정지용 변호사

건물 분양 후 임차인에게 임대인 지위 승계 여부 및 신탁 부동산 인도 청구 기각 판결

원고 A 주식회사는 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자로서 일부 부동산을 피고들에게 임대하였습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하도록 통보하여, 피고들은 장기간 수분양자들에게 차임을 지급했습니다. 원고는 또한 이 사건 각 부동산에 관하여 U신탁 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하여 소유권을 이전했습니다. 이후 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 피고들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했고, 피고들이 임대차보증금 반환 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류하자 원고는 임대차계약 해지를 통보하며 부동산 인도를 청구했습니다. 또한 원고는 이 사건 제6 부동산 임차인인 피고 G에 대해서도 채권자대위권을 행사하여 부동산 인도를 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자 - 피고 D, E, F, J: 원고와 임대차 계약을 체결했거나 수분양자와 임대차 계약을 체결한 임차인들 - 피고 G: 이 사건 제6 부동산의 수분양자와 직접 임대차 계약을 체결한 임차인 - 피고들 보조참가인 K, L, M, N, O, P, S: 원고로부터 이 사건 각 부동산을 분양받은 수분양자들 - U신탁 주식회사: 원고와 부동산 담보신탁계약을 체결하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받은 수탁자 ### 분쟁 상황 원고는 집합건물을 신축하여 분양하는 과정에서 일부 부동산을 피고 D, E, F, J에게 임대했습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 원고의 지시에 따라 임차인들은 2021년경부터 수개월 또는 1년 이상 차임을 수분양자들에게 직접 지급했습니다. 피고 E와 J는 수분양자와 새로운 임대차 계약을 체결하기도 했습니다. 한편, 원고는 2021년 4월 U신탁 주식회사와 이 사건 각 부동산에 대한 담보신탁계약을 체결하여 소유권을 U신탁에 이전했습니다. 2022년 5월경, 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 임차인들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했습니다. 이에 임차인들은 임대차보증금 반환 및 시설투자비 회수 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류했고, 원고는 이를 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보하며 임차인들에게 부동산 인도를 청구했습니다. 특히 피고 G는 원고가 아닌 수분양자 P과 직접 임대차 계약을 체결한 임차인이었으나, 원고는 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 또는 신탁계약에 따른 점유·사용권을 피보전권리로 하여 U신탁을 대위하여 피고 G에 대해서도 부동산 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 신탁된 부동산에 대해 채권자대위권을 행사하여 임차인에게 인도를 청구할 수 있는지 여부와 원고와 임차인들 사이의 임대차계약에 따른 임대인 지위가 수분양자들에게 묵시적으로 승계되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고 G에 대한 청구 부분과 피고 E, J에 대한 각 예비적 청구 부분(채권자대위권 주장)은 부적법하다고 보아 각하했습니다. 원고의 피고 D, F에 대한 각 청구와 피고 E, J에 대한 각 주위적 청구 부분(임대차 해지 주장)은 이유 없다고 보아 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 결과적으로 원고의 모든 피고들에 대한 부동산 인도 청구는 기각되거나 각하되어, 원고가 최종적으로 패소했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법리들이 적용되었습니다. 1. **채권자대위권의 피보전채권 및 보전의 필요성**: 채권자대위권은 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 채권자가 대신 행사하는 것인데, 이를 행사하기 위해서는 채무자의 권리가 존재해야 하며 채권자의 채권을 보전할 필요성이 인정되어야 합니다. * **신탁법상의 신탁과 소유권 이전**: 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닙니다. 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담할 뿐이므로, 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가집니다 (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조). 이 사건에서 원고가 신탁계약상 신탁 부동산의 점유·사용권을 주장했으나, 이는 수탁자인 U신탁이 위탁자인 원고에 대한 관계에서 부담하는 제한일 뿐, 원고에게 독자적인 권리로서 제3자인 임차인에게 행사할 수 있는 점유·사용권이 부여된다는 의미로 볼 수 없다고 판단했습니다. * **신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권**: 신탁계약이 해지되었음이 증명되지 않았고, 설령 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 피고들에게 인도를 청구하는 것이 그 권리의 이행을 유효·적절하게 확보하기 위해 반드시 필요하다고 보기 어려워 보전의 필요성 또한 인정되지 않았습니다. 2. **임대인 지위의 묵시적 승계 또는 임대차계약 해지**: 임대차계약의 임대인 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계되었는지 여부는 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. * 원고가 당초 분양을 목적으로 건물을 건축하고 임대차계약을 체결할 당시부터 임대인 지위가 수분양자에게 승계될 의도로 계약을 맺은 것으로 보인다는 점. * 원고가 수분양자들과 분양계약을 체결한 후 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하라고 통지한 점. * 피고들이 원고의 통보에 따라 수개월 또는 1년 이상의 기간 동안 실제로 수분양자들에게 차임을 지급한 점. * 수분양자들이 임대인의 지위에서 세금계산서 발행 등 세무신고 업무를 처리한 반면, 원고는 같은 기간 차임을 청구하거나 세금계산서를 발행하지 않았던 점. * 일부 임차인이 수분양자와 임대차계약서를 다시 작성한 점. 이러한 사정들을 종합할 때, 이 사건 각 임대차계약에 기한 임대인의 지위가 묵시적으로 수분양자들에게 승계되었거나, 원고와 피고들 사이의 임대차계약이 해지되었다고 보는 것이 타당하다고 법원은 판단했습니다. 따라서 원고는 더 이상 임대인이 아니므로 임대차계약 해지를 주장하며 부동산 인도를 청구할 수 없게 되었습니다. ### 참고 사항 부동산 신탁 시 위탁자는 신탁 부동산에 대한 직접적인 소유권이나 배타적 관리권을 상실하게 되므로, 신탁 이후 임대차 계약이나 제3자에 대한 권리 행사에 신중해야 합니다. 원고가 신탁 부동산에 대해 신탁계약상 점유·사용권을 가지고 있다고 하더라도 이는 수탁자에 대한 관계에서만 의미를 가질 뿐, 제3자인 임차인에게 독자적인 권리로서 행사할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 차임을 제3자(수분양자 등)에게 직접 지급하도록 통보하고, 임차인이 장기간 이에 따랐다면, 임대인의 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계된 것으로 인정될 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인은 더 이상 임대차 계약의 당사자로서 권리(예: 차임 청구, 계약 해지, 건물 인도 청구)를 행사하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인 지위의 변경은 묵시적으로도 인정될 수 있으므로, 임대인이나 임차인 모두 계약 당사자 변경에 대한 명확한 서면 합의를 남기는 것이 중요합니다. 특히 임대보증금 반환 의무에 대한 책임 주체를 분명히 해야 합니다.

숙박업소 객실 바닥 난방 하자로 의류가 손상된 사건

원고 C가 피고 주식회사 E가 운영하는 숙박업소 객실에서 바닥 난방으로 인해 의류가 손상된 사건에서 법원은 피고의 관리상 하자를 인정하여 원고에게 의류 손해액과 투숙 비용을 포함한 총 1,403,139원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 숙박업소 객실 이용 중 의류가 손상되어 손해배상을 청구한 사람 - 피고 주식회사 E: 객실 바닥 난방의 관리상 하자로 의류 손상을 야기한 숙박업소를 운영하는 법인 ### 분쟁 상황 원고는 피고가 운영하는 숙박업소의 객실을 이용하던 중 객실 바닥 난방 위에 의류를 놓아두었는데 바닥 난방의 온도가 지나치게 높아져 의류에 불이 붙어 손상되는 사고가 발생했습니다. 이에 원고는 의류 구매대금과 투숙 비용을 포함한 손해배상을 피고에게 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 숙박업소 바닥 난방에 관리상 하자가 있었는지 여부 바닥 난방으로 손상된 의류의 정확한 손해액을 산정하는 방법 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 1,403,139원 및 이에 대하여 2025년 1월 25일부터 2025년 10월 17일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 각자 부담합니다. ### 결론 법원은 바닥에 의류를 놓는 경우에도 불이 붙을 정도로 온도가 높아지는 것은 통상적으로 요구되는 안전 상태를 갖추지 못한 것으로 보아 피고의 관리상 하자를 인정했습니다. 손해액 산정 시 원고가 의류 구매대금으로 2,175,000원을 지출했으나 의류 구입 후 상당 기간이 경과하여 교환 가격이 감소했을 것으로 보이는 점 온라인 거래 가격의 불분명성 등을 고려하여 의류 손해액을 청구 금액의 60% 상당인 1,305,000원으로 판단했습니다. 여기에 투숙 비용 98,139원을 더하여 총 1,403,139원을 최종 손해배상액으로 결정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민사소송법 제202조의2 (손해배상액의 산정): 이 조항은 손해가 발생한 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 법원은 의류의 정확한 시가를 증명하기 어려운 점을 고려하여 원고의 의류 구매대금과 온라인 거래 가격 등을 참작해 최종 손해액을 판단했습니다. 공작물 설치 관리상의 하자 책임 (민법 제758조 참조): 숙박업소의 바닥 난방 시설이 통상적으로 요구되는 안전 상태를 갖추지 못하여 의류에 불이 붙을 정도로 온도가 높아진 것은 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 볼 수 있습니다. 숙박업소는 고객이 안전하게 시설을 이용할 수 있도록 관리할 의무가 있으며 이러한 의무를 다하지 못하여 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 특히 바닥에 의류 등을 놓는 것을 제한하거나 훼손될 수 있음을 경고하지 않은 점도 관리상의 하자로 인정되었습니다. ### 참고 사항 숙박업소 이용 중 물품이 손상된 경우 반드시 현장 사진이나 영상 등 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 손상된 물품의 구매 내역 영수증이나 거래 명세서 등 구매 시점과 가격을 증명할 수 있는 자료를 보관해야 합니다. 숙박업소의 안전 수칙이나 경고 문구가 있었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 의류와 같이 사용 기간이 있는 물품의 손해액은 구매 가격 그대로 인정되기보다는 사용 기간 경과에 따른 가치 하락이 반영될 수 있음을 고려해야 합니다. 화재 등 사고 발생 시 관련 기관에 신고하여 사고 조사를 받는 것이 손해배상 청구에 도움이 될 수 있습니다.

세무 대리인의 잘못된 양도소득세 신고로 인한 손해배상 사건

호주 시민권자인 원고가 양도소득세 신고를 위해 세무사 자격이 없는 피고 C과 약정을 체결하고 거액의 수임료를 지급하였으나, 피고 C의 잘못된 신고로 인해 과도한 양도소득세 및 가산세를 추가로 납부하게 되었습니다. 이에 원고는 피고 C과 피고 C이 과거 근무했던 세무법인 J를 상대로 손해배상 청구를 하였고, 법원은 피고 C에게 약정 불이행에 따른 손해배상 책임 1억 3천여만 원을, 피고 세무법인 J에게는 피고 C의 사용자로서 책임의 일부(60%)인 8천여만 원을 공동으로 배상하라고 판결하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 호주 시민권자로서 양도소득세 신고를 잘못 처리하여 손해를 입은 사람 - 피고 C: 세무사 자격이 없음에도 원고와 양도소득세 신고 대리 약정을 체결하고 업무를 수행하여 손해를 발생시킨 사람 - 피고 세무법인 J: 피고 C이 과거 근무했던 세무법인으로, 피고 C의 행위에 대해 사용자 책임을 진 법인 ### 분쟁 상황 원고는 2016년 10월 7일 이 사건 주택을 19억 5천만 원에 양도하고, 같은 해 9월 19일 피고 C과 양도소득세 신고 대리 약정을 맺었습니다. 당시 피고 C은 세무사 자격이 없었음에도 '피고 법인의 이사', '양도소득세 전문'이라며 자신을 소개했고, 원고는 3천만 원의 수임료를 지급했습니다. 피고 C의 지시에 따라 원고는 2016년 12월 30일 양도소득세 187,416,260원을 신고·납부했습니다. 이후 원고는 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정을 적용하여 경정청구를 두 차례 시도했으나, 비거주자로 판단되어 모두 거부되었습니다. 2022년 4월 18일, 용산세무서장은 이 사건 주택의 취득가액을 다르게 보아 614,952,140원의 양도소득세를 결정·고지했습니다. 원고가 실제 취득가액 자료를 제출하여 최종적으로 256,770,450원의 양도소득세(가산세 98,261,368원 포함)와 25,756,140원의 지방소득세(가산세 9,905,231원 포함)를 납부하게 되었습니다. 원고는 이 과세처분에 불복하여 이의신청, 심사청구, 행정소송을 진행했으나, 2025년 5월 15일 대법원에서 패소 판결이 확정되었습니다. 이에 원고는 피고 C이 약정을 위반하여 발생한 가산세 및 수임료 환불액 138,166,599원에 대해 피고 C과 피고 법인 J를 상대로 손해배상 청구를 제기하였습니다. 피고 C은 약정을 위반한 사실이 없다고 주장했고, 피고 법인 J는 피고 C이 퇴사한 후의 계약이므로 사용자 책임이 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 세무사 자격이 없는 피고 C이 양도소득세를 2억 원 이하로 부담하게 해주기로 약정했으나 이를 이행하지 못한 경우, 약정 불이행에 따른 손해배상 책임이 인정되는지 여부와 그 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고 C이 퇴사한 이후에 체결된 약정이라 할지라도, 과거 근무했던 세무법인 J가 피고 C의 행위에 대해 민법상 사용자 책임을 부담하는지 여부 및 원고의 과실이 손해배상액 산정에 영향을 미치는지도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C은 원고에게 138,166,599원과 이에 대한 2022년 6월 22일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 세무법인 J는 피고 C과 공동하여 위 금액 중 82,899,959원과 이에 대한 2022년 6월 22일부터 2025년 10월 16일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 세무법인 J에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 피고 C은 세무사 자격 없이 양도소득세 신고를 잘못 처리하여 원고가 입은 전체 손해액 138,166,599원을 배상해야 하며, 피고 세무법인 J는 피고 C의 과거 사용자로서 원고의 과실을 참작한 82,899,959원의 손해를 피고 C과 공동으로 배상할 책임이 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제756조 (사용자의 배상책임)**​: 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피용자가 퇴사한 뒤의 행위라도 사용자가 여전히 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다고 볼 수 있거나, 피용자의 행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업 활동과 관련된 것으로 보인다면 사용자 책임이 인정될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 C이 세무법인 J의 대표와 계속 상의하고 피고 법인의 이름으로 세무 업무를 처리한 점 등을 근거로 피고 법인 J의 사용자 책임이 인정되었습니다. 2. **과실상계 원칙**: 사용자가 피용자의 불법행위로 인해 사용자 책임을 부담하는 경우, 피해자에게 그 손해의 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면, 법원은 이러한 피해자의 과실을 고려하여 사용자의 손해배상 책임을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 피고 C의 세무사 자격을 제대로 확인하지 않고 계약을 체결한 점 등이 원고의 과실로 인정되어, 피고 세무법인 J의 배상 책임이 60%로 제한되었습니다. 3. **구 소득세법 제89조 제1항 (비과세 양도소득)**​ 및 **국세기본법 제45조의2 (경정청구)**​: 이 사건은 원고가 양도소득세 감면을 위해 경정청구를 했으나 거주자 여부에 따라 비과세 혜택이 달라지는 상황과 관련이 있습니다. 비과세 양도소득 규정은 특정 조건을 충족하는 1세대 1주택 등에 적용되며, 국세기본법상의 경정청구는 납세자가 세금 신고 후 과세표준이나 세액이 과다한 것을 알았을 때 관할 세무서장에게 이를 바로잡아 줄 것을 요청하는 절차입니다. ### 참고 사항 세무 대리인과 계약할 때는 반드시 상대방이 세무사 자격이 있는지 확인하고, 명함이나 광고 문구만을 믿기보다는 공식적인 자격증명이나 소속을 명확히 확인해야 합니다. 양도소득세 등 세금 관련 약정을 체결할 때는 예상 세액, 수임료, 그리고 만약 세금 신고가 잘못되었을 경우 책임 범위와 배상 조항을 구체적이고 명확하게 문서화해야 합니다. 특히 세금을 절감해 주겠다는 비전문가의 약속은 신중하게 접근해야 하며, 이로 인해 발생할 수 있는 가산세 등의 추가 비용을 미리 고려해야 합니다. 과거 소속 회사가 퇴사한 직원의 행위에 대해 책임을 지는 경우는 해당 직원이 과거 회사와의 연관성을 내세웠거나 회사가 해당 직원의 활동에 실질적으로 관여한 것으로 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때입니다. 하지만 피해자 본인도 대리인의 자격 여부를 제대로 확인하지 않는 등 과실이 있다면, 손해배상액이 일부 감액될 수 있습니다.

건물 분양 후 임차인에게 임대인 지위 승계 여부 및 신탁 부동산 인도 청구 기각 판결

원고 A 주식회사는 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자로서 일부 부동산을 피고들에게 임대하였습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하도록 통보하여, 피고들은 장기간 수분양자들에게 차임을 지급했습니다. 원고는 또한 이 사건 각 부동산에 관하여 U신탁 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하여 소유권을 이전했습니다. 이후 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 피고들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했고, 피고들이 임대차보증금 반환 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류하자 원고는 임대차계약 해지를 통보하며 부동산 인도를 청구했습니다. 또한 원고는 이 사건 제6 부동산 임차인인 피고 G에 대해서도 채권자대위권을 행사하여 부동산 인도를 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자 - 피고 D, E, F, J: 원고와 임대차 계약을 체결했거나 수분양자와 임대차 계약을 체결한 임차인들 - 피고 G: 이 사건 제6 부동산의 수분양자와 직접 임대차 계약을 체결한 임차인 - 피고들 보조참가인 K, L, M, N, O, P, S: 원고로부터 이 사건 각 부동산을 분양받은 수분양자들 - U신탁 주식회사: 원고와 부동산 담보신탁계약을 체결하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받은 수탁자 ### 분쟁 상황 원고는 집합건물을 신축하여 분양하는 과정에서 일부 부동산을 피고 D, E, F, J에게 임대했습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 원고의 지시에 따라 임차인들은 2021년경부터 수개월 또는 1년 이상 차임을 수분양자들에게 직접 지급했습니다. 피고 E와 J는 수분양자와 새로운 임대차 계약을 체결하기도 했습니다. 한편, 원고는 2021년 4월 U신탁 주식회사와 이 사건 각 부동산에 대한 담보신탁계약을 체결하여 소유권을 U신탁에 이전했습니다. 2022년 5월경, 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 임차인들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했습니다. 이에 임차인들은 임대차보증금 반환 및 시설투자비 회수 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류했고, 원고는 이를 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보하며 임차인들에게 부동산 인도를 청구했습니다. 특히 피고 G는 원고가 아닌 수분양자 P과 직접 임대차 계약을 체결한 임차인이었으나, 원고는 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 또는 신탁계약에 따른 점유·사용권을 피보전권리로 하여 U신탁을 대위하여 피고 G에 대해서도 부동산 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 신탁된 부동산에 대해 채권자대위권을 행사하여 임차인에게 인도를 청구할 수 있는지 여부와 원고와 임차인들 사이의 임대차계약에 따른 임대인 지위가 수분양자들에게 묵시적으로 승계되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고 G에 대한 청구 부분과 피고 E, J에 대한 각 예비적 청구 부분(채권자대위권 주장)은 부적법하다고 보아 각하했습니다. 원고의 피고 D, F에 대한 각 청구와 피고 E, J에 대한 각 주위적 청구 부분(임대차 해지 주장)은 이유 없다고 보아 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 결과적으로 원고의 모든 피고들에 대한 부동산 인도 청구는 기각되거나 각하되어, 원고가 최종적으로 패소했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법리들이 적용되었습니다. 1. **채권자대위권의 피보전채권 및 보전의 필요성**: 채권자대위권은 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 채권자가 대신 행사하는 것인데, 이를 행사하기 위해서는 채무자의 권리가 존재해야 하며 채권자의 채권을 보전할 필요성이 인정되어야 합니다. * **신탁법상의 신탁과 소유권 이전**: 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닙니다. 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담할 뿐이므로, 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가집니다 (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조). 이 사건에서 원고가 신탁계약상 신탁 부동산의 점유·사용권을 주장했으나, 이는 수탁자인 U신탁이 위탁자인 원고에 대한 관계에서 부담하는 제한일 뿐, 원고에게 독자적인 권리로서 제3자인 임차인에게 행사할 수 있는 점유·사용권이 부여된다는 의미로 볼 수 없다고 판단했습니다. * **신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권**: 신탁계약이 해지되었음이 증명되지 않았고, 설령 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 피고들에게 인도를 청구하는 것이 그 권리의 이행을 유효·적절하게 확보하기 위해 반드시 필요하다고 보기 어려워 보전의 필요성 또한 인정되지 않았습니다. 2. **임대인 지위의 묵시적 승계 또는 임대차계약 해지**: 임대차계약의 임대인 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계되었는지 여부는 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. * 원고가 당초 분양을 목적으로 건물을 건축하고 임대차계약을 체결할 당시부터 임대인 지위가 수분양자에게 승계될 의도로 계약을 맺은 것으로 보인다는 점. * 원고가 수분양자들과 분양계약을 체결한 후 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하라고 통지한 점. * 피고들이 원고의 통보에 따라 수개월 또는 1년 이상의 기간 동안 실제로 수분양자들에게 차임을 지급한 점. * 수분양자들이 임대인의 지위에서 세금계산서 발행 등 세무신고 업무를 처리한 반면, 원고는 같은 기간 차임을 청구하거나 세금계산서를 발행하지 않았던 점. * 일부 임차인이 수분양자와 임대차계약서를 다시 작성한 점. 이러한 사정들을 종합할 때, 이 사건 각 임대차계약에 기한 임대인의 지위가 묵시적으로 수분양자들에게 승계되었거나, 원고와 피고들 사이의 임대차계약이 해지되었다고 보는 것이 타당하다고 법원은 판단했습니다. 따라서 원고는 더 이상 임대인이 아니므로 임대차계약 해지를 주장하며 부동산 인도를 청구할 수 없게 되었습니다. ### 참고 사항 부동산 신탁 시 위탁자는 신탁 부동산에 대한 직접적인 소유권이나 배타적 관리권을 상실하게 되므로, 신탁 이후 임대차 계약이나 제3자에 대한 권리 행사에 신중해야 합니다. 원고가 신탁 부동산에 대해 신탁계약상 점유·사용권을 가지고 있다고 하더라도 이는 수탁자에 대한 관계에서만 의미를 가질 뿐, 제3자인 임차인에게 독자적인 권리로서 행사할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 차임을 제3자(수분양자 등)에게 직접 지급하도록 통보하고, 임차인이 장기간 이에 따랐다면, 임대인의 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계된 것으로 인정될 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인은 더 이상 임대차 계약의 당사자로서 권리(예: 차임 청구, 계약 해지, 건물 인도 청구)를 행사하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인 지위의 변경은 묵시적으로도 인정될 수 있으므로, 임대인이나 임차인 모두 계약 당사자 변경에 대한 명확한 서면 합의를 남기는 것이 중요합니다. 특히 임대보증금 반환 의무에 대한 책임 주체를 분명히 해야 합니다.

숙박업소 객실 바닥 난방 하자로 의류가 손상된 사건

원고 C가 피고 주식회사 E가 운영하는 숙박업소 객실에서 바닥 난방으로 인해 의류가 손상된 사건에서 법원은 피고의 관리상 하자를 인정하여 원고에게 의류 손해액과 투숙 비용을 포함한 총 1,403,139원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 숙박업소 객실 이용 중 의류가 손상되어 손해배상을 청구한 사람 - 피고 주식회사 E: 객실 바닥 난방의 관리상 하자로 의류 손상을 야기한 숙박업소를 운영하는 법인 ### 분쟁 상황 원고는 피고가 운영하는 숙박업소의 객실을 이용하던 중 객실 바닥 난방 위에 의류를 놓아두었는데 바닥 난방의 온도가 지나치게 높아져 의류에 불이 붙어 손상되는 사고가 발생했습니다. 이에 원고는 의류 구매대금과 투숙 비용을 포함한 손해배상을 피고에게 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 숙박업소 바닥 난방에 관리상 하자가 있었는지 여부 바닥 난방으로 손상된 의류의 정확한 손해액을 산정하는 방법 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 1,403,139원 및 이에 대하여 2025년 1월 25일부터 2025년 10월 17일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 각자 부담합니다. ### 결론 법원은 바닥에 의류를 놓는 경우에도 불이 붙을 정도로 온도가 높아지는 것은 통상적으로 요구되는 안전 상태를 갖추지 못한 것으로 보아 피고의 관리상 하자를 인정했습니다. 손해액 산정 시 원고가 의류 구매대금으로 2,175,000원을 지출했으나 의류 구입 후 상당 기간이 경과하여 교환 가격이 감소했을 것으로 보이는 점 온라인 거래 가격의 불분명성 등을 고려하여 의류 손해액을 청구 금액의 60% 상당인 1,305,000원으로 판단했습니다. 여기에 투숙 비용 98,139원을 더하여 총 1,403,139원을 최종 손해배상액으로 결정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민사소송법 제202조의2 (손해배상액의 산정): 이 조항은 손해가 발생한 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 법원은 의류의 정확한 시가를 증명하기 어려운 점을 고려하여 원고의 의류 구매대금과 온라인 거래 가격 등을 참작해 최종 손해액을 판단했습니다. 공작물 설치 관리상의 하자 책임 (민법 제758조 참조): 숙박업소의 바닥 난방 시설이 통상적으로 요구되는 안전 상태를 갖추지 못하여 의류에 불이 붙을 정도로 온도가 높아진 것은 공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 볼 수 있습니다. 숙박업소는 고객이 안전하게 시설을 이용할 수 있도록 관리할 의무가 있으며 이러한 의무를 다하지 못하여 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 특히 바닥에 의류 등을 놓는 것을 제한하거나 훼손될 수 있음을 경고하지 않은 점도 관리상의 하자로 인정되었습니다. ### 참고 사항 숙박업소 이용 중 물품이 손상된 경우 반드시 현장 사진이나 영상 등 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 손상된 물품의 구매 내역 영수증이나 거래 명세서 등 구매 시점과 가격을 증명할 수 있는 자료를 보관해야 합니다. 숙박업소의 안전 수칙이나 경고 문구가 있었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 의류와 같이 사용 기간이 있는 물품의 손해액은 구매 가격 그대로 인정되기보다는 사용 기간 경과에 따른 가치 하락이 반영될 수 있음을 고려해야 합니다. 화재 등 사고 발생 시 관련 기관에 신고하여 사고 조사를 받는 것이 손해배상 청구에 도움이 될 수 있습니다.

세무 대리인의 잘못된 양도소득세 신고로 인한 손해배상 사건

호주 시민권자인 원고가 양도소득세 신고를 위해 세무사 자격이 없는 피고 C과 약정을 체결하고 거액의 수임료를 지급하였으나, 피고 C의 잘못된 신고로 인해 과도한 양도소득세 및 가산세를 추가로 납부하게 되었습니다. 이에 원고는 피고 C과 피고 C이 과거 근무했던 세무법인 J를 상대로 손해배상 청구를 하였고, 법원은 피고 C에게 약정 불이행에 따른 손해배상 책임 1억 3천여만 원을, 피고 세무법인 J에게는 피고 C의 사용자로서 책임의 일부(60%)인 8천여만 원을 공동으로 배상하라고 판결하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 호주 시민권자로서 양도소득세 신고를 잘못 처리하여 손해를 입은 사람 - 피고 C: 세무사 자격이 없음에도 원고와 양도소득세 신고 대리 약정을 체결하고 업무를 수행하여 손해를 발생시킨 사람 - 피고 세무법인 J: 피고 C이 과거 근무했던 세무법인으로, 피고 C의 행위에 대해 사용자 책임을 진 법인 ### 분쟁 상황 원고는 2016년 10월 7일 이 사건 주택을 19억 5천만 원에 양도하고, 같은 해 9월 19일 피고 C과 양도소득세 신고 대리 약정을 맺었습니다. 당시 피고 C은 세무사 자격이 없었음에도 '피고 법인의 이사', '양도소득세 전문'이라며 자신을 소개했고, 원고는 3천만 원의 수임료를 지급했습니다. 피고 C의 지시에 따라 원고는 2016년 12월 30일 양도소득세 187,416,260원을 신고·납부했습니다. 이후 원고는 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정을 적용하여 경정청구를 두 차례 시도했으나, 비거주자로 판단되어 모두 거부되었습니다. 2022년 4월 18일, 용산세무서장은 이 사건 주택의 취득가액을 다르게 보아 614,952,140원의 양도소득세를 결정·고지했습니다. 원고가 실제 취득가액 자료를 제출하여 최종적으로 256,770,450원의 양도소득세(가산세 98,261,368원 포함)와 25,756,140원의 지방소득세(가산세 9,905,231원 포함)를 납부하게 되었습니다. 원고는 이 과세처분에 불복하여 이의신청, 심사청구, 행정소송을 진행했으나, 2025년 5월 15일 대법원에서 패소 판결이 확정되었습니다. 이에 원고는 피고 C이 약정을 위반하여 발생한 가산세 및 수임료 환불액 138,166,599원에 대해 피고 C과 피고 법인 J를 상대로 손해배상 청구를 제기하였습니다. 피고 C은 약정을 위반한 사실이 없다고 주장했고, 피고 법인 J는 피고 C이 퇴사한 후의 계약이므로 사용자 책임이 없다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 세무사 자격이 없는 피고 C이 양도소득세를 2억 원 이하로 부담하게 해주기로 약정했으나 이를 이행하지 못한 경우, 약정 불이행에 따른 손해배상 책임이 인정되는지 여부와 그 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고 C이 퇴사한 이후에 체결된 약정이라 할지라도, 과거 근무했던 세무법인 J가 피고 C의 행위에 대해 민법상 사용자 책임을 부담하는지 여부 및 원고의 과실이 손해배상액 산정에 영향을 미치는지도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C은 원고에게 138,166,599원과 이에 대한 2022년 6월 22일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 세무법인 J는 피고 C과 공동하여 위 금액 중 82,899,959원과 이에 대한 2022년 6월 22일부터 2025년 10월 16일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 세무법인 J에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 피고 C은 세무사 자격 없이 양도소득세 신고를 잘못 처리하여 원고가 입은 전체 손해액 138,166,599원을 배상해야 하며, 피고 세무법인 J는 피고 C의 과거 사용자로서 원고의 과실을 참작한 82,899,959원의 손해를 피고 C과 공동으로 배상할 책임이 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제756조 (사용자의 배상책임)**​: 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피용자가 퇴사한 뒤의 행위라도 사용자가 여전히 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다고 볼 수 있거나, 피용자의 행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업 활동과 관련된 것으로 보인다면 사용자 책임이 인정될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 C이 세무법인 J의 대표와 계속 상의하고 피고 법인의 이름으로 세무 업무를 처리한 점 등을 근거로 피고 법인 J의 사용자 책임이 인정되었습니다. 2. **과실상계 원칙**: 사용자가 피용자의 불법행위로 인해 사용자 책임을 부담하는 경우, 피해자에게 그 손해의 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면, 법원은 이러한 피해자의 과실을 고려하여 사용자의 손해배상 책임을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 피고 C의 세무사 자격을 제대로 확인하지 않고 계약을 체결한 점 등이 원고의 과실로 인정되어, 피고 세무법인 J의 배상 책임이 60%로 제한되었습니다. 3. **구 소득세법 제89조 제1항 (비과세 양도소득)**​ 및 **국세기본법 제45조의2 (경정청구)**​: 이 사건은 원고가 양도소득세 감면을 위해 경정청구를 했으나 거주자 여부에 따라 비과세 혜택이 달라지는 상황과 관련이 있습니다. 비과세 양도소득 규정은 특정 조건을 충족하는 1세대 1주택 등에 적용되며, 국세기본법상의 경정청구는 납세자가 세금 신고 후 과세표준이나 세액이 과다한 것을 알았을 때 관할 세무서장에게 이를 바로잡아 줄 것을 요청하는 절차입니다. ### 참고 사항 세무 대리인과 계약할 때는 반드시 상대방이 세무사 자격이 있는지 확인하고, 명함이나 광고 문구만을 믿기보다는 공식적인 자격증명이나 소속을 명확히 확인해야 합니다. 양도소득세 등 세금 관련 약정을 체결할 때는 예상 세액, 수임료, 그리고 만약 세금 신고가 잘못되었을 경우 책임 범위와 배상 조항을 구체적이고 명확하게 문서화해야 합니다. 특히 세금을 절감해 주겠다는 비전문가의 약속은 신중하게 접근해야 하며, 이로 인해 발생할 수 있는 가산세 등의 추가 비용을 미리 고려해야 합니다. 과거 소속 회사가 퇴사한 직원의 행위에 대해 책임을 지는 경우는 해당 직원이 과거 회사와의 연관성을 내세웠거나 회사가 해당 직원의 활동에 실질적으로 관여한 것으로 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때입니다. 하지만 피해자 본인도 대리인의 자격 여부를 제대로 확인하지 않는 등 과실이 있다면, 손해배상액이 일부 감액될 수 있습니다.