금전/손해배상 12
부동산/임대차 5
세금/행정 2
민사일반 2
이혼/가족 1수원지방법원성남지원 2023
한국토지주택공사(피고)가 D의 주택을 전세임대주택으로 임차한 후 보증금을 반환받지 못하자 주택임차권등기를 마쳤는데, 이후 동일 주택을 D로부터 임차하여 거주하던 A(원고)가 자신의 임차권이 피고의 임차권보다 대항력이 앞선다고 주장하며 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했지만, 법원은 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 주택의 후순위 임차인으로, 피고의 임차권등기가 자신의 권리를 침해한다고 주장했습니다. - 피고 한국토지주택공사: 이 사건 주택의 선순위 임차인으로서 전세임대주택사업을 통해 E에게 주택을 제공했습니다. 보증금을 반환받지 못하자 임차권등기명령을 신청했습니다. - 피고보조참가인 C 주식회사: 한국토지주택공사가 가입한 전세임대주택신용보험의 보험사입니다. - 임대인 D: 이 사건 주택의 소유주로, 한국토지주택공사 및 원고 A와 각각 임대차 계약을 체결했습니다. - 최초 입주자 E: 한국토지주택공사의 전세임대주택 지원 대상자로, 이 사건 주택에 실제 거주했습니다. ### 분쟁 상황 1. 2016년 11월 15일, 피고 한국토지주택공사는 임대인 D로부터 이 사건 주택을 보증금 9,500만 원에 임차하고 E이 입주자로 지정되어 거주했습니다. 피고는 2016년 11월 22일 확정일자를 받았습니다. 2. E은 2018년 11월 23일 다른 곳으로 이사했습니다. 3. 2018년 10월 25일, 원고 A는 D로부터 이 사건 주택을 보증금 1억 원에 임차하고 2018년 10월 31일 확정일자를 받은 후, 2018년 11월 26일 전입신고를 마치고 현재까지 거주하고 있습니다. 4. 2019년 5월 30일, 피고는 D로부터 보증금 9,500만 원 중 8,075만 원을 반환받지 못하자 수원지방법원 성남지원 광주시법원에 이 사건 주택에 대한 임차권등기명령을 신청했고, 2019년 6월 21일 임차권등기를 마쳤습니다. 5. 2020년 2월 5일, 피고보조참가인 C 주식회사는 피고에게 전세임대주택신용보험금 8,075만 원을 지급했습니다. 6. 원고 A는 임대차계약 종료 후 D로부터 보증금 1억 원을 반환받지 못하자 2020년 11월 27일 이 사건 주택에 대해 주택임차권등기명령을 신청했지만, 수원지방법원 성남지원 광주등기소 등기관은 2020년 12월 7일 기존 피고의 임차권등기가 존재한다는 이유로 원고의 임차권등기 촉탁 수리를 거부했습니다. 7. 이에 원고 A는 자신의 임차권이 피고의 임차권등기일 전인 2018년 11월 26일에 대항력을 취득하여 피고에게 대항할 수 있다고 주장하며, 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 주택임차권등기명령의 집행이 '강제집행'에 해당하여 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있는지 여부, 선순위 임차권등기가 후순위 임차인의 임차권등기명령 신청권을 침해하는 것으로 보아 그 집행 배제를 구할 수 있는지 여부, 대항력을 갖춘 임차권이 제3자이의의 소에서 주장할 수 있는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 포함되는지 여부. ### 법원의 판단 원고 A의 청구를 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 주택임차권등기명령에 따른 등기는 그 자체로 점유, 수익을 목적으로 하는 강제집행이 아니므로, 대항력을 갖춘 임차권이라 하더라도 다른 임차인의 임차권등기에 대해 제3자이의의 소를 제기하여 집행 배제를 구할 수는 없다고 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 불가능하게 되더라도 그 자체로 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권)가 침해된 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 이사할 수 있게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 및 민사집행법 제291조, 제48조 (제3자이의의 소 적용 여부): 주택임차권등기명령의 집행에 관하여는 가압류 집행에 관한 민사집행법 규정을 준용합니다. 이 경우 가압류 집행에 적용되는 제3자이의의 소(민사집행법 제48조) 규정도 준용될 수 있습니다. 법원은 주택임차권등기명령이 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다. 민사집행법 제48조 (제3자이의의 소): 강제집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 제3자가 제기하는 소송입니다. 법원의 해석: 대항력 있는 주택 임차권은 민사집행법 제48조에서 말하는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 해당할 수 있습니다. 하지만, 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 해당 주택을 '점유·수익'하는 방법을 통한 강제집행으로 볼 수는 없습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하게 해주는 '담보적 기능'을 할 뿐입니다. 따라서 설령 원고가 피고보다 먼저 대항력을 갖추었더라도, 피고의 임차권등기 자체가 강제집행의 형태가 아니므로, 이를 저지하기 위해 제3자이의의 소를 제기할 수는 없다고 법원은 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 등기절차상 불가능해지더라도, 이는 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권) 침해로 보지 않으므로, 원인무효 등기가 아닌 한 제3자이의의 소로 임차권등기의 말소를 구할 수는 없습니다. ### 참고 사항 주택임차권등기명령은 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 해주는 제도입니다. 이 등기 자체는 직접적으로 주택을 점유하거나 수익하는 '강제집행'으로 보지 않습니다. 만약 선순위 임차인이 주택임차권등기를 먼저 마친 경우, 후순위 임차인이 해당 주택에 대해 임차권등기를 신청해도 등기관이 이를 거부할 수 있습니다. 이는 등기절차상의 문제이지, 후순위 임차인의 우선변제권이나 사용수익권이라는 본질적인 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 제3자이의의 소는 강제집행의 목적물에 대해 제3자가 소유권을 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있을 때 제기할 수 있는 소송입니다. 임차권등기 자체는 이러한 강제집행에 해당하지 않는다고 보았으므로, 다른 임차인의 임차권등기를 막기 위해 제3자이의의 소를 제기하기는 어렵습니다. 임차권등기 외에 보증금 반환을 위한 다른 법적 절차(예: 보증금반환청구소송, 강제경매 신청 등)를 고려해야 할 수 있습니다.
수원지방법원안산지원 2023
원고는 피고에게 총 2억 3천만 원을 대여했다고 주장하며 반환을 청구했으나 법원은 2억 원에 대해서는 피고가 아닌 원고의 형과 피고의 남편 사이에 실질적인 대차 관계가 성립했다고 보아 청구를 기각했습니다. 반면 3천만 원에 대해서는 원고와 피고 사이에 소비대차 계약이 성립했음을 인정하여 피고에게 해당 금액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고에게 총 2억 3천만 원을 대여했다고 주장하며 반환을 청구한 사람입니다. - 피고 B: 원고로부터 2억 3천만 원을 대여받았다고 지목되었으나, 일부만을 대여금으로 인정받은 사람입니다. - C (피고 B의 남편): 2억 원 대여의 실질적 당사자로 지목되었으며, E 주식회사를 설립하고 운영한 사람입니다. - D (원고 A의 형): 2억 원 대여 조건 협의 및 반환 독촉을 진행한 사람입니다. - E 주식회사: C가 설립하고 피고 B가 대표이사로 등재된 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 총 2억 3천만 원을 빌려주었다고 주장하며 반환을 요구했습니다. 2억 원은 2017년 12월 피고의 남편 C가 E 주식회사의 설립자금으로 요청하여 피고 명의 계좌로 송금되었고 3천만 원은 2021년 2월 소외 회사 운영비로 추가 대여되었다고 주장했습니다. 피고는 2억 원에 대해서는 자신이 직접 차용 당사자가 아니라고 주장했고 3천만 원에 대해서는 대여 주체를 명확히 다투지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 2017년 12월 19일자 2억 원 대여에 대해 피고가 실질적인 차용 당사자인지 간접대리인으로서 또는 명의대여자로서 책임이 있는지 여부와 2021년 2월 16일자 3천만 원 대여에 대한 소비대차 계약 성립 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 3천만 원과 이에 대한 지연손해금으로 2021년 3월 17일부터 2023년 7월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 2억 원에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 7/8, 피고가 1/8을 각 부담합니다. ### 결론 법원은 2017년 12월 19일자 2억 원 대여에 대해서는 피고 B가 아닌 원고의 형 D과 피고의 남편 C 사이에 실질적인 금전 대차 관계가 성립했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 반면 2021년 2월 16일자 3천만 원 대여에 대해서는 원고와 피고 사이에 소비대차 계약이 성립했음을 인정하여 피고에게 해당 금액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 소비대차 계약의 성립과 그 당사자에 대한 법리를 다루었습니다. **소비대차계약**: 돈이나 다른 물건을 빌려주고 빌려받는 계약으로 빌린 사람은 정해진 기간 안에 같은 종류 같은 양의 물건이나 돈을 갚아야 할 의무가 발생합니다. 이 판례에서는 3천만 원 대여에 대해 원고와 피고 사이에 소비대차계약이 성립했다고 보았습니다. **실질적 당사자 원칙**: 계약의 명의상 당사자와 실제 계약에 따른 권리 및 의무의 귀속자가 다를 수 있다는 원칙입니다. 2억 원 대여 건에서 법원은 피고 명의 계좌로 돈이 송금되었더라도 실제 금전 대차 관계는 원고의 형 D과 피고의 남편 C 사이에 성립했다고 판단했습니다. **간접대리**: 타인의 계산으로 자신의 이름으로 법률행위를 하고 그 법률행위의 효과는 행위자 자신에게 귀속시킨 뒤 나중에 취득한 권리를 내부적으로 타인에게 이전하는 관계를 말합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 자신의 명의로 금전소비대차계약을 체결했다고 볼 수 없었으므로 간접대리 주장을 받아들이지 않았습니다. **상법 제24조 (명의대여자의 책임)**: 다른 사람에게 자신의 이름이나 상호를 사용하여 영업을 하도록 허락한 사람은 그 다른 사람을 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 다른 사람과 함께 책임을 져야 한다는 조항입니다. 판례는 피고가 C에게 명의 사용을 허락했다고 보기 어렵고 원고 역시 실질 관계를 잘 알고 있었으므로 피고를 영업주로 오인했다고 볼 수 없다고 판단하여 이 조항의 적용을 부정했습니다. **민법상 지연손해금**: 돈을 갚기로 한 날짜를 넘겨서 갚지 않을 때 발생하는 손해배상금입니다. 특별한 약정이 없다면 민법에 따라 연 5%가 적용됩니다. **소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금**: 소송이 제기된 후 일정 기간이 지나면 지연손해금 이율이 연 12%로 상향 적용될 수 있습니다. 이 판결에서는 판결 선고일을 기준으로 민법상 연 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 다르게 적용되었습니다. ### 참고 사항 가족이나 친분이 있는 사람과 금전 거래를 할 때는 채무자를 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 돈을 빌려줄 때는 반드시 차용증을 작성하고 변제기 이자 약정 등 계약 조건을 명확히 문서화해야 합니다. 계좌 이체 내역만으로는 소비대차 계약의 당사자나 구체적인 내용이 모두 증명되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 다른 사람 명의의 계좌를 사용하더라도 실제 채무자는 별도로 판단될 수 있으며 명의대여 책임은 명의 사용을 허락했거나 상대방이 명의자를 영업주로 오인했을 때 성립될 수 있음을 기억해야 합니다.
수원지방법원 2022
임차인 A는 임대인 B와 보증금 1억 원에 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 신청했지만, 해당 부동산에는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었습니다. 등기관은 부동산등기법에 따라 A의 임차권등기 신청을 각하했고, A는 이에 이의신청 및 항고를 했으나 법원은 등기관의 처분이 정당하다고 판단하여 항고를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 신청인 A: 임대인 B와 보증금 1억 원에 임대차 계약을 맺고 보증금을 반환받지 못해 임차권등기명령을 신청한 임차인 - 임대인 B: 신청인 A와 임대차 계약을 맺은 부동산 소유자 - 한국토지주택공사: 이 사건 부동산에 신청인 A보다 먼저 임차권등기를 마쳐둔 임차권자 - 등기관: 신청인 A의 임차권등기명령 신청을 각하한 공무원 - 법원: 등기관의 처분에 대한 이의신청과 항고를 심리하고 기각한 사법기관 ### 분쟁 상황 임차인 A는 2018년 10월 25일 임대인 B와 보증금 1억 원의 임대차 계약을 체결하고, 같은 해 11월 26일 전입신고와 확정일자를 받으며 부동산을 인도받아 점유했습니다. 2020년 11월 26일 임대차 계약이 종료되었지만 B로부터 보증금을 반환받지 못하자, A는 같은 날 임차권등기명령을 신청했습니다. 그러나 해당 부동산에는 이미 2019년 6월 21일 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 마쳐져 있었습니다. 이에 등기관은 2020년 12월 7일 부동산등기법 제29조 제2호에 따라 사건이 등기할 것이 아니라는 이유로 A의 임차권등기 신청을 각하했습니다. A는 등기관의 처분에 불복하여 이의신청을 했으나 1심 법원도 등기관의 처분이 위법하지 않다고 결정했고, A는 다시 항고를 제기했으나 고등법원에서도 기각되면서 분쟁이 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 이미 선행 임차권등기가 되어있는 부동산에 다른 임차권자가 임차권등기를 신청할 수 있는지 여부와 등기관의 등기 심사권한의 범위입니다. ### 법원의 판단 신청인의 항고를 기각한다. ### 결론 법원은 부동산등기법 및 관련 규칙에 따라 선행 임차권등기가 존재하는 경우 후행 임차권등기는 법률상 허용될 수 없는 등기에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 등기관이 신청인의 등기신청을 각하한 것은 정당하다고 보았고 신청인의 항고를 기각하여 등기관의 처분이 유효함을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차권등기명령 신청에 대한 등기관의 각하 처분과 그에 대한 이의신청 및 항고에 관한 것입니다. 법원은 다음과 같은 법리와 법령에 근거하여 판단했습니다. 1. **등기관의 형식적 심사권한**: 등기공무원은 등기신청에 대해 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한이 없습니다. 오직 신청서 및 그 첨부 서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당하는지 여부를 심사할 형식적 심사권한만을 가집니다. 그 심사 방법에 있어서도 등기부 및 신청서와 법령에서 요구하는 각종 첨부 서류만에 의하여 나타난 사실관계를 기초로 판단해야 하며 다른 서면 제출을 받거나 조사할 수 없습니다. (대법원 1995. 1. 20. 자 94마535 결정, 대법원 2008. 12. 15.자 2007마1154 결정 등 참조). 2. **등기관 결정에 대한 이의신청 시 법원의 심사 범위**: 부동산등기법 제102조는 '새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다'고 규정하고 있습니다. 따라서 등기관의 결정에 대한 이의신청 사건을 담당하는 법원도 등기관이 결정 또는 처분할 당시 주장되거나 제출된 사실 및 증거방법만을 기초로 하여 등기관의 당해 결정·처분이 부동산등기법의 관련 규정에 비추어 부당한지 여부만을 판단할 수 있습니다. (대법원 2008. 7. 11.자 2008마615 결정 등 참조). 3. **임차권등기 신청의 각하 사유**: 부동산등기법 제29조 제2호는 등기관이 '사건이 등기할 것이 아닌 경우'에는 등기신청을 각하해야 한다고 규정하고 있습니다. 부동산등기규칙 제52조 제10호는 '사건이 등기할 것이 아닌 경우' 중 하나로 '신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기를 신청한 경우'를 들고 있습니다. 특히, 같은 규칙 제161조 제1항 제2호는 '지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 동일한 부분에 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기가 되어 있는 경우'를 등기를 할 수 없는 경우로 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었으므로, 신청인 A의 임차권등기 신청은 위 규칙에 따라 '법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기'에 해당하여 등기관의 각하 처분은 정당하다고 판단되었습니다. 즉, 선행 임차권등기가 말소되지 않는 한 신청인의 임차권등기는 허용되지 않습니다. ### 참고 사항 임차권등기명령을 신청하기 전에 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인하여 이미 다른 임차권등기가 존재하지 않는지 살펴보는 것이 중요합니다. 만약 이미 다른 임차권등기가 있다면 해당 등기가 말소되기 전까지는 새로운 임차권등기가 어려울 수 있습니다. 선순위 임차권등기가 있는 상황에서 임차권등기를 신청하면 법률상 허용되지 않는 등기 사유로 각하될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령 제도를 활용하는 것이 중요하지만, 선순위 권리 관계를 먼저 파악해야 합니다. 보증금 미반환 문제가 발생하면 임차권등기명령 신청과 별개로 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 진행하는 등 다른 법적 조치를 고려할 수 있습니다.
수원지방법원성남지원 2023
한국토지주택공사(피고)가 D의 주택을 전세임대주택으로 임차한 후 보증금을 반환받지 못하자 주택임차권등기를 마쳤는데, 이후 동일 주택을 D로부터 임차하여 거주하던 A(원고)가 자신의 임차권이 피고의 임차권보다 대항력이 앞선다고 주장하며 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했지만, 법원은 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 주택의 후순위 임차인으로, 피고의 임차권등기가 자신의 권리를 침해한다고 주장했습니다. - 피고 한국토지주택공사: 이 사건 주택의 선순위 임차인으로서 전세임대주택사업을 통해 E에게 주택을 제공했습니다. 보증금을 반환받지 못하자 임차권등기명령을 신청했습니다. - 피고보조참가인 C 주식회사: 한국토지주택공사가 가입한 전세임대주택신용보험의 보험사입니다. - 임대인 D: 이 사건 주택의 소유주로, 한국토지주택공사 및 원고 A와 각각 임대차 계약을 체결했습니다. - 최초 입주자 E: 한국토지주택공사의 전세임대주택 지원 대상자로, 이 사건 주택에 실제 거주했습니다. ### 분쟁 상황 1. 2016년 11월 15일, 피고 한국토지주택공사는 임대인 D로부터 이 사건 주택을 보증금 9,500만 원에 임차하고 E이 입주자로 지정되어 거주했습니다. 피고는 2016년 11월 22일 확정일자를 받았습니다. 2. E은 2018년 11월 23일 다른 곳으로 이사했습니다. 3. 2018년 10월 25일, 원고 A는 D로부터 이 사건 주택을 보증금 1억 원에 임차하고 2018년 10월 31일 확정일자를 받은 후, 2018년 11월 26일 전입신고를 마치고 현재까지 거주하고 있습니다. 4. 2019년 5월 30일, 피고는 D로부터 보증금 9,500만 원 중 8,075만 원을 반환받지 못하자 수원지방법원 성남지원 광주시법원에 이 사건 주택에 대한 임차권등기명령을 신청했고, 2019년 6월 21일 임차권등기를 마쳤습니다. 5. 2020년 2월 5일, 피고보조참가인 C 주식회사는 피고에게 전세임대주택신용보험금 8,075만 원을 지급했습니다. 6. 원고 A는 임대차계약 종료 후 D로부터 보증금 1억 원을 반환받지 못하자 2020년 11월 27일 이 사건 주택에 대해 주택임차권등기명령을 신청했지만, 수원지방법원 성남지원 광주등기소 등기관은 2020년 12월 7일 기존 피고의 임차권등기가 존재한다는 이유로 원고의 임차권등기 촉탁 수리를 거부했습니다. 7. 이에 원고 A는 자신의 임차권이 피고의 임차권등기일 전인 2018년 11월 26일에 대항력을 취득하여 피고에게 대항할 수 있다고 주장하며, 피고의 임차권등기명령 집행을 불허해달라는 제3자이의의 소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 주택임차권등기명령의 집행이 '강제집행'에 해당하여 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있는지 여부, 선순위 임차권등기가 후순위 임차인의 임차권등기명령 신청권을 침해하는 것으로 보아 그 집행 배제를 구할 수 있는지 여부, 대항력을 갖춘 임차권이 제3자이의의 소에서 주장할 수 있는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 포함되는지 여부. ### 법원의 판단 원고 A의 청구를 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 주택임차권등기명령에 따른 등기는 그 자체로 점유, 수익을 목적으로 하는 강제집행이 아니므로, 대항력을 갖춘 임차권이라 하더라도 다른 임차인의 임차권등기에 대해 제3자이의의 소를 제기하여 집행 배제를 구할 수는 없다고 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 불가능하게 되더라도 그 자체로 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권)가 침해된 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 이사할 수 있게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 및 민사집행법 제291조, 제48조 (제3자이의의 소 적용 여부): 주택임차권등기명령의 집행에 관하여는 가압류 집행에 관한 민사집행법 규정을 준용합니다. 이 경우 가압류 집행에 적용되는 제3자이의의 소(민사집행법 제48조) 규정도 준용될 수 있습니다. 법원은 주택임차권등기명령이 제3자이의의 소의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다. 민사집행법 제48조 (제3자이의의 소): 강제집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 제3자가 제기하는 소송입니다. 법원의 해석: 대항력 있는 주택 임차권은 민사집행법 제48조에서 말하는 '양도나 인도를 저지할 수 있는 권리'에 해당할 수 있습니다. 하지만, 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 해당 주택을 '점유·수익'하는 방법을 통한 강제집행으로 볼 수는 없습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하게 해주는 '담보적 기능'을 할 뿐입니다. 따라서 설령 원고가 피고보다 먼저 대항력을 갖추었더라도, 피고의 임차권등기 자체가 강제집행의 형태가 아니므로, 이를 저지하기 위해 제3자이의의 소를 제기할 수는 없다고 법원은 판단했습니다. 또한, 선행 임차권등기로 인해 후행 임차인의 임차권등기가 등기절차상 불가능해지더라도, 이는 후행 임차인의 본질적인 권리(사용수익권, 우선변제권) 침해로 보지 않으므로, 원인무효 등기가 아닌 한 제3자이의의 소로 임차권등기의 말소를 구할 수는 없습니다. ### 참고 사항 주택임차권등기명령은 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 해주는 제도입니다. 이 등기 자체는 직접적으로 주택을 점유하거나 수익하는 '강제집행'으로 보지 않습니다. 만약 선순위 임차인이 주택임차권등기를 먼저 마친 경우, 후순위 임차인이 해당 주택에 대해 임차권등기를 신청해도 등기관이 이를 거부할 수 있습니다. 이는 등기절차상의 문제이지, 후순위 임차인의 우선변제권이나 사용수익권이라는 본질적인 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 제3자이의의 소는 강제집행의 목적물에 대해 제3자가 소유권을 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있을 때 제기할 수 있는 소송입니다. 임차권등기 자체는 이러한 강제집행에 해당하지 않는다고 보았으므로, 다른 임차인의 임차권등기를 막기 위해 제3자이의의 소를 제기하기는 어렵습니다. 임차권등기 외에 보증금 반환을 위한 다른 법적 절차(예: 보증금반환청구소송, 강제경매 신청 등)를 고려해야 할 수 있습니다.
수원지방법원안산지원 2023
원고는 피고에게 총 2억 3천만 원을 대여했다고 주장하며 반환을 청구했으나 법원은 2억 원에 대해서는 피고가 아닌 원고의 형과 피고의 남편 사이에 실질적인 대차 관계가 성립했다고 보아 청구를 기각했습니다. 반면 3천만 원에 대해서는 원고와 피고 사이에 소비대차 계약이 성립했음을 인정하여 피고에게 해당 금액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고에게 총 2억 3천만 원을 대여했다고 주장하며 반환을 청구한 사람입니다. - 피고 B: 원고로부터 2억 3천만 원을 대여받았다고 지목되었으나, 일부만을 대여금으로 인정받은 사람입니다. - C (피고 B의 남편): 2억 원 대여의 실질적 당사자로 지목되었으며, E 주식회사를 설립하고 운영한 사람입니다. - D (원고 A의 형): 2억 원 대여 조건 협의 및 반환 독촉을 진행한 사람입니다. - E 주식회사: C가 설립하고 피고 B가 대표이사로 등재된 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B에게 총 2억 3천만 원을 빌려주었다고 주장하며 반환을 요구했습니다. 2억 원은 2017년 12월 피고의 남편 C가 E 주식회사의 설립자금으로 요청하여 피고 명의 계좌로 송금되었고 3천만 원은 2021년 2월 소외 회사 운영비로 추가 대여되었다고 주장했습니다. 피고는 2억 원에 대해서는 자신이 직접 차용 당사자가 아니라고 주장했고 3천만 원에 대해서는 대여 주체를 명확히 다투지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 2017년 12월 19일자 2억 원 대여에 대해 피고가 실질적인 차용 당사자인지 간접대리인으로서 또는 명의대여자로서 책임이 있는지 여부와 2021년 2월 16일자 3천만 원 대여에 대한 소비대차 계약 성립 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 3천만 원과 이에 대한 지연손해금으로 2021년 3월 17일부터 2023년 7월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 2억 원에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 7/8, 피고가 1/8을 각 부담합니다. ### 결론 법원은 2017년 12월 19일자 2억 원 대여에 대해서는 피고 B가 아닌 원고의 형 D과 피고의 남편 C 사이에 실질적인 금전 대차 관계가 성립했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 반면 2021년 2월 16일자 3천만 원 대여에 대해서는 원고와 피고 사이에 소비대차 계약이 성립했음을 인정하여 피고에게 해당 금액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 소비대차 계약의 성립과 그 당사자에 대한 법리를 다루었습니다. **소비대차계약**: 돈이나 다른 물건을 빌려주고 빌려받는 계약으로 빌린 사람은 정해진 기간 안에 같은 종류 같은 양의 물건이나 돈을 갚아야 할 의무가 발생합니다. 이 판례에서는 3천만 원 대여에 대해 원고와 피고 사이에 소비대차계약이 성립했다고 보았습니다. **실질적 당사자 원칙**: 계약의 명의상 당사자와 실제 계약에 따른 권리 및 의무의 귀속자가 다를 수 있다는 원칙입니다. 2억 원 대여 건에서 법원은 피고 명의 계좌로 돈이 송금되었더라도 실제 금전 대차 관계는 원고의 형 D과 피고의 남편 C 사이에 성립했다고 판단했습니다. **간접대리**: 타인의 계산으로 자신의 이름으로 법률행위를 하고 그 법률행위의 효과는 행위자 자신에게 귀속시킨 뒤 나중에 취득한 권리를 내부적으로 타인에게 이전하는 관계를 말합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 자신의 명의로 금전소비대차계약을 체결했다고 볼 수 없었으므로 간접대리 주장을 받아들이지 않았습니다. **상법 제24조 (명의대여자의 책임)**: 다른 사람에게 자신의 이름이나 상호를 사용하여 영업을 하도록 허락한 사람은 그 다른 사람을 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 다른 사람과 함께 책임을 져야 한다는 조항입니다. 판례는 피고가 C에게 명의 사용을 허락했다고 보기 어렵고 원고 역시 실질 관계를 잘 알고 있었으므로 피고를 영업주로 오인했다고 볼 수 없다고 판단하여 이 조항의 적용을 부정했습니다. **민법상 지연손해금**: 돈을 갚기로 한 날짜를 넘겨서 갚지 않을 때 발생하는 손해배상금입니다. 특별한 약정이 없다면 민법에 따라 연 5%가 적용됩니다. **소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금**: 소송이 제기된 후 일정 기간이 지나면 지연손해금 이율이 연 12%로 상향 적용될 수 있습니다. 이 판결에서는 판결 선고일을 기준으로 민법상 연 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 다르게 적용되었습니다. ### 참고 사항 가족이나 친분이 있는 사람과 금전 거래를 할 때는 채무자를 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 돈을 빌려줄 때는 반드시 차용증을 작성하고 변제기 이자 약정 등 계약 조건을 명확히 문서화해야 합니다. 계좌 이체 내역만으로는 소비대차 계약의 당사자나 구체적인 내용이 모두 증명되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 다른 사람 명의의 계좌를 사용하더라도 실제 채무자는 별도로 판단될 수 있으며 명의대여 책임은 명의 사용을 허락했거나 상대방이 명의자를 영업주로 오인했을 때 성립될 수 있음을 기억해야 합니다.
수원지방법원 2022
임차인 A는 임대인 B와 보증금 1억 원에 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 신청했지만, 해당 부동산에는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었습니다. 등기관은 부동산등기법에 따라 A의 임차권등기 신청을 각하했고, A는 이에 이의신청 및 항고를 했으나 법원은 등기관의 처분이 정당하다고 판단하여 항고를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 신청인 A: 임대인 B와 보증금 1억 원에 임대차 계약을 맺고 보증금을 반환받지 못해 임차권등기명령을 신청한 임차인 - 임대인 B: 신청인 A와 임대차 계약을 맺은 부동산 소유자 - 한국토지주택공사: 이 사건 부동산에 신청인 A보다 먼저 임차권등기를 마쳐둔 임차권자 - 등기관: 신청인 A의 임차권등기명령 신청을 각하한 공무원 - 법원: 등기관의 처분에 대한 이의신청과 항고를 심리하고 기각한 사법기관 ### 분쟁 상황 임차인 A는 2018년 10월 25일 임대인 B와 보증금 1억 원의 임대차 계약을 체결하고, 같은 해 11월 26일 전입신고와 확정일자를 받으며 부동산을 인도받아 점유했습니다. 2020년 11월 26일 임대차 계약이 종료되었지만 B로부터 보증금을 반환받지 못하자, A는 같은 날 임차권등기명령을 신청했습니다. 그러나 해당 부동산에는 이미 2019년 6월 21일 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 마쳐져 있었습니다. 이에 등기관은 2020년 12월 7일 부동산등기법 제29조 제2호에 따라 사건이 등기할 것이 아니라는 이유로 A의 임차권등기 신청을 각하했습니다. A는 등기관의 처분에 불복하여 이의신청을 했으나 1심 법원도 등기관의 처분이 위법하지 않다고 결정했고, A는 다시 항고를 제기했으나 고등법원에서도 기각되면서 분쟁이 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 이미 선행 임차권등기가 되어있는 부동산에 다른 임차권자가 임차권등기를 신청할 수 있는지 여부와 등기관의 등기 심사권한의 범위입니다. ### 법원의 판단 신청인의 항고를 기각한다. ### 결론 법원은 부동산등기법 및 관련 규칙에 따라 선행 임차권등기가 존재하는 경우 후행 임차권등기는 법률상 허용될 수 없는 등기에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 등기관이 신청인의 등기신청을 각하한 것은 정당하다고 보았고 신청인의 항고를 기각하여 등기관의 처분이 유효함을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 임차권등기명령 신청에 대한 등기관의 각하 처분과 그에 대한 이의신청 및 항고에 관한 것입니다. 법원은 다음과 같은 법리와 법령에 근거하여 판단했습니다. 1. **등기관의 형식적 심사권한**: 등기공무원은 등기신청에 대해 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한이 없습니다. 오직 신청서 및 그 첨부 서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당하는지 여부를 심사할 형식적 심사권한만을 가집니다. 그 심사 방법에 있어서도 등기부 및 신청서와 법령에서 요구하는 각종 첨부 서류만에 의하여 나타난 사실관계를 기초로 판단해야 하며 다른 서면 제출을 받거나 조사할 수 없습니다. (대법원 1995. 1. 20. 자 94마535 결정, 대법원 2008. 12. 15.자 2007마1154 결정 등 참조). 2. **등기관 결정에 대한 이의신청 시 법원의 심사 범위**: 부동산등기법 제102조는 '새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다'고 규정하고 있습니다. 따라서 등기관의 결정에 대한 이의신청 사건을 담당하는 법원도 등기관이 결정 또는 처분할 당시 주장되거나 제출된 사실 및 증거방법만을 기초로 하여 등기관의 당해 결정·처분이 부동산등기법의 관련 규정에 비추어 부당한지 여부만을 판단할 수 있습니다. (대법원 2008. 7. 11.자 2008마615 결정 등 참조). 3. **임차권등기 신청의 각하 사유**: 부동산등기법 제29조 제2호는 등기관이 '사건이 등기할 것이 아닌 경우'에는 등기신청을 각하해야 한다고 규정하고 있습니다. 부동산등기규칙 제52조 제10호는 '사건이 등기할 것이 아닌 경우' 중 하나로 '신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기를 신청한 경우'를 들고 있습니다. 특히, 같은 규칙 제161조 제1항 제2호는 '지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 동일한 부분에 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기가 되어 있는 경우'를 등기를 할 수 없는 경우로 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었으므로, 신청인 A의 임차권등기 신청은 위 규칙에 따라 '법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기'에 해당하여 등기관의 각하 처분은 정당하다고 판단되었습니다. 즉, 선행 임차권등기가 말소되지 않는 한 신청인의 임차권등기는 허용되지 않습니다. ### 참고 사항 임차권등기명령을 신청하기 전에 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인하여 이미 다른 임차권등기가 존재하지 않는지 살펴보는 것이 중요합니다. 만약 이미 다른 임차권등기가 있다면 해당 등기가 말소되기 전까지는 새로운 임차권등기가 어려울 수 있습니다. 선순위 임차권등기가 있는 상황에서 임차권등기를 신청하면 법률상 허용되지 않는 등기 사유로 각하될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령 제도를 활용하는 것이 중요하지만, 선순위 권리 관계를 먼저 파악해야 합니다. 보증금 미반환 문제가 발생하면 임차권등기명령 신청과 별개로 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 진행하는 등 다른 법적 조치를 고려할 수 있습니다.