차정환 변호사

하도급 골조공사대금 정산 및 추가비용 청구 분쟁 사건

본 사건은 주식회사 A(하도급업체)가 주식회사 B(원도급업체)를 상대로 골조공사대금 및 공기지연, 원자재 가격 상승 등에 따른 추가 공사대금 지급을 청구하고, 이에 대해 주식회사 B가 초과 지급된 공사대금 반환, 하수급인 및 자재업체에 대한 대위변제금, 부실공사로 인한 손해배상 등을 반소로 청구하며 벌어진 분쟁입니다. 법원은 주식회사 A의 본소 청구를 기각하고, 주식회사 B의 반소 청구 중 일부를 인용하여 주식회사 A가 주식회사 B에게 162,242,418원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - **주식회사 A (하도급업체, 항소인)**​: 주식회사 B로부터 골조공사를 하도급받아 수행한 회사로 공사대금 및 추가 공사대금 지급을 요구했습니다. - **주식회사 B (원도급업체, 피항소인)**​: 주식회사 A에게 골조공사를 하도급한 회사로 주식회사 A의 공사대금 청구에 맞서 초과 지급된 금액과 대위변제금을 반소로 청구했습니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 건축물의 골조공사를 하도급받았습니다. 초기 계약 외에 추가 작업과 설계 변경, 공기 지연, 원자재 가격 상승 등의 상황이 발생하자 주식회사 A는 주식회사 B에게 이러한 요인들로 인한 추가 공사대금 6억 8천만 원 이상을 청구했습니다. 그러나 주식회사 B는 주식회사 A의 청구를 인정하지 않았고 오히려 자신들이 이미 약정된 공사대금보다 더 많은 금액을 주식회사 A에게 지급했다고 주장하며 주식회사 A의 하수급인과 자재업체에 대한 채무를 대신 갚아준 금액에 대해서도 구상금을 청구했습니다. 특히 주식회사 B는 주식회사 A의 부실시공으로 인해 자재가 더 투입되어 손해를 입었다고도 주장했습니다. 이처럼 본소와 반소가 복합적으로 얽히며 공사대금 정산 및 추가 공사대금, 손해배상 여부를 둘러싼 법적 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다: 1. **추가 공사대금 인정 여부**: 하도급계약 및 변경계약에 따른 공사대금 외에 물량 변경, 공기 지연, 원자재 가격 상승으로 인한 추가 공사대금 청구가 정당한지 여부. 특히 타워크레인 기초공사비가 총액계약 범위에 포함되는지, 공기 지연에 따른 4대보험료 및 퇴직공제부금 정산 방식이 타당한지 여부. 2. **공사대금 지급 및 정산의 적정성**: 주식회사 B가 주식회사 A에게 당초 예정된 공사대금보다 초과 지급한 금액이 있는지 여부. 3. **대위변제 구상금 인정 여부**: 주식회사 B가 주식회사 A의 하수급인 또는 자재업체에게 대신 지급한 금액(직불금, 보증채무 이행금)에 대한 구상권이 인정되는지 여부. 4. **부실공사로 인한 손해배상 인정 여부**: 주식회사 A의 부실시공으로 인해 철근 및 레미콘 물량이 추가되어 주식회사 B에게 손해가 발생했는지 여부. ### 법원의 판단 항소심 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고(주식회사 A)의 항소 기각**: 주식회사 A의 본소 청구(추가 공사대금)는 이유 없다고 보아 1심 판결을 유지하고 항소를 기각했습니다. 이는 주식회사 B가 이미 약정된 총 공사대금보다 더 많은 금액을 지급했으므로 주식회사 A의 추가 공사대금 청구가 받아들여지지 않은 것입니다. 2. **피고(주식회사 B)의 반소청구 일부 인용**: * 주식회사 A는 주식회사 B에게 **162,242,418원**을 지급해야 합니다. 이 금액은 주식회사 B가 주식회사 A에게 초과 지급한 부당이득금 65,704,486원과 주식회사 A의 채무를 주식회사 B가 대신 변제한 구상금 96,537,932원(하수급인 L에 대한 직불금 6,325,000원 + 자재업체 V에 대한 대위변제금 90,212,932원)의 합계액입니다. * 위 금액에 대해 2025년 3월 27일부터 2025년 5월 14일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 3. **피고(주식회사 B)의 나머지 반소청구 기각**: 주식회사 B가 주장한 부실공사로 인한 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 4. **소송비용 부담**: 항소비용은 원고(주식회사 A)가 모두 부담하고 반소로 인한 소송비용 중 80%는 원고(주식회사 A)가, 나머지는 피고(주식회사 B)가 부담합니다. ### 결론 종합적으로 법원은 주식회사 A의 공사대금 및 추가 공사대금 청구를 받아들이지 않았으며 주식회사 B가 제기한 반소 중 초과 지급된 부당이득금과 대위변제금에 대한 구상금 청구만을 인용했습니다. 결과적으로 주식회사 A는 주식회사 B에게 1억 6천만 원이 넘는 금액과 지연손해금을 지급해야 하며 소송비용의 상당 부분도 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 * **민법상 계약의 해석 및 총액계약의 범위**: 법원은 이 사건 골조공사 계약이 '총액계약'에 해당하며 타워크레인 기초공사비가 그 범위에 포함된다고 보았습니다. 총액계약에서는 특별한 사정이 없는 한 계약에서 정한 총액으로 공사대금을 확정하며 계약 당사자는 계약 당시의 조건을 충분히 검토하고 공사비용을 직접 산출하여 사업성을 판단해야 할 의무가 있습니다. 견적 내역과 실제 시공 간 차이가 있더라도 계약 내용에 명시된 범위 내에서는 추가 대금을 청구하기 어렵습니다. * **추가 공사대금 청구의 요건**: 공사 기간 연장이나 원자재 가격 상승 등 계약 외적인 요인으로 인한 추가 공사대금을 청구하기 위해서는 그러한 변경이 계약에서 예정되지 않은 특별한 사정이거나 상대방의 귀책사유로 인한 것이며 그로 인해 실제 비용 증가가 발생했음을 명확히 입증해야 합니다. 이 사건에서는 공기 지연에 따른 간접 공사비(4대보험료 등)의 경우 실비정산 약정에 따라 실제 지출액이 당초 계상액보다 적으면 그 차액을 공제해야 한다고 판단했습니다. * **부당이득 반환 의무 (민법 제741조)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서 주식회사 B가 약정 공사대금보다 더 많은 금액을 주식회사 A에게 지급한 부분은 주식회사 A가 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이므로 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다. * **구상권 (민법 제441조 등)**​: 채무자(주식회사 A)를 위하여 제3자(주식회사 B)가 변제함으로써 채무를 소멸하게 한 경우 제3자는 채무자에 대하여 구상권을 가질 수 있습니다. 주식회사 B가 주식회사 A의 하수급인 L이나 자재업체 V에 대한 채무를 대신 변제한 것이 인정되어 구상금 지급 의무가 주식회사 A에게 발생했습니다. 특히 V의 경우 주식회사 B가 주식회사 A의 지급을 보증하고 대금을 대신 지불하기로 약정했으므로 주식회사 A의 대금 미지급 시 주식회사 B가 대신 변제하고 구상권을 행사하는 것이 정당하다고 보았습니다. * **손해배상 책임의 입증 책임 (민법 제390조)**​: 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구하는 경우 손해의 발생 사실, 손해액, 그리고 채무불이행과의 인과관계를 청구하는 측이 입증해야 합니다. 이 사건에서 주식회사 B는 주식회사 A의 부실시공으로 인해 자재가 추가 투입되었다고 주장했으나 이를 입증할 객관적인 증거가 부족하여 손해배상 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 * **계약 내용의 명확화**: 공사계약 체결 시 총액계약인지 실비정산 방식인지, 추가 공사대금 발생 시 정산 방법 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 견적서와 도면 간 불일치, 특정 공종의 포함 여부 등을 사전에 꼼꼼히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. * **변경 사항에 대한 문서화**: 공사 도중 설계 변경, 물량 변경, 공기 연장, 원자재 가격 변동 등 계약 내용에 영향을 미치는 모든 사항은 반드시 서면으로 합의하고 관련 자료(변경 도면, 회의록, 추가 견적서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵습니다. * **실비정산 항목의 관리**: 4대보험료, 퇴직공제부금 등 실비정산 항목은 실제 지출 내역을 증빙할 수 있는 자료(영수증, 지급 내역서 등)를 체계적으로 관리해야 합니다. 계약 시 예정된 금액과 실제 지출액 간 차이가 발생할 경우 정산 방식에 대한 명확한 기준을 마련해야 합니다. * **하도급업체 채무에 대한 주의**: 원도급업체가 하도급업체의 하수급인이나 자재업체에 대한 채무를 대신 변제하거나 보증하는 경우 해당 금액에 대한 구상권을 행사할 수 있으므로 하도급업체는 자신의 채무 이행에 더욱 유의해야 합니다. * **부실시공 증거 확보**: 부실시공으로 인한 손해배상을 청구하려는 경우 명확한 증거(사진, 영상, 감정 보고서 등)를 사전에 충분히 확보해야 합니다. 단순히 물량이 더 투입되었다는 사실만으로는 부실시공과의 인과관계를 입증하기 어렵습니다.

대학교 신축공사 하도급 공사대금 미지급 분쟁

A 주식회사가 B 주식회사 등으로부터 E대학교 면역치료혁신센터 신축공사 중 철근콘크리트 공사를 하도급받아 완료했으나, 약정된 공사대금 외에 미지급된 부분과 추가공사비, 물가상승분, 안전관리비, 자재 손실금 등 총 2억 4천여만 원의 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 최초 계약서에 명시된 공사대금 중 미지급액과 경비 공제액을 인정한 5,821,517원만을 피고들이 연대하여 지급하라고 판결했습니다. 추가공사비나 물가상승 등에 대한 별도 약정이나 피고들의 귀책사유를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 원고의 대부분의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A 주식회사 (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사의 철근콘크리트 공사를 하도급받은 회사) - 피고들: B 주식회사, C 주식회사, 유한회사 D (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사를 도급받아 원고에게 하도급을 준 공동수급체 회사들. B 주식회사가 대표회사였음) - 관련 발주처: E대학교 산학협력단 (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사를 피고들에게 도급 준 주체) ### 분쟁 상황 E대학교 산학협력단의 신축공사를 공동수급 형태로 도급받은 피고들이 원고에게 철근콘크리트 공사를 하도급 주면서 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 공사를 완료했음에도 불구하고, 계약서상 명시된 금액 외에 실제 합의된 공사대금이 더 많고, 추가적으로 발생한 공사(비계, 동바리) 비용, 레미콘 수급 지연으로 인한 손실, 물가 상승분, 안전관리비, 유로폼 자재 손실금 등에 대해 피고들이 총 2억 4천여만 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 계약서에 명시된 금액 외의 추가 대금이나 비용을 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A 주식회사는 하도급 공사 완료 후 피고들에게 미지급 공사대금, 시공 평가액 유보금, 추가공사(비계, 동바리 설치 해체) 대금, 레미콘 수급 지연으로 인한 추가 장비 및 노임, 물가상승에 따른 추가공사비, 추가 안전보건관리비, 유로폼 손실금 등 총 242,737,639원의 지급을 청구했습니다. 주요 쟁점은 계약서상 공사대금 외에 실제 합의된 공사대금이 더 있었는지 여부, 추가공사에 대한 별도의 합의가 있었는지 여부, 레미콘 수급 지연이나 물가상승 등 원고가 주장하는 추가 비용 발생의 책임이 피고들에게 있는지 여부였습니다. 또한, 원고의 청구 금액에서 공제되어야 할 경비의 정확한 액수도 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 연대하여 원고에게 5,821,517원을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2024년 7월 10일부터 2025년 1월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하여 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구(총 242,737,639원 중 인정된 금액을 제외한 부분)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 95%, 피고들이 5%를 각각 부담하도록 했습니다. 판결 요지는 다음과 같습니다: 1. 이 사건 공사계약의 미지급 공사대금 및 시공 평가액 유보금: 계약서에 명시된 1,834,200,500원이 최종 합의된 공사대금으로 인정되었으며, 기지급된 1,783,340,340원을 제외한 50,860,160원만 미지급 공사대금으로 인정되었습니다. 원고가 주장한 '실제 공사대금' 1,876,458,900원 합의나 시공 평가액 유보금은 인정되지 않았습니다. 2. 추가공사(비계, 동바리 설치 해체 노임): 원고와 피고들 사이에 추가공사대금 지급에 대한 별도 합의가 있었다는 증거가 부족하다고 보아 인정되지 않았습니다. 3. 레미콘 수급 지연에 따른 장비와 노임의 과다 투입금액: 공사 기일이 연장된 것으로 볼 수 없고, 레미콘은 발주처가 제공하며, 수급 지연이 화물연대 파업 때문인 점 등을 고려하여 피고들의 귀책사유로 보기 어렵다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 4. 물가상승에 따른 추가공사비: 총액 계약을 한 것으로 보아 물가상승에 따른 추가공사비 지급 의무가 없다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 5. 추가 안전보건관리비: 원고가 실제로 해당 비용을 지출했다는 증거가 부족하다고 보아 인정되지 않았습니다. 6. 유로폼 손실금 (불법행위에 기한 손해배상): 피고들이 유로폼 자재 전체를 매몰시켰다는 증거가 부족하고, 손실액도 명확히 입증되지 않았다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 7. 청구 금원에서 공제되어야 할 경비: 원고가 주장한 45,038,643원이 공제될 경비로 인정되었습니다. 최종적으로 인정된 금액은 미지급 공사대금 50,860,160원에서 경비 45,038,643원을 공제한 5,821,517원입니다. ### 결론 법원은 원고의 청구 중 미지급 공사대금 일부와 경비 공제액을 인정한 소액만을 받아들였으며, 추가공사비, 물가상승분, 안전관리비, 자재 손실금 등 원고가 주장한 대부분의 추가 비용 청구는 증거 부족이나 피고들의 책임이 없다는 이유로 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제664조 (도급의 의의): 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 이 사건에서는 원고가 공사를 완성하고 피고들이 보수를 지급하기로 한 도급 계약 관계가 있었습니다. 2. 계약의 해석 (처분문서의 증명력): 법원은 계약서와 같은 '처분문서'가 진정하게 성립된 것으로 인정되면, 특별히 그 내용을 부인할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 없는 한, 그 문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조). 이 사건에서 원고가 실제 공사대금이 계약서에 기재된 금액보다 높다고 주장했지만, 계약서 내용과 다른 주장을 입증할 만한 충분한 증거가 없다고 판단되어 계약서에 명시된 금액이 인정되었습니다. 3. 추가공사대금의 인정 요건: 수급인(하도급 업체)이 추가공사대금을 청구하려면 도급인(원도급 업체)과 수급인 사이에 추가공사의 시행 및 추가공사대금 지급에 관한 '별도의 약정'이 있었음을 입증해야 합니다. 이 사건에서 원고는 비계, 동바리 설치 등 추가공사를 주장했으나, 이에 대한 명확한 합의 증거를 제시하지 못하여 인정되지 않았습니다. 4. 지연손해금: 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시 이행 지체 기간에 대해 지급되는 금원입니다. 이 사건에서는 민법이 정한 연 5% (판결 선고일까지)와 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12% (판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지)가 적용되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송이 제기된 경우 지연손해금율을 높여 채무 이행을 촉진하는 취지의 법률입니다. 5. 공동수급체의 연대 책임: 피고들은 공동수급체로서 원고에 대한 채무에 대해 연대하여 책임을 집니다. 이는 한쪽이 채무를 이행하지 않을 경우 다른 쪽이 대신 이행해야 하는 법률적 의무를 의미합니다. ### 참고 사항 1. 계약서의 중요성: 모든 계약 내용은 명확하게 서면으로 작성하고, 서명 및 날인을 받아야 합니다. 특히 공사대금과 같은 핵심 사항은 어떤 금액으로 확정되었는지 분명히 기재해야 합니다. 2. 추가 또는 변경 공사에 대한 명확한 합의: 최초 계약 내용과 다른 추가 공사나 변경 사항이 발생할 경우, 반드시 사전에 양 당사자가 명확히 합의하고, 추가 비용 및 기간 등에 대한 구체적인 내용을 서면으로 남겨야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 시 증명하기 어렵습니다. 3. 증거 자료의 확보: 추가 비용이 발생했음을 주장할 때는 해당 비용이 실제로 지출되었음을 증명할 수 있는 영수증, 계약서, 작업일지, 사진, 관련 서류 등을 철저히 보관하고 제시할 수 있어야 합니다. 4. 책임 소재의 명확화: 공사 지연이나 자재 수급 문제 등 예상치 못한 상황이 발생했을 때, 그 원인과 책임 소재를 분명히 하고, 이로 인한 비용 발생 시 어느 당사자가 부담할 것인지에 대해 미리 약정해 두는 것이 중요합니다. 5. 처분문서의 효력: 법원에서 계약서와 같은 '처분문서'는 그 기재 내용이 진실이라고 강하게 추정됩니다. 따라서 계약서와 다른 주장을 하려면, 계약서 내용이 사실과 다르다는 점을 강력하게 증명할 수 있는 분명하고 납득할 만한 반대 증거를 제시해야 합니다.

보증금을 못 돌려받고 퇴거한 세입자가 집을 돌려달라 요구한 사건

이 사건은 원고 A가 전 집주인 F에게서 주택을 임차한 후 보증금을 돌려받지 못한 채 임차권등기를 마치고 퇴거했으나, 현재 주택을 점유 중인 피고 C에게 자신의 임차권을 침해당했다며 주택 인도를 요구한 사건입니다. 법원은 원고 A가 임차권등기 후 자의로 퇴거한 경우 임차권에 기한 점유회복청구권을 행사할 수 없다고 보았고, 설령 가능하다 하더라도 임차권 및 그로부터 파생된 권리가 소멸시효 10년이 지나 소멸했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 2010년 이 사건 주택을 임차하고 전입신고와 확정일자를 받았으며, 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기를 마치고 퇴거했으나, 현재 주택 인도를 요구하는 전 세입자입니다. - 피고 C: 원고 A가 퇴거한 이후 현재 이 사건 주택을 점유하고 있는 사람입니다. - F: 원고 A에게 이 사건 주택을 임대했던 전 집주인입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2010년 1월 23일 F로부터 보증금 4천만 원에 이 사건 주택을 임차했습니다. 2010년 1월 26일 주택을 인도받고 1월 28일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다. 이후 원고는 2012년 2월 15일 임차권등기명령을 받아 4월 12일 임차권등기를 마치고 그 무렵 이 사건 주택에서 퇴거했습니다. 원고 A는 자신의 대항력 있는 임차권이 임차권등기로 유지되고 있음에도 피고 C가 이 사건 주택을 점유하며 임차권을 침해하고 있다고 주장하며 피고 C에게 주택 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임차권등기를 마친 임차인이 임대차기간 종료 후 자의로 임차목적물에서 퇴거한 경우 임차권 자체에 근거하여 점유회복청구권을 행사할 수 있는지 여부 및 임차권에 기한 점유회복청구권의 소멸시효가 언제 완성되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임차권등기가 임대차보증금에 대한 우선변제효력을 보장하기 위한 것이지, 자의로 점유를 상실한 임차인이 임차권 자체에 근거하여 다시 점유회복을 청구할 수 있는 권리까지 보장한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 더불어 설령 점유회복청구권이 인정되더라도, 원고 A가 주택에서 퇴거한 2012년 4월 12일경부터 10년의 소멸시효 기간이 시작되어 이 사건 소송 제기일인 2024년 4월 15일 이전에 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 원고의 청구는 받아들여질 수 없다고 결론지었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제162조 제1항 (채권, 재산권의 소멸시효):** 이 조항은 채권 및 소유권 이외의 재산권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 원고 A의 임차권 및 그로부터 파생된 점유회복청구권이 10년의 소멸시효 적용을 받으며, 원고가 주택에서 퇴거한 2012년 4월 12일경부터 소멸시효가 시작되어 이 사건 소 제기일인 2024년 4월 15일 이전에 이미 소멸했다고 보았습니다. 2. **민법 제168조 (소멸시효의 중단사유):** 이 조항은 소멸시효가 청구, 압류 또는 가압류, 가처분, 승인 등의 사유로 중단될 수 있다고 명시합니다. 법원은 임차권등기가 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질까지 가진다고 볼 수 없으므로, 소멸시효 중단사유인 압류, 가압류, 가처분에 준하는 효력이 없다고 판단하여 원고의 소멸시효가 중단되지 않았다고 보았습니다. 이 판결은 임차권등기가 임차인의 대항력과 우선변제권을 보존하는 중요한 수단이지만, 임차인이 이미 점유를 상실한 경우 임차권 자체에 근거한 점유회복청구권을 보장하는 것은 아니며, 관련 권리 행사에는 소멸시효가 적용된다는 법리를 명확히 했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기 제도를 활용할 경우, 해당 등기는 보증금에 대한 우선변제권을 보장하는 주된 목적을 가집니다. 따라서 임차권등기를 마친 후 자의로 주택에서 퇴거했다면, 해당 등기만으로 임차인이 다시 주택의 점유 자체를 돌려달라고 요구할 수 있는 권리까지 보장받는다고 보기는 어렵습니다. 임차권 및 그로부터 파생되는 권리에는 민법상 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 권리를 행사할 수 있는 시점부터 10년이 지나면 해당 권리는 소멸되므로, 보증금 반환 등 권리 행사를 지체하지 않는 것이 중요합니다. 임차권등기가 소멸시효를 중단시키는 압류, 가압류, 가처분과 같은 효력을 가지지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

하도급 골조공사대금 정산 및 추가비용 청구 분쟁 사건

본 사건은 주식회사 A(하도급업체)가 주식회사 B(원도급업체)를 상대로 골조공사대금 및 공기지연, 원자재 가격 상승 등에 따른 추가 공사대금 지급을 청구하고, 이에 대해 주식회사 B가 초과 지급된 공사대금 반환, 하수급인 및 자재업체에 대한 대위변제금, 부실공사로 인한 손해배상 등을 반소로 청구하며 벌어진 분쟁입니다. 법원은 주식회사 A의 본소 청구를 기각하고, 주식회사 B의 반소 청구 중 일부를 인용하여 주식회사 A가 주식회사 B에게 162,242,418원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - **주식회사 A (하도급업체, 항소인)**​: 주식회사 B로부터 골조공사를 하도급받아 수행한 회사로 공사대금 및 추가 공사대금 지급을 요구했습니다. - **주식회사 B (원도급업체, 피항소인)**​: 주식회사 A에게 골조공사를 하도급한 회사로 주식회사 A의 공사대금 청구에 맞서 초과 지급된 금액과 대위변제금을 반소로 청구했습니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 건축물의 골조공사를 하도급받았습니다. 초기 계약 외에 추가 작업과 설계 변경, 공기 지연, 원자재 가격 상승 등의 상황이 발생하자 주식회사 A는 주식회사 B에게 이러한 요인들로 인한 추가 공사대금 6억 8천만 원 이상을 청구했습니다. 그러나 주식회사 B는 주식회사 A의 청구를 인정하지 않았고 오히려 자신들이 이미 약정된 공사대금보다 더 많은 금액을 주식회사 A에게 지급했다고 주장하며 주식회사 A의 하수급인과 자재업체에 대한 채무를 대신 갚아준 금액에 대해서도 구상금을 청구했습니다. 특히 주식회사 B는 주식회사 A의 부실시공으로 인해 자재가 더 투입되어 손해를 입었다고도 주장했습니다. 이처럼 본소와 반소가 복합적으로 얽히며 공사대금 정산 및 추가 공사대금, 손해배상 여부를 둘러싼 법적 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다: 1. **추가 공사대금 인정 여부**: 하도급계약 및 변경계약에 따른 공사대금 외에 물량 변경, 공기 지연, 원자재 가격 상승으로 인한 추가 공사대금 청구가 정당한지 여부. 특히 타워크레인 기초공사비가 총액계약 범위에 포함되는지, 공기 지연에 따른 4대보험료 및 퇴직공제부금 정산 방식이 타당한지 여부. 2. **공사대금 지급 및 정산의 적정성**: 주식회사 B가 주식회사 A에게 당초 예정된 공사대금보다 초과 지급한 금액이 있는지 여부. 3. **대위변제 구상금 인정 여부**: 주식회사 B가 주식회사 A의 하수급인 또는 자재업체에게 대신 지급한 금액(직불금, 보증채무 이행금)에 대한 구상권이 인정되는지 여부. 4. **부실공사로 인한 손해배상 인정 여부**: 주식회사 A의 부실시공으로 인해 철근 및 레미콘 물량이 추가되어 주식회사 B에게 손해가 발생했는지 여부. ### 법원의 판단 항소심 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고(주식회사 A)의 항소 기각**: 주식회사 A의 본소 청구(추가 공사대금)는 이유 없다고 보아 1심 판결을 유지하고 항소를 기각했습니다. 이는 주식회사 B가 이미 약정된 총 공사대금보다 더 많은 금액을 지급했으므로 주식회사 A의 추가 공사대금 청구가 받아들여지지 않은 것입니다. 2. **피고(주식회사 B)의 반소청구 일부 인용**: * 주식회사 A는 주식회사 B에게 **162,242,418원**을 지급해야 합니다. 이 금액은 주식회사 B가 주식회사 A에게 초과 지급한 부당이득금 65,704,486원과 주식회사 A의 채무를 주식회사 B가 대신 변제한 구상금 96,537,932원(하수급인 L에 대한 직불금 6,325,000원 + 자재업체 V에 대한 대위변제금 90,212,932원)의 합계액입니다. * 위 금액에 대해 2025년 3월 27일부터 2025년 5월 14일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 3. **피고(주식회사 B)의 나머지 반소청구 기각**: 주식회사 B가 주장한 부실공사로 인한 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 4. **소송비용 부담**: 항소비용은 원고(주식회사 A)가 모두 부담하고 반소로 인한 소송비용 중 80%는 원고(주식회사 A)가, 나머지는 피고(주식회사 B)가 부담합니다. ### 결론 종합적으로 법원은 주식회사 A의 공사대금 및 추가 공사대금 청구를 받아들이지 않았으며 주식회사 B가 제기한 반소 중 초과 지급된 부당이득금과 대위변제금에 대한 구상금 청구만을 인용했습니다. 결과적으로 주식회사 A는 주식회사 B에게 1억 6천만 원이 넘는 금액과 지연손해금을 지급해야 하며 소송비용의 상당 부분도 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 * **민법상 계약의 해석 및 총액계약의 범위**: 법원은 이 사건 골조공사 계약이 '총액계약'에 해당하며 타워크레인 기초공사비가 그 범위에 포함된다고 보았습니다. 총액계약에서는 특별한 사정이 없는 한 계약에서 정한 총액으로 공사대금을 확정하며 계약 당사자는 계약 당시의 조건을 충분히 검토하고 공사비용을 직접 산출하여 사업성을 판단해야 할 의무가 있습니다. 견적 내역과 실제 시공 간 차이가 있더라도 계약 내용에 명시된 범위 내에서는 추가 대금을 청구하기 어렵습니다. * **추가 공사대금 청구의 요건**: 공사 기간 연장이나 원자재 가격 상승 등 계약 외적인 요인으로 인한 추가 공사대금을 청구하기 위해서는 그러한 변경이 계약에서 예정되지 않은 특별한 사정이거나 상대방의 귀책사유로 인한 것이며 그로 인해 실제 비용 증가가 발생했음을 명확히 입증해야 합니다. 이 사건에서는 공기 지연에 따른 간접 공사비(4대보험료 등)의 경우 실비정산 약정에 따라 실제 지출액이 당초 계상액보다 적으면 그 차액을 공제해야 한다고 판단했습니다. * **부당이득 반환 의무 (민법 제741조)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서 주식회사 B가 약정 공사대금보다 더 많은 금액을 주식회사 A에게 지급한 부분은 주식회사 A가 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이므로 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다. * **구상권 (민법 제441조 등)**​: 채무자(주식회사 A)를 위하여 제3자(주식회사 B)가 변제함으로써 채무를 소멸하게 한 경우 제3자는 채무자에 대하여 구상권을 가질 수 있습니다. 주식회사 B가 주식회사 A의 하수급인 L이나 자재업체 V에 대한 채무를 대신 변제한 것이 인정되어 구상금 지급 의무가 주식회사 A에게 발생했습니다. 특히 V의 경우 주식회사 B가 주식회사 A의 지급을 보증하고 대금을 대신 지불하기로 약정했으므로 주식회사 A의 대금 미지급 시 주식회사 B가 대신 변제하고 구상권을 행사하는 것이 정당하다고 보았습니다. * **손해배상 책임의 입증 책임 (민법 제390조)**​: 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구하는 경우 손해의 발생 사실, 손해액, 그리고 채무불이행과의 인과관계를 청구하는 측이 입증해야 합니다. 이 사건에서 주식회사 B는 주식회사 A의 부실시공으로 인해 자재가 추가 투입되었다고 주장했으나 이를 입증할 객관적인 증거가 부족하여 손해배상 청구가 기각되었습니다. ### 참고 사항 * **계약 내용의 명확화**: 공사계약 체결 시 총액계약인지 실비정산 방식인지, 추가 공사대금 발생 시 정산 방법 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 견적서와 도면 간 불일치, 특정 공종의 포함 여부 등을 사전에 꼼꼼히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. * **변경 사항에 대한 문서화**: 공사 도중 설계 변경, 물량 변경, 공기 연장, 원자재 가격 변동 등 계약 내용에 영향을 미치는 모든 사항은 반드시 서면으로 합의하고 관련 자료(변경 도면, 회의록, 추가 견적서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵습니다. * **실비정산 항목의 관리**: 4대보험료, 퇴직공제부금 등 실비정산 항목은 실제 지출 내역을 증빙할 수 있는 자료(영수증, 지급 내역서 등)를 체계적으로 관리해야 합니다. 계약 시 예정된 금액과 실제 지출액 간 차이가 발생할 경우 정산 방식에 대한 명확한 기준을 마련해야 합니다. * **하도급업체 채무에 대한 주의**: 원도급업체가 하도급업체의 하수급인이나 자재업체에 대한 채무를 대신 변제하거나 보증하는 경우 해당 금액에 대한 구상권을 행사할 수 있으므로 하도급업체는 자신의 채무 이행에 더욱 유의해야 합니다. * **부실시공 증거 확보**: 부실시공으로 인한 손해배상을 청구하려는 경우 명확한 증거(사진, 영상, 감정 보고서 등)를 사전에 충분히 확보해야 합니다. 단순히 물량이 더 투입되었다는 사실만으로는 부실시공과의 인과관계를 입증하기 어렵습니다.

대학교 신축공사 하도급 공사대금 미지급 분쟁

A 주식회사가 B 주식회사 등으로부터 E대학교 면역치료혁신센터 신축공사 중 철근콘크리트 공사를 하도급받아 완료했으나, 약정된 공사대금 외에 미지급된 부분과 추가공사비, 물가상승분, 안전관리비, 자재 손실금 등 총 2억 4천여만 원의 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 최초 계약서에 명시된 공사대금 중 미지급액과 경비 공제액을 인정한 5,821,517원만을 피고들이 연대하여 지급하라고 판결했습니다. 추가공사비나 물가상승 등에 대한 별도 약정이나 피고들의 귀책사유를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 원고의 대부분의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A 주식회사 (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사의 철근콘크리트 공사를 하도급받은 회사) - 피고들: B 주식회사, C 주식회사, 유한회사 D (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사를 도급받아 원고에게 하도급을 준 공동수급체 회사들. B 주식회사가 대표회사였음) - 관련 발주처: E대학교 산학협력단 (E대학교 면역치료혁신센터 신축공사를 피고들에게 도급 준 주체) ### 분쟁 상황 E대학교 산학협력단의 신축공사를 공동수급 형태로 도급받은 피고들이 원고에게 철근콘크리트 공사를 하도급 주면서 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 공사를 완료했음에도 불구하고, 계약서상 명시된 금액 외에 실제 합의된 공사대금이 더 많고, 추가적으로 발생한 공사(비계, 동바리) 비용, 레미콘 수급 지연으로 인한 손실, 물가 상승분, 안전관리비, 유로폼 자재 손실금 등에 대해 피고들이 총 2억 4천여만 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 계약서에 명시된 금액 외의 추가 대금이나 비용을 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 원고 A 주식회사는 하도급 공사 완료 후 피고들에게 미지급 공사대금, 시공 평가액 유보금, 추가공사(비계, 동바리 설치 해체) 대금, 레미콘 수급 지연으로 인한 추가 장비 및 노임, 물가상승에 따른 추가공사비, 추가 안전보건관리비, 유로폼 손실금 등 총 242,737,639원의 지급을 청구했습니다. 주요 쟁점은 계약서상 공사대금 외에 실제 합의된 공사대금이 더 있었는지 여부, 추가공사에 대한 별도의 합의가 있었는지 여부, 레미콘 수급 지연이나 물가상승 등 원고가 주장하는 추가 비용 발생의 책임이 피고들에게 있는지 여부였습니다. 또한, 원고의 청구 금액에서 공제되어야 할 경비의 정확한 액수도 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 연대하여 원고에게 5,821,517원을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2024년 7월 10일부터 2025년 1월 15일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하여 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구(총 242,737,639원 중 인정된 금액을 제외한 부분)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 95%, 피고들이 5%를 각각 부담하도록 했습니다. 판결 요지는 다음과 같습니다: 1. 이 사건 공사계약의 미지급 공사대금 및 시공 평가액 유보금: 계약서에 명시된 1,834,200,500원이 최종 합의된 공사대금으로 인정되었으며, 기지급된 1,783,340,340원을 제외한 50,860,160원만 미지급 공사대금으로 인정되었습니다. 원고가 주장한 '실제 공사대금' 1,876,458,900원 합의나 시공 평가액 유보금은 인정되지 않았습니다. 2. 추가공사(비계, 동바리 설치 해체 노임): 원고와 피고들 사이에 추가공사대금 지급에 대한 별도 합의가 있었다는 증거가 부족하다고 보아 인정되지 않았습니다. 3. 레미콘 수급 지연에 따른 장비와 노임의 과다 투입금액: 공사 기일이 연장된 것으로 볼 수 없고, 레미콘은 발주처가 제공하며, 수급 지연이 화물연대 파업 때문인 점 등을 고려하여 피고들의 귀책사유로 보기 어렵다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 4. 물가상승에 따른 추가공사비: 총액 계약을 한 것으로 보아 물가상승에 따른 추가공사비 지급 의무가 없다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 5. 추가 안전보건관리비: 원고가 실제로 해당 비용을 지출했다는 증거가 부족하다고 보아 인정되지 않았습니다. 6. 유로폼 손실금 (불법행위에 기한 손해배상): 피고들이 유로폼 자재 전체를 매몰시켰다는 증거가 부족하고, 손실액도 명확히 입증되지 않았다고 판단하여 인정되지 않았습니다. 7. 청구 금원에서 공제되어야 할 경비: 원고가 주장한 45,038,643원이 공제될 경비로 인정되었습니다. 최종적으로 인정된 금액은 미지급 공사대금 50,860,160원에서 경비 45,038,643원을 공제한 5,821,517원입니다. ### 결론 법원은 원고의 청구 중 미지급 공사대금 일부와 경비 공제액을 인정한 소액만을 받아들였으며, 추가공사비, 물가상승분, 안전관리비, 자재 손실금 등 원고가 주장한 대부분의 추가 비용 청구는 증거 부족이나 피고들의 책임이 없다는 이유로 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제664조 (도급의 의의): 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 이 사건에서는 원고가 공사를 완성하고 피고들이 보수를 지급하기로 한 도급 계약 관계가 있었습니다. 2. 계약의 해석 (처분문서의 증명력): 법원은 계약서와 같은 '처분문서'가 진정하게 성립된 것으로 인정되면, 특별히 그 내용을 부인할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 없는 한, 그 문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조). 이 사건에서 원고가 실제 공사대금이 계약서에 기재된 금액보다 높다고 주장했지만, 계약서 내용과 다른 주장을 입증할 만한 충분한 증거가 없다고 판단되어 계약서에 명시된 금액이 인정되었습니다. 3. 추가공사대금의 인정 요건: 수급인(하도급 업체)이 추가공사대금을 청구하려면 도급인(원도급 업체)과 수급인 사이에 추가공사의 시행 및 추가공사대금 지급에 관한 '별도의 약정'이 있었음을 입증해야 합니다. 이 사건에서 원고는 비계, 동바리 설치 등 추가공사를 주장했으나, 이에 대한 명확한 합의 증거를 제시하지 못하여 인정되지 않았습니다. 4. 지연손해금: 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시 이행 지체 기간에 대해 지급되는 금원입니다. 이 사건에서는 민법이 정한 연 5% (판결 선고일까지)와 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12% (판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지)가 적용되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송이 제기된 경우 지연손해금율을 높여 채무 이행을 촉진하는 취지의 법률입니다. 5. 공동수급체의 연대 책임: 피고들은 공동수급체로서 원고에 대한 채무에 대해 연대하여 책임을 집니다. 이는 한쪽이 채무를 이행하지 않을 경우 다른 쪽이 대신 이행해야 하는 법률적 의무를 의미합니다. ### 참고 사항 1. 계약서의 중요성: 모든 계약 내용은 명확하게 서면으로 작성하고, 서명 및 날인을 받아야 합니다. 특히 공사대금과 같은 핵심 사항은 어떤 금액으로 확정되었는지 분명히 기재해야 합니다. 2. 추가 또는 변경 공사에 대한 명확한 합의: 최초 계약 내용과 다른 추가 공사나 변경 사항이 발생할 경우, 반드시 사전에 양 당사자가 명확히 합의하고, 추가 비용 및 기간 등에 대한 구체적인 내용을 서면으로 남겨야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 시 증명하기 어렵습니다. 3. 증거 자료의 확보: 추가 비용이 발생했음을 주장할 때는 해당 비용이 실제로 지출되었음을 증명할 수 있는 영수증, 계약서, 작업일지, 사진, 관련 서류 등을 철저히 보관하고 제시할 수 있어야 합니다. 4. 책임 소재의 명확화: 공사 지연이나 자재 수급 문제 등 예상치 못한 상황이 발생했을 때, 그 원인과 책임 소재를 분명히 하고, 이로 인한 비용 발생 시 어느 당사자가 부담할 것인지에 대해 미리 약정해 두는 것이 중요합니다. 5. 처분문서의 효력: 법원에서 계약서와 같은 '처분문서'는 그 기재 내용이 진실이라고 강하게 추정됩니다. 따라서 계약서와 다른 주장을 하려면, 계약서 내용이 사실과 다르다는 점을 강력하게 증명할 수 있는 분명하고 납득할 만한 반대 증거를 제시해야 합니다.

보증금을 못 돌려받고 퇴거한 세입자가 집을 돌려달라 요구한 사건

이 사건은 원고 A가 전 집주인 F에게서 주택을 임차한 후 보증금을 돌려받지 못한 채 임차권등기를 마치고 퇴거했으나, 현재 주택을 점유 중인 피고 C에게 자신의 임차권을 침해당했다며 주택 인도를 요구한 사건입니다. 법원은 원고 A가 임차권등기 후 자의로 퇴거한 경우 임차권에 기한 점유회복청구권을 행사할 수 없다고 보았고, 설령 가능하다 하더라도 임차권 및 그로부터 파생된 권리가 소멸시효 10년이 지나 소멸했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 2010년 이 사건 주택을 임차하고 전입신고와 확정일자를 받았으며, 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기를 마치고 퇴거했으나, 현재 주택 인도를 요구하는 전 세입자입니다. - 피고 C: 원고 A가 퇴거한 이후 현재 이 사건 주택을 점유하고 있는 사람입니다. - F: 원고 A에게 이 사건 주택을 임대했던 전 집주인입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2010년 1월 23일 F로부터 보증금 4천만 원에 이 사건 주택을 임차했습니다. 2010년 1월 26일 주택을 인도받고 1월 28일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다. 이후 원고는 2012년 2월 15일 임차권등기명령을 받아 4월 12일 임차권등기를 마치고 그 무렵 이 사건 주택에서 퇴거했습니다. 원고 A는 자신의 대항력 있는 임차권이 임차권등기로 유지되고 있음에도 피고 C가 이 사건 주택을 점유하며 임차권을 침해하고 있다고 주장하며 피고 C에게 주택 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임차권등기를 마친 임차인이 임대차기간 종료 후 자의로 임차목적물에서 퇴거한 경우 임차권 자체에 근거하여 점유회복청구권을 행사할 수 있는지 여부 및 임차권에 기한 점유회복청구권의 소멸시효가 언제 완성되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임차권등기가 임대차보증금에 대한 우선변제효력을 보장하기 위한 것이지, 자의로 점유를 상실한 임차인이 임차권 자체에 근거하여 다시 점유회복을 청구할 수 있는 권리까지 보장한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 더불어 설령 점유회복청구권이 인정되더라도, 원고 A가 주택에서 퇴거한 2012년 4월 12일경부터 10년의 소멸시효 기간이 시작되어 이 사건 소송 제기일인 2024년 4월 15일 이전에 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 원고의 청구는 받아들여질 수 없다고 결론지었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제162조 제1항 (채권, 재산권의 소멸시효):** 이 조항은 채권 및 소유권 이외의 재산권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 원고 A의 임차권 및 그로부터 파생된 점유회복청구권이 10년의 소멸시효 적용을 받으며, 원고가 주택에서 퇴거한 2012년 4월 12일경부터 소멸시효가 시작되어 이 사건 소 제기일인 2024년 4월 15일 이전에 이미 소멸했다고 보았습니다. 2. **민법 제168조 (소멸시효의 중단사유):** 이 조항은 소멸시효가 청구, 압류 또는 가압류, 가처분, 승인 등의 사유로 중단될 수 있다고 명시합니다. 법원은 임차권등기가 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질까지 가진다고 볼 수 없으므로, 소멸시효 중단사유인 압류, 가압류, 가처분에 준하는 효력이 없다고 판단하여 원고의 소멸시효가 중단되지 않았다고 보았습니다. 이 판결은 임차권등기가 임차인의 대항력과 우선변제권을 보존하는 중요한 수단이지만, 임차인이 이미 점유를 상실한 경우 임차권 자체에 근거한 점유회복청구권을 보장하는 것은 아니며, 관련 권리 행사에는 소멸시효가 적용된다는 법리를 명확히 했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기 제도를 활용할 경우, 해당 등기는 보증금에 대한 우선변제권을 보장하는 주된 목적을 가집니다. 따라서 임차권등기를 마친 후 자의로 주택에서 퇴거했다면, 해당 등기만으로 임차인이 다시 주택의 점유 자체를 돌려달라고 요구할 수 있는 권리까지 보장받는다고 보기는 어렵습니다. 임차권 및 그로부터 파생되는 권리에는 민법상 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 권리를 행사할 수 있는 시점부터 10년이 지나면 해당 권리는 소멸되므로, 보증금 반환 등 권리 행사를 지체하지 않는 것이 중요합니다. 임차권등기가 소멸시효를 중단시키는 압류, 가압류, 가처분과 같은 효력을 가지지 않는다는 점에 유의해야 합니다.