조우형 변호사

J지구 도시개발사업 체비지 매각 용역비 소송

주식회사 A는 J지구도시개발사업조합을 상대로 체비지 매각 대행 용역비 20억 원을 청구했습니다. 1심 법원은 주식회사 A의 손을 들어주었으나, 2심 법원은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개업을 한 것이므로, 체비지 매각 용역 계약은 강행법규인 공인중개사법을 위반하여 무효라고 판단하며 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고, J지구 도시개발사업조합에 체비지 매각 대행 용역비 20억 원을 청구한 업체) - J지구도시개발사업조합 (피고, 주식회사 A가 청구한 용역비 지급을 거부한 조합) ### 분쟁 상황 J지구도시개발사업조합은 도시개발사업 과정에서 발생하는 체비지 매각을 주식회사 A에 맡겼습니다. 주식회사 A는 체비지 매각 대행 업무를 수행한 후 J지구도시개발사업조합에 20억 원의 용역비와 이에 대한 2021년 8월 30일부터 2023년 11월 23일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 청구했습니다. 그러나 J지구도시개발사업조합은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 중개업을 하면서 받은 수수료 지급 약정은 공인중개사법에 위배되어 무효라고 주장했습니다. 주식회사 A는 자신들의 업무가 단순한 중개행위가 아닌 체비지 분양대행 용역 계약이라고 반박하며, 계약서상의 업무 범위가 계약 절차 안내, 계약 체결, 서류 접수 등 총괄적인 실무 업무를 포함한다고 주장했습니다. 또한 다른 매수 업체로부터 중개수수료를 받은 적이 없었고, PF 대출 주선 등의 업무도 수행했다고 덧붙였습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사 자격이 없는 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 체비지 매각 용역 계약이 '분양대행' 계약에 해당하는지 아니면 '중개행위' 계약에 해당하는지, 그리고 이 계약이 공인중개사법을 위반하여 무효인지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 계약을 공인중개사법이 규정하는 '중개행위'로 판단했습니다. 주식회사 A는 공인중개사 자격이나 중개사무소 개설 등록이 없었으므로, 해당 계약은 강행법규인 공인중개사법에 위배되어 무효라고 보았습니다. 이에 따라 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 용역비 청구를 기각하며, 소송 총비용은 주식회사 A가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개 행위를 하고 수수료를 받기로 한 계약은 공인중개사법에 따라 무효이므로, 주식회사 A는 J지구도시개발사업조합에게 용역비를 청구할 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법은 공인중개사의 업무 전문성을 높이고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민 경제에 이바지함을 목적으로 합니다 (제1조). 이러한 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설 등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업으로서 부동산 매매계약을 중개하며 매매 당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것입니다 (대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 등 참조). 공인중개사법에서 규정한 '중개'란 부동산 등 중개 대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다 (제2조 제1호). 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 합니다 (대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조). 이러한 '중개'에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개 대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함됩니다 (대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 등 참조). 한편, '분양'은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하며 (건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호), '분양대행'은 분양사업자를 대신하여 위와 같은 행위를 하는 것입니다. 분양대행은 단순히 분양을 알선하는 것을 넘어 거래 상대방 모집, 광고 등의 판촉 활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매 조건 상담, 분양 업무 보고, 수분양자 관리, 분양 대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험 부담과 함께 이득을 취하는 영업 행위로서, 단순 알선인 '중개' 행위와 구별됩니다. ### 참고 사항 부동산 매매 또는 분양과 관련된 용역 계약을 체결할 때는 계약 내용이 '중개행위'에 해당하는지 '분양대행' 등 다른 성격의 업무에 해당하는지 명확히 확인해야 합니다. 특히 공인중개사 자격이 없는 자와 부동산 중개와 유사한 업무에 대한 수수료 약정을 할 경우, 해당 계약이 공인중개사법 위반으로 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약서상 명시된 업무 범위와 실제로 수행하는 업무 내용이 법률상 어떤 행위로 분류될지 신중하게 검토하고, 필요한 경우 공인중개사 자격이 있는 업체와 정식 계약을 체결하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 업무 수행에 소요되는 비용 지출이나 위험 부담 정도도 계약의 성격을 판단하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

명의신탁 부동산 불법 처분과 소유권 말소 청구 사건

원고 A는 F에게 토지를 명의신탁했으나, F의 배우자인 G가 F를 대리하여 피고 B 주식회사에게 토지를 매도했습니다. 피고 B는 이 사건 토지에 대한 가등기에 기해 본등기를 마쳤고, 피고 C 주식회사에게 추가 가등기를 설정했습니다. 원고는 피고 B, C 명의의 등기가 F의 배임행위에 피고 B가 적극 가담했거나 F(G)의 사기 행위에 피고 B가 악의였으므로 무효라고 주장하며 소유권이전등기 말소 및 가등기 말소를 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 경기 양평군 일대의 임야를 소유하다가 F에게 명의신탁한 이 사건 토지의 실질 소유자입니다. - F: 원고 A로부터 이 사건 토지를 명의신탁받아 소유권이전등기를 마친 명의수탁자이며, G의 배우자입니다. 피고 B 주식회사에게 이 사건 토지를 매도했습니다. - G: F의 배우자로서 F의 대리인 자격으로 피고 B 주식회사와 매매계약을 체결했습니다. 원고를 기망하여 명의신탁을 유도하고 토지 처분을 주도했습니다. - 피고 B 주식회사: F로부터 이 사건 토지를 매수한 회사입니다. 가등기에 기한 본등기를 마쳤으며, 피고 C 주식회사에게 가등기를 설정해 주었습니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지에 대한 소유권이전청구권 가등기를 설정받은 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 1970년부터 소유하던 양평군 임야를 2017년 F에게 명의신탁했습니다. F의 배우자 G는 F를 대리하여 2017년 11월 피고 B 주식회사와 4억 원의 매매대금으로 이 토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2018년 1월 피고 B에게 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었습니다. 원고는 F을 상대로 진정명의회복 소송에서 승소하며 명의신탁 약정의 존재를 인정받았으나, 피고 B는 이와 별개로 F을 상대로 가등기에 기한 본등기 이행 소송에서 승소하여 2020년 6월 본등기를 마쳤습니다. 같은 날 피고 B는 피고 C 주식회사에게 가등기를 설정해주었습니다. 원고는 피고 B가 F의 배임행위에 적극 가담했거나 사기 행위에 악의였다며 이들 명의의 등기 말소를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 F 명의의 소유권이전등기가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 또는 사기에 의한 의사표시의 취소에 따라 원인 무효인지 여부입니다. 피고 B 주식회사가 명의수탁자 F의 배임행위에 적극 가담하여 매매계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 되는지 여부입니다. 피고 B 주식회사가 G 또는 F의 사기 행위에 대해 악의인 제3자에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 피고 B 주식회사에 대한 소유권이전등기 말소등기 청구와 피고 C 주식회사에 대한 소유권이전청구권 가등기 말소등기 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 F 명의의 등기가 명의신탁 약정의 무효 또는 사기에 의한 의사표시의 취소에 따라 원인 무효의 등기임을 인정했습니다. 그러나 피고 B 주식회사가 F에게 이 사건 토지를 처분할 권한이 없다는 것을 잘 알면서도 F에게 실질 소유자인 원고 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도했다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 또한 피고 B 주식회사가 G 또는 F의 기망 행위에 대해 악의인 제3자였다고 인정하기에도 부족하다고 보았습니다. 이는 매매대금이 부적절하다고 단정할 수 없고, 피고 B가 중도금 및 잔금을 지급했으며, 대출 이자도 부담한 사실, 가처분 등기나 현수막 내용만으로 명의신탁 사실을 피고 B가 알았다고 단정하기 어렵다는 등의 사정을 고려한 것입니다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다고 판단하여 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항: "명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다." 이 사건에서 원고가 F에게 명의신탁한 약정은 이 법률에 따라 원칙적으로 무효이며, F 명의로 마쳐진 소유권이전등기 또한 원인 무효가 됩니다. 민법 제109조 제2항 및 제108조 제2항 관련 법리: 민법은 사기 또는 통정허위표시에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 규정하고 있습니다. 제3자가 보호받기 위해서는 선의면 충분하고, 무과실까지 요구되지는 않습니다. 이 사건에서는 피고 B 주식회사가 G의 사기 행위에 대해 악의였는지 여부를 판단하는 데 이 법리가 적용되었으며, 원고가 피고 B의 악의를 입증해야 할 책임이 있습니다. 명의수탁자의 배임행위와 제3자의 소유권 취득 법리: 부동산의 소유자 명의가 신탁된 경우, 외부적으로는 명의수탁자만이 소유자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 명의수탁자로부터 해당 부동산을 취득한 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 관계없이 일반적으로 소유권을 유효하게 취득합니다. 다만, 제3자가 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 배신행위에 '적극 가담'한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 될 수 있습니다. 여기서 '적극 가담'이란 제3자가 명의수탁자에게 실질 소유자 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 피고 B 주식회사가 F의 배임행위에 적극 가담했는지 여부를 중점적으로 판단했습니다. ### 참고 사항 부동산 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 무효이므로 법적 효력을 기대하기 어려우며 신중하게 접근해야 합니다. 명의수탁자가 명의신탁받은 부동산을 제3자에게 처분한 경우, 제3자는 명의신탁 사실을 알았다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 그 부동산의 소유권을 유효하게 취득하는 것이 일반적입니다. 제3자의 소유권 취득을 무효로 만들기 위해서는 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 '적극 가담'했다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순히 명의신탁 사실을 알고 있었다거나, 분쟁이 있다는 것을 인지하고 있었다는 것만으로는 '적극 가담'으로 인정되기 어렵습니다. '적극 가담'은 제3자가 명의수탁자에게 실질 소유자 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미하며, 이에 대한 입증은 매우 어렵습니다. 부동산 매매 시 가처분 등기나 현수막 등을 통해 분쟁 사실을 인지했더라도, 이미 유효하게 가등기가 되어 있었거나 매매 계약이 체결된 상황이라면, 그것만으로 매수인이 적극 가담했다고 단정하기는 어렵습니다. 매매 대금의 적정성, 중도금 및 잔금의 실제 지급 여부, 근저당권 채무의 인수 및 이자 부담 등 제3자의 계약 이행에 대한 구체적인 사실 관계가 배임행위 적극 가담 여부를 판단하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

담보 제공된 물건의 소유권 이전과 제3자의 반환 거부 사건

피고 B가 D에게 돈을 빌리면서 시가 5억 원 상당의 물건을 담보로 제공했습니다. 이후 B가 돈을 갚지 못하자 해당 물건의 소유권은 D에게 넘어갔고, D의 사망 후 아내인 원고 A가 상속받았습니다. 그런데 B가 물건 판매를 의뢰하며 맡겨두었던 피고 C는 이 물건을 담보로 잡고 있다며 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 피고 B와 피고 C를 상대로 물건 반환 소송을 제기했고, 법원은 피고 C에게 원고 A에게 물건을 반환하고, 반환이 불가능할 경우 5억 원을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B에 대한 청구는 이미 소유권이 이전되었기에 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사망한 D의 아내이자 유일한 상속인으로서, 남편 D가 소유권을 넘겨받았던 사건 동산의 반환을 요구했습니다. - 피고 B: D에게 6억 원을 빌린 채무자이자 사건 동산의 원래 소유자입니다. 돈을 갚지 못하자 동산의 소유권을 D에게 넘기고, 이후 피고 C에게 이 동산의 판매를 의뢰했습니다. - 피고 C: 피고 B로부터 사건 동산의 보관 및 판매를 의뢰받았으나, 자신도 피고 B에 대한 채권이 있다며 이 동산을 담보로 보관하며 원고 A에게 반환을 거부했습니다. 이로 인해 횡령 혐의로 징역형을 선고받은 전력이 있습니다. - D: 원고 A의 남편이자 피고 B에게 6억 원을 빌려준 채권자입니다. 피고 B로부터 사건 동산의 소유권을 양도받았으나 소송 진행 중 사망했습니다. ### 분쟁 상황 2014년 5월 23일, 피고 B는 D로부터 6억 원을 빌리면서 시가 5억 원 상당의 동산(이하 ‘이 사건 동산’)을 담보로 제공하고, 소유자인 자신이 계속 보관하기로 약정했습니다. 그러나 피고 B가 변제기 내에 돈을 갚지 못하자, 2014년 8월 22일 D에게 이 사건 동산을 양도담보로 제공하고 소유권을 포기하겠다는 내용의 각서를 작성해 주었습니다. 이후 2014년 8월 26일, 피고 B는 이 사건 동산을 피고 C에게 교부하며 판매를 의뢰했고, 피고 C는 동산 보관증을 작성해 주었습니다. 2015년 2월 16일, 피고 B는 D에게 3월 16일까지 돈을 갚겠으며, 그때까지 갚지 못하면 D가 피고 C에게 동산 반환을 요구해도 이의하지 않겠다는 확약서를 작성했습니다. 2015년 3월경, 피고 B는 피고 C에게 이 사건 동산의 반환을 요구했으나, 피고 C는 자신이 피고 B에 대한 채권의 담보로 보관하겠다며 반환을 거부했습니다. 이에 피고 B는 피고 C를 횡령으로 고소했고, 피고 C는 2019년 7월 24일 횡령 혐의로 징역 1년 6개월의 유죄 판결을 받고 이는 확정되었습니다. D는 2022년 5월 20일 사망했으며, D의 아내인 원고 A가 이 사건 동산을 단독 상속하게 되었습니다. 소송이 진행 중이던 2025년 3월 24일, 피고 B는 이 사건 동산의 소유권이 이미 D에게 이전되었으며, 원고 A의 피고 C에 대한 반환청구가 정당하다는 내용의 확인서를 작성했고, 이는 2025년 4월 17일 피고 C에게 송달되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 담보로 제공된 동산의 소유권이 피고 B에서 D를 거쳐 원고 A에게 정당하게 이전되었는지 여부, 그리고 피고 C가 해당 동산을 보관할 정당한 권리가 있는지 여부, 나아가 동산 반환이 불가능할 경우 그에 상응하는 금전적 배상을 청구할 수 있는지였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C에게 원고 A에게 별지 목록에 기재된 물건을 인도하고, 만약 강제집행이 불가능할 경우 5억 원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 피고 B에 대한 청구와 피고 C에 대한 나머지 청구(지연손해금 일부)는 기각되었습니다. ### 결론 재판부는 피고 B가 D에게 사건 동산의 소유권을 이전했고, D의 사망 후 원고 A가 이를 상속받았으므로 원고 A가 동산의 정당한 소유자라고 판단했습니다. 피고 C는 피고 B에 대한 채권을 담보로 동산을 보관할 권리가 없다고 보았으며, 이미 횡령죄로 유죄 판결까지 확정된 점을 들어 원고 A의 동산 인도 청구를 받아들였습니다. 또한, 동산 인도 집행이 불능일 경우를 대비하여 5억 원의 대상금액 지급도 명했습니다. 다만, 피고 B는 이미 소유권을 양도하는 방식으로 인도의무를 이행했으므로, 피고 B에 대한 청구는 이유 없다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 동산의 소유권 이전과 관련하여 '양도담보'의 법리가 적용됩니다. 양도담보는 채무자가 담보로 제공하는 동산의 소유권을 채권자에게 이전하되, 채무를 갚으면 소유권을 돌려받고 갚지 못하면 채권자가 해당 동산을 처분하여 채무를 변제하는 방식입니다. 이 사건에서 피고 B가 D에게 '소유권을 포기하겠다'는 각서를 작성함으로써 동산의 소유권은 D에게 이전된 것으로 인정되었습니다. 또한, 채권자가 담보물의 소유권을 취득하면, 원래의 소유자(피고 B)가 보관자(피고 C)에게 가지고 있던 '목적물반환청구권'(물건을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리)도 채권자(D)에게 양도된 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 목적물반환청구권 양도 사실은 보관자에게 통지되어야 효력이 발생하며, 이 사건에서는 소장 송달 또는 피고 B가 작성한 확인서가 피고 C에게 송달된 시점에 통지된 것으로 보았습니다. 재판부는 원고 A가 동산의 인도를 청구하는 한편, 만약 인도가 불가능할 경우를 대비하여 동산의 가액에 해당하는 5억 원을 미리 청구하는 '대상청구'도 인정했습니다. 대상청구는 본래의 급부가 판결확정 전 또는 후 이행불능이 될 경우를 대비하여 미리 그에 갈음하는 금전적 배상을 청구하는 것으로, 법원은 이를 허용하고 이때 대상금액은 사실심 변론종결 당시의 급부 가격을 기준으로 산정합니다. 다만, 이러한 장래이행청구의 경우, 실제 집행불능이라는 조건이 성취되기 전까지는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 없어, 지연손해금(연 12% 등)을 즉시 적용할 수는 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 동산을 담보로 제공하거나 보관할 때는 계약 내용을 명확히 해야 합니다. 소유권 이전 방식, 보관 주체, 반환 조건 등을 서면으로 정확히 기재해야 나중에 분쟁이 발생하는 것을 막을 수 있습니다. 특히, 담보물의 소유권이 이전되는 양도담보의 경우, 소유권 이전 사실과 목적물반환청구권의 양도 사실을 보관자에게 명확히 통지해야 법적 효력이 발생합니다. 타인의 물건을 보관하게 될 경우, 그 물건의 실제 소유주가 누구인지, 누구에게 반환해야 하는지 확실히 확인해야 하며, 자신이 보관하는 물건을 채권의 담보로 삼는 행위는 불법적인 횡령으로 이어질 수 있으므로 신중해야 합니다. 또한, 특정 물건을 돌려받아야 하는데 상대방이 반환을 거부하는 경우, 장래에 그 물건의 반환이 불가능해질 상황에 대비하여 물건의 가치에 해당하는 금전 지급을 미리 청구할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 실제 집행이 불능이 되어야 비로소 금전 지급 의무가 발생하므로 지연손해금의 기산점은 달리 적용될 수 있습니다.

J지구 도시개발사업 체비지 매각 용역비 소송

주식회사 A는 J지구도시개발사업조합을 상대로 체비지 매각 대행 용역비 20억 원을 청구했습니다. 1심 법원은 주식회사 A의 손을 들어주었으나, 2심 법원은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개업을 한 것이므로, 체비지 매각 용역 계약은 강행법규인 공인중개사법을 위반하여 무효라고 판단하며 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고, J지구 도시개발사업조합에 체비지 매각 대행 용역비 20억 원을 청구한 업체) - J지구도시개발사업조합 (피고, 주식회사 A가 청구한 용역비 지급을 거부한 조합) ### 분쟁 상황 J지구도시개발사업조합은 도시개발사업 과정에서 발생하는 체비지 매각을 주식회사 A에 맡겼습니다. 주식회사 A는 체비지 매각 대행 업무를 수행한 후 J지구도시개발사업조합에 20억 원의 용역비와 이에 대한 2021년 8월 30일부터 2023년 11월 23일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 청구했습니다. 그러나 J지구도시개발사업조합은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 중개업을 하면서 받은 수수료 지급 약정은 공인중개사법에 위배되어 무효라고 주장했습니다. 주식회사 A는 자신들의 업무가 단순한 중개행위가 아닌 체비지 분양대행 용역 계약이라고 반박하며, 계약서상의 업무 범위가 계약 절차 안내, 계약 체결, 서류 접수 등 총괄적인 실무 업무를 포함한다고 주장했습니다. 또한 다른 매수 업체로부터 중개수수료를 받은 적이 없었고, PF 대출 주선 등의 업무도 수행했다고 덧붙였습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사 자격이 없는 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 체비지 매각 용역 계약이 '분양대행' 계약에 해당하는지 아니면 '중개행위' 계약에 해당하는지, 그리고 이 계약이 공인중개사법을 위반하여 무효인지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 주식회사 A와 J지구도시개발사업조합 간의 계약을 공인중개사법이 규정하는 '중개행위'로 판단했습니다. 주식회사 A는 공인중개사 자격이나 중개사무소 개설 등록이 없었으므로, 해당 계약은 강행법규인 공인중개사법에 위배되어 무효라고 보았습니다. 이에 따라 1심 판결을 취소하고 주식회사 A의 용역비 청구를 기각하며, 소송 총비용은 주식회사 A가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개 행위를 하고 수수료를 받기로 한 계약은 공인중개사법에 따라 무효이므로, 주식회사 A는 J지구도시개발사업조합에게 용역비를 청구할 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법은 공인중개사의 업무 전문성을 높이고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민 경제에 이바지함을 목적으로 합니다 (제1조). 이러한 입법 목적에 비추어 볼 때, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설 등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업으로서 부동산 매매계약을 중개하며 매매 당사자와 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것입니다 (대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결 등 참조). 공인중개사법에서 규정한 '중개'란 부동산 등 중개 대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다 (제2조 제1호). 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 합니다 (대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 등 참조). 이러한 '중개'에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개 대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함됩니다 (대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 등 참조). 한편, '분양'은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하며 (건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호), '분양대행'은 분양사업자를 대신하여 위와 같은 행위를 하는 것입니다. 분양대행은 단순히 분양을 알선하는 것을 넘어 거래 상대방 모집, 광고 등의 판촉 활동과 일정한 재량 범위 내에서의 매매 조건 상담, 분양 업무 보고, 수분양자 관리, 분양 대금 납부 독려 등 분양과 관련된 총체적인 업무를 담당하면서 일정 정도의 위험 부담과 함께 이득을 취하는 영업 행위로서, 단순 알선인 '중개' 행위와 구별됩니다. ### 참고 사항 부동산 매매 또는 분양과 관련된 용역 계약을 체결할 때는 계약 내용이 '중개행위'에 해당하는지 '분양대행' 등 다른 성격의 업무에 해당하는지 명확히 확인해야 합니다. 특히 공인중개사 자격이 없는 자와 부동산 중개와 유사한 업무에 대한 수수료 약정을 할 경우, 해당 계약이 공인중개사법 위반으로 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약서상 명시된 업무 범위와 실제로 수행하는 업무 내용이 법률상 어떤 행위로 분류될지 신중하게 검토하고, 필요한 경우 공인중개사 자격이 있는 업체와 정식 계약을 체결하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다. 업무 수행에 소요되는 비용 지출이나 위험 부담 정도도 계약의 성격을 판단하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

명의신탁 부동산 불법 처분과 소유권 말소 청구 사건

원고 A는 F에게 토지를 명의신탁했으나, F의 배우자인 G가 F를 대리하여 피고 B 주식회사에게 토지를 매도했습니다. 피고 B는 이 사건 토지에 대한 가등기에 기해 본등기를 마쳤고, 피고 C 주식회사에게 추가 가등기를 설정했습니다. 원고는 피고 B, C 명의의 등기가 F의 배임행위에 피고 B가 적극 가담했거나 F(G)의 사기 행위에 피고 B가 악의였으므로 무효라고 주장하며 소유권이전등기 말소 및 가등기 말소를 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 경기 양평군 일대의 임야를 소유하다가 F에게 명의신탁한 이 사건 토지의 실질 소유자입니다. - F: 원고 A로부터 이 사건 토지를 명의신탁받아 소유권이전등기를 마친 명의수탁자이며, G의 배우자입니다. 피고 B 주식회사에게 이 사건 토지를 매도했습니다. - G: F의 배우자로서 F의 대리인 자격으로 피고 B 주식회사와 매매계약을 체결했습니다. 원고를 기망하여 명의신탁을 유도하고 토지 처분을 주도했습니다. - 피고 B 주식회사: F로부터 이 사건 토지를 매수한 회사입니다. 가등기에 기한 본등기를 마쳤으며, 피고 C 주식회사에게 가등기를 설정해 주었습니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지에 대한 소유권이전청구권 가등기를 설정받은 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 1970년부터 소유하던 양평군 임야를 2017년 F에게 명의신탁했습니다. F의 배우자 G는 F를 대리하여 2017년 11월 피고 B 주식회사와 4억 원의 매매대금으로 이 토지에 대한 매매계약을 체결하고, 2018년 1월 피고 B에게 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었습니다. 원고는 F을 상대로 진정명의회복 소송에서 승소하며 명의신탁 약정의 존재를 인정받았으나, 피고 B는 이와 별개로 F을 상대로 가등기에 기한 본등기 이행 소송에서 승소하여 2020년 6월 본등기를 마쳤습니다. 같은 날 피고 B는 피고 C 주식회사에게 가등기를 설정해주었습니다. 원고는 피고 B가 F의 배임행위에 적극 가담했거나 사기 행위에 악의였다며 이들 명의의 등기 말소를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 F 명의의 소유권이전등기가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 또는 사기에 의한 의사표시의 취소에 따라 원인 무효인지 여부입니다. 피고 B 주식회사가 명의수탁자 F의 배임행위에 적극 가담하여 매매계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 되는지 여부입니다. 피고 B 주식회사가 G 또는 F의 사기 행위에 대해 악의인 제3자에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 피고 B 주식회사에 대한 소유권이전등기 말소등기 청구와 피고 C 주식회사에 대한 소유권이전청구권 가등기 말소등기 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 F 명의의 등기가 명의신탁 약정의 무효 또는 사기에 의한 의사표시의 취소에 따라 원인 무효의 등기임을 인정했습니다. 그러나 피고 B 주식회사가 F에게 이 사건 토지를 처분할 권한이 없다는 것을 잘 알면서도 F에게 실질 소유자인 원고 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도했다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 또한 피고 B 주식회사가 G 또는 F의 기망 행위에 대해 악의인 제3자였다고 인정하기에도 부족하다고 보았습니다. 이는 매매대금이 부적절하다고 단정할 수 없고, 피고 B가 중도금 및 잔금을 지급했으며, 대출 이자도 부담한 사실, 가처분 등기나 현수막 내용만으로 명의신탁 사실을 피고 B가 알았다고 단정하기 어렵다는 등의 사정을 고려한 것입니다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다고 판단하여 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항: "명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다." 이 사건에서 원고가 F에게 명의신탁한 약정은 이 법률에 따라 원칙적으로 무효이며, F 명의로 마쳐진 소유권이전등기 또한 원인 무효가 됩니다. 민법 제109조 제2항 및 제108조 제2항 관련 법리: 민법은 사기 또는 통정허위표시에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다고 규정하고 있습니다. 제3자가 보호받기 위해서는 선의면 충분하고, 무과실까지 요구되지는 않습니다. 이 사건에서는 피고 B 주식회사가 G의 사기 행위에 대해 악의였는지 여부를 판단하는 데 이 법리가 적용되었으며, 원고가 피고 B의 악의를 입증해야 할 책임이 있습니다. 명의수탁자의 배임행위와 제3자의 소유권 취득 법리: 부동산의 소유자 명의가 신탁된 경우, 외부적으로는 명의수탁자만이 소유자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 명의수탁자로부터 해당 부동산을 취득한 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 관계없이 일반적으로 소유권을 유효하게 취득합니다. 다만, 제3자가 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 배신행위에 '적극 가담'한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 될 수 있습니다. 여기서 '적극 가담'이란 제3자가 명의수탁자에게 실질 소유자 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 피고 B 주식회사가 F의 배임행위에 적극 가담했는지 여부를 중점적으로 판단했습니다. ### 참고 사항 부동산 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 무효이므로 법적 효력을 기대하기 어려우며 신중하게 접근해야 합니다. 명의수탁자가 명의신탁받은 부동산을 제3자에게 처분한 경우, 제3자는 명의신탁 사실을 알았다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 그 부동산의 소유권을 유효하게 취득하는 것이 일반적입니다. 제3자의 소유권 취득을 무효로 만들기 위해서는 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 '적극 가담'했다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순히 명의신탁 사실을 알고 있었다거나, 분쟁이 있다는 것을 인지하고 있었다는 것만으로는 '적극 가담'으로 인정되기 어렵습니다. '적극 가담'은 제3자가 명의수탁자에게 실질 소유자 몰래 신탁재산을 불법 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미하며, 이에 대한 입증은 매우 어렵습니다. 부동산 매매 시 가처분 등기나 현수막 등을 통해 분쟁 사실을 인지했더라도, 이미 유효하게 가등기가 되어 있었거나 매매 계약이 체결된 상황이라면, 그것만으로 매수인이 적극 가담했다고 단정하기는 어렵습니다. 매매 대금의 적정성, 중도금 및 잔금의 실제 지급 여부, 근저당권 채무의 인수 및 이자 부담 등 제3자의 계약 이행에 대한 구체적인 사실 관계가 배임행위 적극 가담 여부를 판단하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

담보 제공된 물건의 소유권 이전과 제3자의 반환 거부 사건

피고 B가 D에게 돈을 빌리면서 시가 5억 원 상당의 물건을 담보로 제공했습니다. 이후 B가 돈을 갚지 못하자 해당 물건의 소유권은 D에게 넘어갔고, D의 사망 후 아내인 원고 A가 상속받았습니다. 그런데 B가 물건 판매를 의뢰하며 맡겨두었던 피고 C는 이 물건을 담보로 잡고 있다며 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 피고 B와 피고 C를 상대로 물건 반환 소송을 제기했고, 법원은 피고 C에게 원고 A에게 물건을 반환하고, 반환이 불가능할 경우 5억 원을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B에 대한 청구는 이미 소유권이 이전되었기에 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사망한 D의 아내이자 유일한 상속인으로서, 남편 D가 소유권을 넘겨받았던 사건 동산의 반환을 요구했습니다. - 피고 B: D에게 6억 원을 빌린 채무자이자 사건 동산의 원래 소유자입니다. 돈을 갚지 못하자 동산의 소유권을 D에게 넘기고, 이후 피고 C에게 이 동산의 판매를 의뢰했습니다. - 피고 C: 피고 B로부터 사건 동산의 보관 및 판매를 의뢰받았으나, 자신도 피고 B에 대한 채권이 있다며 이 동산을 담보로 보관하며 원고 A에게 반환을 거부했습니다. 이로 인해 횡령 혐의로 징역형을 선고받은 전력이 있습니다. - D: 원고 A의 남편이자 피고 B에게 6억 원을 빌려준 채권자입니다. 피고 B로부터 사건 동산의 소유권을 양도받았으나 소송 진행 중 사망했습니다. ### 분쟁 상황 2014년 5월 23일, 피고 B는 D로부터 6억 원을 빌리면서 시가 5억 원 상당의 동산(이하 ‘이 사건 동산’)을 담보로 제공하고, 소유자인 자신이 계속 보관하기로 약정했습니다. 그러나 피고 B가 변제기 내에 돈을 갚지 못하자, 2014년 8월 22일 D에게 이 사건 동산을 양도담보로 제공하고 소유권을 포기하겠다는 내용의 각서를 작성해 주었습니다. 이후 2014년 8월 26일, 피고 B는 이 사건 동산을 피고 C에게 교부하며 판매를 의뢰했고, 피고 C는 동산 보관증을 작성해 주었습니다. 2015년 2월 16일, 피고 B는 D에게 3월 16일까지 돈을 갚겠으며, 그때까지 갚지 못하면 D가 피고 C에게 동산 반환을 요구해도 이의하지 않겠다는 확약서를 작성했습니다. 2015년 3월경, 피고 B는 피고 C에게 이 사건 동산의 반환을 요구했으나, 피고 C는 자신이 피고 B에 대한 채권의 담보로 보관하겠다며 반환을 거부했습니다. 이에 피고 B는 피고 C를 횡령으로 고소했고, 피고 C는 2019년 7월 24일 횡령 혐의로 징역 1년 6개월의 유죄 판결을 받고 이는 확정되었습니다. D는 2022년 5월 20일 사망했으며, D의 아내인 원고 A가 이 사건 동산을 단독 상속하게 되었습니다. 소송이 진행 중이던 2025년 3월 24일, 피고 B는 이 사건 동산의 소유권이 이미 D에게 이전되었으며, 원고 A의 피고 C에 대한 반환청구가 정당하다는 내용의 확인서를 작성했고, 이는 2025년 4월 17일 피고 C에게 송달되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 담보로 제공된 동산의 소유권이 피고 B에서 D를 거쳐 원고 A에게 정당하게 이전되었는지 여부, 그리고 피고 C가 해당 동산을 보관할 정당한 권리가 있는지 여부, 나아가 동산 반환이 불가능할 경우 그에 상응하는 금전적 배상을 청구할 수 있는지였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C에게 원고 A에게 별지 목록에 기재된 물건을 인도하고, 만약 강제집행이 불가능할 경우 5억 원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 피고 B에 대한 청구와 피고 C에 대한 나머지 청구(지연손해금 일부)는 기각되었습니다. ### 결론 재판부는 피고 B가 D에게 사건 동산의 소유권을 이전했고, D의 사망 후 원고 A가 이를 상속받았으므로 원고 A가 동산의 정당한 소유자라고 판단했습니다. 피고 C는 피고 B에 대한 채권을 담보로 동산을 보관할 권리가 없다고 보았으며, 이미 횡령죄로 유죄 판결까지 확정된 점을 들어 원고 A의 동산 인도 청구를 받아들였습니다. 또한, 동산 인도 집행이 불능일 경우를 대비하여 5억 원의 대상금액 지급도 명했습니다. 다만, 피고 B는 이미 소유권을 양도하는 방식으로 인도의무를 이행했으므로, 피고 B에 대한 청구는 이유 없다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 동산의 소유권 이전과 관련하여 '양도담보'의 법리가 적용됩니다. 양도담보는 채무자가 담보로 제공하는 동산의 소유권을 채권자에게 이전하되, 채무를 갚으면 소유권을 돌려받고 갚지 못하면 채권자가 해당 동산을 처분하여 채무를 변제하는 방식입니다. 이 사건에서 피고 B가 D에게 '소유권을 포기하겠다'는 각서를 작성함으로써 동산의 소유권은 D에게 이전된 것으로 인정되었습니다. 또한, 채권자가 담보물의 소유권을 취득하면, 원래의 소유자(피고 B)가 보관자(피고 C)에게 가지고 있던 '목적물반환청구권'(물건을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리)도 채권자(D)에게 양도된 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 목적물반환청구권 양도 사실은 보관자에게 통지되어야 효력이 발생하며, 이 사건에서는 소장 송달 또는 피고 B가 작성한 확인서가 피고 C에게 송달된 시점에 통지된 것으로 보았습니다. 재판부는 원고 A가 동산의 인도를 청구하는 한편, 만약 인도가 불가능할 경우를 대비하여 동산의 가액에 해당하는 5억 원을 미리 청구하는 '대상청구'도 인정했습니다. 대상청구는 본래의 급부가 판결확정 전 또는 후 이행불능이 될 경우를 대비하여 미리 그에 갈음하는 금전적 배상을 청구하는 것으로, 법원은 이를 허용하고 이때 대상금액은 사실심 변론종결 당시의 급부 가격을 기준으로 산정합니다. 다만, 이러한 장래이행청구의 경우, 실제 집행불능이라는 조건이 성취되기 전까지는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 없어, 지연손해금(연 12% 등)을 즉시 적용할 수는 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 동산을 담보로 제공하거나 보관할 때는 계약 내용을 명확히 해야 합니다. 소유권 이전 방식, 보관 주체, 반환 조건 등을 서면으로 정확히 기재해야 나중에 분쟁이 발생하는 것을 막을 수 있습니다. 특히, 담보물의 소유권이 이전되는 양도담보의 경우, 소유권 이전 사실과 목적물반환청구권의 양도 사실을 보관자에게 명확히 통지해야 법적 효력이 발생합니다. 타인의 물건을 보관하게 될 경우, 그 물건의 실제 소유주가 누구인지, 누구에게 반환해야 하는지 확실히 확인해야 하며, 자신이 보관하는 물건을 채권의 담보로 삼는 행위는 불법적인 횡령으로 이어질 수 있으므로 신중해야 합니다. 또한, 특정 물건을 돌려받아야 하는데 상대방이 반환을 거부하는 경우, 장래에 그 물건의 반환이 불가능해질 상황에 대비하여 물건의 가치에 해당하는 금전 지급을 미리 청구할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 실제 집행이 불능이 되어야 비로소 금전 지급 의무가 발생하므로 지연손해금의 기산점은 달리 적용될 수 있습니다.