박영은 변호사

B아파트 동별 대표자 해임 무효 확인 사건

B아파트 C동, D동의 동별 대표자이자 입주자대표회의 회장이었던 A가 입주자대표회의에 의해 해임되자, 해임의 무효를 주장하며 동별 대표자 및 회장 지위 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 동별 대표자 해임 절차의 적법성을 인정할 수 없어 해임이 무효임을 확인했지만, 회장 직위의 임기가 이미 만료된 점을 고려하여 회장 지위 확인 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B아파트 C동, D동 동별 대표자이자 입주자대표회의 회장이었던 사람 - 피고 B아파트입주자대표회의: 원고 A를 동별 대표자 및 회장에서 해임한 아파트 자치 기구 ### 분쟁 상황 원고 A는 B아파트 제10선거구(C, D동) 동별 대표자이자 입주자대표회의의 회장으로 2021년 9월 30일부터 2023년 4월 30일까지 임기를 수행하고 있었습니다. 2022년 1월 26일부터 28일까지 아파트 선거관리위원회는 입주민들의 요청으로 원고에 대한 동별 대표자 해임 투표를 실시했고, 투표자 과반수 찬성으로 해임되었다고 공고했습니다. 이에 원고는 해당 해임이 무효라고 주장하며 법원에 소송을 제기했습니다. 이후 2022년 6월 15일에는 E가 새로운 회장으로 선출되기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 동별 대표자 해임 절차가 적법하게 이루어졌는지 여부와 원고의 회장 직위 임기가 만료된 상황에서 해당 지위를 확인할 필요성이 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고 B아파트입주자대표회의가 2022년 1월 28일 원고 A에 대하여 한 B아파트 C동, D동 동별 대표자 해임이 무효임을 확인하고, 원고 A가 B아파트 C동, D동의 동별 대표자 지위에 있음을 확인했습니다. 다만, 원고의 회장 지위 확인 청구는 임기 만료를 이유로 기각했습니다. ### 결론 재판부는 원고 A에 대한 동별 대표자 해임이 법적 절차를 지키지 않아 무효임을 인정하여 원고의 동별 대표자 지위를 회복시켰습니다. 그러나 회장 직위의 경우 이미 임기가 만료되어 원고의 회장 지위 확인 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 각각 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 법원은 민사소송법 제208조 제3항 제2호에 따른 '자백간주 판결'을 통해 원고의 동별 대표자 해임이 무효임을 확인했습니다. '자백간주'란 피고가 소송에서 원고의 주장 사실에 대해 명확하게 다투지 않거나 답변서를 제출하지 않는 경우, 법원이 원고의 주장 사실을 그대로 인정하는 것으로 간주하는 법률 원칙입니다. 따라서 피고인 B아파트입주자대표회의가 원고의 동별 대표자 해임 무효 주장에 대해 적절히 반박하지 못했기 때문에, 법원은 해임 절차에 문제가 있었다는 원고의 주장을 받아들여 동별 대표자 해임이 무효임을 선언하게 된 것입니다. 이는 아파트 동별 대표자나 회장 등 공동주택 관리 주체의 해임 절차가 관련 법령 및 관리규약에 따라 적법하게 진행되었는지 여부가 매우 중요하며, 그렇지 않을 경우 법적 분쟁에서 그 해임이 무효로 판단될 수 있음을 보여줍니다. ### 참고 사항 아파트 동별 대표자나 입주자대표회의 회장 등 공동주택 관리 주체를 해임할 때는 반드시 관련 법령과 아파트 관리규약에서 정한 절차를 철저히 준수해야 합니다. 해임 절차의 작은 하자라도 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으며, 절차적 위반이 있을 경우 법원에서 해임이 무효로 판단될 수 있습니다. 또한, 직위의 임기가 소송 진행 중에 만료될 경우, 해당 직위에 대한 확인 청구는 실익이 없어져 기각될 수 있으므로, 소송을 제기하기 전에 임기 만료 여부와 청구의 실효성을 신중하게 검토해야 합니다.

A아파트 입주자대표회의의 하자보수금 청구 사건

세종특별자치시의 A아파트 입주자대표회의가 아파트 신축공사의 하자 발생으로 인해 분양자 지위를 승계한 B사와 시공사 C사, 그리고 C사의 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수금 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C사에 대한 소를 각하하고 B사와 주택도시보증공사에게 하자로 인한 손해배상금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A아파트 입주자대표회의 (세종특별자치시 A아파트 463세대를 관리하는 자치단체로, 아파트의 하자보수를 청구함) - 피고: 주식회사 B (A아파트 신축공사의 분양자 지위를 승계한 회사) - 피고: 주식회사 C (A아파트의 시공사) - 피고: 주택도시보증공사 (시공사 C의 아파트 하자보수 의무를 보증한 기관) - 피고 보조참가인: D 주식회사, 주식회사 E (피고들의 소송을 보조하기 위해 참여한 회사들) ### 분쟁 상황 세종특별자치시 A아파트는 2015년 1월 23일 사용검사를 마쳤습니다. 이후 아파트의 공용 및 전유 부분에 시공사의 미시공, 부실시공, 변경시공 등으로 인해 기능상, 미관상, 안전상의 하자가 발생했습니다. A아파트 입주자대표회의는 2015년 12월부터 시공사에 수차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 2016년 소송을 제기했으나, 2017년 시공사와 1년차 하자에 대한 합의를 시도했습니다. 이 합의는 아파트 전체 세대 중 80% 이상의 동의를 받아야 효력이 발생했으나, 실제로는 77.75%의 동의만을 받아 합의가 발효되지 않았습니다. 그럼에도 시공사는 일부 보수공사를 진행했고, 입주자대표회의는 1년차 보증 책임 소멸확인서를 주택도시보증공사에 제출했습니다. 이후 입주자대표회의는 아파트 구분소유자 460세대로부터 분양자 지위를 승계한 B사에 대한 하자보수 손해배상채권을 양수받아, B사와 시공사 C사, 그리고 하자보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 다시 하자보수금 및 손해배상 청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다. 피고들은 시공사 C에 대한 소송의 부적법성, 총회 결의의 흠결, 과거 합의로 인한 부제소 등을 주장하며 소송을 방어했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 시공상 하자로 인한 분양자와 시공사의 손해배상책임 여부와 그 범위, 주택도시보증공사의 하자보수 보증책임 여부와 그 범위, 원고가 피고 C에게 제기한 소가 채무자 대위권 행사 요건인 무자력 요건을 충족하는지 여부, 아파트 입주자대표회의의 하자보수 소송 제기를 위한 총회 결의의 적법성 여부, 과거 시공사와의 '1년차 하자 합의'가 유효하여 소송 제기를 제한하는지 여부, 하자보수청구권의 제척기간 도과 여부 및 부가가치세 공제 여부. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 C에 대한 원고의 소는 각하되었습니다. (피고 B의 무자력이 입증되지 않아 C사에 대한 대위청구의 보전 필요성이 없다고 판단됨) 2. 피고 주식회사 B는 원고에게 1,342,016,728원 및 각 청구 금액에 대한 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 3. 피고 주택도시보증공사는 원고에게: 가. 피고 주식회사 B와 공동하여 457,898,058원 및 각 청구 금액에 대한 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 나. 단독으로 2,885,665원 및 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 4. 원고의 피고 주식회사 B, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 5. 소송비용은 각 당사자의 패소 비율에 따라 부담합니다 (원고와 B사 20:80, 원고와 C사 원고 부담, 원고와 주택도시보증공사 30:70). 6. 제2항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 A아파트에 발생한 하자에 대해 분양자 지위를 승계한 B사와 하자보수를 보증한 주택도시보증공사에 공동 및 개별 책임을 인정하여 총 13억 4천여만 원의 하자보수금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 시공사 C에 대한 직접적인 청구는 채무자 대위 요건 미충족으로 각하되었으며, 손해배상 책임은 아파트의 자연적 노화나 사용·관리상 잘못 등 제반 사정을 고려하여 75%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (개정 전) 제9조 제1항 및 민법 제667조 (수급인의 담보책임): 이 사건 아파트는 개정된 집합건물법 시행 전에 분양된 건물로, 구법이 적용됩니다. 이에 따라 아파트의 분양자는 하자가 발생했을 때 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 이는 아파트의 건설을 맡은 시공사의 하자로 인해 발생한 손해를 분양자가 입주자들에게 배상해야 한다는 원칙입니다. 구 주택법 제46조 제1항: 아파트 하자 중 사용검사 이후에 발생한 하자에 대해서는 주택법에서 정하는 하자 내용별 담보책임기간(1년~10년) 내에 발생했어야 하며, 그 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년입니다. 이는 입주자들이 하자로 인한 피해를 일정 기간 내에 주장할 수 있는 권리 행사 기한을 정한 것입니다. 채무자 대위권 행사 시 '보전의 필요성': 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자를 대신하여 제3채무자에게 권리를 행사할 때(채무자 대위권), 채무자가 재산이 충분하지 않은 '무자력' 상태여야만 이러한 대위권 행사가 허용됩니다. 이 사건에서는 피고 B의 무자력이 입증되지 않아 시공사인 피고 C에 대한 소가 각하되었습니다. 민법 제150조 제1항 (조건 성취 방해의 효과): 어떤 합의의 효력 발생이 특정 조건의 성취에 달려있을 때, 한쪽 당사자가 고의로 그 조건의 성취를 방해하면, 상대방은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 과거 1년차 하자 합의가 80% 이상의 위임서 제출이라는 조건에 미달하여 효력이 발생하지 않았는데, 법원은 원고가 고의로 조건 성취를 방해했다는 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 건축물 하자의 판단 기준: 완성된 건축물이 공사계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 일반적으로 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 경우를 의미합니다. 하자의 여부는 계약 내용, 설계도 준수 여부, 관련 법규 적합성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 책임 제한의 원칙: 하자로 인한 손해배상액을 산정할 때, 아파트의 자연적 노화 현상, 입주자들의 사용 또는 관리상 잘못으로 인한 하자의 확대 가능성 등 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 비율을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B와 주택도시보증공사의 책임이 75%로 제한되었습니다. 상사채권의 지연손해금 이율: 하자보수보증금 채권은 상사채권으로 분류되며, 이에 대한 지연손해금은 상법에서 정한 연 6%의 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결선고일 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다. ### 참고 사항 아파트 등 집합건물에 하자가 발생한 경우, 입주자대표회의는 분양자나 시공사에 대해 하자보수 또는 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 하자보수청구권은 각 구분소유자에게 귀속되므로, 입주자대표회의가 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 해당 채권을 양도받거나 소송 대리 권한을 위임받는 것이 필요합니다. 과거 시공사 등과의 하자 관련 합의가 있었다면, 합의 내용과 효력 발생 조건(예: 특정 비율 이상의 세대 동의)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조건이 충족되지 않은 합의는 효력이 발생하지 않아 추후 소송에 영향을 주지 않을 수 있습니다. 소송 제기를 위한 입주자대표회의 총회 결의는 법적 요건을 충족해야 합니다. 적법한 절차와 의결 정족수를 거쳐 소송 제기 안건이 의결되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 하자보수 소송에서 손해액 산정 시 자연적 노화 현상, 사용 또는 관리상 잘못 등으로 인한 기여분을 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 시공상 잘못으로 인한 하자와 노화 현상 등을 명확히 구분하여 입증하는 것이 중요합니다. 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년이므로, 하자를 발견하면 신속하게 조치를 취하고 권리를 행사해야 합니다. 분양자 및 시공사에 더하여 하자보수 보증을 선 보증기관에 대해서도 책임을 물을 수 있으므로, 해당 보증 계약의 내용과 보증 기간을 확인하고 함께 청구하는 것을 고려할 수 있습니다. 이때 보증기관에 대한 채권은 상사채권으로 보아 지연손해금 이율이 달라질 수 있습니다.

재개발 아파트 하자보수에 대한 손해배상 사건

A구역 주택재개발정비사업조합이 아파트 시공사인 C 주식회사를 상대로 아파트 공사 과정에서 발생한 미시공, 변경시공, 부실시공 등의 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 원고 조합은 외벽 균열, 방화문 성능 불량, 뒤채움 부족 등 여러 하자를 주장하며 총 170억 원이 넘는 하자보수비 및 지연손해금 지급을 요구했으나, 법원은 일부 하자에 대해서만 인용하며 피고에게 55억 원 상당의 손해배상액을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(항소인): A구역주택재개발정비사업조합 (재개발 사업의 주체로 아파트 시공 계약을 체결한 당사자) - 원고보조참가인: B아파트 입주자대표회의 (완공된 아파트의 입주민들을 대표하여 원고의 주장을 보조하는 단체) - 피고(피항소인): C 주식회사 (재개발 아파트 건설을 담당한 시공사) - 피고보조참가인: D 주식회사 (피고 시공사의 입장을 보조하는 회사) ### 분쟁 상황 원고 조합은 피고 시공사와 재개발 아파트 건설 도급계약을 체결하여 아파트가 완공되었습니다. 그러나 완공 후 아파트 내외부에서 외벽 균열, 방화문 성능 불량, 욕실 벽타일 뒤채움 불량 등 다양한 하자가 발견되었습니다. 원고 조합은 이러한 하자가 피고 시공사의 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인한 것이라고 주장하며, 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 특히 원고는 방화문 하자에 대해 전체 방화문에 하자가 있다고 보거나 최소 50%의 불량률을 적용해야 한다고 주장했으나, 감정 결과 25%의 불량률이 인정되었습니다. 이에 따라 원고는 청구 취지를 여러 차례 확장하며 총 17,161,667,376원에 달하는 손해배상을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 시공사의 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인해 아파트에 기능적, 미관적, 안전상 하자가 발생했는지 여부, 이러한 하자에 대해 피고에게 민법상 채무불이행에 따른 하자보수 갈음 손해배상 책임이 있는지 여부, 손해배상 책임이 있다면 그 범위와 액수는 얼마인지, 특히 방화문 하자의 경우 불량률을 어떻게 산정하여 하자보수비를 책정할 것인지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구 중 일부를 받아들여 피고 C 주식회사는 원고 A구역주택재개발정비사업조합에 5,501,217,570원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 5,000,000,000원에 대하여는 2016년 5월 5일부터, 369,105,159원에 대하여는 2018년 12월 19일부터 각 2020년 11월 25일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 금액, 나머지 132,112,411원에 대하여는 2018년 12월 19일부터 2022년 10월 13일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 보조참가로 인한 부분은 각자 부담하고, 나머지 소송 총비용 중 60%는 원고가, 40%는 피고가 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 재개발 아파트 시공사가 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인해 발생한 하자에 대해 조합에 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있음을 인정받았습니다. 다만, 원고 조합이 주장한 하자보수 비용 전액이 아닌 법원의 감정 결과 및 책임제한 비율(75%)을 반영한 일부 금액만이 인정되어, 최종적으로 약 55억 원의 손해배상 책임이 확정되었습니다. 특히 방화문 하자의 불량률 산정 방식에 대한 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이 판결은 시공사의 하자보수 책임 범위와 손해배상액 산정에 있어 감정 결과 및 구체적인 증거가 중요함을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제667조 (수급인의 담보책임)**​: 도급계약에 따라 건축물을 시공한 수급인(시공사)이 완성한 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인(조합)은 수급인에게 하자보수를 청구할 수 있고, 만약 하자가 중대하여 보수가 어렵거나 보수 대신 손해배상을 받는 것이 합당할 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고 시공사가 미시공, 변경시공, 부실시공으로 이 사건 아파트에 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 하자를 발생시켰다고 판단하여 민법 제667조 제2항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 의무를 인정했습니다. 2. **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 소송 과정에서 금전 채무의 이행을 지체한 경우 적용되는 지연손해금의 이율에 관한 특별 규정을 담고 있습니다. 통상 민법상 지연이자는 연 5%, 상법상 지연이자는 연 6%를 적용하지만, 소송이 제기되어 판결이 선고된 이후에는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 본 사건에서도 피고가 이행 의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 제1심판결 선고일 또는 이 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급을 명하여 이 법률이 적용되었습니다. ### 참고 사항 아파트 등 건축물 시공 후 하자가 발생한 경우, 1. 공사 계약 체결 시 하자담보책임 기간, 하자 범위, 손해배상 산정 방식 등에 대한 구체적인 조항을 명확히 하는 것이 중요합니다. 2. 하자 발생 시에는 초기부터 사진, 영상, 전문가 감정서 등 객관적인 증거 자료를 철저히 확보해야 합니다. 3. 하자보수비 산정 시에는 공용부분과 전유부분을 구분하고, 부가가치세 과세 대상 여부 등을 면밀히 검토하여 실제 발생할 비용을 정확히 추산해야 합니다. 4. 특히 방화문과 같이 안전과 직결되는 시설물은 시공 기준 준수 여부 및 성능 시험 결과를 꼼꼼히 확인하고, 불량률 산정 방식에 대한 법적 판단 기준을 미리 숙지해 두는 것이 좋습니다. 5. 법원은 감정인의 판단을 중요하게 여기므로, 신뢰할 수 있는 감정인을 선정하여 정확한 감정을 받는 것이 소송의 승패에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

B아파트 동별 대표자 해임 무효 확인 사건

B아파트 C동, D동의 동별 대표자이자 입주자대표회의 회장이었던 A가 입주자대표회의에 의해 해임되자, 해임의 무효를 주장하며 동별 대표자 및 회장 지위 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 동별 대표자 해임 절차의 적법성을 인정할 수 없어 해임이 무효임을 확인했지만, 회장 직위의 임기가 이미 만료된 점을 고려하여 회장 지위 확인 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B아파트 C동, D동 동별 대표자이자 입주자대표회의 회장이었던 사람 - 피고 B아파트입주자대표회의: 원고 A를 동별 대표자 및 회장에서 해임한 아파트 자치 기구 ### 분쟁 상황 원고 A는 B아파트 제10선거구(C, D동) 동별 대표자이자 입주자대표회의의 회장으로 2021년 9월 30일부터 2023년 4월 30일까지 임기를 수행하고 있었습니다. 2022년 1월 26일부터 28일까지 아파트 선거관리위원회는 입주민들의 요청으로 원고에 대한 동별 대표자 해임 투표를 실시했고, 투표자 과반수 찬성으로 해임되었다고 공고했습니다. 이에 원고는 해당 해임이 무효라고 주장하며 법원에 소송을 제기했습니다. 이후 2022년 6월 15일에는 E가 새로운 회장으로 선출되기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 동별 대표자 해임 절차가 적법하게 이루어졌는지 여부와 원고의 회장 직위 임기가 만료된 상황에서 해당 지위를 확인할 필요성이 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고 B아파트입주자대표회의가 2022년 1월 28일 원고 A에 대하여 한 B아파트 C동, D동 동별 대표자 해임이 무효임을 확인하고, 원고 A가 B아파트 C동, D동의 동별 대표자 지위에 있음을 확인했습니다. 다만, 원고의 회장 지위 확인 청구는 임기 만료를 이유로 기각했습니다. ### 결론 재판부는 원고 A에 대한 동별 대표자 해임이 법적 절차를 지키지 않아 무효임을 인정하여 원고의 동별 대표자 지위를 회복시켰습니다. 그러나 회장 직위의 경우 이미 임기가 만료되어 원고의 회장 지위 확인 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 각각 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 법원은 민사소송법 제208조 제3항 제2호에 따른 '자백간주 판결'을 통해 원고의 동별 대표자 해임이 무효임을 확인했습니다. '자백간주'란 피고가 소송에서 원고의 주장 사실에 대해 명확하게 다투지 않거나 답변서를 제출하지 않는 경우, 법원이 원고의 주장 사실을 그대로 인정하는 것으로 간주하는 법률 원칙입니다. 따라서 피고인 B아파트입주자대표회의가 원고의 동별 대표자 해임 무효 주장에 대해 적절히 반박하지 못했기 때문에, 법원은 해임 절차에 문제가 있었다는 원고의 주장을 받아들여 동별 대표자 해임이 무효임을 선언하게 된 것입니다. 이는 아파트 동별 대표자나 회장 등 공동주택 관리 주체의 해임 절차가 관련 법령 및 관리규약에 따라 적법하게 진행되었는지 여부가 매우 중요하며, 그렇지 않을 경우 법적 분쟁에서 그 해임이 무효로 판단될 수 있음을 보여줍니다. ### 참고 사항 아파트 동별 대표자나 입주자대표회의 회장 등 공동주택 관리 주체를 해임할 때는 반드시 관련 법령과 아파트 관리규약에서 정한 절차를 철저히 준수해야 합니다. 해임 절차의 작은 하자라도 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으며, 절차적 위반이 있을 경우 법원에서 해임이 무효로 판단될 수 있습니다. 또한, 직위의 임기가 소송 진행 중에 만료될 경우, 해당 직위에 대한 확인 청구는 실익이 없어져 기각될 수 있으므로, 소송을 제기하기 전에 임기 만료 여부와 청구의 실효성을 신중하게 검토해야 합니다.

A아파트 입주자대표회의의 하자보수금 청구 사건

세종특별자치시의 A아파트 입주자대표회의가 아파트 신축공사의 하자 발생으로 인해 분양자 지위를 승계한 B사와 시공사 C사, 그리고 C사의 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수금 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C사에 대한 소를 각하하고 B사와 주택도시보증공사에게 하자로 인한 손해배상금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A아파트 입주자대표회의 (세종특별자치시 A아파트 463세대를 관리하는 자치단체로, 아파트의 하자보수를 청구함) - 피고: 주식회사 B (A아파트 신축공사의 분양자 지위를 승계한 회사) - 피고: 주식회사 C (A아파트의 시공사) - 피고: 주택도시보증공사 (시공사 C의 아파트 하자보수 의무를 보증한 기관) - 피고 보조참가인: D 주식회사, 주식회사 E (피고들의 소송을 보조하기 위해 참여한 회사들) ### 분쟁 상황 세종특별자치시 A아파트는 2015년 1월 23일 사용검사를 마쳤습니다. 이후 아파트의 공용 및 전유 부분에 시공사의 미시공, 부실시공, 변경시공 등으로 인해 기능상, 미관상, 안전상의 하자가 발생했습니다. A아파트 입주자대표회의는 2015년 12월부터 시공사에 수차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 2016년 소송을 제기했으나, 2017년 시공사와 1년차 하자에 대한 합의를 시도했습니다. 이 합의는 아파트 전체 세대 중 80% 이상의 동의를 받아야 효력이 발생했으나, 실제로는 77.75%의 동의만을 받아 합의가 발효되지 않았습니다. 그럼에도 시공사는 일부 보수공사를 진행했고, 입주자대표회의는 1년차 보증 책임 소멸확인서를 주택도시보증공사에 제출했습니다. 이후 입주자대표회의는 아파트 구분소유자 460세대로부터 분양자 지위를 승계한 B사에 대한 하자보수 손해배상채권을 양수받아, B사와 시공사 C사, 그리고 하자보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 다시 하자보수금 및 손해배상 청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다. 피고들은 시공사 C에 대한 소송의 부적법성, 총회 결의의 흠결, 과거 합의로 인한 부제소 등을 주장하며 소송을 방어했습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 시공상 하자로 인한 분양자와 시공사의 손해배상책임 여부와 그 범위, 주택도시보증공사의 하자보수 보증책임 여부와 그 범위, 원고가 피고 C에게 제기한 소가 채무자 대위권 행사 요건인 무자력 요건을 충족하는지 여부, 아파트 입주자대표회의의 하자보수 소송 제기를 위한 총회 결의의 적법성 여부, 과거 시공사와의 '1년차 하자 합의'가 유효하여 소송 제기를 제한하는지 여부, 하자보수청구권의 제척기간 도과 여부 및 부가가치세 공제 여부. ### 법원의 판단 1. 피고 주식회사 C에 대한 원고의 소는 각하되었습니다. (피고 B의 무자력이 입증되지 않아 C사에 대한 대위청구의 보전 필요성이 없다고 판단됨) 2. 피고 주식회사 B는 원고에게 1,342,016,728원 및 각 청구 금액에 대한 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 3. 피고 주택도시보증공사는 원고에게: 가. 피고 주식회사 B와 공동하여 457,898,058원 및 각 청구 금액에 대한 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 나. 단독으로 2,885,665원 및 지연손해금(2023. 2. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 연 12%)을 지급해야 합니다. 4. 원고의 피고 주식회사 B, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 5. 소송비용은 각 당사자의 패소 비율에 따라 부담합니다 (원고와 B사 20:80, 원고와 C사 원고 부담, 원고와 주택도시보증공사 30:70). 6. 제2항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 A아파트에 발생한 하자에 대해 분양자 지위를 승계한 B사와 하자보수를 보증한 주택도시보증공사에 공동 및 개별 책임을 인정하여 총 13억 4천여만 원의 하자보수금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 시공사 C에 대한 직접적인 청구는 채무자 대위 요건 미충족으로 각하되었으며, 손해배상 책임은 아파트의 자연적 노화나 사용·관리상 잘못 등 제반 사정을 고려하여 75%로 제한되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (개정 전) 제9조 제1항 및 민법 제667조 (수급인의 담보책임): 이 사건 아파트는 개정된 집합건물법 시행 전에 분양된 건물로, 구법이 적용됩니다. 이에 따라 아파트의 분양자는 하자가 발생했을 때 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 지게 됩니다. 이는 아파트의 건설을 맡은 시공사의 하자로 인해 발생한 손해를 분양자가 입주자들에게 배상해야 한다는 원칙입니다. 구 주택법 제46조 제1항: 아파트 하자 중 사용검사 이후에 발생한 하자에 대해서는 주택법에서 정하는 하자 내용별 담보책임기간(1년~10년) 내에 발생했어야 하며, 그 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년입니다. 이는 입주자들이 하자로 인한 피해를 일정 기간 내에 주장할 수 있는 권리 행사 기한을 정한 것입니다. 채무자 대위권 행사 시 '보전의 필요성': 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자를 대신하여 제3채무자에게 권리를 행사할 때(채무자 대위권), 채무자가 재산이 충분하지 않은 '무자력' 상태여야만 이러한 대위권 행사가 허용됩니다. 이 사건에서는 피고 B의 무자력이 입증되지 않아 시공사인 피고 C에 대한 소가 각하되었습니다. 민법 제150조 제1항 (조건 성취 방해의 효과): 어떤 합의의 효력 발생이 특정 조건의 성취에 달려있을 때, 한쪽 당사자가 고의로 그 조건의 성취를 방해하면, 상대방은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 과거 1년차 하자 합의가 80% 이상의 위임서 제출이라는 조건에 미달하여 효력이 발생하지 않았는데, 법원은 원고가 고의로 조건 성취를 방해했다는 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 건축물 하자의 판단 기준: 완성된 건축물이 공사계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 일반적으로 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 경우를 의미합니다. 하자의 여부는 계약 내용, 설계도 준수 여부, 관련 법규 적합성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 책임 제한의 원칙: 하자로 인한 손해배상액을 산정할 때, 아파트의 자연적 노화 현상, 입주자들의 사용 또는 관리상 잘못으로 인한 하자의 확대 가능성 등 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임의 비율을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B와 주택도시보증공사의 책임이 75%로 제한되었습니다. 상사채권의 지연손해금 이율: 하자보수보증금 채권은 상사채권으로 분류되며, 이에 대한 지연손해금은 상법에서 정한 연 6%의 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결선고일 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다. ### 참고 사항 아파트 등 집합건물에 하자가 발생한 경우, 입주자대표회의는 분양자나 시공사에 대해 하자보수 또는 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 하자보수청구권은 각 구분소유자에게 귀속되므로, 입주자대표회의가 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 해당 채권을 양도받거나 소송 대리 권한을 위임받는 것이 필요합니다. 과거 시공사 등과의 하자 관련 합의가 있었다면, 합의 내용과 효력 발생 조건(예: 특정 비율 이상의 세대 동의)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조건이 충족되지 않은 합의는 효력이 발생하지 않아 추후 소송에 영향을 주지 않을 수 있습니다. 소송 제기를 위한 입주자대표회의 총회 결의는 법적 요건을 충족해야 합니다. 적법한 절차와 의결 정족수를 거쳐 소송 제기 안건이 의결되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 하자보수 소송에서 손해액 산정 시 자연적 노화 현상, 사용 또는 관리상 잘못 등으로 인한 기여분을 고려하여 책임이 제한될 수 있습니다. 시공상 잘못으로 인한 하자와 노화 현상 등을 명확히 구분하여 입증하는 것이 중요합니다. 하자보수청구권의 제척기간은 사용검사일로부터 10년이므로, 하자를 발견하면 신속하게 조치를 취하고 권리를 행사해야 합니다. 분양자 및 시공사에 더하여 하자보수 보증을 선 보증기관에 대해서도 책임을 물을 수 있으므로, 해당 보증 계약의 내용과 보증 기간을 확인하고 함께 청구하는 것을 고려할 수 있습니다. 이때 보증기관에 대한 채권은 상사채권으로 보아 지연손해금 이율이 달라질 수 있습니다.

재개발 아파트 하자보수에 대한 손해배상 사건

A구역 주택재개발정비사업조합이 아파트 시공사인 C 주식회사를 상대로 아파트 공사 과정에서 발생한 미시공, 변경시공, 부실시공 등의 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 원고 조합은 외벽 균열, 방화문 성능 불량, 뒤채움 부족 등 여러 하자를 주장하며 총 170억 원이 넘는 하자보수비 및 지연손해금 지급을 요구했으나, 법원은 일부 하자에 대해서만 인용하며 피고에게 55억 원 상당의 손해배상액을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(항소인): A구역주택재개발정비사업조합 (재개발 사업의 주체로 아파트 시공 계약을 체결한 당사자) - 원고보조참가인: B아파트 입주자대표회의 (완공된 아파트의 입주민들을 대표하여 원고의 주장을 보조하는 단체) - 피고(피항소인): C 주식회사 (재개발 아파트 건설을 담당한 시공사) - 피고보조참가인: D 주식회사 (피고 시공사의 입장을 보조하는 회사) ### 분쟁 상황 원고 조합은 피고 시공사와 재개발 아파트 건설 도급계약을 체결하여 아파트가 완공되었습니다. 그러나 완공 후 아파트 내외부에서 외벽 균열, 방화문 성능 불량, 욕실 벽타일 뒤채움 불량 등 다양한 하자가 발견되었습니다. 원고 조합은 이러한 하자가 피고 시공사의 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인한 것이라고 주장하며, 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 특히 원고는 방화문 하자에 대해 전체 방화문에 하자가 있다고 보거나 최소 50%의 불량률을 적용해야 한다고 주장했으나, 감정 결과 25%의 불량률이 인정되었습니다. 이에 따라 원고는 청구 취지를 여러 차례 확장하며 총 17,161,667,376원에 달하는 손해배상을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 시공사의 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인해 아파트에 기능적, 미관적, 안전상 하자가 발생했는지 여부, 이러한 하자에 대해 피고에게 민법상 채무불이행에 따른 하자보수 갈음 손해배상 책임이 있는지 여부, 손해배상 책임이 있다면 그 범위와 액수는 얼마인지, 특히 방화문 하자의 경우 불량률을 어떻게 산정하여 하자보수비를 책정할 것인지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구 중 일부를 받아들여 피고 C 주식회사는 원고 A구역주택재개발정비사업조합에 5,501,217,570원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 5,000,000,000원에 대하여는 2016년 5월 5일부터, 369,105,159원에 대하여는 2018년 12월 19일부터 각 2020년 11월 25일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 금액, 나머지 132,112,411원에 대하여는 2018년 12월 19일부터 2022년 10월 13일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 보조참가로 인한 부분은 각자 부담하고, 나머지 소송 총비용 중 60%는 원고가, 40%는 피고가 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 재개발 아파트 시공사가 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인해 발생한 하자에 대해 조합에 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 있음을 인정받았습니다. 다만, 원고 조합이 주장한 하자보수 비용 전액이 아닌 법원의 감정 결과 및 책임제한 비율(75%)을 반영한 일부 금액만이 인정되어, 최종적으로 약 55억 원의 손해배상 책임이 확정되었습니다. 특히 방화문 하자의 불량률 산정 방식에 대한 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이 판결은 시공사의 하자보수 책임 범위와 손해배상액 산정에 있어 감정 결과 및 구체적인 증거가 중요함을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법 제667조 (수급인의 담보책임)**​: 도급계약에 따라 건축물을 시공한 수급인(시공사)이 완성한 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인(조합)은 수급인에게 하자보수를 청구할 수 있고, 만약 하자가 중대하여 보수가 어렵거나 보수 대신 손해배상을 받는 것이 합당할 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고 시공사가 미시공, 변경시공, 부실시공으로 이 사건 아파트에 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 하자를 발생시켰다고 판단하여 민법 제667조 제2항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 의무를 인정했습니다. 2. **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 소송 과정에서 금전 채무의 이행을 지체한 경우 적용되는 지연손해금의 이율에 관한 특별 규정을 담고 있습니다. 통상 민법상 지연이자는 연 5%, 상법상 지연이자는 연 6%를 적용하지만, 소송이 제기되어 판결이 선고된 이후에는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 본 사건에서도 피고가 이행 의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 제1심판결 선고일 또는 이 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급을 명하여 이 법률이 적용되었습니다. ### 참고 사항 아파트 등 건축물 시공 후 하자가 발생한 경우, 1. 공사 계약 체결 시 하자담보책임 기간, 하자 범위, 손해배상 산정 방식 등에 대한 구체적인 조항을 명확히 하는 것이 중요합니다. 2. 하자 발생 시에는 초기부터 사진, 영상, 전문가 감정서 등 객관적인 증거 자료를 철저히 확보해야 합니다. 3. 하자보수비 산정 시에는 공용부분과 전유부분을 구분하고, 부가가치세 과세 대상 여부 등을 면밀히 검토하여 실제 발생할 비용을 정확히 추산해야 합니다. 4. 특히 방화문과 같이 안전과 직결되는 시설물은 시공 기준 준수 여부 및 성능 시험 결과를 꼼꼼히 확인하고, 불량률 산정 방식에 대한 법적 판단 기준을 미리 숙지해 두는 것이 좋습니다. 5. 법원은 감정인의 판단을 중요하게 여기므로, 신뢰할 수 있는 감정인을 선정하여 정확한 감정을 받는 것이 소송의 승패에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.