의 명의 대여 행위가 부동산실명법을 위반했는지. 3. **공인중개사법 위반 여부**: 공인중개사 및 중개보조원들이 실소유자인 C의 부동산을 임차인들에게 직접 중개한 행위가 공인중개사법상 금지되는 직접거래에 해당하는지, 비신분자도 신분범의 공범이 될 수 있는지. 4. **근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법 위반 여부 (C)**: C가 실질적으로 운영하는 회사 직원들에게 임금과 퇴직금을 미지급한 행위가 관련 법률을 위반했는지. 5. **피고인들의 공모 관계**: 다수의 피고인들이 조직적으로 범행을 계획하고 실행했는지, 개별 피고인들의 공모 가담 정도 및 책임 범위. 6. **증거의 적법성 및 공소권 남용 여부**: 변호인 측은 수사기관의 조사 방식 및 증거 수집의 적법성에 이의를 제기하고, 공소 제기가 공소권 남용에 해당한다고 주장했으나, 법원은 이를 모두 배척함. 7. **범죄수익 추징 여부**: 주범 C 외 다른 피고인들에게도 범죄수익 추징이 가능한지 여부 및 그 범위. ### 법원의 판단 재판부는 피고인들에게 다음과 같이 선고했습니다. * 피고인 C: 징역 15년 및 11,556,780,500원 추징 명령 (가납 명령 포함). * 피고인 D, I: 각 징역 13년. * 피고인 G, J, K: 각 징역 10년. * 피고인 F: 징역 9년. * 피고인 E, H: 각 징역 6년. * 피고인 B: 징역 4년. 모든 배상 신청인들의 배상 명령 신청은 각하되었습니다. 재판부는 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않아 형사 절차에서 배상 명령을 내리기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 재판부는 피고인들의 대규모 전세 사기 범행이 사회초년생, 신혼부부, 고령자 등 경제적 취약 계층을 대상으로 한 매우 불량한 범행 수법이며, 191명에 이르는 피해자와 총 148억 원에 달하는 막대한 피해 규모로 인해 그 결과 불법이 중대하다고 강조했습니다. 특히 피고인 C의 범행 주도성, 반성 없는 태도, 재범 우려 등을 지적하며 현행 법률이 정한 최고형을 선고했습니다. 다른 피고인들에 대해서도 각자의 가담 정도를 고려하여 엄중한 형을 선고했습니다. 재판부는 현행 법률이 이러한 집단적 사기 범죄를 처벌하기에 부족하다고 지적하며 입법부의 법률 개정을 촉구하기도 했습니다. 또한 범죄 피해자들의 극심한 고통과 자살 사건까지 언급하며 피고인들의 책임을 강하게 질타했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 적용되거나 논의된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **형법 제347조 제1항 (사기)**: 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이익을 취득하면 처벌받습니다. 이 사건에서는 피고인들이 임차인들을 속여 전세보증금을 편취한 행위에 적용되었습니다. 법원은 임대인의 재정 상황 악화, 명의신탁 사실, 선순위 근저당권의 위험성 등 중요한 정보를 고지하지 않은 것을 '기망'으로 판단했습니다. 특히, 사기죄는 기망으로 금원이 교부되면 피해자의 재산 침해가 발생하여 바로 성립하며, 일부 대가가 지급되거나 전체 재산상 손해가 없어도 편취액은 교부받은 금원 전체로 본다는 법리가 적용되었습니다. * **형법 제30조 (공동정범)**: 2명 이상이 함께 범죄를 계획하고 실행하면 모두 공동정범으로 처벌됩니다. 피고인 C를 비롯한 재무이사, 공인중개사, 중개보조원 등 다수가 조직적으로 범행에 가담했기 때문에 이 조항이 적용되었습니다. 법원은 비록 개별적인 의사 연락이 없었더라도, 공모한 범행 과정에서 파생적인 다른 범죄가 발생할 것을 충분히 예상하고 이를 용인했다면 전체 범행에 대한 암묵적 공모와 기능적 행위 지배가 인정된다고 보았습니다. * **부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 제1항, 제7조 (명의신탁 금지 및 처벌)**: 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하는 것을 금지하며, 이를 위반할 경우 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. 주범 C는 명의신탁자로, B, F, G, I, K는 명의수탁자로 처벌받았습니다. * **공인중개사법 제33조 제1항 제6호, 제48조 (중개의뢰인과의 직접거래 금지 및 처벌)**: 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 해서는 안 되며, 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서는 C가 실질적 소유주인 부동산을 공인중개사나 중개보조원인 피고인들을 통해 임차인들에게 직접 임대하는 방식으로 거래한 것이 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 법원은 공인중개사의 자격이 없는 자(C)라도 자격이 있는 개업공인중개사 등과 공모했다면 공동정범이 성립할 수 있다는 형법 제33조 본문(신분범의 공범)의 법리를 적용했습니다. * **근로기준법 제36조, 제109조 제1항 (임금 미지급)**: 근로자가 퇴직하면 사용자는 14일 이내에 임금 및 기타 금품을 지급해야 하며, 위반 시 처벌받습니다. 피고인 C는 퇴직 근로자들의 임금과 연차미사용수당을 지급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. * **근로자퇴직급여보장법 제9조 제1항, 제44조 (퇴직금 미지급)**: 사용자는 근로자가 퇴직한 경우 14일 이내에 퇴직금을 지급해야 하며, 위반 시 처벌받습니다. 피고인 C는 퇴직 근로자들의 퇴직금을 지급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. * **범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제8조 제1항, 제10조 제1항 (범죄수익 추징)**: 범죄수익이나 그 유래 재산은 몰수하거나 몰수할 수 없을 경우 그 가액을 추징할 수 있습니다. 다만, 범죄피해재산인 경우에는 추징할 수 없습니다. 그러나 이 사건에서는 사기죄 외에 공인중개사법 위반과 같이 독자적인 법익을 침해한 경우 해당 범죄수익은 피해재산에 해당하더라도 추징할 수 있다는 법리를 적용하여 주범 C에게 거액의 추징을 선고했습니다. 다른 피고인들에 대해서는 범죄수익 단정의 어려움, 비례의 원칙 등을 고려하여 추징을 선고하지 않았습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항 제3호, 제32조 제1항 제3호 (배상명령 각하)**: 형사 사건에서 배상 신청이 이루어질 수 있으나, 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않은 경우 배상 명령을 각하할 수 있습니다. 재판부는 이 사건의 경우 민사 소송이나 경매 절차를 통해 해결하는 것이 적절하다고 판단하여 배상 명령 신청을 각하했습니다. ### 참고 사항 유사한 전세 사기 피해를 예방하기 위해 다음 사항들을 참고하세요. * **등기부등본 확인 철저**: 임대차 계약 전 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 소유자가 누구인지, 근저당권 등 권리 관계가 어떻게 설정되어 있는지 직접 확인해야 합니다. 임대인과 등기부상 소유자가 다른 경우 명의신탁 가능성이 있으므로 각별히 주의해야 합니다. * **실제 임대인 확인**: 계약서상 임대인과 대화하는 사람이 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 대리권 유무를 위임장, 인감증명서 등으로 꼼꼼히 확인하고 실제 소유자와 직접 통화하여 의사를 재확인하는 것이 중요합니다. * **임대인의 재정 상태 파악**: 임대인의 재정 상태가 의심스러울 경우, 임대인이 소유한 주택 수, 세금 체납 여부 등을 가능한 범위 내에서 확인하고 보증보험 가입을 적극적으로 고려해야 합니다. * **전세보증금 반환 보증보험 가입**: 전세 계약 시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 전세보증금 반환 보증보험에 반드시 가입하여 혹시 모를 사기 피해에 대비해야 합니다. * **공인중개사의 역할 확인**: 공인중개사가 임대인과 특수한 관계(고용 관계, 명의 대여 등)에 있을 수 있으므로, 중개사의 독립성을 의심해볼 필요가 있습니다. 공인중개사가 이행보증서를 발급하는 경우에도 그 효력이 불확실할 수 있으니 맹신하지 말고 추가적인 안전장치를 마련해야 합니다. * **대출금 상환 여부 확인**: 선순위 근저당권이 설정된 경우, 전세자금 대출 실행 시 대출금으로 선순위 근저당권을 일부 상환하기로 했다면, 실제로 상환이 이루어졌는지 직접 확인하는 것이 중요합니다. * **신탁 부동산 주의**: 신탁된 부동산의 경우, 소유권이 신탁회사에 있으므로 임대차 계약은 신탁회사와 직접 체결해야 합니다. 수탁자가 아닌 위탁자와 계약하는 경우 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 신탁원부를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다. * **시세보다 현저히 저렴한 매물 경계**: 주변 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물은 사기 위험이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. * **중개대상물 확인설명서 꼼꼼히 확인**: 공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인하고 의문 사항은 명확히 해명해야 합니다.
서울북부지방법원 2024
원고는 피고 C과 임대차 계약을 맺고 보증금 2억 7천만 원을 지급했습니다. 임대차 기간 만료가 다가오자 갱신 거절 의사를 밝혔으나, 피고 C은 부동산 시세 하락으로 보증금 반환이 어렵게 되었습니다. 피고 C은 피고 B의 도움으로 이 부동산을 피고 D에게 매도했으며, 이 과정에서 피고 D은 원고의 임대차보증금 반환 채무를 인수하기로 약정했습니다. 그러나 임대차 기간 만료 후에도 보증금 반환이 이루어지지 않자 원고는 피고 B, C, D에게 공동으로 보증금 반환 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 새로운 임대인인 피고 D에게만 보증금 2억 7천만 원을 지급하라고 판결했고, 피고 B, C에 대한 청구 및 보증금 지연손해금 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 부동산의 임차인으로 임대차보증금 2억 7천만 원의 반환을 요구한 사람입니다. - 피고 B: 이전 소유주 회사인 소외회사의 대표이사였으며, 피고 C의 부동산 매도를 도왔으나 원고가 주장한 사기 공모는 인정되지 않았습니다. - 피고 C: 원고와 임대차 계약을 체결한 전 임대인으로, 부동산 매각 후 임대차보증금 반환 의무를 피고 D에게 넘긴 사람입니다. - 피고 D: 이 사건 부동산의 새로운 소유주이자 새로운 임대인으로, 피고 C으로부터 부동산을 매수하면서 원고의 임대차보증금 반환 채무를 인수한 사람입니다. ### 핵심 쟁점 새로운 소유주(피고 D)가 이전 임대인(피고 C)의 임대차보증금 반환 의무를 승계하는지 여부와 임차인이 임대차 목적물을 인도하지 않은 상태에서 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이전 임대인(피고 C)과 이전 소유주 회사 대표(피고 B)가 허위 매매 계약을 통해 임차인(원고 A)을 기망하여 보증금을 편취했는지 여부도 다툼의 대상이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 D은 원고에게 임대차보증금 2억 7천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 제기한 피고 B와 피고 C에 대한 청구 및 피고 D에 대한 나머지 청구(지연손해금)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, 피고 C 사이에서 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 D 사이에서 발생한 부분은 10%를 원고가, 나머지 90%는 피고 D이 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신 거절 통지에 따라 2024년 3월 21일 임대차 기간 만료로 종료되었습니다. 피고 D은 이 사건 부동산 매수 당시 임대인의 지위를 승계하고 임대차보증금 반환 채무를 인수하기로 피고 C과 약정했으며, 원고에게도 이를 인정했으므로, 피고 D은 원고에게 임대차보증금 2억 7천만 원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 이 사건 부동산을 피고 D에게 인도하였다는 증거가 없으므로, 임대차보증금 반환 의무와 목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있어 지연손해금은 발생하지 않는다고 보았습니다. 또한 피고 B와 피고 C이 공모하여 원고로부터 임대차보증금을 편취했다고 인정하기에는 제출된 증거가 부족하며, 허위 매매계약서 작성, 시가 하락 예상, 임대인의 재정 상태 부족 등의 사정만으로는 사기를 인정하기 어렵다고 결론 내렸습니다.
서울중앙지방법원 2024
피고인 C은 가족과 친인척까지 동원하여 대부업과 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 월 20~30%의 고수익을 낼 수 있다고 피해자들을 속여 투자금을 가로채고, 새로운 투자자의 돈으로 기존 투자자에게 이자나 원금을 돌려주는 '돌려막기' 방식으로 자금을 운용하는 유사수신 행위를 저질렀습니다. 피고인 D과 E는 상위 모집책으로, 피고인 B, F, G, H, I는 중간 모집책으로 가담하여 총 150여 명의 피해자로부터 약 906억 6천만 원을 편취하고 약 876억 5천만 원을 유사수신 하였습니다. 법원은 주범 C에게 징역 17년과 약 28억 5천만원 추징을, 상위 모집책 D, E에게는 각 징역 10년과 약 12억 8천만원, 16억 2천만원을 추징했습니다. 중간 모집책 B, F에게는 각 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을, G, H, I에게는 각 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했습니다. 피해자들의 배상명령 신청은 배상책임 범위가 명백하지 않아 모두 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 총괄 주범: C (대부업 등 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 고수익을 낼 수 있다고 피해자들을 속이고 투자금을 편취하며 유사수신 행위를 총괄) - 상위 모집책: D, E (자매 관계로 C의 아래에서 투자금 유치 업무 및 산하 중간모집책들을 관리하는 역할 수행) - 중간 모집책: B, F, G, H, I (투자자들로부터 투자금 유치 업무를 담당) - 피해자들: N 외 총 150여 명 (고수익을 약속받고 투자금을 교부하였으나 원금과 이자를 돌려받지 못한 다수의 투자자들) ### 분쟁 상황 피고인 C은 2016년부터 2023년까지 대부업, 중소기업 운영, 카지노, 경마장, 코인회사 등에 투자하여 월 20~30%의 고수익을 낼 수 있다거나, 원금과 고액의 이자를 보장하겠다며 피해자들을 속였습니다. 그러나 실제로는 투자처가 없어 새로운 투자자의 투자금으로 기존 투자자에게 원금이나 수익금을 지급하는 '돌려막기' 방식으로 자금을 운용하고 있었습니다. 피고인 C은 2019년 5월경 피고인 D, E 자매를 모집책으로 영입하여 이들에게 투자자 모집 시 수익금 대비 15%의 이자 중 5%를 소개수당으로 지급하겠다고 약속했습니다. D과 E는 C의 사업이 '돌려막기'임을 알면서도 더 많은 수익을 얻기 위해 B, F, G, H, I 등 중간 모집책들을 관리하며 적극적으로 불특정 다수의 투자자를 모집했습니다. 중간 모집책들은 '원금 보장', '월 5~15% 이자 지급' 등의 말로 투자자들을 유혹하고, 돈이 부족하면 대출을 알선해 주기까지 했습니다. 이들은 모집 수당을 받으며 범행에 가담했고, 이로 인해 수많은 피해자들이 전 재산을 잃거나 채무를 떠안게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 피고인들이 실제 투자처가 없거나 고수익 창출 능력이 없음에도 불구하고 '돌려막기' 방식으로 투자금을 모집하여 원금과 고액의 수익을 약정하고 편취한 행위가 사기에 해당하는지 여부, 법령에 따른 인허가나 등록 없이 불특정 다수인으로부터 출자금을 받고 전액 또는 초과하는 금액을 지급하기로 약정한 유사수신행위에 해당하는지 여부, 그리고 접근매체를 양도 또는 양수한 행위가 전자금융거래법을 위반하는지 여부입니다. 특히 중간 모집책들의 공모 관계 및 가담 정도가 쟁점이 되었으며, 일부 피고인들은 자신들이 법 위반임을 몰랐다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 C에게 징역 17년과 2,858,117,071원의 추징을, 피고인 D에게 징역 10년과 1,282,313,885원의 추징을, 피고인 E에게 징역 10년과 1,623,361,937원의 추징을 선고했습니다. 피고인 B과 F에게는 각 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을, 피고인 G, H, I에게는 각 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했습니다. 또한, 배상신청인들의 배상명령 신청은 배상책임 범위가 명백하지 않다는 이유로 모두 각하되었습니다. ### 결론 재판부는 피고인들이 장기간에 걸쳐 불특정 다수 피해자들을 기망하여 막대한 금액을 편취하고 유사수신행위를 저지른 점을 비난했습니다. 주범 C은 범행을 주도하고 호화로운 생활을 영위했으며, 동종 범죄로 여러 차례 처벌받은 전력이 있음에도 불구하고 재범을 저질러 엄중한 처벌이 불가피하다고 판단했습니다. 다만, C이 범행 사실을 인정하고 반성하는 태도를 보인 점, 피해자들에게도 피해 발생 및 확대에 일부 책임이 있는 점 등을 고려했습니다. 상위 모집책 D과 E 역시 범행을 주도하고 막대한 금액을 편취했으나 초범인 점 등이 고려되었습니다. 중간 모집책들은 각자의 가담 정도와 초범 여부, 피해 회복 노력 등이 양형에 참작되어 집행유예가 선고되었습니다. 전체 피해자들은 재산을 잃고 경제적 어려움을 겪고 있음을 강조하며, 범행의 심각성을 고려한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 (사기)**: 이 법은 일반 형법상 사기죄보다 더욱 무거운 처벌을 규정하고 있으며, 편취 금액이 5억 원 이상일 경우 가중 처벌됩니다. 특히 50억 원 이상일 경우 무기 또는 5년 이상의 징역에 처해집니다. 피고인 C, D, E는 수백억 원대의 투자금을 편취하여 이 법률이 적용되었고, 이는 높은 형량의 근거가 되었습니다. 2. **형법 제347조 제1항 (사기)**: 사람을 속여 재물을 받거나 재산상의 이득을 취하는 경우에 적용됩니다. 피고인들은 존재하지 않는 고수익 사업을 내세워 피해자들을 속여 투자금을 받아낸 것으로, 이는 명백한 사기죄에 해당합니다. '돌려막기' 수법은 실질적인 사업이 없어 피해자들에게 약정한 원금 및 수익을 지급할 의사나 능력이 없었으므로 기망행위로 인정됩니다. 3. **유사수신행위의 규제에 관한 법률 제3조, 제6조 제1항**: 금융업 인허가 없이 불특정 다수로부터 장래에 원금 또는 이를 초과하는 금액을 지급하기로 약정하고 투자금을 받는 행위를 금지합니다. 피고인들은 금융당국의 허가 없이 고수익을 약속하며 투자자들을 모집했으므로 이 법률을 위반했습니다. 피고인들 모두에게 이 혐의가 적용되었고, 특히 주범 C은 876억 원이 넘는 금액을 유사수신하여 그 죄책이 매우 무겁다고 판단되었습니다. 4. **전자금융거래법 제6조 제3항 제1호, 제49조 제4항 제1호 (접근매체 양수)**: 누구든지 전자금융거래에 사용되는 접근매체(예: 통장, 체크카드, 비밀번호 등)를 양도하거나 양수해서는 안 됩니다. 피고인 C은 타인 명의의 계좌와 관련된 접근매체를 넘겨받아 사용했으므로 이 법률을 위반했습니다. 이는 금융거래의 투명성과 안전성을 해치는 행위로 처벌 대상이 됩니다. 5. **형법 제30조 (공동정범)**: 2인 이상이 공동으로 범죄를 실행한 경우에 적용됩니다. 이 사건에서 피고인 C은 주범이고, D, E, B, F, G, H, I는 그와 공모하여 투자자들을 모집하는 역할을 분담했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 특히 피고인 D과 E는 '돌려막기' 수법을 알면서도 적극적으로 공모하여 투자자들을 모집한 점이 인정되었습니다. 법원은 이러한 법률과 피고인들의 구체적인 행위, 가담 정도, 피해 규모 등을 종합적으로 고려하여 유죄를 선고하고 양형을 결정했습니다. ### 참고 사항 유사한 투자 제안을 받을 경우 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다. 1. **공식 허가 여부 확인:** 불특정 다수로부터 투자금을 모집하는 행위는 '유사수신행위의 규제에 관한 법률'에 따라 금융위원회의 인허가를 받아야 합니다. 투자 전에 반드시 해당 사업체가 금융당국의 정식 허가를 받은 곳인지 확인해야 합니다. 금융감독원 등에서 확인할 수 있습니다. 2. **비정상적인 고수익 경계:** '월 20~30%', '3개월 후 원금의 3배'와 같이 터무니없이 높은 수익률을 보장하는 투자는 대부분 사기입니다. 시중 금리나 정상적인 투자 상품의 수익률과 비교하여 비정상적으로 높은 수익을 약속하는 제안은 경계해야 합니다. 3. **사업 구조의 명확성 요구:** 투자처가 불분명하거나, '자세히 알 필요 없다'는 식으로 사업 내용을 숨기는 투자는 피해야 합니다. 투자금으로 무엇을 하여 수익을 창출하는지 구체적이고 합리적인 사업 계획을 명확히 설명해달라고 요구해야 합니다. 4. **'돌려막기' 수법 인지:** '새로운 투자금으로 기존 투자자의 수익을 지급하는 방식'의 '돌려막기'(폰지 사기)는 결국 무너질 수밖에 없는 사기 수법입니다. 초기에는 약속대로 수익금이 지급될 수 있지만, 이는 사기임을 위장하기 위한 것입니다. 5. **지인 권유의 위험성:** 가까운 지인이 권유하는 투자라도 객관적인 검증 없이 맹신해서는 안 됩니다. 지인 역시 사기꾼에게 속았거나, 수당을 받고 모집책 역할을 하고 있을 수 있습니다. 6. **대출을 통한 투자 금지:** 투자금이 부족하다며 대출을 받아서 투자하라고 권유하는 경우, 이는 매우 위험한 신호입니다. 어떤 경우에도 대출을 받아 투기성 투자를 하는 것은 피해야 합니다. 7. **재산 과시 및 성공 신화 경계:** 호화로운 생활을 과시하거나 개인적인 성공 신화를 내세우며 투자를 유도하는 행위는 신뢰를 얻기 위한 수단일 수 있습니다. 본질적인 사업 내용과 수익 구조에 집중해야 합니다. 8. **원금 보장 약속의 허구성:** 원금을 보장한다는 말은 투자의 본질에 어긋나는 경우가 많습니다. 특히 고수익을 약속하면서 원금까지 보장한다고 하면 사기일 가능성이 높습니다.
인천지방법원 2024
이 사건은 주범 C를 중심으로 한 대규모 전세 사기 사건입니다. C는 'BC'라는 부동산 사업 단체를 설립하고 2,708채에 달하는 주택을 타인의 명의를 빌려 소유하는 방식으로 사업을 확장했습니다. 이들은 새로운 임차인들에게 받은 전세 보증금으로 기존 대출 이자와 직원 급여 등을 충당하는 소위 '돌려막기' 수법을 사용했습니다. 재정 악화로 인해 부동산들이 경매에 넘어가기 시작하자, 피고인들은 임차인들에게 임대인의 재정 상태와 명의신탁 사실, 선순위 근저당권 존재 등의 중요 정보를 숨기고 안심시키는 거짓말을 하여 총 191명의 피해자로부터 약 148억 원에 달하는 전세 보증금을 편취했습니다. 또한, C는 자신이 실질적으로 운영하는 회사 직원들에게 임금과 퇴직금을 지급하지 않은 혐의도 있습니다. 법원은 주범 C에게 징역 15년과 115억여 원의 추징금을 선고했으며, 공모자들에게도 4년에서 13년까지의 징역형을 선고했습니다. 피해자들의 배상 명령 신청은 형사 절차에서 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않다는 이유로 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 주범 C: 'BC'라는 부동산 사업 단체를 설립하고 2,708채의 주택을 명의신탁 방식으로 소유하며 사업 전반을 총괄한 인물로, 사기, 부동산실명법 위반, 공인중개사법 위반, 근로기준법 위반, 근로자퇴직급여보장법 위반의 핵심 피고인. - 재무이사 D: 'BC' 단체의 재무이사로 C의 사업 운영 방식을 숙지하고 명의수탁자 명의 부동산의 대출 이자 지급 및 직원 급여 지급 등 회계 업무를 담당하며 사기 및 공인중개사법 위반에 공모한 인물. - 공인중개사 및 중개보조원 (B, E, F, G, H, I, J, K): C가 운영하는 공인중개사 사무소 소속으로 C 소유 부동산의 전세 계약 중개를 전담하며 급여를 받은 인물들. 대부분 명의신탁 약정에 따라 C 보유 부동산의 명의수탁자 역할을 겸하며 사기 및 공인중개사법 위반에 공모함. B, F, G, I, K는 부동산실명법 위반 혐의도 있음. - 피해 임차인 191명: 사회초년생, 신혼부부, 고령자 등 경제적으로 취약한 상황에서 피고인들의 기망 행위로 인해 총 148억 원 상당의 전세보증금을 편취당하여 주거 불안정과 심각한 재산상 손해를 입은 다수의 임차인들. 일부는 극단적인 선택까지 한 것으로 언급됨. - 피해 근로자: C가 실경영하는 건설 및 건물관리 회사 직원들로, 임금 및 퇴직금을 제때 지급받지 못한 피해자들. ### 분쟁 상황 주범 C는 2009년부터 인천 미추홀구 일대에서 'BC'라는 부동산 사업 단체를 운영하며 타인 명의를 빌려 토지를 매입하고 PF 대출로 공사비를 조달하여 아파트 등 주택을 지었습니다. 주택이 준공되면 명의수탁자 명의로 소유권보존등기를 마친 후 준공 대출을 받아 기존 대출을 정산하고 근저당권을 설정했습니다. 이후 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 임차인들과 임대차 계약을 체결하고, 임대차보증금을 받아 대출 이자 및 직원 급여 등 사업 비용을 충당하는 '돌려막기' 방식으로 사업을 확장하여 총 2,708채의 주택을 보유하게 되었습니다. 이 단체는 회계 및 건설 인허가를 담당하는 '기획공무팀', 주택 임대 중개를 담당하는 '중개팀', 임대 주택 관리를 담당하는 '주택관리팀' 등으로 조직되었습니다. 그러나 이 사업은 수입원이 임대차보증금에 대부분 의존하고 C의 개인 자금 투입이 거의 없는 구조로, 대출 이자만 매월 약 15억 원에 달하는 등 고정 지출이 매월 약 17억 원에 달하여 '자금 경색' 상황에 빠지게 됩니다. 2021년부터 C는 직원들에게 재정 악화 사실을 공지하고 임대차보증금 상향을 지시했으나 해결되지 않았고, 2022년 1월부터는 대출 이자 연체로 보유 부동산들이 연쇄적으로 임의경매에 회부되기 시작했습니다. 피고인들은 이 재정 악화 사실과 C가 실질적 소유주이며 등기부상 명의자는 명의수탁자에 불과하다는 사실을 임차인들에게 숨겼습니다. 오히려 임대인이 재력가이며 보증금 반환에 문제가 없다고 거짓말하고, 근저당권에 대한 우려에는 공인중개사 사무소 명의의 '이행보증서'를 교부하는 방식으로 임차인들을 속여 전세보증금을 편취했습니다. 또한 공인중개사나 중개보조원들이 자신들이 C의 고용인으로서 C 소유의 부동산을 직접 중개하는 사실을 숨기고 마치 정상적인 중개인인 것처럼 행동했습니다. 피고인 C는 근로자들에게 임금 및 퇴직금 총 약 1억 4천 7백만 원을 지급하지 않아 근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법도 위반했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건은 주택 수천 채를 활용한 대규모 전세 사기 사건으로, 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **사기죄 성립 여부**: 피고인들이 임차인들을 기망하여 전세보증금을 편취했는지 여부. 특히, 임대인의 재정 상태 및 사업 구조, 선순위 근저당권 존재, 명의신탁 사실, 공인중개사와의 관계 등을 제대로 고지하지 않은 행위가 기망에 해당하는지. 2. **부동산실명법 위반 여부**: C가 타인 명의로 부동산을 등기한 명의신탁 약정 및 명의수탁자들의 명의 대여 행위가 부동산실명법을 위반했는지. 3. **공인중개사법 위반 여부**: 공인중개사 및 중개보조원들이 실소유자인 C의 부동산을 임차인들에게 직접 중개한 행위가 공인중개사법상 금지되는 직접거래에 해당하는지, 비신분자도 신분범의 공범이 될 수 있는지. 4. **근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법 위반 여부 (C)**: C가 실질적으로 운영하는 회사 직원들에게 임금과 퇴직금을 미지급한 행위가 관련 법률을 위반했는지. 5. **피고인들의 공모 관계**: 다수의 피고인들이 조직적으로 범행을 계획하고 실행했는지, 개별 피고인들의 공모 가담 정도 및 책임 범위. 6. **증거의 적법성 및 공소권 남용 여부**: 변호인 측은 수사기관의 조사 방식 및 증거 수집의 적법성에 이의를 제기하고, 공소 제기가 공소권 남용에 해당한다고 주장했으나, 법원은 이를 모두 배척함. 7. **범죄수익 추징 여부**: 주범 C 외 다른 피고인들에게도 범죄수익 추징이 가능한지 여부 및 그 범위. ### 법원의 판단 재판부는 피고인들에게 다음과 같이 선고했습니다. * 피고인 C: 징역 15년 및 11,556,780,500원 추징 명령 (가납 명령 포함). * 피고인 D, I: 각 징역 13년. * 피고인 G, J, K: 각 징역 10년. * 피고인 F: 징역 9년. * 피고인 E, H: 각 징역 6년. * 피고인 B: 징역 4년. 모든 배상 신청인들의 배상 명령 신청은 각하되었습니다. 재판부는 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않아 형사 절차에서 배상 명령을 내리기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 재판부는 피고인들의 대규모 전세 사기 범행이 사회초년생, 신혼부부, 고령자 등 경제적 취약 계층을 대상으로 한 매우 불량한 범행 수법이며, 191명에 이르는 피해자와 총 148억 원에 달하는 막대한 피해 규모로 인해 그 결과 불법이 중대하다고 강조했습니다. 특히 피고인 C의 범행 주도성, 반성 없는 태도, 재범 우려 등을 지적하며 현행 법률이 정한 최고형을 선고했습니다. 다른 피고인들에 대해서도 각자의 가담 정도를 고려하여 엄중한 형을 선고했습니다. 재판부는 현행 법률이 이러한 집단적 사기 범죄를 처벌하기에 부족하다고 지적하며 입법부의 법률 개정을 촉구하기도 했습니다. 또한 범죄 피해자들의 극심한 고통과 자살 사건까지 언급하며 피고인들의 책임을 강하게 질타했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 적용되거나 논의된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **형법 제347조 제1항 (사기)**: 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이익을 취득하면 처벌받습니다. 이 사건에서는 피고인들이 임차인들을 속여 전세보증금을 편취한 행위에 적용되었습니다. 법원은 임대인의 재정 상황 악화, 명의신탁 사실, 선순위 근저당권의 위험성 등 중요한 정보를 고지하지 않은 것을 '기망'으로 판단했습니다. 특히, 사기죄는 기망으로 금원이 교부되면 피해자의 재산 침해가 발생하여 바로 성립하며, 일부 대가가 지급되거나 전체 재산상 손해가 없어도 편취액은 교부받은 금원 전체로 본다는 법리가 적용되었습니다. * **형법 제30조 (공동정범)**: 2명 이상이 함께 범죄를 계획하고 실행하면 모두 공동정범으로 처벌됩니다. 피고인 C를 비롯한 재무이사, 공인중개사, 중개보조원 등 다수가 조직적으로 범행에 가담했기 때문에 이 조항이 적용되었습니다. 법원은 비록 개별적인 의사 연락이 없었더라도, 공모한 범행 과정에서 파생적인 다른 범죄가 발생할 것을 충분히 예상하고 이를 용인했다면 전체 범행에 대한 암묵적 공모와 기능적 행위 지배가 인정된다고 보았습니다. * **부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 제1항, 제7조 (명의신탁 금지 및 처벌)**: 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하는 것을 금지하며, 이를 위반할 경우 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. 주범 C는 명의신탁자로, B, F, G, I, K는 명의수탁자로 처벌받았습니다. * **공인중개사법 제33조 제1항 제6호, 제48조 (중개의뢰인과의 직접거래 금지 및 처벌)**: 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 해서는 안 되며, 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서는 C가 실질적 소유주인 부동산을 공인중개사나 중개보조원인 피고인들을 통해 임차인들에게 직접 임대하는 방식으로 거래한 것이 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 법원은 공인중개사의 자격이 없는 자(C)라도 자격이 있는 개업공인중개사 등과 공모했다면 공동정범이 성립할 수 있다는 형법 제33조 본문(신분범의 공범)의 법리를 적용했습니다. * **근로기준법 제36조, 제109조 제1항 (임금 미지급)**: 근로자가 퇴직하면 사용자는 14일 이내에 임금 및 기타 금품을 지급해야 하며, 위반 시 처벌받습니다. 피고인 C는 퇴직 근로자들의 임금과 연차미사용수당을 지급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. * **근로자퇴직급여보장법 제9조 제1항, 제44조 (퇴직금 미지급)**: 사용자는 근로자가 퇴직한 경우 14일 이내에 퇴직금을 지급해야 하며, 위반 시 처벌받습니다. 피고인 C는 퇴직 근로자들의 퇴직금을 지급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. * **범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제8조 제1항, 제10조 제1항 (범죄수익 추징)**: 범죄수익이나 그 유래 재산은 몰수하거나 몰수할 수 없을 경우 그 가액을 추징할 수 있습니다. 다만, 범죄피해재산인 경우에는 추징할 수 없습니다. 그러나 이 사건에서는 사기죄 외에 공인중개사법 위반과 같이 독자적인 법익을 침해한 경우 해당 범죄수익은 피해재산에 해당하더라도 추징할 수 있다는 법리를 적용하여 주범 C에게 거액의 추징을 선고했습니다. 다른 피고인들에 대해서는 범죄수익 단정의 어려움, 비례의 원칙 등을 고려하여 추징을 선고하지 않았습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 제3항 제3호, 제32조 제1항 제3호 (배상명령 각하)**: 형사 사건에서 배상 신청이 이루어질 수 있으나, 배상 책임 유무나 범위가 명확하지 않은 경우 배상 명령을 각하할 수 있습니다. 재판부는 이 사건의 경우 민사 소송이나 경매 절차를 통해 해결하는 것이 적절하다고 판단하여 배상 명령 신청을 각하했습니다. ### 참고 사항 유사한 전세 사기 피해를 예방하기 위해 다음 사항들을 참고하세요. * **등기부등본 확인 철저**: 임대차 계약 전 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 소유자가 누구인지, 근저당권 등 권리 관계가 어떻게 설정되어 있는지 직접 확인해야 합니다. 임대인과 등기부상 소유자가 다른 경우 명의신탁 가능성이 있으므로 각별히 주의해야 합니다. * **실제 임대인 확인**: 계약서상 임대인과 대화하는 사람이 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 대리권 유무를 위임장, 인감증명서 등으로 꼼꼼히 확인하고 실제 소유자와 직접 통화하여 의사를 재확인하는 것이 중요합니다. * **임대인의 재정 상태 파악**: 임대인의 재정 상태가 의심스러울 경우, 임대인이 소유한 주택 수, 세금 체납 여부 등을 가능한 범위 내에서 확인하고 보증보험 가입을 적극적으로 고려해야 합니다. * **전세보증금 반환 보증보험 가입**: 전세 계약 시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 전세보증금 반환 보증보험에 반드시 가입하여 혹시 모를 사기 피해에 대비해야 합니다. * **공인중개사의 역할 확인**: 공인중개사가 임대인과 특수한 관계(고용 관계, 명의 대여 등)에 있을 수 있으므로, 중개사의 독립성을 의심해볼 필요가 있습니다. 공인중개사가 이행보증서를 발급하는 경우에도 그 효력이 불확실할 수 있으니 맹신하지 말고 추가적인 안전장치를 마련해야 합니다. * **대출금 상환 여부 확인**: 선순위 근저당권이 설정된 경우, 전세자금 대출 실행 시 대출금으로 선순위 근저당권을 일부 상환하기로 했다면, 실제로 상환이 이루어졌는지 직접 확인하는 것이 중요합니다. * **신탁 부동산 주의**: 신탁된 부동산의 경우, 소유권이 신탁회사에 있으므로 임대차 계약은 신탁회사와 직접 체결해야 합니다. 수탁자가 아닌 위탁자와 계약하는 경우 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 신탁원부를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다. * **시세보다 현저히 저렴한 매물 경계**: 주변 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물은 사기 위험이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. * **중개대상물 확인설명서 꼼꼼히 확인**: 공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인하고 의문 사항은 명확히 해명해야 합니다.
