이형석 변호사

광주 재개발 아파트 공사 계약 해지 손해배상 사건

이 사건은 광주 지역의 주택재개발정비사업조합(피고)이 공동수급체를 이룬 건설회사들(원고들)과의 아파트 건축공사 도급계약을 해지하면서 발생한 손해배상 및 대여금 반환 청구 소송입니다. 조합은 민법 제673조에 따라 계약을 임의로 해제했고, 건설사들은 이에 따른 대여금 원리금 반환과 손해배상을 요구했습니다. 법원은 조합의 계약 해지를 인정하면서도, 대여금 원리금 중 일부 변제 후 남은 원금과 이자에 대한 지연손해금, 그리고 계약 해제로 인해 건설사들이 입은 손해(기 지출 비용 및 이행이익 상실액)를 종합적으로 산정하여 총 24,845,769,154원 및 이에 대한 지연손해금을 조합이 건설사들에게 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: A, B, C, D 주식회사 (건설회사 공동수급체, 광주 주택재개발정비사업의 시공사였음) - 피고: E 주택재개발정비사업조합 (광주 서구 F 일대 주택재개발정비사업을 시행하는 조합, 원고들에게 공사를 맡긴 도급인) ### 분쟁 상황 피고 재개발조합은 2015년 12월 원고 건설사들과 광주 주택재개발정비사업의 아파트 건축공사 도급계약을 체결했습니다. 그러나 2020년 말부터 조합원들의 요구에 따라 하이엔드 브랜드 적용, 마감재 차별화 등 계약 내용 변경을 강력히 요구하며 건설사들과 협상을 진행했습니다. 건설사들이 일부 요구를 수용했음에도 불구하고, 조합은 2021년 4월 최종 조건을 제시하며 기한 내 수용하지 않으면 계약을 해제하겠다고 통보했습니다. 이후 조합은 2021년 5월 임시총회에서 1차 계약 해제 결의를 했으나, 의사정족수 미달로 인해 가처분 결정으로 그 효력이 정지되었습니다. 2021년 9월, 조합은 2차 임시총회를 개최하여 민법 제673조에 따른 임의 해제를 결의하고, 2021년 9월 30일 건설사들에게 계약 해제 통보를 했습니다. 이 과정에서 건설사들은 조합에 약 308억 원의 사업비를 대여했으며, 조합은 2022년 5월 이 대여금 원금 전액을 변제했으나, 이자 및 지연손해금과 계약 해지로 인한 손해배상금에 대한 분쟁이 지속되어 이 소송으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 공사도급계약이 민법 제673조에 따라 적법하게 해제되었는지 여부, 대여금 원리금의 반환 시기가 도래했는지 여부 및 반환 범위, 그리고 계약 해제로 인한 손해배상 책임의 발생과 그 액수 산정 방식입니다. 특히 손해배상액 중 이행이익 상실액을 산정할 때 공사계약 당시의 예상 순이익을 기준으로 하되, 실제 완공 불가능성, 사업상 위험 회피, 물가 변동 가능성 등을 고려하여 손익상계를 적용할지가 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 재개발조합이 원고 건설사들에게 총 24,845,769,154원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로 21,047,800,000원에 대해서는 2022. 1. 17.부터 2025. 5. 1.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을, 3,797,969,154원에 대해서는 2022. 5. 24.부터 다 갚는 날까지 연 19%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 70%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 판결은 재개발정비사업조합이 계약 해제 사유 없이도 도급인의 자유로운 해제권(민법 제673조)을 행사할 수 있음을 확인하면서도, 이에 따른 건설사의 손해배상 책임을 명확히 했습니다. 특히 손해배상액 산정에 있어 공사계약 당시 예정된 이행이익을 기준으로 하되, 착공 지연 및 계약 해제로 인한 사업상 위험 면제 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 손익상계를 적용함으로써 현실적인 손해액을 산정해야 함을 보여줍니다. 대여금 반환 시기와 변제 충당의 법리를 적용하여 원금과 이자, 지연손해금을 정하는 과정 또한 상세히 다루어졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 **1. 민법 제673조 (도급인의 해제권)**​ 이 조항은 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 규정하여, 도급인에게는 언제든지 공사 계약을 해제할 수 있는 자유로운 해제권을 부여합니다. 그러나 동시에 도급인의 일방적인 해제로 인해 수급인이 입게 되는 손해, 즉 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 전액 배상해야 할 의무를 부과하여 수급인을 보호합니다. 본 사건에서 피고 재개발조합은 2021년 9월 2차 임시총회에서 이 조항에 따른 계약 해제를 결의하고 통보했으며, 법원은 이러한 해제가 적법하다고 인정했습니다. **2. 민법 제387조 후문 (기한 없는 채무의 이행 지체)**​ 이 조항은 채무 이행의 기한이 정해져 있지 않은 경우, 채무자는 이행 청구를 받은 때로부터 지체 책임을 지지만, 채무자가 기한이 도래했음을 알았을 때에는 그 때로부터 지체 책임을 진다고 명시합니다. 본 사건에서 공사계약 해제로 인해 대여금 반환 시점인 '입주지정기간 만료일 익일'이라는 불확정 기한의 도래가 불가능해졌고, 피고 조합은 계약 해제 시점에 이러한 기한의 도래 불가능성을 인지했으므로, 해제 통보 다음 날인 2021년 10월 1일부터 대여금 반환 지체 책임을 부담한다고 판단되었습니다. **3. 민법 제397조 제1항 (금전채무불이행에 대한 특칙)**​ 금전채무불이행으로 인한 손해배상액은 원칙적으로 법정이율에 따르지만, 다른 법률에 특별한 규정이 있거나 당사자 간의 특약이 있는 경우에는 그에 따릅니다. 본 사건에서 대여금의 원금에 대한 지연손해금은 약정된 연 19%가 적용되었으나, 이미 발생한 이자채권에 대한 지연손해금은 별도의 약정이 없었으므로 상법상 법정이율인 연 6%가 적용되었습니다. **4. 상법 (상사 법정이율)**​ 상법은 상행위로 인한 채무에 대한 법정이율을 연 6%로 정하고 있습니다. 본 사건에서 원고 건설사들은 주식회사로서 상인이며, 대여금 채권은 상사채권에 해당하므로, 이자채권에 대한 지연손해금은 상사 법정이율인 연 6%가 적용되었습니다. **5. 민법 제479조 (비용, 이자, 원본에 대한 변제 충당)**​ 채무자가 원본 외에 이자 및 비용을 함께 갚아야 할 때, 변제액이 모든 채무를 소멸시키기에 부족한 경우에는 '비용 → 이자 → 원본' 순서로 변제에 충당해야 합니다. 채무자나 채권자가 일방적으로 이 순서를 지정할 수는 없으며, 당사자 간에 특별한 합의가 없는 한 법정 순서가 적용됩니다. 본 사건에서 피고 조합이 대여금 원금 상당액을 변제했지만, 법원은 이 규정에 따라 지연손해금과 이자가 먼저 변당되고 남은 금액만이 원금에 충당되었으므로 여전히 원금 잔액이 남아있다고 보았습니다. **6. 민사소송법 제202조의2 (손해액의 인정)**​ 재산적 손해의 발생 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지를 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해액으로 정할 수 있습니다. 특히 장래 얻을 수 있었을 이익(이행이익)에 대한 증명은 합리성과 객관성을 잃지 않는 범위 내에서의 '상당한 개연성'만으로도 충분하다고 봅니다. 본 사건에서 공사계약 해제 당시 착공이 이루어지지 않았고 구체적인 공사 내용도 확정되지 않은 상황에서 이행이익을 산정하는 것이 어려웠으므로, 법원은 계약 체결 당시 예정된 순이익을 기준으로 하되, 사업상 위험 면제 등을 고려하여 손익상계를 적용하는 방식으로 손해액을 산정했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 볼 수 있습니다. - **계약 해제는 신중히 결정하고 명확한 근거를 확보하세요.** 도급인이 수급인의 귀책사유 없이 계약을 해제할 경우(민법 제673조), 수급인이 입은 손해(기 지출 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익)를 전액 배상해야 합니다. 따라서 계약 해제 전에 예상 손해배상액을 충분히 검토하고, 내부 의사결정 시 해당 내용을 조합원 등 이해관계자들에게 명확히 고지해야 합니다. - **계약서에 명시된 공사대금 조정 조항을 활용하세요.** 공사 진행 중 설계 변경, 물가 변동 등으로 공사대금을 조정해야 하는 경우, 계약서에 명시된 조정 절차와 기준에 따라 협의를 진행해야 합니다. 만약 협의가 원활하지 않을 경우, 계약 해제는 최후의 수단으로 고려되어야 합니다. - **대여금 반환 시기와 이자, 지연손해금에 유의하세요.** 공사계약이 해제되어 대여금 반환 기한이 불확정하게 되는 경우, 계약 해제 시점에 대여금 원리금 반환 의무의 이행기한이 도래한 것으로 간주될 수 있습니다. 이때 채무자는 기한 도래 사실을 알았을 때부터 지체 책임을 지며, 약정된 이자율 및 연체 이율이 적용됩니다. - **일부 변제 시 변제 충당 순서를 확인하세요.** 대여금 원리금(원금, 이자, 지연손해금) 중 일부만 변제했을 때에는 민법 제479조에 따라 '비용 → 이자 → 원금' 순서로 변제에 충당되는 것이 원칙입니다. 채무자나 채권자가 일방적으로 순서를 지정할 수 없으며, 합의가 없으면 법정 순서가 적용됩니다. 이로 인해 원금 잔액이 예상보다 많이 남을 수 있으니 주의해야 합니다. - **손해배상액 산정은 다양한 요소를 종합적으로 고려하세요.** 계약 해제로 인한 이행이익 상실액을 계산할 때는 단순히 계약서상의 공사대금과 원가만 볼 것이 아니라, 계약 체결 당시의 예상, 해제 당시의 미확정된 공사 내용 변경 여부, 착공 지연, 향후 물가 변동, 사업상 위험 회피, 수급인이 다른 사업을 통해 얻었거나 얻을 수 있었던 이익 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 합리적으로 산정됩니다.

상가 건물 내부 기둥 미고지로 인한 손해배상 판결

피고는 상가 건물을 신축하여 분양한 시행사입니다. 원고들은 피고로부터 상가 호실들을 분양받은 수분양자들입니다. 원고들은 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 이용에 제약을 가하고 미관을 해치며 가시성을 저해하는 중요한 사항임에도 피고가 이를 고지하지 않아 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적 등에 관하여 고지할 의무가 있었음에도 이를 위반한 것으로 판단하고, 원고들에게 분양대금 대비 가치 하락분을 손해액으로 인정하여 피고에게 총 분양대금의 90%에 해당하는 금액 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C, D: 피고로부터 상가 호실을 분양받거나 지위를 양수한 수분양자들입니다. - 피고 H 주식회사: 상가 건물을 신축하여 분양한 시행사입니다. ### 분쟁 상황 피고는 상가건물을 신축하여 분양했는데, 해당 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 활용, 미관, 가시성 등 상가의 본래 목적 사용에 상당한 제약을 가하고 가치를 하락시키는 요인이었습니다. 원고들은 이러한 기둥의 존재, 위치, 면적 등이 상가 분양계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사항임에도 피고가 분양 당시 명확히 고지하지 않았다고 주장하며, 이는 부작위에 의한 기망으로서 불법행위에 해당한다고 보아 손해배상을 청구했습니다. 피고는 기둥의 존재가 당연히 예상되는 사정이며 정보를 충분히 제공했다고 반박했으나, 법원은 분양 당시 건물이 완공되지 않아 육안 확인이 불가능했고 피고가 제공한 도면이나 상담 확인서만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 부동산 분양 계약 체결 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부에 설치된 기둥의 존재, 위치, 면적 등 상가 이용에 중대한 영향을 미치는 사항을 고지할 신의칙상 의무가 있는지 여부 및 고지의무 위반이 불법행위에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이러한 고지의무 위반으로 인한 손해배상액의 산정 범위와 소멸시효 완성 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고들에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적에 대해 고지할 의무가 있었으나 이를 위반하여 부작위에 의한 기망행위를 저질렀으며 이는 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고 A에게 887,657,400원, 원고 B에게 190,486,800원, 원고 C에게 51,597,900원 및 각 2020년 10월 30일부터, 원고 D에게 100,202,400원 및 2020년 9월 1일부터 판결 선고일인 2025년 4월 24일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 상가 건물에 기둥이 설치될 수 있다는 점 등을 고려하여 피고의 책임을 90%로 제한했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결은 상가 분양 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부 구조 중 공간 활용이나 가치에 중대한 영향을 미치는 요소에 대해 충분히 고지해야 할 신의칙상 의무가 있음을 분명히 했습니다. 비록 기둥의 존재가 일반적으로 예상될 수 있는 부분이라 하더라도, 개별 상가의 기능과 미관에 지장을 초래할 정도로 설치되는 경우에는 특별히 고지해야 할 의무가 인정될 수 있음을 보여준 사례입니다. 특히, 도면상 모호한 표시나 일반적인 상담내용 확인서 서명만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다는 점을 강조하며, 불법행위로 인한 손해배상책임 및 그 범위, 지연손해금 기산일에 대한 법리를 재확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 신의성실의 원칙상 고지의무: 부동산 거래에 있어서 거래 상대방이 특정 사정을 알았더라면 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 그 사정을 고지할 의무가 있습니다. 이는 법령 규정뿐 아니라 계약, 관습, 조리상의 일반 원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다 (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이 사건에서는 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적이 상가의 가치와 활용에 중대한 영향을 미치므로 시행자에게 고지의무가 인정되었습니다. • 부작위에 의한 기망행위와 불법행위: 고지의무 위반은 중요 정보를 숨김으로써 상대방을 착오에 빠뜨리는 '부작위에 의한 기망행위'에 해당합니다. 이러한 기망행위는 민법 제750조에 따른 '불법행위'가 되어 손해배상책임을 발생시킵니다 (대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조). • 손해배상액의 산정 및 책임 제한: 손해배상액은 고지의무 위반으로 인해 발생한 손해, 즉 기둥의 존재를 알았더라면 형성되었을 분양대금과 실제 분양대금의 차액(가치 하락분)으로 산정됩니다. 다만, 모든 대규모 상가 건물에 기둥이 있을 수 있다는 점, 수분양자도 이를 어느 정도 예견하고 확인할 의무가 있는 점 등을 고려하여 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 90%로 제한했습니다. • 소멸시효: 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다 (민법 제766조 제1항). 여기서 '손해를 안 날'은 손해 발생 사실과 그 손해가 가해자의 불법행위로 인한 것임을 알았을 때를 의미하며, 손해의 정도나 액수까지 구체적으로 알 필요는 없습니다 (대법원 1992. 4. 14. 선고 92다2011 판결 등 참조). 이 사건에서는 분양 계약 당시 기둥의 존재를 알았다고 보기 어렵다고 판단되어 피고의 소멸시효 주장이 기각되었습니다. • 지연손해금 기산일: 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 원칙적으로 불법행위 성립일이며, 손해발생 시점과 위법행위 시점 사이에 시간적 간격이 있다면 손해발생 시점이 기산일이 됩니다 (대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다97426 판결 등 참조). 이 사건에서는 원고들이 각 잔금을 납부함으로써 비로소 상가 가치 하락분 상당의 손해가 현실화되었다고 보아 잔금 납부일을 기산일로 보았습니다 (대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다54566 판결 등 참조). • 분양계약상 매도인 지위 승계: 신탁 계약 종료 등으로 위탁자 겸 수익자인 시행사에게 수탁자의 권리 및 의무가 포괄 승계된다는 계약 조항에 따라, N신탁이 가졌던 매도인으로서의 고지의무 위반에 따른 손해배상 의무가 피고에게 승계된 것으로 판단되었습니다. ### 참고 사항 • 분양 계약 전 도면 및 현장 확인의 중요성: 상가나 오피스텔 등 분양 계약을 할 때는 계약서뿐만 아니라 제공되는 모든 도면(평면도, 구조도 등)을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 기둥, 배관 등 내부 구조물이 공간 활용에 미칠 영향을 면밀히 검토하고, 가능한 경우 현장을 방문하여 실제 구조와 비교해보는 것이 중요합니다. • 고지받지 못한 중요 사항에 대한 대응: 만약 분양 과정에서 중요한 정보(상가 내부 기둥처럼 공간 활용에 큰 영향을 미치는 요소)를 고지받지 못했다면, 이는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 불법행위로 인한 손해배상 청구가 가능하며, 계약 취소 여부와 상관없이 손해배상만을 청구할 수도 있습니다. • 정보 제공의 명확성 요구: 분양사무실에서 제공하는 도면이나 설명이 불충분하다고 느껴진다면, 건축전문가의 도움을 받아 도면을 해석하거나, 기둥의 정확한 위치와 면적 등을 명확히 기재한 자료를 요구하여 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 일반인이 도면의 복잡한 기호를 모두 이해하기 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다. • 계약 내용의 기록: 상담내용 확인서 등에 서명할 때에는 단순히 기둥의 존재를 확인했다는 문구보다는 구체적인 설명 내용과 고지 사실을 명확히 기재하도록 요구하고, 관련 자료를 빠짐없이 보관해야 합니다.

인천공항 경관개선사업 토지사용기간 연장 협상 의무 확인 소송

A 주식회사가 인천국제공항공사를 상대로 경관개선부지 추가개발사업 실시협약과 관련하여 건물 사용료가 입찰 대상에 포함되지 않음을 확인하고, 토지사용기간 연장을 위한 우선 협상 의무가 있음을 확인해달라고 소송을 제기했으나, 법원은 모두 각하했습니다. 이 사건의 쟁점은 청구 내용이 법적 분쟁 해결에 가장 유효하고 적절한 수단인지, 즉 확인의 이익이 있는지 여부였습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사 (인천국제공항공사와 경관개선부지 추가개발사업 실시협약을 체결한 사업자) - 인천국제공항공사 (경관개선부지 추가개발사업의 토지 사용권한을 가진 공공기관) ### 분쟁 상황 A 주식회사는 인천국제공항공사와 'B 예정지역 C지역 경관개선부지추가개발사업 실시협약'을 체결하고 사업을 진행했습니다. 협약에 따라 토지사용기간은 2020년 12월 31일로 정해졌습니다. 이 기간이 만료되면서 A 주식회사는 토지사용기간 연장을 위한 우선협상권을 주장했고, 이와 관련하여 건물 사용료를 입찰 대상에 포함할지 여부, 그리고 인천국제공항공사가 A 주식회사와 우선 협상할 의무가 있는지에 대한 분쟁이 발생했습니다. 인천국제공항공사는 토지사용기간이 만료되면 건물 소유권이 자신들에게 이전될 권리가 있다고 주장하며 관련 자료 제공을 요청했고, A 주식회사는 이를 다투며 소송을 제기했습니다. 이미 관련 행정소송에서 A 주식회사가 건물 소유권을 인천국제공항공사에 이전해야 한다는 판결이 확정된 상황이었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건은 크게 두 가지 쟁점을 다루었습니다. 첫째, A 주식회사가 개발한 건물에 대한 사용료가 실시협약에 따른 토지사용기간 연장 입찰 대상에 포함되지 않는지 여부입니다. 둘째, 인천국제공항공사가 특정 시점을 고려하여 A 주식회사와 우선적으로 토지사용기간 연장을 협상할 의무가 있는지 여부입니다. 법원은 이러한 청구들이 현존하는 법적 불안정성을 해소하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인지, 즉 '확인의 이익'이 있는지를 중점적으로 판단했습니다. ### 법원의 판단 법원은 A 주식회사의 모든 청구를 각하했습니다. 이는 소송 요건 중 '확인의 이익'이 없다고 판단했기 때문입니다. 구체적으로, 첫 번째 청구(건물 사용료의 입찰 대상 불포함 확인)에 대해서는 건물의 소유권 귀속 여부가 선행되어야 할 문제이고, 이미 관련 소송에서 A 주식회사가 건물 소유권을 이전할 의무가 있다는 판결이 확정되었으므로, 해당 청구는 분쟁 해결에 가장 유효한 수단이 아니라고 보았습니다. 두 번째 청구(우선 협상 의무 확인)에 대해서는 'B 설치 시점을 감안하여'와 같은 청구 취지가 불명확하며, 설령 해당 청구가 인용되더라도 A 주식회사에게 어떠한 법률 효과도 발생시키지 않으므로 분쟁 해결에 유효적절한 수단으로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구들이 법적 분쟁을 해결하기 위한 적절한 수단이 아니라고 판단하여 모두 각하했습니다. 이는 소송의 대상과 목적이 명확하고 실질적인 법적 효과를 가져와야 한다는 '확인의 이익' 요건을 충족하지 못했기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '확인의 소'의 적법 요건, 특히 '확인의 이익' 유무에 초점을 맞춰 판단되었습니다. **1. 확인의 소의 적법 요건 (대법원 1991. 7. 23. 선고 91다6757 판결, 2006. 11. 9. 선고 2006다50949 판결 등 참조):** 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현재 존재하고 있는 불안정성이나 위험을 해소하기 위해 제기할 수 있는 소송입니다. 이러한 소송이 허용되려면, 확인 판결을 받는 것이 그 분쟁을 근본적으로 해결하는 데 가장 유효하고 적절한 수단이어야 합니다. **2. 본 사건에의 적용:** - **제1 확인청구 (건물 사용료 입찰 대상 불포함 확인):** A 주식회사가 개발한 건물에 대한 사용료가 입찰 대상에 포함되는지 여부는 건물의 소유권이 실시협약에 정해진 토지사용기간 만료 이후 누구에게 귀속되는지에 따라 자연스럽게 결정되는 문제였습니다. 이미 관련 소송에서 A 주식회사가 인천국제공항공사에 건물 소유권을 이전할 의무가 있다는 판결이 확정되었으므로, 건물의 소유권은 인천국제공항공사로 이전됩니다. 이 상황에서 건물 사용료가 입찰 대상에 포함되는지 여부를 확인하는 것은 분쟁 해결에 가장 직접적이고 유효한 방법이 아니라고 보았습니다. 오히려 건물의 소유권이전등기절차의무 부존재를 확인하는 것이 더 유효한 방법이었지만, 이 부분은 이미 다른 소송에서 패소하여 확정된 상태였습니다. - **제2 확인청구 (토지사용기간 연장 우선 협상 의무 확인):** A 주식회사가 'B 설치 시점을 감안하여' 토지사용기간 연장에 관한 협상 의무가 있음을 확인해달라고 한 것은 청구 취지가 불명확하다고 판단되었습니다. 'B 설치 시점'이 명확히 정해지지 않았고, 그 시점을 어떻게 감안해야 하는지도 확정하기 어려웠기 때문입니다. 또한, 이러한 확인 판결이 내려진다 하더라도 A 주식회사에게 즉각적으로 어떤 법률 효과가 발생하는 것이 아니므로, 이 소송이 원고와 피고 사이의 분쟁을 해결하는 데 유효적절한 수단이라고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 사업 협약 및 토지 사용 기간 연장과 관련된 분쟁이 발생했을 때 다음 사항들을 고려하는 것이 중요합니다. 첫째, 확인의 소를 제기하기 전에 청구하는 내용이 법적 분쟁을 근본적으로 해결하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 다른 관련 소송에서 이미 핵심 쟁점에 대한 판단이 내려졌거나, 더 직접적인 소송을 통해 해결될 수 있는 문제라면 확인의 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 둘째, 청구하는 내용의 특정성을 확보하는 것이 중요합니다. '어떠한 시점을 감안하여'와 같이 불명확하거나 구체적인 기준이 없는 청구는 법원에서 그 내용이 특정되지 않았다고 보아 각하될 수 있습니다. 협상 의무 등은 그 내용과 범위, 시점 등을 명확히 할 필요가 있습니다. 셋째, 확인의 소는 원고의 권리나 법률적 지위에 현존하는 불안정성이나 위험을 제거하기 위한 것이므로, 확인 판결이 내려졌을 때 원고에게 실질적인 법률적 효과가 발생하는지를 고려해야 합니다. 단순히 협상 의무가 있음을 확인하는 것만으로는 실질적인 법률 효과가 없다고 판단될 수 있습니다. 넷째, 계약의 해석, 특히 소유권 이전과 관련된 조항은 매우 중요하므로, 계약 체결 시부터 명확하게 규정하고 분쟁 발생 시에는 소유권 귀속에 대한 부분을 먼저 해결하는 것이 효율적일 수 있습니다.

광주 재개발 아파트 공사 계약 해지 손해배상 사건

이 사건은 광주 지역의 주택재개발정비사업조합(피고)이 공동수급체를 이룬 건설회사들(원고들)과의 아파트 건축공사 도급계약을 해지하면서 발생한 손해배상 및 대여금 반환 청구 소송입니다. 조합은 민법 제673조에 따라 계약을 임의로 해제했고, 건설사들은 이에 따른 대여금 원리금 반환과 손해배상을 요구했습니다. 법원은 조합의 계약 해지를 인정하면서도, 대여금 원리금 중 일부 변제 후 남은 원금과 이자에 대한 지연손해금, 그리고 계약 해제로 인해 건설사들이 입은 손해(기 지출 비용 및 이행이익 상실액)를 종합적으로 산정하여 총 24,845,769,154원 및 이에 대한 지연손해금을 조합이 건설사들에게 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: A, B, C, D 주식회사 (건설회사 공동수급체, 광주 주택재개발정비사업의 시공사였음) - 피고: E 주택재개발정비사업조합 (광주 서구 F 일대 주택재개발정비사업을 시행하는 조합, 원고들에게 공사를 맡긴 도급인) ### 분쟁 상황 피고 재개발조합은 2015년 12월 원고 건설사들과 광주 주택재개발정비사업의 아파트 건축공사 도급계약을 체결했습니다. 그러나 2020년 말부터 조합원들의 요구에 따라 하이엔드 브랜드 적용, 마감재 차별화 등 계약 내용 변경을 강력히 요구하며 건설사들과 협상을 진행했습니다. 건설사들이 일부 요구를 수용했음에도 불구하고, 조합은 2021년 4월 최종 조건을 제시하며 기한 내 수용하지 않으면 계약을 해제하겠다고 통보했습니다. 이후 조합은 2021년 5월 임시총회에서 1차 계약 해제 결의를 했으나, 의사정족수 미달로 인해 가처분 결정으로 그 효력이 정지되었습니다. 2021년 9월, 조합은 2차 임시총회를 개최하여 민법 제673조에 따른 임의 해제를 결의하고, 2021년 9월 30일 건설사들에게 계약 해제 통보를 했습니다. 이 과정에서 건설사들은 조합에 약 308억 원의 사업비를 대여했으며, 조합은 2022년 5월 이 대여금 원금 전액을 변제했으나, 이자 및 지연손해금과 계약 해지로 인한 손해배상금에 대한 분쟁이 지속되어 이 소송으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 공사도급계약이 민법 제673조에 따라 적법하게 해제되었는지 여부, 대여금 원리금의 반환 시기가 도래했는지 여부 및 반환 범위, 그리고 계약 해제로 인한 손해배상 책임의 발생과 그 액수 산정 방식입니다. 특히 손해배상액 중 이행이익 상실액을 산정할 때 공사계약 당시의 예상 순이익을 기준으로 하되, 실제 완공 불가능성, 사업상 위험 회피, 물가 변동 가능성 등을 고려하여 손익상계를 적용할지가 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 재개발조합이 원고 건설사들에게 총 24,845,769,154원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로 21,047,800,000원에 대해서는 2022. 1. 17.부터 2025. 5. 1.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을, 3,797,969,154원에 대해서는 2022. 5. 24.부터 다 갚는 날까지 연 19%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 70%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 판결은 재개발정비사업조합이 계약 해제 사유 없이도 도급인의 자유로운 해제권(민법 제673조)을 행사할 수 있음을 확인하면서도, 이에 따른 건설사의 손해배상 책임을 명확히 했습니다. 특히 손해배상액 산정에 있어 공사계약 당시 예정된 이행이익을 기준으로 하되, 착공 지연 및 계약 해제로 인한 사업상 위험 면제 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 손익상계를 적용함으로써 현실적인 손해액을 산정해야 함을 보여줍니다. 대여금 반환 시기와 변제 충당의 법리를 적용하여 원금과 이자, 지연손해금을 정하는 과정 또한 상세히 다루어졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 **1. 민법 제673조 (도급인의 해제권)**​ 이 조항은 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 규정하여, 도급인에게는 언제든지 공사 계약을 해제할 수 있는 자유로운 해제권을 부여합니다. 그러나 동시에 도급인의 일방적인 해제로 인해 수급인이 입게 되는 손해, 즉 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 전액 배상해야 할 의무를 부과하여 수급인을 보호합니다. 본 사건에서 피고 재개발조합은 2021년 9월 2차 임시총회에서 이 조항에 따른 계약 해제를 결의하고 통보했으며, 법원은 이러한 해제가 적법하다고 인정했습니다. **2. 민법 제387조 후문 (기한 없는 채무의 이행 지체)**​ 이 조항은 채무 이행의 기한이 정해져 있지 않은 경우, 채무자는 이행 청구를 받은 때로부터 지체 책임을 지지만, 채무자가 기한이 도래했음을 알았을 때에는 그 때로부터 지체 책임을 진다고 명시합니다. 본 사건에서 공사계약 해제로 인해 대여금 반환 시점인 '입주지정기간 만료일 익일'이라는 불확정 기한의 도래가 불가능해졌고, 피고 조합은 계약 해제 시점에 이러한 기한의 도래 불가능성을 인지했으므로, 해제 통보 다음 날인 2021년 10월 1일부터 대여금 반환 지체 책임을 부담한다고 판단되었습니다. **3. 민법 제397조 제1항 (금전채무불이행에 대한 특칙)**​ 금전채무불이행으로 인한 손해배상액은 원칙적으로 법정이율에 따르지만, 다른 법률에 특별한 규정이 있거나 당사자 간의 특약이 있는 경우에는 그에 따릅니다. 본 사건에서 대여금의 원금에 대한 지연손해금은 약정된 연 19%가 적용되었으나, 이미 발생한 이자채권에 대한 지연손해금은 별도의 약정이 없었으므로 상법상 법정이율인 연 6%가 적용되었습니다. **4. 상법 (상사 법정이율)**​ 상법은 상행위로 인한 채무에 대한 법정이율을 연 6%로 정하고 있습니다. 본 사건에서 원고 건설사들은 주식회사로서 상인이며, 대여금 채권은 상사채권에 해당하므로, 이자채권에 대한 지연손해금은 상사 법정이율인 연 6%가 적용되었습니다. **5. 민법 제479조 (비용, 이자, 원본에 대한 변제 충당)**​ 채무자가 원본 외에 이자 및 비용을 함께 갚아야 할 때, 변제액이 모든 채무를 소멸시키기에 부족한 경우에는 '비용 → 이자 → 원본' 순서로 변제에 충당해야 합니다. 채무자나 채권자가 일방적으로 이 순서를 지정할 수는 없으며, 당사자 간에 특별한 합의가 없는 한 법정 순서가 적용됩니다. 본 사건에서 피고 조합이 대여금 원금 상당액을 변제했지만, 법원은 이 규정에 따라 지연손해금과 이자가 먼저 변당되고 남은 금액만이 원금에 충당되었으므로 여전히 원금 잔액이 남아있다고 보았습니다. **6. 민사소송법 제202조의2 (손해액의 인정)**​ 재산적 손해의 발생 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지를 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해액으로 정할 수 있습니다. 특히 장래 얻을 수 있었을 이익(이행이익)에 대한 증명은 합리성과 객관성을 잃지 않는 범위 내에서의 '상당한 개연성'만으로도 충분하다고 봅니다. 본 사건에서 공사계약 해제 당시 착공이 이루어지지 않았고 구체적인 공사 내용도 확정되지 않은 상황에서 이행이익을 산정하는 것이 어려웠으므로, 법원은 계약 체결 당시 예정된 순이익을 기준으로 하되, 사업상 위험 면제 등을 고려하여 손익상계를 적용하는 방식으로 손해액을 산정했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 볼 수 있습니다. - **계약 해제는 신중히 결정하고 명확한 근거를 확보하세요.** 도급인이 수급인의 귀책사유 없이 계약을 해제할 경우(민법 제673조), 수급인이 입은 손해(기 지출 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익)를 전액 배상해야 합니다. 따라서 계약 해제 전에 예상 손해배상액을 충분히 검토하고, 내부 의사결정 시 해당 내용을 조합원 등 이해관계자들에게 명확히 고지해야 합니다. - **계약서에 명시된 공사대금 조정 조항을 활용하세요.** 공사 진행 중 설계 변경, 물가 변동 등으로 공사대금을 조정해야 하는 경우, 계약서에 명시된 조정 절차와 기준에 따라 협의를 진행해야 합니다. 만약 협의가 원활하지 않을 경우, 계약 해제는 최후의 수단으로 고려되어야 합니다. - **대여금 반환 시기와 이자, 지연손해금에 유의하세요.** 공사계약이 해제되어 대여금 반환 기한이 불확정하게 되는 경우, 계약 해제 시점에 대여금 원리금 반환 의무의 이행기한이 도래한 것으로 간주될 수 있습니다. 이때 채무자는 기한 도래 사실을 알았을 때부터 지체 책임을 지며, 약정된 이자율 및 연체 이율이 적용됩니다. - **일부 변제 시 변제 충당 순서를 확인하세요.** 대여금 원리금(원금, 이자, 지연손해금) 중 일부만 변제했을 때에는 민법 제479조에 따라 '비용 → 이자 → 원금' 순서로 변제에 충당되는 것이 원칙입니다. 채무자나 채권자가 일방적으로 순서를 지정할 수 없으며, 합의가 없으면 법정 순서가 적용됩니다. 이로 인해 원금 잔액이 예상보다 많이 남을 수 있으니 주의해야 합니다. - **손해배상액 산정은 다양한 요소를 종합적으로 고려하세요.** 계약 해제로 인한 이행이익 상실액을 계산할 때는 단순히 계약서상의 공사대금과 원가만 볼 것이 아니라, 계약 체결 당시의 예상, 해제 당시의 미확정된 공사 내용 변경 여부, 착공 지연, 향후 물가 변동, 사업상 위험 회피, 수급인이 다른 사업을 통해 얻었거나 얻을 수 있었던 이익 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 합리적으로 산정됩니다.

상가 건물 내부 기둥 미고지로 인한 손해배상 판결

피고는 상가 건물을 신축하여 분양한 시행사입니다. 원고들은 피고로부터 상가 호실들을 분양받은 수분양자들입니다. 원고들은 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 이용에 제약을 가하고 미관을 해치며 가시성을 저해하는 중요한 사항임에도 피고가 이를 고지하지 않아 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적 등에 관하여 고지할 의무가 있었음에도 이를 위반한 것으로 판단하고, 원고들에게 분양대금 대비 가치 하락분을 손해액으로 인정하여 피고에게 총 분양대금의 90%에 해당하는 금액 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C, D: 피고로부터 상가 호실을 분양받거나 지위를 양수한 수분양자들입니다. - 피고 H 주식회사: 상가 건물을 신축하여 분양한 시행사입니다. ### 분쟁 상황 피고는 상가건물을 신축하여 분양했는데, 해당 상가 내부에 설치된 기둥이 공간 활용, 미관, 가시성 등 상가의 본래 목적 사용에 상당한 제약을 가하고 가치를 하락시키는 요인이었습니다. 원고들은 이러한 기둥의 존재, 위치, 면적 등이 상가 분양계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사항임에도 피고가 분양 당시 명확히 고지하지 않았다고 주장하며, 이는 부작위에 의한 기망으로서 불법행위에 해당한다고 보아 손해배상을 청구했습니다. 피고는 기둥의 존재가 당연히 예상되는 사정이며 정보를 충분히 제공했다고 반박했으나, 법원은 분양 당시 건물이 완공되지 않아 육안 확인이 불가능했고 피고가 제공한 도면이나 상담 확인서만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 부동산 분양 계약 체결 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부에 설치된 기둥의 존재, 위치, 면적 등 상가 이용에 중대한 영향을 미치는 사항을 고지할 신의칙상 의무가 있는지 여부 및 고지의무 위반이 불법행위에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 이러한 고지의무 위반으로 인한 손해배상액의 산정 범위와 소멸시효 완성 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고들에게 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적에 대해 고지할 의무가 있었으나 이를 위반하여 부작위에 의한 기망행위를 저질렀으며 이는 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고 A에게 887,657,400원, 원고 B에게 190,486,800원, 원고 C에게 51,597,900원 및 각 2020년 10월 30일부터, 원고 D에게 100,202,400원 및 2020년 9월 1일부터 판결 선고일인 2025년 4월 24일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 상가 건물에 기둥이 설치될 수 있다는 점 등을 고려하여 피고의 책임을 90%로 제한했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결은 상가 분양 시 시행사가 수분양자에게 상가 내부 구조 중 공간 활용이나 가치에 중대한 영향을 미치는 요소에 대해 충분히 고지해야 할 신의칙상 의무가 있음을 분명히 했습니다. 비록 기둥의 존재가 일반적으로 예상될 수 있는 부분이라 하더라도, 개별 상가의 기능과 미관에 지장을 초래할 정도로 설치되는 경우에는 특별히 고지해야 할 의무가 인정될 수 있음을 보여준 사례입니다. 특히, 도면상 모호한 표시나 일반적인 상담내용 확인서 서명만으로는 고지의무를 다했다고 볼 수 없다는 점을 강조하며, 불법행위로 인한 손해배상책임 및 그 범위, 지연손해금 기산일에 대한 법리를 재확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 신의성실의 원칙상 고지의무: 부동산 거래에 있어서 거래 상대방이 특정 사정을 알았더라면 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 그 사정을 고지할 의무가 있습니다. 이는 법령 규정뿐 아니라 계약, 관습, 조리상의 일반 원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다 (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이 사건에서는 상가 내부 기둥의 존재, 위치, 면적이 상가의 가치와 활용에 중대한 영향을 미치므로 시행자에게 고지의무가 인정되었습니다. • 부작위에 의한 기망행위와 불법행위: 고지의무 위반은 중요 정보를 숨김으로써 상대방을 착오에 빠뜨리는 '부작위에 의한 기망행위'에 해당합니다. 이러한 기망행위는 민법 제750조에 따른 '불법행위'가 되어 손해배상책임을 발생시킵니다 (대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조). • 손해배상액의 산정 및 책임 제한: 손해배상액은 고지의무 위반으로 인해 발생한 손해, 즉 기둥의 존재를 알았더라면 형성되었을 분양대금과 실제 분양대금의 차액(가치 하락분)으로 산정됩니다. 다만, 모든 대규모 상가 건물에 기둥이 있을 수 있다는 점, 수분양자도 이를 어느 정도 예견하고 확인할 의무가 있는 점 등을 고려하여 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 90%로 제한했습니다. • 소멸시효: 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다 (민법 제766조 제1항). 여기서 '손해를 안 날'은 손해 발생 사실과 그 손해가 가해자의 불법행위로 인한 것임을 알았을 때를 의미하며, 손해의 정도나 액수까지 구체적으로 알 필요는 없습니다 (대법원 1992. 4. 14. 선고 92다2011 판결 등 참조). 이 사건에서는 분양 계약 당시 기둥의 존재를 알았다고 보기 어렵다고 판단되어 피고의 소멸시효 주장이 기각되었습니다. • 지연손해금 기산일: 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금 기산일은 원칙적으로 불법행위 성립일이며, 손해발생 시점과 위법행위 시점 사이에 시간적 간격이 있다면 손해발생 시점이 기산일이 됩니다 (대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다97426 판결 등 참조). 이 사건에서는 원고들이 각 잔금을 납부함으로써 비로소 상가 가치 하락분 상당의 손해가 현실화되었다고 보아 잔금 납부일을 기산일로 보았습니다 (대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다54566 판결 등 참조). • 분양계약상 매도인 지위 승계: 신탁 계약 종료 등으로 위탁자 겸 수익자인 시행사에게 수탁자의 권리 및 의무가 포괄 승계된다는 계약 조항에 따라, N신탁이 가졌던 매도인으로서의 고지의무 위반에 따른 손해배상 의무가 피고에게 승계된 것으로 판단되었습니다. ### 참고 사항 • 분양 계약 전 도면 및 현장 확인의 중요성: 상가나 오피스텔 등 분양 계약을 할 때는 계약서뿐만 아니라 제공되는 모든 도면(평면도, 구조도 등)을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 기둥, 배관 등 내부 구조물이 공간 활용에 미칠 영향을 면밀히 검토하고, 가능한 경우 현장을 방문하여 실제 구조와 비교해보는 것이 중요합니다. • 고지받지 못한 중요 사항에 대한 대응: 만약 분양 과정에서 중요한 정보(상가 내부 기둥처럼 공간 활용에 큰 영향을 미치는 요소)를 고지받지 못했다면, 이는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 불법행위로 인한 손해배상 청구가 가능하며, 계약 취소 여부와 상관없이 손해배상만을 청구할 수도 있습니다. • 정보 제공의 명확성 요구: 분양사무실에서 제공하는 도면이나 설명이 불충분하다고 느껴진다면, 건축전문가의 도움을 받아 도면을 해석하거나, 기둥의 정확한 위치와 면적 등을 명확히 기재한 자료를 요구하여 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 일반인이 도면의 복잡한 기호를 모두 이해하기 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다. • 계약 내용의 기록: 상담내용 확인서 등에 서명할 때에는 단순히 기둥의 존재를 확인했다는 문구보다는 구체적인 설명 내용과 고지 사실을 명확히 기재하도록 요구하고, 관련 자료를 빠짐없이 보관해야 합니다.

인천공항 경관개선사업 토지사용기간 연장 협상 의무 확인 소송

A 주식회사가 인천국제공항공사를 상대로 경관개선부지 추가개발사업 실시협약과 관련하여 건물 사용료가 입찰 대상에 포함되지 않음을 확인하고, 토지사용기간 연장을 위한 우선 협상 의무가 있음을 확인해달라고 소송을 제기했으나, 법원은 모두 각하했습니다. 이 사건의 쟁점은 청구 내용이 법적 분쟁 해결에 가장 유효하고 적절한 수단인지, 즉 확인의 이익이 있는지 여부였습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사 (인천국제공항공사와 경관개선부지 추가개발사업 실시협약을 체결한 사업자) - 인천국제공항공사 (경관개선부지 추가개발사업의 토지 사용권한을 가진 공공기관) ### 분쟁 상황 A 주식회사는 인천국제공항공사와 'B 예정지역 C지역 경관개선부지추가개발사업 실시협약'을 체결하고 사업을 진행했습니다. 협약에 따라 토지사용기간은 2020년 12월 31일로 정해졌습니다. 이 기간이 만료되면서 A 주식회사는 토지사용기간 연장을 위한 우선협상권을 주장했고, 이와 관련하여 건물 사용료를 입찰 대상에 포함할지 여부, 그리고 인천국제공항공사가 A 주식회사와 우선 협상할 의무가 있는지에 대한 분쟁이 발생했습니다. 인천국제공항공사는 토지사용기간이 만료되면 건물 소유권이 자신들에게 이전될 권리가 있다고 주장하며 관련 자료 제공을 요청했고, A 주식회사는 이를 다투며 소송을 제기했습니다. 이미 관련 행정소송에서 A 주식회사가 건물 소유권을 인천국제공항공사에 이전해야 한다는 판결이 확정된 상황이었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건은 크게 두 가지 쟁점을 다루었습니다. 첫째, A 주식회사가 개발한 건물에 대한 사용료가 실시협약에 따른 토지사용기간 연장 입찰 대상에 포함되지 않는지 여부입니다. 둘째, 인천국제공항공사가 특정 시점을 고려하여 A 주식회사와 우선적으로 토지사용기간 연장을 협상할 의무가 있는지 여부입니다. 법원은 이러한 청구들이 현존하는 법적 불안정성을 해소하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인지, 즉 '확인의 이익'이 있는지를 중점적으로 판단했습니다. ### 법원의 판단 법원은 A 주식회사의 모든 청구를 각하했습니다. 이는 소송 요건 중 '확인의 이익'이 없다고 판단했기 때문입니다. 구체적으로, 첫 번째 청구(건물 사용료의 입찰 대상 불포함 확인)에 대해서는 건물의 소유권 귀속 여부가 선행되어야 할 문제이고, 이미 관련 소송에서 A 주식회사가 건물 소유권을 이전할 의무가 있다는 판결이 확정되었으므로, 해당 청구는 분쟁 해결에 가장 유효한 수단이 아니라고 보았습니다. 두 번째 청구(우선 협상 의무 확인)에 대해서는 'B 설치 시점을 감안하여'와 같은 청구 취지가 불명확하며, 설령 해당 청구가 인용되더라도 A 주식회사에게 어떠한 법률 효과도 발생시키지 않으므로 분쟁 해결에 유효적절한 수단으로 볼 수 없다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구들이 법적 분쟁을 해결하기 위한 적절한 수단이 아니라고 판단하여 모두 각하했습니다. 이는 소송의 대상과 목적이 명확하고 실질적인 법적 효과를 가져와야 한다는 '확인의 이익' 요건을 충족하지 못했기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '확인의 소'의 적법 요건, 특히 '확인의 이익' 유무에 초점을 맞춰 판단되었습니다. **1. 확인의 소의 적법 요건 (대법원 1991. 7. 23. 선고 91다6757 판결, 2006. 11. 9. 선고 2006다50949 판결 등 참조):** 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현재 존재하고 있는 불안정성이나 위험을 해소하기 위해 제기할 수 있는 소송입니다. 이러한 소송이 허용되려면, 확인 판결을 받는 것이 그 분쟁을 근본적으로 해결하는 데 가장 유효하고 적절한 수단이어야 합니다. **2. 본 사건에의 적용:** - **제1 확인청구 (건물 사용료 입찰 대상 불포함 확인):** A 주식회사가 개발한 건물에 대한 사용료가 입찰 대상에 포함되는지 여부는 건물의 소유권이 실시협약에 정해진 토지사용기간 만료 이후 누구에게 귀속되는지에 따라 자연스럽게 결정되는 문제였습니다. 이미 관련 소송에서 A 주식회사가 인천국제공항공사에 건물 소유권을 이전할 의무가 있다는 판결이 확정되었으므로, 건물의 소유권은 인천국제공항공사로 이전됩니다. 이 상황에서 건물 사용료가 입찰 대상에 포함되는지 여부를 확인하는 것은 분쟁 해결에 가장 직접적이고 유효한 방법이 아니라고 보았습니다. 오히려 건물의 소유권이전등기절차의무 부존재를 확인하는 것이 더 유효한 방법이었지만, 이 부분은 이미 다른 소송에서 패소하여 확정된 상태였습니다. - **제2 확인청구 (토지사용기간 연장 우선 협상 의무 확인):** A 주식회사가 'B 설치 시점을 감안하여' 토지사용기간 연장에 관한 협상 의무가 있음을 확인해달라고 한 것은 청구 취지가 불명확하다고 판단되었습니다. 'B 설치 시점'이 명확히 정해지지 않았고, 그 시점을 어떻게 감안해야 하는지도 확정하기 어려웠기 때문입니다. 또한, 이러한 확인 판결이 내려진다 하더라도 A 주식회사에게 즉각적으로 어떤 법률 효과가 발생하는 것이 아니므로, 이 소송이 원고와 피고 사이의 분쟁을 해결하는 데 유효적절한 수단이라고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 사업 협약 및 토지 사용 기간 연장과 관련된 분쟁이 발생했을 때 다음 사항들을 고려하는 것이 중요합니다. 첫째, 확인의 소를 제기하기 전에 청구하는 내용이 법적 분쟁을 근본적으로 해결하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 다른 관련 소송에서 이미 핵심 쟁점에 대한 판단이 내려졌거나, 더 직접적인 소송을 통해 해결될 수 있는 문제라면 확인의 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 둘째, 청구하는 내용의 특정성을 확보하는 것이 중요합니다. '어떠한 시점을 감안하여'와 같이 불명확하거나 구체적인 기준이 없는 청구는 법원에서 그 내용이 특정되지 않았다고 보아 각하될 수 있습니다. 협상 의무 등은 그 내용과 범위, 시점 등을 명확히 할 필요가 있습니다. 셋째, 확인의 소는 원고의 권리나 법률적 지위에 현존하는 불안정성이나 위험을 제거하기 위한 것이므로, 확인 판결이 내려졌을 때 원고에게 실질적인 법률적 효과가 발생하는지를 고려해야 합니다. 단순히 협상 의무가 있음을 확인하는 것만으로는 실질적인 법률 효과가 없다고 판단될 수 있습니다. 넷째, 계약의 해석, 특히 소유권 이전과 관련된 조항은 매우 중요하므로, 계약 체결 시부터 명확하게 규정하고 분쟁 발생 시에는 소유권 귀속에 대한 부분을 먼저 해결하는 것이 효율적일 수 있습니다.