정범영 변호사

물품대금 채무 공탁으로 소멸한 추심금 사건

A 주식회사가 주식회사 C에 대한 채권 회수를 위해 C의 피고 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받았으나, 피고 B가 압류 경합 상황에서 남은 물품대금 채무액 2,470만 원을 적법하게 공탁하여 원래 채무가 소멸되었다고 인정되어, 원고 A 주식회사의 2억 2천만 원 추심금 청구가 기각된 사건입니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 주식회사 C에 대한 집행권원(확정판결)을 가진 채권자로, C의 피고 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받아 추심금을 청구한 회사입니다. - 피고 B: 주식회사 C에 대한 물품대금 채무를 부담하고 있던 자로, 압류 경합 상황에서 남은 채무액을 공탁하여 채무를 소멸시켰습니다. - 주식회사 C: A 주식회사에 채무를 지고 있으며, 피고 B에 대해 물품대금 채권을 가지고 있던 회사입니다. ### 분쟁 상황 A 주식회사는 주식회사 C로부터 받을 돈이 있었는데, C가 피고 B로부터 받을 물품대금 채권이 있다는 것을 알게 되었습니다. 이에 A 주식회사는 법원의 확정판결을 근거로 C의 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. 이후 A 주식회사는 B에게 총 2억 2천만 원의 추심금을 요구했습니다. 그러나 B는 이미 C에게 갚아야 할 물품대금 채무가 2,470만 원밖에 남지 않았다고 주장했으며, 여러 압류가 경합하는 상황에서 해당 금액을 법원에 공탁하여 채무를 변제했다고 주장했습니다. 원고 A 주식회사는 B가 주장하는 금액보다 훨씬 많은 물품대금 채무가 남아있다고 보아 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 B가 주식회사 C에 대해 남은 물품대금 채무액이 얼마인지, 그리고 피고 B가 해당 채무액인 2,470만 원을 적법하게 공탁하여 그 변제 의무가 소멸되었는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 주식회사 C에 대해 남은 물품대금 채무가 2,470만 원임을 인정했습니다. 피고 B가 이 금액을 압류 경합 상황에서 2024년 4월 22일 적법하게 집행 공탁했으므로, 피고 B의 주식회사 C에 대한 물품대금 변제 의무는 모두 소멸했다고 판단했습니다. 따라서 원고 A 주식회사의 2억 2천만 원 추심금 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 원고 A 주식회사는 피고 B로부터 추심금을 받을 수 없게 되었고, 소송비용까지 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민사집행법 제227조 (압류의 효력):** 채권이 압류되면 채무자(주식회사 C)는 제3채무자(피고 B)로부터 채권을 추심하거나 처분할 수 없게 되며, 제3채무자(피고 B)도 채무자(주식회사 C)에게 변제할 수 없습니다. 이 사건에서 A 주식회사는 C의 B에 대한 채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. 2. **민사집행법 제229조 (추심명령):** 추심명령은 압류채권자(A 주식회사)가 제3채무자(피고 B)로부터 압류된 채권(물품대금 채권)을 대신 받아 채무자(주식회사 C)에게 변제하는 효과를 가집니다. 즉, A 주식회사는 B에게 직접 물품대금을 달라고 요구할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 3. **민사집행법 제248조 (제3채무자의 공탁):** 제3채무자(피고 B)는 압류와 관련된 채권액이 불분명하거나 여러 압류가 경합하는 경우 등 특정 조건 하에 해당 금액을 법원에 공탁할 수 있습니다. 공탁이 적법하게 이루어지면 제3채무자의 채무는 소멸합니다. 본 사례에서 피고 B는 채권 압류가 경합하자 남은 물품대금 채무액 2,470만 원을 공탁했고, 법원은 이를 적법한 공탁으로 인정하여 B의 C에 대한 채무가 소멸했다고 판단했습니다. 이로 인해 A 주식회사가 B에게 추심을 요구할 근거가 없어졌습니다. 4. **채권의 소멸:** 채무자가 채권자에게 채무를 변제하면 해당 채무는 소멸합니다. 본 사건에서는 피고 B가 주식회사 C에 대한 물품대금 채무를 적법하게 공탁함으로써 그 변제의무가 소멸되었고, 이는 결과적으로 C의 B에 대한 채권이 소멸했다는 의미가 됩니다. 압류된 채권이 소멸했으므로 A 주식회사는 더 이상 B에게 추심을 요구할 수 없게 된 것입니다. ### 참고 사항 1. **채무액 확인의 중요성:** 압류나 추심 명령이 발생했을 때, 채무자는 자신이 원래 채무자에게 갚아야 할 정확한 금액이 얼마인지 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 본 사례에서 피고 B는 일관된 채무액을 주장하고 관련 증거로 이를 입증하여 청구를 기각시킬 수 있었습니다. 2. **압류 경합 시 공탁:** 여러 채권자가 동일한 채권에 대해 압류나 가압류를 했을 경우, 채무자(제3채무자)는 법원에 해당 금액을 공탁함으로써 법적으로 채무를 변제하고 더 이상의 복잡한 분쟁에 휘말리는 것을 피할 수 있습니다. 이는 민법상 변제공탁 또는 집행공탁에 해당하며, 적법하게 공탁되면 채무자의 채무는 소멸합니다. 3. **증거자료의 확보:** 세금계산서, 입금내역, 가압류 진술서 등은 채무액을 입증하는 중요한 증거가 됩니다. 관련 서류들을 잘 보관하고 필요시 제출할 수 있도록 준비해야 합니다. 4. **채권자의 철저한 조사:** 채권자는 채무자가 제3자에게 가질 채권을 압류하기 전에, 해당 채권의 존재 여부와 실제 금액을 철저히 조사해야 합니다. 실제 채권액이 예상보다 적거나 이미 변제된 경우, 추심 청구가 기각될 수 있습니다.

임대 건물 누수 및 리모델링 비용 갈등으로 인한 임대료 연체금 지급 판결

이 사건은 임대인 A종회와 임차인 B 사이의 건물 임대차 계약 해지 및 연체 차임, 그리고 임차인의 필요비와 손해배상 청구에 대한 분쟁입니다. 임차인 B는 건물의 누수와 불법건축물 문제로 인해 임대인이 임대차 계약을 불공정하게 체결했으며, 건물을 정상적으로 사용할 수 없어 차임 지급을 거절하고 리모델링 공사비, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료 등을 청구했습니다. 하지만 법원은 임대차 계약 해지가 임차인의 차임 연체로 인해 적법하며, 임차인이 주장하는 하자로 인해 건물을 사용 수익하는 것이 불가능했다는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 리모델링 비용은 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 보았고, 옥외광고물 손해배상 및 위자료 청구도 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 임차인 B는 연체 차임 상당액 45,633,327원을 임대인 A종회에 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A종회: 임대 건물의 소유주이자 임대인으로, 임차인의 차임 연체를 이유로 계약 해지와 연체 차임 및 건물 인도를 청구했습니다. - 피고(반소원고) B: 임대 건물의 임차인으로, 건물 누수 및 불법건축물 문제를 주장하며 차임 지급을 거절하고, 필요비, 손해배상금, 위자료를 청구했습니다. - F: 피고 B의 시동생이자 이전 임차인으로, 건강 문제로 인해 임차인 지위를 피고 B에게 승계했습니다. - C: 피고 B의 남편으로, 임대차 승계 계약 전 건물의 상태를 점검하고 2층 주택 및 오수관 교체 등 공사를 진행했습니다. ### 분쟁 상황 2018년 5월 1일, 피고 B는 시동생 F으로부터 원고 A종회 소유 건물의 임차인 지위를 승계하는 계약을 체결했습니다. 승계 계약 전 피고 B의 남편 C이 A종회 위임을 받아 건물 하자를 보수하고 6,500만 원 이상의 공사비를 받았습니다. 이후 2019년 11월 19일, A종회와 B는 보증금 2,000만 원, 월 차임 100만 원으로 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 임차인이 사업을 위해 설치한 시설비용은 임대차 기간 만료 후 임대인의 책임이 없으며, 퇴거 시 원상복구한다는 특약이 포함되어 있었습니다. 피고 B는 2022년 2월 20일부터 차임을 지급하지 않았고, A종회는 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. B는 건물에 누수와 불법건축물 문제가 있었고, A종회가 이를 고지하지 않아 계약이 불공정하다고 주장하며 차임 지급을 거부하고, 건물 리모델링 비용, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료를 청구하는 반소를 제기했습니다. 그러나 2023년 12월 8일 피고 B는 건물에서 퇴거하고 건물을 인도했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성, 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 임차인의 차임 지급 거절권 인정 여부, 임차인의 유익비 및 필요비 상환청구권 인정 여부, 불법건축물 관련 손해배상 및 위자료 청구 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 다음과 같이 변경합니다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 45,633,327원을 지급합니다. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 모두 기각합니다. 소송 총비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담합니다. 45,633,327원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 임차인 B가 2022년 2월 20일 이후로 차임을 연체하여 임대인 A종회의 임대차 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 임차인이 주장한 건물의 누수 등 하자로 인해 사용·수익이 불가능했거나 차임 전액을 거절할 정도로 지장이 있었다는 점은 인정되지 않았습니다. 또한, 임차인이 지출한 리모델링 비용은 건물의 보존을 위한 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 반소 청구를 모두 기각했습니다. 따라서 임차인은 연체 차임 45,633,327원을 임대인에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 민법 제623조(임대인의 의무)와 관련된 법리가 적용되었습니다. 민법 제623조는 임대인이 임대차 목적물을 임대차 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 그러나 임대인의 수선의무 불이행으로 인해 임차인이 목적물을 '전혀' 사용할 수 없을 경우에만 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, '부분적으로' 사용 수익이 가능하다면 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조). 이는 임대인의 목적물 사용 수익 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 상호 대응 관계에 있음을 전제로 합니다. 또한, 임차인이 필요비(건물의 보존을 위해 지출한 비용) 또는 유익비(건물 가치를 증가시킨 비용) 상환을 청구할 수 있지만, 임대차 계약 시 특약으로 이러한 상환청구권을 미리 포기할 수도 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 건물 상태를 정확히 확인하고, 특히 노후 건물의 경우 누수나 균열 등 하자에 대한 점검을 철저히 해야 합니다. 임대차 계약서에 특약 사항으로 원상회복 의무나 필요비/유익비 상환청구권 포기 조항이 있다면, 이에 대한 내용을 정확히 인지해야 합니다. 만약 임대인의 수선의무 불이행으로 건물을 사용 수익하기 어렵다면, 그 지장이 있는 범위 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있으며, 완전히 사용할 수 없는 경우가 아니라면 차임 전액의 지급을 거절하는 것은 채무 불이행이 될 수 있습니다. 임대차 목적물의 범위에 대한 분쟁을 피하기 위해 계약서에 임차 목적물을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임차인이 영업을 위해 지출하는 리모델링 비용은 일반적으로 건물의 보존을 위한 필요비로 인정되기 어렵고, 사전에 임대인과의 협의 및 계약서에 관련 내용을 명확히 하는 것이 좋습니다.

불법 증축 시설 임대차 갱신 및 손해배상 다툼 사건

건물주(원고)가 임차인(피고)에게 상가를 임대하고, 무단 증축된 불법 구조물 사용을 허락했습니다. 이후 관할 기관으로부터 불법 구조물 철거 및 주차장 원상회복 명령을 받자, 건물주는 임차인에게 협조를 요구하며 계약 갱신을 거절하고 건물 인도를 청구했습니다. 임차인은 건물주의 영업 방해 및 구조물 철거 시도를 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 불법 구조물 문제가 건물주의 무단 증축에서 비롯되었고, 주차장 원상회복 지연도 임대인의 방해 행위가 일부 기여했으며, 이들이 임대차 계약 갱신 거절의 '중대한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약은 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했으며, 임차인의 영업 방해 주장에 대한 증거가 부족하다고 판단하여 손해배상 청구도 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A: 건물주로 임차인의 건물 인도를 요구하고 계약 갱신을 거절한 측입니다. - 피고(반소원고) B: 상가 임차인으로 계약 갱신을 요구하고 건물주의 영업 방해 및 불법 구조물 철거 시도에 대해 손해배상을 청구한 측입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 자신의 소유 건물 중 일부를 임대하여 피고가 음식점을 운영하게 했습니다. 이와 함께 원고가 무단으로 증축한 철골 구조물(이 사건 구조물)의 사용도 허락했습니다. 임대차 기간 만료를 앞둔 2023년 3월, 관할 경제자유구역청은 원고에게 이 사건 구조물 등에 대한 철거 명령을 내렸고, 이어 중구청은 부설 주차장에 대한 원상회복 명령을 내렸습니다. 원고는 피고에게 이 사건 구조물의 철거와 주차장 원상회복에 협조를 요청했으나, 피고는 이 사건 구조물이 임대차 목적물에 포함되거나 무상 사용 허락된 것이므로 철거에 대한 협의가 필요하며, 계약 갱신을 요구했습니다. 원고는 피고가 철거 및 원상회복에 비협조적이고 임대차 관계의 신뢰가 파탄되었다는 이유로 계약 갱신을 거절하고, 임대차 계약이 2023년 6월 30일 만료되었다며 건물 인도와 미지급 차임 상당의 부당이득 반환을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고는 원고 측(원고의 남편)이 동의 없이 이 사건 구조물을 철거하려고 시도하고, 주차장 사용을 방해하는 등 영업을 방해하여 손해를 입었다며, 권리금 상당의 부당이득 반환과 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 원고의 남편은 2023년 5월경 피고 동의 없이 구조물을 철거하려다 권리행사방해죄로 벌금 300만원의 약식명령을 받기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임대차 계약의 갱신 거절 사유가 정당한지, 특히 불법 건축물 사용과 주차장 원상회복 지연이 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 건물주 측의 영업 방해 및 불법 건축물 철거 시도가 임차인에 대한 불법행위에 해당하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고(건물주)의 본소 청구(건물 인도 및 부당이득 반환)와 피고(임차인)의 반소 청구(권리금 상당 부당이득 반환 및 손해배상)를 모두 기각했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대인이 주장하는 계약 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조 및 주차장 원상회복 지연)가 상가건물 임대차보호법에서 정한 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 불법 구조물은 임대차 계약 체결 당시부터 불법 건축물이었고, 그 철거 명령은 건물주의 무단 증축에 기인한 것이며, 주차장 원상회복 지연도 건물주의 사용 방해가 원인이 된 부분이 있어 임차인의 중대한 의무 위반으로 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 임대차 계약은 임차인의 갱신 요구에 따라 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했습니다. 임차인의 손해배상 청구에 대해서는 건물주 측의 주차장 사용 방해나 불법 구조물 철거 시도가 불법행위로 인정하기에 증거가 부족하며, 손해액 및 인과관계 또한 인정하기 어렵다고 보아 임차인의 청구도 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구 등)**​ 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조, 주차장 원상회복 지연)가 위 법에서 정한 '현저히 위반' 또는 '중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 상가임대차법이 임차인의 경제생활 안정을 도모하기 위한 취지에 따라 임차인 보호를 강조하는 입장입니다. **계속적 계약의 신뢰관계 파탄과 해지** 계속적 계약은 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 하므로, 일방 당사자가 계약상 의무를 위반하여 신뢰관계가 파괴된 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 계약의 경우, 상가임대차법의 강행규정성과 임차인 보호 취지를 고려할 때, 법률에서 정한 갱신 거절 사유에 준하는 임차인의 현저한 의무 위반이 아닌 이상 임대인이 일방적으로 계약을 해지하기는 어렵습니다. **불법행위로 인한 손해배상 책임 (민법 제750조)**​ 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상을 청구하려면 고의·과실에 의한 가해 행위, 위법성, 손해 발생, 가해 행위와 손해 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 하며, 입증 책임은 이를 주장하는 사람에게 있습니다. 이 사건에서 임차인 B는 임대인 A가 영업을 방해했다며 손해배상을 청구했지만, 법원은 건물주 A의 가해 행위와 손해 사이의 인과관계, 손해액 등을 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 청구를 기각했습니다. **건축법 제79조 (위반건축물 등에 대한 조치 등)**​ 건축법상 위반 건축물에 대해서는 허가권자가 건축주 등에게 시정명령(철거 등)을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물에 불법 증축된 '이 사건 구조물'에 대해 철거 명령이 내려졌습니다. **주차장법 제19조의4 (부설주차장의 용도변경 금지 등) 및 제29조, 제32조 (벌칙, 이행강제금)**​ 부설주차장은 그 설치 목적을 해치거나 기능을 유지하는 데 필요한 최소한의 범위에서 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다. 이를 위반할 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있으며, 이행하지 않을 시 벌칙 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물의 부설주차장에 대해 주차장 기능 미유지를 이유로 원상회복 명령이 있었습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약을 할 때는 건물의 무허가 또는 불법 증축 여부를 반드시 확인하고, 만약 있다면 계약서에 해당 부분의 사용 조건, 철거 시 책임 주체, 비용 부담 등을 명확히 기재해야 합니다. 구두 약속이나 묵시적 동의는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약 갱신 요구권을 강력하게 보호하고 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법으로 엄격하게 제한되어 있으므로, 단순히 임대인에게 불리한 상황이 발생했다고 해서 갱신을 거절하기는 어렵습니다. 임차인의 의무 위반이 '현저히' 크거나 임대차를 '계속하기 어려운 중대한' 사유여야 합니다. 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때, 임대인이 임차인의 영업을 부당하게 방해하는 행위는 불법행위가 될 수 있습니다. 설령 임차인이 계약상 의무를 제대로 이행하지 않는 부분이 있더라도, 임대인은 적법한 절차를 통해 해결해야 하며, 임의로 시설을 훼손하거나 영업을 방해해서는 안 됩니다. 권리금 계약은 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 임대차 계약이 갱신되지 않아 종료되는 경우와 권리금 회수 기회를 침해받는 경우에 대한 법적 판단이 다를 수 있습니다. 이 사건에서는 임대차 계약이 갱신된 것으로 보아 권리금 관련 청구가 기각되었습니다. 분쟁 발생 시 감정적인 대응보다는 내용증명, 증거 사진, 관계 기관의 공문 등 객관적인 자료를 확보하고 법률 전문가와 상담하여 법적 절차에 따라 해결하는 것이 중요합니다.

물품대금 채무 공탁으로 소멸한 추심금 사건

A 주식회사가 주식회사 C에 대한 채권 회수를 위해 C의 피고 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받았으나, 피고 B가 압류 경합 상황에서 남은 물품대금 채무액 2,470만 원을 적법하게 공탁하여 원래 채무가 소멸되었다고 인정되어, 원고 A 주식회사의 2억 2천만 원 추심금 청구가 기각된 사건입니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 주식회사 C에 대한 집행권원(확정판결)을 가진 채권자로, C의 피고 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받아 추심금을 청구한 회사입니다. - 피고 B: 주식회사 C에 대한 물품대금 채무를 부담하고 있던 자로, 압류 경합 상황에서 남은 채무액을 공탁하여 채무를 소멸시켰습니다. - 주식회사 C: A 주식회사에 채무를 지고 있으며, 피고 B에 대해 물품대금 채권을 가지고 있던 회사입니다. ### 분쟁 상황 A 주식회사는 주식회사 C로부터 받을 돈이 있었는데, C가 피고 B로부터 받을 물품대금 채권이 있다는 것을 알게 되었습니다. 이에 A 주식회사는 법원의 확정판결을 근거로 C의 B에 대한 물품대금 채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. 이후 A 주식회사는 B에게 총 2억 2천만 원의 추심금을 요구했습니다. 그러나 B는 이미 C에게 갚아야 할 물품대금 채무가 2,470만 원밖에 남지 않았다고 주장했으며, 여러 압류가 경합하는 상황에서 해당 금액을 법원에 공탁하여 채무를 변제했다고 주장했습니다. 원고 A 주식회사는 B가 주장하는 금액보다 훨씬 많은 물품대금 채무가 남아있다고 보아 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 B가 주식회사 C에 대해 남은 물품대금 채무액이 얼마인지, 그리고 피고 B가 해당 채무액인 2,470만 원을 적법하게 공탁하여 그 변제 의무가 소멸되었는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 주식회사 C에 대해 남은 물품대금 채무가 2,470만 원임을 인정했습니다. 피고 B가 이 금액을 압류 경합 상황에서 2024년 4월 22일 적법하게 집행 공탁했으므로, 피고 B의 주식회사 C에 대한 물품대금 변제 의무는 모두 소멸했다고 판단했습니다. 따라서 원고 A 주식회사의 2억 2천만 원 추심금 청구는 이유 없으므로 이를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 원고 A 주식회사는 피고 B로부터 추심금을 받을 수 없게 되었고, 소송비용까지 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민사집행법 제227조 (압류의 효력):** 채권이 압류되면 채무자(주식회사 C)는 제3채무자(피고 B)로부터 채권을 추심하거나 처분할 수 없게 되며, 제3채무자(피고 B)도 채무자(주식회사 C)에게 변제할 수 없습니다. 이 사건에서 A 주식회사는 C의 B에 대한 채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. 2. **민사집행법 제229조 (추심명령):** 추심명령은 압류채권자(A 주식회사)가 제3채무자(피고 B)로부터 압류된 채권(물품대금 채권)을 대신 받아 채무자(주식회사 C)에게 변제하는 효과를 가집니다. 즉, A 주식회사는 B에게 직접 물품대금을 달라고 요구할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 3. **민사집행법 제248조 (제3채무자의 공탁):** 제3채무자(피고 B)는 압류와 관련된 채권액이 불분명하거나 여러 압류가 경합하는 경우 등 특정 조건 하에 해당 금액을 법원에 공탁할 수 있습니다. 공탁이 적법하게 이루어지면 제3채무자의 채무는 소멸합니다. 본 사례에서 피고 B는 채권 압류가 경합하자 남은 물품대금 채무액 2,470만 원을 공탁했고, 법원은 이를 적법한 공탁으로 인정하여 B의 C에 대한 채무가 소멸했다고 판단했습니다. 이로 인해 A 주식회사가 B에게 추심을 요구할 근거가 없어졌습니다. 4. **채권의 소멸:** 채무자가 채권자에게 채무를 변제하면 해당 채무는 소멸합니다. 본 사건에서는 피고 B가 주식회사 C에 대한 물품대금 채무를 적법하게 공탁함으로써 그 변제의무가 소멸되었고, 이는 결과적으로 C의 B에 대한 채권이 소멸했다는 의미가 됩니다. 압류된 채권이 소멸했으므로 A 주식회사는 더 이상 B에게 추심을 요구할 수 없게 된 것입니다. ### 참고 사항 1. **채무액 확인의 중요성:** 압류나 추심 명령이 발생했을 때, 채무자는 자신이 원래 채무자에게 갚아야 할 정확한 금액이 얼마인지 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 본 사례에서 피고 B는 일관된 채무액을 주장하고 관련 증거로 이를 입증하여 청구를 기각시킬 수 있었습니다. 2. **압류 경합 시 공탁:** 여러 채권자가 동일한 채권에 대해 압류나 가압류를 했을 경우, 채무자(제3채무자)는 법원에 해당 금액을 공탁함으로써 법적으로 채무를 변제하고 더 이상의 복잡한 분쟁에 휘말리는 것을 피할 수 있습니다. 이는 민법상 변제공탁 또는 집행공탁에 해당하며, 적법하게 공탁되면 채무자의 채무는 소멸합니다. 3. **증거자료의 확보:** 세금계산서, 입금내역, 가압류 진술서 등은 채무액을 입증하는 중요한 증거가 됩니다. 관련 서류들을 잘 보관하고 필요시 제출할 수 있도록 준비해야 합니다. 4. **채권자의 철저한 조사:** 채권자는 채무자가 제3자에게 가질 채권을 압류하기 전에, 해당 채권의 존재 여부와 실제 금액을 철저히 조사해야 합니다. 실제 채권액이 예상보다 적거나 이미 변제된 경우, 추심 청구가 기각될 수 있습니다.

임대 건물 누수 및 리모델링 비용 갈등으로 인한 임대료 연체금 지급 판결

이 사건은 임대인 A종회와 임차인 B 사이의 건물 임대차 계약 해지 및 연체 차임, 그리고 임차인의 필요비와 손해배상 청구에 대한 분쟁입니다. 임차인 B는 건물의 누수와 불법건축물 문제로 인해 임대인이 임대차 계약을 불공정하게 체결했으며, 건물을 정상적으로 사용할 수 없어 차임 지급을 거절하고 리모델링 공사비, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료 등을 청구했습니다. 하지만 법원은 임대차 계약 해지가 임차인의 차임 연체로 인해 적법하며, 임차인이 주장하는 하자로 인해 건물을 사용 수익하는 것이 불가능했다는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 리모델링 비용은 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 보았고, 옥외광고물 손해배상 및 위자료 청구도 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 임차인 B는 연체 차임 상당액 45,633,327원을 임대인 A종회에 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A종회: 임대 건물의 소유주이자 임대인으로, 임차인의 차임 연체를 이유로 계약 해지와 연체 차임 및 건물 인도를 청구했습니다. - 피고(반소원고) B: 임대 건물의 임차인으로, 건물 누수 및 불법건축물 문제를 주장하며 차임 지급을 거절하고, 필요비, 손해배상금, 위자료를 청구했습니다. - F: 피고 B의 시동생이자 이전 임차인으로, 건강 문제로 인해 임차인 지위를 피고 B에게 승계했습니다. - C: 피고 B의 남편으로, 임대차 승계 계약 전 건물의 상태를 점검하고 2층 주택 및 오수관 교체 등 공사를 진행했습니다. ### 분쟁 상황 2018년 5월 1일, 피고 B는 시동생 F으로부터 원고 A종회 소유 건물의 임차인 지위를 승계하는 계약을 체결했습니다. 승계 계약 전 피고 B의 남편 C이 A종회 위임을 받아 건물 하자를 보수하고 6,500만 원 이상의 공사비를 받았습니다. 이후 2019년 11월 19일, A종회와 B는 보증금 2,000만 원, 월 차임 100만 원으로 새로운 임대차 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 임차인이 사업을 위해 설치한 시설비용은 임대차 기간 만료 후 임대인의 책임이 없으며, 퇴거 시 원상복구한다는 특약이 포함되어 있었습니다. 피고 B는 2022년 2월 20일부터 차임을 지급하지 않았고, A종회는 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. B는 건물에 누수와 불법건축물 문제가 있었고, A종회가 이를 고지하지 않아 계약이 불공정하다고 주장하며 차임 지급을 거부하고, 건물 리모델링 비용, 옥외광고물 철거 손해배상, 위자료를 청구하는 반소를 제기했습니다. 그러나 2023년 12월 8일 피고 B는 건물에서 퇴거하고 건물을 인도했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성, 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 임차인의 차임 지급 거절권 인정 여부, 임차인의 유익비 및 필요비 상환청구권 인정 여부, 불법건축물 관련 손해배상 및 위자료 청구 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 제1심판결을 다음과 같이 변경합니다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 45,633,327원을 지급합니다. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 모두 기각합니다. 소송 총비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담합니다. 45,633,327원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 임차인 B가 2022년 2월 20일 이후로 차임을 연체하여 임대인 A종회의 임대차 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 임차인이 주장한 건물의 누수 등 하자로 인해 사용·수익이 불가능했거나 차임 전액을 거절할 정도로 지장이 있었다는 점은 인정되지 않았습니다. 또한, 임차인이 지출한 리모델링 비용은 건물의 보존을 위한 필요비가 아니며, 임대차 계약 특약에 따라 필요비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 반소 청구를 모두 기각했습니다. 따라서 임차인은 연체 차임 45,633,327원을 임대인에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 민법 제623조(임대인의 의무)와 관련된 법리가 적용되었습니다. 민법 제623조는 임대인이 임대차 목적물을 임대차 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 그러나 임대인의 수선의무 불이행으로 인해 임차인이 목적물을 '전혀' 사용할 수 없을 경우에만 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, '부분적으로' 사용 수익이 가능하다면 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조). 이는 임대인의 목적물 사용 수익 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 상호 대응 관계에 있음을 전제로 합니다. 또한, 임차인이 필요비(건물의 보존을 위해 지출한 비용) 또는 유익비(건물 가치를 증가시킨 비용) 상환을 청구할 수 있지만, 임대차 계약 시 특약으로 이러한 상환청구권을 미리 포기할 수도 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 건물 상태를 정확히 확인하고, 특히 노후 건물의 경우 누수나 균열 등 하자에 대한 점검을 철저히 해야 합니다. 임대차 계약서에 특약 사항으로 원상회복 의무나 필요비/유익비 상환청구권 포기 조항이 있다면, 이에 대한 내용을 정확히 인지해야 합니다. 만약 임대인의 수선의무 불이행으로 건물을 사용 수익하기 어렵다면, 그 지장이 있는 범위 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있으며, 완전히 사용할 수 없는 경우가 아니라면 차임 전액의 지급을 거절하는 것은 채무 불이행이 될 수 있습니다. 임대차 목적물의 범위에 대한 분쟁을 피하기 위해 계약서에 임차 목적물을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임차인이 영업을 위해 지출하는 리모델링 비용은 일반적으로 건물의 보존을 위한 필요비로 인정되기 어렵고, 사전에 임대인과의 협의 및 계약서에 관련 내용을 명확히 하는 것이 좋습니다.

불법 증축 시설 임대차 갱신 및 손해배상 다툼 사건

건물주(원고)가 임차인(피고)에게 상가를 임대하고, 무단 증축된 불법 구조물 사용을 허락했습니다. 이후 관할 기관으로부터 불법 구조물 철거 및 주차장 원상회복 명령을 받자, 건물주는 임차인에게 협조를 요구하며 계약 갱신을 거절하고 건물 인도를 청구했습니다. 임차인은 건물주의 영업 방해 및 구조물 철거 시도를 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 불법 구조물 문제가 건물주의 무단 증축에서 비롯되었고, 주차장 원상회복 지연도 임대인의 방해 행위가 일부 기여했으며, 이들이 임대차 계약 갱신 거절의 '중대한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약은 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했으며, 임차인의 영업 방해 주장에 대한 증거가 부족하다고 판단하여 손해배상 청구도 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A: 건물주로 임차인의 건물 인도를 요구하고 계약 갱신을 거절한 측입니다. - 피고(반소원고) B: 상가 임차인으로 계약 갱신을 요구하고 건물주의 영업 방해 및 불법 구조물 철거 시도에 대해 손해배상을 청구한 측입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 자신의 소유 건물 중 일부를 임대하여 피고가 음식점을 운영하게 했습니다. 이와 함께 원고가 무단으로 증축한 철골 구조물(이 사건 구조물)의 사용도 허락했습니다. 임대차 기간 만료를 앞둔 2023년 3월, 관할 경제자유구역청은 원고에게 이 사건 구조물 등에 대한 철거 명령을 내렸고, 이어 중구청은 부설 주차장에 대한 원상회복 명령을 내렸습니다. 원고는 피고에게 이 사건 구조물의 철거와 주차장 원상회복에 협조를 요청했으나, 피고는 이 사건 구조물이 임대차 목적물에 포함되거나 무상 사용 허락된 것이므로 철거에 대한 협의가 필요하며, 계약 갱신을 요구했습니다. 원고는 피고가 철거 및 원상회복에 비협조적이고 임대차 관계의 신뢰가 파탄되었다는 이유로 계약 갱신을 거절하고, 임대차 계약이 2023년 6월 30일 만료되었다며 건물 인도와 미지급 차임 상당의 부당이득 반환을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고는 원고 측(원고의 남편)이 동의 없이 이 사건 구조물을 철거하려고 시도하고, 주차장 사용을 방해하는 등 영업을 방해하여 손해를 입었다며, 권리금 상당의 부당이득 반환과 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 원고의 남편은 2023년 5월경 피고 동의 없이 구조물을 철거하려다 권리행사방해죄로 벌금 300만원의 약식명령을 받기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임대차 계약의 갱신 거절 사유가 정당한지, 특히 불법 건축물 사용과 주차장 원상회복 지연이 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 건물주 측의 영업 방해 및 불법 건축물 철거 시도가 임차인에 대한 불법행위에 해당하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고(건물주)의 본소 청구(건물 인도 및 부당이득 반환)와 피고(임차인)의 반소 청구(권리금 상당 부당이득 반환 및 손해배상)를 모두 기각했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대인이 주장하는 계약 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조 및 주차장 원상회복 지연)가 상가건물 임대차보호법에서 정한 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 불법 구조물은 임대차 계약 체결 당시부터 불법 건축물이었고, 그 철거 명령은 건물주의 무단 증축에 기인한 것이며, 주차장 원상회복 지연도 건물주의 사용 방해가 원인이 된 부분이 있어 임차인의 중대한 의무 위반으로 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 임대차 계약은 임차인의 갱신 요구에 따라 갱신된 것으로 보아 건물주의 건물 인도 청구를 기각했습니다. 임차인의 손해배상 청구에 대해서는 건물주 측의 주차장 사용 방해나 불법 구조물 철거 시도가 불법행위로 인정하기에 증거가 부족하며, 손해액 및 인과관계 또한 인정하기 어렵다고 보아 임차인의 청구도 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구 등)**​ 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 단, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 갱신 거절 사유(불법 구조물 철거 비협조, 주차장 원상회복 지연)가 위 법에서 정한 '현저히 위반' 또는 '중대한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 상가임대차법이 임차인의 경제생활 안정을 도모하기 위한 취지에 따라 임차인 보호를 강조하는 입장입니다. **계속적 계약의 신뢰관계 파탄과 해지** 계속적 계약은 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 하므로, 일방 당사자가 계약상 의무를 위반하여 신뢰관계가 파괴된 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 계약의 경우, 상가임대차법의 강행규정성과 임차인 보호 취지를 고려할 때, 법률에서 정한 갱신 거절 사유에 준하는 임차인의 현저한 의무 위반이 아닌 이상 임대인이 일방적으로 계약을 해지하기는 어렵습니다. **불법행위로 인한 손해배상 책임 (민법 제750조)**​ 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상을 청구하려면 고의·과실에 의한 가해 행위, 위법성, 손해 발생, 가해 행위와 손해 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 하며, 입증 책임은 이를 주장하는 사람에게 있습니다. 이 사건에서 임차인 B는 임대인 A가 영업을 방해했다며 손해배상을 청구했지만, 법원은 건물주 A의 가해 행위와 손해 사이의 인과관계, 손해액 등을 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 청구를 기각했습니다. **건축법 제79조 (위반건축물 등에 대한 조치 등)**​ 건축법상 위반 건축물에 대해서는 허가권자가 건축주 등에게 시정명령(철거 등)을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물에 불법 증축된 '이 사건 구조물'에 대해 철거 명령이 내려졌습니다. **주차장법 제19조의4 (부설주차장의 용도변경 금지 등) 및 제29조, 제32조 (벌칙, 이행강제금)**​ 부설주차장은 그 설치 목적을 해치거나 기능을 유지하는 데 필요한 최소한의 범위에서 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다. 이를 위반할 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있으며, 이행하지 않을 시 벌칙 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이 사건에서 원고 소유 건물의 부설주차장에 대해 주차장 기능 미유지를 이유로 원상회복 명령이 있었습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약을 할 때는 건물의 무허가 또는 불법 증축 여부를 반드시 확인하고, 만약 있다면 계약서에 해당 부분의 사용 조건, 철거 시 책임 주체, 비용 부담 등을 명확히 기재해야 합니다. 구두 약속이나 묵시적 동의는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약 갱신 요구권을 강력하게 보호하고 있습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법으로 엄격하게 제한되어 있으므로, 단순히 임대인에게 불리한 상황이 발생했다고 해서 갱신을 거절하기는 어렵습니다. 임차인의 의무 위반이 '현저히' 크거나 임대차를 '계속하기 어려운 중대한' 사유여야 합니다. 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때, 임대인이 임차인의 영업을 부당하게 방해하는 행위는 불법행위가 될 수 있습니다. 설령 임차인이 계약상 의무를 제대로 이행하지 않는 부분이 있더라도, 임대인은 적법한 절차를 통해 해결해야 하며, 임의로 시설을 훼손하거나 영업을 방해해서는 안 됩니다. 권리금 계약은 임대차 계약과는 별개의 계약이므로, 임대차 계약이 갱신되지 않아 종료되는 경우와 권리금 회수 기회를 침해받는 경우에 대한 법적 판단이 다를 수 있습니다. 이 사건에서는 임대차 계약이 갱신된 것으로 보아 권리금 관련 청구가 기각되었습니다. 분쟁 발생 시 감정적인 대응보다는 내용증명, 증거 사진, 관계 기관의 공문 등 객관적인 자료를 확보하고 법률 전문가와 상담하여 법적 절차에 따라 해결하는 것이 중요합니다.