오현정 변호사

재건축위원회와 상가 소유자 사이의 매매계약금 분쟁 사건

재건축에 동의하지 않던 상가 구분소유자가 재건축위원회와 상가 매매계약을 체결하고 관련 서류를 제출했으나, 재건축위원회가 총회 승인을 받지 못해 매매계약이 무효가 되자, 구분소유자가 약정된 계약금을 돌려받기 위해 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매매계약이 재건축위원회 총회의 의결사항이었으나 총회에서 부결되어 무효이므로 채무불이행 책임이 없고, 재건축위원회 대표자의 기망행위도 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 재건축 대상 상가 건물 D호 및 E호의 구분소유자 - 피고 (B재건축위원회): 서울 서초구 상가 건물의 재건축 사업을 추진하기 위해 설립된 단체 - F 주식회사: 피고 재건축위원회와 재건축 사업의 사업관리 및 신축상가 배분 등의 용역 계약을 맺은 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 상가(E호)에 대한 매매대금을 1,800,000,000원으로 정하고 피고 재건축위원회와 매매계약서를 작성하면서 재건축 관련 서류를 제출했습니다. 계약서에는 피고가 계약상 의무를 이행하지 않을 경우 계약금 180,000,000원을 지급한다는 특약이 있었습니다. 그러나 피고가 매매대금을 지급하지 못했고 이후 총회에서 이 매매계약에 대한 승인이 부결되면서 원고는 피고에게 특약에 따른 계약금 180,000,000원을 지급하라고 청구하며 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 피고 위원장이 총회 승인이 필요하다는 사실을 고지하지 않았거나 부실하게 총회 안건을 상정하여 계약이 무산되었다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 총회 결의를 거치지 않아 무효인지 여부와 재건축위원회 대표자가 매매계약 과정에서 상가 소유자를 기망하여 손해를 입혔는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 재건축위원회의 정관상 총회 의결사항이었음에도 불구하고 총회에서 부결되었으므로 무효라고 판단했습니다. 따라서 매매계약이 유효함을 전제로 한 채무불이행에 기한 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 재건축위원회 대표자의 기망행위가 있었다는 상가 소유자의 주장 역시 증거가 부족하고 설령 기망행위가 인정된다 해도 손해액을 특정하기 어렵다며 불법행위에 기한 손해배상 청구도 기각했습니다. 결국 원고의 모든 청구가 기각되었고 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 결론 상가 구분소유자인 원고가 재건축위원회를 상대로 제기한 매매대금 및 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다. 재건축위원회의 매매계약 체결은 총회 승인 없이 이루어져 무효였고 대표자의 기망행위도 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제275조(법인의 총유재산에 대한 준용) 및 제276조 제1항(총유재산의 관리 및 처분): 법인격이 없는 재건축위원회와 같은 비법인사단의 총유물(단체 구성원 모두의 소유물) 관리 및 처분에 관해서는 정관이나 규약이 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 합니다. 이 사건에서 재건축위원회의 정관은 토지등소유자에게 부담이 되는 계약을 총회 의결사항으로 규정하고 있었고 이에 따라 상가 매매계약은 총회 결의가 필수적이었습니다. 총회 결의 없이 체결된 계약은 무효가 됩니다. 민법 제35조 제1항(법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 비법인사단인 재건축위원회에도 이 조항이 유추 적용될 수 있으나 이 사건에서는 피고 위원회 대표자의 불법행위(기망행위)가 충분히 입증되지 않아 적용되지 않았습니다. 불법행위에 의한 손해배상이 성립하려면 가해자의 고의 또는 과실, 피해자의 손해 발생, 그리고 가해행위와 손해 발생 사이의 인과관계가 증명되어야 합니다. ### 참고 사항 재건축 조합이나 위원회와 같은 비법인사단과의 계약 시에는 해당 단체의 정관이나 규약, 총회(사원총회) 의결사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지등소유자에게 부담이 되거나 총유물의 관리·처분에 해당하는 계약은 총회 결의가 필수적일 수 있습니다. 계약서에 특약사항으로 위약벌이나 손해배상액 예정 조항을 포함하더라도 해당 계약 자체가 법적 절차(예: 총회 결의)를 거치지 않아 무효로 판단될 경우 특약의 효력 또한 인정받기 어려울 수 있습니다. 재건축 사업은 복잡한 이해관계가 얽혀 있으므로 계약을 체결하기 전에 사업 진행 절차와 법적 효력 요건을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 총회나 이사회 등 의사결정 기구의 승인 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 기망행위로 인한 손해배상을 청구하려면 기망행위의 고의성, 상대방의 착오, 그로 인한 법률행위 체결, 손해 발생 및 인과관계를 명확하게 입증해야 합니다. 단순히 '고지하지 않은 사실'만으로는 기망을 인정받기 어려울 수 있습니다.

태양광 발전소 공사 지연에 따른 지체상금 분쟁 사건

A 주식회사가 B 주식회사에 태양광 발전소 공사대금 중 52억 8천만 원을 청구한 사건입니다. B 주식회사는 공사 지연으로 인해 발생한 지체상금을 계약금액의 10%인 52억 8천만 원으로 계산하여 공사대금에서 공제한 바 있습니다. A 주식회사는 공사 지연이 자신들의 책임이 아니거나 지체상금 액수가 지나치게 많아 감액되어야 한다고 주장했으나, 법원은 대부분의 지연 사유가 A 주식회사에 책임이 있거나 예상 가능한 것이었고 계약상 최고 한도액에 이미 도달했으므로 지체상금 감액 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 A 주식회사의 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 전력기기 및 시스템의 제조, 공급, 자동화기기와 시스템의 제조 및 공급을 주요 사업으로 하는 회사로, 이 사건 태양광 발전소 공사의 수급인(공사를 맡은 측)입니다. - 피고 주식회사 B: 태양광발전소의 건설, 관리 및 운영사업을 주요 사업으로 하는 회사로, 이 사건 태양광 발전소 공사의 도급인(공사를 발주한 측)입니다. ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사와 피고 B 주식회사는 2022년 3월 11일 충남 태안군 일원의 D 수상태양광 발전소 공사(이하 '이 사건 공사')에 대한 도급계약을 체결했습니다. 이 사건 공사는 사용전검사에서 149일, 준공에서 48일이 지연되어 총 197일이 지연되었습니다. 이에 피고 B 주식회사는 계약에 따라 총 계약금액의 10%에 해당하는 52억 8천만 원을 지체상금으로 공제하고 나머지 잔금을 원고 A 주식회사에 지급했습니다. 원고 A 주식회사는 이 사건 공사 지연이 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 피고에 대한 대여금 납입 지연, ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행 등 자신들의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 발생했거나 지체상금 액수가 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 주장하며 피고 B 주식회사를 상대로 52억 8천만 원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 반면 피고 B 주식회사는 이 사건 도급계약에 지체 기간 공제 사유가 한정되어 있으며, 원고가 주장하는 사유들은 계약상 한정된 사유에 해당하지 않거나 원고의 책임으로 돌릴 수 있는 사유라고 주장했습니다. 또한 부과된 지체상금이 과다하지 않다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 1. 이 사건 공사 지연 사유들이 원고 A 주식회사의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 해당하는지, 혹은 계약서상 지체일수에서 공제할 수 있는 사유에 해당하는지 여부. 2. 이 사건 도급계약에 따른 지체상금 약정이 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다하여 감액되어야 하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 A 주식회사의 모든 청구를 기각했습니다. 소송 비용은 원고 A 주식회사가 부담해야 합니다. ### 결론 재판부는 먼저 지체상금 약정이 있더라도 수급인의 책임이 아닌 사유로 인한 지연 기간은 공제해야 한다는 대법원의 법리를 확인했습니다. 원고 A 주식회사가 주장한 다섯 가지 지연 사유 중 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 대여금 납입 지연은 원고의 귀책 사유에 해당하거나 예상 가능했던 사유로 보아 공제 대상이 아니라고 판단했습니다. 그러나 ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행으로 인한 18일의 지연은 피고 B 주식회사의 계약상 문제로 발생한 것으로 원고 A 주식회사의 책임으로 돌리기 어렵다고 인정했습니다. 하지만 이 18일을 공제하더라도 이 사건 도급계약에서 정한 지체상금의 최대한도인 52억 8천만 원(계약금액의 10%)에 이미 도달하였기 때문에, 실제 지체상금액에는 변화가 없다고 보았습니다. 또한, 재판부는 지체상금 액수가 부당하게 과다하여 감액되어야 한다는 원고의 주장에 대해, 계약 당사자들의 지위, 계약 내용(원고의 일괄 시공 책임), 통상적인 수준의 지체상금률(1일 0.1%), 그리고 계약상 최대한도(계약금액의 10%)가 이미 설정되어 있다는 점 등을 종합적으로 고려할 때 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고 A 주식회사의 청구는 모두 이유가 없다고 판단되어 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 '지체상금'의 발생 요건과 '손해배상액의 예정' 감액 가능성에 대한 법리를 다루고 있습니다. **1. 지체상금 공제 요건과 수급인의 귀책사유:** * **관련 법리:** 대법원은 일반적으로 "수급인에게 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연된 경우에는 그 기간만큼 지체일수에서 제외되어야 한다"고 판단합니다(대법원 2010다41137, 41144 판결 등). 이는 공사 계약에 지체일수 공제 사유가 명시적으로 한정되어 있더라도, 수급인의 귀책 사유가 없는 지연 기간은 공제해야 한다는 원칙입니다. 여기서 '수급인에게 책임을 지울 수 없는 사유'란 계약에서 예상하지 못했던 사정이 발생하여 일정 기간 공사 진행이 불가능했음을 수급인 스스로 입증해야 합니다. * **이 사건 적용:** * 법원은 계약서에 명시된 불가항력 사유 외에도 대법원 법리에 따라 원고 A 주식회사가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연되었음을 입증하면 그 기간을 지체일수에서 공제해야 한다고 보았습니다. * 그러나 원고 A 주식회사가 주장한 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 대여금 납입 지연에 대해서는 다음과 같이 판단했습니다. * 대부분은 원고가 충분히 예상하거나 조사했어야 할 사항이거나(사업부지 현황 조사 의무), 원고의 책임 아래 인허가 및 민원 처리가 이루어져야 하는 부분이었고, 또는 지연 기간 동안 다른 작업을 수행하여 전체 공사 지연을 초래했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 해당한다고 인정하지 않았습니다. * 다만, ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행은 피고 B 주식회사가 계약 체결 전에 체결한 사업추진합의서에 따른 민원 문제로 인해 발생한 것이므로, 원고 A 주식회사의 책임으로 돌리기 어렵다고 보아 18일의 지연 기간은 공제되어야 한다고 인정했습니다. **2. 지체상금의 감액(손해배상액의 예정 감액):** * **관련 법리:** 민법 제398조 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 규정합니다. 법원은 지체상금 약정을 손해배상액의 예정으로 보며, 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 정한 동기, 실제 손해액과 지체상금액의 차이, 거래 관행 및 당시 경제 상황 등을 종합적으로 고려하여 부당하게 과다하다고 판단될 경우 감액할 수 있습니다(대법원 2002다1386 판결 등). * **이 사건 적용:** * 이 사건 도급계약은 원고 A 주식회사가 설계, 조달, 시공 등 모든 업무를 일괄 수행하는 계약이었습니다. * 약정된 지체상금률(1일 0.1%)은 통상적인 수준에서 과다하다고 보기 어렵고, 계약금액의 10%라는 최대한도(52억 8천만 원)를 설정하여 원고의 부담을 제한하고 있었습니다. * 앞서 한국서부발전의 계통연계 지연으로 18일이 공제되었음에도, 총 공사 지연 일수가 길어 최종적으로 부과된 지체상금은 여전히 계약상 최고 한도액인 52억 8천만 원에 해당했습니다. 즉, 18일 공제에도 불구하고 지체상금 액수는 변함이 없었습니다. * 또한 원고 A 주식회사가 공사중지명령을 받는 등 공사 지연에 일부 책임이 있는 것으로 보였고, 피고 B 주식회사에게도 지연으로 인한 손해가 발생했습니다. * 이러한 모든 사정을 고려할 때 법원은 이 사건 지체상금 52억 8천만 원이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여 감액 요청을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 * **계약서의 명확한 작성:** 공사 계약 시 지체상금 부과 및 공제 사유를 최대한 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 특히 예측하기 어려운 외부 요인이나 인허가 문제, 민원 처리 등 발생 가능한 모든 상황에 대한 책임 소재와 처리 방식을 명확히 해두어야 합니다. * **지연 사유 및 입증 자료 확보:** 공사가 지연될 경우, 해당 지연이 수급인(공사를 맡은 측)의 책임이 아니라는 것을 입증할 수 있는 객관적인 증거(공문, 회의록, 외부 기관 통보서, 일기 예보, 작업 일지 등)를 철저히 확보하고 기록해야 합니다. 단순히 '어려움이 있었다'는 주장만으로는 지체일수 공제를 받기 어렵습니다. * **예측 가능한 리스크 관리:** 사업 부지의 특성(예: 수상 태양광의 수위 변화), 일반적인 인허가 과정에서의 지연 가능성, 민원 발생 가능성 등은 계약 체결 전 충분히 조사하고 예측하여 사업 계획에 반영해야 합니다. 이러한 '예측 가능한' 리스크는 불가항력으로 인정받기 어렵습니다. * **공정 진행 상황 기록:** 특정 작업이 지연되더라도 다른 공정으로 대체하여 전체 공사 기간에 미치는 영향을 최소화했음을 보여줄 수 있다면 지체일수 산정에 유리할 수 있습니다. 각 공정의 진행 상황과 지연 사유, 그에 따른 조치를 상세히 기록해야 합니다. * **지체상금 한도액의 의미:** 계약에 지체상금의 최대한도액이 정해져 있는 경우, 지연일수가 길어져 한도액에 도달하게 되면 이후의 지체일수가 공제되더라도 전체 지체상금액은 변동 없을 수 있습니다. 즉, 한도액 도달 여부가 중요합니다. * **손해배상액 예정의 감액은 신중하게 판단:** 법원은 손해배상액의 예정(지체상금)이 부당하게 과다한 경우에만 감액합니다. 일반적으로 계약 시 합의된 지체상금률이나 한도액은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 인정되는 경향이 있으므로, 감액을 주장하려면 매우 강력한 근거가 필요합니다.

종교단체 명의 재산에 대한 국가의 강제집행 불허 판결

이 사건은 대한민국이 특정 종교단체의 사망한 지도자(망 U)의 실질적인 소유라고 주장하는 부동산들에 대해 강제집행을 시도했으나, 법원이 이를 불허한 사건입니다. 대한민국은 해당 부동산들이 망 U의 차명 재산, 즉 명의신탁된 부동산이라고 주장하며 강제집행을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 부동산들이 망 U의 개인 소유임을 입증할 객관적인 증거가 부족하고, 매도인이 명의신탁 사실을 인지했다고 볼 자료도 없으므로 원고들의 소유권을 유효하게 인정하여 대한민국의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 및 원고승계참가인들: 종교단체 교인들(A, B, C, D, F, G, H, I, J, K, M, N, O) 및 해당 종교단체(E종교단체, L교회)로서, 자신들 명의의 부동산에 대한 강제집행을 막아달라고 청구한 사람들입니다. - 피고: 대한민국으로서, 망 U의 추징보전명령에 기초하여 원고들 명의의 부동산들에 대해 강제집행을 시도한 주체입니다. ### 분쟁 상황 망 U은 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임) 등 피의사건에 연루되어 추징보전명령이 내려진 상태였습니다. 그러나 망 U이 공소 제기 없이 사망하게 되면서, 추징보전명령에 기초한 직접적인 추징이 어려워졌습니다. 이에 대한민국은 원고들 명의로 되어 있는 부동산들이 사실상 망 U의 차명 재산이라고 주장하며 강제집행을 진행하려 했고, 이에 대해 원고들이 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들 명의로 등기된 부동산들이 실제로는 사망한 종교 지도자(망 U)의 소유였는지. 둘째, 해당 부동산 매입 자금이 망 U의 개인 자금인지 아니면 종교단체의 자금이었는지. 셋째, 매도인이 원고들이 명의수탁자라는 사실을 알았는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(대한민국)의 항소를 모두 기각하고 항소 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결의 결론과 동일하게 원고들의 청구를 인용한 것으로, 대한민국이 원고들 명의 부동산에 대해 시도한 강제집행을 불허한다는 취지입니다. ### 결론 결론적으로 법원은 원고들 명의의 부동산들이 망 U의 실질적인 소유라고 볼 증거가 부족하며, 명의신탁 주장에 대해서도 매도인이 명의신탁 사실을 알았다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 소유권 취득이 유효하다고 보아 대한민국의 강제집행을 불허한 제1심 판결을 유지했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **민사소송법 제420조**: 이 법률은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용하여 판결할 수 있도록 하는 규정입니다. 본 사건에서 항소심은 제1심 판결의 내용을 대부분 받아들이면서 일부 내용을 수정하거나 추가하여 판결 이유를 구성했습니다. 2. **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제2항**: 이 법률은 부동산 명의신탁 약정 및 이에 따른 등기의 효력에 관하여 규정합니다. 원칙적으로 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 약정 사실을 알지 못한 경우에는 명의수탁자(여기서는 원고들) 명의의 등기는 유효하게 됩니다. 이 사건에서 법원은 매도인(W)이 원고들이 명의수탁자라는 사실을 알았다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고들이 부동산 소유권을 유효하게 취득했다고 보았습니다. 3. **종교단체 재산의 총유**: 대법원 판례(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다23312 판결 등)에 따르면, 종교단체에서 교인들의 헌금 등으로 이루어진 재산은 특별한 사정이 없는 한 그 종교단체 소속 교인들의 총유에 속합니다. 이 사건에서 부동산 매입 자금이 망 U의 개인 자금인지 종교단체의 총유 자금인지가 쟁점이 되었으나, 법원은 개인 자금이라고 볼 객관적인 증거가 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **명의신탁 입증의 중요성**: 부동산이 실제 소유자의 명의가 아닌 다른 사람의 명의로 되어 있는 경우, 그 소유 관계를 증명하기 위해서는 매매 계약서, 자금 출처, 세금 납부 내역, 등기권리증 보관 여부 등 객관적인 자료가 매우 중요합니다. 2. **종교단체 재산의 특성**: 종교단체 교인들의 헌금 등으로 조성된 재산은 특별한 사정이 없는 한 종교단체 교인들의 총유 재산으로 간주됩니다. 개인이 이를 사적인 재산으로 주장하려면 명확한 근거와 증명이 필요하며, 단순한 내부 회계 절차 미비만으로는 개인 소유를 인정받기 어렵습니다. 3. **계약명의신탁과 매도인의 인지 여부**: 명의신탁 계약에서 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못했다면(선의), 명의수탁자 명의의 등기는 유효하게 됩니다. 따라서 명의신탁을 주장하는 쪽에서는 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다는 점을 입증해야 합니다. 매도인이 대량의 부동산을 급하게 처분하는 상황이었다는 등의 사정만으로는 매도인이 명의신탁 사실을 인지했다고 단정하기 어렵습니다. 4. **피의자 사망 시 추징보전명령의 한계**: 피의자가 사망하고 공소가 제기되지 않으면 추징보전명령에 따른 추징은 이루어질 수 없습니다. 이후 관련 재산에 대해 강제집행을 시도할 경우, 해당 재산이 사망한 피의자의 소유였음을 엄격하게 입증해야 합니다.

재건축위원회와 상가 소유자 사이의 매매계약금 분쟁 사건

재건축에 동의하지 않던 상가 구분소유자가 재건축위원회와 상가 매매계약을 체결하고 관련 서류를 제출했으나, 재건축위원회가 총회 승인을 받지 못해 매매계약이 무효가 되자, 구분소유자가 약정된 계약금을 돌려받기 위해 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매매계약이 재건축위원회 총회의 의결사항이었으나 총회에서 부결되어 무효이므로 채무불이행 책임이 없고, 재건축위원회 대표자의 기망행위도 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 재건축 대상 상가 건물 D호 및 E호의 구분소유자 - 피고 (B재건축위원회): 서울 서초구 상가 건물의 재건축 사업을 추진하기 위해 설립된 단체 - F 주식회사: 피고 재건축위원회와 재건축 사업의 사업관리 및 신축상가 배분 등의 용역 계약을 맺은 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 상가(E호)에 대한 매매대금을 1,800,000,000원으로 정하고 피고 재건축위원회와 매매계약서를 작성하면서 재건축 관련 서류를 제출했습니다. 계약서에는 피고가 계약상 의무를 이행하지 않을 경우 계약금 180,000,000원을 지급한다는 특약이 있었습니다. 그러나 피고가 매매대금을 지급하지 못했고 이후 총회에서 이 매매계약에 대한 승인이 부결되면서 원고는 피고에게 특약에 따른 계약금 180,000,000원을 지급하라고 청구하며 분쟁이 시작되었습니다. 원고는 피고 위원장이 총회 승인이 필요하다는 사실을 고지하지 않았거나 부실하게 총회 안건을 상정하여 계약이 무산되었다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 총회 결의를 거치지 않아 무효인지 여부와 재건축위원회 대표자가 매매계약 과정에서 상가 소유자를 기망하여 손해를 입혔는지 여부가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 재건축위원회가 상가 소유자와 체결한 매매계약이 재건축위원회의 정관상 총회 의결사항이었음에도 불구하고 총회에서 부결되었으므로 무효라고 판단했습니다. 따라서 매매계약이 유효함을 전제로 한 채무불이행에 기한 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 재건축위원회 대표자의 기망행위가 있었다는 상가 소유자의 주장 역시 증거가 부족하고 설령 기망행위가 인정된다 해도 손해액을 특정하기 어렵다며 불법행위에 기한 손해배상 청구도 기각했습니다. 결국 원고의 모든 청구가 기각되었고 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 결론 상가 구분소유자인 원고가 재건축위원회를 상대로 제기한 매매대금 및 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다. 재건축위원회의 매매계약 체결은 총회 승인 없이 이루어져 무효였고 대표자의 기망행위도 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제275조(법인의 총유재산에 대한 준용) 및 제276조 제1항(총유재산의 관리 및 처분): 법인격이 없는 재건축위원회와 같은 비법인사단의 총유물(단체 구성원 모두의 소유물) 관리 및 처분에 관해서는 정관이나 규약이 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 합니다. 이 사건에서 재건축위원회의 정관은 토지등소유자에게 부담이 되는 계약을 총회 의결사항으로 규정하고 있었고 이에 따라 상가 매매계약은 총회 결의가 필수적이었습니다. 총회 결의 없이 체결된 계약은 무효가 됩니다. 민법 제35조 제1항(법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 비법인사단인 재건축위원회에도 이 조항이 유추 적용될 수 있으나 이 사건에서는 피고 위원회 대표자의 불법행위(기망행위)가 충분히 입증되지 않아 적용되지 않았습니다. 불법행위에 의한 손해배상이 성립하려면 가해자의 고의 또는 과실, 피해자의 손해 발생, 그리고 가해행위와 손해 발생 사이의 인과관계가 증명되어야 합니다. ### 참고 사항 재건축 조합이나 위원회와 같은 비법인사단과의 계약 시에는 해당 단체의 정관이나 규약, 총회(사원총회) 의결사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지등소유자에게 부담이 되거나 총유물의 관리·처분에 해당하는 계약은 총회 결의가 필수적일 수 있습니다. 계약서에 특약사항으로 위약벌이나 손해배상액 예정 조항을 포함하더라도 해당 계약 자체가 법적 절차(예: 총회 결의)를 거치지 않아 무효로 판단될 경우 특약의 효력 또한 인정받기 어려울 수 있습니다. 재건축 사업은 복잡한 이해관계가 얽혀 있으므로 계약을 체결하기 전에 사업 진행 절차와 법적 효력 요건을 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 총회나 이사회 등 의사결정 기구의 승인 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 기망행위로 인한 손해배상을 청구하려면 기망행위의 고의성, 상대방의 착오, 그로 인한 법률행위 체결, 손해 발생 및 인과관계를 명확하게 입증해야 합니다. 단순히 '고지하지 않은 사실'만으로는 기망을 인정받기 어려울 수 있습니다.

태양광 발전소 공사 지연에 따른 지체상금 분쟁 사건

A 주식회사가 B 주식회사에 태양광 발전소 공사대금 중 52억 8천만 원을 청구한 사건입니다. B 주식회사는 공사 지연으로 인해 발생한 지체상금을 계약금액의 10%인 52억 8천만 원으로 계산하여 공사대금에서 공제한 바 있습니다. A 주식회사는 공사 지연이 자신들의 책임이 아니거나 지체상금 액수가 지나치게 많아 감액되어야 한다고 주장했으나, 법원은 대부분의 지연 사유가 A 주식회사에 책임이 있거나 예상 가능한 것이었고 계약상 최고 한도액에 이미 도달했으므로 지체상금 감액 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 A 주식회사의 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 전력기기 및 시스템의 제조, 공급, 자동화기기와 시스템의 제조 및 공급을 주요 사업으로 하는 회사로, 이 사건 태양광 발전소 공사의 수급인(공사를 맡은 측)입니다. - 피고 주식회사 B: 태양광발전소의 건설, 관리 및 운영사업을 주요 사업으로 하는 회사로, 이 사건 태양광 발전소 공사의 도급인(공사를 발주한 측)입니다. ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사와 피고 B 주식회사는 2022년 3월 11일 충남 태안군 일원의 D 수상태양광 발전소 공사(이하 '이 사건 공사')에 대한 도급계약을 체결했습니다. 이 사건 공사는 사용전검사에서 149일, 준공에서 48일이 지연되어 총 197일이 지연되었습니다. 이에 피고 B 주식회사는 계약에 따라 총 계약금액의 10%에 해당하는 52억 8천만 원을 지체상금으로 공제하고 나머지 잔금을 원고 A 주식회사에 지급했습니다. 원고 A 주식회사는 이 사건 공사 지연이 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 피고에 대한 대여금 납입 지연, ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행 등 자신들의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 발생했거나 지체상금 액수가 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 주장하며 피고 B 주식회사를 상대로 52억 8천만 원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 반면 피고 B 주식회사는 이 사건 도급계약에 지체 기간 공제 사유가 한정되어 있으며, 원고가 주장하는 사유들은 계약상 한정된 사유에 해당하지 않거나 원고의 책임으로 돌릴 수 있는 사유라고 주장했습니다. 또한 부과된 지체상금이 과다하지 않다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 1. 이 사건 공사 지연 사유들이 원고 A 주식회사의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 해당하는지, 혹은 계약서상 지체일수에서 공제할 수 있는 사유에 해당하는지 여부. 2. 이 사건 도급계약에 따른 지체상금 약정이 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다하여 감액되어야 하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 A 주식회사의 모든 청구를 기각했습니다. 소송 비용은 원고 A 주식회사가 부담해야 합니다. ### 결론 재판부는 먼저 지체상금 약정이 있더라도 수급인의 책임이 아닌 사유로 인한 지연 기간은 공제해야 한다는 대법원의 법리를 확인했습니다. 원고 A 주식회사가 주장한 다섯 가지 지연 사유 중 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 대여금 납입 지연은 원고의 귀책 사유에 해당하거나 예상 가능했던 사유로 보아 공제 대상이 아니라고 판단했습니다. 그러나 ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행으로 인한 18일의 지연은 피고 B 주식회사의 계약상 문제로 발생한 것으로 원고 A 주식회사의 책임으로 돌리기 어렵다고 인정했습니다. 하지만 이 18일을 공제하더라도 이 사건 도급계약에서 정한 지체상금의 최대한도인 52억 8천만 원(계약금액의 10%)에 이미 도달하였기 때문에, 실제 지체상금액에는 변화가 없다고 보았습니다. 또한, 재판부는 지체상금 액수가 부당하게 과다하여 감액되어야 한다는 원고의 주장에 대해, 계약 당사자들의 지위, 계약 내용(원고의 일괄 시공 책임), 통상적인 수준의 지체상금률(1일 0.1%), 그리고 계약상 최대한도(계약금액의 10%)가 이미 설정되어 있다는 점 등을 종합적으로 고려할 때 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고 A 주식회사의 청구는 모두 이유가 없다고 판단되어 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 '지체상금'의 발생 요건과 '손해배상액의 예정' 감액 가능성에 대한 법리를 다루고 있습니다. **1. 지체상금 공제 요건과 수급인의 귀책사유:** * **관련 법리:** 대법원은 일반적으로 "수급인에게 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연된 경우에는 그 기간만큼 지체일수에서 제외되어야 한다"고 판단합니다(대법원 2010다41137, 41144 판결 등). 이는 공사 계약에 지체일수 공제 사유가 명시적으로 한정되어 있더라도, 수급인의 귀책 사유가 없는 지연 기간은 공제해야 한다는 원칙입니다. 여기서 '수급인에게 책임을 지울 수 없는 사유'란 계약에서 예상하지 못했던 사정이 발생하여 일정 기간 공사 진행이 불가능했음을 수급인 스스로 입증해야 합니다. * **이 사건 적용:** * 법원은 계약서에 명시된 불가항력 사유 외에도 대법원 법리에 따라 원고 A 주식회사가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연되었음을 입증하면 그 기간을 지체일수에서 공제해야 한다고 보았습니다. * 그러나 원고 A 주식회사가 주장한 ▲D 저수위 문제, ▲송전선로 민원 발생, ▲송전용 전기설비 이용 개시일 오류, ▲E 주식회사의 대여금 납입 지연에 대해서는 다음과 같이 판단했습니다. * 대부분은 원고가 충분히 예상하거나 조사했어야 할 사항이거나(사업부지 현황 조사 의무), 원고의 책임 아래 인허가 및 민원 처리가 이루어져야 하는 부분이었고, 또는 지연 기간 동안 다른 작업을 수행하여 전체 공사 지연을 초래했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 해당한다고 인정하지 않았습니다. * 다만, ▲한국서부발전 주식회사의 전력계통 연계 불이행은 피고 B 주식회사가 계약 체결 전에 체결한 사업추진합의서에 따른 민원 문제로 인해 발생한 것이므로, 원고 A 주식회사의 책임으로 돌리기 어렵다고 보아 18일의 지연 기간은 공제되어야 한다고 인정했습니다. **2. 지체상금의 감액(손해배상액의 예정 감액):** * **관련 법리:** 민법 제398조 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 규정합니다. 법원은 지체상금 약정을 손해배상액의 예정으로 보며, 계약 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 정한 동기, 실제 손해액과 지체상금액의 차이, 거래 관행 및 당시 경제 상황 등을 종합적으로 고려하여 부당하게 과다하다고 판단될 경우 감액할 수 있습니다(대법원 2002다1386 판결 등). * **이 사건 적용:** * 이 사건 도급계약은 원고 A 주식회사가 설계, 조달, 시공 등 모든 업무를 일괄 수행하는 계약이었습니다. * 약정된 지체상금률(1일 0.1%)은 통상적인 수준에서 과다하다고 보기 어렵고, 계약금액의 10%라는 최대한도(52억 8천만 원)를 설정하여 원고의 부담을 제한하고 있었습니다. * 앞서 한국서부발전의 계통연계 지연으로 18일이 공제되었음에도, 총 공사 지연 일수가 길어 최종적으로 부과된 지체상금은 여전히 계약상 최고 한도액인 52억 8천만 원에 해당했습니다. 즉, 18일 공제에도 불구하고 지체상금 액수는 변함이 없었습니다. * 또한 원고 A 주식회사가 공사중지명령을 받는 등 공사 지연에 일부 책임이 있는 것으로 보였고, 피고 B 주식회사에게도 지연으로 인한 손해가 발생했습니다. * 이러한 모든 사정을 고려할 때 법원은 이 사건 지체상금 52억 8천만 원이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여 감액 요청을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 * **계약서의 명확한 작성:** 공사 계약 시 지체상금 부과 및 공제 사유를 최대한 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 특히 예측하기 어려운 외부 요인이나 인허가 문제, 민원 처리 등 발생 가능한 모든 상황에 대한 책임 소재와 처리 방식을 명확히 해두어야 합니다. * **지연 사유 및 입증 자료 확보:** 공사가 지연될 경우, 해당 지연이 수급인(공사를 맡은 측)의 책임이 아니라는 것을 입증할 수 있는 객관적인 증거(공문, 회의록, 외부 기관 통보서, 일기 예보, 작업 일지 등)를 철저히 확보하고 기록해야 합니다. 단순히 '어려움이 있었다'는 주장만으로는 지체일수 공제를 받기 어렵습니다. * **예측 가능한 리스크 관리:** 사업 부지의 특성(예: 수상 태양광의 수위 변화), 일반적인 인허가 과정에서의 지연 가능성, 민원 발생 가능성 등은 계약 체결 전 충분히 조사하고 예측하여 사업 계획에 반영해야 합니다. 이러한 '예측 가능한' 리스크는 불가항력으로 인정받기 어렵습니다. * **공정 진행 상황 기록:** 특정 작업이 지연되더라도 다른 공정으로 대체하여 전체 공사 기간에 미치는 영향을 최소화했음을 보여줄 수 있다면 지체일수 산정에 유리할 수 있습니다. 각 공정의 진행 상황과 지연 사유, 그에 따른 조치를 상세히 기록해야 합니다. * **지체상금 한도액의 의미:** 계약에 지체상금의 최대한도액이 정해져 있는 경우, 지연일수가 길어져 한도액에 도달하게 되면 이후의 지체일수가 공제되더라도 전체 지체상금액은 변동 없을 수 있습니다. 즉, 한도액 도달 여부가 중요합니다. * **손해배상액 예정의 감액은 신중하게 판단:** 법원은 손해배상액의 예정(지체상금)이 부당하게 과다한 경우에만 감액합니다. 일반적으로 계약 시 합의된 지체상금률이나 한도액은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 인정되는 경향이 있으므로, 감액을 주장하려면 매우 강력한 근거가 필요합니다.

종교단체 명의 재산에 대한 국가의 강제집행 불허 판결

이 사건은 대한민국이 특정 종교단체의 사망한 지도자(망 U)의 실질적인 소유라고 주장하는 부동산들에 대해 강제집행을 시도했으나, 법원이 이를 불허한 사건입니다. 대한민국은 해당 부동산들이 망 U의 차명 재산, 즉 명의신탁된 부동산이라고 주장하며 강제집행을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 부동산들이 망 U의 개인 소유임을 입증할 객관적인 증거가 부족하고, 매도인이 명의신탁 사실을 인지했다고 볼 자료도 없으므로 원고들의 소유권을 유효하게 인정하여 대한민국의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 및 원고승계참가인들: 종교단체 교인들(A, B, C, D, F, G, H, I, J, K, M, N, O) 및 해당 종교단체(E종교단체, L교회)로서, 자신들 명의의 부동산에 대한 강제집행을 막아달라고 청구한 사람들입니다. - 피고: 대한민국으로서, 망 U의 추징보전명령에 기초하여 원고들 명의의 부동산들에 대해 강제집행을 시도한 주체입니다. ### 분쟁 상황 망 U은 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임) 등 피의사건에 연루되어 추징보전명령이 내려진 상태였습니다. 그러나 망 U이 공소 제기 없이 사망하게 되면서, 추징보전명령에 기초한 직접적인 추징이 어려워졌습니다. 이에 대한민국은 원고들 명의로 되어 있는 부동산들이 사실상 망 U의 차명 재산이라고 주장하며 강제집행을 진행하려 했고, 이에 대해 원고들이 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들 명의로 등기된 부동산들이 실제로는 사망한 종교 지도자(망 U)의 소유였는지. 둘째, 해당 부동산 매입 자금이 망 U의 개인 자금인지 아니면 종교단체의 자금이었는지. 셋째, 매도인이 원고들이 명의수탁자라는 사실을 알았는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(대한민국)의 항소를 모두 기각하고 항소 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결의 결론과 동일하게 원고들의 청구를 인용한 것으로, 대한민국이 원고들 명의 부동산에 대해 시도한 강제집행을 불허한다는 취지입니다. ### 결론 결론적으로 법원은 원고들 명의의 부동산들이 망 U의 실질적인 소유라고 볼 증거가 부족하며, 명의신탁 주장에 대해서도 매도인이 명의신탁 사실을 알았다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 소유권 취득이 유효하다고 보아 대한민국의 강제집행을 불허한 제1심 판결을 유지했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **민사소송법 제420조**: 이 법률은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용하여 판결할 수 있도록 하는 규정입니다. 본 사건에서 항소심은 제1심 판결의 내용을 대부분 받아들이면서 일부 내용을 수정하거나 추가하여 판결 이유를 구성했습니다. 2. **부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제2항**: 이 법률은 부동산 명의신탁 약정 및 이에 따른 등기의 효력에 관하여 규정합니다. 원칙적으로 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 약정 사실을 알지 못한 경우에는 명의수탁자(여기서는 원고들) 명의의 등기는 유효하게 됩니다. 이 사건에서 법원은 매도인(W)이 원고들이 명의수탁자라는 사실을 알았다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고들이 부동산 소유권을 유효하게 취득했다고 보았습니다. 3. **종교단체 재산의 총유**: 대법원 판례(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다23312 판결 등)에 따르면, 종교단체에서 교인들의 헌금 등으로 이루어진 재산은 특별한 사정이 없는 한 그 종교단체 소속 교인들의 총유에 속합니다. 이 사건에서 부동산 매입 자금이 망 U의 개인 자금인지 종교단체의 총유 자금인지가 쟁점이 되었으나, 법원은 개인 자금이라고 볼 객관적인 증거가 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **명의신탁 입증의 중요성**: 부동산이 실제 소유자의 명의가 아닌 다른 사람의 명의로 되어 있는 경우, 그 소유 관계를 증명하기 위해서는 매매 계약서, 자금 출처, 세금 납부 내역, 등기권리증 보관 여부 등 객관적인 자료가 매우 중요합니다. 2. **종교단체 재산의 특성**: 종교단체 교인들의 헌금 등으로 조성된 재산은 특별한 사정이 없는 한 종교단체 교인들의 총유 재산으로 간주됩니다. 개인이 이를 사적인 재산으로 주장하려면 명확한 근거와 증명이 필요하며, 단순한 내부 회계 절차 미비만으로는 개인 소유를 인정받기 어렵습니다. 3. **계약명의신탁과 매도인의 인지 여부**: 명의신탁 계약에서 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못했다면(선의), 명의수탁자 명의의 등기는 유효하게 됩니다. 따라서 명의신탁을 주장하는 쪽에서는 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다는 점을 입증해야 합니다. 매도인이 대량의 부동산을 급하게 처분하는 상황이었다는 등의 사정만으로는 매도인이 명의신탁 사실을 인지했다고 단정하기 어렵습니다. 4. **피의자 사망 시 추징보전명령의 한계**: 피의자가 사망하고 공소가 제기되지 않으면 추징보전명령에 따른 추징은 이루어질 수 없습니다. 이후 관련 재산에 대해 강제집행을 시도할 경우, 해당 재산이 사망한 피의자의 소유였음을 엄격하게 입증해야 합니다.