변상걸 변호사

형제간 토지 매각 대금 분배 약정 이행 사건

원고와 피고는 부친으로부터 증여받은 임야 지분을 소유하고 있었고 피고가 자신의 지분을 매각하면 매월 500만 원씩 계산한 금액을 원고에게 지급하기로 약정했습니다. 피고는 자신의 지분을 20억 원에 매각한 후 약정금 8억 7,500만 원의 지급을 거부하며 착오, 증여 해제, 사정변경을 이유로 약정 취소 또는 해제를 주장했으나 법원은 피고의 주장을 모두 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용하여 약정금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부친으로부터 토지 지분을 증여받고 피고 B와 토지 매각 대금 분배 약정을 맺은 당사자로, 약정금 지급을 청구했습니다. - 피고 B: 부친으로부터 토지 지분을 증여받고 원고 A와 토지 매각 대금 분배 약정을 맺었으나, 이후 약정금 지급을 거부하며 법적 주장을 펼쳤습니다. - C: 원고 A와 피고 B의 부친으로, 두 자녀에게 이 사건 부동산 지분을 증여했습니다. - E주식회사: 피고 B의 토지 지분을 20억 원에 매수한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고와 피고는 1997년 부친 C으로부터 파주시 D 임야의 일부 지분을 증여받아 소유권을 이전했습니다. 2015년 2월 1일 원고와 피고는 피고가 이 사건 부동산을 매각하면 잔금을 받는 즉시 2010년 1월부터 매각되는 달까지 매달 500만 원씩 계산한 총합계액을 원고에게 지급하겠다는 확인서를 작성했습니다. 2024년 7월 4일 피고는 자신의 지분을 E주식회사에 20억 원에 매도하고 2024년 8월 1일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 피고는 약정금 지급을 거부했고 원고는 약정금 8억 7,500만 원과 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 약정의 유효성 및 약정금 지급 의무가 있는지 여부, 피고의 착오, 증여 계약 해제, 현저한 사정변경을 이유로 한 약정 취소 또는 해제 주장이 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 8억 7,500만 원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 2일부터 2024년 9월 6일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 착오 취소, 증여 계약 해제, 사정변경으로 인한 해제 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 법원은 원고와 피고 사이의 약정이 유효하다고 판단하며 피고에게 약정금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 최종 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 약정금 지급을 다투는 계약 관계에 대한 판결입니다. **약정의 해석 및 효력** 당사자들이 작성한 확인서의 내용에 따라 피고는 원고에게 매월 500만 원씩 계산한 합계액을 지급하기로 약정했다고 법원은 해석했습니다. 계약서나 확인서에 명시된 내용은 특별한 사정이 없는 한 그대로 효력을 가집니다. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시의 취소)**​ 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 여기서 피고는 '이 사건 부동산이 최소 100억 원 이상에 매각될 것을 예상했다'고 주장하며 동기의 착오를 주장했지만 법원은 피고가 주장하는 동기가 원고에게 표시되어 약정의 중요한 내용이 되었음을 인정할 증거가 없다고 판단하여 주장을 기각했습니다. 이는 동기의 착오가 계약의 내용으로 포함되지 않았다면 이를 이유로 계약을 취소하기 어렵다는 법리에 따른 것입니다. **민법 제557조 (증여자의 재산상태변경과 증여의 해제)**​ 증여계약 후 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그로 인하여 증여계약을 이행하면 생계에 중대한 영향을 미칠 경우 증여를 해제할 수 있습니다. 피고는 이 사건 약정이 증여의 실질을 가진다고 주장하며 민법 제557조에 따라 해제한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 약정의 실질이 증여계약임을 인정하기 부족하다고 판단하여 주장을 기각했습니다. 즉, 단순히 금전을 지급하기로 한 약정이 모두 증여로 간주되는 것은 아니며, 증여의 의사가 명확하게 입증되어야 합니다. **사정변경의 원칙** 계약 체결 당시에는 예상하지 못했던 현저한 사정변경이 발생하여 원래의 약정 내용을 그대로 이행하게 하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 경우, 계약을 해제하거나 변경할 수 있다는 원칙입니다. 피고는 부동산 매각 대금이 예상(100억 원)보다 훨씬 낮은 20억 원에 매각된 것을 현저한 사정변경으로 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 부동산 고가 매도 여부는 피고의 주관적 또는 개인적인 사정에 불과하고, 이 사건 약정 성립의 객관적 기초가 된 사정으로 볼 증거가 부족하다고 보아 사정변경으로 인한 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 계약 당사자의 주관적인 기대는 사정변경의 객관적인 기초가 될 수 없다고 판단한 것입니다. ### 참고 사항 가족 간의 금전 또는 재산 관련 약정은 문서화하여 그 내용을 명확히 해두는 것이 매우 중요합니다. 특히 약정의 주요 내용, 조건, 지급 시기 및 방법 등을 구체적으로 명시해야 훗날 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 체결 시 예측했던 상황과 실제 상황이 달라졌다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 계약 해제를 주장하기 위해서는 약정 내용의 중요한 부분에 대한 착오이거나 계약 자체가 증여여야 하며 피고의 생계에 중대한 영향을 미치는 등 구체적이고 객관적인 증거가 있어야 합니다. 단순히 주관적인 기대나 예상을 벗어난 사정은 계약 해제나 취소의 사유가 되기 어렵습니다.

오래된 주택 대출금 채무, 여러 차례 법적 절차로 상환 의무가 확정된 사건

피고 A는 1993년에 주택 대출을 받았으나 갚지 못해 신용보증기금이 대위변제한 후 구상금 채권을 가졌습니다. 이후 신용보증기금은 이행권고결정을 받았고, 채권은 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사(원고)에게 양도되었습니다. 원고는 확정된 지급명령을 바탕으로 채무 상환을 요구했으나 피고는 소멸시효가 지났다고 주장했습니다. 하지만 법원은 과거 확정된 이행권고결정과 지급명령으로 인해 소멸시효가 10년으로 연장되었으므로 피고의 주장을 기각하고 원고의 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 한국자산관리공사 (원고, 항소인): 최종적으로 채권을 양수받아 피고에게 채무 상환을 요구한 기관 - A (피고, 피항소인): 1993년 주택 대출을 받고 변제하지 않아 채무를 지게 된 개인 - 한국주택은행: 피고 A에게 최초로 주택 대출을 실행한 은행 - 신용보증기금: 피고 A의 대출에 대해 보증을 섰고, 대위변제 후 피고에게 구상금 채권을 행사한 기관 - 한국주택금융공사: 신용보증기금으로부터 채권을 양수받아 최종적으로 한국자산관리공사에 양도하기 전 채권을 보유했던 기관 ### 분쟁 상황 1993년 10월 28일 피고 A는 한국주택은행에서 주택금융신용보증기금의 보증으로 2,200만원을 대출받았으나 이를 변제하지 못했습니다. 이에 1998년 12월 18일 신용보증기금이 한국주택은행에 17,373,881원을 대신 갚았습니다. 이후 신용보증기금은 2003년 12월 15일 피고를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하여 2004년 1월 25일 이행권고결정을 확정받았습니다. 이 채권은 한국주택금융공사로 양도되었고, 한국주택금융공사는 2013년 9월 25일 피고를 상대로 지급명령을 신청하여 2013년 11월 23일 이 사건 지급명령을 확정받았습니다. 다시 2018년 8월 30일 한국주택금융공사는 위 채권을 원고인 한국자산관리공사에 양도했고, 원고는 2023년 10월 12일 시효 연장을 위해 이 사건 소송을 제기했습니다. 피고는 지급명령의 원인이 된 채권이 이미 시효 완성되어 소멸했다고 주장하며 제1심에서 승소했으나, 원고가 항소하여 항소심에서 판단이 뒤바뀌게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 피고가 주장하는 구상금 채권의 소멸시효 완성 여부입니다. 과거 확정된 이행권고결정 및 지급명령이 채권의 소멸시효 기간에 어떤 영향을 미치는지에 대한 법리적 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고 피고가 원고에게 18,159,711원 및 해당 금액에 대한 연체이자를 정해진 기간별 이율(1998. 12. 18.부터 2004. 7. 1.까지 연 20%, 2004. 7. 2.부터 2012. 11. 30.까지 연 15%, 2012. 12. 1.부터 2013. 11. 8.까지 연 12%, 2013. 11. 9.부터 다 갚는 날까지 연 20%)로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항의 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 피고 A는 오래된 주택 대출금 채무와 그로 인한 구상금 채무에 대해 소멸시효가 완성되었다고 주장했으나, 법원은 이전의 이행권고결정 및 지급명령 확정으로 인해 소멸시효가 10년으로 연장되었음을 인정하고, 원고 한국자산관리공사의 채권 청구를 최종적으로 받아들였습니다. 결과적으로 피고는 원금 18,159,711원과 함께 장기간의 연체이자를 포함한 금액을 상환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효)에 따르면, 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당하는 것이라 할지라도 그 소멸시효는 10년으로 합니다. 이 사건에서는 피고 A가 1993년에 받은 대출금 채무가 원래는 상사채권으로서 더 짧은 소멸시효 기간을 가졌을 수 있습니다. 그러나 2004년 1월 25일 신용보증기금의 구상금 청구에 대한 '이행권고결정'이 확정되었고, 이후 2013년 11월 23일 한국주택금융공사의 '지급명령'이 확정되면서, 각각의 시점에서 민법 제165조에 따라 채권의 소멸시효 기간이 다시 10년으로 연장되었습니다. 따라서 마지막 지급명령이 확정된 2013년 11월 23일부터 10년이 지나기 전인 2023년 10월 12일에 원고가 소송을 제기했으므로, 법원은 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단한 것입니다. 이는 법원 판결 또는 그와 동일한 효력을 가지는 지급명령, 이행권고결정 등이 내려지면 해당 채권의 소멸시효는 10년으로 연장된다는 중요한 법리입니다. ### 참고 사항 오래된 채무라 할지라도 법원의 확정판결, 이행권고결정, 지급명령 등과 같은 법적 절차를 통해 채무의 소멸시효가 10년으로 연장될 수 있습니다. 따라서 채권자가 이러한 법적 조치를 취했다면, 채무 발생일로부터 상당한 시간이 지났다고 해도 채무 상환 의무가 다시 발생하거나 유지될 수 있습니다. 채무를 변제하지 못하고 있는 상황에서 법원으로부터 송달되는 서류(소장, 지급명령, 이행권고결정 등)를 받았다면, 반드시 내용을 확인하고 적절한 시일 내에 이의 신청 등의 대응을 해야 소멸시효 완성 주장을 포함한 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 채권자가 여러 번 변경(채권양도)될 수 있으며, 이때 채권양도 통지를 제대로 받았는지 확인하는 것도 중요합니다. 최초 채무 발생 시기가 아무리 오래되었더라도, 채권자가 소멸시효 기간 만료 전 지속적으로 법적 조치를 취하면 채무는 계속 유효하게 유지될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

경매 중인 부동산에 대한 공사대금 유치권 주장이 받아들여지지 않은 사례

한 회사가 부동산에 대한 공사대금 채권으로 유치권을 주장했으나 법원은 경매 개시 결정 등기 이전에 점유가 시작되었다는 객관적인 증거가 부족하고 공사 계약 자체의 신뢰성에도 의문이 있다고 판단하여 유치권이 존재하지 않는다고 확인했습니다. 이는 경매 절차의 안정성을 위해 경매 개시 등기 후의 점유를 통한 유치권 취득은 인정하지 않는 법리적 근거에 따른 것입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 유한회사: 이 사건 부동산에 대한 근저당권을 양수받아 경매를 진행한 회사이자 피고의 유치권 부존재 확인을 청구한 당사자 - 피고 주식회사 B: 이 사건 부동산에 폴딩도어 설치 등 공사를 수행했다고 주장하며 공사대금 218,206,560원을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재를 주장한 회사 - 주식회사 C: 이 사건 부동산에 최초 근저당권을 설정한 은행 - D, F, G: 이 사건 부동산의 과거 및 최종 소유자로서 채무자 또는 피고와 공사 계약을 체결한 당사자 ### 분쟁 상황 주식회사 C은행은 2006년 D에 대한 채권 담보를 위해 이 사건 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무자는 F로 변경되었고, 근저당권 채권은 2023년 자산양수도 계약을 통해 원고 A 유한회사로 양도되었습니다. 이 사건 부동산의 소유권은 F를 거쳐 2022년 G에게 이전되었습니다. C은행은 2022년 4월 이 사건 근저당권에 기한 임의경매를 신청했고, 같은 날 경매 개시 결정 등기가 이루어졌습니다. 피고 주식회사 B는 2024년 6월 경매 법원에 유치권 신고서를 제출하며, 2021년 G와 공사 계약을 맺고 이 사건 부동산에 폴딩도어 설치 등 공사를 완료했으나 공사대금 218,206,560원을 지급받지 못해 2021년 7월부터 부동산을 점유해 왔으므로 유치권이 존재한다고 주장했습니다. 원고는 피고의 공사대금 채권이나 경매 개시 전 점유 사실을 인정하기 어렵고, 공사대금과 부동산의 견련관계도 부정된다며 피고의 유치권이 존재하지 않는다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 주장하는 공사대금 채권이 실제로 존재하는지 여부, 피고가 이 사건 경매개시결정 등기 이전에 이 사건 부동산을 점유하고 있었는지 여부, 피고의 공사대금 채권과 이 사건 부동산 사이에 법적으로 유치권이 성립할 수 있는 '견련관계'가 인정되는지 여부 ### 법원의 판단 1. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고의 218,206,560원을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 피고가 이 사건 부동산의 경매 개시 등기 이전에 점유를 시작했다는 객관적인 증거가 부족하며 공사 계약 자체의 신뢰성에도 의문이 있다고 판단했습니다. 특히, 경매 개시 등기 이후에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매 절차에서 그 유치권을 주장할 수 없다는 대법원 판례를 근거로, 피고가 유치권의 요건 사실(채권의 존재, 견련관계, 계속 점유)을 충분히 증명하지 못했다고 보아 원고의 유치권 부존재 확인 청구를 인용하고 피고의 유치권이 존재하지 않음을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판결은 유치권의 성립 요건과 경매 절차에서의 유치권 주장의 한계를 명확히 보여줍니다. * **민법 제320조 (유치권의 내용)**​: '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.' 이 조항은 유치권의 기본적인 성립 요건으로 채권의 존재, 변제기의 도래, 점유, 그리고 채권과 점유하는 물건 사이의 견련관계를 규정합니다. 피고는 이 사건 공사대금 채권이 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이며 변제기가 도래했으므로 유치권이 성립한다고 주장했습니다. * **유치권의 성립 요건 및 증명 책임**: 유치권이 성립하기 위해서는 1) 유치권을 주장하는 채권이 존재해야 하고 그 채권이 변제기에 도달해야 하며, 2) 해당 채권이 유치하려는 물건과 법률적으로 '견련관계'(밀접한 관련성)를 가져야 하고, 3) 유치권자가 유치권을 주장하는 물건을 적법하게 '계속 점유'하고 있어야 합니다. 유치권 부존재 확인 소송에서는 유치권의 존재를 주장하는 피고가 이러한 요건 사실들을 스스로 증명해야 할 책임이 있습니다. 본 판결에서 법원은 피고가 특히 '점유'의 요건을 충분히 증명하지 못했다고 판단했습니다. * **경매개시결정등기 후 취득 유치권의 효력 제한 (대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 등)**​: 가장 중요한 법리적 근거는 '어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다'는 대법원의 확립된 판례입니다. 이는 경매 절차의 예측 가능성과 안정성, 그리고 경매에 참여하는 사람들의 신뢰를 보호하기 위한 것입니다. 즉, 유치권을 주장하려면 경매 개시 결정 등기 이전에 점유를 시작하고 유치권의 모든 성립 요건을 갖추고 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 이 사건 경매 개시 결정 등기 이전부터 부동산을 점유했다고 볼 객관적인 증거가 부족하다고 판단하여 유치권 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 유치권을 주장하려면 경매 개시 결정 등기가 이루어지기 전에 해당 부동산을 점유하고 있었다는 객관적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 이는 단순히 점유 의사만으로는 부족하며, 현수막 설치, 안내문 부착, 출입 통제 등 명확한 방법으로 점유 사실을 외부에 알리고 이를 증명할 수 있는 사진, 영상, 관련 서류 등의 자료를 철저히 남겨야 합니다. 특히 경매 개시 결정 등기가 이루어진 후에 점유를 시작하여 유치권을 주장하는 것은 법적으로 인정받기 어렵습니다. 또한, 유치권의 대상이 되는 공사대금 채권 등 피담보채권이 실제로 존재하며, 해당 채권과 부동산 사이에 법률적으로 인정되는 연관성(견련관계)이 있어야 합니다. 이를 증명하기 위해 공사 계약서, 견적서, 세금계산서, 설계도면, 공사 진행 및 완료를 입증하는 사진 등 공사 내용과 대금을 증명할 수 있는 객관적인 자료를 상세하게 보관해야 합니다. 공사를 진행한 시점, 부동산 소유권 이전 시점, 경매 개시 시점 등 모든 시기적 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 부동산 소유자와 유치권을 주장하는 당사자 간에 특수관계(예: 공동 경영, 가족 관계 등)가 있는 경우, 유치권의 진정성이 더욱 엄격하게 심사될 수 있으므로, 제3자가 보더라도 객관적으로 인정될 수 있는 명확한 증거와 상황을 만드는 것이 중요합니다.

형제간 토지 매각 대금 분배 약정 이행 사건

원고와 피고는 부친으로부터 증여받은 임야 지분을 소유하고 있었고 피고가 자신의 지분을 매각하면 매월 500만 원씩 계산한 금액을 원고에게 지급하기로 약정했습니다. 피고는 자신의 지분을 20억 원에 매각한 후 약정금 8억 7,500만 원의 지급을 거부하며 착오, 증여 해제, 사정변경을 이유로 약정 취소 또는 해제를 주장했으나 법원은 피고의 주장을 모두 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용하여 약정금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부친으로부터 토지 지분을 증여받고 피고 B와 토지 매각 대금 분배 약정을 맺은 당사자로, 약정금 지급을 청구했습니다. - 피고 B: 부친으로부터 토지 지분을 증여받고 원고 A와 토지 매각 대금 분배 약정을 맺었으나, 이후 약정금 지급을 거부하며 법적 주장을 펼쳤습니다. - C: 원고 A와 피고 B의 부친으로, 두 자녀에게 이 사건 부동산 지분을 증여했습니다. - E주식회사: 피고 B의 토지 지분을 20억 원에 매수한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고와 피고는 1997년 부친 C으로부터 파주시 D 임야의 일부 지분을 증여받아 소유권을 이전했습니다. 2015년 2월 1일 원고와 피고는 피고가 이 사건 부동산을 매각하면 잔금을 받는 즉시 2010년 1월부터 매각되는 달까지 매달 500만 원씩 계산한 총합계액을 원고에게 지급하겠다는 확인서를 작성했습니다. 2024년 7월 4일 피고는 자신의 지분을 E주식회사에 20억 원에 매도하고 2024년 8월 1일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 피고는 약정금 지급을 거부했고 원고는 약정금 8억 7,500만 원과 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 약정의 유효성 및 약정금 지급 의무가 있는지 여부, 피고의 착오, 증여 계약 해제, 현저한 사정변경을 이유로 한 약정 취소 또는 해제 주장이 인정되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고에게 8억 7,500만 원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 2일부터 2024년 9월 6일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 착오 취소, 증여 계약 해제, 사정변경으로 인한 해제 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 법원은 원고와 피고 사이의 약정이 유효하다고 판단하며 피고에게 약정금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 최종 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 약정금 지급을 다투는 계약 관계에 대한 판결입니다. **약정의 해석 및 효력** 당사자들이 작성한 확인서의 내용에 따라 피고는 원고에게 매월 500만 원씩 계산한 합계액을 지급하기로 약정했다고 법원은 해석했습니다. 계약서나 확인서에 명시된 내용은 특별한 사정이 없는 한 그대로 효력을 가집니다. **민법 제109조 (착오로 인한 의사표시의 취소)**​ 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 여기서 피고는 '이 사건 부동산이 최소 100억 원 이상에 매각될 것을 예상했다'고 주장하며 동기의 착오를 주장했지만 법원은 피고가 주장하는 동기가 원고에게 표시되어 약정의 중요한 내용이 되었음을 인정할 증거가 없다고 판단하여 주장을 기각했습니다. 이는 동기의 착오가 계약의 내용으로 포함되지 않았다면 이를 이유로 계약을 취소하기 어렵다는 법리에 따른 것입니다. **민법 제557조 (증여자의 재산상태변경과 증여의 해제)**​ 증여계약 후 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그로 인하여 증여계약을 이행하면 생계에 중대한 영향을 미칠 경우 증여를 해제할 수 있습니다. 피고는 이 사건 약정이 증여의 실질을 가진다고 주장하며 민법 제557조에 따라 해제한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 약정의 실질이 증여계약임을 인정하기 부족하다고 판단하여 주장을 기각했습니다. 즉, 단순히 금전을 지급하기로 한 약정이 모두 증여로 간주되는 것은 아니며, 증여의 의사가 명확하게 입증되어야 합니다. **사정변경의 원칙** 계약 체결 당시에는 예상하지 못했던 현저한 사정변경이 발생하여 원래의 약정 내용을 그대로 이행하게 하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 경우, 계약을 해제하거나 변경할 수 있다는 원칙입니다. 피고는 부동산 매각 대금이 예상(100억 원)보다 훨씬 낮은 20억 원에 매각된 것을 현저한 사정변경으로 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건 부동산 고가 매도 여부는 피고의 주관적 또는 개인적인 사정에 불과하고, 이 사건 약정 성립의 객관적 기초가 된 사정으로 볼 증거가 부족하다고 보아 사정변경으로 인한 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 계약 당사자의 주관적인 기대는 사정변경의 객관적인 기초가 될 수 없다고 판단한 것입니다. ### 참고 사항 가족 간의 금전 또는 재산 관련 약정은 문서화하여 그 내용을 명확히 해두는 것이 매우 중요합니다. 특히 약정의 주요 내용, 조건, 지급 시기 및 방법 등을 구체적으로 명시해야 훗날 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 체결 시 예측했던 상황과 실제 상황이 달라졌다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 계약 해제를 주장하기 위해서는 약정 내용의 중요한 부분에 대한 착오이거나 계약 자체가 증여여야 하며 피고의 생계에 중대한 영향을 미치는 등 구체적이고 객관적인 증거가 있어야 합니다. 단순히 주관적인 기대나 예상을 벗어난 사정은 계약 해제나 취소의 사유가 되기 어렵습니다.

오래된 주택 대출금 채무, 여러 차례 법적 절차로 상환 의무가 확정된 사건

피고 A는 1993년에 주택 대출을 받았으나 갚지 못해 신용보증기금이 대위변제한 후 구상금 채권을 가졌습니다. 이후 신용보증기금은 이행권고결정을 받았고, 채권은 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사(원고)에게 양도되었습니다. 원고는 확정된 지급명령을 바탕으로 채무 상환을 요구했으나 피고는 소멸시효가 지났다고 주장했습니다. 하지만 법원은 과거 확정된 이행권고결정과 지급명령으로 인해 소멸시효가 10년으로 연장되었으므로 피고의 주장을 기각하고 원고의 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 한국자산관리공사 (원고, 항소인): 최종적으로 채권을 양수받아 피고에게 채무 상환을 요구한 기관 - A (피고, 피항소인): 1993년 주택 대출을 받고 변제하지 않아 채무를 지게 된 개인 - 한국주택은행: 피고 A에게 최초로 주택 대출을 실행한 은행 - 신용보증기금: 피고 A의 대출에 대해 보증을 섰고, 대위변제 후 피고에게 구상금 채권을 행사한 기관 - 한국주택금융공사: 신용보증기금으로부터 채권을 양수받아 최종적으로 한국자산관리공사에 양도하기 전 채권을 보유했던 기관 ### 분쟁 상황 1993년 10월 28일 피고 A는 한국주택은행에서 주택금융신용보증기금의 보증으로 2,200만원을 대출받았으나 이를 변제하지 못했습니다. 이에 1998년 12월 18일 신용보증기금이 한국주택은행에 17,373,881원을 대신 갚았습니다. 이후 신용보증기금은 2003년 12월 15일 피고를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하여 2004년 1월 25일 이행권고결정을 확정받았습니다. 이 채권은 한국주택금융공사로 양도되었고, 한국주택금융공사는 2013년 9월 25일 피고를 상대로 지급명령을 신청하여 2013년 11월 23일 이 사건 지급명령을 확정받았습니다. 다시 2018년 8월 30일 한국주택금융공사는 위 채권을 원고인 한국자산관리공사에 양도했고, 원고는 2023년 10월 12일 시효 연장을 위해 이 사건 소송을 제기했습니다. 피고는 지급명령의 원인이 된 채권이 이미 시효 완성되어 소멸했다고 주장하며 제1심에서 승소했으나, 원고가 항소하여 항소심에서 판단이 뒤바뀌게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 피고가 주장하는 구상금 채권의 소멸시효 완성 여부입니다. 과거 확정된 이행권고결정 및 지급명령이 채권의 소멸시효 기간에 어떤 영향을 미치는지에 대한 법리적 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고 피고가 원고에게 18,159,711원 및 해당 금액에 대한 연체이자를 정해진 기간별 이율(1998. 12. 18.부터 2004. 7. 1.까지 연 20%, 2004. 7. 2.부터 2012. 11. 30.까지 연 15%, 2012. 12. 1.부터 2013. 11. 8.까지 연 12%, 2013. 11. 9.부터 다 갚는 날까지 연 20%)로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항의 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 피고 A는 오래된 주택 대출금 채무와 그로 인한 구상금 채무에 대해 소멸시효가 완성되었다고 주장했으나, 법원은 이전의 이행권고결정 및 지급명령 확정으로 인해 소멸시효가 10년으로 연장되었음을 인정하고, 원고 한국자산관리공사의 채권 청구를 최종적으로 받아들였습니다. 결과적으로 피고는 원금 18,159,711원과 함께 장기간의 연체이자를 포함한 금액을 상환하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효)에 따르면, 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당하는 것이라 할지라도 그 소멸시효는 10년으로 합니다. 이 사건에서는 피고 A가 1993년에 받은 대출금 채무가 원래는 상사채권으로서 더 짧은 소멸시효 기간을 가졌을 수 있습니다. 그러나 2004년 1월 25일 신용보증기금의 구상금 청구에 대한 '이행권고결정'이 확정되었고, 이후 2013년 11월 23일 한국주택금융공사의 '지급명령'이 확정되면서, 각각의 시점에서 민법 제165조에 따라 채권의 소멸시효 기간이 다시 10년으로 연장되었습니다. 따라서 마지막 지급명령이 확정된 2013년 11월 23일부터 10년이 지나기 전인 2023년 10월 12일에 원고가 소송을 제기했으므로, 법원은 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단한 것입니다. 이는 법원 판결 또는 그와 동일한 효력을 가지는 지급명령, 이행권고결정 등이 내려지면 해당 채권의 소멸시효는 10년으로 연장된다는 중요한 법리입니다. ### 참고 사항 오래된 채무라 할지라도 법원의 확정판결, 이행권고결정, 지급명령 등과 같은 법적 절차를 통해 채무의 소멸시효가 10년으로 연장될 수 있습니다. 따라서 채권자가 이러한 법적 조치를 취했다면, 채무 발생일로부터 상당한 시간이 지났다고 해도 채무 상환 의무가 다시 발생하거나 유지될 수 있습니다. 채무를 변제하지 못하고 있는 상황에서 법원으로부터 송달되는 서류(소장, 지급명령, 이행권고결정 등)를 받았다면, 반드시 내용을 확인하고 적절한 시일 내에 이의 신청 등의 대응을 해야 소멸시효 완성 주장을 포함한 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 채권자가 여러 번 변경(채권양도)될 수 있으며, 이때 채권양도 통지를 제대로 받았는지 확인하는 것도 중요합니다. 최초 채무 발생 시기가 아무리 오래되었더라도, 채권자가 소멸시효 기간 만료 전 지속적으로 법적 조치를 취하면 채무는 계속 유효하게 유지될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

경매 중인 부동산에 대한 공사대금 유치권 주장이 받아들여지지 않은 사례

한 회사가 부동산에 대한 공사대금 채권으로 유치권을 주장했으나 법원은 경매 개시 결정 등기 이전에 점유가 시작되었다는 객관적인 증거가 부족하고 공사 계약 자체의 신뢰성에도 의문이 있다고 판단하여 유치권이 존재하지 않는다고 확인했습니다. 이는 경매 절차의 안정성을 위해 경매 개시 등기 후의 점유를 통한 유치권 취득은 인정하지 않는 법리적 근거에 따른 것입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 유한회사: 이 사건 부동산에 대한 근저당권을 양수받아 경매를 진행한 회사이자 피고의 유치권 부존재 확인을 청구한 당사자 - 피고 주식회사 B: 이 사건 부동산에 폴딩도어 설치 등 공사를 수행했다고 주장하며 공사대금 218,206,560원을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재를 주장한 회사 - 주식회사 C: 이 사건 부동산에 최초 근저당권을 설정한 은행 - D, F, G: 이 사건 부동산의 과거 및 최종 소유자로서 채무자 또는 피고와 공사 계약을 체결한 당사자 ### 분쟁 상황 주식회사 C은행은 2006년 D에 대한 채권 담보를 위해 이 사건 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무자는 F로 변경되었고, 근저당권 채권은 2023년 자산양수도 계약을 통해 원고 A 유한회사로 양도되었습니다. 이 사건 부동산의 소유권은 F를 거쳐 2022년 G에게 이전되었습니다. C은행은 2022년 4월 이 사건 근저당권에 기한 임의경매를 신청했고, 같은 날 경매 개시 결정 등기가 이루어졌습니다. 피고 주식회사 B는 2024년 6월 경매 법원에 유치권 신고서를 제출하며, 2021년 G와 공사 계약을 맺고 이 사건 부동산에 폴딩도어 설치 등 공사를 완료했으나 공사대금 218,206,560원을 지급받지 못해 2021년 7월부터 부동산을 점유해 왔으므로 유치권이 존재한다고 주장했습니다. 원고는 피고의 공사대금 채권이나 경매 개시 전 점유 사실을 인정하기 어렵고, 공사대금과 부동산의 견련관계도 부정된다며 피고의 유치권이 존재하지 않는다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 주장하는 공사대금 채권이 실제로 존재하는지 여부, 피고가 이 사건 경매개시결정 등기 이전에 이 사건 부동산을 점유하고 있었는지 여부, 피고의 공사대금 채권과 이 사건 부동산 사이에 법적으로 유치권이 성립할 수 있는 '견련관계'가 인정되는지 여부 ### 법원의 판단 1. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고의 218,206,560원을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 피고가 이 사건 부동산의 경매 개시 등기 이전에 점유를 시작했다는 객관적인 증거가 부족하며 공사 계약 자체의 신뢰성에도 의문이 있다고 판단했습니다. 특히, 경매 개시 등기 이후에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매 절차에서 그 유치권을 주장할 수 없다는 대법원 판례를 근거로, 피고가 유치권의 요건 사실(채권의 존재, 견련관계, 계속 점유)을 충분히 증명하지 못했다고 보아 원고의 유치권 부존재 확인 청구를 인용하고 피고의 유치권이 존재하지 않음을 확인했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판결은 유치권의 성립 요건과 경매 절차에서의 유치권 주장의 한계를 명확히 보여줍니다. * **민법 제320조 (유치권의 내용)**​: '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.' 이 조항은 유치권의 기본적인 성립 요건으로 채권의 존재, 변제기의 도래, 점유, 그리고 채권과 점유하는 물건 사이의 견련관계를 규정합니다. 피고는 이 사건 공사대금 채권이 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이며 변제기가 도래했으므로 유치권이 성립한다고 주장했습니다. * **유치권의 성립 요건 및 증명 책임**: 유치권이 성립하기 위해서는 1) 유치권을 주장하는 채권이 존재해야 하고 그 채권이 변제기에 도달해야 하며, 2) 해당 채권이 유치하려는 물건과 법률적으로 '견련관계'(밀접한 관련성)를 가져야 하고, 3) 유치권자가 유치권을 주장하는 물건을 적법하게 '계속 점유'하고 있어야 합니다. 유치권 부존재 확인 소송에서는 유치권의 존재를 주장하는 피고가 이러한 요건 사실들을 스스로 증명해야 할 책임이 있습니다. 본 판결에서 법원은 피고가 특히 '점유'의 요건을 충분히 증명하지 못했다고 판단했습니다. * **경매개시결정등기 후 취득 유치권의 효력 제한 (대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 등)**​: 가장 중요한 법리적 근거는 '어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다'는 대법원의 확립된 판례입니다. 이는 경매 절차의 예측 가능성과 안정성, 그리고 경매에 참여하는 사람들의 신뢰를 보호하기 위한 것입니다. 즉, 유치권을 주장하려면 경매 개시 결정 등기 이전에 점유를 시작하고 유치권의 모든 성립 요건을 갖추고 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 이 사건 경매 개시 결정 등기 이전부터 부동산을 점유했다고 볼 객관적인 증거가 부족하다고 판단하여 유치권 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 유치권을 주장하려면 경매 개시 결정 등기가 이루어지기 전에 해당 부동산을 점유하고 있었다는 객관적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 이는 단순히 점유 의사만으로는 부족하며, 현수막 설치, 안내문 부착, 출입 통제 등 명확한 방법으로 점유 사실을 외부에 알리고 이를 증명할 수 있는 사진, 영상, 관련 서류 등의 자료를 철저히 남겨야 합니다. 특히 경매 개시 결정 등기가 이루어진 후에 점유를 시작하여 유치권을 주장하는 것은 법적으로 인정받기 어렵습니다. 또한, 유치권의 대상이 되는 공사대금 채권 등 피담보채권이 실제로 존재하며, 해당 채권과 부동산 사이에 법률적으로 인정되는 연관성(견련관계)이 있어야 합니다. 이를 증명하기 위해 공사 계약서, 견적서, 세금계산서, 설계도면, 공사 진행 및 완료를 입증하는 사진 등 공사 내용과 대금을 증명할 수 있는 객관적인 자료를 상세하게 보관해야 합니다. 공사를 진행한 시점, 부동산 소유권 이전 시점, 경매 개시 시점 등 모든 시기적 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 부동산 소유자와 유치권을 주장하는 당사자 간에 특수관계(예: 공동 경영, 가족 관계 등)가 있는 경우, 유치권의 진정성이 더욱 엄격하게 심사될 수 있으므로, 제3자가 보더라도 객관적으로 인정될 수 있는 명확한 증거와 상황을 만드는 것이 중요합니다.