박호성 변호사

건물 재임대 계약 해지 후 밀린 돈과 원상복구를 요구한 사건

원고는 피고에게 건물을 다시 임대(전대차)해주었으나 피고가 약속한 월세, 관리비, 전기요금 등을 여러 차례 연체했습니다. 이에 원고는 재임대 계약을 해지하고 건물을 돌려받는 동시에, 미납된 금액과 원고가 대신 낸 비용, 그리고 계약서에 따라 건물을 원래 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 피고에게 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 건물을 인도하고 총 1억 6천만 원이 넘는 금액과 이에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 건물을 임차하여 C점이라는 상가를 운영하던 중 해당 부동산을 피고에게 다시 빌려준 회사(전대인). - 피고 주식회사 B: 원고로부터 C점 상가 건물을 다시 빌려 사용한 회사(전차인). ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 2022년 9월경 피고 주식회사 B와 2022년 10월 1일부터 2027년 7월 13일까지 전대차 보증금 1억 5천만 원, 월 차임 1,200만 원(부가세 별도)으로 이 사건 부동산에 대한 전대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 피고가 월세를 연체할 경우 연 18%의 지연손해금과 월세를 3회 이상 연체하면 원고가 계약을 해지할 수 있다는 내용이 명시되어 있었습니다. 또한 계약 해지 시 피고는 자신의 소유물은 물론 원고가 설치한 시설물까지 피고 비용으로 철거하여 건물을 원고가 처음 임차했을 때 상태로 원상회복해야 한다는 조항도 있었습니다. 2024년 2월, 양측은 월세를 1,100만 원(부가세 별도)으로 감액하는 변경 계약을 체결했으나, 피고의 위약으로 계약이 해지될 경우 피고는 인하된 차임분까지 반환해야 한다고 약정했습니다. 그러나 피고는 2024년 6월부터 월세, 관리비, 전기요금 등을 연체하기 시작했고, 원고는 2024년 11월경 피고에게 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 피고를 대신해 2024년 6월부터 10월까지의 관리비 및 전기요금 등 총 31,437,710원을 납부했으며, 부동산 원상회복 비용은 64,800,000원이 소요되는 것으로 확인되었습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도와 함께 미납된 차임 60,500,000원, 변경 계약에 따른 차임 인하분 9,900,000원, 대납한 관리비 및 전기요금 등 31,437,710원, 원상회복 비용 64,800,000원을 합한 총 166,637,710원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 월세 연체로 인해 원고가 재임대 계약을 적법하게 해지했는지, 계약 해지 후 피고가 원고에게 건물을 돌려주고 미납된 월세와 관리비, 전기요금, 월세 인하분, 그리고 건물을 처음 빌릴 때의 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 배상할 책임이 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 받아들여 다음과 같이 판결했습니다. 첫째, 피고는 원고에게 해당 부동산을 즉시 인도해야 합니다. 둘째, 피고는 원고에게 총 166,637,710원을 지급해야 합니다. 이 금액 중 60,500,000원에 대해서는 2025년 3월 12일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 이자를, 나머지 106,137,710원에 대해서는 같은 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 추가로 지급해야 합니다. 마지막으로 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 피고의 전대차 계약 위반(차임 등 연체)으로 인해 원고가 계약을 해지한 것이 정당하며, 이에 따라 피고는 원고에게 부동산을 인도하고 미납금액 및 원상회복 비용을 모두 배상할 책임이 있다는 원고의 주장이 모두 인용되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 민법상 임대차(전대차) 관련 규정과 채무불이행에 대한 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물의 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액(두 달치 월세)에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약서에 '3회 이상 연체 시 해지'라고 명시되어 있었고, 피고가 이를 위반하여 해지가 정당하다고 보았습니다. 2. **민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)**​: 채무자가 계약의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고가 월세를 지급하지 않고 원상회복 의무를 이행하지 않은 것이 채무불이행에 해당합니다. 3. **민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙)**​: 금전채무 불이행 시 손해배상액은 법정이율에 의하나, 당사자가 약정한 이율이 있으면 그 이율에 따릅니다. 이 사건에서는 계약서에 연 18%의 지연손해금율이 약정되어 있었고, 나머지 금액에 대해서는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에서 정한 연 12%의 법정 이율이 적용되었습니다. 4. **민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 제654조 (준용규정)**​: 임대차가 종료하면 임차인은 빌린 물건을 원래 상태로 되돌려 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 전대차의 경우에도 이 규정이 준용되므로, 피고는 건물을 원상회복하여 원고에게 인도할 의무가 있습니다. 계약서에 원상회복 의무가 명시되어 있어 이 비용도 피고의 부담이 됩니다. ### 참고 사항 비슷한 상황을 겪을 수 있는 분들을 위해 몇 가지 참고할 사항이 있습니다. 첫째, 임대차 또는 전대차 계약 시 월세 금액, 납부 기일, 연체 시 지연손해금 이율, 계약 해지 조건(예: 몇 회 연체 시 해지 가능), 그리고 계약 종료 시 원상회복 의무 범위와 비용 부담 주체 등을 계약서에 매우 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 둘째, 월세나 관리비 등이 연체되는 즉시 임대인 또는 전대인은 연체 사실을 기록하고 내용증명 등을 통해 상대방에게 연체 사실과 계약 해지 가능성을 통보하는 것이 중요합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 셋째, 계약 변경(예: 월세 감액) 시에는 변경 사항뿐만 아니라 변경 후 발생할 수 있는 위약 상황에 대한 조치(예: 감액된 월세의 반환)도 명확히 약정하고 문서화해야 합니다. 마지막으로, 건물의 원상회복 비용은 상당한 금액이 될 수 있으므로, 계약 초기 건물 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 계약 해지 시 발생하는 원상회복 비용에 대해 미리 예측하고 대비하는 것이 좋습니다.

담장으로 사용된 도로 부지 소유권 분쟁 판결

원고는 서울 종로구 소유의 일부 도로 부지(총 14㎡)에 대해 원고의 가족 및 이전 점유자들이 20년 이상 소유의 의사로 점유해왔으므로, 취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. 이에 피고인 서울 종로구는 해당 토지가 행정재산이므로 취득시효 대상이 아니며, 원고 측의 점유도 소유의 의사가 없었다고 반박했습니다. 항소심 법원은 피고가 해당 토지를 행정재산으로 지정한 것은 2016년이므로 그 이전에 취득시효가 완성될 수 있고, 해당 토지가 도로의 형태를 갖추었더라도 도로법상 절차를 거치지 않았다면 행정재산으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결과적으로 항소심 법원은 원고의 손을 들어주어 피고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A (원고, 항소인): 서울 종로구 소유의 도로 부지 일부를 20년 이상 점유하여 취득시효 완성을 주장한 개인 - 서울특별시 종로구 (피고, 피항소인): 원고가 소유권이전등기를 청구한 도로 부지의 소유자 ### 분쟁 상황 원고의 가족 구성원인 C, F조합, 원고의 아버지 망 G, 그리고 원고 본인이 1991년 3월 18일 또는 1994년 12월 9일부터 서울 종로구 소유의 B 도로 일부(ㄴ, ㄷ 부분 합계 14㎡)를 담장 등으로 둘러싸고 점유하며 사용해왔습니다. 원고는 이러한 점유가 행정재산이 아닌 일반재산에 대한 소유의 의사로 이루어진 20년 이상의 점유이므로 취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. 이에 대해 피고 서울 종로구는 해당 토지가 2016년 도로법에 따라 노선 지정 고시가 있었으므로 행정재산에 해당하며, 따라서 취득시효의 대상이 될 수 없다고 반박했습니다. 또한 원고 측의 점유가 소유의 의사가 아닌 타주점유에 해당한다고 주장하며 원고의 청구를 기각해달라고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 각 토지가 행정재산에 해당하여 취득시효 대상이 될 수 없는지 여부와 원고 측의 점유가 소유의 의사(자주점유)로 이루어졌는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 지목이 도로로 되어 있고 도로법상 노선 지정 고시가 있었다는 사실만으로 해당 토지가 행정재산이 되는지 여부가 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결을 취소하고 피고인 서울 종로구는 원고에게 서울 종로구 B 도로 1,138㎡ 중 별지 도면에 표시된 ㄴ 부분 8㎡와 ㄷ 부분 6㎡에 관하여 2014년 12월 9일 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 또한 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고의 취득시효 완성을 인정하여 피고 서울 종로구는 원고에게 해당 도로 부지 14㎡에 대한 소유권이전등기를 이행해야 한다고 최종 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 「국유재산법 제6조 제2항」에 명시된 행정재산의 정의와 관련된 법리가 중요하게 적용되었습니다. 행정재산은 국가가 직접 공용, 공공용 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 의미합니다. 대법원 판례에 따르면 도로와 같은 인공적 공공용 재산의 경우, 단순히 지목이 도로이고 국유재산대장에 등재되어 있다는 사실만으로는 행정재산으로 볼 수 없습니다. 해당 토지가 도로법에 따른 노선의 지정, 인정 공고 및 도로구역 결정·고시가 있거나 도시계획법 또는 도시재개발법에 따른 절차를 거쳐 도로가 설치되었을 때 비로소 공공용물로서의 공용개시행위가 있었다고 보아 행정재산으로 인정될 수 있습니다. 따라서 위와 같은 공용개시행위가 없었다면 해당 토지는 일반재산으로 보아야 하고, 일반재산은 「민법 제245조 제1항」에 따른 취득시효의 대상이 될 수 있습니다. 취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득하는 제도입니다. ### 참고 사항 만약 누군가 오랜 기간 타인의 토지를 점유하고 있다면, 그 토지가 어떤 성격의 재산인지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 국가나 지방자치단체 소유의 토지라도 그 토지가 '행정재산'인지 '일반재산'인지에 따라 취득시효 주장이 가능할지가 달라집니다. 지목이 도로로 되어 있거나 국유재산대장에 등재되어 있다는 이유만으로 무조건 행정재산이 되는 것은 아니며, 도로로서의 형태를 갖추고 도로법에 따른 노선 지정 및 도로구역 결정·고시 등의 공용개시행위가 있었는지를 면밀히 살펴보아야 합니다. 20년 이상 평온하고 공연하게, 그리고 소유의 의사로 타인의 토지를 점유했다는 사실을 증명할 수 있는 자료(담장의 설치 시기, 토지 사용 내역 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 취득시효 주장을 위해서는 20년의 점유 기간을 채웠는지, 그리고 점유의 시작이 소유의 의사로 시작되었는지 여부를 정확히 판단해야 합니다.

인공신장기 임대 병원의 소모품 구매 약정 위반 사건

주식회사 A는 의료법인 C가 운영하는 요양병원에 인공신장기를 무상으로 빌려주고, 병원은 5년간 약정된 수량의 소모품을 A로부터만 구매하기로 계약했습니다. 이 계약에 대해 B는 연대보증을 섰습니다. 하지만 의료법인 C는 약정된 기간 동안 소모품을 충분히 구매하지 않아 계약을 위반했고, 이에 주식회사 A는 계약 해지를 통보하고 미구매 소모품에 대한 위약벌, 예상 순손실금액, 미지급 물품대금 등 총 428,824,600원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들의 채무불이행과 계약 해지를 인정하면서도, 손해배상액 산정 시 외부적 요인(코로나19)을 고려하여 순손실금액의 책임을 60%로 제한했습니다. 최종적으로 피고들은 연대하여 원고에게 311,393,138원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (요양병원에 인공신장기를 무상으로 임대하고 소모품을 공급하는 회사) - 피고 1: B (의료법인 C의 인공신장기 임대공급계약상 의무에 대한 연대보증인) - 피고 2: 의료법인 C (D요양병원을 운영하며 주식회사 A와 인공신장기 임대 및 소모품 구매 계약을 체결한 법인) ### 분쟁 상황 주식회사 A는 D요양병원에 인공신장기 12대를 무상으로 빌려주면서, 병원은 5년간(2016년 3월 31일부터 2021년 3월 31일까지) 약정된 수량의 인공신장기 소모품을 주식회사 A로부터만 구매하기로 하는 독점 계약을 맺었습니다. 피고 B는 이 계약에 대해 연대보증을 섰습니다. 하지만 의료법인 C는 계약 기간 동안 약정된 소모품 수량 중 일부만을 구매했고, 이에 주식회사 A는 의료법인 C의 소모품 미구매를 계약 위반으로 보고 계약을 해지했습니다. 주식회사 A는 미구매 소모품에 대한 위약벌과 예상 순손실금액, 그리고 이미 발생한 미지급 물품대금을 포함하여 연대보증인 B와 함께 총 428,824,600원의 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 피고 의료법인 C가 인공신장기 소모품 약정 수량을 구매하지 않은 행위가 계약 위반(채무불이행)에 해당하는지 여부와 이에 따른 계약 해지의 정당성입니다. 또한, 채무불이행으로 인한 위약벌 약정의 유효성, 원고 주식회사 A의 순손실금액 산정의 적절성, 피고들이 주장하는 손익상계의 인정 여부, 그리고 연대보증인 B의 책임 범위가 논의되었습니다. 법원은 특히 위약벌 약정이 지나치게 과도하여 공서양속에 반하는지 여부를 판단했으며, 손해배상액 산정 시 외부적 요인(코로나19)을 고려한 책임 제한의 필요성도 검토했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 의료법인 C가 계약에 따라 약정된 소모품 수량을 구매하지 않아 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 원고 주식회사 A의 계약 해지가 정당하다고 판단했습니다. 피고 B는 이 사건 계약상 피고 의료법인 C의 의무를 연대보증했으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 구체적인 배상액으로는 위약벌 170,376,800원, 순손실금액 134,352,338원(외부 요인을 감안하여 청구액의 60%로 제한), 미지급 물품대금 6,664,000원을 합한 총 311,393,138원을 인정했습니다. 피고들은 이 금액 및 이에 대해 2025년 1월 21일부터 2025년 5월 27일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 30%, 피고들이 70%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 인공신장기 무상 임대 및 소모품 독점 공급 계약에서 발생한 피고 의료법인 C의 채무불이행을 인정하고, 연대보증인 B와 함께 원고 주식회사 A에게 위약벌, 순손실금 및 미지급 물품대금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 순손실금액에 대해서는 코로나19와 같은 외부 요인을 고려하여 피고들의 책임을 60%로 제한함으로써 최종 배상액이 조정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 채무불이행, 손해배상, 연대보증 그리고 계약 해지에 관한 법리가 적용됩니다. * **채무불이행 (민법 제390조)**​: 피고 의료법인 C가 약정된 소모품 수량을 구매하지 않은 행위는 계약 내용대로 이행하지 않은 '채무불이행'에 해당합니다. 이는 손해배상 책임의 근거가 됩니다. * **계약 해지 (민법 제543조)**​: 채무불이행이 발생하면 채권자(원고)는 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고가 소장 부본 송달로써 계약 해지 의사를 표시한 것이 정당하다고 인정되었습니다. * **위약벌 약정의 유효성 (민법 제398조 제4항)**​: 계약 위반 시 일정한 금액을 벌금으로 지급하기로 하는 '위약벌' 약정이 공서양속(사회질서)에 반하여 무효인지가 쟁점이 되었습니다. 법원은 당사자의 지위, 계약 체결 경위, 위약벌 금액이 소모품 판매금액의 약 36% 수준으로 지나치게 과도하다고 보기 어려운 점 등을 고려하여 위약벌 약정이 유효하다고 판단했습니다. * **손해배상의 범위 (민법 제393조)**​: 채무불이행으로 인해 통상적으로 발생한 손해(순손실금액)는 물론, 특별한 사정으로 인한 손해까지도 채무자가 알았거나 알 수 있었을 경우 배상해야 합니다. * **손익상계**: 채무불이행으로 인해 채권자에게 손해가 발생함과 동시에 이익이 발생한 경우, 공평의 원칙상 그 이익은 손해배상액에서 공제되어야 합니다. 그러나 이 사건에서 피고들은 원고의 이득에 대한 구체적인 자료를 제시하지 못하여 손익상계 주장이 받아들여지지 않았습니다. * **책임 제한**: 법원은 손해 발생에 기여한 여러 사정(예: 코로나19 발생으로 인한 환자 수 급감 등 계약 당시 예상할 수 없었던 외부적 요인)을 고려하여 피고의 손해배상 책임을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 순손실금액에 대한 피고의 책임을 60%로 제한했습니다. * **연대보증 (민법 제428조)**​: 보증인이 주된 채무자(의료법인 C)와 연대하여 채무를 부담하므로, 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우 보증인(B)이 주채무자와 동일한 책임을 지게 됩니다. * **지연손해금 (상법 제54조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)**​: 상사채무의 경우 연 6%의 지연이자율이 적용되며, 소송 진행 중에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 계약서 작성 시 약정된 수량, 기간, 위약금, 손해배상 조항 등을 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 무상으로 설비를 임대하는 경우, 이에 상응하는 수익 보전 방안(예: 소모품 독점 공급)을 계약서에 명확히 명시하고, 그 이행을 강제할 수 있는 위약벌 또는 손해배상 조항을 구체적으로 포함시키는 것이 중요합니다. 계약 위반이 발생하면 즉시 내용증명 등으로 상대방에게 계약 해지 의사를 통보하고, 손해배상액 산정을 위한 증빙 자료(미구매 수량, 예상 이익 손실, 미지급 대금 등)를 철저히 확보해야 합니다. 다른 사람의 채무에 대해 연대보증을 할 때는 본 계약의 모든 조건을 신중하게 검토하고, 채무자가 약속을 지키지 못했을 때 본인이 떠안아야 할 책임의 범위를 정확히 이해해야 합니다. 예상치 못한 외부 환경 변화(예: 전염병 유행으로 인한 환자 수 급감)로 인해 계약 이행이 어려워질 경우, 단순히 계약을 불이행하기보다는 상대방과 적극적으로 소통하여 계약 내용 조율이나 대체 방안을 모색하는 것이 분쟁을 예방하거나 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 손해배상액에서 자신의 이득을 공제해달라고 주장하려면, 그 이득의 존재와 손해 발생과의 관련성을 입증할 수 있는 구체적인 증거를 반드시 제시해야 합니다.

건물 재임대 계약 해지 후 밀린 돈과 원상복구를 요구한 사건

원고는 피고에게 건물을 다시 임대(전대차)해주었으나 피고가 약속한 월세, 관리비, 전기요금 등을 여러 차례 연체했습니다. 이에 원고는 재임대 계약을 해지하고 건물을 돌려받는 동시에, 미납된 금액과 원고가 대신 낸 비용, 그리고 계약서에 따라 건물을 원래 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 피고에게 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 건물을 인도하고 총 1억 6천만 원이 넘는 금액과 이에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 주식회사: 건물을 임차하여 C점이라는 상가를 운영하던 중 해당 부동산을 피고에게 다시 빌려준 회사(전대인). - 피고 주식회사 B: 원고로부터 C점 상가 건물을 다시 빌려 사용한 회사(전차인). ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 2022년 9월경 피고 주식회사 B와 2022년 10월 1일부터 2027년 7월 13일까지 전대차 보증금 1억 5천만 원, 월 차임 1,200만 원(부가세 별도)으로 이 사건 부동산에 대한 전대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 피고가 월세를 연체할 경우 연 18%의 지연손해금과 월세를 3회 이상 연체하면 원고가 계약을 해지할 수 있다는 내용이 명시되어 있었습니다. 또한 계약 해지 시 피고는 자신의 소유물은 물론 원고가 설치한 시설물까지 피고 비용으로 철거하여 건물을 원고가 처음 임차했을 때 상태로 원상회복해야 한다는 조항도 있었습니다. 2024년 2월, 양측은 월세를 1,100만 원(부가세 별도)으로 감액하는 변경 계약을 체결했으나, 피고의 위약으로 계약이 해지될 경우 피고는 인하된 차임분까지 반환해야 한다고 약정했습니다. 그러나 피고는 2024년 6월부터 월세, 관리비, 전기요금 등을 연체하기 시작했고, 원고는 2024년 11월경 피고에게 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 피고를 대신해 2024년 6월부터 10월까지의 관리비 및 전기요금 등 총 31,437,710원을 납부했으며, 부동산 원상회복 비용은 64,800,000원이 소요되는 것으로 확인되었습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도와 함께 미납된 차임 60,500,000원, 변경 계약에 따른 차임 인하분 9,900,000원, 대납한 관리비 및 전기요금 등 31,437,710원, 원상회복 비용 64,800,000원을 합한 총 166,637,710원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 월세 연체로 인해 원고가 재임대 계약을 적법하게 해지했는지, 계약 해지 후 피고가 원고에게 건물을 돌려주고 미납된 월세와 관리비, 전기요금, 월세 인하분, 그리고 건물을 처음 빌릴 때의 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 모두 배상할 책임이 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 받아들여 다음과 같이 판결했습니다. 첫째, 피고는 원고에게 해당 부동산을 즉시 인도해야 합니다. 둘째, 피고는 원고에게 총 166,637,710원을 지급해야 합니다. 이 금액 중 60,500,000원에 대해서는 2025년 3월 12일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 이자를, 나머지 106,137,710원에 대해서는 같은 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 추가로 지급해야 합니다. 마지막으로 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 피고의 전대차 계약 위반(차임 등 연체)으로 인해 원고가 계약을 해지한 것이 정당하며, 이에 따라 피고는 원고에게 부동산을 인도하고 미납금액 및 원상회복 비용을 모두 배상할 책임이 있다는 원고의 주장이 모두 인용되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 민법상 임대차(전대차) 관련 규정과 채무불이행에 대한 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제640조 (차임연체와 해지)**​: 건물의 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액(두 달치 월세)에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약서에 '3회 이상 연체 시 해지'라고 명시되어 있었고, 피고가 이를 위반하여 해지가 정당하다고 보았습니다. 2. **민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)**​: 채무자가 계약의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고가 월세를 지급하지 않고 원상회복 의무를 이행하지 않은 것이 채무불이행에 해당합니다. 3. **민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙)**​: 금전채무 불이행 시 손해배상액은 법정이율에 의하나, 당사자가 약정한 이율이 있으면 그 이율에 따릅니다. 이 사건에서는 계약서에 연 18%의 지연손해금율이 약정되어 있었고, 나머지 금액에 대해서는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에서 정한 연 12%의 법정 이율이 적용되었습니다. 4. **민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 제654조 (준용규정)**​: 임대차가 종료하면 임차인은 빌린 물건을 원래 상태로 되돌려 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 전대차의 경우에도 이 규정이 준용되므로, 피고는 건물을 원상회복하여 원고에게 인도할 의무가 있습니다. 계약서에 원상회복 의무가 명시되어 있어 이 비용도 피고의 부담이 됩니다. ### 참고 사항 비슷한 상황을 겪을 수 있는 분들을 위해 몇 가지 참고할 사항이 있습니다. 첫째, 임대차 또는 전대차 계약 시 월세 금액, 납부 기일, 연체 시 지연손해금 이율, 계약 해지 조건(예: 몇 회 연체 시 해지 가능), 그리고 계약 종료 시 원상회복 의무 범위와 비용 부담 주체 등을 계약서에 매우 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 둘째, 월세나 관리비 등이 연체되는 즉시 임대인 또는 전대인은 연체 사실을 기록하고 내용증명 등을 통해 상대방에게 연체 사실과 계약 해지 가능성을 통보하는 것이 중요합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 셋째, 계약 변경(예: 월세 감액) 시에는 변경 사항뿐만 아니라 변경 후 발생할 수 있는 위약 상황에 대한 조치(예: 감액된 월세의 반환)도 명확히 약정하고 문서화해야 합니다. 마지막으로, 건물의 원상회복 비용은 상당한 금액이 될 수 있으므로, 계약 초기 건물 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 계약 해지 시 발생하는 원상회복 비용에 대해 미리 예측하고 대비하는 것이 좋습니다.

담장으로 사용된 도로 부지 소유권 분쟁 판결

원고는 서울 종로구 소유의 일부 도로 부지(총 14㎡)에 대해 원고의 가족 및 이전 점유자들이 20년 이상 소유의 의사로 점유해왔으므로, 취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. 이에 피고인 서울 종로구는 해당 토지가 행정재산이므로 취득시효 대상이 아니며, 원고 측의 점유도 소유의 의사가 없었다고 반박했습니다. 항소심 법원은 피고가 해당 토지를 행정재산으로 지정한 것은 2016년이므로 그 이전에 취득시효가 완성될 수 있고, 해당 토지가 도로의 형태를 갖추었더라도 도로법상 절차를 거치지 않았다면 행정재산으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결과적으로 항소심 법원은 원고의 손을 들어주어 피고에게 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A (원고, 항소인): 서울 종로구 소유의 도로 부지 일부를 20년 이상 점유하여 취득시효 완성을 주장한 개인 - 서울특별시 종로구 (피고, 피항소인): 원고가 소유권이전등기를 청구한 도로 부지의 소유자 ### 분쟁 상황 원고의 가족 구성원인 C, F조합, 원고의 아버지 망 G, 그리고 원고 본인이 1991년 3월 18일 또는 1994년 12월 9일부터 서울 종로구 소유의 B 도로 일부(ㄴ, ㄷ 부분 합계 14㎡)를 담장 등으로 둘러싸고 점유하며 사용해왔습니다. 원고는 이러한 점유가 행정재산이 아닌 일반재산에 대한 소유의 의사로 이루어진 20년 이상의 점유이므로 취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. 이에 대해 피고 서울 종로구는 해당 토지가 2016년 도로법에 따라 노선 지정 고시가 있었으므로 행정재산에 해당하며, 따라서 취득시효의 대상이 될 수 없다고 반박했습니다. 또한 원고 측의 점유가 소유의 의사가 아닌 타주점유에 해당한다고 주장하며 원고의 청구를 기각해달라고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 각 토지가 행정재산에 해당하여 취득시효 대상이 될 수 없는지 여부와 원고 측의 점유가 소유의 의사(자주점유)로 이루어졌는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 지목이 도로로 되어 있고 도로법상 노선 지정 고시가 있었다는 사실만으로 해당 토지가 행정재산이 되는지 여부가 중요한 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결을 취소하고 피고인 서울 종로구는 원고에게 서울 종로구 B 도로 1,138㎡ 중 별지 도면에 표시된 ㄴ 부분 8㎡와 ㄷ 부분 6㎡에 관하여 2014년 12월 9일 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 또한 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고의 취득시효 완성을 인정하여 피고 서울 종로구는 원고에게 해당 도로 부지 14㎡에 대한 소유권이전등기를 이행해야 한다고 최종 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 「국유재산법 제6조 제2항」에 명시된 행정재산의 정의와 관련된 법리가 중요하게 적용되었습니다. 행정재산은 국가가 직접 공용, 공공용 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 의미합니다. 대법원 판례에 따르면 도로와 같은 인공적 공공용 재산의 경우, 단순히 지목이 도로이고 국유재산대장에 등재되어 있다는 사실만으로는 행정재산으로 볼 수 없습니다. 해당 토지가 도로법에 따른 노선의 지정, 인정 공고 및 도로구역 결정·고시가 있거나 도시계획법 또는 도시재개발법에 따른 절차를 거쳐 도로가 설치되었을 때 비로소 공공용물로서의 공용개시행위가 있었다고 보아 행정재산으로 인정될 수 있습니다. 따라서 위와 같은 공용개시행위가 없었다면 해당 토지는 일반재산으로 보아야 하고, 일반재산은 「민법 제245조 제1항」에 따른 취득시효의 대상이 될 수 있습니다. 취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득하는 제도입니다. ### 참고 사항 만약 누군가 오랜 기간 타인의 토지를 점유하고 있다면, 그 토지가 어떤 성격의 재산인지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 국가나 지방자치단체 소유의 토지라도 그 토지가 '행정재산'인지 '일반재산'인지에 따라 취득시효 주장이 가능할지가 달라집니다. 지목이 도로로 되어 있거나 국유재산대장에 등재되어 있다는 이유만으로 무조건 행정재산이 되는 것은 아니며, 도로로서의 형태를 갖추고 도로법에 따른 노선 지정 및 도로구역 결정·고시 등의 공용개시행위가 있었는지를 면밀히 살펴보아야 합니다. 20년 이상 평온하고 공연하게, 그리고 소유의 의사로 타인의 토지를 점유했다는 사실을 증명할 수 있는 자료(담장의 설치 시기, 토지 사용 내역 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 취득시효 주장을 위해서는 20년의 점유 기간을 채웠는지, 그리고 점유의 시작이 소유의 의사로 시작되었는지 여부를 정확히 판단해야 합니다.

인공신장기 임대 병원의 소모품 구매 약정 위반 사건

주식회사 A는 의료법인 C가 운영하는 요양병원에 인공신장기를 무상으로 빌려주고, 병원은 5년간 약정된 수량의 소모품을 A로부터만 구매하기로 계약했습니다. 이 계약에 대해 B는 연대보증을 섰습니다. 하지만 의료법인 C는 약정된 기간 동안 소모품을 충분히 구매하지 않아 계약을 위반했고, 이에 주식회사 A는 계약 해지를 통보하고 미구매 소모품에 대한 위약벌, 예상 순손실금액, 미지급 물품대금 등 총 428,824,600원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들의 채무불이행과 계약 해지를 인정하면서도, 손해배상액 산정 시 외부적 요인(코로나19)을 고려하여 순손실금액의 책임을 60%로 제한했습니다. 최종적으로 피고들은 연대하여 원고에게 311,393,138원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (요양병원에 인공신장기를 무상으로 임대하고 소모품을 공급하는 회사) - 피고 1: B (의료법인 C의 인공신장기 임대공급계약상 의무에 대한 연대보증인) - 피고 2: 의료법인 C (D요양병원을 운영하며 주식회사 A와 인공신장기 임대 및 소모품 구매 계약을 체결한 법인) ### 분쟁 상황 주식회사 A는 D요양병원에 인공신장기 12대를 무상으로 빌려주면서, 병원은 5년간(2016년 3월 31일부터 2021년 3월 31일까지) 약정된 수량의 인공신장기 소모품을 주식회사 A로부터만 구매하기로 하는 독점 계약을 맺었습니다. 피고 B는 이 계약에 대해 연대보증을 섰습니다. 하지만 의료법인 C는 계약 기간 동안 약정된 소모품 수량 중 일부만을 구매했고, 이에 주식회사 A는 의료법인 C의 소모품 미구매를 계약 위반으로 보고 계약을 해지했습니다. 주식회사 A는 미구매 소모품에 대한 위약벌과 예상 순손실금액, 그리고 이미 발생한 미지급 물품대금을 포함하여 연대보증인 B와 함께 총 428,824,600원의 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 주요 쟁점은 피고 의료법인 C가 인공신장기 소모품 약정 수량을 구매하지 않은 행위가 계약 위반(채무불이행)에 해당하는지 여부와 이에 따른 계약 해지의 정당성입니다. 또한, 채무불이행으로 인한 위약벌 약정의 유효성, 원고 주식회사 A의 순손실금액 산정의 적절성, 피고들이 주장하는 손익상계의 인정 여부, 그리고 연대보증인 B의 책임 범위가 논의되었습니다. 법원은 특히 위약벌 약정이 지나치게 과도하여 공서양속에 반하는지 여부를 판단했으며, 손해배상액 산정 시 외부적 요인(코로나19)을 고려한 책임 제한의 필요성도 검토했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 의료법인 C가 계약에 따라 약정된 소모품 수량을 구매하지 않아 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 원고 주식회사 A의 계약 해지가 정당하다고 판단했습니다. 피고 B는 이 사건 계약상 피고 의료법인 C의 의무를 연대보증했으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 구체적인 배상액으로는 위약벌 170,376,800원, 순손실금액 134,352,338원(외부 요인을 감안하여 청구액의 60%로 제한), 미지급 물품대금 6,664,000원을 합한 총 311,393,138원을 인정했습니다. 피고들은 이 금액 및 이에 대해 2025년 1월 21일부터 2025년 5월 27일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 30%, 피고들이 70%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 인공신장기 무상 임대 및 소모품 독점 공급 계약에서 발생한 피고 의료법인 C의 채무불이행을 인정하고, 연대보증인 B와 함께 원고 주식회사 A에게 위약벌, 순손실금 및 미지급 물품대금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 순손실금액에 대해서는 코로나19와 같은 외부 요인을 고려하여 피고들의 책임을 60%로 제한함으로써 최종 배상액이 조정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 채무불이행, 손해배상, 연대보증 그리고 계약 해지에 관한 법리가 적용됩니다. * **채무불이행 (민법 제390조)**​: 피고 의료법인 C가 약정된 소모품 수량을 구매하지 않은 행위는 계약 내용대로 이행하지 않은 '채무불이행'에 해당합니다. 이는 손해배상 책임의 근거가 됩니다. * **계약 해지 (민법 제543조)**​: 채무불이행이 발생하면 채권자(원고)는 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고가 소장 부본 송달로써 계약 해지 의사를 표시한 것이 정당하다고 인정되었습니다. * **위약벌 약정의 유효성 (민법 제398조 제4항)**​: 계약 위반 시 일정한 금액을 벌금으로 지급하기로 하는 '위약벌' 약정이 공서양속(사회질서)에 반하여 무효인지가 쟁점이 되었습니다. 법원은 당사자의 지위, 계약 체결 경위, 위약벌 금액이 소모품 판매금액의 약 36% 수준으로 지나치게 과도하다고 보기 어려운 점 등을 고려하여 위약벌 약정이 유효하다고 판단했습니다. * **손해배상의 범위 (민법 제393조)**​: 채무불이행으로 인해 통상적으로 발생한 손해(순손실금액)는 물론, 특별한 사정으로 인한 손해까지도 채무자가 알았거나 알 수 있었을 경우 배상해야 합니다. * **손익상계**: 채무불이행으로 인해 채권자에게 손해가 발생함과 동시에 이익이 발생한 경우, 공평의 원칙상 그 이익은 손해배상액에서 공제되어야 합니다. 그러나 이 사건에서 피고들은 원고의 이득에 대한 구체적인 자료를 제시하지 못하여 손익상계 주장이 받아들여지지 않았습니다. * **책임 제한**: 법원은 손해 발생에 기여한 여러 사정(예: 코로나19 발생으로 인한 환자 수 급감 등 계약 당시 예상할 수 없었던 외부적 요인)을 고려하여 피고의 손해배상 책임을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서는 순손실금액에 대한 피고의 책임을 60%로 제한했습니다. * **연대보증 (민법 제428조)**​: 보증인이 주된 채무자(의료법인 C)와 연대하여 채무를 부담하므로, 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우 보증인(B)이 주채무자와 동일한 책임을 지게 됩니다. * **지연손해금 (상법 제54조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)**​: 상사채무의 경우 연 6%의 지연이자율이 적용되며, 소송 진행 중에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 계약서 작성 시 약정된 수량, 기간, 위약금, 손해배상 조항 등을 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 무상으로 설비를 임대하는 경우, 이에 상응하는 수익 보전 방안(예: 소모품 독점 공급)을 계약서에 명확히 명시하고, 그 이행을 강제할 수 있는 위약벌 또는 손해배상 조항을 구체적으로 포함시키는 것이 중요합니다. 계약 위반이 발생하면 즉시 내용증명 등으로 상대방에게 계약 해지 의사를 통보하고, 손해배상액 산정을 위한 증빙 자료(미구매 수량, 예상 이익 손실, 미지급 대금 등)를 철저히 확보해야 합니다. 다른 사람의 채무에 대해 연대보증을 할 때는 본 계약의 모든 조건을 신중하게 검토하고, 채무자가 약속을 지키지 못했을 때 본인이 떠안아야 할 책임의 범위를 정확히 이해해야 합니다. 예상치 못한 외부 환경 변화(예: 전염병 유행으로 인한 환자 수 급감)로 인해 계약 이행이 어려워질 경우, 단순히 계약을 불이행하기보다는 상대방과 적극적으로 소통하여 계약 내용 조율이나 대체 방안을 모색하는 것이 분쟁을 예방하거나 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 손해배상액에서 자신의 이득을 공제해달라고 주장하려면, 그 이득의 존재와 손해 발생과의 관련성을 입증할 수 있는 구체적인 증거를 반드시 제시해야 합니다.