정덕교 변호사

재건축조합과 전 조합장, 본부장의 손해배상 소송 판결

H주택재건축정비사업조합이 전 조합장 C과 본부장 F를 상대로 도시 및 주거환경정비법을 위반한 근로계약이 무효임을 주장하며 3억 2천여만 원의 손해배상을 청구했으나 법원은 이를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고): H주택재건축정비사업조합 (주택재건축정비사업을 시행하기 위해 설립된 조합) - 피고: C (2015년 3월부터 2020년 6월까지 원고 조합의 조합장으로 근무) - 피고(반소원고): F (2015년 7월부터 원고 조합의 본부장으로 근무) ### 분쟁 상황 H주택재건축정비사업조합은 전 조합장 C의 지시 아래 본부장 F와 2015년부터 2019년까지 총 5차례 근로계약을 체결하고 약 3억 2천만 원의 용역비를 지급했습니다. 그러나 피고 F는 도시정비법상 정비사업전문관리업자가 아니었으며, 피고들은 이와 관련된 형사사건에서 도시정비법 위반으로 기소되었습니다. 본부장 F는 징역 4개월에 집행유예 1년이 확정되었으나, 전 조합장 C은 무죄를 선고받았습니다. 이에 조합은 피고들의 행위가 도시정비법 위반으로 무효이며, 조합에 손해를 끼친 불법행위라고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 도시정비법에 위반하여 체결된 근로계약에 따라 용역비를 지급받은 행위가 조합에 대한 불법행위를 구성하는지 여부 및 이로 인해 조합에 실제 손해가 발생했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고인 H주택재건축정비사업조합의 피고 C과 F에 대한 손해배상 본소청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 계약이 강행법규인 도시정비법을 위반하여 무효라고 하더라도, 피고 F가 용역비를 지급받은 행위가 원고 조합에 대한 위법한 행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 피고들이 조합을 기망하거나 협박하는 등 위법한 행위를 했다는 증거도 없다고 보았습니다. 설령 피고들의 행위가 위법하다고 하더라도, 원고 조합이 피고 F에게 지급한 용역비 상당의 손해를 입었다는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제14조 제2항: 이 조항은 조합이 정비사업의 전문적인 시행을 위해 정비사업전문관리업자에게 사업의 대행을 맡길 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 정비사업의 투명성과 전문성을 확보하기 위한 규정으로, 정비사업전문관리업자가 아닌 자가 사업 대행 등의 업무를 수행하는 것을 제한합니다. * 도시정비법 제102조 제1항 및 제137조 제9호: 이 조항들은 정비사업전문관리업자가 아닌 자가 정비사업을 대행하는 계약을 체결하거나 이를 알면서도 방조하는 행위를 금지하며, 이를 위반할 경우 형사처벌을 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 본부장 F는 정비사업전문관리업자가 아님에도 조합 본부장으로서 정비사업 관련 업무를 수행한 점이 이들 조항 위반으로 인정되어 형사처벌을 받았습니다. * 강행법규 위반 계약의 효력과 불법행위 성립 요건: 법원은 대법원 판례(2009다77108 판결)를 인용하여, 계약이 법률의 강행규정에 위반하여 무효인 경우에도, 상대방이 기망이나 협박 등 별도의 위법 행위를 하지 않았다면, 계약에 따라 급부를 수령한 행위 자체가 불법행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 강행법규 위반으로 인한 계약 무효는 계약의 사법상 효력을 제한하는 것이지, 그에 따른 급부 수령 행위가 자동으로 불법행위로 바뀌는 것은 아니라는 원칙입니다. 불법행위로 인한 손해배상 청구를 위해서는 불법행위의 요건인 위법성, 고의 또는 과실, 손해 발생 및 인과관계가 모두 입증되어야 합니다. ### 참고 사항 정비사업조합 등 사업 주체는 임직원 채용이나 용역 계약 체결 시 관련 법규, 특히 도시 및 주거환경정비법의 규정을 철저히 확인하고 준수해야 합니다. 계약이 강행법규를 위반하여 무효가 되더라도, 단순히 무효라는 사실만으로 상대방의 급부 수령 행위가 곧바로 불법행위가 되는 것은 아닙니다. 손해배상 청구를 위해서는 계약 체결 과정에서 상대방의 기망, 협박 등 별도의 위법 행위가 있었음을 입증하거나, 급부로 인해 조합에 실제 손해가 발생했음을 구체적으로 입증해야 합니다. 법규 위반을 사유로 손해배상을 청구할 계획이라면, 위법 행위와 손해 사이의 인과관계 및 손해액에 대한 명확한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

재개발 구역 내 주민의 건물 인도 거부 무효 판결

K 가로주택정비사업조합이 사업시행계획 인가 후 사업구역 내 부동산을 점유하고 있는 소유자들에게 건물 인도를 청구한 사건입니다. 피고들은 현금청산 대상자이거나 분양신청이 무효라고 주장하며 인도를 거부했지만, 법원은 피고들의 주장을 받아들이지 않고 K 조합의 손을 들어주었습니다. 사업시행계획이 인가되면 종전 소유자의 사용 수익권이 상실되고 사업시행자에게 사용 수익권이 부여되며 분양신청 시 확정된 공사비가 아닌 추산액 공고로도 유효하다는 점이 확인된 판결입니다. ### 관련 당사자 - K 가로주택정비사업조합: <주소> 일원 9,088.6㎡에서 가로주택정비사업을 시행하는 주체 - 피고 C, D, E, F, G, H: K 조합의 가로주택정비사업 구역 내에 위치한 부동산의 소유자 및 점유자 ### 분쟁 상황 K 가로주택정비사업조합은 소규모주택정비법에 따라 설립되어 가로주택정비사업을 추진하며 2022년 8월 29일 사업시행계획 인가를 받았습니다. 이 사업 구역 내에 위치한 부동산을 소유하고 점유 중인 피고들은 사업시행계획 인가에도 불구하고 현금청산금을 받지 못했거나, 분양신청 당시 공사비가 확정되지 않아 분양신청 자체가 무효이므로 부동산을 인도할 의무가 없다고 주장하며 K 조합의 건물 인도 요구를 거부했습니다. 이에 K 조합은 피고들을 상대로 건물 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 가로주택정비사업의 사업시행계획 인가 후, 종전 부동산 소유자들이 현금청산 대상자임을 주장하며 부동산 인도를 거부할 수 있는지 여부, 그리고 분양신청 당시 공사비가 확정되지 않았다는 이유로 분양신청이 무효가 되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 K 가로주택정비사업조합의 청구를 받아들여, 피고 C, D, E, F, G, H는 각 점유하고 있는 부동산을 K 조합에게 인도하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 즉시 집행할 수 있도록 가집행을 허용했습니다. ### 결론 가로주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업에서 사업시행계획이 인가되면 사업구역 내 부동산에 대한 사용·수익권은 사업시행자에게 이전되며, 분양신청 시 공사비가 확정되지 않고 추산액으로 공고되었더라도 그 분양신청은 유효하다는 점이 명확히 확인된 판결입니다. 따라서 사업구역 내 부동산 소유자는 사업시행계획 인가 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자에게 부동산을 인도해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제37조 제1항: 이 법 조항은 사업시행계획이 인가되면 종전의 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자들은 이전고시가 있는 날까지 해당 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다고 규정합니다. 이는 정비사업의 원활한 진행을 위해 사업시행자에게 부동산의 사용·수익 권한을 조기에 부여하는 것입니다. 이 판례에서는 2022년 8월 29일 사업시행계획이 인가됨으로써 피고들의 사용·수익권이 상실되고 원고 조합에게 권리가 부여되었다고 판단했습니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제28조: 이 법 조항은 사업시행자가 분양공고를 할 때 '분양대상자별 분담금 추산액'을 포함하여 공고하도록 하고 있습니다. 피고들은 공사비가 확정되지 않았다는 이유로 분양신청이 무효라고 주장했지만, 법원은 이 조항이 '확정된 공사비'를 공고하도록 요구하는 것이 아니라 '추산액'만 공고해도 유효하다고 보았습니다. 따라서 공사비 미확정은 분양신청 무효 사유가 될 수 없습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항 (자백간주 판결): 재판에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 상대방의 주장을 명백히 다투지 않는 경우, 법원은 그 상대방의 주장을 사실로 인정한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 이 판결에서 일부 피고 (D, H, G)에 대해 자백간주 판결이 내려졌습니다. ### 참고 사항 사업시행계획 인가 확인: 가로주택정비사업 등 정비사업에서 사업시행계획 인가가 고시되면, 해당 부동산에 대한 사용·수익 권한이 종전 소유자로부터 사업시행자에게로 넘어갑니다. 따라서 이후에는 종전 소유자는 부동산을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다. 분양신청 기간 준수 및 내용 확인: 분양신청을 할 때 정해진 기간을 반드시 지켜야 하며, 분양공고 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 분양공고에 확정된 공사비가 명시되지 않고 '분담금 추산액'만 나와 있더라도 이는 법적으로 유효한 분양공고입니다. 현금청산 주장 요건: 현금청산 대상자가 되기 위해서는 분양신청을 하지 않거나 적법하게 철회하는 등의 절차를 거쳐야 합니다. 단순히 현금청산금을 받지 못했다는 이유만으로는 건물 인도를 거부할 수 없습니다. 현금청산과 관련된 이견이 있다면 별도의 절차나 소송을 통해 해결해야 합니다. 권리 변동 시기 인지: 정비사업 진행 과정에서 각 단계별로 부동산 권리에 어떤 변동이 생기는지 정확히 파악하고 있어야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 특히 사업시행계획 인가 시점을 중요하게 보아야 합니다.

재개발 현금청산 수용재결 취소 요구 기각 판결

V구역 주택재개발정비사업조합이 재개발 사업을 추진하는 과정에서, 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 원고들은 전라북도지방토지수용위원회의 수용재결에 대해 취소 또는 실효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 수용재결 단계의 감정평가 절차상 하자, 조합설립인가 및 사업시행계획인가 처분의 무효, 그리고 보상금 공탁의 무효 등을 주장했습니다. 법원은 감정평가 절차상 하자는 수용재결 자체의 고유한 위법 사유로 보기 어렵고 보상금 증감 소송에서 다툴 사항이라고 판단했습니다. 또한 조합설립인가 시 동의율 산정 오류가 있었지만, 이를 재산정해도 법정 동의율을 충족하고 중대하거나 명백한 하자가 아니라고 보았습니다. 매장문화재 지표조사 미실시 주장에 대해서는 해당 정비구역의 지형이 이미 크게 변경되어 지표조사를 실시하지 않아도 되는 경우에 해당한다고 판단하며 사업시행계획인가 처분도 유효하다고 보았습니다. 마지막으로 원고들이 보상금 수령을 거부할 것이 명백했으므로 공탁원인 사실 기재에 일부 차이가 있더라도 보상금 공탁은 유효하다고 판단하여 수용재결이 실효되지 않았다고 보았습니다. 따라서 법원은 원고들의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C, D: V구역 재개발 정비구역 내 토지, 지장물, 영업권 소유자로 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됨. - 피고 전라북도지방토지수용위원회: 원고들의 부동산에 대한 수용재결을 결정한 행정기관. - 피고보조참가인 V구역주택재개발정비사업조합: 이 사건 주택재개발정비사업을 시행하는 조합. ### 분쟁 상황 V구역 주택재개발정비사업조합은 2010년 조합설립인가를 받고 2019년 사업시행계획인가를 받아 재개발 사업을 진행했습니다. 이 과정에서 정비구역 내 토지, 지장물 및 영업권 소유자인 원고들은 분양신청 기간 내에 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고들과 조합 간에 이 사건 각 부동산의 취득 및 이전을 위한 협의가 성립되지 않자, 조합은 2023년 피고인 전라북도지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했고, 위원회는 2023년 6월 13일 각 원고에게 합계 676,463,670원부터 262,310,100원까지의 손실보상금을 정하는 수용재결을 했습니다. 이에 원고들은 수용재결의 위법성을 주장하며 취소 또는 실효 확인 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 수용재결 단계의 감정평가 절차상 하자가 수용재결 취소 사유가 되는지 여부, 주택재개발정비사업 조합설립인가 및 사업시행계획인가 처분에 중대·명백한 하자가 있어 무효인지 여부, 사업시행자가 현금청산 대상자에게 보상금을 공탁한 것이 유효하여 수용재결이 실효되지 않았는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 주위적 청구인 수용재결 취소와 예비적 청구인 수용재결 실효 확인을 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 감정평가 절차의 하자는 수용재결 자체의 취소 사유가 아닌 보상금 증감 소송에서 다툴 문제라고 판단했습니다. 또한 조합설립인가 당시 토지등소유자 총수 산정에 오류가 있었으나, 올바르게 재산정해도 법정 동의율(76.39%로 4분의 3 이상 충족)을 넘어서므로 중대·명백한 하자가 아니라고 보았습니다. 매장문화재 지표조사 미실시 주장과 관련하여서는 이미 지형이 훼손된 지역에서 시행되는 건설공사에 해당하여 지표조사 없이도 사업 시행이 가능하며, 관계 행정청과의 협의가 이루어진 점을 고려할 때 사업시행계획인가 처분에도 하자가 없다고 판단했습니다. 마지막으로 원고들이 보상금 수령을 거부할 의사가 명백했으므로, 공탁원인 사실 기재에 일부 차이가 있더라도 보상금 공탁은 유효하며 수용재결이 실효되지 않았다고 보았습니다. 이에 따라 원고들의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법), 도시 및 주거환경정비법(도시정비법), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률(매장문화재법), 그리고 행정소송법과 민사집행법의 조항들이 쟁점이 되었습니다. **토지보상법 제27조 제1항**은 사업시행자 또는 감정평가법인이 토지조사 등을 위해 토지에 출입할 때 5일 전까지 토지점유자에게 통지해야 한다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 토지수용위원회가 감정평가를 실시했으므로 사업시행자의 통지의무가 아니라고 판단되었습니다. **토지보상법 제13조 제1항**은 사업시행자가 토지에 출입할 때 신분증과 허가증을 휴대해야 한다고 규정하지만, 마찬가지로 이 사건에서는 토지수용위원회가 의뢰한 감정평가에 적용되지 않는다고 보았습니다. **감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항**은 감정평가 시 실지조사를 통해 대상물건을 확인해야 한다고 정하지만, 이와 관련된 하자는 보상액 산정의 문제로 보아 **토지보상법 제85조 제2항**에 따라 보상금 증감 소송으로 다툴 사항이며, **행정소송법 제19조 단서**에 따른 수용재결 자체의 취소 사유는 아니라고 판단했습니다. **구 도시정비법 제16조 제1항**은 주택재개발사업 조합 설립 시 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다고 정합니다. 이 사건에서는 동의율 산정 오류가 있었으나, 올바르게 재산정해도 법정 동의율을 충족하여 중대·명백한 하자로 보지 않았습니다. **구 도시정비법 제17조 제1항, 제2항 및 시행령 제28조 제3항**은 조합설립 동의서 작성 및 인감증명서 첨부 의무에 관해 규정하며, 종전에 인감증명서가 제출된 경우 신분증 사본으로 대체 가능하다고 명시합니다. **매장문화재법 제6조 제1항**은 건설공사 시행자가 사전에 매장문화재 지표조사를 실시해야 한다고 규정하지만, **매장문화재법 시행령 제4조 제6항**에 따라 '땅깎기나 땅파기로 인하여 유물이나 유구가 포함된 지층이 이미 훼손된 지역'에서는 지표조사를 실시하지 않을 수 있습니다. 이 사건 정비구역은 이미 지형이 변경되어 해당 규정이 적용된다고 보았습니다. **토지보상법 제42조 제1항**은 사업시행자가 수용 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 수용재결이 효력을 상실한다고 규정합니다. 그러나 **토지보상법 제40조 제2항**에 따라 보상금을 수령할 자가 수령을 거부하거나 거부할 것이 명백한 경우, 사업시행자는 현실 제공 없이 보상금을 공탁할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고들이 수령 거부 의사를 보였으므로 공탁이 유효하다고 판단하여 수용재결이 실효되지 않았습니다. 또한 **민사집행법 제248조 제1항**에 따른 채권 압류 및 추심 명령이 있는 경우에도 보상금을 공탁할 수 있어, 원고 D에 대한 공탁은 유효하다고 보았습니다. ### 참고 사항 수용재결 취소 소송을 제기할 때는 재결 자체에 고유한 위법이 있는 경우에만 가능합니다. 보상액 산정과 관련된 감정평가 절차의 하자는 사업시행자를 상대로 한 보상금 증감 소송을 통해 다투어야 합니다. 재개발 조합 설립 동의율 산정 과정에서 일부 오류가 있더라도, 재산정 시 법정 동의율을 충족한다면 해당 하자가 중대·명백하여 인가 처분을 무효화할 정도는 아니라고 판단될 수 있습니다. 매장문화재 지표조사는 건설공사 지역에 따라 면제될 수 있으며, 특히 땅깎기나 땅파기로 인해 유물이나 유구가 포함된 지층이 이미 훼손된 지역에서는 지표조사를 실시하지 않고도 건설공사를 시행할 수 있습니다. 현금청산 대상자가 보상금 수령을 명백히 거부하는 의사를 표시했거나 거부할 것이 명백한 경우, 사업시행자는 보상금의 현실 제공 없이 공탁할 수 있으며, 공탁서의 공탁원인사실 기재가 다소 사실과 다르더라도 공탁의 유효성에 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 채권 압류 및 추심 명령과 같이 제3자에게 보상금을 지급할 수 없는 상황에서는 보상금을 공탁하여 수용재결의 실효를 막을 수 있습니다.

재건축조합과 전 조합장, 본부장의 손해배상 소송 판결

H주택재건축정비사업조합이 전 조합장 C과 본부장 F를 상대로 도시 및 주거환경정비법을 위반한 근로계약이 무효임을 주장하며 3억 2천여만 원의 손해배상을 청구했으나 법원은 이를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고): H주택재건축정비사업조합 (주택재건축정비사업을 시행하기 위해 설립된 조합) - 피고: C (2015년 3월부터 2020년 6월까지 원고 조합의 조합장으로 근무) - 피고(반소원고): F (2015년 7월부터 원고 조합의 본부장으로 근무) ### 분쟁 상황 H주택재건축정비사업조합은 전 조합장 C의 지시 아래 본부장 F와 2015년부터 2019년까지 총 5차례 근로계약을 체결하고 약 3억 2천만 원의 용역비를 지급했습니다. 그러나 피고 F는 도시정비법상 정비사업전문관리업자가 아니었으며, 피고들은 이와 관련된 형사사건에서 도시정비법 위반으로 기소되었습니다. 본부장 F는 징역 4개월에 집행유예 1년이 확정되었으나, 전 조합장 C은 무죄를 선고받았습니다. 이에 조합은 피고들의 행위가 도시정비법 위반으로 무효이며, 조합에 손해를 끼친 불법행위라고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 도시정비법에 위반하여 체결된 근로계약에 따라 용역비를 지급받은 행위가 조합에 대한 불법행위를 구성하는지 여부 및 이로 인해 조합에 실제 손해가 발생했는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고인 H주택재건축정비사업조합의 피고 C과 F에 대한 손해배상 본소청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 계약이 강행법규인 도시정비법을 위반하여 무효라고 하더라도, 피고 F가 용역비를 지급받은 행위가 원고 조합에 대한 위법한 행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 피고들이 조합을 기망하거나 협박하는 등 위법한 행위를 했다는 증거도 없다고 보았습니다. 설령 피고들의 행위가 위법하다고 하더라도, 원고 조합이 피고 F에게 지급한 용역비 상당의 손해를 입었다는 점을 인정할 증거가 부족하다고 하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제14조 제2항: 이 조항은 조합이 정비사업의 전문적인 시행을 위해 정비사업전문관리업자에게 사업의 대행을 맡길 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 정비사업의 투명성과 전문성을 확보하기 위한 규정으로, 정비사업전문관리업자가 아닌 자가 사업 대행 등의 업무를 수행하는 것을 제한합니다. * 도시정비법 제102조 제1항 및 제137조 제9호: 이 조항들은 정비사업전문관리업자가 아닌 자가 정비사업을 대행하는 계약을 체결하거나 이를 알면서도 방조하는 행위를 금지하며, 이를 위반할 경우 형사처벌을 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 본부장 F는 정비사업전문관리업자가 아님에도 조합 본부장으로서 정비사업 관련 업무를 수행한 점이 이들 조항 위반으로 인정되어 형사처벌을 받았습니다. * 강행법규 위반 계약의 효력과 불법행위 성립 요건: 법원은 대법원 판례(2009다77108 판결)를 인용하여, 계약이 법률의 강행규정에 위반하여 무효인 경우에도, 상대방이 기망이나 협박 등 별도의 위법 행위를 하지 않았다면, 계약에 따라 급부를 수령한 행위 자체가 불법행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 강행법규 위반으로 인한 계약 무효는 계약의 사법상 효력을 제한하는 것이지, 그에 따른 급부 수령 행위가 자동으로 불법행위로 바뀌는 것은 아니라는 원칙입니다. 불법행위로 인한 손해배상 청구를 위해서는 불법행위의 요건인 위법성, 고의 또는 과실, 손해 발생 및 인과관계가 모두 입증되어야 합니다. ### 참고 사항 정비사업조합 등 사업 주체는 임직원 채용이나 용역 계약 체결 시 관련 법규, 특히 도시 및 주거환경정비법의 규정을 철저히 확인하고 준수해야 합니다. 계약이 강행법규를 위반하여 무효가 되더라도, 단순히 무효라는 사실만으로 상대방의 급부 수령 행위가 곧바로 불법행위가 되는 것은 아닙니다. 손해배상 청구를 위해서는 계약 체결 과정에서 상대방의 기망, 협박 등 별도의 위법 행위가 있었음을 입증하거나, 급부로 인해 조합에 실제 손해가 발생했음을 구체적으로 입증해야 합니다. 법규 위반을 사유로 손해배상을 청구할 계획이라면, 위법 행위와 손해 사이의 인과관계 및 손해액에 대한 명확한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

재개발 구역 내 주민의 건물 인도 거부 무효 판결

K 가로주택정비사업조합이 사업시행계획 인가 후 사업구역 내 부동산을 점유하고 있는 소유자들에게 건물 인도를 청구한 사건입니다. 피고들은 현금청산 대상자이거나 분양신청이 무효라고 주장하며 인도를 거부했지만, 법원은 피고들의 주장을 받아들이지 않고 K 조합의 손을 들어주었습니다. 사업시행계획이 인가되면 종전 소유자의 사용 수익권이 상실되고 사업시행자에게 사용 수익권이 부여되며 분양신청 시 확정된 공사비가 아닌 추산액 공고로도 유효하다는 점이 확인된 판결입니다. ### 관련 당사자 - K 가로주택정비사업조합: <주소> 일원 9,088.6㎡에서 가로주택정비사업을 시행하는 주체 - 피고 C, D, E, F, G, H: K 조합의 가로주택정비사업 구역 내에 위치한 부동산의 소유자 및 점유자 ### 분쟁 상황 K 가로주택정비사업조합은 소규모주택정비법에 따라 설립되어 가로주택정비사업을 추진하며 2022년 8월 29일 사업시행계획 인가를 받았습니다. 이 사업 구역 내에 위치한 부동산을 소유하고 점유 중인 피고들은 사업시행계획 인가에도 불구하고 현금청산금을 받지 못했거나, 분양신청 당시 공사비가 확정되지 않아 분양신청 자체가 무효이므로 부동산을 인도할 의무가 없다고 주장하며 K 조합의 건물 인도 요구를 거부했습니다. 이에 K 조합은 피고들을 상대로 건물 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 가로주택정비사업의 사업시행계획 인가 후, 종전 부동산 소유자들이 현금청산 대상자임을 주장하며 부동산 인도를 거부할 수 있는지 여부, 그리고 분양신청 당시 공사비가 확정되지 않았다는 이유로 분양신청이 무효가 되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 K 가로주택정비사업조합의 청구를 받아들여, 피고 C, D, E, F, G, H는 각 점유하고 있는 부동산을 K 조합에게 인도하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 즉시 집행할 수 있도록 가집행을 허용했습니다. ### 결론 가로주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업에서 사업시행계획이 인가되면 사업구역 내 부동산에 대한 사용·수익권은 사업시행자에게 이전되며, 분양신청 시 공사비가 확정되지 않고 추산액으로 공고되었더라도 그 분양신청은 유효하다는 점이 명확히 확인된 판결입니다. 따라서 사업구역 내 부동산 소유자는 사업시행계획 인가 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자에게 부동산을 인도해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제37조 제1항: 이 법 조항은 사업시행계획이 인가되면 종전의 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자들은 이전고시가 있는 날까지 해당 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다고 규정합니다. 이는 정비사업의 원활한 진행을 위해 사업시행자에게 부동산의 사용·수익 권한을 조기에 부여하는 것입니다. 이 판례에서는 2022년 8월 29일 사업시행계획이 인가됨으로써 피고들의 사용·수익권이 상실되고 원고 조합에게 권리가 부여되었다고 판단했습니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제28조: 이 법 조항은 사업시행자가 분양공고를 할 때 '분양대상자별 분담금 추산액'을 포함하여 공고하도록 하고 있습니다. 피고들은 공사비가 확정되지 않았다는 이유로 분양신청이 무효라고 주장했지만, 법원은 이 조항이 '확정된 공사비'를 공고하도록 요구하는 것이 아니라 '추산액'만 공고해도 유효하다고 보았습니다. 따라서 공사비 미확정은 분양신청 무효 사유가 될 수 없습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항 (자백간주 판결): 재판에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 상대방의 주장을 명백히 다투지 않는 경우, 법원은 그 상대방의 주장을 사실로 인정한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 이 판결에서 일부 피고 (D, H, G)에 대해 자백간주 판결이 내려졌습니다. ### 참고 사항 사업시행계획 인가 확인: 가로주택정비사업 등 정비사업에서 사업시행계획 인가가 고시되면, 해당 부동산에 대한 사용·수익 권한이 종전 소유자로부터 사업시행자에게로 넘어갑니다. 따라서 이후에는 종전 소유자는 부동산을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다. 분양신청 기간 준수 및 내용 확인: 분양신청을 할 때 정해진 기간을 반드시 지켜야 하며, 분양공고 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 분양공고에 확정된 공사비가 명시되지 않고 '분담금 추산액'만 나와 있더라도 이는 법적으로 유효한 분양공고입니다. 현금청산 주장 요건: 현금청산 대상자가 되기 위해서는 분양신청을 하지 않거나 적법하게 철회하는 등의 절차를 거쳐야 합니다. 단순히 현금청산금을 받지 못했다는 이유만으로는 건물 인도를 거부할 수 없습니다. 현금청산과 관련된 이견이 있다면 별도의 절차나 소송을 통해 해결해야 합니다. 권리 변동 시기 인지: 정비사업 진행 과정에서 각 단계별로 부동산 권리에 어떤 변동이 생기는지 정확히 파악하고 있어야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 특히 사업시행계획 인가 시점을 중요하게 보아야 합니다.

재개발 현금청산 수용재결 취소 요구 기각 판결

V구역 주택재개발정비사업조합이 재개발 사업을 추진하는 과정에서, 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 원고들은 전라북도지방토지수용위원회의 수용재결에 대해 취소 또는 실효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 수용재결 단계의 감정평가 절차상 하자, 조합설립인가 및 사업시행계획인가 처분의 무효, 그리고 보상금 공탁의 무효 등을 주장했습니다. 법원은 감정평가 절차상 하자는 수용재결 자체의 고유한 위법 사유로 보기 어렵고 보상금 증감 소송에서 다툴 사항이라고 판단했습니다. 또한 조합설립인가 시 동의율 산정 오류가 있었지만, 이를 재산정해도 법정 동의율을 충족하고 중대하거나 명백한 하자가 아니라고 보았습니다. 매장문화재 지표조사 미실시 주장에 대해서는 해당 정비구역의 지형이 이미 크게 변경되어 지표조사를 실시하지 않아도 되는 경우에 해당한다고 판단하며 사업시행계획인가 처분도 유효하다고 보았습니다. 마지막으로 원고들이 보상금 수령을 거부할 것이 명백했으므로 공탁원인 사실 기재에 일부 차이가 있더라도 보상금 공탁은 유효하다고 판단하여 수용재결이 실효되지 않았다고 보았습니다. 따라서 법원은 원고들의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C, D: V구역 재개발 정비구역 내 토지, 지장물, 영업권 소유자로 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됨. - 피고 전라북도지방토지수용위원회: 원고들의 부동산에 대한 수용재결을 결정한 행정기관. - 피고보조참가인 V구역주택재개발정비사업조합: 이 사건 주택재개발정비사업을 시행하는 조합. ### 분쟁 상황 V구역 주택재개발정비사업조합은 2010년 조합설립인가를 받고 2019년 사업시행계획인가를 받아 재개발 사업을 진행했습니다. 이 과정에서 정비구역 내 토지, 지장물 및 영업권 소유자인 원고들은 분양신청 기간 내에 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고들과 조합 간에 이 사건 각 부동산의 취득 및 이전을 위한 협의가 성립되지 않자, 조합은 2023년 피고인 전라북도지방토지수용위원회에 수용재결을 신청했고, 위원회는 2023년 6월 13일 각 원고에게 합계 676,463,670원부터 262,310,100원까지의 손실보상금을 정하는 수용재결을 했습니다. 이에 원고들은 수용재결의 위법성을 주장하며 취소 또는 실효 확인 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 수용재결 단계의 감정평가 절차상 하자가 수용재결 취소 사유가 되는지 여부, 주택재개발정비사업 조합설립인가 및 사업시행계획인가 처분에 중대·명백한 하자가 있어 무효인지 여부, 사업시행자가 현금청산 대상자에게 보상금을 공탁한 것이 유효하여 수용재결이 실효되지 않았는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 주위적 청구인 수용재결 취소와 예비적 청구인 수용재결 실효 확인을 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 감정평가 절차의 하자는 수용재결 자체의 취소 사유가 아닌 보상금 증감 소송에서 다툴 문제라고 판단했습니다. 또한 조합설립인가 당시 토지등소유자 총수 산정에 오류가 있었으나, 올바르게 재산정해도 법정 동의율(76.39%로 4분의 3 이상 충족)을 넘어서므로 중대·명백한 하자가 아니라고 보았습니다. 매장문화재 지표조사 미실시 주장과 관련하여서는 이미 지형이 훼손된 지역에서 시행되는 건설공사에 해당하여 지표조사 없이도 사업 시행이 가능하며, 관계 행정청과의 협의가 이루어진 점을 고려할 때 사업시행계획인가 처분에도 하자가 없다고 판단했습니다. 마지막으로 원고들이 보상금 수령을 거부할 의사가 명백했으므로, 공탁원인 사실 기재에 일부 차이가 있더라도 보상금 공탁은 유효하며 수용재결이 실효되지 않았다고 보았습니다. 이에 따라 원고들의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법), 도시 및 주거환경정비법(도시정비법), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률(매장문화재법), 그리고 행정소송법과 민사집행법의 조항들이 쟁점이 되었습니다. **토지보상법 제27조 제1항**은 사업시행자 또는 감정평가법인이 토지조사 등을 위해 토지에 출입할 때 5일 전까지 토지점유자에게 통지해야 한다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 토지수용위원회가 감정평가를 실시했으므로 사업시행자의 통지의무가 아니라고 판단되었습니다. **토지보상법 제13조 제1항**은 사업시행자가 토지에 출입할 때 신분증과 허가증을 휴대해야 한다고 규정하지만, 마찬가지로 이 사건에서는 토지수용위원회가 의뢰한 감정평가에 적용되지 않는다고 보았습니다. **감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항**은 감정평가 시 실지조사를 통해 대상물건을 확인해야 한다고 정하지만, 이와 관련된 하자는 보상액 산정의 문제로 보아 **토지보상법 제85조 제2항**에 따라 보상금 증감 소송으로 다툴 사항이며, **행정소송법 제19조 단서**에 따른 수용재결 자체의 취소 사유는 아니라고 판단했습니다. **구 도시정비법 제16조 제1항**은 주택재개발사업 조합 설립 시 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다고 정합니다. 이 사건에서는 동의율 산정 오류가 있었으나, 올바르게 재산정해도 법정 동의율을 충족하여 중대·명백한 하자로 보지 않았습니다. **구 도시정비법 제17조 제1항, 제2항 및 시행령 제28조 제3항**은 조합설립 동의서 작성 및 인감증명서 첨부 의무에 관해 규정하며, 종전에 인감증명서가 제출된 경우 신분증 사본으로 대체 가능하다고 명시합니다. **매장문화재법 제6조 제1항**은 건설공사 시행자가 사전에 매장문화재 지표조사를 실시해야 한다고 규정하지만, **매장문화재법 시행령 제4조 제6항**에 따라 '땅깎기나 땅파기로 인하여 유물이나 유구가 포함된 지층이 이미 훼손된 지역'에서는 지표조사를 실시하지 않을 수 있습니다. 이 사건 정비구역은 이미 지형이 변경되어 해당 규정이 적용된다고 보았습니다. **토지보상법 제42조 제1항**은 사업시행자가 수용 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 수용재결이 효력을 상실한다고 규정합니다. 그러나 **토지보상법 제40조 제2항**에 따라 보상금을 수령할 자가 수령을 거부하거나 거부할 것이 명백한 경우, 사업시행자는 현실 제공 없이 보상금을 공탁할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고들이 수령 거부 의사를 보였으므로 공탁이 유효하다고 판단하여 수용재결이 실효되지 않았습니다. 또한 **민사집행법 제248조 제1항**에 따른 채권 압류 및 추심 명령이 있는 경우에도 보상금을 공탁할 수 있어, 원고 D에 대한 공탁은 유효하다고 보았습니다. ### 참고 사항 수용재결 취소 소송을 제기할 때는 재결 자체에 고유한 위법이 있는 경우에만 가능합니다. 보상액 산정과 관련된 감정평가 절차의 하자는 사업시행자를 상대로 한 보상금 증감 소송을 통해 다투어야 합니다. 재개발 조합 설립 동의율 산정 과정에서 일부 오류가 있더라도, 재산정 시 법정 동의율을 충족한다면 해당 하자가 중대·명백하여 인가 처분을 무효화할 정도는 아니라고 판단될 수 있습니다. 매장문화재 지표조사는 건설공사 지역에 따라 면제될 수 있으며, 특히 땅깎기나 땅파기로 인해 유물이나 유구가 포함된 지층이 이미 훼손된 지역에서는 지표조사를 실시하지 않고도 건설공사를 시행할 수 있습니다. 현금청산 대상자가 보상금 수령을 명백히 거부하는 의사를 표시했거나 거부할 것이 명백한 경우, 사업시행자는 보상금의 현실 제공 없이 공탁할 수 있으며, 공탁서의 공탁원인사실 기재가 다소 사실과 다르더라도 공탁의 유효성에 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 채권 압류 및 추심 명령과 같이 제3자에게 보상금을 지급할 수 없는 상황에서는 보상금을 공탁하여 수용재결의 실효를 막을 수 있습니다.