이강은 변호사

약국 분양 계약과 연합내과 개원 약속 관련 손해배상 사건

원고 약사 A씨는 약국을 개업하기 위해 시행사인 피고 C로부터 13억 5천만원 상당의 상가 점포를 분양받았습니다. 이 점포가 위치한 건물에는 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사의 대표 F씨는 연합내과 개원 예정 문구가 담긴 임대차계약서를 A씨의 남편에게 보여주었습니다. 하지만 개원한 연합의원은 두 달 만에 폐업했고 이에 A씨는 연합내과 개원이 확정된 것처럼 속았거나 착오를 유발당해 계약을 체결했다며 피고들을 상대로 분양대금 등 14억여 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들이 A씨를 기망했거나 착오를 유발했다고 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 약사로서 약국 개업을 위해 상가 점포를 분양받은 사람 - 피고 주식회사 C: 상가 건물 신축 및 판매를 담당한 시행사 - 피고 D: 주식회사 C의 대표이사 - 피고 주식회사 E: 상가 건물 분양대행사 - 피고 F: 주식회사 E의 대표이사 - 피고 L: 상가 건물에 연합의원을 개원했으나 후에 폐업한 의사 ### 분쟁 상황 약사 A씨는 2021년 9월 7일 약국 개업을 목적으로 시행사 C로부터 상가 1층 점포를 1,351,069,000원에 분양받았습니다. 계약금 1억 3천만원을 당일 지급하고 잔금 12억 2천여만원은 2021년 10월 5일에 지불했습니다. 같은 날 소유권이전등기 및 근저당권설정등기도 마쳤습니다. A씨는 2021년 11월 11일 약국을 개업했고 2021년 11월 23일에는 같은 건물 2층과 3층에 산부인과 및 내과 전문의가 진료하는 'P연합의원'이 개원했습니다. 그러나 이 병원은 약 한 달여만인 2021년 12월 31일에 폐업했습니다. A씨는 점포 분양 당시 건물에 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사 대표 F씨가 '연합내과로 개원예정'이라는 문구가 담긴 임대차계약서를 보여주었기에 연합내과가 실제로 개원할 것이라고 믿고 계약을 체결했다고 주장했습니다. 하지만 연합내과가 폐업하면서 약국 운영에 막대한 손해가 발생했다고 판단 분양대금 등 1,411,219,000원의 손해배상을 요구하며 시행사, 분양대행사, 각 대표이사 및 병원을 개원했던 의사를 상대로 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 분양 계약 시 '연합내과'의 개원이 확정된 것처럼 표시되거나 설명된 것이 기망행위 또는 착오 유발에 해당하는지 여부 2. 피고 C와 D에게 상법상 손해배상 책임이 인정되는지 여부 3. 피고 E와 F에게 공인중개사법상 중개행위로 인한 손해배상 책임 또는 불법행위 책임이 인정되는지 여부 4. 피고 L에게 기망행위로 인한 불법행위 책임이 인정되는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 모든 주장을 기각하며 피고들의 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다. 1. 피고 C에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 D의 불법행위를 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다. 2. 기망 또는 착오를 이유로 한 분양계약 취소 및 부당이득반환 청구에 대해서는 '연합내과' 개원과 관련된 원고의 동기가 피고들에 의해 유발되었거나 분양계약의 내용으로 표시되었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다. 3. 피고 D에 대한 대표이사로서의 주의의무 위반 또는 이행보조자 F의 불법행위에 대한 책임 청구는 D의 주의의무 위반이나 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다. 4. 피고 E에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다. 5. 피고 F에 대한 공인중개사법 위반으로 인한 손해배상 청구는 F의 분양대행 업무가 단순히 중개행위가 아닌 총체적인 영업행위로 보아 공인중개사법 적용 대상이 아니라고 판단하여 기각되었습니다. 불법행위에 따른 손해배상 청구는 F이 원고를 기망했거나 기망의 고의가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다. 6. 피고 L에 대한 불법행위로 인한 손해배상 청구는 L이 스스로 내과 전문의라고 소개하거나 연합내과 개원을 속였다고 인정할 증거가 부족하고 임대차계약서 기재를 수정하지 않은 것만으로는 기망행위를 인정할 수 없다고 판단하여 기각되었습니다. ### 결론 원고는 피고들을 상대로 제기한 손해배상(기) 청구 소송에서 패소하였으며 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 불법행위 책임 및 대표이사의 책임)**​: 이 법 조항들은 회사의 대표이사가 업무 집행 중 타인에게 손해를 가했을 때 회사와 대표이사가 함께 손해배상 책임을 지게 하는 근거가 됩니다. 이 사건에서 원고는 피고 C의 대표이사 D이 약국 분양과 관련하여 주의의무를 위반하거나 불법행위를 저질러 손해를 입혔다고 주장했으나 법원은 D의 불법행위를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 2. **공인중개사법 제30조 제1항 (중개업자의 손해배상책임)**​: 공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고 F이 분양대행 과정에서 공인중개사로서의 중개행위를 하였고 이로 인해 손해를 입었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 F의 분양대행 업무는 단순히 매매를 알선하는 중개행위가 아니라 일정 위험 부담과 이득을 취하는 영업행위로 보아 공인중개사법의 적용 대상이 아니라고 판단했습니다. 3. **민법상 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 및 부당이득반환, 불법행위 책임**: 상대방의 기망(사기)으로 인해 계약을 체결했을 경우 피해자는 계약을 취소하고 원상회복(지급한 돈을 돌려받는 등)을 요구할 수 있습니다. 기망 행위는 거래의 중요한 사항에 관하여 상대방을 착오에 빠뜨리려는 고의가 있어야 인정됩니다. 또한 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있을 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 특히 '동기의 착오'는 그 동기를 상대방에게 표시하여 계약 내용으로 삼기로 합의했거나 상대방이 동기를 유발한 경우에 취소가 가능합니다. 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 불법행위 책임에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 '연합내과 개원 예정'이라는 현수막이나 임대차계약서 문구가 있었지만 그것만으로는 피고들이 원고를 기망했다거나 원고의 동기를 유발하여 분양계약의 중요 내용으로 삼았다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 임대차계약서에 '개원예정'이라는 문구와 함께 계약 해제 가능성이 명시되어 있었던 점 원고가 독점 약국 운영 권리를 부여받은 점 등을 고려하여 피고들의 기망행위나 고지의무 위반을 인정하지 않았습니다. 의사 L의 경우에도 스스로 내과 전문의라고 속였다거나 연합내과 개원을 속였다는 증거가 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **계약 전 중요 정보의 서면 확인**: 상가 분양 시 병원 학원 등 특정 시설 입점이 계약의 중요한 부분이라면 구두 설명이나 현수막 문구뿐만 아니라 해당 내용이 계약서에 명확히 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. '개원예정' '입점확정'과 같은 표현의 차이를 명확히 인지하고 확정되지 않은 정보에만 의존하지 않도록 주의해야 합니다. 2. **분양 조건의 세부 사항 확인**: 독점 운영권 부여 등으로 인해 분양대금이 다른 호실보다 현저히 높은 경우 그 독점권의 범위와 기간 그리고 독점권을 보장하는 조건 등을 서면으로 구체적으로 확인해야 합니다. 3. **관련 당사자와 직접 소통**: 분양대행사나 시행사뿐만 아니라 특정 시설(예: 병원)을 개원할 예정인 당사자와 직접 만나 개원 계획 전문의 여부 등을 상세히 확인하고 필요한 경우 이를 증명할 수 있는 자료를 요청하는 것이 좋습니다. 4. **계약서 내용의 면밀한 검토**: 계약서에 명시된 특약 사항 해제 조건 등을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 계약 해제 가능성이 있다면 그 조건을 숙지하고 발생할 수 있는 위험을 충분히 고려해야 합니다. 5. **과장 광고에 대한 주의**: 분양 광고에서 제시되는 정보가 과장되거나 불확실한 내용일 수 있으므로 광고 내용이 실제 계약 내용에 반영되는지 그리고 그 내용이 충분히 보장되는지 독립적으로 확인하는 노력이 필요합니다. 6. **정보의 진위 확인 노력**: 분양 담당자나 컨설팅업자가 제공하는 정보 외에 당사자가 직접 해당 정보의 진위를 확인할 수 있는 자료(예: 의사면허 종류 사업자 등록 현황 실제 개원 계획서 등)를 요구하고 검토하는 것이 중요합니다.

재개발 사업 내 사실상 도로 토지 감정 평가 분쟁 사건

원고는 재개발 구역 내 사실상의 도로로 사용되는 토지 두 필지를 증여받아 소유하게 된 조합원입니다. 피고인 재개발조합은 관리처분계획을 수립하면서 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 판단하여 인근 토지 감정평가액의 1/3 이내로 평가하였습니다. 이에 원고는 해당 토지들이 도로로 이용되지 않으므로 개별공시지가가 적용되어야 한다며, 관리처분계획 중 종전자산가격 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 토지들이 사실상의 사도에 해당한다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 경기도 고양시 덕양구에 위치한 재개발 구역 내 도로 부지를 증여받아 소유하게 된 조합원 - 피고 B주택재개발정비사업조합: 고양시 덕양구 일대에서 주택재개발사업을 시행하는 조합 ### 분쟁 상황 원고는 2021년 1월 재개발 정비구역 내 C 도로 36.3㎡와 D 도로 56.9㎡를 증여받았습니다. 피고 재개발조합은 2015년 사업시행계획 인가를 받았고, 2020년 말 관리처분계획 공람 기간에 원고 측은 해당 토지들이 도로가 아니므로 개별공시지가를 적용하여 종전자산가격을 높게 평가해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고 조합은 두 감정평가법인의 평가 결과에 따라 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 보고 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 결과를 관리처분계획에 반영하여 인가를 받았습니다. 이에 원고는 해당 토지가 도로로 이용되지 않고 잡종지나 대지로 이용되고 세금도 나대지에 준하여 납부했다는 이유로 감정평가가 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업 관리처분계획에서 원고 소유의 토지들을 ‘사실상의 사도’로 평가하여 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 것이 적법한지 여부입니다. 이는 해당 토지들이 실제 사실상의 사도로 인정될 수 있는지와 감정평가 방식이 관련 법규를 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 심각하게 해쳤는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 재개발조합의 관리처분계획 중 해당 토지들의 종전자산가격 평가 부분이 적법하다고 판단했습니다. 법원은 이 사건 각 토지가 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’ 부지에 해당한다고 보았고, 따라서 이 사건 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 원고의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 부당하다고 보기 어렵다고 판시했습니다. ### 결론 원고의 관리처분계획 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 재개발 사업의 관리처분계획은 사업시행에 필수적인 행정계획으로, 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무 인정 등 일부 사항을 제외하고는 상당한 범위의 재량, 즉 '계획재량'이 인정됩니다. 따라서 관리처분계획이 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형을 초래하더라도 특정 토지 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 위법하다고 보기 어렵습니다. 종전자산가격 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것으로, 감정평가업자가 관련 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 위법하다고 할 수 없습니다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 제26조 제1항 제2호는 사실상의 사도 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 사도(私道) 외의 도로로 '도로 개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로'와 '토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'를 사실상의 사도 중 하나로 규정하고 있습니다. ### 참고 사항 재개발 등 공익사업에서 토지가 '사실상의 사도'로 평가되면 일반 토지에 비해 감정가액이 현저히 낮게 책정될 수 있습니다. (예: 인근 토지 평가액의 1/3 이내) 토지보상법 시행규칙에 따르면, 사실상의 사도는 토지 소유자가 자신의 토지 편익을 위해 설치한 도로이거나, 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 포함합니다. 토지의 분할 경위, 지목 변경, 과거 경매 감정평가서 등은 해당 토지가 사실상의 사도인지 판단하는 중요한 증거가 될 수 있습니다. 따라서 재개발 구역 내 토지를 소유하고 있거나 취득하려는 경우, 해당 토지의 과거 이용 상황, 지목, 건축물 신축 과정에서의 도로 확보 여부 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 관리처분계획은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 것이므로, 특정 조합원의 이익에 다소 불균형이 초래되더라도 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 적법하다고 판단될 수 있습니다.

재개발 조합원 지위와 주택 공급 여부를 다툰 사건

피고 재개발조합은 고양시 덕양구 일대에서 재개발사업을 진행하고 있었습니다. 사업구역 내 'J빌라' K동의 모든 세대는 L대종회(종중)가 1995년에 일괄 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 조합설립인가 후인 2015년 4월 15일 이 종중으로부터 J빌라 O호를 양수했습니다. 피고 조합은 조합설립인가 당시 각 세대를 종중이 일괄 소유하고 있었으므로, 조합설립인가 후 이를 양수한 원고에게는 조합원 지위가 없다고 판단하여 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 원고가 분양신청 기간 내에 분양신청을 했으나, 피고는 원고에게 조합원 자격이 없으므로 입주권 또한 줄 수 없다고 답변했습니다. 결국 피고는 원고를 분양대상자에서 제외한 관리처분계획을 수립, 의결했고 고양시장의 인가를 받았습니다. 이에 원고는 피고의 관리처분계획이 위법하므로 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 재개발 사업구역 내 J빌라 O호를 양수하여 조합원 지위를 인정받고 주택을 공급받고자 하는 사람입니다. - 피고 D주택재개발정비사업조합: 고양시 덕양구 E 토지 일대에서 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업을 수행하는 주체입니다. - L대종회(이 사건 종중): J빌라 K동의 전체 세대에 관하여 1995년 11월 21일 소유권보존등기를 마쳤던 단체로, 원고에게 O호를 양도했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 재개발사업 조합설립인가 이후, 관리처분계획 인가 이전에 J빌라 O호를 양수했습니다. 하지만 재개발조합은 원고가 조합설립인가 당시 1인의 소유였던 부동산을 양수한 경우에 해당하며, 개별적으로 조합원 자격이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 조합은 원고에게 분양신청 통지를 하지 않고, 원고의 분양신청도 거부한 채 원고를 제외한 관리처분계획을 수립하여 인가받았습니다. 원고는 자신이 조합원 지위를 가지고 있으며, 주택을 공급받을 권리가 있다고 주장하며 관리처분계획의 취소를 구했습니다. 핵심은 재개발조합 설립인가 후 다수 지분 양수 시 조합원 지위 인정 여부 및 주택 공급 방식, 그리고 분양신청의 적법성 여부였습니다. ### 핵심 쟁점 재개발조합 설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 각 양수인의 조합원 지위 및 주택 분양신청권이 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 대표조합원을 선임하지 않고 단독으로 분양신청을 한 경우 그 효력과 이에 따른 관리처분계획의 적법성이 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 원고의 청구를 기각한 1심 판결과 동일한 결론입니다. ### 결론 재판부는 도시정비법상 조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전까지 정비구역 내 토지 등을 양수한 자는 원칙적으로 조합원 지위를 보유한다고 보았습니다. 따라서 원고는 분양신청기간 만료 전까지 조합원 지위는 보유하고 있었으나, 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 입법 취지(투기 세력 유입 차단, 지분 쪼개기 방지)를 고려할 때, '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때'에는 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 보아 1주택만 공급해야 한다고 판단했습니다. 또한, 분양신청 절차는 조합 운영의 절차적 편의를 위해 대표조합원이 조합을 상대로 행사해야 하며, 각 토지등소유자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수는 없다고 보았습니다. 원고는 대표조합원을 선임하지 않고 단독 명의로 분양신청을 했으므로, 이는 피고 조합의 정관에 따른 법률행위 방식을 준수하지 않은 것으로 유효하지 않다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 자로서 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자에 해당한다고 보아, 이 사건 관리처분계획에 원고 주장과 같은 하자가 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 재개발조합원의 지위 인정과 주택 공급 방식에 대한 도시정비법 관련 법리와 조합 정관의 해석이 주요 쟁점이었습니다. **1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제39조 제1항 (조합원 자격)**​ * 도시정비법은 재개발사업 구역 내 토지등소유자는 조합설립 동의 여부와 관계없이 해당 조합의 조합원이 되도록 하는 '조합원 강제가입주의'를 채택하고 있습니다. 그러나 '관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 토지 또는 건축물을 양수한 자'는 조합원이 될 수 없도록 규정하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 본 사건의 원고는 '조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전'인 2015년에 부동산을 양수했으므로, 이 시점까지는 조합원 지위를 보유하고 있었습니다. * **도시정비법 제39조 제1항 제3호**는 '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정하고 있습니다. 이는 '지분 쪼개기'와 같은 투기 세력의 유입을 사전에 차단하고 기존 조합원의 권익을 보호하여 정비사업의 원활한 진행을 돕기 위한 목적에서 도입된 조항입니다. 재판부는 이 조항을, 양수자 전원을 1인의 조합원으로 인정하되, 조합 운영의 절차적 편의를 위해 대표조합원 1인을 선출하여 그 명의로 조합 관련 법률행위를 하도록 한 것으로 해석했습니다. 즉, 양수자 개개인이 별도의 조합원이 되어 각자의 분양신청권을 행사할 수 있는 것이 아님을 명확히 했습니다. **2. 도시정비법 제76조 제1항 제6호 (관리처분계획의 수립 기준 - 주택 공급 제한)**​ * 이 조항은 '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 규정하고 있습니다. 재판부는 제39조 제1항 제3호에 따라 대표조합원을 선임해야 하는 경우에도 이러한 입법 취지를 반영하여 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 보아 1주택만 공급해야 한다고 판단했습니다. 조합설립인가 당시 1인 소유였던 재산이 이후 여러 명에게 양도되었다는 사후적 사정만으로 각자에게 1주택을 공급한다면, 투기 억제라는 도시정비법 개정 취지에 어긋나기 때문입니다. **3. 피고 조합의 정관 규정** * 피고 조합의 정관 제9조 제4항 제3호는 조합설립인가 후 1인으로부터 토지 등을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고, 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고해야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 명시하고 있습니다. 또한 정관 제10조 제3항 및 제54조는 권리 변동 시 조합에 신고할 의무와 미신고 시 불이익을 규정하고 있습니다. 재판부는 원고가 대표조합원을 선임하지 않고 단독으로 분양신청을 한 행위는 이러한 정관 규정에 위배되어 유효한 분양신청으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 원고는 분양신청기간 내에 적법한 분양신청을 하지 않은 것으로 보아 조합원 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되었다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 1. 재개발사업 구역 내 부동산을 매수할 때는 조합설립인가 시점과 관리처분계획인가 시점 등 사업 진행 단계를 반드시 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 이후, 관리처분계획 인가 전이라도 부동산을 양수하는 경우에도 조합원 자격 및 권리 부여에 제한이 있을 수 있습니다. 2. 조합설립인가 당시 1명의 소유자가 여러 개의 토지나 주택을 가지고 있었고, 이후 여러 사람이 이를 나누어 양수하게 된 경우(속칭 '지분 쪼개기'와 유사한 상황)에는 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 양수한 여러 사람을 대표하는 1인만 조합원으로 봅니다. 이 경우, 모든 양수인이 1주택만 공급받을 가능성이 높습니다. 3. 위와 같이 대표조합원 제도가 적용되는 상황에서는 양수자들이 반드시 '대표조합원'을 선임하고 조합에 신고해야 합니다. 조합에 대한 분양신청 등 모든 법률행위는 대표조합원을 통해서 이루어져야 합니다. 개별 양수인이 단독으로 분양신청을 하더라도 이는 유효한 분양신청으로 인정되지 않을 수 있으며, 자칫 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다. 4. 재개발조합의 정관은 조합원의 자격, 분양신청 절차, 권리 변동 신고 의무 등 중요한 사항들을 규정하고 있습니다. 부동산 양수 전에 해당 조합의 정관을 면밀히 검토하고, 정관에서 정한 절차와 의무를 철저히 이행해야 합니다. 권리 변동 사항을 조합에 신고하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다. 5. 재개발조합의 사업 추진 목적 중 하나는 투기 방지입니다. 따라서 단순한 지분 양도라도 투기 목적이 아니었음을 입증하기 어렵거나, 지분 쪼개기 형태로 해석될 수 있는 거래는 조합원으로서의 권리 행사에 제약을 받을 수 있음을 유의해야 합니다.

약국 분양 계약과 연합내과 개원 약속 관련 손해배상 사건

원고 약사 A씨는 약국을 개업하기 위해 시행사인 피고 C로부터 13억 5천만원 상당의 상가 점포를 분양받았습니다. 이 점포가 위치한 건물에는 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사의 대표 F씨는 연합내과 개원 예정 문구가 담긴 임대차계약서를 A씨의 남편에게 보여주었습니다. 하지만 개원한 연합의원은 두 달 만에 폐업했고 이에 A씨는 연합내과 개원이 확정된 것처럼 속았거나 착오를 유발당해 계약을 체결했다며 피고들을 상대로 분양대금 등 14억여 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들이 A씨를 기망했거나 착오를 유발했다고 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 약사로서 약국 개업을 위해 상가 점포를 분양받은 사람 - 피고 주식회사 C: 상가 건물 신축 및 판매를 담당한 시행사 - 피고 D: 주식회사 C의 대표이사 - 피고 주식회사 E: 상가 건물 분양대행사 - 피고 F: 주식회사 E의 대표이사 - 피고 L: 상가 건물에 연합의원을 개원했으나 후에 폐업한 의사 ### 분쟁 상황 약사 A씨는 2021년 9월 7일 약국 개업을 목적으로 시행사 C로부터 상가 1층 점포를 1,351,069,000원에 분양받았습니다. 계약금 1억 3천만원을 당일 지급하고 잔금 12억 2천여만원은 2021년 10월 5일에 지불했습니다. 같은 날 소유권이전등기 및 근저당권설정등기도 마쳤습니다. A씨는 2021년 11월 11일 약국을 개업했고 2021년 11월 23일에는 같은 건물 2층과 3층에 산부인과 및 내과 전문의가 진료하는 'P연합의원'이 개원했습니다. 그러나 이 병원은 약 한 달여만인 2021년 12월 31일에 폐업했습니다. A씨는 점포 분양 당시 건물에 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사 대표 F씨가 '연합내과로 개원예정'이라는 문구가 담긴 임대차계약서를 보여주었기에 연합내과가 실제로 개원할 것이라고 믿고 계약을 체결했다고 주장했습니다. 하지만 연합내과가 폐업하면서 약국 운영에 막대한 손해가 발생했다고 판단 분양대금 등 1,411,219,000원의 손해배상을 요구하며 시행사, 분양대행사, 각 대표이사 및 병원을 개원했던 의사를 상대로 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 분양 계약 시 '연합내과'의 개원이 확정된 것처럼 표시되거나 설명된 것이 기망행위 또는 착오 유발에 해당하는지 여부 2. 피고 C와 D에게 상법상 손해배상 책임이 인정되는지 여부 3. 피고 E와 F에게 공인중개사법상 중개행위로 인한 손해배상 책임 또는 불법행위 책임이 인정되는지 여부 4. 피고 L에게 기망행위로 인한 불법행위 책임이 인정되는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 모든 주장을 기각하며 피고들의 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다. 1. 피고 C에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 D의 불법행위를 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다. 2. 기망 또는 착오를 이유로 한 분양계약 취소 및 부당이득반환 청구에 대해서는 '연합내과' 개원과 관련된 원고의 동기가 피고들에 의해 유발되었거나 분양계약의 내용으로 표시되었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다. 3. 피고 D에 대한 대표이사로서의 주의의무 위반 또는 이행보조자 F의 불법행위에 대한 책임 청구는 D의 주의의무 위반이나 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다. 4. 피고 E에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다. 5. 피고 F에 대한 공인중개사법 위반으로 인한 손해배상 청구는 F의 분양대행 업무가 단순히 중개행위가 아닌 총체적인 영업행위로 보아 공인중개사법 적용 대상이 아니라고 판단하여 기각되었습니다. 불법행위에 따른 손해배상 청구는 F이 원고를 기망했거나 기망의 고의가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다. 6. 피고 L에 대한 불법행위로 인한 손해배상 청구는 L이 스스로 내과 전문의라고 소개하거나 연합내과 개원을 속였다고 인정할 증거가 부족하고 임대차계약서 기재를 수정하지 않은 것만으로는 기망행위를 인정할 수 없다고 판단하여 기각되었습니다. ### 결론 원고는 피고들을 상대로 제기한 손해배상(기) 청구 소송에서 패소하였으며 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 불법행위 책임 및 대표이사의 책임)**​: 이 법 조항들은 회사의 대표이사가 업무 집행 중 타인에게 손해를 가했을 때 회사와 대표이사가 함께 손해배상 책임을 지게 하는 근거가 됩니다. 이 사건에서 원고는 피고 C의 대표이사 D이 약국 분양과 관련하여 주의의무를 위반하거나 불법행위를 저질러 손해를 입혔다고 주장했으나 법원은 D의 불법행위를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 2. **공인중개사법 제30조 제1항 (중개업자의 손해배상책임)**​: 공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고 F이 분양대행 과정에서 공인중개사로서의 중개행위를 하였고 이로 인해 손해를 입었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 F의 분양대행 업무는 단순히 매매를 알선하는 중개행위가 아니라 일정 위험 부담과 이득을 취하는 영업행위로 보아 공인중개사법의 적용 대상이 아니라고 판단했습니다. 3. **민법상 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 및 부당이득반환, 불법행위 책임**: 상대방의 기망(사기)으로 인해 계약을 체결했을 경우 피해자는 계약을 취소하고 원상회복(지급한 돈을 돌려받는 등)을 요구할 수 있습니다. 기망 행위는 거래의 중요한 사항에 관하여 상대방을 착오에 빠뜨리려는 고의가 있어야 인정됩니다. 또한 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있을 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 특히 '동기의 착오'는 그 동기를 상대방에게 표시하여 계약 내용으로 삼기로 합의했거나 상대방이 동기를 유발한 경우에 취소가 가능합니다. 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 불법행위 책임에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 '연합내과 개원 예정'이라는 현수막이나 임대차계약서 문구가 있었지만 그것만으로는 피고들이 원고를 기망했다거나 원고의 동기를 유발하여 분양계약의 중요 내용으로 삼았다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 임대차계약서에 '개원예정'이라는 문구와 함께 계약 해제 가능성이 명시되어 있었던 점 원고가 독점 약국 운영 권리를 부여받은 점 등을 고려하여 피고들의 기망행위나 고지의무 위반을 인정하지 않았습니다. 의사 L의 경우에도 스스로 내과 전문의라고 속였다거나 연합내과 개원을 속였다는 증거가 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **계약 전 중요 정보의 서면 확인**: 상가 분양 시 병원 학원 등 특정 시설 입점이 계약의 중요한 부분이라면 구두 설명이나 현수막 문구뿐만 아니라 해당 내용이 계약서에 명확히 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. '개원예정' '입점확정'과 같은 표현의 차이를 명확히 인지하고 확정되지 않은 정보에만 의존하지 않도록 주의해야 합니다. 2. **분양 조건의 세부 사항 확인**: 독점 운영권 부여 등으로 인해 분양대금이 다른 호실보다 현저히 높은 경우 그 독점권의 범위와 기간 그리고 독점권을 보장하는 조건 등을 서면으로 구체적으로 확인해야 합니다. 3. **관련 당사자와 직접 소통**: 분양대행사나 시행사뿐만 아니라 특정 시설(예: 병원)을 개원할 예정인 당사자와 직접 만나 개원 계획 전문의 여부 등을 상세히 확인하고 필요한 경우 이를 증명할 수 있는 자료를 요청하는 것이 좋습니다. 4. **계약서 내용의 면밀한 검토**: 계약서에 명시된 특약 사항 해제 조건 등을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 계약 해제 가능성이 있다면 그 조건을 숙지하고 발생할 수 있는 위험을 충분히 고려해야 합니다. 5. **과장 광고에 대한 주의**: 분양 광고에서 제시되는 정보가 과장되거나 불확실한 내용일 수 있으므로 광고 내용이 실제 계약 내용에 반영되는지 그리고 그 내용이 충분히 보장되는지 독립적으로 확인하는 노력이 필요합니다. 6. **정보의 진위 확인 노력**: 분양 담당자나 컨설팅업자가 제공하는 정보 외에 당사자가 직접 해당 정보의 진위를 확인할 수 있는 자료(예: 의사면허 종류 사업자 등록 현황 실제 개원 계획서 등)를 요구하고 검토하는 것이 중요합니다.

재개발 사업 내 사실상 도로 토지 감정 평가 분쟁 사건

원고는 재개발 구역 내 사실상의 도로로 사용되는 토지 두 필지를 증여받아 소유하게 된 조합원입니다. 피고인 재개발조합은 관리처분계획을 수립하면서 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 판단하여 인근 토지 감정평가액의 1/3 이내로 평가하였습니다. 이에 원고는 해당 토지들이 도로로 이용되지 않으므로 개별공시지가가 적용되어야 한다며, 관리처분계획 중 종전자산가격 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 토지들이 사실상의 사도에 해당한다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 경기도 고양시 덕양구에 위치한 재개발 구역 내 도로 부지를 증여받아 소유하게 된 조합원 - 피고 B주택재개발정비사업조합: 고양시 덕양구 일대에서 주택재개발사업을 시행하는 조합 ### 분쟁 상황 원고는 2021년 1월 재개발 정비구역 내 C 도로 36.3㎡와 D 도로 56.9㎡를 증여받았습니다. 피고 재개발조합은 2015년 사업시행계획 인가를 받았고, 2020년 말 관리처분계획 공람 기간에 원고 측은 해당 토지들이 도로가 아니므로 개별공시지가를 적용하여 종전자산가격을 높게 평가해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고 조합은 두 감정평가법인의 평가 결과에 따라 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 보고 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 결과를 관리처분계획에 반영하여 인가를 받았습니다. 이에 원고는 해당 토지가 도로로 이용되지 않고 잡종지나 대지로 이용되고 세금도 나대지에 준하여 납부했다는 이유로 감정평가가 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업 관리처분계획에서 원고 소유의 토지들을 ‘사실상의 사도’로 평가하여 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 것이 적법한지 여부입니다. 이는 해당 토지들이 실제 사실상의 사도로 인정될 수 있는지와 감정평가 방식이 관련 법규를 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 심각하게 해쳤는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 재개발조합의 관리처분계획 중 해당 토지들의 종전자산가격 평가 부분이 적법하다고 판단했습니다. 법원은 이 사건 각 토지가 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’ 부지에 해당한다고 보았고, 따라서 이 사건 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 원고의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 부당하다고 보기 어렵다고 판시했습니다. ### 결론 원고의 관리처분계획 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 재개발 사업의 관리처분계획은 사업시행에 필수적인 행정계획으로, 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무 인정 등 일부 사항을 제외하고는 상당한 범위의 재량, 즉 '계획재량'이 인정됩니다. 따라서 관리처분계획이 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형을 초래하더라도 특정 토지 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 위법하다고 보기 어렵습니다. 종전자산가격 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것으로, 감정평가업자가 관련 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 위법하다고 할 수 없습니다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 제26조 제1항 제2호는 사실상의 사도 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 사도(私道) 외의 도로로 '도로 개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로'와 '토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'를 사실상의 사도 중 하나로 규정하고 있습니다. ### 참고 사항 재개발 등 공익사업에서 토지가 '사실상의 사도'로 평가되면 일반 토지에 비해 감정가액이 현저히 낮게 책정될 수 있습니다. (예: 인근 토지 평가액의 1/3 이내) 토지보상법 시행규칙에 따르면, 사실상의 사도는 토지 소유자가 자신의 토지 편익을 위해 설치한 도로이거나, 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 포함합니다. 토지의 분할 경위, 지목 변경, 과거 경매 감정평가서 등은 해당 토지가 사실상의 사도인지 판단하는 중요한 증거가 될 수 있습니다. 따라서 재개발 구역 내 토지를 소유하고 있거나 취득하려는 경우, 해당 토지의 과거 이용 상황, 지목, 건축물 신축 과정에서의 도로 확보 여부 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 관리처분계획은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 것이므로, 특정 조합원의 이익에 다소 불균형이 초래되더라도 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 적법하다고 판단될 수 있습니다.

재개발 조합원 지위와 주택 공급 여부를 다툰 사건

피고 재개발조합은 고양시 덕양구 일대에서 재개발사업을 진행하고 있었습니다. 사업구역 내 'J빌라' K동의 모든 세대는 L대종회(종중)가 1995년에 일괄 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 조합설립인가 후인 2015년 4월 15일 이 종중으로부터 J빌라 O호를 양수했습니다. 피고 조합은 조합설립인가 당시 각 세대를 종중이 일괄 소유하고 있었으므로, 조합설립인가 후 이를 양수한 원고에게는 조합원 지위가 없다고 판단하여 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 원고가 분양신청 기간 내에 분양신청을 했으나, 피고는 원고에게 조합원 자격이 없으므로 입주권 또한 줄 수 없다고 답변했습니다. 결국 피고는 원고를 분양대상자에서 제외한 관리처분계획을 수립, 의결했고 고양시장의 인가를 받았습니다. 이에 원고는 피고의 관리처분계획이 위법하므로 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: 재개발 사업구역 내 J빌라 O호를 양수하여 조합원 지위를 인정받고 주택을 공급받고자 하는 사람입니다. - 피고 D주택재개발정비사업조합: 고양시 덕양구 E 토지 일대에서 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업을 수행하는 주체입니다. - L대종회(이 사건 종중): J빌라 K동의 전체 세대에 관하여 1995년 11월 21일 소유권보존등기를 마쳤던 단체로, 원고에게 O호를 양도했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 재개발사업 조합설립인가 이후, 관리처분계획 인가 이전에 J빌라 O호를 양수했습니다. 하지만 재개발조합은 원고가 조합설립인가 당시 1인의 소유였던 부동산을 양수한 경우에 해당하며, 개별적으로 조합원 자격이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 조합은 원고에게 분양신청 통지를 하지 않고, 원고의 분양신청도 거부한 채 원고를 제외한 관리처분계획을 수립하여 인가받았습니다. 원고는 자신이 조합원 지위를 가지고 있으며, 주택을 공급받을 권리가 있다고 주장하며 관리처분계획의 취소를 구했습니다. 핵심은 재개발조합 설립인가 후 다수 지분 양수 시 조합원 지위 인정 여부 및 주택 공급 방식, 그리고 분양신청의 적법성 여부였습니다. ### 핵심 쟁점 재개발조합 설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 각 양수인의 조합원 지위 및 주택 분양신청권이 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 대표조합원을 선임하지 않고 단독으로 분양신청을 한 경우 그 효력과 이에 따른 관리처분계획의 적법성이 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 원고의 청구를 기각한 1심 판결과 동일한 결론입니다. ### 결론 재판부는 도시정비법상 조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전까지 정비구역 내 토지 등을 양수한 자는 원칙적으로 조합원 지위를 보유한다고 보았습니다. 따라서 원고는 분양신청기간 만료 전까지 조합원 지위는 보유하고 있었으나, 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 입법 취지(투기 세력 유입 차단, 지분 쪼개기 방지)를 고려할 때, '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때'에는 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 보아 1주택만 공급해야 한다고 판단했습니다. 또한, 분양신청 절차는 조합 운영의 절차적 편의를 위해 대표조합원이 조합을 상대로 행사해야 하며, 각 토지등소유자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수는 없다고 보았습니다. 원고는 대표조합원을 선임하지 않고 단독 명의로 분양신청을 했으므로, 이는 피고 조합의 정관에 따른 법률행위 방식을 준수하지 않은 것으로 유효하지 않다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 자로서 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자에 해당한다고 보아, 이 사건 관리처분계획에 원고 주장과 같은 하자가 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 재개발조합원의 지위 인정과 주택 공급 방식에 대한 도시정비법 관련 법리와 조합 정관의 해석이 주요 쟁점이었습니다. **1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제39조 제1항 (조합원 자격)**​ * 도시정비법은 재개발사업 구역 내 토지등소유자는 조합설립 동의 여부와 관계없이 해당 조합의 조합원이 되도록 하는 '조합원 강제가입주의'를 채택하고 있습니다. 그러나 '관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 토지 또는 건축물을 양수한 자'는 조합원이 될 수 없도록 규정하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 본 사건의 원고는 '조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전'인 2015년에 부동산을 양수했으므로, 이 시점까지는 조합원 지위를 보유하고 있었습니다. * **도시정비법 제39조 제1항 제3호**는 '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정하고 있습니다. 이는 '지분 쪼개기'와 같은 투기 세력의 유입을 사전에 차단하고 기존 조합원의 권익을 보호하여 정비사업의 원활한 진행을 돕기 위한 목적에서 도입된 조항입니다. 재판부는 이 조항을, 양수자 전원을 1인의 조합원으로 인정하되, 조합 운영의 절차적 편의를 위해 대표조합원 1인을 선출하여 그 명의로 조합 관련 법률행위를 하도록 한 것으로 해석했습니다. 즉, 양수자 개개인이 별도의 조합원이 되어 각자의 분양신청권을 행사할 수 있는 것이 아님을 명확히 했습니다. **2. 도시정비법 제76조 제1항 제6호 (관리처분계획의 수립 기준 - 주택 공급 제한)**​ * 이 조항은 '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 규정하고 있습니다. 재판부는 제39조 제1항 제3호에 따라 대표조합원을 선임해야 하는 경우에도 이러한 입법 취지를 반영하여 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 보아 1주택만 공급해야 한다고 판단했습니다. 조합설립인가 당시 1인 소유였던 재산이 이후 여러 명에게 양도되었다는 사후적 사정만으로 각자에게 1주택을 공급한다면, 투기 억제라는 도시정비법 개정 취지에 어긋나기 때문입니다. **3. 피고 조합의 정관 규정** * 피고 조합의 정관 제9조 제4항 제3호는 조합설립인가 후 1인으로부터 토지 등을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고, 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고해야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 명시하고 있습니다. 또한 정관 제10조 제3항 및 제54조는 권리 변동 시 조합에 신고할 의무와 미신고 시 불이익을 규정하고 있습니다. 재판부는 원고가 대표조합원을 선임하지 않고 단독으로 분양신청을 한 행위는 이러한 정관 규정에 위배되어 유효한 분양신청으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 원고는 분양신청기간 내에 적법한 분양신청을 하지 않은 것으로 보아 조합원 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되었다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 1. 재개발사업 구역 내 부동산을 매수할 때는 조합설립인가 시점과 관리처분계획인가 시점 등 사업 진행 단계를 반드시 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 이후, 관리처분계획 인가 전이라도 부동산을 양수하는 경우에도 조합원 자격 및 권리 부여에 제한이 있을 수 있습니다. 2. 조합설립인가 당시 1명의 소유자가 여러 개의 토지나 주택을 가지고 있었고, 이후 여러 사람이 이를 나누어 양수하게 된 경우(속칭 '지분 쪼개기'와 유사한 상황)에는 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 양수한 여러 사람을 대표하는 1인만 조합원으로 봅니다. 이 경우, 모든 양수인이 1주택만 공급받을 가능성이 높습니다. 3. 위와 같이 대표조합원 제도가 적용되는 상황에서는 양수자들이 반드시 '대표조합원'을 선임하고 조합에 신고해야 합니다. 조합에 대한 분양신청 등 모든 법률행위는 대표조합원을 통해서 이루어져야 합니다. 개별 양수인이 단독으로 분양신청을 하더라도 이는 유효한 분양신청으로 인정되지 않을 수 있으며, 자칫 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다. 4. 재개발조합의 정관은 조합원의 자격, 분양신청 절차, 권리 변동 신고 의무 등 중요한 사항들을 규정하고 있습니다. 부동산 양수 전에 해당 조합의 정관을 면밀히 검토하고, 정관에서 정한 절차와 의무를 철저히 이행해야 합니다. 권리 변동 사항을 조합에 신고하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다. 5. 재개발조합의 사업 추진 목적 중 하나는 투기 방지입니다. 따라서 단순한 지분 양도라도 투기 목적이 아니었음을 입증하기 어렵거나, 지분 쪼개기 형태로 해석될 수 있는 거래는 조합원으로서의 권리 행사에 제약을 받을 수 있음을 유의해야 합니다.