이승현 변호사

공사대금 지급 책임 다툼 사건

주식회사 A는 주식회사 D에게 4천6백만 원이 넘는 공사대금 지급을 청구하였으나, 법원은 주식회사 D가 이 사건 건물 신축공사 계약의 실제 당사자가 아니라 명의만 빌려준 것이며, 실제 공사 전체를 주도한 인물은 원고 주식회사 A의 실제 사주 G라고 판단했습니다. 이에 따라 원고 A의 항소를 기각하고 원고가 항소 비용을 부담하도록 결정했습니다. 법원은 피고 D의 대표이사가 공사 현장 위치조차 몰랐던 점과 G가 공사대금 증액, 건축주와의 직접 협상, 현장소장에 대한 실질적 지휘·감독 등을 한 통화 내용 등을 근거로 G가 이 사건 공사를 주도했다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고): 주식회사 D에게 공사대금 46,532,000원을 청구한 회사이며, 실제 사주 G가 이 공사를 주도한 것으로 인정되었습니다. - 주식회사 D (피고): 원고 A로부터 공사대금 청구를 받은 회사. 이 사건 공사에서 명의를 빌려준 것에 불과하며 실제 계약의 당사자로 인정되지 않았습니다. - G: 원고 주식회사 A의 실제 사주로, 이 사건 건물 신축공사 전체를 실질적으로 지휘하고 감독하며 주도한 인물입니다. - H: 이 사건 건물 신축공사 당시 피고 주식회사 D의 대표이사. 공사 현장의 구체적인 상황을 제대로 알지 못했던 것으로 드러났습니다. - I: G의 친구이자 피고 주식회사 D의 현장소장으로 형식적으로 고용되었으나, 실제로는 G의 지휘와 감독을 받았습니다. - 건축주: 이 사건 건물 신축공사를 의뢰한 사람. - K: 피고 주식회사 D가 이 사건 도급계약의 계약 상대방으로 인정된 인물 또는 회사. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 피고 주식회사 D를 상대로 미지급 공사대금 46,532,000원을 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고는 피고가 이 사건 건물 신축공사의 계약 당사자이므로 공사대금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고는 자신들이 실제 계약 당사자가 아니며, 원고 회사의 실제 사주 G가 피고의 명의를 빌려 공사를 주도한 명의대여에 불과하다고 주장했습니다. 법원은 G와 피고 회사의 대표이사 H 사이의 통화 내용, G가 공사대금을 증액하고 건축주에게 지급한 사실, 현장소장 I를 형식적으로 고용하고 실질적으로 지휘·감독한 점, H가 공사 현장의 위치조차 몰랐던 점 등을 종합하여 G가 공사 전체를 주도한 것으로 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 주식회사 D가 이 사건 건물 신축공사 계약의 실제 당사자로서 공사대금 지급 의무를 지는가, 아니면 명의만 빌려준 명의대여자에 불과한지 여부였습니다. 또한, 원고 주식회사 A의 실제 사주 G가 이 공사를 하수급인으로서 수행했는지, 아니면 실제 전체 공사를 주도한 주체였는지에 대한 사실관계 파악이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 주식회사 A의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 항소심 법원은 제1심의 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. 이는 주식회사 D가 명의만 빌려준 회사이며, 원고 주식회사 A의 실제 사주 G가 이 사건 건물 신축공사 전체를 실질적으로 주도했다는 사실을 재확인한 것으로, 원고가 피고에게 직접 공사대금을 청구할 정당한 근거가 없다는 결론에 이르렀습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 계약 당사자의 확정 및 명의대여: 이 사건은 계약의 외형적 당사자와 실제 당사자가 일치하지 않는 '명의대여' 상황에서 발생한 것입니다. 민법상 계약은 당사자 간의 합의에 의해 성립하며, 계약의 효과는 원칙적으로 계약 당사자에게 귀속됩니다. 그러나 명의대여의 경우, 외관상 계약자로 되어 있는 명의대여자는 실제로는 계약의 당사자가 아니며, 명의를 빌린 실질적 행위자가 계약의 당사자가 됩니다. 법원은 계약의 해석을 통해 계약서상 명의자가 아닌 실제 계약의 권리 의무 귀속 주체를 파악하게 됩니다. 이 판결에서는 주식회사 D가 K와의 도급계약에서 명의상 계약 상대방으로 인정되었으나, 원고 A가 D에게 공사대금을 청구하는 관계에서는 D가 실제 공사 계약의 주체가 아니라고 판단되었습니다. 민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심판결이 정당하다고 인정할 때, 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 판결할 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 즉, 항소심에서 새로운 증거가 제출되었더라도 제1심의 사실 인정과 판단이 여전히 타당하다고 판단되면, 제1심의 판결 이유를 거의 그대로 받아들이고 필요한 부분만 추가하거나 수정하여 판결할 수 있습니다. 이 사건에서도 항소심은 제1심판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 일부 내용만을 고치거나 추가하여 제1심판결을 인용했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 계약을 체결하기 전에 상대방이 실제 계약을 이행할 능력이 있는 주체인지, 아니면 다른 사람의 명의를 빌려 계약하는 것인지 신중하게 확인해야 합니다. 명의대여는 계약의 실제 책임 소재를 불분명하게 하여 분쟁 발생 시 법적 책임을 묻기 어렵게 만들 수 있습니다. 공사 계약 시에는 계약의 내용, 계약 당사자, 공사 범위, 대금 지급 조건 등을 명확히 문서화하고, 실제 공사를 지휘·감독하는 주체가 누구인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 구두 합의나 단순한 소개를 넘어서 실질적인 역할 관계를 증명할 수 있는 기록(통화 녹취, 문자 메시지, 작업 지시 등)을 남겨두는 것이 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.

부동산 재건축 사업 컨설팅 용역비 미지급 사건

이 사건은 부동산 개발업체인 피고가 재건축 사업 추진을 위해 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰하였으나 용역비 지급을 거부하자 원고가 소송을 제기한 사건입니다. 원고는 재건축 동의서 징구, 사업자등록 절차 독려, 반대하는 입주민 설득 및 가격 절충, 투자자 유치 등 다양한 업무를 수행했다고 주장하며 약정된 용역비 2억 5천만 원을 청구했습니다. 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에 따른 중개행위에 해당하므로 무효이거나, 용역비가 과다하다고 주장했습니다. 법원은 원고의 업무가 중개행위가 아닌 일반 컨설팅 업무이며 약정된 용역비가 정당하다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 재건축관리위원회 총무였던 대표자 B이 재건축 사업 관련 컨설팅 용역 계약을 위해 설립한 회사로, 피고에게 컨설팅 서비스를 제공했습니다. - 피고 주식회사 D: <주소>에 있는 J 재건축사업을 추진하기 위해 설립된 부동산 개발업체로, 원고와 컨설팅 용역 계약을 체결했습니다. ### 분쟁 상황 피고는 J 재건축 사업을 추진하며 사업시행인가를 받기 위해 전 세대의 동의, 사업자등록, 이주 완료가 필요한 상황이었습니다. 그러나 재건축에 동의하지 않거나 이주에 반대하는 입주민들이 있어 어려움을 겪었습니다. 이에 피고는 입주민들과 유대 관계가 있던 재건축관리위원회 총무 B이 설립한 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰했습니다. 원고는 2020년 1월경부터 조합원으로부터 재건축 동의서를 징구하고 개인별 사업자등록 절차 이행을 독촉했으며, 이주에 반대하는 현금청산자 소유 아파트 및 상가의 매도를 설득하고 가격 절충에 도움을 주는 등 적극적으로 업무를 수행했습니다. 그 결과 전 세대 100% 동의 및 이주 완료라는 사업 승인 요건이 충족되어 피고는 금융기관으로부터 대출을 받고 건축 허가를 받을 수 있었습니다. 2021년 8월 1일, 원고와 피고는 컨설팅 용역 계약을 체결하고 용역비 2억 5천만 원을 약정했습니다. 그러나 피고는 원고가 용역비를 청구하자 원고의 업무가 공인중개사 자격 없이 수행된 중개행위이므로 계약이 무효이거나, 용역비가 지나치게 과다하다며 지급을 거부하였고, 이에 원고는 용역비 지급을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 피고에게 제공한 컨설팅 업무가 공인중개사법에서 규정하는 중개행위에 해당하는지 여부입니다. 만약 중개행위라면 원고가 공인중개사 자격이 없으므로 계약의 유효성이 문제됩니다. 둘째, 원고가 용역 계약에 따른 업무를 모두 완수했는지 여부입니다. 셋째, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 정당한지, 혹은 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 인용하여 피고는 원고에게 2억 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로, 법원은 원고가 수행한 업무가 재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등이며, 이는 공인중개사법에서 정한 중개행위가 아닌 개발/자문/마케팅 용역에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 원고가 약정된 업무를 모두 완수했으며, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 지나치게 과다하다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 배척했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 2억 5천만 원과 함께 2022년 1월 1일부터 2023년 11월 10일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. ### 결론 법원은 원고의 주장을 모두 받아들여 피고는 원고에게 약정된 용역비 2억 5천만 원과 그에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판결했습니다. 이는 원고의 컨설팅 업무가 공인중개사법상의 중개행위로 볼 수 없으며, 계약 내용에 따라 업무가 성실히 이행되었고 약정된 보수가 타당하다고 인정된 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 공인중개사법 제2조가 주요하게 다루어졌습니다. * **공인중개사법 제2조 (정의)**​ 이 조항은 '중개', '중개업', '개업공인중개사', '소속공인중개사', '중개보조원' 등 공인중개사법에서 사용되는 용어의 정의를 규정합니다. 특히, 제1호는 '중개'를 '중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것'으로 정의하고, 제3호는 '중개업'을 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것'으로 정의합니다. **적용 법리**: 이 사건에서 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에서 정한 '중개행위'에 해당하므로 원고가 공인중개사 자격 없이 중개업을 한 것이어서 계약이 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 수행한 업무의 내용과 성격(재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등)이 부동산의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 직접적으로 알선하는 행위가 아니라 사업 추진을 위한 개발/자문/마케팅 용역이라고 판단했습니다. 대법원 판례에 따라 중개행위에 해당하는지 여부는 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 판단해야 하는데, 원고의 업무는 이에 해당하지 않아 공인중개사법의 규율 대상이 아니라고 본 것입니다. * **계약의 유효성 및 보수 지급의무**: 당사자 간에 적법하게 체결된 계약은 원칙적으로 유효하며, 계약 내용을 성실히 이행한 경우 상대방은 그에 따른 보수를 지급할 의무가 발생합니다. 법원은 원고가 계약에 따라 업무를 완수했다고 인정했고, 약정된 용역비가 특별히 과다하다고 볼 만한 사정이 없다고 판단하여 피고에게 용역비 지급 의무가 있다고 보았습니다. * **지연손해금**: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 상법상 이율(연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용되어 지연 기간에 따라 다른 이율이 계산되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 내용의 명확화**: 용역 계약 체결 시 제공되는 서비스의 구체적인 내용을 명확하게 명시하고, 해당 서비스가 특정 법률(예: 공인중개사법)의 적용을 받는지 미리 확인하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다. * **서비스 범위와 법적 요구사항**: 부동산 중개와 같이 법률에서 자격 요건을 명시하고 있는 업무와 일반적인 컨설팅, 자문, 마케팅 업무를 명확히 구분하여 계약서에 반영해야 합니다. 자격이 필요한 업무는 반드시 해당 자격을 가진 자를 통해 수행해야 합니다. * **업무 이행의 증거 확보**: 용역 계약상 업무를 수행하는 과정에서 발생한 모든 활동과 성과(예: 동의서 징구, 협의 내용, 보고서 등)를 객관적인 자료로 남겨두면 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. * **보수 지급 조건**: 용역비나 보수 지급에 대한 약정은 구체적인 금액, 지급 시기, 지급 방법 등을 상세하게 명시하여 오해의 소지를 없애야 합니다. 특히 관련 사건에서 이루어진 진술 등은 본 사건에 미칠 영향을 고려하여 신중해야 합니다. * **계약 해지 또는 변경**: 계약 내용 변경이나 해지가 필요한 경우, 반드시 서면으로 합의하고 명확히 의사표시를 해야 합니다. 특히 구두 합의나 관련 사건에서의 진술이 현재 사건에 불리하게 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공인중개사 다가구주택 임대차 계약 설명 책임과 보증금 회수 불능 판결

원고는 피고 공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했으나 이후 건물 경매에서 보증금을 회수하지 못하자 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제공했고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 예상치 못한 경매 낙찰가 폭락 때문이므로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인): 공인중개사 H의 중개로 다가구주택 303호에 임대차 계약을 체결했으나 경매 절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하여 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 피고 H (공인중개사): 원고 A에게 이 사건 다가구주택 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 H이 가입한 공제계약의 운영 주체로서 중개사의 손해배상책임을 공제약관에 따라 보상할 의무가 있는 단체입니다. - 임대인 K, L: 원고 A와 임대차 계약을 체결한 초기 임대인 K와 그 사망 후 임대인의 지위를 승계한 아들 L입니다. - 근저당권자 Q새마을금고: 이 사건 건물에 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 신청한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 9월 4일 피고 공인중개사 H의 중개로 임대차보증금 1억 3,000만 원에 다가구주택 303호를 임차했습니다. 계약 당시 건물 및 부지에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고 공인중개사 H은 임대인의 구술을 바탕으로 선순위보증금 총액이 10가구 총 5억 8,300만 원이라고 설명했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 감정평가액 16억 1,587만 840원이었으나 두 번 유찰된 끝에 최종적으로 8억 6,666만 원에 매각되었고 원고는 경매 절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 H이 선순위 임차인 정보를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 공동으로 7,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 공인중개사 H은 충분히 설명 의무를 다했고 원고의 손해는 예상치 못한 경매 낙찰가 하락과 원고가 배당요구를 하지 않은 점 때문이라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부와 임차인이 보증금을 회수하지 못한 손해와 공인중개사의 설명 사이에 인과관계가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 공인중개사 H이 중개대상물 확인·설명의무를 위반했다고 보기 어렵고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 건물의 감정가 절반에 해당하는 지나치게 낮은 경매 낙찰가 때문이므로 중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이는 중개업자의 가장 중요한 의무 중 하나인 '중개대상물 확인·설명의무'와 직접적으로 연관됩니다. 특히 다가구주택과 같이 여러 임차인이 거주하는 부동산의 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사는 단순히 등기부등본상의 권리관계만을 설명하는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)에 따르면 중개업자는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 하며 이를 위해 임대인에게 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이러한 자료 요구에 응하지 않을 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재해야 합니다. 본 사건에서 법원은 피고 공인중개사 H이 임대인의 구술을 바탕으로 선순위 보증금 총액을 확인·설명서에 기재하고 문자 메시지로 호실별 내역을 제공하는 등 의무를 이행했다고 보았습니다. 또한 임차인이 입은 손해가 공인중개사의 설명 부족 때문이라기보다는 건물의 감정가 대비 경매 낙찰가가 예상치 못하게 지나치게 낮아진 것(감정가의 거의 절반인 8억 6,666만 원에 매각)이 주된 원인이라고 판단하여 중개사의 과실과 임차인의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 중개업자의 확인·설명의무가 광범위하나 모든 불확실한 미래 상황에 대한 책임을 지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시, - 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 확인하고 특히 선순위 임차인의 보증금 총액과 각 호실별 보증금 내역을 명확히 확인해야 합니다. - 임대인의 구두 설명에만 의존하지 말고 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 다른 세대의 확정일자 보증금 임대차기간 등에 대한 자료를 요청하거나 확정일자 부여기관에 서면 교부를 요청하여 실제 권리관계를 확인해야 합니다. - 등기부등본상의 근저당권 외에도 선순위 임차인의 보증금 총액이 건물 시세 대비 과도하게 높지는 않은지 확인하여 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. - 임대차 계약 특약사항에 전세권 설정 동의 조항이 있다면 전세권 설정을 고려하여 보증금 보호를 위한 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 전세권 설정 및 말소 비용은 임차인이 부담하는 경우가 많으니 이점도 확인해야 합니다. - 만약 건물이 경매에 넘어갈 경우 반드시 기한 내에 배당요구를 해야 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 기회가 생깁니다. 배당요구를 하지 않으면 권리가 있더라도 배당받을 수 없습니다. - 부동산 시장 상황 특히 경매 시장의 유찰 가능성과 낮은 낙찰 가능성도 항상 염두에 두어야 합니다.

공사대금 지급 책임 다툼 사건

주식회사 A는 주식회사 D에게 4천6백만 원이 넘는 공사대금 지급을 청구하였으나, 법원은 주식회사 D가 이 사건 건물 신축공사 계약의 실제 당사자가 아니라 명의만 빌려준 것이며, 실제 공사 전체를 주도한 인물은 원고 주식회사 A의 실제 사주 G라고 판단했습니다. 이에 따라 원고 A의 항소를 기각하고 원고가 항소 비용을 부담하도록 결정했습니다. 법원은 피고 D의 대표이사가 공사 현장 위치조차 몰랐던 점과 G가 공사대금 증액, 건축주와의 직접 협상, 현장소장에 대한 실질적 지휘·감독 등을 한 통화 내용 등을 근거로 G가 이 사건 공사를 주도했다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고): 주식회사 D에게 공사대금 46,532,000원을 청구한 회사이며, 실제 사주 G가 이 공사를 주도한 것으로 인정되었습니다. - 주식회사 D (피고): 원고 A로부터 공사대금 청구를 받은 회사. 이 사건 공사에서 명의를 빌려준 것에 불과하며 실제 계약의 당사자로 인정되지 않았습니다. - G: 원고 주식회사 A의 실제 사주로, 이 사건 건물 신축공사 전체를 실질적으로 지휘하고 감독하며 주도한 인물입니다. - H: 이 사건 건물 신축공사 당시 피고 주식회사 D의 대표이사. 공사 현장의 구체적인 상황을 제대로 알지 못했던 것으로 드러났습니다. - I: G의 친구이자 피고 주식회사 D의 현장소장으로 형식적으로 고용되었으나, 실제로는 G의 지휘와 감독을 받았습니다. - 건축주: 이 사건 건물 신축공사를 의뢰한 사람. - K: 피고 주식회사 D가 이 사건 도급계약의 계약 상대방으로 인정된 인물 또는 회사. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 피고 주식회사 D를 상대로 미지급 공사대금 46,532,000원을 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고는 피고가 이 사건 건물 신축공사의 계약 당사자이므로 공사대금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고는 자신들이 실제 계약 당사자가 아니며, 원고 회사의 실제 사주 G가 피고의 명의를 빌려 공사를 주도한 명의대여에 불과하다고 주장했습니다. 법원은 G와 피고 회사의 대표이사 H 사이의 통화 내용, G가 공사대금을 증액하고 건축주에게 지급한 사실, 현장소장 I를 형식적으로 고용하고 실질적으로 지휘·감독한 점, H가 공사 현장의 위치조차 몰랐던 점 등을 종합하여 G가 공사 전체를 주도한 것으로 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 주식회사 D가 이 사건 건물 신축공사 계약의 실제 당사자로서 공사대금 지급 의무를 지는가, 아니면 명의만 빌려준 명의대여자에 불과한지 여부였습니다. 또한, 원고 주식회사 A의 실제 사주 G가 이 공사를 하수급인으로서 수행했는지, 아니면 실제 전체 공사를 주도한 주체였는지에 대한 사실관계 파악이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 주식회사 A의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 항소심 법원은 제1심의 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. 이는 주식회사 D가 명의만 빌려준 회사이며, 원고 주식회사 A의 실제 사주 G가 이 사건 건물 신축공사 전체를 실질적으로 주도했다는 사실을 재확인한 것으로, 원고가 피고에게 직접 공사대금을 청구할 정당한 근거가 없다는 결론에 이르렀습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 계약 당사자의 확정 및 명의대여: 이 사건은 계약의 외형적 당사자와 실제 당사자가 일치하지 않는 '명의대여' 상황에서 발생한 것입니다. 민법상 계약은 당사자 간의 합의에 의해 성립하며, 계약의 효과는 원칙적으로 계약 당사자에게 귀속됩니다. 그러나 명의대여의 경우, 외관상 계약자로 되어 있는 명의대여자는 실제로는 계약의 당사자가 아니며, 명의를 빌린 실질적 행위자가 계약의 당사자가 됩니다. 법원은 계약의 해석을 통해 계약서상 명의자가 아닌 실제 계약의 권리 의무 귀속 주체를 파악하게 됩니다. 이 판결에서는 주식회사 D가 K와의 도급계약에서 명의상 계약 상대방으로 인정되었으나, 원고 A가 D에게 공사대금을 청구하는 관계에서는 D가 실제 공사 계약의 주체가 아니라고 판단되었습니다. 민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심판결이 정당하다고 인정할 때, 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 판결할 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 즉, 항소심에서 새로운 증거가 제출되었더라도 제1심의 사실 인정과 판단이 여전히 타당하다고 판단되면, 제1심의 판결 이유를 거의 그대로 받아들이고 필요한 부분만 추가하거나 수정하여 판결할 수 있습니다. 이 사건에서도 항소심은 제1심판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 일부 내용만을 고치거나 추가하여 제1심판결을 인용했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 계약을 체결하기 전에 상대방이 실제 계약을 이행할 능력이 있는 주체인지, 아니면 다른 사람의 명의를 빌려 계약하는 것인지 신중하게 확인해야 합니다. 명의대여는 계약의 실제 책임 소재를 불분명하게 하여 분쟁 발생 시 법적 책임을 묻기 어렵게 만들 수 있습니다. 공사 계약 시에는 계약의 내용, 계약 당사자, 공사 범위, 대금 지급 조건 등을 명확히 문서화하고, 실제 공사를 지휘·감독하는 주체가 누구인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 구두 합의나 단순한 소개를 넘어서 실질적인 역할 관계를 증명할 수 있는 기록(통화 녹취, 문자 메시지, 작업 지시 등)을 남겨두는 것이 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.

부동산 재건축 사업 컨설팅 용역비 미지급 사건

이 사건은 부동산 개발업체인 피고가 재건축 사업 추진을 위해 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰하였으나 용역비 지급을 거부하자 원고가 소송을 제기한 사건입니다. 원고는 재건축 동의서 징구, 사업자등록 절차 독려, 반대하는 입주민 설득 및 가격 절충, 투자자 유치 등 다양한 업무를 수행했다고 주장하며 약정된 용역비 2억 5천만 원을 청구했습니다. 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에 따른 중개행위에 해당하므로 무효이거나, 용역비가 과다하다고 주장했습니다. 법원은 원고의 업무가 중개행위가 아닌 일반 컨설팅 업무이며 약정된 용역비가 정당하다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 재건축관리위원회 총무였던 대표자 B이 재건축 사업 관련 컨설팅 용역 계약을 위해 설립한 회사로, 피고에게 컨설팅 서비스를 제공했습니다. - 피고 주식회사 D: <주소>에 있는 J 재건축사업을 추진하기 위해 설립된 부동산 개발업체로, 원고와 컨설팅 용역 계약을 체결했습니다. ### 분쟁 상황 피고는 J 재건축 사업을 추진하며 사업시행인가를 받기 위해 전 세대의 동의, 사업자등록, 이주 완료가 필요한 상황이었습니다. 그러나 재건축에 동의하지 않거나 이주에 반대하는 입주민들이 있어 어려움을 겪었습니다. 이에 피고는 입주민들과 유대 관계가 있던 재건축관리위원회 총무 B이 설립한 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰했습니다. 원고는 2020년 1월경부터 조합원으로부터 재건축 동의서를 징구하고 개인별 사업자등록 절차 이행을 독촉했으며, 이주에 반대하는 현금청산자 소유 아파트 및 상가의 매도를 설득하고 가격 절충에 도움을 주는 등 적극적으로 업무를 수행했습니다. 그 결과 전 세대 100% 동의 및 이주 완료라는 사업 승인 요건이 충족되어 피고는 금융기관으로부터 대출을 받고 건축 허가를 받을 수 있었습니다. 2021년 8월 1일, 원고와 피고는 컨설팅 용역 계약을 체결하고 용역비 2억 5천만 원을 약정했습니다. 그러나 피고는 원고가 용역비를 청구하자 원고의 업무가 공인중개사 자격 없이 수행된 중개행위이므로 계약이 무효이거나, 용역비가 지나치게 과다하다며 지급을 거부하였고, 이에 원고는 용역비 지급을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 피고에게 제공한 컨설팅 업무가 공인중개사법에서 규정하는 중개행위에 해당하는지 여부입니다. 만약 중개행위라면 원고가 공인중개사 자격이 없으므로 계약의 유효성이 문제됩니다. 둘째, 원고가 용역 계약에 따른 업무를 모두 완수했는지 여부입니다. 셋째, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 정당한지, 혹은 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 인용하여 피고는 원고에게 2억 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로, 법원은 원고가 수행한 업무가 재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등이며, 이는 공인중개사법에서 정한 중개행위가 아닌 개발/자문/마케팅 용역에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 원고가 약정된 업무를 모두 완수했으며, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 지나치게 과다하다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 배척했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 2억 5천만 원과 함께 2022년 1월 1일부터 2023년 11월 10일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. ### 결론 법원은 원고의 주장을 모두 받아들여 피고는 원고에게 약정된 용역비 2억 5천만 원과 그에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판결했습니다. 이는 원고의 컨설팅 업무가 공인중개사법상의 중개행위로 볼 수 없으며, 계약 내용에 따라 업무가 성실히 이행되었고 약정된 보수가 타당하다고 인정된 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 공인중개사법 제2조가 주요하게 다루어졌습니다. * **공인중개사법 제2조 (정의)**​ 이 조항은 '중개', '중개업', '개업공인중개사', '소속공인중개사', '중개보조원' 등 공인중개사법에서 사용되는 용어의 정의를 규정합니다. 특히, 제1호는 '중개'를 '중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것'으로 정의하고, 제3호는 '중개업'을 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것'으로 정의합니다. **적용 법리**: 이 사건에서 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에서 정한 '중개행위'에 해당하므로 원고가 공인중개사 자격 없이 중개업을 한 것이어서 계약이 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 수행한 업무의 내용과 성격(재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등)이 부동산의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 직접적으로 알선하는 행위가 아니라 사업 추진을 위한 개발/자문/마케팅 용역이라고 판단했습니다. 대법원 판례에 따라 중개행위에 해당하는지 여부는 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 판단해야 하는데, 원고의 업무는 이에 해당하지 않아 공인중개사법의 규율 대상이 아니라고 본 것입니다. * **계약의 유효성 및 보수 지급의무**: 당사자 간에 적법하게 체결된 계약은 원칙적으로 유효하며, 계약 내용을 성실히 이행한 경우 상대방은 그에 따른 보수를 지급할 의무가 발생합니다. 법원은 원고가 계약에 따라 업무를 완수했다고 인정했고, 약정된 용역비가 특별히 과다하다고 볼 만한 사정이 없다고 판단하여 피고에게 용역비 지급 의무가 있다고 보았습니다. * **지연손해금**: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 상법상 이율(연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용되어 지연 기간에 따라 다른 이율이 계산되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 내용의 명확화**: 용역 계약 체결 시 제공되는 서비스의 구체적인 내용을 명확하게 명시하고, 해당 서비스가 특정 법률(예: 공인중개사법)의 적용을 받는지 미리 확인하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다. * **서비스 범위와 법적 요구사항**: 부동산 중개와 같이 법률에서 자격 요건을 명시하고 있는 업무와 일반적인 컨설팅, 자문, 마케팅 업무를 명확히 구분하여 계약서에 반영해야 합니다. 자격이 필요한 업무는 반드시 해당 자격을 가진 자를 통해 수행해야 합니다. * **업무 이행의 증거 확보**: 용역 계약상 업무를 수행하는 과정에서 발생한 모든 활동과 성과(예: 동의서 징구, 협의 내용, 보고서 등)를 객관적인 자료로 남겨두면 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. * **보수 지급 조건**: 용역비나 보수 지급에 대한 약정은 구체적인 금액, 지급 시기, 지급 방법 등을 상세하게 명시하여 오해의 소지를 없애야 합니다. 특히 관련 사건에서 이루어진 진술 등은 본 사건에 미칠 영향을 고려하여 신중해야 합니다. * **계약 해지 또는 변경**: 계약 내용 변경이나 해지가 필요한 경우, 반드시 서면으로 합의하고 명확히 의사표시를 해야 합니다. 특히 구두 합의나 관련 사건에서의 진술이 현재 사건에 불리하게 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공인중개사 다가구주택 임대차 계약 설명 책임과 보증금 회수 불능 판결

원고는 피고 공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했으나 이후 건물 경매에서 보증금을 회수하지 못하자 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제공했고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 예상치 못한 경매 낙찰가 폭락 때문이므로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인): 공인중개사 H의 중개로 다가구주택 303호에 임대차 계약을 체결했으나 경매 절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하여 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 피고 H (공인중개사): 원고 A에게 이 사건 다가구주택 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사입니다. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 H이 가입한 공제계약의 운영 주체로서 중개사의 손해배상책임을 공제약관에 따라 보상할 의무가 있는 단체입니다. - 임대인 K, L: 원고 A와 임대차 계약을 체결한 초기 임대인 K와 그 사망 후 임대인의 지위를 승계한 아들 L입니다. - 근저당권자 Q새마을금고: 이 사건 건물에 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 신청한 금융기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 9월 4일 피고 공인중개사 H의 중개로 임대차보증금 1억 3,000만 원에 다가구주택 303호를 임차했습니다. 계약 당시 건물 및 부지에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고 공인중개사 H은 임대인의 구술을 바탕으로 선순위보증금 총액이 10가구 총 5억 8,300만 원이라고 설명했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 감정평가액 16억 1,587만 840원이었으나 두 번 유찰된 끝에 최종적으로 8억 6,666만 원에 매각되었고 원고는 경매 절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 보증금을 전혀 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 공인중개사 H이 선순위 임차인 정보를 제대로 확인·설명하지 않아 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 공동으로 7,800만 원의 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 공인중개사 H은 충분히 설명 의무를 다했고 원고의 손해는 예상치 못한 경매 낙찰가 하락과 원고가 배당요구를 하지 않은 점 때문이라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부와 임차인이 보증금을 회수하지 못한 손해와 공인중개사의 설명 사이에 인과관계가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 공인중개사 H이 중개대상물 확인·설명의무를 위반했다고 보기 어렵고 원고가 보증금을 회수하지 못한 주된 원인은 건물의 감정가 절반에 해당하는 지나치게 낮은 경매 낙찰가 때문이므로 중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 이는 중개업자의 가장 중요한 의무 중 하나인 '중개대상물 확인·설명의무'와 직접적으로 연관됩니다. 특히 다가구주택과 같이 여러 임차인이 거주하는 부동산의 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사는 단순히 등기부등본상의 권리관계만을 설명하는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)에 따르면 중개업자는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 하며 이를 위해 임대인에게 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 이러한 자료 요구에 응하지 않을 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재해야 합니다. 본 사건에서 법원은 피고 공인중개사 H이 임대인의 구술을 바탕으로 선순위 보증금 총액을 확인·설명서에 기재하고 문자 메시지로 호실별 내역을 제공하는 등 의무를 이행했다고 보았습니다. 또한 임차인이 입은 손해가 공인중개사의 설명 부족 때문이라기보다는 건물의 감정가 대비 경매 낙찰가가 예상치 못하게 지나치게 낮아진 것(감정가의 거의 절반인 8억 6,666만 원에 매각)이 주된 원인이라고 판단하여 중개사의 과실과 임차인의 손해 사이에 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 중개업자의 확인·설명의무가 광범위하나 모든 불확실한 미래 상황에 대한 책임을 지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. ### 참고 사항 다가구주택 임대차 계약 시, - 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 확인하고 특히 선순위 임차인의 보증금 총액과 각 호실별 보증금 내역을 명확히 확인해야 합니다. - 임대인의 구두 설명에만 의존하지 말고 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 다른 세대의 확정일자 보증금 임대차기간 등에 대한 자료를 요청하거나 확정일자 부여기관에 서면 교부를 요청하여 실제 권리관계를 확인해야 합니다. - 등기부등본상의 근저당권 외에도 선순위 임차인의 보증금 총액이 건물 시세 대비 과도하게 높지는 않은지 확인하여 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. - 임대차 계약 특약사항에 전세권 설정 동의 조항이 있다면 전세권 설정을 고려하여 보증금 보호를 위한 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 전세권 설정 및 말소 비용은 임차인이 부담하는 경우가 많으니 이점도 확인해야 합니다. - 만약 건물이 경매에 넘어갈 경우 반드시 기한 내에 배당요구를 해야 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 기회가 생깁니다. 배당요구를 하지 않으면 권리가 있더라도 배당받을 수 없습니다. - 부동산 시장 상황 특히 경매 시장의 유찰 가능성과 낮은 낙찰 가능성도 항상 염두에 두어야 합니다.