이민원 변호사

지역주택조합 가입 후 분담금 환불 약정 무효로 인한 계약금 반환 사건

대구 수성구에서 아파트 신축 사업을 추진하던 G지역주택조합추진위원회에 가입한 조합원 6명이 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해 주겠다는 약속을 믿고 각 9천만 원을 납부했습니다. 하지만 이 환불 보장 약정이 추진위원회의 총회 결의 없이 이루어진 총유물 처분 행위로서 무효임이 밝혀졌고, 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 법원의 판단에 따라 전체 조합 가입 계약 역시 무효로 인정되었습니다. 이에 법원은 G지역주택조합추진위원회가 조합원들에게 납부받은 각 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A, B, C, D, E, F): G지역주택조합추진위원회에 가입하여 아파트를 분양받기로 하고 각 90,000,000원의 계약금을 납부한 조합원 6명입니다. - 피고 (G지역주택조합추진위원회): 대구 수성구 H 일원에서 (가칭)G지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하기 위해 설립된 단체입니다. ### 분쟁 상황 피고인 G지역주택조합추진위원회는 대구 수성구 H 지역에서 아파트 신축 사업을 추진하는 단체였습니다. 원고들은 피고와 조합 가입 계약을 맺고 신축될 아파트를 분양받기로 하면서, 계약금으로 각 90,000,000원을 납부했습니다. 당시 원고들은 피고로부터 '천재지변 또는 사업 무산 시 조합원 분담금 전액 환불 보장'이라는 내용이 담긴 안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 사업 진행이 원활하지 않자 원고들은 ▲환불 보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분 행위로 무효이고 이로 인해 조합 가입 계약도 무효이거나, ▲피고가 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능 여부 등에 대해 허위 고지 또는 과장 광고를 하여 기망을 당했으므로 계약을 취소하거나, ▲사업 진행이 어렵게 되어 계약 체결 시의 사정이 크게 변경되었으므로 계약을 해제해야 한다고 주장하며, 납부한 계약금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 제공한 '조합원 분담금 전액 환불 보장 약정'이 유효한지 여부와, 만약 이 약정이 무효라면 이와 연결된 지역주택조합 가입 계약 전체의 효력은 어떻게 되는지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 G지역주택조합추진위원회가 원고들(조합원 6명)에게 각각 90,000,000원과, 이 돈에 대하여 2023년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈(이자)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 바로 집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 교부한 '분담금 전액 환불 보장 약정'이 조합 재산(총유물)을 처분하는 행위임에도 불구하고 조합 총회의 정식 결의 없이 이루어졌으므로 무효라고 판단했습니다. 나아가, 이 환불 보장 약정이 조합 가입 결정에 중요한 요소였고, 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 전체 조합 가입 계약 역시 무효라고 결론 내렸습니다. 따라서 추진위원회는 조합원들이 납부한 계약금을 법률상 원인 없이 얻은 이득(부당이득)으로 보아 전액 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 ▲민법 제275조 제1항 (총유): 법인이 아닌 사단의 재산은 사원들의 '총유'에 속합니다. 지역주택조합 추진위원회는 비법인사단으로 간주되며, 조합원이 납부한 분담금은 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르며, 규정이 없으면 '총회 결의'를 거쳐야 유효합니다. 본 사건에서 '환불 보장 약정'은 조합 재산을 감소시키는 '총유물 처분 행위'로 판단되어 총회 결의 없이는 무효로 보았습니다. ▲민법 제137조 (법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 본 사건에서는 '환불 보장 약정'이 조합 가입 계약의 핵심적인 부분이었고, 해당 약정이 없었다면 조합원들이 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여, 약정의 무효가 전체 조합 가입 계약의 무효로 이어졌습니다. ▲부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 조합 가입 계약이 무효로 판단되었으므로, 피고가 원고들로부터 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원고들에게 반환해야 할 '부당이득'이 됩니다. ▲지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 손해배상금으로, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정한 이율(본 사건에서는 연 12%)이 적용됩니다. ### 참고 사항 ▲지역주택조합 가입 전 확인: 지역주택조합 가입 시에는 사업의 안정성(토지 확보율, 인허가 진행 상황 등)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 조합 가입 계약 체결 전 추진위원회 단계라면 사업의 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. ▲환불 보장 약정의 유효성 검토: '조합원 분담금 전액 환불 보장'과 같은 약정은 매력적이지만, 해당 약정이 조합 총회의 정식 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없이 이루어진 약정은 법적 효력이 없을 수 있습니다. ▲총유물 처분 행위의 중요성: 지역주택조합의 재산은 조합원들의 '총유'에 속하며, 이를 처분하거나 조합원들에게 금전적 부담을 지우는 중요한 행위는 반드시 조합 총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 절차를 지키지 않으면 해당 행위는 무효가 될 수 있습니다. ▲계약의 일부 무효와 전체 무효: 만약 계약의 핵심적인 부분이 무효로 판명될 경우, 나머지 부분만으로도 계약을 체결했을 것인지에 따라 전체 계약의 효력이 좌우될 수 있습니다. 본 사례처럼 '환불 보장'이 가입 결정에 중요한 요소였다면, 해당 약정의 무효는 전체 가입 계약의 무효로 이어질 수 있습니다. ▲중요 정보의 진실성 확인: 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능성 등 지역주택조합 가입을 결정하는 데 중요한 정보들이 사실과 다른 경우, 이는 계약 취소나 해제의 근거가 될 수 있습니다. 추진위원회가 제공하는 정보의 진실성을 면밀히 확인해야 합니다.

지역주택조합 추진위가 모집대행사에 수수료 반환을 요구한 사건

A지역주택조합 추진위원회(원고)가 주식회사 B(피고)와의 조합원 모집 용역계약과 관련하여, 피고의 채무불이행(허위·과장 광고 및 안심보장증서 위험성 미고지) 또는 부당이득 반환을 이유로 총 3,520만 원의 지급을 청구했습니다. 원고는 피고의 불완전한 교육·감독과 안심보장증서 제안으로 인해 조합원들이 가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반했거나 위임받은 업무를 성실히 수행하지 못했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 조합원 가입계약서의 혼동스러운 기재가 동·호수 확정 착오의 주원인이며, 안심보장증서의 법률적 검토는 피고의 용역 업무 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A지역주택조합 추진위원회 (공동주택 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하는 위원회) - 피고: 주식회사 B (부동산 컨설팅 및 분양 대행업 등을 목적으로 설립된 회사) - 관련 회사: 주식회사 D (이 사건 용역계약의 당사자 중 한 곳) - 조합원: E, G (A지역주택조합에 가입했으나 후에 계약을 해지하고 분담금을 반환받은 사람들) ### 분쟁 상황 A지역주택조합 추진위원회(원고)는 주식회사 B(피고)와 조합원 모집 용역계약을 체결하고, E와 G을 포함한 조합원 모집에 대한 수수료 총 3,520만 원을 피고에게 지급했습니다. 이후 조합원 G은 안심보장증서의 효력 문제 등을 이유로, E는 동·호수 지정, 토지확보율, 안심보장증서 관련 허위 사실 고지를 이유로 조합가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았습니다. 이에 원고는 피고가 조합원 모집 과정에서 ① 피고 직원들에 대한 교육·감독 의무를 소홀히 하여 허위·과장 광고(동·호수 확정, 토지확보율 관련)를 유도했고, ② 법적 위험성이 있는 '안심보장증서'의 사용을 제안하여 손해를 입혔으므로, 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 져야 한다고 주장했습니다. 또한, 예비적으로는 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역계약 조항에 따라 피고가 받은 수수료가 부당이득이므로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 모집 대행사가 조합원 모집 과정에서 허위·과장 광고를 하거나, 법적 위험성이 있는 증서를 사용하도록 제안하여 지역주택조합 추진위원회에 손해를 입힌 경우 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 있는지, 그리고 지역주택조합 가입계약이 해제된 경우 대행사에 지급된 수수료가 부당이득으로 반환되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 A지역주택조합 추진위원회가 주식회사 B를 상대로 제기한 3,520만 원의 손해배상 및 부당이득 반환 청구를 모두 기각했습니다. 이는 주식회사 B가 지역주택조합 조합원 모집 용역 계약상의 의무를 위반했다고 볼 충분한 증거가 없다고 판단했기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제681조 (수임인의 선관의무)**​: 수임인(이 사건에서는 주식회사 B)은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무(조합원 모집 용역)를 처리해야 합니다. 이는 일반적인 사람에게 요구되는 정도의 주의를 넘어서, 그 직업이나 지위에 따라 요구되는 높은 수준의 주의를 기울여야 한다는 의미입니다. 만약 수임인이 이 의무를 게을리하여 위임인(A지역주택조합 추진위원회)에게 손해를 입혔다면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 본 판결에서는 피고가 조합원 모집 용역 계약에 따라 수임인으로서 선관주의 의무를 위반했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 용역 계약상 조합원 모집에 필요한 정보 제공 및 직원 교육 의무는 주로 원고에게 있었고, 조합가입계약서의 작성 권한도 원고에게 있었으므로, 동·호수 착오나 안심보장증서의 법적 위험성 미고지가 피고의 선관주의 의무 위반이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 피고의 업무 범위에 법률적 검토 의무 등이 포함되지 않는다고 본 것입니다. 2. **부당이득 반환 원칙**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다(민법 제741조). 본 사건에서 원고는 피고가 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역 계약 조항에 따라 기지급 수수료가 부당이득이라고 주장했습니다. 하지만 법원은 해당 계약 조항이 '관계 법령에서 요구하는 조합원 자격을 구비하지 못했을 때'를 전제로 하는 규정일 뿐이며, 본 사건의 조합원 가입계약 해지가 피고의 귀책사유로 인한 것이 아니라고 판단했으므로, 피고가 법률상 원인 없이 수수료 이익을 얻었다고 볼 수 없다고 보아 부당이득 반환 청구를 기각했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 사업과 같이 여러 당사자가 얽혀있는 복잡한 계약 관계에서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 1. **계약서 내용의 명확성 확인**: 지역주택조합 가입 시 계약서의 모든 조항, 특히 동·호수 확정 여부, 토지확보율, 분담금 환불 조건 등 중요한 내용이 명확하게 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 애매모호한 문구나 작은 글씨로 기재된 내용은 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 2. **조합원 모집 과정에서의 설명**: 분양 대행사 직원의 설명이 계약서 내용과 다르거나 과장된 부분이 있다면, 이를 녹취하거나 서면으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 단순히 직원의 구두 설명에만 의존하기보다는 모든 중요한 내용은 반드시 계약서에 명시하도록 요구해야 합니다. 3. **안심보장증서 등 추가 약속의 유효성 확인**: 안심보장증서와 같이 조합원에게 특정 조건을 보장하는 문서가 있다면, 해당 문서가 조합의 정식 절차(예: 총회 의결)를 거쳐 적법하게 발행되었는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 그렇지 않으면 추후 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 4. **책임 소재 명확화**: 지역주택조합 사업에서 업무대행사와 계약을 체결할 때, 조합원 모집 과정에서 발생할 수 있는 문제(예: 허위·과장 광고, 법률 위반)에 대한 책임 소재를 명확히 규정하는 조항을 계약서에 포함하는 것이 중요합니다. 교육·감독 의무, 정보 제공 의무 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 5. **조합원 자격 및 해지 조건**: 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 법령에 따라 정해져 있으므로, 가입 전에 본인이 자격 요건을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 또한, 계약 해지 및 분담금 반환 조건에 대해서도 계약서에 명시된 내용을 정확히 숙지하고 있어야 합니다. 본 사례처럼 단순한 '가입 부적격' 외의 사유로 계약이 해지될 경우 수수료 반환 여부가 달라질 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 환불 보장 약정 관련 부당이득금 반환 사건

지역주택조합에 가입하며 '안심보장증서'를 통해 사업 무산 시 납입 분담금 전액 환불을 보장받은 원고가, 조합 추진위원회(피고)를 상대로 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 1심 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고가 원고에게 4천만 원을 지급하라고 판결했고, 피고가 이에 불복하여 항소했습니다. 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하며 1심 판결이 정당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원입니다. 사업 무산 시 분담금 환불을 보장받는 '안심보장증서'를 가지고 있습니다. - 피고 (B지역주택조합 추진위원회): 지역주택조합 설립을 추진하는 단체로, 원고와 '안심보장증서'를 체결했습니다. - 주식회사 C: 피고의 업무대행사로, '안심보장증서'에 피고와 함께 날인했으나, 법원은 직접적인 환불 의무를 부담한다고 보지 않았습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합 가입 시 '안심보장증서'를 받아 사업이 무산되면 분담금 전액을 환불받을 수 있다고 믿고 4천만 원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 사업이 원활하게 진행되지 않자, 원고는 추진위원회를 상대로 분담금 반환을 요구했습니다. 추진위원회는 안심보장증서가 효력이 없거나 조건부였고, 설령 무효더라도 나중에 총회에서 추인되었다고 주장하며 분담금 반환을 거부하여 소송이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 발행한 '안심보장증서'에 따른 환불 보장 약정이 유효한지 여부입니다. 해당 '안심보장증서'의 환불 보장 약정이 없었더라도 조합 가입 계약이 체결되었을 것으로 볼 수 있는지 여부입니다. 나중에 개최된 총회에서 '안심보장증서'에 대한 추인이 있었다고 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이는 피고인 B지역주택조합 추진위원회가 원고 A에게 4천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다는 의미입니다. ### 결론 법원은 '안심보장증서'가 비록 조건부 법률행위의 성격을 가질 수 있더라도, 지역주택조합과 같은 비법인사단의 총유물(조합원 분담금) 처분 행위에 해당하므로 총회 결의를 거치지 않고 이루어진 약정은 무효라고 판단했습니다. 또한, '안심보장증서'가 없었더라면 원고가 지역주택조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보았으며, 피고가 주장한 총회 추인도 적법하게 이루어지지 않았다고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제147조 제1항 (조건의 성취 효과): "정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다." 이 조항은 특정 조건이 충족되어야만 법률행위의 효력이 발생하는 경우에 적용됩니다. 본 사례에서는 피고가 안심보장증서가 조건부였다고 주장했으나, 법원은 그 증서 자체에 조건부라는 내용이 명시되지 않았고, 비법인사단의 총유물 처분 행위이므로 총회 결의 없이는 무효라고 판단하여 이 조항의 직접적인 적용보다는 그 주장의 타당성을 검토하는 데 사용되었습니다. 민법 제148조 (조건부 권리의 침해금지): "조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다." 이 조항은 조건의 성취 여부가 결정되지 않은 상태에서 한쪽 당사자가 상대방의 이익을 해치는 행위를 할 수 없음을 규정합니다. 본 사례에서는 안심보장증서의 유효성 자체를 다투는 과정에서, 조건이 성취되지 않았더라도 애초에 총회 결의 없는 약정은 무효라는 법리가 더 중요하게 작용했습니다. 비법인사단의 총유물 처분 및 관리: 지역주택조합 추진위원회와 같은 비법인사단이 조합원들이 납부한 분담금(총유물)을 환불하겠다는 약정을 하는 것은 조합의 자산 처분 행위에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면, 총유물의 처분 및 관리 행위는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하여 사원총회의 결의를 거쳐야 유효합니다. 이 사건에서 안심보장증서가 총회 결의 없이 이루어졌다는 점이 그 무효를 판단하는 중요한 법리적 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 사업의 위험성 인지: 지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트와 달리 사업 진행 과정이 불확실하고 지연되거나 무산될 위험이 높으므로 신중하게 접근해야 합니다. 총회 결의의 중요성 확인: 지역주택조합과 같은 비법인사단은 조합원의 자산(총유물)에 중대한 영향을 미치는 계약이나 약정을 체결할 때 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. '안심보장증서' 등 중요한 약정은 총회 결의가 있었는지 확인해야 합니다. 계약 내용의 명확한 확인: '안심보장증서'와 같은 보장 약정에 조건이 붙어있는지, 어떤 상황에서 효력이 발생하는지, 누가 환불 의무를 지는지 등을 명확하게 확인해야 합니다. 특히, "천재지변 또는 사업의 무산"과 같은 조건은 그 해석이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 추인 여부의 신중한 판단: 중요한 약정의 추인이 이루어졌다고 주장하는 경우, 해당 추인 과정에서 모든 조합원에게 충분한 설명이 있었는지, 적법한 절차와 의결이 이루어졌는지 등을 면밀히 살펴보아야 합니다. 단순히 언급만 된 것은 추인으로 인정되지 않을 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 환불 약정 무효로 인한 계약금 반환 사건

대구 수성구에서 아파트 신축 사업을 추진하던 G지역주택조합추진위원회에 가입한 조합원 6명이 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해 주겠다는 약속을 믿고 각 9천만 원을 납부했습니다. 하지만 이 환불 보장 약정이 추진위원회의 총회 결의 없이 이루어진 총유물 처분 행위로서 무효임이 밝혀졌고, 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 법원의 판단에 따라 전체 조합 가입 계약 역시 무효로 인정되었습니다. 이에 법원은 G지역주택조합추진위원회가 조합원들에게 납부받은 각 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A, B, C, D, E, F): G지역주택조합추진위원회에 가입하여 아파트를 분양받기로 하고 각 90,000,000원의 계약금을 납부한 조합원 6명입니다. - 피고 (G지역주택조합추진위원회): 대구 수성구 H 일원에서 (가칭)G지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하기 위해 설립된 단체입니다. ### 분쟁 상황 피고인 G지역주택조합추진위원회는 대구 수성구 H 지역에서 아파트 신축 사업을 추진하는 단체였습니다. 원고들은 피고와 조합 가입 계약을 맺고 신축될 아파트를 분양받기로 하면서, 계약금으로 각 90,000,000원을 납부했습니다. 당시 원고들은 피고로부터 '천재지변 또는 사업 무산 시 조합원 분담금 전액 환불 보장'이라는 내용이 담긴 안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 사업 진행이 원활하지 않자 원고들은 ▲환불 보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분 행위로 무효이고 이로 인해 조합 가입 계약도 무효이거나, ▲피고가 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능 여부 등에 대해 허위 고지 또는 과장 광고를 하여 기망을 당했으므로 계약을 취소하거나, ▲사업 진행이 어렵게 되어 계약 체결 시의 사정이 크게 변경되었으므로 계약을 해제해야 한다고 주장하며, 납부한 계약금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 제공한 '조합원 분담금 전액 환불 보장 약정'이 유효한지 여부와, 만약 이 약정이 무효라면 이와 연결된 지역주택조합 가입 계약 전체의 효력은 어떻게 되는지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 G지역주택조합추진위원회가 원고들(조합원 6명)에게 각각 90,000,000원과, 이 돈에 대하여 2023년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈(이자)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 바로 집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 교부한 '분담금 전액 환불 보장 약정'이 조합 재산(총유물)을 처분하는 행위임에도 불구하고 조합 총회의 정식 결의 없이 이루어졌으므로 무효라고 판단했습니다. 나아가, 이 환불 보장 약정이 조합 가입 결정에 중요한 요소였고, 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 전체 조합 가입 계약 역시 무효라고 결론 내렸습니다. 따라서 추진위원회는 조합원들이 납부한 계약금을 법률상 원인 없이 얻은 이득(부당이득)으로 보아 전액 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 ▲민법 제275조 제1항 (총유): 법인이 아닌 사단의 재산은 사원들의 '총유'에 속합니다. 지역주택조합 추진위원회는 비법인사단으로 간주되며, 조합원이 납부한 분담금은 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르며, 규정이 없으면 '총회 결의'를 거쳐야 유효합니다. 본 사건에서 '환불 보장 약정'은 조합 재산을 감소시키는 '총유물 처분 행위'로 판단되어 총회 결의 없이는 무효로 보았습니다. ▲민법 제137조 (법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 본 사건에서는 '환불 보장 약정'이 조합 가입 계약의 핵심적인 부분이었고, 해당 약정이 없었다면 조합원들이 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여, 약정의 무효가 전체 조합 가입 계약의 무효로 이어졌습니다. ▲부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 조합 가입 계약이 무효로 판단되었으므로, 피고가 원고들로부터 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원고들에게 반환해야 할 '부당이득'이 됩니다. ▲지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 손해배상금으로, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정한 이율(본 사건에서는 연 12%)이 적용됩니다. ### 참고 사항 ▲지역주택조합 가입 전 확인: 지역주택조합 가입 시에는 사업의 안정성(토지 확보율, 인허가 진행 상황 등)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 조합 가입 계약 체결 전 추진위원회 단계라면 사업의 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. ▲환불 보장 약정의 유효성 검토: '조합원 분담금 전액 환불 보장'과 같은 약정은 매력적이지만, 해당 약정이 조합 총회의 정식 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없이 이루어진 약정은 법적 효력이 없을 수 있습니다. ▲총유물 처분 행위의 중요성: 지역주택조합의 재산은 조합원들의 '총유'에 속하며, 이를 처분하거나 조합원들에게 금전적 부담을 지우는 중요한 행위는 반드시 조합 총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 절차를 지키지 않으면 해당 행위는 무효가 될 수 있습니다. ▲계약의 일부 무효와 전체 무효: 만약 계약의 핵심적인 부분이 무효로 판명될 경우, 나머지 부분만으로도 계약을 체결했을 것인지에 따라 전체 계약의 효력이 좌우될 수 있습니다. 본 사례처럼 '환불 보장'이 가입 결정에 중요한 요소였다면, 해당 약정의 무효는 전체 가입 계약의 무효로 이어질 수 있습니다. ▲중요 정보의 진실성 확인: 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능성 등 지역주택조합 가입을 결정하는 데 중요한 정보들이 사실과 다른 경우, 이는 계약 취소나 해제의 근거가 될 수 있습니다. 추진위원회가 제공하는 정보의 진실성을 면밀히 확인해야 합니다.

지역주택조합 추진위가 모집대행사에 수수료 반환을 요구한 사건

A지역주택조합 추진위원회(원고)가 주식회사 B(피고)와의 조합원 모집 용역계약과 관련하여, 피고의 채무불이행(허위·과장 광고 및 안심보장증서 위험성 미고지) 또는 부당이득 반환을 이유로 총 3,520만 원의 지급을 청구했습니다. 원고는 피고의 불완전한 교육·감독과 안심보장증서 제안으로 인해 조합원들이 가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반했거나 위임받은 업무를 성실히 수행하지 못했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 조합원 가입계약서의 혼동스러운 기재가 동·호수 확정 착오의 주원인이며, 안심보장증서의 법률적 검토는 피고의 용역 업무 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A지역주택조합 추진위원회 (공동주택 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하는 위원회) - 피고: 주식회사 B (부동산 컨설팅 및 분양 대행업 등을 목적으로 설립된 회사) - 관련 회사: 주식회사 D (이 사건 용역계약의 당사자 중 한 곳) - 조합원: E, G (A지역주택조합에 가입했으나 후에 계약을 해지하고 분담금을 반환받은 사람들) ### 분쟁 상황 A지역주택조합 추진위원회(원고)는 주식회사 B(피고)와 조합원 모집 용역계약을 체결하고, E와 G을 포함한 조합원 모집에 대한 수수료 총 3,520만 원을 피고에게 지급했습니다. 이후 조합원 G은 안심보장증서의 효력 문제 등을 이유로, E는 동·호수 지정, 토지확보율, 안심보장증서 관련 허위 사실 고지를 이유로 조합가입계약을 해지하고 분담금을 반환받았습니다. 이에 원고는 피고가 조합원 모집 과정에서 ① 피고 직원들에 대한 교육·감독 의무를 소홀히 하여 허위·과장 광고(동·호수 확정, 토지확보율 관련)를 유도했고, ② 법적 위험성이 있는 '안심보장증서'의 사용을 제안하여 손해를 입혔으므로, 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 져야 한다고 주장했습니다. 또한, 예비적으로는 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역계약 조항에 따라 피고가 받은 수수료가 부당이득이므로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 조합원 모집 대행사가 조합원 모집 과정에서 허위·과장 광고를 하거나, 법적 위험성이 있는 증서를 사용하도록 제안하여 지역주택조합 추진위원회에 손해를 입힌 경우 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 있는지, 그리고 지역주택조합 가입계약이 해제된 경우 대행사에 지급된 수수료가 부당이득으로 반환되어야 하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 A지역주택조합 추진위원회가 주식회사 B를 상대로 제기한 3,520만 원의 손해배상 및 부당이득 반환 청구를 모두 기각했습니다. 이는 주식회사 B가 지역주택조합 조합원 모집 용역 계약상의 의무를 위반했다고 볼 충분한 증거가 없다고 판단했기 때문입니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제681조 (수임인의 선관의무)**​: 수임인(이 사건에서는 주식회사 B)은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무(조합원 모집 용역)를 처리해야 합니다. 이는 일반적인 사람에게 요구되는 정도의 주의를 넘어서, 그 직업이나 지위에 따라 요구되는 높은 수준의 주의를 기울여야 한다는 의미입니다. 만약 수임인이 이 의무를 게을리하여 위임인(A지역주택조합 추진위원회)에게 손해를 입혔다면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 본 판결에서는 피고가 조합원 모집 용역 계약에 따라 수임인으로서 선관주의 의무를 위반했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 용역 계약상 조합원 모집에 필요한 정보 제공 및 직원 교육 의무는 주로 원고에게 있었고, 조합가입계약서의 작성 권한도 원고에게 있었으므로, 동·호수 착오나 안심보장증서의 법적 위험성 미고지가 피고의 선관주의 의무 위반이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 피고의 업무 범위에 법률적 검토 의무 등이 포함되지 않는다고 본 것입니다. 2. **부당이득 반환 원칙**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다(민법 제741조). 본 사건에서 원고는 피고가 가입 부적격으로 인한 해약 시 수수료를 반환하도록 한 용역 계약 조항에 따라 기지급 수수료가 부당이득이라고 주장했습니다. 하지만 법원은 해당 계약 조항이 '관계 법령에서 요구하는 조합원 자격을 구비하지 못했을 때'를 전제로 하는 규정일 뿐이며, 본 사건의 조합원 가입계약 해지가 피고의 귀책사유로 인한 것이 아니라고 판단했으므로, 피고가 법률상 원인 없이 수수료 이익을 얻었다고 볼 수 없다고 보아 부당이득 반환 청구를 기각했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 사업과 같이 여러 당사자가 얽혀있는 복잡한 계약 관계에서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 1. **계약서 내용의 명확성 확인**: 지역주택조합 가입 시 계약서의 모든 조항, 특히 동·호수 확정 여부, 토지확보율, 분담금 환불 조건 등 중요한 내용이 명확하게 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 애매모호한 문구나 작은 글씨로 기재된 내용은 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 2. **조합원 모집 과정에서의 설명**: 분양 대행사 직원의 설명이 계약서 내용과 다르거나 과장된 부분이 있다면, 이를 녹취하거나 서면으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 단순히 직원의 구두 설명에만 의존하기보다는 모든 중요한 내용은 반드시 계약서에 명시하도록 요구해야 합니다. 3. **안심보장증서 등 추가 약속의 유효성 확인**: 안심보장증서와 같이 조합원에게 특정 조건을 보장하는 문서가 있다면, 해당 문서가 조합의 정식 절차(예: 총회 의결)를 거쳐 적법하게 발행되었는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 그렇지 않으면 추후 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 4. **책임 소재 명확화**: 지역주택조합 사업에서 업무대행사와 계약을 체결할 때, 조합원 모집 과정에서 발생할 수 있는 문제(예: 허위·과장 광고, 법률 위반)에 대한 책임 소재를 명확히 규정하는 조항을 계약서에 포함하는 것이 중요합니다. 교육·감독 의무, 정보 제공 의무 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 5. **조합원 자격 및 해지 조건**: 지역주택조합의 조합원 자격 요건은 법령에 따라 정해져 있으므로, 가입 전에 본인이 자격 요건을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 또한, 계약 해지 및 분담금 반환 조건에 대해서도 계약서에 명시된 내용을 정확히 숙지하고 있어야 합니다. 본 사례처럼 단순한 '가입 부적격' 외의 사유로 계약이 해지될 경우 수수료 반환 여부가 달라질 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 환불 보장 약정 관련 부당이득금 반환 사건

지역주택조합에 가입하며 '안심보장증서'를 통해 사업 무산 시 납입 분담금 전액 환불을 보장받은 원고가, 조합 추진위원회(피고)를 상대로 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 1심 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고가 원고에게 4천만 원을 지급하라고 판결했고, 피고가 이에 불복하여 항소했습니다. 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하며 1심 판결이 정당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원입니다. 사업 무산 시 분담금 환불을 보장받는 '안심보장증서'를 가지고 있습니다. - 피고 (B지역주택조합 추진위원회): 지역주택조합 설립을 추진하는 단체로, 원고와 '안심보장증서'를 체결했습니다. - 주식회사 C: 피고의 업무대행사로, '안심보장증서'에 피고와 함께 날인했으나, 법원은 직접적인 환불 의무를 부담한다고 보지 않았습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합 가입 시 '안심보장증서'를 받아 사업이 무산되면 분담금 전액을 환불받을 수 있다고 믿고 4천만 원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 사업이 원활하게 진행되지 않자, 원고는 추진위원회를 상대로 분담금 반환을 요구했습니다. 추진위원회는 안심보장증서가 효력이 없거나 조건부였고, 설령 무효더라도 나중에 총회에서 추인되었다고 주장하며 분담금 반환을 거부하여 소송이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 발행한 '안심보장증서'에 따른 환불 보장 약정이 유효한지 여부입니다. 해당 '안심보장증서'의 환불 보장 약정이 없었더라도 조합 가입 계약이 체결되었을 것으로 볼 수 있는지 여부입니다. 나중에 개최된 총회에서 '안심보장증서'에 대한 추인이 있었다고 볼 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이는 피고인 B지역주택조합 추진위원회가 원고 A에게 4천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다는 의미입니다. ### 결론 법원은 '안심보장증서'가 비록 조건부 법률행위의 성격을 가질 수 있더라도, 지역주택조합과 같은 비법인사단의 총유물(조합원 분담금) 처분 행위에 해당하므로 총회 결의를 거치지 않고 이루어진 약정은 무효라고 판단했습니다. 또한, '안심보장증서'가 없었더라면 원고가 지역주택조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보았으며, 피고가 주장한 총회 추인도 적법하게 이루어지지 않았다고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제147조 제1항 (조건의 성취 효과): "정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다." 이 조항은 특정 조건이 충족되어야만 법률행위의 효력이 발생하는 경우에 적용됩니다. 본 사례에서는 피고가 안심보장증서가 조건부였다고 주장했으나, 법원은 그 증서 자체에 조건부라는 내용이 명시되지 않았고, 비법인사단의 총유물 처분 행위이므로 총회 결의 없이는 무효라고 판단하여 이 조항의 직접적인 적용보다는 그 주장의 타당성을 검토하는 데 사용되었습니다. 민법 제148조 (조건부 권리의 침해금지): "조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다." 이 조항은 조건의 성취 여부가 결정되지 않은 상태에서 한쪽 당사자가 상대방의 이익을 해치는 행위를 할 수 없음을 규정합니다. 본 사례에서는 안심보장증서의 유효성 자체를 다투는 과정에서, 조건이 성취되지 않았더라도 애초에 총회 결의 없는 약정은 무효라는 법리가 더 중요하게 작용했습니다. 비법인사단의 총유물 처분 및 관리: 지역주택조합 추진위원회와 같은 비법인사단이 조합원들이 납부한 분담금(총유물)을 환불하겠다는 약정을 하는 것은 조합의 자산 처분 행위에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면, 총유물의 처분 및 관리 행위는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하여 사원총회의 결의를 거쳐야 유효합니다. 이 사건에서 안심보장증서가 총회 결의 없이 이루어졌다는 점이 그 무효를 판단하는 중요한 법리적 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 사업의 위험성 인지: 지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트와 달리 사업 진행 과정이 불확실하고 지연되거나 무산될 위험이 높으므로 신중하게 접근해야 합니다. 총회 결의의 중요성 확인: 지역주택조합과 같은 비법인사단은 조합원의 자산(총유물)에 중대한 영향을 미치는 계약이나 약정을 체결할 때 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. '안심보장증서' 등 중요한 약정은 총회 결의가 있었는지 확인해야 합니다. 계약 내용의 명확한 확인: '안심보장증서'와 같은 보장 약정에 조건이 붙어있는지, 어떤 상황에서 효력이 발생하는지, 누가 환불 의무를 지는지 등을 명확하게 확인해야 합니다. 특히, "천재지변 또는 사업의 무산"과 같은 조건은 그 해석이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 추인 여부의 신중한 판단: 중요한 약정의 추인이 이루어졌다고 주장하는 경우, 해당 추인 과정에서 모든 조합원에게 충분한 설명이 있었는지, 적법한 절차와 의결이 이루어졌는지 등을 면밀히 살펴보아야 합니다. 단순히 언급만 된 것은 추인으로 인정되지 않을 수 있습니다.