이영덕 변호사

부동산 개발 토지 매입 용역 불이행으로 인한 선금 반환 사건

주식회사 B는 천안시 도시개발사업 시행자로서 주식회사 A에 토지 매입 용역을 의뢰하고 선금 1억 원을 지급했습니다. 주식회사 A는 3개월 내 사업 부지의 95% 토지에 대한 매매계약을 체결하기로 약정했으나, 종친들의 분쟁을 이유로 계약 기간 동안 한 건의 매매계약도 체결하지 못했습니다. 주식회사 A는 계약 기간 연장 합의가 있었다고 주장하며 채무불이행으로 인한 손해배상 채무가 없음을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 기간 연장 합의의 증거가 없음을 들어 주식회사 A가 채무를 이행하지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 주식회사 A의 본소 청구를 기각하고 주식회사 B의 반소 청구를 인용하여, 주식회사 A가 주식회사 B에게 선금 1억 원과 이에 대한 이자를 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고/반소피고): 천안시 동남구 도시개발사업에 필요한 토지 매입 업무를 수행하기로 한 용역회사입니다. - 주식회사 B (피고/반소원고): 천안시 동남구 도시개발사업의 시행사이자 주식회사 A에 토지 매입 용역을 의뢰하고 선금을 지급한 회사입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 B는 도시개발사업을 위해 주식회사 A에게 토지 매입 용역을 맡겼고, 주식회사 A에게 선금 1억 원을 지급했습니다. 계약상 주식회사 A는 3개월 안에 사업 부지 95%의 토지 매매계약을 체결하기로 되어 있었습니다. 그러나 주식회사 A는 종친들 간의 분쟁으로 토지 매입을 진행하지 못했고, 약정된 기간 동안 단 한 건의 매매계약도 체결하지 못했습니다. 주식회사 A는 피고와 기간 연장 합의가 있었다고 주장했으나, 이를 입증할 증거가 없었습니다. 이에 주식회사 B는 용역 계약 해제에 따른 선금 반환을 요구하게 되었고, 주식회사 A는 자신에게 채무가 없음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 토지 매입 용역 계약상 주식회사 A의 채무불이행 여부와 그에 따른 선금 1억 원 반환 의무의 존재 여부 ### 법원의 판단 법원은 주식회사 A의 본소 청구(채무부존재확인)를 기각했습니다. 또한 주식회사 B의 반소 청구(선금 반환 및 이자 지급)를 인용하여, 주식회사 A는 주식회사 B에게 1억 원과 이에 대한 2022년 5월 24일부터 2023년 5월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 주식회사 A는 토지 매입 용역 계약상의 의무를 이행하지 않은 것으로 판단되어, 지급받았던 선금 1억 원과 이에 대한 이자를 주식회사 B에게 반환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 계약의 채무불이행과 그에 따른 원상회복 의무에 관한 것입니다. * **계약의 채무불이행**: 계약 당사자 중 한쪽이 계약 내용을 제대로 이행하지 않을 때 발생합니다. 이 사건에서 주식회사 A는 토지 매입 용역 계약에서 정한 3개월 안에 토지 매매계약을 체결하기로 했으나, 이를 이행하지 못하여 채무불이행으로 인정되었습니다. * **원상회복 의무**: 계약이 해제되거나 취소될 경우, 각 당사자는 상대방으로부터 받은 것을 돌려주어야 할 의무가 있습니다. 주식회사 A가 용역 계약의 채무를 이행하지 못함에 따라 계약이 해제되었고, 주식회사 A는 주식회사 B로부터 지급받은 선금 1억 원을 원상회복의 일환으로 반환해야 하는 의무를 지게 되었습니다. * **이자에 대한 지연손해금**: 금전 채무의 이행을 지체할 경우, 법이 정한 이율 또는 계약에서 정한 이율에 따라 이자를 지급해야 합니다. 이 사건에서는 법정 이율(연 5%)과 소송 촉진 등에 관한 특례법상의 이율(연 12%)이 적용되었습니다. * **자백간주에 의한 판결 (민사소송법 제150조 제3항, 제208조 제3항 제2호)**​: 피고(반소원고)인 주식회사 B의 반소 청구에 대해 원고(반소피고)인 주식회사 A가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 적절히 다투지 않아 청구 원인에 대한 주장을 자백한 것으로 간주되어 판결이 이루어진 것입니다. ### 참고 사항 1. 용역 계약을 체결할 때는 업무의 범위, 기간, 성과 기준, 보수 및 선금 지급 조건, 계약 해지 시 반환 의무 등을 명확히 문서로 작성해야 합니다. 2. 계약 이행이 어려워질 경우, 당사자 간의 합의를 통해 계약 내용을 변경하거나 기간을 연장할 수 있습니다. 이때 모든 합의 내용은 반드시 서면으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 3. 특히 선금 등 금전이 오고 가는 계약에서는 약정된 기한 내에 업무를 완수하지 못할 경우 선금 반환 의무가 발생할 수 있으므로, 계약 내용을 숙지하고 이행에 최선을 다해야 합니다. 4. 불가피한 사정으로 계약을 이행하지 못할 경우에도, 계약 상대방에게 해당 사실을 즉시 알리고 합리적인 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.

수리센터 부지 매매 무산, 대여금 및 보증금 반환 소송

원고 A는 피고 B, C 부부에게 수리센터 부지 및 건물 인수 조건으로 3억 원을 지급하고, 추가로 피고 B에게 1억 8,195만 5,000원을 대여했으며, 피고 C에게 건물 임대차보증금 7천만 원을 지급했습니다. 그러나 부지 및 건물 매매 계약이 무산되고 임대차 계약도 해지되자, 원고는 피고들에게 3억 원의 부당이득 반환, 대여금 1억 8,195만 5,000원 반환, 임대차보증금 7천만 원 반환, 그리고 피고 B의 폭언 및 폭행에 대한 위자료를 청구했습니다. 법원은 피고 B과 C이 공동하여 3억 원 중 일부를 부당이득으로 반환하고, 피고 B이 1억 8,195만 5,000원의 대여금을 반환하며, 피고 C이 임대차보증금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고 B의 폭언 및 폭행으로 인한 위자료 100만 원 지급 의무도 인정했습니다. 다만 피고 C에 대한 일부 청구는 채권압류 및 추심 명령으로 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 외제차 수리업에 종사하는 사람으로, 수리센터 부지 매수 및 건축을 위해 피고들과 금전 거래를 진행했습니다. - 피고 B: 피고 C과 사실혼 관계에 있는 사람으로, 원고로부터 수리센터 건축 관련 자금 및 생활비 명목의 돈을 빌렸고, 건축 및 운영에 관여했습니다. - 피고 C: 피고 B과 사실혼 관계에 있는 사람으로, 이 사건 토지 및 건물의 명의인이며, 원고에게 임대차보증금을 받았습니다. - D: 피고 B의 형으로, 원고에 대한 채권으로 채권압류 및 추심 명령을 신청했습니다. - E: D의 부인으로, 이 사건 토지의 일부를 매수했습니다. - K: 원고에게 2억 원을 빌려준 채권자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 외제차 수리센터를 운영하며 새로운 사업 부지를 찾던 중, 피고 B, C(사실혼 관계)을 만나 순천 지역의 토지들을 매수하여 수리센터를 신축하려는 계획을 세웠습니다. 초기에는 원고 명의로 토지 매매 계약을 체결하고 피고 C이 계약금을 송금하는 등 협력하는 듯했으나, 이후 토지 매매 계약의 매수인이 피고 C과 피고 B의 형수인 E로 변경되고 피고 C 명의로 건물이 신축되었습니다. 원고는 신축될 건물과 부지를 인수하는 조건으로 피고 B에게 총 3억 원을 송금했고, 추가로 피고 B에게 생활비 등의 명목으로 여러 차례 돈을 빌려주었습니다. 신축된 건물에 대해 원고와 피고 C은 임대차 계약을 체결하고 원고는 보증금 7천만 원을 지급한 후 수리센터를 운영했습니다. 그러나 건물 인수는 이루어지지 않았고, 피고 B은 원고에게 추가 자금을 요구하거나 돈을 갚으라는 요구에 폭언과 폭행을 가하며 갈등이 심화되었습니다. 결국 원고는 이 사건 건물에서 퇴거하고 다른 곳에 수리센터를 열었으며, 피고들에게 빌려준 돈과 보증금의 반환, 그리고 불법행위로 인한 위자료를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고 B에게 송금한 3억 원이 단순 대여금인지 건물 매매의 선급금인지 여부와 그 반환 의무 발생 여부. 피고 B과 C의 사실혼 관계가 3억 원 반환 채무를 공동 또는 불가분채무로 만드는지 여부. 피고 B의 원고에 대한 상계 주장(선이자, 공증비, 이자 등 4,284만 원)의 타당성 및 범위. 원고가 피고 B에게 대여한 1억 8,195만 5,000원이 일상 가사에 관한 채무로 보아 피고 C에게도 연대 책임이 있는지 여부. 원고와 피고 C 간 임대차 계약이 피고 B의 폭행 및 폭언으로 인해 적법하게 해지되었는지 여부. 피고 C의 미지급 임료 공제 항변 및 대여금 상계 항변의 타당성. 피고 B의 원고에 대한 폭언 및 폭행이 불법행위에 해당하는지, 그에 따른 위자료 지급 의무가 있는지 여부. D의 채권압류 및 추심 명령이 원고의 피고 C에 대한 채권 청구에 어떤 영향을 미치는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 C에 대한 청구 중 3억 원 관련 채권 중 120,128,766원 및 2023. 3. 29. 이후의 지연손해금 청구는 D의 채권압류 및 추심명령으로 원고가 당사자적격을 상실하여 부적법하다고 각하했습니다. 2. 피고 B은 원고에게 4억 4,045만 5,000원(3억 원 관련 채무 2억 5,750만 원, 대여금 1억 8,195만 5,000원, 위자료 100만 원)을 지급해야 합니다. - 이 중 2억 5,750만 원에 대해서는 2022. 12. 7.부터, 1억 8,195만 5,000원에 대해서는 2022. 8. 20.부터, 100만 원에 대해서는 2021. 7. 31.부터 2023. 4. 27.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. 3. 피고 C은 원고에게 총 2억 74만 3,973원(피고 B과 공동하여 1억 8,447만 3,973원, 임대차보증금 잔액 2,320만 원)을 지급해야 합니다. - 피고 B과 공동하여 지급할 1억 8,447만 3,973원 중 1억 7,987만 1,234원에 대해서는 2023. 3. 29.부터 2023. 4. 27.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. - 별도로 2,320만 원에 대해서는 2021. 7. 30.부터 2023. 4. 27.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. 4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 5. 소송비용은 원고가 1/5을, 피고들이 나머지를 부담합니다. 6. 금원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 수리센터 부지 및 건물 인수를 조건으로 지급한 3억 원에 대해 피고 B, C의 공동 반환 의무를 인정하고, 피고 B의 개인적인 대여금 채무와 불법행위로 인한 위자료 지급 의무도 인정했습니다. 또한 피고 C의 임대차보증금 반환 채무도 인정했으나, 피고들의 상계 항변과 채권압류 및 추심 명령으로 인해 각 청구금액이 조정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민사집행법 제227조 제3항 (채권압류명령의 효력): 이 조항은 채권압류명령이 제3채무자에게 송달된 때에 그 효력이 발생하며, 채권압류의 효력은 종된 권리인 지연손해금에도 미친다고 규정합니다. 본 사건에서 원고의 피고 C에 대한 일부 채권에 대해 D가 채권압류 및 추심명령을 받았고, 이 명령이 피고 C에게 송달되자 법원은 원고가 해당 채권에 대한 이행을 청구할 당사자적격을 상실했다고 판단하여 청구를 각하했습니다. 2. 민법 제492조 제1항 (상계의 요건): 이 조항은 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 채무의 이행기가 도래한 경우, 각 채무자가 상대방에게 상계의 의사표시를 함으로써 채무를 소멸시킬 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B은 원고에게, 피고 C은 원고에게 자신들의 채권을 상계 항변으로 주장하여 일부 채무를 소멸시켰으며, 법원은 변제기 약정이 없는 채권의 이행기 도래 시점을 판단하여 상계를 인정했습니다. 3. 민법 제411조 (불가분채무): 여러 사람이 공동으로 채무를 부담하는 경우, 채무의 성격상 나눌 수 없는(불가분) 채무인 경우 각 채무자가 전체 채무에 대해 책임을 집니다. 법원은 피고 B과 C의 사실혼 관계 및 공동의 사업 추진 등을 근거로 3억 원의 부당이득반환채무를 성질상 불가분채무로 판단하여 피고들이 공동으로 책임을 지도록 했습니다. 4. 민법 제418조 제1항 (상계의 절대적 효력): 이 조항은 연대채무자의 1인이 상계를 주장하면 다른 연대채무자에게도 효력이 미치는 것을 규정합니다. 그러나 법원은 불가분채무의 경우 민법 제411조가 민법 제418조 제1항을 준용하지 않으므로, 피고 B의 상계 효력은 피고 C의 채무에는 직접적인 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 5. 민법 제832조 (부부의 일상가사대리권): 이 조항은 부부가 일상적인 가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한 경우, 다른 배우자도 그 채무에 대해 연대 책임을 진다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B의 대여금 채무가 피고 C의 연대 책임으로 이어지는지 여부가 쟁점이 되었는데, 법원은 이 금액이 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 일상 가사와는 관련이 없다고 보아 피고 C의 책임을 부정했습니다. 6. 민법 제603조 제2항 (반환 시기의 약정이 없는 소비대차): 이 조항은 반환 시기의 약정이 없는 금전소비대차의 경우 대여자가 상당한 기간을 정하여 반환을 최고하면 변제기가 도래한다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B과 C에 대한 대여금 채무는 반환 시기 약정이 없어, 최고가 도달한 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. 구두 합의는 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 특히 부동산 거래나 거액의 금전 대여 시에는 반드시 계약서나 차용증을 명확히 작성하고, 송금 내역, 메시지, 녹취 등 객관적인 증거를 남겨야 합니다. 2. 금전 지급의 목적을 명확히 하세요. 돈을 송금할 때 그 목적(대여금, 투자금, 매매대금, 선급금 등)을 명확히 기재하거나 관련 서류를 통해 입증할 수 있도록 해야 합니다. 불분명한 조건부 지급은 나중에 다툼의 원인이 됩니다. 3. 사실혼 관계의 배우자에게 무조건적인 연대 책임이 있는 것은 아닙니다. 일상 가사와 무관한 개인적인 채무는 다른 배우자에게 책임이 전가되지 않으므로, 채무의 성격을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다. 4. 채권에 대한 압류 및 추심 명령이 발생하면, 해당 채권에 대한 소송의 당사자 적격이 상실될 수 있으니 채권압류명령의 효력 발생 시점과 범위를 확인해야 합니다. 5. 계약 해지 사유가 발생했다면 신속하게 대응해야 합니다. 상대방의 귀책사유로 계약 목적 달성이 어렵거나 신뢰 관계가 훼손되었다고 판단되면, 증거를 확보하고 적절한 절차를 통해 계약 해지를 통보하는 것이 중요합니다. 6. 폭력 및 폭언 등 불법행위가 발생했을 때는 녹취, 사진, 진단서, 목격자 진술 등 증거를 확보하여 나중에 위자료 청구 등 법적 조치에 대비해야 합니다.

세입자 월세 연체로 인한 건물 인도 및 파손 원상회복과 보증금 반환 사건

임대인 A는 임차인 B가 2개월 이상 월세를 연체하자 임대차 계약을 해지하고 건물 인도를 요구했습니다. 임차인 B는 건물을 비웠지만 퇴거 전 천장을 파손했으며 잠금장치를 해두어 임대인이 건물 상태를 확인하고 원상회복을 할 수 없게 했습니다. 법원은 임대인 A가 임차인 B에게 보증금 2천만 원에서 건물 파손 원상회복비 16,533,000원과 연체된 월세 등 1,178,600원을 공제한 2,288,400원을 지급함과 동시에, 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하고 파손된 부분을 원상회복할 의무가 있다고 판결했습니다. 즉, 양측의 의무는 동시에 이행되어야 한다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임대인): 건물 소유자로, 임차인의 월세 연체 및 건물 훼손을 이유로 건물 인도와 손해배상을 청구했습니다. - 피고 B (임차인): 건물을 빌려 사용한 사람으로, 월세를 연체하고 건물을 파손한 후 퇴거했지만, 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. ### 분쟁 상황 임대인 A는 2021년 9월 1일 임차인 B에게 건물을 보증금 2,000만 원, 월세 40만 원에 임대하는 계약을 체결했습니다. 임차인 B는 2022년 2월부터 월세를 연체하기 시작했고, 임대인 A는 2기분 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하며 건물 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. 임차인 B는 소장 송달 후 2022년 4월 20일 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 뒤 2022년 4월 23일 건물을 비웠습니다. 하지만 퇴거 전 건물 거실과 방 천장에 지름 약 5cm의 구멍을 여러 개 뚫는 등 훼손했으며, 건물 출입문에 잠금장치를 해두어 임대인이 건물 상태를 확인하거나 보수공사를 할 수 없게 했습니다. 이에 임대인은 임차인의 무단 점유와 건물 파손에 대한 손해배상을, 임차인은 임대차보증금 반환을 요구하며 본소와 반소가 진행되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 해지의 적법성 여부, 임차인의 차임 연체 및 건물 훼손에 따른 손해배상 책임 범위, 임대차보증금 반환 범위, 건물 인도 의무와 임대차보증금 반환 의무의 동시이행 관계 성립 여부. ### 법원의 판단 법원은 임대인 A가 임차인 B로부터 건물 파손 원상회복비 16,533,000원과 연체된 차임 등 1,178,600원을 공제한 나머지 임대차보증금 2,288,400원을 지급받음과 동시에, 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하라고 판결했습니다. 임대인 A의 나머지 건물 인도 및 손해배상 청구와 임차인 B의 나머지 임대차보증금 반환 및 추가 손해배상 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 임대인 A와 임차인 B가 각각 절반씩 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 임차인의 2기 이상 월세 연체로 인해 임대차 계약이 적법하게 해지되었고, 임차인의 건물 파손 책임이 인정되어 임대차보증금에서 해당 손해액이 공제되었습니다. 최종적으로 건물 인도 의무와 남은 임대차보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 것으로 결론 지어졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 • **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물이나 기타 공작물의 임대차 계약에서 임차인이 월세를 2기(개월) 이상 연체할 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서 임차인 B가 2022년 2월부터 월세를 지급하지 않아 임대인 A는 계약 해지를 통보할 수 있었고, 법원은 이를 적법한 해지 사유로 인정했습니다. • **민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)**​: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 처음 임대받았을 때의 상태로 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 이 의무에는 임차인이 임대 기간 중 고의 또는 과실로 발생시킨 손해를 배상하여 건물을 임대 당시의 상태로 되돌리는 것이 포함됩니다. 본 사안에서 임차인 B가 건물 천장에 구멍을 뚫는 등 훼손한 것에 대해 원상회복 의무를 부담하며, 이에 갈음하여 수리비 상당의 손해배상 책임이 인정되었습니다. • **민법 제536조 (동시이행의 항변권)**​: 쌍무계약(양측이 서로 의무를 지는 계약)의 당사자 일방은 상대방이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 주택 임대차 계약이 종료될 때, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 및 원상회복 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 법원은 임대인 A가 임차인 B에게 남은 보증금을 지급함과 동시에 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하고 파손된 부분을 원상회복해야 한다고 판단했습니다. • **주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)**​: 임대차가 종료된 후에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 명령에 따라 등기를 마치면 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하여 보증금 반환 채권을 보호받을 수 있습니다. 본 사안에서 임차인 B는 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사하기 위해 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마쳤는데, 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 정당한 권리 행사입니다. ### 참고 사항 • **월세 연체 시 즉각적인 대응의 중요성**: 임차인이 월세를 2개월 이상 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명 등을 통해 월세 연체 사실과 계약 해지 의사를 명확히 통보하고, 해결되지 않을 경우 신속하게 건물 인도 소송을 제기하여 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. • **건물 훼손 시 증거 확보의 필수성**: 임차인이 건물을 훼손했을 경우, 퇴거 전후의 건물 상태를 사진이나 영상 등으로 명확하게 기록하고 증거를 확보해야 합니다. 이는 원상회복 비용 청구의 중요한 근거가 되므로, 손상 부위와 정도를 객관적으로 입증할 수 있도록 준비해야 합니다. • **임차인의 원상회복 의무 범위**: 임차인은 계약이 종료되면 건물을 처음 임대받았을 때의 상태로 돌려놓을 의무(원상회복 의무)가 있습니다. 고의 또는 중대한 과실로 건물을 훼손했다면 해당 수리 비용을 배상해야 합니다. 다만, 통상의 사용으로 인한 마모나 시간의 경과에 따른 자연적인 손상은 원상회복 대상이 아닙니다. • **임차권등기명령의 활용**: 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사해야 할 경우, 임차인은 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 보증금 반환 채권을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. • **동시이행 항변권의 이해**: 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 및 원상회복 의무는 특별한 사정이 없는 한 서로 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있으므로, 이 점을 인지하고 협상하거나 법적 절차를 진행해야 합니다. • **퇴거 후에도 점유 유지 인정 가능성**: 임차인이 이사 나갔더라도 임대인에게 열쇠를 반환하지 않거나 잠금장치를 변경하여 임대인이 건물에 접근하지 못하게 하는 경우, 법적으로는 여전히 점유를 유지하고 있는 것으로 보아 차임 상당의 손해배상을 요구할 수 있습니다. 다만, 본 사례에서는 보증금이 반환되지 않았으므로 임차인의 점유가 불법 점유로 인정되지는 않았습니다.

부동산 개발 토지 매입 용역 불이행으로 인한 선금 반환 사건

주식회사 B는 천안시 도시개발사업 시행자로서 주식회사 A에 토지 매입 용역을 의뢰하고 선금 1억 원을 지급했습니다. 주식회사 A는 3개월 내 사업 부지의 95% 토지에 대한 매매계약을 체결하기로 약정했으나, 종친들의 분쟁을 이유로 계약 기간 동안 한 건의 매매계약도 체결하지 못했습니다. 주식회사 A는 계약 기간 연장 합의가 있었다고 주장하며 채무불이행으로 인한 손해배상 채무가 없음을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 기간 연장 합의의 증거가 없음을 들어 주식회사 A가 채무를 이행하지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 주식회사 A의 본소 청구를 기각하고 주식회사 B의 반소 청구를 인용하여, 주식회사 A가 주식회사 B에게 선금 1억 원과 이에 대한 이자를 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고/반소피고): 천안시 동남구 도시개발사업에 필요한 토지 매입 업무를 수행하기로 한 용역회사입니다. - 주식회사 B (피고/반소원고): 천안시 동남구 도시개발사업의 시행사이자 주식회사 A에 토지 매입 용역을 의뢰하고 선금을 지급한 회사입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 B는 도시개발사업을 위해 주식회사 A에게 토지 매입 용역을 맡겼고, 주식회사 A에게 선금 1억 원을 지급했습니다. 계약상 주식회사 A는 3개월 안에 사업 부지 95%의 토지 매매계약을 체결하기로 되어 있었습니다. 그러나 주식회사 A는 종친들 간의 분쟁으로 토지 매입을 진행하지 못했고, 약정된 기간 동안 단 한 건의 매매계약도 체결하지 못했습니다. 주식회사 A는 피고와 기간 연장 합의가 있었다고 주장했으나, 이를 입증할 증거가 없었습니다. 이에 주식회사 B는 용역 계약 해제에 따른 선금 반환을 요구하게 되었고, 주식회사 A는 자신에게 채무가 없음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 토지 매입 용역 계약상 주식회사 A의 채무불이행 여부와 그에 따른 선금 1억 원 반환 의무의 존재 여부 ### 법원의 판단 법원은 주식회사 A의 본소 청구(채무부존재확인)를 기각했습니다. 또한 주식회사 B의 반소 청구(선금 반환 및 이자 지급)를 인용하여, 주식회사 A는 주식회사 B에게 1억 원과 이에 대한 2022년 5월 24일부터 2023년 5월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 주식회사 A는 토지 매입 용역 계약상의 의무를 이행하지 않은 것으로 판단되어, 지급받았던 선금 1억 원과 이에 대한 이자를 주식회사 B에게 반환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 계약의 채무불이행과 그에 따른 원상회복 의무에 관한 것입니다. * **계약의 채무불이행**: 계약 당사자 중 한쪽이 계약 내용을 제대로 이행하지 않을 때 발생합니다. 이 사건에서 주식회사 A는 토지 매입 용역 계약에서 정한 3개월 안에 토지 매매계약을 체결하기로 했으나, 이를 이행하지 못하여 채무불이행으로 인정되었습니다. * **원상회복 의무**: 계약이 해제되거나 취소될 경우, 각 당사자는 상대방으로부터 받은 것을 돌려주어야 할 의무가 있습니다. 주식회사 A가 용역 계약의 채무를 이행하지 못함에 따라 계약이 해제되었고, 주식회사 A는 주식회사 B로부터 지급받은 선금 1억 원을 원상회복의 일환으로 반환해야 하는 의무를 지게 되었습니다. * **이자에 대한 지연손해금**: 금전 채무의 이행을 지체할 경우, 법이 정한 이율 또는 계약에서 정한 이율에 따라 이자를 지급해야 합니다. 이 사건에서는 법정 이율(연 5%)과 소송 촉진 등에 관한 특례법상의 이율(연 12%)이 적용되었습니다. * **자백간주에 의한 판결 (민사소송법 제150조 제3항, 제208조 제3항 제2호)**​: 피고(반소원고)인 주식회사 B의 반소 청구에 대해 원고(반소피고)인 주식회사 A가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 적절히 다투지 않아 청구 원인에 대한 주장을 자백한 것으로 간주되어 판결이 이루어진 것입니다. ### 참고 사항 1. 용역 계약을 체결할 때는 업무의 범위, 기간, 성과 기준, 보수 및 선금 지급 조건, 계약 해지 시 반환 의무 등을 명확히 문서로 작성해야 합니다. 2. 계약 이행이 어려워질 경우, 당사자 간의 합의를 통해 계약 내용을 변경하거나 기간을 연장할 수 있습니다. 이때 모든 합의 내용은 반드시 서면으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 3. 특히 선금 등 금전이 오고 가는 계약에서는 약정된 기한 내에 업무를 완수하지 못할 경우 선금 반환 의무가 발생할 수 있으므로, 계약 내용을 숙지하고 이행에 최선을 다해야 합니다. 4. 불가피한 사정으로 계약을 이행하지 못할 경우에도, 계약 상대방에게 해당 사실을 즉시 알리고 합리적인 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.

수리센터 부지 매매 무산, 대여금 및 보증금 반환 소송

원고 A는 피고 B, C 부부에게 수리센터 부지 및 건물 인수 조건으로 3억 원을 지급하고, 추가로 피고 B에게 1억 8,195만 5,000원을 대여했으며, 피고 C에게 건물 임대차보증금 7천만 원을 지급했습니다. 그러나 부지 및 건물 매매 계약이 무산되고 임대차 계약도 해지되자, 원고는 피고들에게 3억 원의 부당이득 반환, 대여금 1억 8,195만 5,000원 반환, 임대차보증금 7천만 원 반환, 그리고 피고 B의 폭언 및 폭행에 대한 위자료를 청구했습니다. 법원은 피고 B과 C이 공동하여 3억 원 중 일부를 부당이득으로 반환하고, 피고 B이 1억 8,195만 5,000원의 대여금을 반환하며, 피고 C이 임대차보증금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고 B의 폭언 및 폭행으로 인한 위자료 100만 원 지급 의무도 인정했습니다. 다만 피고 C에 대한 일부 청구는 채권압류 및 추심 명령으로 각하되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 외제차 수리업에 종사하는 사람으로, 수리센터 부지 매수 및 건축을 위해 피고들과 금전 거래를 진행했습니다. - 피고 B: 피고 C과 사실혼 관계에 있는 사람으로, 원고로부터 수리센터 건축 관련 자금 및 생활비 명목의 돈을 빌렸고, 건축 및 운영에 관여했습니다. - 피고 C: 피고 B과 사실혼 관계에 있는 사람으로, 이 사건 토지 및 건물의 명의인이며, 원고에게 임대차보증금을 받았습니다. - D: 피고 B의 형으로, 원고에 대한 채권으로 채권압류 및 추심 명령을 신청했습니다. - E: D의 부인으로, 이 사건 토지의 일부를 매수했습니다. - K: 원고에게 2억 원을 빌려준 채권자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 외제차 수리센터를 운영하며 새로운 사업 부지를 찾던 중, 피고 B, C(사실혼 관계)을 만나 순천 지역의 토지들을 매수하여 수리센터를 신축하려는 계획을 세웠습니다. 초기에는 원고 명의로 토지 매매 계약을 체결하고 피고 C이 계약금을 송금하는 등 협력하는 듯했으나, 이후 토지 매매 계약의 매수인이 피고 C과 피고 B의 형수인 E로 변경되고 피고 C 명의로 건물이 신축되었습니다. 원고는 신축될 건물과 부지를 인수하는 조건으로 피고 B에게 총 3억 원을 송금했고, 추가로 피고 B에게 생활비 등의 명목으로 여러 차례 돈을 빌려주었습니다. 신축된 건물에 대해 원고와 피고 C은 임대차 계약을 체결하고 원고는 보증금 7천만 원을 지급한 후 수리센터를 운영했습니다. 그러나 건물 인수는 이루어지지 않았고, 피고 B은 원고에게 추가 자금을 요구하거나 돈을 갚으라는 요구에 폭언과 폭행을 가하며 갈등이 심화되었습니다. 결국 원고는 이 사건 건물에서 퇴거하고 다른 곳에 수리센터를 열었으며, 피고들에게 빌려준 돈과 보증금의 반환, 그리고 불법행위로 인한 위자료를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고 B에게 송금한 3억 원이 단순 대여금인지 건물 매매의 선급금인지 여부와 그 반환 의무 발생 여부. 피고 B과 C의 사실혼 관계가 3억 원 반환 채무를 공동 또는 불가분채무로 만드는지 여부. 피고 B의 원고에 대한 상계 주장(선이자, 공증비, 이자 등 4,284만 원)의 타당성 및 범위. 원고가 피고 B에게 대여한 1억 8,195만 5,000원이 일상 가사에 관한 채무로 보아 피고 C에게도 연대 책임이 있는지 여부. 원고와 피고 C 간 임대차 계약이 피고 B의 폭행 및 폭언으로 인해 적법하게 해지되었는지 여부. 피고 C의 미지급 임료 공제 항변 및 대여금 상계 항변의 타당성. 피고 B의 원고에 대한 폭언 및 폭행이 불법행위에 해당하는지, 그에 따른 위자료 지급 의무가 있는지 여부. D의 채권압류 및 추심 명령이 원고의 피고 C에 대한 채권 청구에 어떤 영향을 미치는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 C에 대한 청구 중 3억 원 관련 채권 중 120,128,766원 및 2023. 3. 29. 이후의 지연손해금 청구는 D의 채권압류 및 추심명령으로 원고가 당사자적격을 상실하여 부적법하다고 각하했습니다. 2. 피고 B은 원고에게 4억 4,045만 5,000원(3억 원 관련 채무 2억 5,750만 원, 대여금 1억 8,195만 5,000원, 위자료 100만 원)을 지급해야 합니다. - 이 중 2억 5,750만 원에 대해서는 2022. 12. 7.부터, 1억 8,195만 5,000원에 대해서는 2022. 8. 20.부터, 100만 원에 대해서는 2021. 7. 31.부터 2023. 4. 27.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. 3. 피고 C은 원고에게 총 2억 74만 3,973원(피고 B과 공동하여 1억 8,447만 3,973원, 임대차보증금 잔액 2,320만 원)을 지급해야 합니다. - 피고 B과 공동하여 지급할 1억 8,447만 3,973원 중 1억 7,987만 1,234원에 대해서는 2023. 3. 29.부터 2023. 4. 27.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. - 별도로 2,320만 원에 대해서는 2021. 7. 30.부터 2023. 4. 27.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 계산하여 지급해야 합니다. 4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 5. 소송비용은 원고가 1/5을, 피고들이 나머지를 부담합니다. 6. 금원 지급 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 원고가 수리센터 부지 및 건물 인수를 조건으로 지급한 3억 원에 대해 피고 B, C의 공동 반환 의무를 인정하고, 피고 B의 개인적인 대여금 채무와 불법행위로 인한 위자료 지급 의무도 인정했습니다. 또한 피고 C의 임대차보증금 반환 채무도 인정했으나, 피고들의 상계 항변과 채권압류 및 추심 명령으로 인해 각 청구금액이 조정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민사집행법 제227조 제3항 (채권압류명령의 효력): 이 조항은 채권압류명령이 제3채무자에게 송달된 때에 그 효력이 발생하며, 채권압류의 효력은 종된 권리인 지연손해금에도 미친다고 규정합니다. 본 사건에서 원고의 피고 C에 대한 일부 채권에 대해 D가 채권압류 및 추심명령을 받았고, 이 명령이 피고 C에게 송달되자 법원은 원고가 해당 채권에 대한 이행을 청구할 당사자적격을 상실했다고 판단하여 청구를 각하했습니다. 2. 민법 제492조 제1항 (상계의 요건): 이 조항은 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 채무의 이행기가 도래한 경우, 각 채무자가 상대방에게 상계의 의사표시를 함으로써 채무를 소멸시킬 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B은 원고에게, 피고 C은 원고에게 자신들의 채권을 상계 항변으로 주장하여 일부 채무를 소멸시켰으며, 법원은 변제기 약정이 없는 채권의 이행기 도래 시점을 판단하여 상계를 인정했습니다. 3. 민법 제411조 (불가분채무): 여러 사람이 공동으로 채무를 부담하는 경우, 채무의 성격상 나눌 수 없는(불가분) 채무인 경우 각 채무자가 전체 채무에 대해 책임을 집니다. 법원은 피고 B과 C의 사실혼 관계 및 공동의 사업 추진 등을 근거로 3억 원의 부당이득반환채무를 성질상 불가분채무로 판단하여 피고들이 공동으로 책임을 지도록 했습니다. 4. 민법 제418조 제1항 (상계의 절대적 효력): 이 조항은 연대채무자의 1인이 상계를 주장하면 다른 연대채무자에게도 효력이 미치는 것을 규정합니다. 그러나 법원은 불가분채무의 경우 민법 제411조가 민법 제418조 제1항을 준용하지 않으므로, 피고 B의 상계 효력은 피고 C의 채무에는 직접적인 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 5. 민법 제832조 (부부의 일상가사대리권): 이 조항은 부부가 일상적인 가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한 경우, 다른 배우자도 그 채무에 대해 연대 책임을 진다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B의 대여금 채무가 피고 C의 연대 책임으로 이어지는지 여부가 쟁점이 되었는데, 법원은 이 금액이 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 일상 가사와는 관련이 없다고 보아 피고 C의 책임을 부정했습니다. 6. 민법 제603조 제2항 (반환 시기의 약정이 없는 소비대차): 이 조항은 반환 시기의 약정이 없는 금전소비대차의 경우 대여자가 상당한 기간을 정하여 반환을 최고하면 변제기가 도래한다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B과 C에 대한 대여금 채무는 반환 시기 약정이 없어, 최고가 도달한 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. 구두 합의는 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 특히 부동산 거래나 거액의 금전 대여 시에는 반드시 계약서나 차용증을 명확히 작성하고, 송금 내역, 메시지, 녹취 등 객관적인 증거를 남겨야 합니다. 2. 금전 지급의 목적을 명확히 하세요. 돈을 송금할 때 그 목적(대여금, 투자금, 매매대금, 선급금 등)을 명확히 기재하거나 관련 서류를 통해 입증할 수 있도록 해야 합니다. 불분명한 조건부 지급은 나중에 다툼의 원인이 됩니다. 3. 사실혼 관계의 배우자에게 무조건적인 연대 책임이 있는 것은 아닙니다. 일상 가사와 무관한 개인적인 채무는 다른 배우자에게 책임이 전가되지 않으므로, 채무의 성격을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다. 4. 채권에 대한 압류 및 추심 명령이 발생하면, 해당 채권에 대한 소송의 당사자 적격이 상실될 수 있으니 채권압류명령의 효력 발생 시점과 범위를 확인해야 합니다. 5. 계약 해지 사유가 발생했다면 신속하게 대응해야 합니다. 상대방의 귀책사유로 계약 목적 달성이 어렵거나 신뢰 관계가 훼손되었다고 판단되면, 증거를 확보하고 적절한 절차를 통해 계약 해지를 통보하는 것이 중요합니다. 6. 폭력 및 폭언 등 불법행위가 발생했을 때는 녹취, 사진, 진단서, 목격자 진술 등 증거를 확보하여 나중에 위자료 청구 등 법적 조치에 대비해야 합니다.

세입자 월세 연체로 인한 건물 인도 및 파손 원상회복과 보증금 반환 사건

임대인 A는 임차인 B가 2개월 이상 월세를 연체하자 임대차 계약을 해지하고 건물 인도를 요구했습니다. 임차인 B는 건물을 비웠지만 퇴거 전 천장을 파손했으며 잠금장치를 해두어 임대인이 건물 상태를 확인하고 원상회복을 할 수 없게 했습니다. 법원은 임대인 A가 임차인 B에게 보증금 2천만 원에서 건물 파손 원상회복비 16,533,000원과 연체된 월세 등 1,178,600원을 공제한 2,288,400원을 지급함과 동시에, 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하고 파손된 부분을 원상회복할 의무가 있다고 판결했습니다. 즉, 양측의 의무는 동시에 이행되어야 한다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임대인): 건물 소유자로, 임차인의 월세 연체 및 건물 훼손을 이유로 건물 인도와 손해배상을 청구했습니다. - 피고 B (임차인): 건물을 빌려 사용한 사람으로, 월세를 연체하고 건물을 파손한 후 퇴거했지만, 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. ### 분쟁 상황 임대인 A는 2021년 9월 1일 임차인 B에게 건물을 보증금 2,000만 원, 월세 40만 원에 임대하는 계약을 체결했습니다. 임차인 B는 2022년 2월부터 월세를 연체하기 시작했고, 임대인 A는 2기분 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하며 건물 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. 임차인 B는 소장 송달 후 2022년 4월 20일 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마친 뒤 2022년 4월 23일 건물을 비웠습니다. 하지만 퇴거 전 건물 거실과 방 천장에 지름 약 5cm의 구멍을 여러 개 뚫는 등 훼손했으며, 건물 출입문에 잠금장치를 해두어 임대인이 건물 상태를 확인하거나 보수공사를 할 수 없게 했습니다. 이에 임대인은 임차인의 무단 점유와 건물 파손에 대한 손해배상을, 임차인은 임대차보증금 반환을 요구하며 본소와 반소가 진행되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 해지의 적법성 여부, 임차인의 차임 연체 및 건물 훼손에 따른 손해배상 책임 범위, 임대차보증금 반환 범위, 건물 인도 의무와 임대차보증금 반환 의무의 동시이행 관계 성립 여부. ### 법원의 판단 법원은 임대인 A가 임차인 B로부터 건물 파손 원상회복비 16,533,000원과 연체된 차임 등 1,178,600원을 공제한 나머지 임대차보증금 2,288,400원을 지급받음과 동시에, 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하라고 판결했습니다. 임대인 A의 나머지 건물 인도 및 손해배상 청구와 임차인 B의 나머지 임대차보증금 반환 및 추가 손해배상 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 임대인 A와 임차인 B가 각각 절반씩 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 임차인의 2기 이상 월세 연체로 인해 임대차 계약이 적법하게 해지되었고, 임차인의 건물 파손 책임이 인정되어 임대차보증금에서 해당 손해액이 공제되었습니다. 최종적으로 건물 인도 의무와 남은 임대차보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 것으로 결론 지어졌습니다. ### 연관 법령 및 법리 • **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물이나 기타 공작물의 임대차 계약에서 임차인이 월세를 2기(개월) 이상 연체할 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서 임차인 B가 2022년 2월부터 월세를 지급하지 않아 임대인 A는 계약 해지를 통보할 수 있었고, 법원은 이를 적법한 해지 사유로 인정했습니다. • **민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)**​: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 처음 임대받았을 때의 상태로 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 이 의무에는 임차인이 임대 기간 중 고의 또는 과실로 발생시킨 손해를 배상하여 건물을 임대 당시의 상태로 되돌리는 것이 포함됩니다. 본 사안에서 임차인 B가 건물 천장에 구멍을 뚫는 등 훼손한 것에 대해 원상회복 의무를 부담하며, 이에 갈음하여 수리비 상당의 손해배상 책임이 인정되었습니다. • **민법 제536조 (동시이행의 항변권)**​: 쌍무계약(양측이 서로 의무를 지는 계약)의 당사자 일방은 상대방이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 주택 임대차 계약이 종료될 때, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 및 원상회복 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 법원은 임대인 A가 임차인 B에게 남은 보증금을 지급함과 동시에 임차인 B는 임대인 A에게 건물을 인도하고 파손된 부분을 원상회복해야 한다고 판단했습니다. • **주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)**​: 임대차가 종료된 후에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 명령에 따라 등기를 마치면 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하여 보증금 반환 채권을 보호받을 수 있습니다. 본 사안에서 임차인 B는 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사하기 위해 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마쳤는데, 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 정당한 권리 행사입니다. ### 참고 사항 • **월세 연체 시 즉각적인 대응의 중요성**: 임차인이 월세를 2개월 이상 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명 등을 통해 월세 연체 사실과 계약 해지 의사를 명확히 통보하고, 해결되지 않을 경우 신속하게 건물 인도 소송을 제기하여 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. • **건물 훼손 시 증거 확보의 필수성**: 임차인이 건물을 훼손했을 경우, 퇴거 전후의 건물 상태를 사진이나 영상 등으로 명확하게 기록하고 증거를 확보해야 합니다. 이는 원상회복 비용 청구의 중요한 근거가 되므로, 손상 부위와 정도를 객관적으로 입증할 수 있도록 준비해야 합니다. • **임차인의 원상회복 의무 범위**: 임차인은 계약이 종료되면 건물을 처음 임대받았을 때의 상태로 돌려놓을 의무(원상회복 의무)가 있습니다. 고의 또는 중대한 과실로 건물을 훼손했다면 해당 수리 비용을 배상해야 합니다. 다만, 통상의 사용으로 인한 마모나 시간의 경과에 따른 자연적인 손상은 원상회복 대상이 아닙니다. • **임차권등기명령의 활용**: 임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사해야 할 경우, 임차인은 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 보증금 반환 채권을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. • **동시이행 항변권의 이해**: 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 및 원상회복 의무는 특별한 사정이 없는 한 서로 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있으므로, 이 점을 인지하고 협상하거나 법적 절차를 진행해야 합니다. • **퇴거 후에도 점유 유지 인정 가능성**: 임차인이 이사 나갔더라도 임대인에게 열쇠를 반환하지 않거나 잠금장치를 변경하여 임대인이 건물에 접근하지 못하게 하는 경우, 법적으로는 여전히 점유를 유지하고 있는 것으로 보아 차임 상당의 손해배상을 요구할 수 있습니다. 다만, 본 사례에서는 보증금이 반환되지 않았으므로 임차인의 점유가 불법 점유로 인정되지는 않았습니다.