부동산/임대차 4
이혼/가족
민사일반
절도/사기수원고등법원 2025
원고 G는 오피스텔 R호를 분양받았는데, 해당 호실의 테라스에 오피스텔 외벽 보수 및 청소를 위한 공용시설물인 로프고리가 설치되어 있었습니다. 원고는 이로 인해 테라스를 독립적·배타적으로 사용할 수 있는 전용 공간으로 제공할 피고들의 분양계약상 채무가 제대로 이행되지 않았다고 주장했습니다. 또한 피고들이 공용시설물 설치 계획을 고지하지 않거나 적극적으로 독립적 전용 공간으로 설명하여 기망했거나 고지의무를 위반했다고 주장하며 분양대금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 테라스에 설치된 로프고리가 오피스텔의 층수, 외형, 규모, 분양계약 내용을 고려할 때 테라스 이용을 실질적으로 제한한다고 보기 어렵고, 그 사용도 외벽 보수 등 제한적인 경우에 국한된다고 판단했습니다. 결과적으로 피고들의 채무불이행이나 기망, 고지의무 위반을 인정하기 어렵다며 원고의 주위적 청구(분양대금 반환 등)와 예비적 청구(손해배상)를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 G: 오피스텔 R호를 분양받은 사람으로, 테라스에 설치된 로프고리로 인해 사용이 제한되었다고 주장하며 분양대금 반환 및 손해배상을 청구한 항소인입니다. - 피고 I 주식회사 및 J 주식회사 (변경 전 상호: K 주식회사): 오피스텔을 분양한 회사들로, 원고의 주장을 다투며 피항소인입니다. ### 분쟁 상황 원고 G는 피고들로부터 오피스텔 R호를 분양받았는데, 분양받은 호실의 테라스에 오피스텔 외벽 보수 및 청소를 위해 외부인이 출입하여 사용할 수 있는 공용시설물인 로프고리가 설치되어 있었습니다. 원고는 이로 인해 테라스를 독립적이고 배타적인 전용 공간으로 사용할 수 없게 되었고, 이는 분양계약상의 채무불이행에 해당한다고 주장했습니다. 나아가 피고들이 이러한 공용시설물 설치 계획을 사전에 원고에게 알리지 않았고, 테라스를 마치 독립적인 전용 공간인 것처럼 적극적으로 설명하여 원고를 기망하거나 고지의무를 위반했다고 주장하며, 이에 대한 손해배상을 요구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 피고들에게 공동하여 주위적으로 807,637,600원 및 지연이자를, 예비적으로 10,000,000원 및 지연이자를 지급하라고 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 오피스텔 테라스에 공용시설물인 로프고리가 설치된 것이 분양계약상 피고들의 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 피고들이 로프고리 설치 계획을 원고에게 고지하지 않거나, 테라스를 독립적인 전용 공간처럼 설명한 것이 기망행위 또는 고지의무 위반에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 예비적 청구를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심판결과 동일한 결론으로, 제1심판결의 이유를 대부분 그대로 인용했습니다. ### 결론 법원은 오피스텔 테라스에 설치된 로프고리의 위치와 모양, 사용의 제한적인 경우 등을 종합적으로 고려할 때, 이 로프고리의 존재가 테라스 이용을 실질적으로 제한한다고 평가하기 어렵다고 보았습니다. 또한 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들이 원고를 기망했거나 고지의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 피고들에게 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상 책임이 없다고 결론 내렸으며, 원고의 모든 청구를 기각하는 것이 정당하다고 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다: **채무불이행 (민법 제390조)**: 계약의 내용에 따라 채무를 이행하지 않거나 제대로 이행하지 않았을 때 발생하는 책임입니다. 법원은 분양계약에서 약정된 내용대로 공간을 제공하지 않은 것이 채무불이행이 될 수 있다고 보지만, 이 사건에서는 테라스에 설치된 로프고리가 테라스 이용을 '실질적으로 제한'하는 정도가 아니어서 채무불이행으로 인정되지 않았습니다. 이는 계약 위반의 정도가 중요한 고려사항임을 보여줍니다. **불법행위 (민법 제750조 - 기망 또는 고지의무 위반)**: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 발생하는 책임입니다. 특히 기망은 상대방을 속여 착오에 빠뜨려 계약을 체결하게 하는 행위를 말하며, 고지의무 위반은 중요한 정보를 알리지 않아 상대방에게 손해를 입히는 행위를 의미합니다. 이 사건에서는 피고들이 원고를 기망했거나 중요한 사실을 고지할 의무를 위반했다는 증거가 충분하지 않아 불법행위 책임도 인정되지 않았습니다. **민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용)**: 이 조항은 항소심 법원이 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 항소심 판결 이유로 삼을 수 있도록 하는 절차 규정입니다. 이 사건에서도 항소심 법원은 제1심판결의 일부 내용을 제외하거나 수정하는 것 외에는 제1심판결의 이유를 그대로 인용했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다: 부동산 분양 계약 시 테라스나 발코니 등 특정 공간의 정확한 사용 범위, 전용성 여부, 그리고 공용시설물 설치 가능성 등을 계약서와 도면, 분양 안내 자료 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 공용으로 사용될 수 있는 시설물이 설치될 가능성이 있다면 이에 대해 분양자에게 명확하게 문의하고, 답변 내용을 서면이나 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 실제와 다른 설명이나 약속이 있었다면, 해당 내용이 계약의 중요한 부분임을 입증할 수 있는 증거(예: 녹취록, 문자 메시지, 홍보 영상, 광고 문구 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 시설물 설치로 인해 공간 사용에 제한이 발생했다고 주장할 경우, 그 제한이 '실질적이고 중대한' 수준임을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(예: 시설물의 크기 및 위치, 사용 빈도, 실제 불편 사항을 보여주는 사진이나 영상 등)를 준비해야 합니다. 단순히 시설물이 존재한다는 사실만으로는 채무불이행이나 기망으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
대구지방법원경주지원 2025
전기공사 하도급업체가 원사업자를 상대로 설계 변경 및 물량 증가에 따른 추가 공사대금 지급을 요구하고, 발주자를 상대로는 직접 지급을 요구했으나, 법원은 해당 하도급계약이 총액계약의 성격을 가지며 추가 공사대금을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 모든 청구를 기각한 사건입니다. 하도급업체의 초기 물량 산정 오류도 추가 비용 발생의 원인으로 지적되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 전기공사업 등을 영위하는 법인으로, C, D 폐수처리설비 전기 공사를 하도급받아 수행한 수급사업자입니다. - 피고 한국수력원자력 주식회사: 전력자원의 개발, 발전 및 관련 사업을 영위하는 법인으로, 이 사건 원공사의 발주자입니다. - 피고 주식회사 B: 산업환경설비공사업, 전기공사업 등을 영위하는 법인으로, 한국수력원자력으로부터 원공사를 도급받고 원고에게 전기 공사를 하도급한 원사업자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 피고 한국수력원자력 주식회사가 발주하고 피고 주식회사 B이 원도급받은 C, D 폐수처리설비 설치공사 중 전기·계장 공사를 피고 B으로부터 14억 5,200만 원(부가가치세 포함)에 하도급받았습니다. 원고는 공사 과정에서 설계 변경 등으로 인해 시공 물량이 당초 산출내역서보다 증가했다고 주장하며, 증가한 물량에 대한 추가 공사대금 11억 9,680만 원을 피고 B에게 청구하였습니다. 또한, 피고 B이 하도급대금을 미지급하고 지급보증 의무를 위반했다는 이유로 발주자인 피고 한국수력원자력에게 직접 하도급대금을 지급해달라고 요구했습니다. 피고 B은 이 사건 하도급계약이 총액계약 방식이며, 물량 증가가 추가 공사대금 조정 사유에 해당하지 않고, 원고의 초기 물량 산정 오류가 주된 원인이라고 반박했습니다. 피고 한국수력원자력은 피고 B의 원고에 대한 하도급대금 채무가 확정되지 않았으므로 직접 지급 의무가 없다고 주장하며 대립하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 이 사건 하도급계약이 시공물량 증감에 따라 공사대금이 조정되는 '단가계약'인지, 아니면 계약 총액이 정해진 '총액계약'인지 여부. 2. 원고가 주장하는 시공물량 증가분이 계약에 없는 '추가공사'에 해당하는지, 그리고 이에 대한 피고 B의 추가 공사대금 지급 의무가 인정되는지 여부. 3. 피고 B의 하도급대금 미지급 및 지급보증의무 위반을 이유로, 발주자인 피고 한국수력원자력에게 원고가 하도급대금을 직접 지급할 것을 요구할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고 한국수력원자력 주식회사 및 주식회사 B에 대한 모든 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다. ### 결론 법원은 이 사건 하도급계약이 시공물량 증감에 따라 공사대금이 자동 조정되는 '단가계약'이 아니라, '완화된 의미의 총액계약'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 설계 변경 등의 특별한 사유가 없는 한 계약금액의 증액이 어렵다고 판단했습니다. 또한 원고가 주장하는 추가공사대금의 상당 부분이 원고의 초기 물량 산정 오류나 설계 오류로 인한 것이며, 설계 변경으로 인한 순수한 추가공사대금을 특정하기 어렵고, 피고 한국수력원자력이 물량 증가를 승인했다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 따라서 원사업자인 피고 B에게 추가 공사대금 지급 의무가 인정되지 않으므로, 발주자인 피고 한국수력원자력에게도 하도급대금 직접 지급 의무가 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 • **계약의 해석 원칙 (총액계약과 단가계약)**: 공사도급계약이 '총액계약'인지 '단가계약'인지는 계약서 내용, 계약의 동기나 목적, 이행 과정에서의 당사자 태도, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다 (대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결 등 참조). 총액계약은 계약 목적물 전체에 대한 총 공사대금을 정하며, 단가계약은 개별 공정이나 항목의 단가를 기준으로 합니다. 본 사건에서는 계약서에 총액이 특정되어 있고, 물량 증감에 따른 추가 비용을 인정하지 않는다는 조항 및 원사업자의 이메일 경고 등을 근거로 '완화된 의미의 총액계약'으로 해석되었습니다. • **총액계약에서의 추가공사대금 지급 의무**: 총액으로 공사대금을 정한 계약의 경우, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 당초 계약금액을 초과하는 공사대금을 지급할 의무는 없습니다. 다만, 수급인이 원래 계약 내용에 없는 '추가공사'를 하였고, 이에 대해 도급인의 지시나 묵시적 합의가 있었다면 추가 공사비 지급의 여지가 있습니다 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결 등 참조). 어떠한 공사 부분이 추가공사인지 여부는 계약 목적, 추가공사 경위, 도급인의 지시나 합의, 비용 비율 등을 종합적으로 판단해야 합니다 (대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223 판결 등 참조). 본 사건에서는 감정 결과만으로는 설계 변경으로 인한 순수한 추가공사대금을 특정하기 어려웠고, 원고의 초기 물량 산정 오류가 상당 부분 포함된 것으로 보아 추가 공사대금 지급 의무가 인정되지 않았습니다. • **「하도급거래 공정화에 관한 법률」 (하도급법)**: • **제3조 제1항 (서면 발급 의무)**: 원사업자는 하도급 계약 체결 시 하도급대금, 위탁 내용, 공사 기간 등 주요 내용을 기재한 서면을 수급사업자에게 발급해야 합니다. 본 사건에서 피고 B은 설계 변경에 따른 추가·변경공사를 반영한 서면을 발급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제13조의2 제1항 (하도급대금 지급보증 의무)**: 원사업자는 수급사업자에게 하도급대금 지급을 보증해야 할 의무가 있습니다. 피고 B은 하도급계약 체결일로부터 30일 이내에 지급보증 의무를 이행하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제16조 (하도급대금의 조정)**: 원사업자가 발주자로부터 물가 변동이나 설계 변경으로 인해 대금을 증액받은 경우, 그 증액 사유와 내용을 수급사업자에게 통지하고, 하도급대금을 조정해야 합니다. 피고 B은 한국수력원자력으로부터 물가 변동 및 설계 변경에 따른 공사대금 증액을 받았음에도 통지 및 조정 의무를 이행하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제14조 제1항 (발주자의 하도급대금 직접 지급 의무)**: 발주자는 ① 원사업자의 지급 정지, ② 발주자와 수급사업자 간의 직접 지급 합의, ③ 원사업자의 직접 지급 요청, ④ 원사업자의 지급보증 불이행 등의 사유가 있을 경우 수급사업자에게 하도급대금을 직접 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 B의 하도급대금 미지급 및 지급보증 의무 위반을 근거로 한국수력원자력에게 직접 지급을 요청했으나, 법원은 피고 B의 원고에 대한 하도급대금 채무 자체가 인정되지 않았으므로 발주자의 직접 지급 의무 또한 인정할 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 • **계약 형태의 명확화**: 공사 계약을 체결할 때, 계약서에 총액 계약인지 또는 단가 계약인지를 명확히 하고, 물량 증감에 따른 대금 조정 방식과 추가 공사 발생 시의 절차를 상세히 규정해야 합니다. 구두 합의보다는 서면으로 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다. • **초기 설계 및 물량 산정의 신중함**: 총액 계약 방식에서는 초기 견적 및 물량 산정이 매우 중요합니다. 계약 전 발주처나 원사업자가 제공하는 자료를 충분히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 정확한 물량을 산정하여 예상치 못한 비용 증가를 최소화해야 합니다. 본 사례에서는 원고의 초기 물량 산정 오류가 추가 비용 발생의 한 원인으로 지적되었습니다. • **설계 변경 및 추가 공사 관리**: 공사 진행 중 설계 변경이 발생하거나 추가 공사가 필요하다고 판단될 경우, 반드시 사전에 발주자 및 원사업자와 서면으로 합의하고, 변경된 내용과 그에 따른 계약금액 조정 사항을 명확히 문서화해야 합니다. 합의 없는 추가 공사는 나중에 대금 지급을 받기 어려울 수 있습니다. • **하도급법 관련 의무 이행 확인**: 하도급법상 원사업자(도급업체)가 부담하는 서면 발급 의무, 하도급대금 지급보증 의무, 그리고 물가 변동 및 설계 변경에 따른 하도급대금 조정 의무 등을 원사업자가 제대로 이행하는지 주의 깊게 확인해야 합니다. 이러한 의무 위반은 공정거래위원회 신고 등 법적 조치의 근거가 될 수 있습니다. • **발주자에 대한 직접 지급 청구 요건**: 발주자에게 하도급대금 직접 지급을 요청하려면, 원사업자의 하도급대금 지급채무가 존재하고 그 액수가 명확히 확정되어야 합니다. 또한 하도급법 제14조 제1항에 명시된 요건(원사업자의 지급정지, 발주자의 직접지급 합의, 원사업자의 직접지급 요청, 원사업자의 지급보증 불이행 등) 중 하나에 해당해야 합니다. 본 사례에서는 원사업자의 하도급대금 채무 자체가 불분명하여 직접 지급 청구가 받아들여지지 않았습니다.
서울중앙지방법원 2025
2022년 8월 서울 한강 이남 지역에 내린 기록적인 폭우로 L건물의 지하 2층부터 6층까지 침수되는 사고가 발생했습니다. 이 사고로 상가를 임차하여 전대한 원고 A는 전차인의 영업 손실에 대한 손해배상 및 미반환 임대차보증금을, 전전차인 원고 C는 영업용 차량 렌트비를, 원고 E는 개인 차량 침수 손해액을 청구했습니다. 법원은 L건물 관리단의 공작물 설치·보존상의 하자로 인한 손해배상 책임을 일부 인정하면서도 기록적인 폭우와 지형적 특성 등 자연력이 경합한 점을 고려해 책임 범위를 40%로 제한했습니다. 임대인인 G신탁은 공작물 책임이 아닌 임대차보증금 반환 책임만을 부담하게 되었으며, 원고 C와 E의 청구는 증거 부족 등으로 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A (상가 임차인): L건물 상가의 한 층을 임차하여 다시 Q라는 회사에 전대한 당사자. 임대차 보증금 반환과 전차인 Q의 손해에 대한 구상금 등을 청구함. - 원고 주식회사 C (상가 전전차인): Q으로부터 상가 일부를 다시 전전대한 회사. 침수 사고로 인한 영업용 차량 렌트비 등을 청구함. - 원고 E (원고 C의 직원): 자신의 BMW 차량을 L건물 지하 주차장에 주차했다가 침수 피해를 입어 손해배상을 청구함. - 피고 G신탁 주식회사 (상가 소유자): L건물 상가의 소유권을 신탁받아 이전받은 회사. 원고 A의 임대차 계약상 임대인 지위에 있었음. - 피고 L건물관리단 (건물 관리 주체): 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 L건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된 관리단. 건물의 공동시설물 관리 책임이 있음. ### 분쟁 상황 2022년 8월 8일 서울 Y구 일대에 시간당 최대 110.5mm, 일 누적 354.5mm에 달하는 기록적인 폭우가 쏟아져 L건물 지하 2층부터 6층까지 침수되었습니다. 지하에는 주차장, 기계실, 전기실 등이 위치해 있었습니다. 원고 A는 이 건물 지하층을 임차하여 공유오피스를 운영하는 Q에 전대했는데, 침수 사고로 Q의 영업이 어려워지자 원고 A가 Q에게 손해배상을 대위변제하고 이를 피고들(G신탁, 관리단)에게 구상하고자 했습니다. 또한 원고 A는 임대인인 G신탁에게 미반환 임대차보증금을 청구했습니다. 한편, Q으로부터 상가를 전전대한 원고 C는 영업용 차량 렌트 비용을, 원고 C의 직원인 원고 E는 자신의 침수된 차량에 대한 손해배상을 피고 관리단에 청구했습니다. 피고 관리단은 침수 사고가 천재지변에 의한 불가항력이라고 주장하며 책임을 부인했고, 피고 G신탁은 공작물 책임이 관리단에 있다고 주장하며 임대차보증금에서 미납 임대료 등을 공제해야 한다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 침수 사고가 건물의 설치·보존상 하자에 해당하는지 여부 및 관리단과 소유자의 손해배상 책임 유무와 범위, 특히 기록적인 폭우가 천재지변으로 인정되어 책임이 면제되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 원고 A의 전차인 Q에 대한 대위변제 구상권 인정 여부와 임대차보증금에서 미지급 임대료 및 관리비 공제 여부, 그리고 원고 C와 E의 개별적인 손해배상 청구 인정 여부도 판단되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 G신탁 주식회사는 원고 주식회사 A에 미반환 임대차보증금 267,087원 및 지연손해금을 지급하라. 2. 피고 L건물관리단은 원고 주식회사 A에 Q에 대한 구상금 42,192,842원 및 지연손해금을 지급하라. 3. 원고 주식회사 C와 E의 피고 L건물관리단에 대한 각 청구 및 원고 주식회사 A의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각한다. 4. 소송비용은 각 당사자의 책임 비율에 따라 부담한다. ### 결론 이 판결은 기록적인 폭우와 같은 자연재해가 공작물의 설치·보존상의 하자와 경합하여 손해가 발생했을 때, 관리단의 책임 범위를 정하고, 임대차 관계에서 임대차보증금의 공제 범위에 대해 판단했습니다. 또한 직접적인 계약 관계가 없거나 손해 발생 및 범위에 대한 입증이 부족한 경우 청구가 기각될 수 있음을 보여주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제758조 제1항 (공작물책임)**: 공작물(이 사건 건물)의 설치 또는 보존상의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 공작물의 점유자(L건물관리단)가 손해를 배상할 책임이 있습니다. '하자'는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 없는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 과거 침수 피해 반복, 지대가 낮은 지형, 배수용량 부족 등을 근거로 관리단이 침수 가능성을 예견하고 적절한 방호 조치를 취하지 않은 것을 설치·보존상의 하자로 보았습니다. 다만, 집중호우와 같은 자연력이 경합한 경우, 하자가 없었더라도 불가피했다는 점을 입증하지 못하면 책임이 인정되지만, 손해의 공평한 부담 차원에서 자연력의 기여도를 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 2. **민법 제469조, 제734조 제1항, 제739조 (사무관리 및 구상권)**: 제3자가 타인(피고 관리단)의 채무(전차인 Q에 대한 손해배상 채무)를 대신 변제한 경우, 채무자와의 계약 관계가 없더라도 민법상 사무관리가 성립하여 사무관리 비용에 대한 상환청구권(구상권)을 취득할 수 있습니다. 원고 A가 피고 관리단이 Q에게 부담하는 손해배상 채무를 대신 변제한 것이 사무관리에 해당하여 구상권을 인정받았습니다. 3. **민사소송법 제202조의2 (손해액의 인정)**: 손해가 발생한 사실은 인정되나 그 구체적인 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 이 사건에서 Q의 영업손해가 이 조항에 따라 순이익 감소분을 기준으로 산정되었습니다. 4. **임대인의 의무와 임차인의 차임 지급 의무의 상호 대응 관계**: 임대차 계약에서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 대가 관계에 있습니다. 임대인이 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 '전혀' 사용할 수 없게 된 경우에만 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 만약 부분적으로만 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 원고 A가 상가를 완전히 사용하지 못한 것이 아니므로 미지급 임대료 및 관리비의 전액 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 참고 사항 1. **건물 관리단의 재난 예방 및 대응 의무**: 건물 관리단은 침수 이력이 있거나 지대가 낮은 지역에 위치한 건물의 경우, 폭우 등으로 인한 침수 가능성을 충분히 예견하고 미리 차수벽 설치, 배수 시설 점검 및 확충, 충분한 배수 펌프 확보 등 적극적인 방호 조치를 해야 합니다. 예측 가능한 재난 상황에서는 입주사 직원들에게 사전 안내 및 차량 이동 등을 촉구하는 노력도 중요합니다. 2. **공작물 책임의 범위**: 건물의 설치·보존상 하자로 인해 손해가 발생하면 관리단과 같은 직접 점유자가 일차적 책임을 지며, 소유자는 직접 점유자가 주의의무를 다하지 않은 경우 등 특별한 경우에만 책임을 집니다. 자연재해가 사고의 중요한 원인이 된 경우에도, 건물의 하자가 없었더라면 손해 발생이 불가피했다는 점을 입증하지 못하면 책임을 면하기 어렵습니다. 다만, 자연력의 기여도를 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 3. **손해액 입증의 중요성**: 피해 발생 시 손해액을 정확히 증명하는 것이 중요합니다. 영업 손실의 경우 매출액만을 기준으로 하기보다는 순이익 감소분을 기준으로 산정될 수 있으며, 이를 위해 정확한 매출 및 순이익 관련 자료를 보관해야 합니다. 기타 비용 청구 시에도 지출 증빙 자료를 철저히 갖춰야 합니다. 4. **임대차보증금의 성격 및 공제**: 임대차보증금은 차임 채무, 목적물 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대차 종료 시 미지급 임대료나 관리비 등이 있다면 임대인의 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 5. **임차인의 차임 지급 거절 한계**: 임차인이 임대인의 의무 불이행으로 목적물을 전혀 사용·수익하지 못하는 경우에만 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 목적물의 사용·수익에 부분적인 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있으므로, 해당 기간의 임대료 및 관리비가 전액 공제되지 않을 수 있습니다.
수원고등법원 2025
원고 G는 오피스텔 R호를 분양받았는데, 해당 호실의 테라스에 오피스텔 외벽 보수 및 청소를 위한 공용시설물인 로프고리가 설치되어 있었습니다. 원고는 이로 인해 테라스를 독립적·배타적으로 사용할 수 있는 전용 공간으로 제공할 피고들의 분양계약상 채무가 제대로 이행되지 않았다고 주장했습니다. 또한 피고들이 공용시설물 설치 계획을 고지하지 않거나 적극적으로 독립적 전용 공간으로 설명하여 기망했거나 고지의무를 위반했다고 주장하며 분양대금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 테라스에 설치된 로프고리가 오피스텔의 층수, 외형, 규모, 분양계약 내용을 고려할 때 테라스 이용을 실질적으로 제한한다고 보기 어렵고, 그 사용도 외벽 보수 등 제한적인 경우에 국한된다고 판단했습니다. 결과적으로 피고들의 채무불이행이나 기망, 고지의무 위반을 인정하기 어렵다며 원고의 주위적 청구(분양대금 반환 등)와 예비적 청구(손해배상)를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 G: 오피스텔 R호를 분양받은 사람으로, 테라스에 설치된 로프고리로 인해 사용이 제한되었다고 주장하며 분양대금 반환 및 손해배상을 청구한 항소인입니다. - 피고 I 주식회사 및 J 주식회사 (변경 전 상호: K 주식회사): 오피스텔을 분양한 회사들로, 원고의 주장을 다투며 피항소인입니다. ### 분쟁 상황 원고 G는 피고들로부터 오피스텔 R호를 분양받았는데, 분양받은 호실의 테라스에 오피스텔 외벽 보수 및 청소를 위해 외부인이 출입하여 사용할 수 있는 공용시설물인 로프고리가 설치되어 있었습니다. 원고는 이로 인해 테라스를 독립적이고 배타적인 전용 공간으로 사용할 수 없게 되었고, 이는 분양계약상의 채무불이행에 해당한다고 주장했습니다. 나아가 피고들이 이러한 공용시설물 설치 계획을 사전에 원고에게 알리지 않았고, 테라스를 마치 독립적인 전용 공간인 것처럼 적극적으로 설명하여 원고를 기망하거나 고지의무를 위반했다고 주장하며, 이에 대한 손해배상을 요구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 피고들에게 공동하여 주위적으로 807,637,600원 및 지연이자를, 예비적으로 10,000,000원 및 지연이자를 지급하라고 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 오피스텔 테라스에 공용시설물인 로프고리가 설치된 것이 분양계약상 피고들의 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 피고들이 로프고리 설치 계획을 원고에게 고지하지 않거나, 테라스를 독립적인 전용 공간처럼 설명한 것이 기망행위 또는 고지의무 위반에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 예비적 청구를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심판결과 동일한 결론으로, 제1심판결의 이유를 대부분 그대로 인용했습니다. ### 결론 법원은 오피스텔 테라스에 설치된 로프고리의 위치와 모양, 사용의 제한적인 경우 등을 종합적으로 고려할 때, 이 로프고리의 존재가 테라스 이용을 실질적으로 제한한다고 평가하기 어렵다고 보았습니다. 또한 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들이 원고를 기망했거나 고지의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 피고들에게 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상 책임이 없다고 결론 내렸으며, 원고의 모든 청구를 기각하는 것이 정당하다고 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다: **채무불이행 (민법 제390조)**: 계약의 내용에 따라 채무를 이행하지 않거나 제대로 이행하지 않았을 때 발생하는 책임입니다. 법원은 분양계약에서 약정된 내용대로 공간을 제공하지 않은 것이 채무불이행이 될 수 있다고 보지만, 이 사건에서는 테라스에 설치된 로프고리가 테라스 이용을 '실질적으로 제한'하는 정도가 아니어서 채무불이행으로 인정되지 않았습니다. 이는 계약 위반의 정도가 중요한 고려사항임을 보여줍니다. **불법행위 (민법 제750조 - 기망 또는 고지의무 위반)**: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 발생하는 책임입니다. 특히 기망은 상대방을 속여 착오에 빠뜨려 계약을 체결하게 하는 행위를 말하며, 고지의무 위반은 중요한 정보를 알리지 않아 상대방에게 손해를 입히는 행위를 의미합니다. 이 사건에서는 피고들이 원고를 기망했거나 중요한 사실을 고지할 의무를 위반했다는 증거가 충분하지 않아 불법행위 책임도 인정되지 않았습니다. **민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용)**: 이 조항은 항소심 법원이 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 항소심 판결 이유로 삼을 수 있도록 하는 절차 규정입니다. 이 사건에서도 항소심 법원은 제1심판결의 일부 내용을 제외하거나 수정하는 것 외에는 제1심판결의 이유를 그대로 인용했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다: 부동산 분양 계약 시 테라스나 발코니 등 특정 공간의 정확한 사용 범위, 전용성 여부, 그리고 공용시설물 설치 가능성 등을 계약서와 도면, 분양 안내 자료 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 공용으로 사용될 수 있는 시설물이 설치될 가능성이 있다면 이에 대해 분양자에게 명확하게 문의하고, 답변 내용을 서면이나 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 실제와 다른 설명이나 약속이 있었다면, 해당 내용이 계약의 중요한 부분임을 입증할 수 있는 증거(예: 녹취록, 문자 메시지, 홍보 영상, 광고 문구 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 시설물 설치로 인해 공간 사용에 제한이 발생했다고 주장할 경우, 그 제한이 '실질적이고 중대한' 수준임을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(예: 시설물의 크기 및 위치, 사용 빈도, 실제 불편 사항을 보여주는 사진이나 영상 등)를 준비해야 합니다. 단순히 시설물이 존재한다는 사실만으로는 채무불이행이나 기망으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
대구지방법원경주지원 2025
전기공사 하도급업체가 원사업자를 상대로 설계 변경 및 물량 증가에 따른 추가 공사대금 지급을 요구하고, 발주자를 상대로는 직접 지급을 요구했으나, 법원은 해당 하도급계약이 총액계약의 성격을 가지며 추가 공사대금을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 모든 청구를 기각한 사건입니다. 하도급업체의 초기 물량 산정 오류도 추가 비용 발생의 원인으로 지적되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 전기공사업 등을 영위하는 법인으로, C, D 폐수처리설비 전기 공사를 하도급받아 수행한 수급사업자입니다. - 피고 한국수력원자력 주식회사: 전력자원의 개발, 발전 및 관련 사업을 영위하는 법인으로, 이 사건 원공사의 발주자입니다. - 피고 주식회사 B: 산업환경설비공사업, 전기공사업 등을 영위하는 법인으로, 한국수력원자력으로부터 원공사를 도급받고 원고에게 전기 공사를 하도급한 원사업자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 피고 한국수력원자력 주식회사가 발주하고 피고 주식회사 B이 원도급받은 C, D 폐수처리설비 설치공사 중 전기·계장 공사를 피고 B으로부터 14억 5,200만 원(부가가치세 포함)에 하도급받았습니다. 원고는 공사 과정에서 설계 변경 등으로 인해 시공 물량이 당초 산출내역서보다 증가했다고 주장하며, 증가한 물량에 대한 추가 공사대금 11억 9,680만 원을 피고 B에게 청구하였습니다. 또한, 피고 B이 하도급대금을 미지급하고 지급보증 의무를 위반했다는 이유로 발주자인 피고 한국수력원자력에게 직접 하도급대금을 지급해달라고 요구했습니다. 피고 B은 이 사건 하도급계약이 총액계약 방식이며, 물량 증가가 추가 공사대금 조정 사유에 해당하지 않고, 원고의 초기 물량 산정 오류가 주된 원인이라고 반박했습니다. 피고 한국수력원자력은 피고 B의 원고에 대한 하도급대금 채무가 확정되지 않았으므로 직접 지급 의무가 없다고 주장하며 대립하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 이 사건 하도급계약이 시공물량 증감에 따라 공사대금이 조정되는 '단가계약'인지, 아니면 계약 총액이 정해진 '총액계약'인지 여부. 2. 원고가 주장하는 시공물량 증가분이 계약에 없는 '추가공사'에 해당하는지, 그리고 이에 대한 피고 B의 추가 공사대금 지급 의무가 인정되는지 여부. 3. 피고 B의 하도급대금 미지급 및 지급보증의무 위반을 이유로, 발주자인 피고 한국수력원자력에게 원고가 하도급대금을 직접 지급할 것을 요구할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고 한국수력원자력 주식회사 및 주식회사 B에 대한 모든 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다. ### 결론 법원은 이 사건 하도급계약이 시공물량 증감에 따라 공사대금이 자동 조정되는 '단가계약'이 아니라, '완화된 의미의 총액계약'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 설계 변경 등의 특별한 사유가 없는 한 계약금액의 증액이 어렵다고 판단했습니다. 또한 원고가 주장하는 추가공사대금의 상당 부분이 원고의 초기 물량 산정 오류나 설계 오류로 인한 것이며, 설계 변경으로 인한 순수한 추가공사대금을 특정하기 어렵고, 피고 한국수력원자력이 물량 증가를 승인했다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 따라서 원사업자인 피고 B에게 추가 공사대금 지급 의무가 인정되지 않으므로, 발주자인 피고 한국수력원자력에게도 하도급대금 직접 지급 의무가 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 • **계약의 해석 원칙 (총액계약과 단가계약)**: 공사도급계약이 '총액계약'인지 '단가계약'인지는 계약서 내용, 계약의 동기나 목적, 이행 과정에서의 당사자 태도, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다 (대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다3024 판결 등 참조). 총액계약은 계약 목적물 전체에 대한 총 공사대금을 정하며, 단가계약은 개별 공정이나 항목의 단가를 기준으로 합니다. 본 사건에서는 계약서에 총액이 특정되어 있고, 물량 증감에 따른 추가 비용을 인정하지 않는다는 조항 및 원사업자의 이메일 경고 등을 근거로 '완화된 의미의 총액계약'으로 해석되었습니다. • **총액계약에서의 추가공사대금 지급 의무**: 총액으로 공사대금을 정한 계약의 경우, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 당초 계약금액을 초과하는 공사대금을 지급할 의무는 없습니다. 다만, 수급인이 원래 계약 내용에 없는 '추가공사'를 하였고, 이에 대해 도급인의 지시나 묵시적 합의가 있었다면 추가 공사비 지급의 여지가 있습니다 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결 등 참조). 어떠한 공사 부분이 추가공사인지 여부는 계약 목적, 추가공사 경위, 도급인의 지시나 합의, 비용 비율 등을 종합적으로 판단해야 합니다 (대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223 판결 등 참조). 본 사건에서는 감정 결과만으로는 설계 변경으로 인한 순수한 추가공사대금을 특정하기 어려웠고, 원고의 초기 물량 산정 오류가 상당 부분 포함된 것으로 보아 추가 공사대금 지급 의무가 인정되지 않았습니다. • **「하도급거래 공정화에 관한 법률」 (하도급법)**: • **제3조 제1항 (서면 발급 의무)**: 원사업자는 하도급 계약 체결 시 하도급대금, 위탁 내용, 공사 기간 등 주요 내용을 기재한 서면을 수급사업자에게 발급해야 합니다. 본 사건에서 피고 B은 설계 변경에 따른 추가·변경공사를 반영한 서면을 발급하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제13조의2 제1항 (하도급대금 지급보증 의무)**: 원사업자는 수급사업자에게 하도급대금 지급을 보증해야 할 의무가 있습니다. 피고 B은 하도급계약 체결일로부터 30일 이내에 지급보증 의무를 이행하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제16조 (하도급대금의 조정)**: 원사업자가 발주자로부터 물가 변동이나 설계 변경으로 인해 대금을 증액받은 경우, 그 증액 사유와 내용을 수급사업자에게 통지하고, 하도급대금을 조정해야 합니다. 피고 B은 한국수력원자력으로부터 물가 변동 및 설계 변경에 따른 공사대금 증액을 받았음에도 통지 및 조정 의무를 이행하지 않아 이 조항을 위반했습니다. • **제14조 제1항 (발주자의 하도급대금 직접 지급 의무)**: 발주자는 ① 원사업자의 지급 정지, ② 발주자와 수급사업자 간의 직접 지급 합의, ③ 원사업자의 직접 지급 요청, ④ 원사업자의 지급보증 불이행 등의 사유가 있을 경우 수급사업자에게 하도급대금을 직접 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 B의 하도급대금 미지급 및 지급보증 의무 위반을 근거로 한국수력원자력에게 직접 지급을 요청했으나, 법원은 피고 B의 원고에 대한 하도급대금 채무 자체가 인정되지 않았으므로 발주자의 직접 지급 의무 또한 인정할 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 • **계약 형태의 명확화**: 공사 계약을 체결할 때, 계약서에 총액 계약인지 또는 단가 계약인지를 명확히 하고, 물량 증감에 따른 대금 조정 방식과 추가 공사 발생 시의 절차를 상세히 규정해야 합니다. 구두 합의보다는 서면으로 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다. • **초기 설계 및 물량 산정의 신중함**: 총액 계약 방식에서는 초기 견적 및 물량 산정이 매우 중요합니다. 계약 전 발주처나 원사업자가 제공하는 자료를 충분히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 정확한 물량을 산정하여 예상치 못한 비용 증가를 최소화해야 합니다. 본 사례에서는 원고의 초기 물량 산정 오류가 추가 비용 발생의 한 원인으로 지적되었습니다. • **설계 변경 및 추가 공사 관리**: 공사 진행 중 설계 변경이 발생하거나 추가 공사가 필요하다고 판단될 경우, 반드시 사전에 발주자 및 원사업자와 서면으로 합의하고, 변경된 내용과 그에 따른 계약금액 조정 사항을 명확히 문서화해야 합니다. 합의 없는 추가 공사는 나중에 대금 지급을 받기 어려울 수 있습니다. • **하도급법 관련 의무 이행 확인**: 하도급법상 원사업자(도급업체)가 부담하는 서면 발급 의무, 하도급대금 지급보증 의무, 그리고 물가 변동 및 설계 변경에 따른 하도급대금 조정 의무 등을 원사업자가 제대로 이행하는지 주의 깊게 확인해야 합니다. 이러한 의무 위반은 공정거래위원회 신고 등 법적 조치의 근거가 될 수 있습니다. • **발주자에 대한 직접 지급 청구 요건**: 발주자에게 하도급대금 직접 지급을 요청하려면, 원사업자의 하도급대금 지급채무가 존재하고 그 액수가 명확히 확정되어야 합니다. 또한 하도급법 제14조 제1항에 명시된 요건(원사업자의 지급정지, 발주자의 직접지급 합의, 원사업자의 직접지급 요청, 원사업자의 지급보증 불이행 등) 중 하나에 해당해야 합니다. 본 사례에서는 원사업자의 하도급대금 채무 자체가 불분명하여 직접 지급 청구가 받아들여지지 않았습니다.
서울중앙지방법원 2025
2022년 8월 서울 한강 이남 지역에 내린 기록적인 폭우로 L건물의 지하 2층부터 6층까지 침수되는 사고가 발생했습니다. 이 사고로 상가를 임차하여 전대한 원고 A는 전차인의 영업 손실에 대한 손해배상 및 미반환 임대차보증금을, 전전차인 원고 C는 영업용 차량 렌트비를, 원고 E는 개인 차량 침수 손해액을 청구했습니다. 법원은 L건물 관리단의 공작물 설치·보존상의 하자로 인한 손해배상 책임을 일부 인정하면서도 기록적인 폭우와 지형적 특성 등 자연력이 경합한 점을 고려해 책임 범위를 40%로 제한했습니다. 임대인인 G신탁은 공작물 책임이 아닌 임대차보증금 반환 책임만을 부담하게 되었으며, 원고 C와 E의 청구는 증거 부족 등으로 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A (상가 임차인): L건물 상가의 한 층을 임차하여 다시 Q라는 회사에 전대한 당사자. 임대차 보증금 반환과 전차인 Q의 손해에 대한 구상금 등을 청구함. - 원고 주식회사 C (상가 전전차인): Q으로부터 상가 일부를 다시 전전대한 회사. 침수 사고로 인한 영업용 차량 렌트비 등을 청구함. - 원고 E (원고 C의 직원): 자신의 BMW 차량을 L건물 지하 주차장에 주차했다가 침수 피해를 입어 손해배상을 청구함. - 피고 G신탁 주식회사 (상가 소유자): L건물 상가의 소유권을 신탁받아 이전받은 회사. 원고 A의 임대차 계약상 임대인 지위에 있었음. - 피고 L건물관리단 (건물 관리 주체): 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 L건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된 관리단. 건물의 공동시설물 관리 책임이 있음. ### 분쟁 상황 2022년 8월 8일 서울 Y구 일대에 시간당 최대 110.5mm, 일 누적 354.5mm에 달하는 기록적인 폭우가 쏟아져 L건물 지하 2층부터 6층까지 침수되었습니다. 지하에는 주차장, 기계실, 전기실 등이 위치해 있었습니다. 원고 A는 이 건물 지하층을 임차하여 공유오피스를 운영하는 Q에 전대했는데, 침수 사고로 Q의 영업이 어려워지자 원고 A가 Q에게 손해배상을 대위변제하고 이를 피고들(G신탁, 관리단)에게 구상하고자 했습니다. 또한 원고 A는 임대인인 G신탁에게 미반환 임대차보증금을 청구했습니다. 한편, Q으로부터 상가를 전전대한 원고 C는 영업용 차량 렌트 비용을, 원고 C의 직원인 원고 E는 자신의 침수된 차량에 대한 손해배상을 피고 관리단에 청구했습니다. 피고 관리단은 침수 사고가 천재지변에 의한 불가항력이라고 주장하며 책임을 부인했고, 피고 G신탁은 공작물 책임이 관리단에 있다고 주장하며 임대차보증금에서 미납 임대료 등을 공제해야 한다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 침수 사고가 건물의 설치·보존상 하자에 해당하는지 여부 및 관리단과 소유자의 손해배상 책임 유무와 범위, 특히 기록적인 폭우가 천재지변으로 인정되어 책임이 면제되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 원고 A의 전차인 Q에 대한 대위변제 구상권 인정 여부와 임대차보증금에서 미지급 임대료 및 관리비 공제 여부, 그리고 원고 C와 E의 개별적인 손해배상 청구 인정 여부도 판단되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 G신탁 주식회사는 원고 주식회사 A에 미반환 임대차보증금 267,087원 및 지연손해금을 지급하라. 2. 피고 L건물관리단은 원고 주식회사 A에 Q에 대한 구상금 42,192,842원 및 지연손해금을 지급하라. 3. 원고 주식회사 C와 E의 피고 L건물관리단에 대한 각 청구 및 원고 주식회사 A의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각한다. 4. 소송비용은 각 당사자의 책임 비율에 따라 부담한다. ### 결론 이 판결은 기록적인 폭우와 같은 자연재해가 공작물의 설치·보존상의 하자와 경합하여 손해가 발생했을 때, 관리단의 책임 범위를 정하고, 임대차 관계에서 임대차보증금의 공제 범위에 대해 판단했습니다. 또한 직접적인 계약 관계가 없거나 손해 발생 및 범위에 대한 입증이 부족한 경우 청구가 기각될 수 있음을 보여주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제758조 제1항 (공작물책임)**: 공작물(이 사건 건물)의 설치 또는 보존상의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 공작물의 점유자(L건물관리단)가 손해를 배상할 책임이 있습니다. '하자'는 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 없는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 과거 침수 피해 반복, 지대가 낮은 지형, 배수용량 부족 등을 근거로 관리단이 침수 가능성을 예견하고 적절한 방호 조치를 취하지 않은 것을 설치·보존상의 하자로 보았습니다. 다만, 집중호우와 같은 자연력이 경합한 경우, 하자가 없었더라도 불가피했다는 점을 입증하지 못하면 책임이 인정되지만, 손해의 공평한 부담 차원에서 자연력의 기여도를 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 2. **민법 제469조, 제734조 제1항, 제739조 (사무관리 및 구상권)**: 제3자가 타인(피고 관리단)의 채무(전차인 Q에 대한 손해배상 채무)를 대신 변제한 경우, 채무자와의 계약 관계가 없더라도 민법상 사무관리가 성립하여 사무관리 비용에 대한 상환청구권(구상권)을 취득할 수 있습니다. 원고 A가 피고 관리단이 Q에게 부담하는 손해배상 채무를 대신 변제한 것이 사무관리에 해당하여 구상권을 인정받았습니다. 3. **민사소송법 제202조의2 (손해액의 인정)**: 손해가 발생한 사실은 인정되나 그 구체적인 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 이 사건에서 Q의 영업손해가 이 조항에 따라 순이익 감소분을 기준으로 산정되었습니다. 4. **임대인의 의무와 임차인의 차임 지급 의무의 상호 대응 관계**: 임대차 계약에서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 대가 관계에 있습니다. 임대인이 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 '전혀' 사용할 수 없게 된 경우에만 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 만약 부분적으로만 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 원고 A가 상가를 완전히 사용하지 못한 것이 아니므로 미지급 임대료 및 관리비의 전액 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 참고 사항 1. **건물 관리단의 재난 예방 및 대응 의무**: 건물 관리단은 침수 이력이 있거나 지대가 낮은 지역에 위치한 건물의 경우, 폭우 등으로 인한 침수 가능성을 충분히 예견하고 미리 차수벽 설치, 배수 시설 점검 및 확충, 충분한 배수 펌프 확보 등 적극적인 방호 조치를 해야 합니다. 예측 가능한 재난 상황에서는 입주사 직원들에게 사전 안내 및 차량 이동 등을 촉구하는 노력도 중요합니다. 2. **공작물 책임의 범위**: 건물의 설치·보존상 하자로 인해 손해가 발생하면 관리단과 같은 직접 점유자가 일차적 책임을 지며, 소유자는 직접 점유자가 주의의무를 다하지 않은 경우 등 특별한 경우에만 책임을 집니다. 자연재해가 사고의 중요한 원인이 된 경우에도, 건물의 하자가 없었더라면 손해 발생이 불가피했다는 점을 입증하지 못하면 책임을 면하기 어렵습니다. 다만, 자연력의 기여도를 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 3. **손해액 입증의 중요성**: 피해 발생 시 손해액을 정확히 증명하는 것이 중요합니다. 영업 손실의 경우 매출액만을 기준으로 하기보다는 순이익 감소분을 기준으로 산정될 수 있으며, 이를 위해 정확한 매출 및 순이익 관련 자료를 보관해야 합니다. 기타 비용 청구 시에도 지출 증빙 자료를 철저히 갖춰야 합니다. 4. **임대차보증금의 성격 및 공제**: 임대차보증금은 차임 채무, 목적물 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대차 종료 시 미지급 임대료나 관리비 등이 있다면 임대인의 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 5. **임차인의 차임 지급 거절 한계**: 임차인이 임대인의 의무 불이행으로 목적물을 전혀 사용·수익하지 못하는 경우에만 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 목적물의 사용·수익에 부분적인 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있으므로, 해당 기간의 임대료 및 관리비가 전액 공제되지 않을 수 있습니다.
