이형곤 변호사

담장 안 토지 매매와 소유권 분쟁 사건

원고들은 부동산 매매로 토지 소유권 등기를 마쳤지만, 인접 토지 소유자인 피고가 오래전부터 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용하던 토지 일부(계쟁부분)에 대해 소유권을 주장하며 건물 철거 및 토지 인도를 청구하였습니다. 그러나 법원은 매매 계약 당시 해당 계쟁부분은 매매 대상에서 제외하기로 하는 매도인과 매수인(원고들)의 합의가 있었고, 피고가 이전에 해당 부분을 매수하기로 한 약정이 있었음을 인정하며 원고들의 청구를 기각하고, 오히려 피고가 매도 회사를 대신하여 원고들 명의의 계쟁부분 소유권이전등기를 말소하라는 반소 청구를 인용하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(A, B): 주식회사 E로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 자들입니다. - 피고(J): 이 사건 토지에 인접한 토지를 소유하며, 오랫동안 이 사건 토지의 일부(계쟁부분)를 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용해 온 자입니다. - 주식회사 E: 원고들에게 이 사건 토지를 매도한 회사이자, 피고와 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권 이전 약정을 체결했던 회사입니다. - F: 이 사건 토지의 이전 소유자로서, 1996년경 피고에게 이 사건 계쟁부분을 매도하였던 자입니다. ### 분쟁 상황 피고 J는 자신의 토지(<주소> 250-11)에 건물을 신축하면서 인접 토지(<주소> 250-10) 중 약 7㎡ 부분을 건물의 부지로 사용하여 왔으며, 이 부분은 담장으로 경계가 명확하게 표시되어 있었습니다. 피고는 1996년경 당시 인접 토지의 소유자였던 F로부터 이 7㎡ 부분을 2천만원에 매수하기로 약정하였습니다. 이후 F의 상속인들로부터 인접 토지를 매수한 주식회사 E의 대표 G는 2013년 7월 23일 피고와 만나 이 7㎡ 부분의 소유자가 피고임을 명확히 인정하는 약정을 체결하였습니다. 그러나 2021년 2월 3일 원고 A과 B는 주식회사 E로부터 이 사건 토지 전체 50㎡를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고들은 매매 계약 체결 전 토지를 답사하여 담장과 경계 침범을 인지했음에도 불구하고, 자신들 명의로 소유권이전등기를 마친 후 피고에게 점유하고 있는 7㎡ 부분에 대한 건물 철거와 토지 인도를 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 주식회사 E를 상대로 7㎡ 부분에 대한 소유권이전등기를 청구하는 별도의 소송에서 승소한 사실을 바탕으로, 이 사건에서는 원고들 명의의 소유권이전등기가 원인 무효라며 주식회사 E를 대신하여 등기 말소를 요구하는 반소 소송을 제기하며 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 매매 계약의 실제 목적물이 분쟁 토지 일부(계쟁부분)를 포함하는지 여부, 원고들이 이 계쟁부분의 소유자로서 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 권원이 있는지 여부, 피고가 기존 약정에 따라 매도 회사(E)를 대위하여 원고들 명의의 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 건물 철거 및 토지 인도 청구를 기각하고, 피고가 제기한 소유권이전등기 말소 청구를 인용하여, 주식회사 E는 원고 A의 4/5 지분과 원고 B의 1/5 지분에 대한 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 이 사건 토지를 매수할 당시, 이미 매도인인 주식회사 E로부터 계쟁부분이 피고의 소유로 인정되는 토지라는 설명을 들었으며, 매매 계약서 특약사항에도 경계 침범 사실을 인지하고 계약한다는 내용이 명시되어 있었다는 점을 중시했습니다. 따라서 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약은 계쟁부분을 제외한 나머지 토지에 대해서만 체결된 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 계쟁부분의 소유자가 아니므로 피고에게 철거와 인도를 요구할 수 없으며, 피고는 주식회사 E에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 주식회사 E의 원고들에 대한 등기말소청구권을 대위 행사할 수 있다고 보아 반소 청구를 받아들였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. **1. 매매 계약의 해석 원칙** 민법 제105조는 '법률행위의 해석에 있어서는 당사자의 진정한 의사가 중요하며, 당사자의 의사가 명확하지 아니할 때에는 당사자가 거래 관행 또는 경험칙에 의하여 어떤 의사를 가졌는지 합리적으로 해석하여야 한다'고 명시합니다. 이 사건에서 법원은 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약이 이 사건 토지 전체 50㎡가 아닌, 피고가 점유하고 있는 7㎡ 부분을 제외한 나머지 43㎡에 대해서만 체결된 것으로 해석했습니다. 이는 매도인의 설명, 계약서의 특약사항(매수인이 경계 침범을 인지하고 계약한다는 내용), 그리고 원고들이 현장 답사를 통해 경계 침범을 확인했음에도 별다른 조치를 취하지 않은 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 즉, 등기부상으로는 전체 토지가 넘어왔지만, 실제 매도자와 매수자의 합의 의사는 달랐다고 본 것입니다. **2. 소유권에 기한 물권적 청구권** 민법 제213조는 '소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다'고 규정하며, 제214조는 '소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다'고 명시합니다. 원고들은 자신들이 이 사건 계쟁부분의 소유자임을 전제로 하여 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구했습니다. 그러나 법원은 위 매매 계약 해석을 통해 원고들이 계쟁부분의 소유자가 아니라고 판단했으므로, 소유권에 기한 물권적 청구권 역시 인정되지 않아 본소 청구를 기각했습니다. **3. 채권자대위권** 민법 제404조는 '채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다'고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 주식회사 E로부터 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권이전등기를 받을 채권자입니다. 그런데 주식회사 E는 원고들 명의로 잘못 등기된 계쟁부분의 소유권이전등기를 말소해달라고 청구할 권리(등기명의인으로서의 권리)가 있었음에도 이를 행사하지 않았습니다. 이에 피고는 자신의 소유권이전등기청구권이라는 채권을 보전하기 위해, 채무자인 주식회사 E가 원고들에게 행사할 수 있는 등기말소청구권을 대신 행사(대위 행사)한 것입니다. 법원은 피고의 이러한 채권자대위권 행사를 인정하여 원고들 명의의 등기 말소를 명령했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에서 부동산을 매매할 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 토지 매수 전에는 반드시 현장 답사와 함께 정확한 경계 측량을 실시하여 실제 점유 현황과 공부상 경계가 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 실제 경계와 점유 현황이 다르다면 그 원인과 법적 효력을 면밀히 따져보아야 합니다. 둘째, 매매 계약서에 특약사항으로 경계 침범이나 점유 현황에 대한 내용이 있다면, 이는 매수인의 인지 여부를 판단하는 중요한 증거가 될 수 있으므로 그 내용을 정확히 이해하고 계약해야 합니다. 셋째, 인접 토지 소유자와의 오래된 약정이나 관행적인 점유 사실은 새로운 소유자에게도 영향을 미칠 수 있으므로, 매도인에게 인접 토지 관련 분쟁이나 약정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 넷째, 등기부등본상의 소유권만으로 실제 소유권을 섣불리 판단하기보다는, 해당 토지에 대한 매매 당사자들의 진정한 의사와 합의 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

오피스텔 분양 중도금 대출금 연대보증 구상금 분쟁

오피스텔 신축·분양사업의 시공사인 원고가 수분양자인 피고의 중도금 대출채무를 연대보증하였고, 피고가 대출금을 변제하지 못하자 원고가 대출기관에 대위변제한 후 피고에게 구상금을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 원고에게 대위변제금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 L (오피스텔 신축공사 시공사, 수분양자 중도금 대출채무의 연대보증인) - 피고: D (오피스텔 수분양자, 중도금 대출의 주채무자) - 주식회사 J (오피스텔 신축·분양사업의 시행사, 위탁자 겸 수익자) - F신탁 주식회사 (오피스텔 신축·분양사업의 시행수탁사, 매도인 겸 수탁자) - G 주식회사 (오피스텔 신축공사 시공사, 원고와 동일하게 책임준공시공사 및 연대보증인) - 이 사건 저축은행 외 4개 저축은행 (오피스텔 수분양자에게 중도금 납입자금을 대출한 금융기관) ### 분쟁 상황 주식회사 J는 오피스텔 신축·분양사업의 시행사였고, F신탁이 시행수탁사였습니다. 원고와 G은 시공사로 참여했으며, 이들은 중도금 대출기관과의 업무협약을 통해 수분양자들의 중도금 대출원리금 지급채무를 연대보증했습니다. 피고는 이 오피스텔 호실을 799,200,000원에 분양받는 계약을 체결하고, 이 사건 저축은행으로부터 479,520,000원을 대출받아 중도금을 납부했습니다. 그러나 피고가 대출 만기일까지 대출금을 변제하지 못하자, 연대보증인인 원고가 2024년 9월 30일 이 사건 저축은행에 대출원리금 482,692,086원을 대위변제하고, 피고에게 대위변제에 따른 구상금을 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고의 구상권 행사 범위(이자율) 및 원고가 피고의 부탁을 받은 보증인인지 여부, 분양계약 해제가 중도금 대출채무에 미치는 영향, 원고가 구상권을 포기했거나 면제했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 482,692,086원과 이에 대하여 2024년 10월 1일부터 2025년 10월 28일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(연 9% 이자 주장 등)는 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고의 중도금 대출채무를 대위변제함으로써 구상권을 취득했다고 보았습니다. 또한, 피고가 분양계약 체결 당시 중도금 대출에 대한 사업 관여자들의 보증 사실을 인지했으므로 원고는 묵시적인 위임을 받은 수탁보증인에 해당한다고 판단했습니다. 분양계약과 대출계약은 별개의 독립된 계약이므로 분양계약이 해제되더라도 피고의 대출채무는 소멸하지 않는다고 보았고, 원고가 구상권을 포기하거나 면제했다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고의 구상금 청구를 일부 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제441조 제2항: 보증인이 주채무자를 위하여 변제 기타 자기의 출재로 채무를 소멸하게 한 때에는 주채무자에 대하여 구상권이 있다고 규정합니다. 또한, 그 출재는 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함합니다. 본 사건에서 원고는 피고의 중도금 대출채무를 대신 갚았으므로, 피고에게 그 돈을 돌려받을 권리, 즉 구상권이 발생합니다. 2. 민법 제425조 제2항: 연대채무자의 1인이 다른 연대채무자의 부담 부분에 관하여 변제를 한 때에는 다른 연대채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 연대보증인으로서 주채무자를 대신하여 변제한 원고가 피고에게 구상할 수 있는 범위를 규정하는 법리입니다. 법원은 이를 근거로 원고가 구상금에 대해 상법이 정하는 법정이자(연 6%)를 초과하는 이자를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 원고가 대위변제한 금액에 대해서는 상법상 이율을 적용받고, 소송이 진행되는 중에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이율(연 12%)을 적용받게 됩니다. ### 참고 사항 분양계약 해제와 관계없이 중도금 대출채무는 별개의 계약으로 보아 여전히 남아 있을 수 있습니다. 중도금 대출을 받을 때 보증인(시공사, 시행사 등)이 있다고 하더라도, 주채무자인 수분양자는 대출금을 갚을 의무가 있으며, 보증인이 대신 갚을 경우 보증인에게 다시 갚아야 할 책임(구상금)이 발생합니다. 분양계약서나 대출 관련 업무협약에 명시된 내용을 꼼꼼히 확인하고, 대출기관과의 약정 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 분양계약이 해제될 때 대출금 상환과 관련하여 어떤 방식으로 정산되는지 미리 확인해야 불이익을 방지할 수 있습니다. 수분양자에게 불리한 조항이 있다면 사전에 이의를 제기하거나 대출 계약을 신중하게 검토해야 합니다.

무단증축 건물로 영업허가 못 받은 임차인의 보증금 및 손해배상 청구 사건

임대인이 임차인에게 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 된 사건입니다. 임차인은 영업을 할 수 없게 되자 차임 지급을 거절하고 계약 해제를 주장하며 보증금과 권리금 및 인테리어 비용 등 손해배상을 청구했고, 임대인은 차임 미지급을 이유로 건물 인도 및 연체 차임 지급을 청구했습니다. 법원은 임대인의 채무불이행을 인정하여 계약 해제를 받아들이고 임차인의 보증금 및 손해배상 일부를 인정하면서도, 임차인의 과실도 일부 인정하여 손해배상액을 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (건물주, 임대인): 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 한 당사자입니다. - D (임차인): 부동산 중개업을 위해 상가를 임차했으나 위반건축물 문제로 영업 허가를 받지 못해 손해를 입은 당사자입니다. - F, G (전차인): 임차인 D로부터 상가 일부를 다시 임차하여 사용하던 당사자로, 본 임대차 계약 해제에 따라 건물 인도 의무가 발생했습니다. ### 분쟁 상황 임차인 D은 공인중개사 사무실을 운영하기 위해 건물주 주식회사 A로부터 상가 점포를 임차했습니다. D은 기존 임차인에게 권리금 720만 원을 지급하고, 인테리어 및 간판 공사로 517만 원을 들여 영업 준비를 마쳤습니다. 그러나 점포가 있는 건물이 과거 무단 증축된 부분이 있어 위반건축물로 등재되어 있었고, 이로 인해 D은 부동산중개업 영업 허가를 받을 수 없었습니다. 영업을 시작할 수 없게 되자 D은 임대인 A에게 차임 지급을 거절했고, A는 D의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보하며 점포 인도 및 연체 차임 지급을 요구하는 소송(본소)을 제기했습니다. 이에 D은 A가 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하게 할 의무를 위반했으므로 계약을 해제하고, 지급했던 보증금과 지출한 권리금 및 인테리어 비용 등에 대한 손해배상을 요구하는 반소로 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도하고 유지할 의무를 다했는지 여부입니다. 특히 위반건축물로 인해 임차인이 영업 허가를 받지 못했을 경우, 임대인의 채무불이행이 성립하는지와 이로 인한 임차인의 차임 지급 의무 및 건물 인도 의무의 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대인의 채무불이행으로 임차인이 입은 손해(권리금, 인테리어 비용 등)에 대한 배상 책임과 임차인의 주의의무 위반으로 인한 과실상계 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 D 및 피고 F, G는 공동으로 원고 주식회사 A에게 점포 96.68㎡를 인도해야 합니다. 원고 주식회사 A는 피고 D에게 보증금 1천만 원, 부당이득금 467,500원, 손해배상금 6,185,000원(총 16,652,500원) 및 이에 대한 지연이자(2024. 10. 8.부터 2025. 9. 29.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고 D의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 임대인인 주식회사 A가 무단 증축으로 인한 위반건축물 문제로 임차인 D이 영업 허가를 받을 수 없게 한 것은 임대인으로서 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무(민법 제623조)를 위반한 채무불이행이라고 판단했습니다. 이에 따라 D의 차임 지급 거부는 정당하며, A의 채무불이행으로 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 보았습니다. 계약 해제로 인해 D은 점포를 인도해야 하지만, 동시에 A는 D에게 임대차보증금 1천만 원과 A가 부당하게 얻은 차임 467,500원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 또한, A의 채무불이행으로 D이 부동산중개업 개업을 위해 지출한 권리금 720만 원, 인테리어 공사비 433만 원, 간판 공사비 84만 원 등 총 12,370,000원의 손해를 인정했습니다. 다만, D이 공인중개사로서 영업 허가 요건과 건물의 위반건축물 여부를 미리 확인하지 않은 과실도 50% 인정하여, 최종적으로 A가 D에게 배상할 손해배상금은 6,185,000원으로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이 판례에서는 임대인 주식회사 A가 무단 증축으로 건물이 위반건축물로 등재되어 임차인 D이 부동산중개업 허가를 받을 수 없게 한 것이 이 조항에 따른 임대인의 목적물 사용·수익 유지 의무를 불이행한 채무불이행으로 판단되었습니다. 임대차 목적물의 통상적인 사용방법뿐만 아니라 임대차의 목적과 당사자의 의사를 종합적으로 고려하여 임대인의 의무 이행 여부를 판단합니다. 임대차계약 해제 및 채무불이행: 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 등 참조). 이 경우 임대인의 채무불이행을 이유로 임차인은 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지며, 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환 의무: 임대차계약이 해제되면, 임차인이 지급했던 차임 등은 법률상 원인 없이 지급된 것이므로 임대인은 이를 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만, 임차인이 임대차계약 종료 후에도 임차건물 부분을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득반환의무는 성립하지 않습니다 (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등 참조). 손해배상 (신뢰이익 배상 및 과실상계): 채무불이행으로 계약이 해제될 경우, 채권자는 계약 이행으로 얻을 이익(이행이익)의 배상을 원칙으로 하지만, 그에 갈음하여 계약 이행을 믿고 지출한 비용(신뢰이익)의 배상을 구할 수도 있습니다 (대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다75295 판결 등 참조). 신뢰이익 중 계약 체결 및 이행을 위해 통상적으로 지출되는 비용은 통상 손해로서 배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 손해 발생에 채권자(임차인)의 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다 (과실상계). 이 사건에서는 임차인이 공인중개사로서 영업허가 요건 등을 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상액이 50% 제한되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항 (무변론 판결): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등의 경우, 법원은 원고의 청구를 그대로 인정하는 판결을 할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 F, G에 대해 무변론 판결이 내려졌습니다. ### 참고 사항 상가 등 특정 영업을 목적으로 건물을 임차할 때는 계약 전 반드시 관할 관청에 문의하여 해당 건물에서 원하는 영업이 가능한지, 건축물대장에 위반건축물 표시나 기타 허가에 제한이 되는 사항이 있는지 확인해야 합니다. 임대차계약서 작성 시 '현 시설물 상태 임대차'와 같은 특약이 있더라도, 임대인은 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 할 기본적인 의무를 지므로, 임차인의 용도에 맞지 않는 건물 하자가 있다면 임대인의 채무불이행으로 인정될 수 있습니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 영업을 하지 못하게 된 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있으며, 계약 해제 후 보증금 반환뿐만 아니라 권리금, 인테리어 비용 등 계약 이행을 믿고 지출한 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임차인도 스스로 영업 허가 가능성이나 건물의 법적 문제(위반건축물 여부 등)를 확인해야 할 주의의무가 있으므로, 이러한 의무를 소홀히 한 경우 손해배상액이 감액될 수 있음을 유의해야 합니다. 전대차 계약의 경우에도 본래의 임대차 계약의 효력에 따라 전차인의 점포 사용권에 영향을 미치므로, 본 임대차 계약의 해제는 전차인에게도 건물 인도 의무를 발생시킬 수 있습니다.

담장 안 토지 매매와 소유권 분쟁 사건

원고들은 부동산 매매로 토지 소유권 등기를 마쳤지만, 인접 토지 소유자인 피고가 오래전부터 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용하던 토지 일부(계쟁부분)에 대해 소유권을 주장하며 건물 철거 및 토지 인도를 청구하였습니다. 그러나 법원은 매매 계약 당시 해당 계쟁부분은 매매 대상에서 제외하기로 하는 매도인과 매수인(원고들)의 합의가 있었고, 피고가 이전에 해당 부분을 매수하기로 한 약정이 있었음을 인정하며 원고들의 청구를 기각하고, 오히려 피고가 매도 회사를 대신하여 원고들 명의의 계쟁부분 소유권이전등기를 말소하라는 반소 청구를 인용하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(A, B): 주식회사 E로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 자들입니다. - 피고(J): 이 사건 토지에 인접한 토지를 소유하며, 오랫동안 이 사건 토지의 일부(계쟁부분)를 담장으로 경계 지어 건물의 부지로 사용해 온 자입니다. - 주식회사 E: 원고들에게 이 사건 토지를 매도한 회사이자, 피고와 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권 이전 약정을 체결했던 회사입니다. - F: 이 사건 토지의 이전 소유자로서, 1996년경 피고에게 이 사건 계쟁부분을 매도하였던 자입니다. ### 분쟁 상황 피고 J는 자신의 토지(<주소> 250-11)에 건물을 신축하면서 인접 토지(<주소> 250-10) 중 약 7㎡ 부분을 건물의 부지로 사용하여 왔으며, 이 부분은 담장으로 경계가 명확하게 표시되어 있었습니다. 피고는 1996년경 당시 인접 토지의 소유자였던 F로부터 이 7㎡ 부분을 2천만원에 매수하기로 약정하였습니다. 이후 F의 상속인들로부터 인접 토지를 매수한 주식회사 E의 대표 G는 2013년 7월 23일 피고와 만나 이 7㎡ 부분의 소유자가 피고임을 명확히 인정하는 약정을 체결하였습니다. 그러나 2021년 2월 3일 원고 A과 B는 주식회사 E로부터 이 사건 토지 전체 50㎡를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고들은 매매 계약 체결 전 토지를 답사하여 담장과 경계 침범을 인지했음에도 불구하고, 자신들 명의로 소유권이전등기를 마친 후 피고에게 점유하고 있는 7㎡ 부분에 대한 건물 철거와 토지 인도를 요구하는 본소 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 주식회사 E를 상대로 7㎡ 부분에 대한 소유권이전등기를 청구하는 별도의 소송에서 승소한 사실을 바탕으로, 이 사건에서는 원고들 명의의 소유권이전등기가 원인 무효라며 주식회사 E를 대신하여 등기 말소를 요구하는 반소 소송을 제기하며 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 매매 계약의 실제 목적물이 분쟁 토지 일부(계쟁부분)를 포함하는지 여부, 원고들이 이 계쟁부분의 소유자로서 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구할 권원이 있는지 여부, 피고가 기존 약정에 따라 매도 회사(E)를 대위하여 원고들 명의의 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 건물 철거 및 토지 인도 청구를 기각하고, 피고가 제기한 소유권이전등기 말소 청구를 인용하여, 주식회사 E는 원고 A의 4/5 지분과 원고 B의 1/5 지분에 대한 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 합하여 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고들이 이 사건 토지를 매수할 당시, 이미 매도인인 주식회사 E로부터 계쟁부분이 피고의 소유로 인정되는 토지라는 설명을 들었으며, 매매 계약서 특약사항에도 경계 침범 사실을 인지하고 계약한다는 내용이 명시되어 있었다는 점을 중시했습니다. 따라서 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약은 계쟁부분을 제외한 나머지 토지에 대해서만 체결된 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 계쟁부분의 소유자가 아니므로 피고에게 철거와 인도를 요구할 수 없으며, 피고는 주식회사 E에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 주식회사 E의 원고들에 대한 등기말소청구권을 대위 행사할 수 있다고 보아 반소 청구를 받아들였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. **1. 매매 계약의 해석 원칙** 민법 제105조는 '법률행위의 해석에 있어서는 당사자의 진정한 의사가 중요하며, 당사자의 의사가 명확하지 아니할 때에는 당사자가 거래 관행 또는 경험칙에 의하여 어떤 의사를 가졌는지 합리적으로 해석하여야 한다'고 명시합니다. 이 사건에서 법원은 원고들과 주식회사 E 사이의 매매 계약이 이 사건 토지 전체 50㎡가 아닌, 피고가 점유하고 있는 7㎡ 부분을 제외한 나머지 43㎡에 대해서만 체결된 것으로 해석했습니다. 이는 매도인의 설명, 계약서의 특약사항(매수인이 경계 침범을 인지하고 계약한다는 내용), 그리고 원고들이 현장 답사를 통해 경계 침범을 확인했음에도 별다른 조치를 취하지 않은 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 즉, 등기부상으로는 전체 토지가 넘어왔지만, 실제 매도자와 매수자의 합의 의사는 달랐다고 본 것입니다. **2. 소유권에 기한 물권적 청구권** 민법 제213조는 '소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다'고 규정하며, 제214조는 '소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다'고 명시합니다. 원고들은 자신들이 이 사건 계쟁부분의 소유자임을 전제로 하여 피고에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구했습니다. 그러나 법원은 위 매매 계약 해석을 통해 원고들이 계쟁부분의 소유자가 아니라고 판단했으므로, 소유권에 기한 물권적 청구권 역시 인정되지 않아 본소 청구를 기각했습니다. **3. 채권자대위권** 민법 제404조는 '채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다'고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 주식회사 E로부터 이 사건 계쟁부분에 대한 소유권이전등기를 받을 채권자입니다. 그런데 주식회사 E는 원고들 명의로 잘못 등기된 계쟁부분의 소유권이전등기를 말소해달라고 청구할 권리(등기명의인으로서의 권리)가 있었음에도 이를 행사하지 않았습니다. 이에 피고는 자신의 소유권이전등기청구권이라는 채권을 보전하기 위해, 채무자인 주식회사 E가 원고들에게 행사할 수 있는 등기말소청구권을 대신 행사(대위 행사)한 것입니다. 법원은 피고의 이러한 채권자대위권 행사를 인정하여 원고들 명의의 등기 말소를 명령했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에서 부동산을 매매할 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 토지 매수 전에는 반드시 현장 답사와 함께 정확한 경계 측량을 실시하여 실제 점유 현황과 공부상 경계가 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 실제 경계와 점유 현황이 다르다면 그 원인과 법적 효력을 면밀히 따져보아야 합니다. 둘째, 매매 계약서에 특약사항으로 경계 침범이나 점유 현황에 대한 내용이 있다면, 이는 매수인의 인지 여부를 판단하는 중요한 증거가 될 수 있으므로 그 내용을 정확히 이해하고 계약해야 합니다. 셋째, 인접 토지 소유자와의 오래된 약정이나 관행적인 점유 사실은 새로운 소유자에게도 영향을 미칠 수 있으므로, 매도인에게 인접 토지 관련 분쟁이나 약정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 넷째, 등기부등본상의 소유권만으로 실제 소유권을 섣불리 판단하기보다는, 해당 토지에 대한 매매 당사자들의 진정한 의사와 합의 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

오피스텔 분양 중도금 대출금 연대보증 구상금 분쟁

오피스텔 신축·분양사업의 시공사인 원고가 수분양자인 피고의 중도금 대출채무를 연대보증하였고, 피고가 대출금을 변제하지 못하자 원고가 대출기관에 대위변제한 후 피고에게 구상금을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 원고에게 대위변제금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 L (오피스텔 신축공사 시공사, 수분양자 중도금 대출채무의 연대보증인) - 피고: D (오피스텔 수분양자, 중도금 대출의 주채무자) - 주식회사 J (오피스텔 신축·분양사업의 시행사, 위탁자 겸 수익자) - F신탁 주식회사 (오피스텔 신축·분양사업의 시행수탁사, 매도인 겸 수탁자) - G 주식회사 (오피스텔 신축공사 시공사, 원고와 동일하게 책임준공시공사 및 연대보증인) - 이 사건 저축은행 외 4개 저축은행 (오피스텔 수분양자에게 중도금 납입자금을 대출한 금융기관) ### 분쟁 상황 주식회사 J는 오피스텔 신축·분양사업의 시행사였고, F신탁이 시행수탁사였습니다. 원고와 G은 시공사로 참여했으며, 이들은 중도금 대출기관과의 업무협약을 통해 수분양자들의 중도금 대출원리금 지급채무를 연대보증했습니다. 피고는 이 오피스텔 호실을 799,200,000원에 분양받는 계약을 체결하고, 이 사건 저축은행으로부터 479,520,000원을 대출받아 중도금을 납부했습니다. 그러나 피고가 대출 만기일까지 대출금을 변제하지 못하자, 연대보증인인 원고가 2024년 9월 30일 이 사건 저축은행에 대출원리금 482,692,086원을 대위변제하고, 피고에게 대위변제에 따른 구상금을 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고의 구상권 행사 범위(이자율) 및 원고가 피고의 부탁을 받은 보증인인지 여부, 분양계약 해제가 중도금 대출채무에 미치는 영향, 원고가 구상권을 포기했거나 면제했는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 482,692,086원과 이에 대하여 2024년 10월 1일부터 2025년 10월 28일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(연 9% 이자 주장 등)는 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 피고의 중도금 대출채무를 대위변제함으로써 구상권을 취득했다고 보았습니다. 또한, 피고가 분양계약 체결 당시 중도금 대출에 대한 사업 관여자들의 보증 사실을 인지했으므로 원고는 묵시적인 위임을 받은 수탁보증인에 해당한다고 판단했습니다. 분양계약과 대출계약은 별개의 독립된 계약이므로 분양계약이 해제되더라도 피고의 대출채무는 소멸하지 않는다고 보았고, 원고가 구상권을 포기하거나 면제했다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고의 구상금 청구를 일부 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제441조 제2항: 보증인이 주채무자를 위하여 변제 기타 자기의 출재로 채무를 소멸하게 한 때에는 주채무자에 대하여 구상권이 있다고 규정합니다. 또한, 그 출재는 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함합니다. 본 사건에서 원고는 피고의 중도금 대출채무를 대신 갚았으므로, 피고에게 그 돈을 돌려받을 권리, 즉 구상권이 발생합니다. 2. 민법 제425조 제2항: 연대채무자의 1인이 다른 연대채무자의 부담 부분에 관하여 변제를 한 때에는 다른 연대채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 연대보증인으로서 주채무자를 대신하여 변제한 원고가 피고에게 구상할 수 있는 범위를 규정하는 법리입니다. 법원은 이를 근거로 원고가 구상금에 대해 상법이 정하는 법정이자(연 6%)를 초과하는 이자를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 원고가 대위변제한 금액에 대해서는 상법상 이율을 적용받고, 소송이 진행되는 중에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이율(연 12%)을 적용받게 됩니다. ### 참고 사항 분양계약 해제와 관계없이 중도금 대출채무는 별개의 계약으로 보아 여전히 남아 있을 수 있습니다. 중도금 대출을 받을 때 보증인(시공사, 시행사 등)이 있다고 하더라도, 주채무자인 수분양자는 대출금을 갚을 의무가 있으며, 보증인이 대신 갚을 경우 보증인에게 다시 갚아야 할 책임(구상금)이 발생합니다. 분양계약서나 대출 관련 업무협약에 명시된 내용을 꼼꼼히 확인하고, 대출기관과의 약정 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 분양계약이 해제될 때 대출금 상환과 관련하여 어떤 방식으로 정산되는지 미리 확인해야 불이익을 방지할 수 있습니다. 수분양자에게 불리한 조항이 있다면 사전에 이의를 제기하거나 대출 계약을 신중하게 검토해야 합니다.

무단증축 건물로 영업허가 못 받은 임차인의 보증금 및 손해배상 청구 사건

임대인이 임차인에게 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 된 사건입니다. 임차인은 영업을 할 수 없게 되자 차임 지급을 거절하고 계약 해제를 주장하며 보증금과 권리금 및 인테리어 비용 등 손해배상을 청구했고, 임대인은 차임 미지급을 이유로 건물 인도 및 연체 차임 지급을 청구했습니다. 법원은 임대인의 채무불이행을 인정하여 계약 해제를 받아들이고 임차인의 보증금 및 손해배상 일부를 인정하면서도, 임차인의 과실도 일부 인정하여 손해배상액을 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (건물주, 임대인): 무단 증축으로 위반건축물이 된 상가 건물을 임대하여 임차인이 영업 허가를 받지 못하게 한 당사자입니다. - D (임차인): 부동산 중개업을 위해 상가를 임차했으나 위반건축물 문제로 영업 허가를 받지 못해 손해를 입은 당사자입니다. - F, G (전차인): 임차인 D로부터 상가 일부를 다시 임차하여 사용하던 당사자로, 본 임대차 계약 해제에 따라 건물 인도 의무가 발생했습니다. ### 분쟁 상황 임차인 D은 공인중개사 사무실을 운영하기 위해 건물주 주식회사 A로부터 상가 점포를 임차했습니다. D은 기존 임차인에게 권리금 720만 원을 지급하고, 인테리어 및 간판 공사로 517만 원을 들여 영업 준비를 마쳤습니다. 그러나 점포가 있는 건물이 과거 무단 증축된 부분이 있어 위반건축물로 등재되어 있었고, 이로 인해 D은 부동산중개업 영업 허가를 받을 수 없었습니다. 영업을 시작할 수 없게 되자 D은 임대인 A에게 차임 지급을 거절했고, A는 D의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보하며 점포 인도 및 연체 차임 지급을 요구하는 소송(본소)을 제기했습니다. 이에 D은 A가 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하게 할 의무를 위반했으므로 계약을 해제하고, 지급했던 보증금과 지출한 권리금 및 인테리어 비용 등에 대한 손해배상을 요구하는 반소로 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도하고 유지할 의무를 다했는지 여부입니다. 특히 위반건축물로 인해 임차인이 영업 허가를 받지 못했을 경우, 임대인의 채무불이행이 성립하는지와 이로 인한 임차인의 차임 지급 의무 및 건물 인도 의무의 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대인의 채무불이행으로 임차인이 입은 손해(권리금, 인테리어 비용 등)에 대한 배상 책임과 임차인의 주의의무 위반으로 인한 과실상계 여부도 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 D 및 피고 F, G는 공동으로 원고 주식회사 A에게 점포 96.68㎡를 인도해야 합니다. 원고 주식회사 A는 피고 D에게 보증금 1천만 원, 부당이득금 467,500원, 손해배상금 6,185,000원(총 16,652,500원) 및 이에 대한 지연이자(2024. 10. 8.부터 2025. 9. 29.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고 D의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 임대인인 주식회사 A가 무단 증축으로 인한 위반건축물 문제로 임차인 D이 영업 허가를 받을 수 없게 한 것은 임대인으로서 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무(민법 제623조)를 위반한 채무불이행이라고 판단했습니다. 이에 따라 D의 차임 지급 거부는 정당하며, A의 채무불이행으로 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 보았습니다. 계약 해제로 인해 D은 점포를 인도해야 하지만, 동시에 A는 D에게 임대차보증금 1천만 원과 A가 부당하게 얻은 차임 467,500원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 또한, A의 채무불이행으로 D이 부동산중개업 개업을 위해 지출한 권리금 720만 원, 인테리어 공사비 433만 원, 간판 공사비 84만 원 등 총 12,370,000원의 손해를 인정했습니다. 다만, D이 공인중개사로서 영업 허가 요건과 건물의 위반건축물 여부를 미리 확인하지 않은 과실도 50% 인정하여, 최종적으로 A가 D에게 배상할 손해배상금은 6,185,000원으로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이 판례에서는 임대인 주식회사 A가 무단 증축으로 건물이 위반건축물로 등재되어 임차인 D이 부동산중개업 허가를 받을 수 없게 한 것이 이 조항에 따른 임대인의 목적물 사용·수익 유지 의무를 불이행한 채무불이행으로 판단되었습니다. 임대차 목적물의 통상적인 사용방법뿐만 아니라 임대차의 목적과 당사자의 의사를 종합적으로 고려하여 임대인의 의무 이행 여부를 판단합니다. 임대차계약 해제 및 채무불이행: 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 등 참조). 이 경우 임대인의 채무불이행을 이유로 임차인은 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지며, 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환 의무: 임대차계약이 해제되면, 임차인이 지급했던 차임 등은 법률상 원인 없이 지급된 것이므로 임대인은 이를 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만, 임차인이 임대차계약 종료 후에도 임차건물 부분을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득반환의무는 성립하지 않습니다 (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등 참조). 손해배상 (신뢰이익 배상 및 과실상계): 채무불이행으로 계약이 해제될 경우, 채권자는 계약 이행으로 얻을 이익(이행이익)의 배상을 원칙으로 하지만, 그에 갈음하여 계약 이행을 믿고 지출한 비용(신뢰이익)의 배상을 구할 수도 있습니다 (대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다75295 판결 등 참조). 신뢰이익 중 계약 체결 및 이행을 위해 통상적으로 지출되는 비용은 통상 손해로서 배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 손해 발생에 채권자(임차인)의 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다 (과실상계). 이 사건에서는 임차인이 공인중개사로서 영업허가 요건 등을 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상액이 50% 제한되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항 (무변론 판결): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등의 경우, 법원은 원고의 청구를 그대로 인정하는 판결을 할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 F, G에 대해 무변론 판결이 내려졌습니다. ### 참고 사항 상가 등 특정 영업을 목적으로 건물을 임차할 때는 계약 전 반드시 관할 관청에 문의하여 해당 건물에서 원하는 영업이 가능한지, 건축물대장에 위반건축물 표시나 기타 허가에 제한이 되는 사항이 있는지 확인해야 합니다. 임대차계약서 작성 시 '현 시설물 상태 임대차'와 같은 특약이 있더라도, 임대인은 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 할 기본적인 의무를 지므로, 임차인의 용도에 맞지 않는 건물 하자가 있다면 임대인의 채무불이행으로 인정될 수 있습니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 영업을 하지 못하게 된 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있으며, 계약 해제 후 보증금 반환뿐만 아니라 권리금, 인테리어 비용 등 계약 이행을 믿고 지출한 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임차인도 스스로 영업 허가 가능성이나 건물의 법적 문제(위반건축물 여부 등)를 확인해야 할 주의의무가 있으므로, 이러한 의무를 소홀히 한 경우 손해배상액이 감액될 수 있음을 유의해야 합니다. 전대차 계약의 경우에도 본래의 임대차 계약의 효력에 따라 전차인의 점포 사용권에 영향을 미치므로, 본 임대차 계약의 해제는 전차인에게도 건물 인도 의무를 발생시킬 수 있습니다.