형사일반 8
절도/사기 4
기업/노동 4
부동산/임대차 3
금전/손해배상 2인천지방법원 2025
이 사건은 피고인 A가 2009년경부터 인천 미추홀구 일대에서 빌라 등 주택을 신축하여 임대사업을 하면서 벌어진 대규모 사기 사건입니다. 피고인 A는 금융권 대출 한도를 피하기 위해 타인의 명의를 빌려 부동산을 매입하고 대출을 받아 주택을 건축했습니다. 이후 자신이 운영하는 명의대여 공인중개사 사무소를 통해 임차인들과 전세 계약을 체결했으며, 전세 보증금과 대출금으로 기존 대출 이자 및 직원 급여 등을 충당하고 새로운 주택을 건축하는 '돌려막기' 방식으로 사업을 확장했습니다. 2021년경까지 약 2,700채의 주택을 보유하게 되었으나, 약 3,000억 원에 달하는 누적 대출금과 월 17억 원에 이르는 고정 지출로 심각한 자금난에 빠졌습니다. 특히, 동해 지역 개발 사업에 약 112억 원을 유용하고 월 5억 원의 추가 이자를 부담하게 되면서 자금 경색은 더욱 심화되었습니다. 피고인 A는 이러한 상황에서 자신이 고용한 공인중개사들에게 임대인의 자금 악화 사실을 숨기고, 임차인들에게 전세 계약을 권유하며, 심지어 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 발행하도록 지시했습니다. 이로 인해 총 101명의 피해자로부터 신규 전세 계약금 48억 1,355만 원을 편취하고, 기존 전세 보증금 33억 4,300만 원의 반환 채무를 유예받는 등의 사기 범행을 저질렀습니다. 또한, 피고인 A는 딸 R의 명의를 빌려 175개 호실을 소유하는 등 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반했고, 공범 C과 함께 외국인 임차인의 거주 사실을 숨겨 금융기관으로부터 1억 5,850만 원의 대출금을 편취하기도 했습니다. 공인중개사 X는 중개보조원 J에게 자신의 명의와 상호를 사용하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. 법원은 피고인 A에게 징역 7년을 선고했으며, 핵심 공범들에게도 징역형과 집행유예를 선고했습니다. 그러나 다수의 피고인들은 사기 고의가 입증되지 않거나, '범죄단체 가입/활동' 및 '중개의뢰인과의 직접 거래' 혐의에 대해서는 무죄를 선고받았습니다. ### 관련 당사자 - A (주범): 대규모 전세사기 및 대출 사기를 기획하고 실행하여 징역 7년을 선고받은 임대사업자입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의도 인정되었습니다. - B (재무이사): A의 사업에서 재무이사로서 자금 집행 업무를 담당하며 사기 범행에 가담했습니다. 징역 2년에 집행유예 3년을 선고받았습니다. - C (공인중개사 사무소 총괄실장): A가 운영하는 공인중개사 사무소의 총괄실장이자 명의수탁자였습니다. A와 공모하여 금융기관 대출 사기를 저질렀으며, 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고받았습니다. - E, F, H, J, K, M (중개팀 직원 및 명의수탁자): A가 운영하는 공인중개사 사무소 소속으로 임대차 계약 체결 및 유지 업무를 수행하며 사기 범행에 가담했습니다. 각 징역 6개월에서 10개월에 집행유예 2년 또는 3년을 선고받았으며, J은 공인중개사법 위반 혐의도 인정되었습니다. - X (개업공인중개사): 중개보조원에게 자신의 성명과 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. 벌금 500만 원을 선고받았습니다. - D, G, I, L, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AC (무죄 선고된 피고인들): 대부분 A의 직원 또는 명의수탁자였으나, 사기 가담 범위나 고의가 불충분하다는 이유로, 혹은 다른 혐의에 대한 증명이 부족하다는 이유로 무죄를 선고받았습니다. 특히 R은 A의 딸이자 명의수탁자였으며, 범죄단체 가입 및 활동 혐의에 대해서도 무죄를 선고받았습니다. - 피해 임차인들: 피고인 A 일당의 사기 범행으로 전세 보증금을 편취당하거나 반환을 유예당한 수많은 임차인들입니다. - 피해 금융기관: 외국인 임차인 거주 사실을 속여 대출금을 편취당한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2009년부터 인천 지역에서 소규모 아파트 및 빌라를 신축하는 임대사업을 시작했습니다. 그는 금융기관의 대출 한도를 회피하기 위해 타인 명의로 토지를 매입하고 대출을 받아 주택을 건설했습니다. 이후에도 타인 명의의 공인중개사 사무소를 운영하며 임차인들과 전세 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 확보한 전세 보증금과 금융기관 대출금으로 기존 대출 상환, 이자 납입, 직원 급여, 신규 주택 건축비용 등을 충당하는 소위 '전세 보증금 돌려막기' 방식을 사용했습니다. 2021년경에는 약 2,700여 채의 주택을 보유하며 사업 규모를 확장했지만, 총 누적 대출금 약 3,000억 원, 월 대출 이자 약 15억 원, 월 운영비 약 2억 원에 달하는 심각한 자금 경색에 직면했습니다. 특히 2021년 이후 주택 신축이 어려워지자 새로운 자금 확보가 막히게 되었고, 동해 지역 경제자유구역 개발 사업에 약 112억 원을 유용하고 관련 대출 이자로 월 5억 원을 추가 부담하면서 자금난이 더욱 가속화되었습니다. 이러한 위기 상황을 해소하기 위해 피고인 A는 '중개팀' 직원들에게 전세 보증금 증액 계약을 지시하고, 임차인들에게 자신의 재정 악화 사실과 명의신탁 사실을 숨기도록 했습니다. 또한, 선순위 근저당권으로 인해 계약을 망설이는 임차인들에게는 공인중개사 사무소 명의로 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 발행하도록 지시했습니다. 이로 인해 임차인들은 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었으며, 일부 부동산은 경매로 넘어가는 상황이 발생했습니다. 또한, 피고인 A와 C는 외국인 임차인이 거주하는 부동산에 임차인이 없는 것처럼 속여 금융기관에서 1억 5,850만 원을 대출받는 사기를 저지르기도 했습니다. 공인중개사 X는 중개보조원 J에게 자신의 등록된 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 수행하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점들은 다음과 같습니다. 첫째, 피고인 A와 공범들에게 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결한 '편취의 고의'가 있었는지 여부. 둘째, 실질적 소유주와 재정 상태를 숨기고 '이행보증서'를 발행한 행위가 '기망행위'에 해당하는지 여부. 셋째, 갱신된 임대차 계약에서 기존 보증금 반환 채무를 유예받는 것이 '재산상 이익 편취'에 해당하는지 여부. 넷째, 피고인 A가 조직한 'BJ' 단체가 형법상 '범죄단체'에 해당하는지 여부와 피고인 R의 가입 및 활동 여부. 다섯째, 공인중개사법상 '중개의뢰인과의 직접 거래' 금지 규정이 명의수탁자인 임대인들에게 적용되는지 여부. 마지막으로, 공인중개사 X와 중개보조원 J의 '명의 대여' 행위가 공인중개사법 위반에 해당하는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 A에게 징역 7년을 선고하고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의를 인정했습니다. 다만, 특정 피해자에 대한 사기 혐의와 공인중개사법 위반 혐의 중 일부는 무죄로 판단했습니다. 피고인 B는 징역 2년, 집행유예 3년, 피고인 C는 징역 1년 6개월, 집행유예 3년을 선고받았고, C은 A와의 공모를 통한 대출 사기 혐의도 유죄로 인정되었습니다. 피고인 E, F, H, J, K, M은 각 징역 6개월에서 10개월에 집행유예 2년 또는 3년을 선고받았습니다. 피고인 J은 공인중개사법 위반 혐의도 유죄로 인정되었습니다. 피고인 X는 공인중개사 명의 대여 혐의로 벌금 500만 원을 선고받았습니다. 피고인 D, G, I, L, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AC 등 나머지 피고인들은 모든 혐의에 대해 무죄를 선고받았습니다. 특히 피고인 R에 대한 '범죄단체 가입 및 활동' 혐의와 모든 피고인들에 대한 '공인중개사법 위반(중개의뢰인과의 직접 거래)' 혐의는 무죄로 판단되었습니다. ### 결론 법원은 피고인 A가 2021년 3월경부터 심각한 자금난으로 인해 전세 보증금을 제때 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 전세 계약을 체결 및 갱신하며 보증금을 편취한 사실을 인정했습니다. 특히, 명의신탁을 통해 부동산을 소유하고, 허위의 이행보증서를 발행하는 등 기망행위가 있었다고 보았습니다. 또한, 기존 보증금의 반환 시기를 유예받는 행위도 재산상 이익 편취에 해당한다고 판단했습니다. 다른 공범들에 대해서는 A의 재정 악화 상황을 인지한 시점(B는 2022년 2월 14일, 중개팀 직원들은 2022년 5월 27일 회의 이후)부터 편취의 고의가 있었다고 보아 유죄를 인정했습니다. 그러나 많은 피고인들은 A의 구체적인 자금 사정을 알기 어려웠다는 점 등을 이유로 사기 혐의에 대해 무죄를 받았습니다. 'BJ' 단체는 임대 사업 확장을 위해 조직된 것이지 처음부터 전세사기를 목적으로 한 범죄단체는 아니라고 판단되어 관련 혐의는 무죄가 선고되었습니다. 공인중개사법상 '중개의뢰인과의 직접 거래' 금지 조항은 명의수탁자들이 실질적인 임대인으로서 계약을 체결한 경우에 적용되기 어렵다고 보아 해당 혐의도 무죄로 판단했습니다. 피고인 A에 대한 범죄 수익 추징 명령은 피해자들이 스스로 피해 금액을 산정하고 민사소송 등 법적 조치를 통해 피해 회복이 가능하다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **형법 제347조 (사기) 및 제30조 (공동정범):** * **사기죄:** 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이득을 얻을 때 성립합니다. 이 사건에서 법원은 피고인 A가 자신의 심각한 자금난과 명의신탁 사실을 숨기고 임차인들에게 전세 계약을 체결하게 한 행위, 그리고 '이행보증서'를 발행하며 안심시킨 행위를 '기망행위'로 인정했습니다. 또한, 전세 계약 갱신 시 기존 보증금의 반환 시기를 유예받는 것도 임대인에게 금융상의 편의를 제공하는 '재산상 이익'이므로 사기죄가 성립한다고 보았습니다. * **공동정범:** 2인 이상이 함께 범죄를 저지른 경우 각자를 정범으로 처벌하는 규정입니다. 법원은 피고인들이 명시적인 모의가 없었더라도 암묵적인 의사 결합과 기능적인 역할 분담(명의상 임대인, 중개인, 재무이사 등)을 통해 조직적으로 사기 범행을 저질렀다고 판단하여 공동정범 관계를 인정했습니다. 2. **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 (실명등기의무) 및 제7조 (벌칙):** * 이 법은 부동산에 관한 물권은 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 규정합니다. 이를 위반하면 명의신탁자에게 형사 처벌이 따릅니다. 피고인 A가 자신의 딸 명의로 175개 호실을 등기한 행위가 이 법에 위반되어 유죄로 인정되었습니다. 3. **공인중개사법 제19조 (중개사무소등록증 등의 양도·대여 등의 금지) 및 제49조 (벌칙):** * 개업공인중개사는 자신의 성명이나 상호를 다른 사람에게 사용하게 하거나 등록증을 빌려주는 행위가 금지됩니다. 중개보조원 등도 다른 사람의 명의를 빌려 중개 업무를 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 피고인 X가 중개보조원 J에게 자신의 개업공인중개사 명의를 사용하게 한 행위가 이 법을 위반한 것으로 인정되어 X와 J 모두 유죄 판결을 받았습니다. 4. **공인중개사법 제33조 제1항 제6호 (금지행위 - 중개의뢰인과의 직접거래) 및 제49조 (벌칙):** * 이 조항은 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하여 중개의뢰인의 이익을 보호하고 부동산 거래 질서의 공정성을 유지하려는 목적입니다. 그러나 법원은 이 사건에서 명의수탁자들이 형식상 임대인의 지위에 있었고, 이들이 중개 의뢰를 받아 계약을 중개한 것이 아니라 사실상 자신들의 소유(명의신탁된) 부동산을 임대한 것이므로, 이를 공인중개사법에서 금지하는 '중개의뢰인과의 직접 거래'로 볼 수 없다고 판단하여 관련 피고인들에게 무죄를 선고했습니다. 5. **형법 제114조 (범죄단체 등의 조직):** * 사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 징역에 해당하는 범죄를 목적으로 하는 단체나 집단을 조직하거나 이에 가입·활동하는 행위를 처벌합니다. 법원은 피고인 A가 조직한 'BJ' 단체가 당초 임대사업 확장을 위한 목적이었고, 전세사기 범행을 목적으로 새로이 조직된 범죄단체로 볼 수 없다고 판단하여 피고인 R에 대한 이 혐의는 무죄로 판단했습니다. 6. **부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제6조 제1항:** * 범죄 피해 재산에 대해 피해 회복이 '심히 곤란하다고 인정되는 경우'에만 몰수 또는 추징을 명할 수 있습니다. 이 사건에서 피해자들이 스스로 피해 금액을 산정하고 민사 소송 등 다른 법적 절차를 통해 피해 회복을 구할 수 있다고 보아, 피고인 A에 대한 추징 명령은 내려지지 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 사항들은 다음과 같습니다. 1. **임대인의 실체와 재정 상황 확인:** 부동산 계약 시 등기부등본상 명의인뿐만 아니라 실제 소유자가 누구인지, 그리고 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해야 합니다. 특히 임대인이 다수의 부동산을 소유하고 있거나, 전세 보증금 시세보다 근저당권 설정액과 보증금의 합이 높은 경우, 또는 임대인이 신축 빌라 사업 등을 대규모로 진행하는 경우에는 더욱 주의를 기울여야 합니다. 2. **등기부등본 및 관련 서류 면밀 검토:** 계약하려는 부동산의 등기부등본을 반드시 발급받아 선순위 채권(근저당권 등)의 유무와 액수를 정확히 확인해야 합니다. 중개인의 설명에만 의존하지 않고, 직접 공신력 있는 자료를 통해 확인하는 것이 중요합니다. 외국인 임차인의 경우 전입세대 열람 내역에 표시되지 않을 수 있으므로, 실제 거주 여부를 다각도로 확인해야 합니다. 3. **'이행보증서'의 효력 신중 판단:** 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 받더라도, 그 보증서를 발행하는 주체(공인중개사 사무소 등)가 실제로 보증금을 반환할 능력이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 주범의 재정 악화로 인해 발행된 이행보증서는 실제 효력이 없을 가능성이 큽니다. 4. **전세 보증금 반환 의무 확인:** 임대차 계약은 일반적으로 임대인이 임의로 보증금을 반환하는 것을 전제로 합니다. 만약 임차인이 경매나 보증 보험을 통해 보증금을 돌려받아야 하는 상황은 임대인의 임의 반환이 불가능해졌을 때 취하는 최후의 수단이며, 시간적, 경제적 비용을 수반하므로 이러한 상황에 대한 대비책을 미리 강구해야 합니다. 5. **공인중개사의 역할 및 적법성 확인:** 공인중개사가 본인의 명의나 상호를 다른 사람에게 대여하거나, 중개보조원이 개업공인중개사 명의로 계약을 진행하는 등 공인중개사법을 위반하는 행위가 없는지 확인해야 합니다. 중개인의 불법 행위는 계약의 유효성이나 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.
대전지방법원홍성지원 2025
피고인 A는 오랜 기간 지역 선후배로 지내온 피해자 B가 경찰 수사를 받고 있다는 사실을 알게 되자, 자신이 경찰 및 법조인들과 친분이 있어 수사를 무마시킬 수 있는 것처럼 속였습니다. 피고인은 2022년 10월부터 2023년 12월까지 세 차례에 걸쳐 총 5,000만 원을 받아 편취했습니다. 하지만 피고인에게는 실제로 수사에 영향력을 행사하거나 사건을 무마시킬 의사나 능력이 없었습니다. 법원은 피고인의 이러한 행위가 사기죄 및 변호사법 위반에 해당한다고 판단하여, 징역 10월에 집행유예 2년을 선고하고 5,000만 원을 추징했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 충남 홍성군 등지에서 건설업을 하며 평소 경찰·법조인 등과 친분이 있는 것처럼 행세한 사람으로, 피해자 B로부터 경찰 수사 무마 명목으로 5,000만 원을 가로챘습니다. - 피해자 B: 건설사 상대 공갈 혐의로 경찰 수사를 받던 중, 피고인 A의 말을 믿고 수사 무마 명목으로 총 5,000만 원을 건넨 사람입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 피해자 B와 약 20년 가까이 지역 선후배 관계로 지내면서 평소 경찰·법조인 등과 친분이 있는 것처럼 과시해왔습니다. 1. **첫 번째 금품 요구 (2022년 10월 28일경)**: 피해자 B가 건설사 상대 공갈 혐의로 경찰 수사를 받고 있다는 말을 하자, 피고인 A는 충남경찰청 고위 간부들을 잘 알고 있으니 사건을 무마시켜 주겠다며 1,000만 원을 요구하고 자신의 계좌로 송금받았습니다. 2. **두 번째 금품 요구 (2022년 11월 30일경)**: 피고인 A는 피해자 B에게 전화하여 수사가 계속되고 있다고 말하며 추가로 3,000만 원을 요구했고, 피해자는 피고인의 말을 믿고 다시 3,000만 원을 피고인의 계좌로 송금했습니다. 3. **세 번째 금품 요구 (2023년 12월 6일경)**: 피고인 A는 또다시 피해자 B에게 전화해 수사 중단을 어렵다고 언급하고 직접 만나서 진행 중인 사건을 무마시켜 주겠다며 1,000만 원을 요구하여 송금받았습니다. 이 모든 과정에서 피고인 A는 실제로 피해자에 대한 수사에 영향력을 행사하거나 사건을 무마시킬 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 피해자를 기망하여 총 5,000만 원을 편취했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인이 실제 경찰 수사를 무마할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 경찰·법조계 고위 관계자와 친분을 과시하며 피해자를 속여 수사 무마를 대가로 금품을 받은 행위가 사기죄 및 변호사법 위반에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인에게 징역 10월을 선고하고, 다만 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예했습니다. 또한, 피고인으로부터 5,000만 원을 추징하고 위 추징금 상당액의 가납을 명령했습니다. ### 결론 재판부는 피고인이 피해자의 어려운 처지를 이용하여 수사 무마를 빌미로 금품을 편취한 행위는 공무 수행의 공정성과 국민의 신뢰를 심각하게 훼손하는 중대한 범죄이며 죄질과 범정이 무겁다고 판단했습니다. 피고인에게 동종 사기 범죄로 집행유예를 선고받은 전력이 있는 점도 불리하게 작용했습니다. 다만, 피고인이 뒤늦게나마 잘못을 인정하고 반성하는 태도를 보였으며, 피해 금액을 반환하여 피해가 회복된 점, 변호사법 위반으로 형사처벌을 받은 전력은 없는 점 등이 유리하게 참작되어 최종적으로 징역 10월에 집행유예 2년과 추징이 선고되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 **1. 형법 제347조 제1항(사기)** 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서 피고인은 경찰 수사 무마 능력이 없음에도 피해자에게 고위 관계자를 통해 사건을 해결해 주겠다고 거짓말하여 총 5,000만 원을 받아냈으므로 사기죄가 성립합니다. 피고인의 기망 행위, 피해자의 착오에 의한 금품 교부, 그리고 재산상 이익 취득이라는 구성요건이 모두 충족됩니다. **2. 변호사법 제111조 제1항(청탁 또는 알선 명목 금품 수수)** 변호사가 아닌 자가 금품·향응 또는 그 밖의 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 공무원이 취급하는 사건 또는 사무에 관하여 청탁 또는 알선을 한 경우 7년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인은 변호사가 아님에도 불구하고 경찰 수사라는 공무원이 취급하는 사건에 대해 무마를 명목으로 피해자로부터 5,000만 원을 받았으므로 변호사법 위반죄가 적용됩니다. **3. 형법 제40조(상상적 경합)** 한 가지 행위가 여러 죄에 해당하는 경우 가장 무거운 죄에 정한 형으로 처벌합니다. 피고인의 각 금품 수수 행위는 사기죄와 변호사법 위반죄를 동시에 구성하므로, 법원은 이 중 형이 더 무거운 사기죄에 정한 형으로 처벌했습니다. **4. 형법 제62조 제1항(집행유예)** 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우, 정상에 참작할 만한 사유가 있다면 1년 이상 5년 이하의 기간 동안 형의 집행을 유예할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고인이 범행을 반성하고 피해 금액을 반환하여 피해가 회복된 점 등이 유리한 정상으로 고려되어 징역형의 집행유예가 선고되었습니다. **5. 변호사법 제116조(추징)** 변호사법 위반 행위로 취득한 금품 등은 추징합니다. 이 사건에서는 피고인이 변호사법 위반을 통해 취득한 5,000만 원이 추징 대상이 되었습니다. ### 참고 사항 수사나 재판과 같은 법적 문제 해결을 위해 공신력 없는 개인에게 금품을 제공하는 것은 매우 위험합니다. * **사기 피해 위험**: 경찰이나 법조계 고위 관계자와의 친분을 내세워 사건 해결을 약속하며 금품을 요구하는 경우, 대부분 사기일 가능성이 높습니다. 상대방의 실제 능력이나 의사를 꼼꼼히 확인하기 어려우므로 이러한 제안은 의심하고 거절해야 합니다. * **법적 문제 발생 가능성**: 금품을 제공한 사람 역시 청탁금지법 위반 등 또 다른 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 본인의 사건 해결을 위한 것이더라도 불법적인 방법을 사용하면 오히려 더 큰 불이익을 당할 수 있습니다. * **적법한 절차의 중요성**: 법적 어려움에 처했을 때는 반드시 변호사 등 정식 법률 전문가의 도움을 받아 적법한 절차와 테두리 안에서 문제를 해결해야 합니다. 무인가 브로커나 비전문가에게 의존하는 것은 금전적 손실과 함께 법적 문제 심화로 이어질 수 있습니다. * **증거 확보 및 신고**: 만약 이와 유사한 상황에서 금품을 제공했거나 사기 피해가 의심된다면, 즉시 수사기관에 신고하고 모든 관련 증거(계좌 이체 내역, 대화 기록, 통화 녹취록 등)를 철저히 확보해야 합니다.
수원고등법원 2025
피고가 공장 설립 승인을 받은 토지에 대해 원고와 매매계약을 체결했습니다. 계약 후 원고는 토지에 설치된 옹벽에 문제가 있음을 주장하며 보수를 요구했고 피고는 이를 거부했습니다. 이에 피고는 원고의 잔금 미지급 및 서류 미제출을 이유로 계약 해제를 통보했으나 원고는 옹벽 하자로 인해 잔금 지급 및 명의변경 절차를 보류한 것이라 맞섰습니다. 법원은 피고에게 옹벽 보수 의무가 있다고 보았으나 원고에게도 옹벽 상태를 제대로 확인하지 못한 과실이 있다고 판단하여 손해배상액을 조정하고, 최종적으로 원고가 피고에게 잔금을 지급함과 동시에 피고는 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기 절차를 이행하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 화성시 소재 토지를 매수하여 공장을 신축하려 했던 매수인 - 피고 B: 화성시 소재 토지에 대해 공장설립 승인을 받고 옹벽 설치 작업을 한 후 원고에게 판매하려 했던 매도인 - G (E토목측량설계사무소 운영자): 피고의 의뢰로 공장설립 승인 절차를 대행하고, 원고와도 승인 명의 변경 용역계약을 체결한 토목 설계 전문가 - 화성시장: 이 사건 토지에 대한 공장설립 승인 및 산지전용허가를 담당한 지방자치단체장 ### 분쟁 상황 피고는 2017년 7월 화성시장으로부터 공장설립 승인을 받은 토지에 대해 2021년 4월 15일 원고와 17억 2,700만 원에 매매계약을 체결하고 계약금 1억 7,270만 원을 받았습니다. 계약 체결 직후 원고는 토지에 설치된 보강토 옹벽이 기울어져 전도 위험이 있다며 피고에게 보수를 요구했고, 피고는 2021년 7월경 옹벽을 2단으로 보강하는 시공을 했습니다. 그러나 원고는 보수가 충분하지 않다고 보았고 화성시청 담당자로부터 옹벽의 붕괴 위험성을 지적받으며 재시공 통보를 받았음을 피고에게 알렸습니다. 원고는 옹벽 재시공 및 잔토 제거가 완료되면 잔금을 지급하고 인허가 변경 서류를 접수하겠다고 주장했습니다. 반면 피고는 옹벽 공사는 계약 조건이 아니며 원고의 인허가 변경 서류 미제공 및 잔금 미지급을 이유로 2021년 9월 28일 매매계약 해제와 계약금 몰취를 통보했습니다. 이후 원고는 피고에게 5,000만 원을 중도금 명목으로 송금하는 등 매매계약 이행의사를 보였으나, 옹벽 문제에 대한 입장 차이가 좁혀지지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 매매계약 해제 통보의 적법성 여부, 매도인인 피고의 옹벽 보수 의무 존부, 이 사건 옹벽의 하자로 인한 채무불이행 책임 및 하자담보책임 인정 여부, 원고가 청구한 손해배상 금액의 범위 및 과실상계 적용 여부, 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기 절차 이행 의무와 잔금 지급 의무의 동시이행 관계. ### 법원의 판단 제1심 판결을 변경하여 피고는 원고에게, 1. 별지1 목록 기재 공장설립승인에 관하여 명의변경절차를 이행하고, 2. 원고로부터 891,294,464원을 지급받음과 동시에 화성시 C 임야 5,256㎡와 화성시 D 임야 754㎡에 관하여 2021. 4. 15. 자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 매매 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못했다면 매도인에게 채무불이행 책임이 인정된다는 법리에 따라, 이 사건 옹벽이 공장부지로서 기능하기 위한 필수 시설임에도 안전성 문제가 있고 허가 조건과 다르게 시공되어 준공검사에 걸림돌이 될 수 있으므로 피고에게 옹벽을 보수할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 의무는 원고의 공장설립 승인 명의변경 절차 진행 및 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있어 원고의 채무 불이행을 이유로 한 피고의 계약 해제 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 원고가 계약 전 옹벽의 현황을 육안으로 확인했고 '현황대로 매매계약 체결'이라는 특약이 있었음에도 문제의 심각성을 제대로 파악하지 못한 과실이 인정되어, 전체 보수비 766,256,920원 중 원고의 과실을 20%로 보아 피고의 책임 범위를 80%인 613,005,536원으로 제한했습니다. 결과적으로 매매대금 17억 2,700만 원에서 기지급 계약금 1억 7,270만 원, 중도금 5,000만 원 및 피고가 배상할 손해액 613,005,536원을 공제한 891,294,464원을 원고가 피고에게 지급함과 동시에, 피고는 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기를 이행하라는 판결이 내려졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제396조 (과실상계):** 채무불이행으로 인한 손해배상 시 채권자에게도 과실이 있다면, 법원은 손해배상 책임과 금액을 정함에 있어 이를 참작할 수 있습니다. 본 판례에서는 원고가 계약 전 옹벽의 현황을 육안으로 확인했고 '현황대로 매매계약 체결'이라는 문구가 계약서에 명시되어 있었음에도 옹벽의 심각한 하자를 제대로 인지하지 못한 과실이 인정되어, 피고의 손해배상 책임이 80%로 제한되었습니다. 2. **민법 제580조 제1항 (매도인의 하자담보책임):** 매매 목적물에 하자가 있을 경우 매도인은 하자담보책임을 지지만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 인해 알지 못했을 때에는 책임을 물을 수 없다고 규정합니다. 본 판례에서는 원고가 옹벽의 하자를 알았거나 알 수 있었다고 판단하여 피고에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 보았습니다. 3. **채무불이행 및 동시이행 관계:** 매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못했다면, 매도인에게는 채무불이행 책임이 인정됩니다. 본 사례에서 옹벽 하자로 인해 공장 부지로서의 기능과 안정성을 갖추지 못했으므로 피고에게 옹벽을 보수할 의무가 발생했습니다. 또한, 이러한 매도인의 옹벽 보수 의무는 매수인의 잔금 지급 의무 등과 동시이행 관계에 있다고 보아, 매도인이 옹벽 보수를 이행하지 않는 한 매수인의 잔금 미지급은 이행지체로 볼 수 없다고 판단했습니다. 4. **손해배상액의 예정:** 계약서에 손해배상액의 예정에 대한 조항이 있더라도, 그 문언의 의미에 따라 계약 해제를 전제하지 않은 채무불이행에 따른 손해배상에는 적용되지 않을 수 있습니다. 본 판례에서는 계약서의 손해배상 조항이 '계약 해제에 따른' 손해배상에 관한 것이므로, 계약 해제를 전제하지 않은 옹벽 보수 비용 상당의 손해배상 청구에는 해당 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. ### 참고 사항 1. **계약 전 철저한 현장 확인 및 전문가 자문:** '현황대로' 계약하는 경우에도 반드시 해당 토지의 목적(예: 공장 부지)에 부합하는지 여부를 관련 법규 및 전문가(토목, 건축 등)의 자문을 통해 확인해야 합니다. 특히 옹벽과 같은 주요 구조물은 안전성 및 허가 기준 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 2. **계약서에 하자 관련 조항 명시:** 만약 매매 목적물에 하자가 예상되거나 현재 하자가 있는 상태라면, 이에 대한 매도인의 보수 의무, 보수 비용 부담 주체, 기한 등을 계약서 특약사항에 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 '현황대로'라는 문구만으로는 추후 분쟁 발생 시 매수인이 불리할 수 있습니다. 3. **문제 발생 시 신속하고 명확한 의사소통:** 옹벽 하자 등 문제가 발생했을 때에는 구두보다는 내용증명과 같은 서면으로 하자의 내용, 보수 요구 사항, 이행 기한 등을 명확히 전달하여 증거를 남겨야 합니다. 4. **동시이행 항변의 이해:** 매도인에게 계약상 의무(예: 옹벽 보수)가 있음에도 이행하지 않을 경우, 매수인은 자신의 의무(예: 잔금 지급) 이행을 거절할 수 있는 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 이는 계약 해제의 부당성을 주장하는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 5. **과실상계 가능성 인지:** 매수인이 계약 전 하자 발생 가능성을 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우, 추후 손해배상 청구 시 매수인의 과실이 인정되어 배상액이 감액될 수 있습니다. 본 사례에서 원고는 육안으로 옹벽의 이상을 알 수 있었고, 계약서에 현황대로 계약한다는 문구가 있어 과실이 인정되었습니다.
인천지방법원 2025
이 사건은 피고인 A가 2009년경부터 인천 미추홀구 일대에서 빌라 등 주택을 신축하여 임대사업을 하면서 벌어진 대규모 사기 사건입니다. 피고인 A는 금융권 대출 한도를 피하기 위해 타인의 명의를 빌려 부동산을 매입하고 대출을 받아 주택을 건축했습니다. 이후 자신이 운영하는 명의대여 공인중개사 사무소를 통해 임차인들과 전세 계약을 체결했으며, 전세 보증금과 대출금으로 기존 대출 이자 및 직원 급여 등을 충당하고 새로운 주택을 건축하는 '돌려막기' 방식으로 사업을 확장했습니다. 2021년경까지 약 2,700채의 주택을 보유하게 되었으나, 약 3,000억 원에 달하는 누적 대출금과 월 17억 원에 이르는 고정 지출로 심각한 자금난에 빠졌습니다. 특히, 동해 지역 개발 사업에 약 112억 원을 유용하고 월 5억 원의 추가 이자를 부담하게 되면서 자금 경색은 더욱 심화되었습니다. 피고인 A는 이러한 상황에서 자신이 고용한 공인중개사들에게 임대인의 자금 악화 사실을 숨기고, 임차인들에게 전세 계약을 권유하며, 심지어 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 발행하도록 지시했습니다. 이로 인해 총 101명의 피해자로부터 신규 전세 계약금 48억 1,355만 원을 편취하고, 기존 전세 보증금 33억 4,300만 원의 반환 채무를 유예받는 등의 사기 범행을 저질렀습니다. 또한, 피고인 A는 딸 R의 명의를 빌려 175개 호실을 소유하는 등 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반했고, 공범 C과 함께 외국인 임차인의 거주 사실을 숨겨 금융기관으로부터 1억 5,850만 원의 대출금을 편취하기도 했습니다. 공인중개사 X는 중개보조원 J에게 자신의 명의와 상호를 사용하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. 법원은 피고인 A에게 징역 7년을 선고했으며, 핵심 공범들에게도 징역형과 집행유예를 선고했습니다. 그러나 다수의 피고인들은 사기 고의가 입증되지 않거나, '범죄단체 가입/활동' 및 '중개의뢰인과의 직접 거래' 혐의에 대해서는 무죄를 선고받았습니다. ### 관련 당사자 - A (주범): 대규모 전세사기 및 대출 사기를 기획하고 실행하여 징역 7년을 선고받은 임대사업자입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의도 인정되었습니다. - B (재무이사): A의 사업에서 재무이사로서 자금 집행 업무를 담당하며 사기 범행에 가담했습니다. 징역 2년에 집행유예 3년을 선고받았습니다. - C (공인중개사 사무소 총괄실장): A가 운영하는 공인중개사 사무소의 총괄실장이자 명의수탁자였습니다. A와 공모하여 금융기관 대출 사기를 저질렀으며, 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고받았습니다. - E, F, H, J, K, M (중개팀 직원 및 명의수탁자): A가 운영하는 공인중개사 사무소 소속으로 임대차 계약 체결 및 유지 업무를 수행하며 사기 범행에 가담했습니다. 각 징역 6개월에서 10개월에 집행유예 2년 또는 3년을 선고받았으며, J은 공인중개사법 위반 혐의도 인정되었습니다. - X (개업공인중개사): 중개보조원에게 자신의 성명과 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. 벌금 500만 원을 선고받았습니다. - D, G, I, L, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AC (무죄 선고된 피고인들): 대부분 A의 직원 또는 명의수탁자였으나, 사기 가담 범위나 고의가 불충분하다는 이유로, 혹은 다른 혐의에 대한 증명이 부족하다는 이유로 무죄를 선고받았습니다. 특히 R은 A의 딸이자 명의수탁자였으며, 범죄단체 가입 및 활동 혐의에 대해서도 무죄를 선고받았습니다. - 피해 임차인들: 피고인 A 일당의 사기 범행으로 전세 보증금을 편취당하거나 반환을 유예당한 수많은 임차인들입니다. - 피해 금융기관: 외국인 임차인 거주 사실을 속여 대출금을 편취당한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2009년부터 인천 지역에서 소규모 아파트 및 빌라를 신축하는 임대사업을 시작했습니다. 그는 금융기관의 대출 한도를 회피하기 위해 타인 명의로 토지를 매입하고 대출을 받아 주택을 건설했습니다. 이후에도 타인 명의의 공인중개사 사무소를 운영하며 임차인들과 전세 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 확보한 전세 보증금과 금융기관 대출금으로 기존 대출 상환, 이자 납입, 직원 급여, 신규 주택 건축비용 등을 충당하는 소위 '전세 보증금 돌려막기' 방식을 사용했습니다. 2021년경에는 약 2,700여 채의 주택을 보유하며 사업 규모를 확장했지만, 총 누적 대출금 약 3,000억 원, 월 대출 이자 약 15억 원, 월 운영비 약 2억 원에 달하는 심각한 자금 경색에 직면했습니다. 특히 2021년 이후 주택 신축이 어려워지자 새로운 자금 확보가 막히게 되었고, 동해 지역 경제자유구역 개발 사업에 약 112억 원을 유용하고 관련 대출 이자로 월 5억 원을 추가 부담하면서 자금난이 더욱 가속화되었습니다. 이러한 위기 상황을 해소하기 위해 피고인 A는 '중개팀' 직원들에게 전세 보증금 증액 계약을 지시하고, 임차인들에게 자신의 재정 악화 사실과 명의신탁 사실을 숨기도록 했습니다. 또한, 선순위 근저당권으로 인해 계약을 망설이는 임차인들에게는 공인중개사 사무소 명의로 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 발행하도록 지시했습니다. 이로 인해 임차인들은 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었으며, 일부 부동산은 경매로 넘어가는 상황이 발생했습니다. 또한, 피고인 A와 C는 외국인 임차인이 거주하는 부동산에 임차인이 없는 것처럼 속여 금융기관에서 1억 5,850만 원을 대출받는 사기를 저지르기도 했습니다. 공인중개사 X는 중개보조원 J에게 자신의 등록된 성명과 상호를 사용하여 중개 업무를 수행하게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점들은 다음과 같습니다. 첫째, 피고인 A와 공범들에게 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결한 '편취의 고의'가 있었는지 여부. 둘째, 실질적 소유주와 재정 상태를 숨기고 '이행보증서'를 발행한 행위가 '기망행위'에 해당하는지 여부. 셋째, 갱신된 임대차 계약에서 기존 보증금 반환 채무를 유예받는 것이 '재산상 이익 편취'에 해당하는지 여부. 넷째, 피고인 A가 조직한 'BJ' 단체가 형법상 '범죄단체'에 해당하는지 여부와 피고인 R의 가입 및 활동 여부. 다섯째, 공인중개사법상 '중개의뢰인과의 직접 거래' 금지 규정이 명의수탁자인 임대인들에게 적용되는지 여부. 마지막으로, 공인중개사 X와 중개보조원 J의 '명의 대여' 행위가 공인중개사법 위반에 해당하는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 A에게 징역 7년을 선고하고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 혐의를 인정했습니다. 다만, 특정 피해자에 대한 사기 혐의와 공인중개사법 위반 혐의 중 일부는 무죄로 판단했습니다. 피고인 B는 징역 2년, 집행유예 3년, 피고인 C는 징역 1년 6개월, 집행유예 3년을 선고받았고, C은 A와의 공모를 통한 대출 사기 혐의도 유죄로 인정되었습니다. 피고인 E, F, H, J, K, M은 각 징역 6개월에서 10개월에 집행유예 2년 또는 3년을 선고받았습니다. 피고인 J은 공인중개사법 위반 혐의도 유죄로 인정되었습니다. 피고인 X는 공인중개사 명의 대여 혐의로 벌금 500만 원을 선고받았습니다. 피고인 D, G, I, L, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, Y, Z, AA, AB, AC 등 나머지 피고인들은 모든 혐의에 대해 무죄를 선고받았습니다. 특히 피고인 R에 대한 '범죄단체 가입 및 활동' 혐의와 모든 피고인들에 대한 '공인중개사법 위반(중개의뢰인과의 직접 거래)' 혐의는 무죄로 판단되었습니다. ### 결론 법원은 피고인 A가 2021년 3월경부터 심각한 자금난으로 인해 전세 보증금을 제때 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 전세 계약을 체결 및 갱신하며 보증금을 편취한 사실을 인정했습니다. 특히, 명의신탁을 통해 부동산을 소유하고, 허위의 이행보증서를 발행하는 등 기망행위가 있었다고 보았습니다. 또한, 기존 보증금의 반환 시기를 유예받는 행위도 재산상 이익 편취에 해당한다고 판단했습니다. 다른 공범들에 대해서는 A의 재정 악화 상황을 인지한 시점(B는 2022년 2월 14일, 중개팀 직원들은 2022년 5월 27일 회의 이후)부터 편취의 고의가 있었다고 보아 유죄를 인정했습니다. 그러나 많은 피고인들은 A의 구체적인 자금 사정을 알기 어려웠다는 점 등을 이유로 사기 혐의에 대해 무죄를 받았습니다. 'BJ' 단체는 임대 사업 확장을 위해 조직된 것이지 처음부터 전세사기를 목적으로 한 범죄단체는 아니라고 판단되어 관련 혐의는 무죄가 선고되었습니다. 공인중개사법상 '중개의뢰인과의 직접 거래' 금지 조항은 명의수탁자들이 실질적인 임대인으로서 계약을 체결한 경우에 적용되기 어렵다고 보아 해당 혐의도 무죄로 판단했습니다. 피고인 A에 대한 범죄 수익 추징 명령은 피해자들이 스스로 피해 금액을 산정하고 민사소송 등 법적 조치를 통해 피해 회복이 가능하다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **형법 제347조 (사기) 및 제30조 (공동정범):** * **사기죄:** 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이득을 얻을 때 성립합니다. 이 사건에서 법원은 피고인 A가 자신의 심각한 자금난과 명의신탁 사실을 숨기고 임차인들에게 전세 계약을 체결하게 한 행위, 그리고 '이행보증서'를 발행하며 안심시킨 행위를 '기망행위'로 인정했습니다. 또한, 전세 계약 갱신 시 기존 보증금의 반환 시기를 유예받는 것도 임대인에게 금융상의 편의를 제공하는 '재산상 이익'이므로 사기죄가 성립한다고 보았습니다. * **공동정범:** 2인 이상이 함께 범죄를 저지른 경우 각자를 정범으로 처벌하는 규정입니다. 법원은 피고인들이 명시적인 모의가 없었더라도 암묵적인 의사 결합과 기능적인 역할 분담(명의상 임대인, 중개인, 재무이사 등)을 통해 조직적으로 사기 범행을 저질렀다고 판단하여 공동정범 관계를 인정했습니다. 2. **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 (실명등기의무) 및 제7조 (벌칙):** * 이 법은 부동산에 관한 물권은 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 규정합니다. 이를 위반하면 명의신탁자에게 형사 처벌이 따릅니다. 피고인 A가 자신의 딸 명의로 175개 호실을 등기한 행위가 이 법에 위반되어 유죄로 인정되었습니다. 3. **공인중개사법 제19조 (중개사무소등록증 등의 양도·대여 등의 금지) 및 제49조 (벌칙):** * 개업공인중개사는 자신의 성명이나 상호를 다른 사람에게 사용하게 하거나 등록증을 빌려주는 행위가 금지됩니다. 중개보조원 등도 다른 사람의 명의를 빌려 중개 업무를 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 피고인 X가 중개보조원 J에게 자신의 개업공인중개사 명의를 사용하게 한 행위가 이 법을 위반한 것으로 인정되어 X와 J 모두 유죄 판결을 받았습니다. 4. **공인중개사법 제33조 제1항 제6호 (금지행위 - 중개의뢰인과의 직접거래) 및 제49조 (벌칙):** * 이 조항은 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하여 중개의뢰인의 이익을 보호하고 부동산 거래 질서의 공정성을 유지하려는 목적입니다. 그러나 법원은 이 사건에서 명의수탁자들이 형식상 임대인의 지위에 있었고, 이들이 중개 의뢰를 받아 계약을 중개한 것이 아니라 사실상 자신들의 소유(명의신탁된) 부동산을 임대한 것이므로, 이를 공인중개사법에서 금지하는 '중개의뢰인과의 직접 거래'로 볼 수 없다고 판단하여 관련 피고인들에게 무죄를 선고했습니다. 5. **형법 제114조 (범죄단체 등의 조직):** * 사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 징역에 해당하는 범죄를 목적으로 하는 단체나 집단을 조직하거나 이에 가입·활동하는 행위를 처벌합니다. 법원은 피고인 A가 조직한 'BJ' 단체가 당초 임대사업 확장을 위한 목적이었고, 전세사기 범행을 목적으로 새로이 조직된 범죄단체로 볼 수 없다고 판단하여 피고인 R에 대한 이 혐의는 무죄로 판단했습니다. 6. **부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제6조 제1항:** * 범죄 피해 재산에 대해 피해 회복이 '심히 곤란하다고 인정되는 경우'에만 몰수 또는 추징을 명할 수 있습니다. 이 사건에서 피해자들이 스스로 피해 금액을 산정하고 민사 소송 등 다른 법적 절차를 통해 피해 회복을 구할 수 있다고 보아, 피고인 A에 대한 추징 명령은 내려지지 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 사항들은 다음과 같습니다. 1. **임대인의 실체와 재정 상황 확인:** 부동산 계약 시 등기부등본상 명의인뿐만 아니라 실제 소유자가 누구인지, 그리고 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해야 합니다. 특히 임대인이 다수의 부동산을 소유하고 있거나, 전세 보증금 시세보다 근저당권 설정액과 보증금의 합이 높은 경우, 또는 임대인이 신축 빌라 사업 등을 대규모로 진행하는 경우에는 더욱 주의를 기울여야 합니다. 2. **등기부등본 및 관련 서류 면밀 검토:** 계약하려는 부동산의 등기부등본을 반드시 발급받아 선순위 채권(근저당권 등)의 유무와 액수를 정확히 확인해야 합니다. 중개인의 설명에만 의존하지 않고, 직접 공신력 있는 자료를 통해 확인하는 것이 중요합니다. 외국인 임차인의 경우 전입세대 열람 내역에 표시되지 않을 수 있으므로, 실제 거주 여부를 다각도로 확인해야 합니다. 3. **'이행보증서'의 효력 신중 판단:** 전세 보증금 반환을 책임지겠다는 '이행보증서'를 받더라도, 그 보증서를 발행하는 주체(공인중개사 사무소 등)가 실제로 보증금을 반환할 능력이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 주범의 재정 악화로 인해 발행된 이행보증서는 실제 효력이 없을 가능성이 큽니다. 4. **전세 보증금 반환 의무 확인:** 임대차 계약은 일반적으로 임대인이 임의로 보증금을 반환하는 것을 전제로 합니다. 만약 임차인이 경매나 보증 보험을 통해 보증금을 돌려받아야 하는 상황은 임대인의 임의 반환이 불가능해졌을 때 취하는 최후의 수단이며, 시간적, 경제적 비용을 수반하므로 이러한 상황에 대한 대비책을 미리 강구해야 합니다. 5. **공인중개사의 역할 및 적법성 확인:** 공인중개사가 본인의 명의나 상호를 다른 사람에게 대여하거나, 중개보조원이 개업공인중개사 명의로 계약을 진행하는 등 공인중개사법을 위반하는 행위가 없는지 확인해야 합니다. 중개인의 불법 행위는 계약의 유효성이나 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.
대전지방법원홍성지원 2025
피고인 A는 오랜 기간 지역 선후배로 지내온 피해자 B가 경찰 수사를 받고 있다는 사실을 알게 되자, 자신이 경찰 및 법조인들과 친분이 있어 수사를 무마시킬 수 있는 것처럼 속였습니다. 피고인은 2022년 10월부터 2023년 12월까지 세 차례에 걸쳐 총 5,000만 원을 받아 편취했습니다. 하지만 피고인에게는 실제로 수사에 영향력을 행사하거나 사건을 무마시킬 의사나 능력이 없었습니다. 법원은 피고인의 이러한 행위가 사기죄 및 변호사법 위반에 해당한다고 판단하여, 징역 10월에 집행유예 2년을 선고하고 5,000만 원을 추징했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 충남 홍성군 등지에서 건설업을 하며 평소 경찰·법조인 등과 친분이 있는 것처럼 행세한 사람으로, 피해자 B로부터 경찰 수사 무마 명목으로 5,000만 원을 가로챘습니다. - 피해자 B: 건설사 상대 공갈 혐의로 경찰 수사를 받던 중, 피고인 A의 말을 믿고 수사 무마 명목으로 총 5,000만 원을 건넨 사람입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 피해자 B와 약 20년 가까이 지역 선후배 관계로 지내면서 평소 경찰·법조인 등과 친분이 있는 것처럼 과시해왔습니다. 1. **첫 번째 금품 요구 (2022년 10월 28일경)**: 피해자 B가 건설사 상대 공갈 혐의로 경찰 수사를 받고 있다는 말을 하자, 피고인 A는 충남경찰청 고위 간부들을 잘 알고 있으니 사건을 무마시켜 주겠다며 1,000만 원을 요구하고 자신의 계좌로 송금받았습니다. 2. **두 번째 금품 요구 (2022년 11월 30일경)**: 피고인 A는 피해자 B에게 전화하여 수사가 계속되고 있다고 말하며 추가로 3,000만 원을 요구했고, 피해자는 피고인의 말을 믿고 다시 3,000만 원을 피고인의 계좌로 송금했습니다. 3. **세 번째 금품 요구 (2023년 12월 6일경)**: 피고인 A는 또다시 피해자 B에게 전화해 수사 중단을 어렵다고 언급하고 직접 만나서 진행 중인 사건을 무마시켜 주겠다며 1,000만 원을 요구하여 송금받았습니다. 이 모든 과정에서 피고인 A는 실제로 피해자에 대한 수사에 영향력을 행사하거나 사건을 무마시킬 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 피해자를 기망하여 총 5,000만 원을 편취했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인이 실제 경찰 수사를 무마할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 경찰·법조계 고위 관계자와 친분을 과시하며 피해자를 속여 수사 무마를 대가로 금품을 받은 행위가 사기죄 및 변호사법 위반에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인에게 징역 10월을 선고하고, 다만 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예했습니다. 또한, 피고인으로부터 5,000만 원을 추징하고 위 추징금 상당액의 가납을 명령했습니다. ### 결론 재판부는 피고인이 피해자의 어려운 처지를 이용하여 수사 무마를 빌미로 금품을 편취한 행위는 공무 수행의 공정성과 국민의 신뢰를 심각하게 훼손하는 중대한 범죄이며 죄질과 범정이 무겁다고 판단했습니다. 피고인에게 동종 사기 범죄로 집행유예를 선고받은 전력이 있는 점도 불리하게 작용했습니다. 다만, 피고인이 뒤늦게나마 잘못을 인정하고 반성하는 태도를 보였으며, 피해 금액을 반환하여 피해가 회복된 점, 변호사법 위반으로 형사처벌을 받은 전력은 없는 점 등이 유리하게 참작되어 최종적으로 징역 10월에 집행유예 2년과 추징이 선고되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 **1. 형법 제347조 제1항(사기)** 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서 피고인은 경찰 수사 무마 능력이 없음에도 피해자에게 고위 관계자를 통해 사건을 해결해 주겠다고 거짓말하여 총 5,000만 원을 받아냈으므로 사기죄가 성립합니다. 피고인의 기망 행위, 피해자의 착오에 의한 금품 교부, 그리고 재산상 이익 취득이라는 구성요건이 모두 충족됩니다. **2. 변호사법 제111조 제1항(청탁 또는 알선 명목 금품 수수)** 변호사가 아닌 자가 금품·향응 또는 그 밖의 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 공무원이 취급하는 사건 또는 사무에 관하여 청탁 또는 알선을 한 경우 7년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인은 변호사가 아님에도 불구하고 경찰 수사라는 공무원이 취급하는 사건에 대해 무마를 명목으로 피해자로부터 5,000만 원을 받았으므로 변호사법 위반죄가 적용됩니다. **3. 형법 제40조(상상적 경합)** 한 가지 행위가 여러 죄에 해당하는 경우 가장 무거운 죄에 정한 형으로 처벌합니다. 피고인의 각 금품 수수 행위는 사기죄와 변호사법 위반죄를 동시에 구성하므로, 법원은 이 중 형이 더 무거운 사기죄에 정한 형으로 처벌했습니다. **4. 형법 제62조 제1항(집행유예)** 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우, 정상에 참작할 만한 사유가 있다면 1년 이상 5년 이하의 기간 동안 형의 집행을 유예할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고인이 범행을 반성하고 피해 금액을 반환하여 피해가 회복된 점 등이 유리한 정상으로 고려되어 징역형의 집행유예가 선고되었습니다. **5. 변호사법 제116조(추징)** 변호사법 위반 행위로 취득한 금품 등은 추징합니다. 이 사건에서는 피고인이 변호사법 위반을 통해 취득한 5,000만 원이 추징 대상이 되었습니다. ### 참고 사항 수사나 재판과 같은 법적 문제 해결을 위해 공신력 없는 개인에게 금품을 제공하는 것은 매우 위험합니다. * **사기 피해 위험**: 경찰이나 법조계 고위 관계자와의 친분을 내세워 사건 해결을 약속하며 금품을 요구하는 경우, 대부분 사기일 가능성이 높습니다. 상대방의 실제 능력이나 의사를 꼼꼼히 확인하기 어려우므로 이러한 제안은 의심하고 거절해야 합니다. * **법적 문제 발생 가능성**: 금품을 제공한 사람 역시 청탁금지법 위반 등 또 다른 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 본인의 사건 해결을 위한 것이더라도 불법적인 방법을 사용하면 오히려 더 큰 불이익을 당할 수 있습니다. * **적법한 절차의 중요성**: 법적 어려움에 처했을 때는 반드시 변호사 등 정식 법률 전문가의 도움을 받아 적법한 절차와 테두리 안에서 문제를 해결해야 합니다. 무인가 브로커나 비전문가에게 의존하는 것은 금전적 손실과 함께 법적 문제 심화로 이어질 수 있습니다. * **증거 확보 및 신고**: 만약 이와 유사한 상황에서 금품을 제공했거나 사기 피해가 의심된다면, 즉시 수사기관에 신고하고 모든 관련 증거(계좌 이체 내역, 대화 기록, 통화 녹취록 등)를 철저히 확보해야 합니다.
수원고등법원 2025
피고가 공장 설립 승인을 받은 토지에 대해 원고와 매매계약을 체결했습니다. 계약 후 원고는 토지에 설치된 옹벽에 문제가 있음을 주장하며 보수를 요구했고 피고는 이를 거부했습니다. 이에 피고는 원고의 잔금 미지급 및 서류 미제출을 이유로 계약 해제를 통보했으나 원고는 옹벽 하자로 인해 잔금 지급 및 명의변경 절차를 보류한 것이라 맞섰습니다. 법원은 피고에게 옹벽 보수 의무가 있다고 보았으나 원고에게도 옹벽 상태를 제대로 확인하지 못한 과실이 있다고 판단하여 손해배상액을 조정하고, 최종적으로 원고가 피고에게 잔금을 지급함과 동시에 피고는 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기 절차를 이행하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 화성시 소재 토지를 매수하여 공장을 신축하려 했던 매수인 - 피고 B: 화성시 소재 토지에 대해 공장설립 승인을 받고 옹벽 설치 작업을 한 후 원고에게 판매하려 했던 매도인 - G (E토목측량설계사무소 운영자): 피고의 의뢰로 공장설립 승인 절차를 대행하고, 원고와도 승인 명의 변경 용역계약을 체결한 토목 설계 전문가 - 화성시장: 이 사건 토지에 대한 공장설립 승인 및 산지전용허가를 담당한 지방자치단체장 ### 분쟁 상황 피고는 2017년 7월 화성시장으로부터 공장설립 승인을 받은 토지에 대해 2021년 4월 15일 원고와 17억 2,700만 원에 매매계약을 체결하고 계약금 1억 7,270만 원을 받았습니다. 계약 체결 직후 원고는 토지에 설치된 보강토 옹벽이 기울어져 전도 위험이 있다며 피고에게 보수를 요구했고, 피고는 2021년 7월경 옹벽을 2단으로 보강하는 시공을 했습니다. 그러나 원고는 보수가 충분하지 않다고 보았고 화성시청 담당자로부터 옹벽의 붕괴 위험성을 지적받으며 재시공 통보를 받았음을 피고에게 알렸습니다. 원고는 옹벽 재시공 및 잔토 제거가 완료되면 잔금을 지급하고 인허가 변경 서류를 접수하겠다고 주장했습니다. 반면 피고는 옹벽 공사는 계약 조건이 아니며 원고의 인허가 변경 서류 미제공 및 잔금 미지급을 이유로 2021년 9월 28일 매매계약 해제와 계약금 몰취를 통보했습니다. 이후 원고는 피고에게 5,000만 원을 중도금 명목으로 송금하는 등 매매계약 이행의사를 보였으나, 옹벽 문제에 대한 입장 차이가 좁혀지지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 매매계약 해제 통보의 적법성 여부, 매도인인 피고의 옹벽 보수 의무 존부, 이 사건 옹벽의 하자로 인한 채무불이행 책임 및 하자담보책임 인정 여부, 원고가 청구한 손해배상 금액의 범위 및 과실상계 적용 여부, 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기 절차 이행 의무와 잔금 지급 의무의 동시이행 관계. ### 법원의 판단 제1심 판결을 변경하여 피고는 원고에게, 1. 별지1 목록 기재 공장설립승인에 관하여 명의변경절차를 이행하고, 2. 원고로부터 891,294,464원을 지급받음과 동시에 화성시 C 임야 5,256㎡와 화성시 D 임야 754㎡에 관하여 2021. 4. 15. 자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 매매 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못했다면 매도인에게 채무불이행 책임이 인정된다는 법리에 따라, 이 사건 옹벽이 공장부지로서 기능하기 위한 필수 시설임에도 안전성 문제가 있고 허가 조건과 다르게 시공되어 준공검사에 걸림돌이 될 수 있으므로 피고에게 옹벽을 보수할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 의무는 원고의 공장설립 승인 명의변경 절차 진행 및 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있어 원고의 채무 불이행을 이유로 한 피고의 계약 해제 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 원고가 계약 전 옹벽의 현황을 육안으로 확인했고 '현황대로 매매계약 체결'이라는 특약이 있었음에도 문제의 심각성을 제대로 파악하지 못한 과실이 인정되어, 전체 보수비 766,256,920원 중 원고의 과실을 20%로 보아 피고의 책임 범위를 80%인 613,005,536원으로 제한했습니다. 결과적으로 매매대금 17억 2,700만 원에서 기지급 계약금 1억 7,270만 원, 중도금 5,000만 원 및 피고가 배상할 손해액 613,005,536원을 공제한 891,294,464원을 원고가 피고에게 지급함과 동시에, 피고는 공장설립 승인 명의변경 및 소유권이전등기를 이행하라는 판결이 내려졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제396조 (과실상계):** 채무불이행으로 인한 손해배상 시 채권자에게도 과실이 있다면, 법원은 손해배상 책임과 금액을 정함에 있어 이를 참작할 수 있습니다. 본 판례에서는 원고가 계약 전 옹벽의 현황을 육안으로 확인했고 '현황대로 매매계약 체결'이라는 문구가 계약서에 명시되어 있었음에도 옹벽의 심각한 하자를 제대로 인지하지 못한 과실이 인정되어, 피고의 손해배상 책임이 80%로 제한되었습니다. 2. **민법 제580조 제1항 (매도인의 하자담보책임):** 매매 목적물에 하자가 있을 경우 매도인은 하자담보책임을 지지만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 인해 알지 못했을 때에는 책임을 물을 수 없다고 규정합니다. 본 판례에서는 원고가 옹벽의 하자를 알았거나 알 수 있었다고 판단하여 피고에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 보았습니다. 3. **채무불이행 및 동시이행 관계:** 매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못했다면, 매도인에게는 채무불이행 책임이 인정됩니다. 본 사례에서 옹벽 하자로 인해 공장 부지로서의 기능과 안정성을 갖추지 못했으므로 피고에게 옹벽을 보수할 의무가 발생했습니다. 또한, 이러한 매도인의 옹벽 보수 의무는 매수인의 잔금 지급 의무 등과 동시이행 관계에 있다고 보아, 매도인이 옹벽 보수를 이행하지 않는 한 매수인의 잔금 미지급은 이행지체로 볼 수 없다고 판단했습니다. 4. **손해배상액의 예정:** 계약서에 손해배상액의 예정에 대한 조항이 있더라도, 그 문언의 의미에 따라 계약 해제를 전제하지 않은 채무불이행에 따른 손해배상에는 적용되지 않을 수 있습니다. 본 판례에서는 계약서의 손해배상 조항이 '계약 해제에 따른' 손해배상에 관한 것이므로, 계약 해제를 전제하지 않은 옹벽 보수 비용 상당의 손해배상 청구에는 해당 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. ### 참고 사항 1. **계약 전 철저한 현장 확인 및 전문가 자문:** '현황대로' 계약하는 경우에도 반드시 해당 토지의 목적(예: 공장 부지)에 부합하는지 여부를 관련 법규 및 전문가(토목, 건축 등)의 자문을 통해 확인해야 합니다. 특히 옹벽과 같은 주요 구조물은 안전성 및 허가 기준 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 2. **계약서에 하자 관련 조항 명시:** 만약 매매 목적물에 하자가 예상되거나 현재 하자가 있는 상태라면, 이에 대한 매도인의 보수 의무, 보수 비용 부담 주체, 기한 등을 계약서 특약사항에 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 '현황대로'라는 문구만으로는 추후 분쟁 발생 시 매수인이 불리할 수 있습니다. 3. **문제 발생 시 신속하고 명확한 의사소통:** 옹벽 하자 등 문제가 발생했을 때에는 구두보다는 내용증명과 같은 서면으로 하자의 내용, 보수 요구 사항, 이행 기한 등을 명확히 전달하여 증거를 남겨야 합니다. 4. **동시이행 항변의 이해:** 매도인에게 계약상 의무(예: 옹벽 보수)가 있음에도 이행하지 않을 경우, 매수인은 자신의 의무(예: 잔금 지급) 이행을 거절할 수 있는 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 이는 계약 해제의 부당성을 주장하는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 5. **과실상계 가능성 인지:** 매수인이 계약 전 하자 발생 가능성을 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우, 추후 손해배상 청구 시 매수인의 과실이 인정되어 배상액이 감액될 수 있습니다. 본 사례에서 원고는 육안으로 옹벽의 이상을 알 수 있었고, 계약서에 현황대로 계약한다는 문구가 있어 과실이 인정되었습니다.