박동하 변호사

상가 건물 천장 누수와 균열 책임 분쟁 판결

원고는 자신이 분양받은 상가 건물 천장에 누수 및 콘크리트 균열이 발생하자, 해당 건물을 시공한 피고 건설회사를 상대로 하자보수 이행 소송을 제기했습니다. 원고는 하자가 피고의 시공상 잘못으로 발생했으며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항에 따라 피고에게 보수 의무가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 피고의 시공상 잘못으로 하자가 발생했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 오히려 상층부 수영장 설치로 인한 하중 증가가 누수 및 균열의 원인일 수 있으며, 균열은 초기 건조 수축 균열에 불과하다는 점을 들어 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 건물 101호 및 102호 상가를 분양받아 소유하고 있는 사람 - 피고 C 주식회사: 이 사건 건물을 시공하고 사용 승인을 받은 건설회사 - F 주식회사: 원고에게 이 사건 상가를 분양한 회사 - G: 이 사건 상가 바로 위층인 201호, 202호(수영장이 설치된 곳) 건물의 소유자 (관련 소송의 당사자였음) ### 분쟁 상황 원고는 자신이 소유한 상가 건물의 천장에서 누수와 콘크리트 균열을 발견하자, 건물을 시공한 피고 건설회사에게 하자 보수를 요구했습니다. 원고는 이러한 하자가 건물을 지을 때 발생한 시공상의 문제라고 주장했으나, 피고는 이를 인정하지 않았습니다. 특히 상가 바로 위층에 수영장이 설치되어 있었고, 이 수영장으로 인한 하중 증가가 하자의 원인일 수 있다는 가능성이 제기되면서 책임 소재를 두고 법적 분쟁으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 상가 천장의 누수 및 콘크리트 균열이 건물을 시공한 피고 회사의 시공상 하자로 인한 것인지, 아니면 다른 외부 요인으로 인한 것인지가 쟁점이었습니다. 특히, 상가 바로 위층에 설치된 수영장의 하중 증가가 하자의 원인으로 작용했는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 건설회사에게는 이 사건 상가의 누수 및 균열에 대한 하자보수 의무가 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 재판부는 원고가 제시한 증거만으로는 상가 천장의 누수와 균열이 피고의 시공상 잘못 때문에 발생했다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 오히려 상층부 수영장 설치로 인한 바닥 하중 증가가 천장 균열과 누수의 원인일 가능성이 높고, 발견된 균열 또한 콘크리트 양생 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 건조 수축 균열이라고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항**은 '분양자는 담보책임기간 중에 발생한 하자에 대하여 구분소유자 또는 관리단에게 손해배상책임을 진다'고 규정하고 있습니다. 여기서 '분양자'에는 건물을 실제로 시공한 건설회사도 포함될 수 있으며, 시공상 잘못으로 인한 하자에 대해 담보책임을 지게 됩니다. 원고는 이 조항을 근거로 피고 건설회사에게 하자보수 의무가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 단순히 하자가 발생했다는 사실만으로 시공자에게 무조건적인 책임이 있다고 보지 않습니다. 하자가 시공자의 귀책사유(시공상 잘못)로 인해 발생했음이 명확히 입증되어야 담보책임을 물을 수 있다는 법리가 적용됩니다. 이 사건에서는 법원이 상층부 수영장 설치로 인한 하중 증가를 누수 및 균열의 주된 원인으로 보고, 피고 건설회사의 시공상 잘못으로 하자가 발생했다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 피고의 책임이 없다고 본 것입니다. 이는 하자의 원인 규명이 담보책임 인정 여부에 결정적인 요소임을 보여줍니다. ### 참고 사항 건물에 누수나 균열과 같은 하자가 발생했을 때, 그 원인을 명확하게 밝히는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 감정 결과가 여러 개이거나 서로 다른 주장이 나올 경우, 법원은 어떤 증거와 감정 결과가 더 신뢰할 만한지를 판단합니다. 유사한 상황에서 아래 사항들을 참고할 수 있습니다: 1. **원인 규명의 중요성**: 하자의 원인이 시공 불량 때문인지, 아니면 설계 변경, 용도 변경, 노후화 등 다른 요인 때문인지를 정확히 진단해야 합니다. 전문가의 감정을 통해 객관적인 증거를 확보하는 것이 필수적입니다. 2. **용도 변경 및 하중 검토**: 건물의 특정 층에 수영장과 같이 기존 설계보다 훨씬 큰 하중이 가해지는 시설을 설치할 경우, 사전에 반드시 구조 안전성 검토를 철저히 해야 합니다. 기존 건물 설계 하중을 초과하는 경우, 하층부에 균열이나 누수 등 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 책임 소재가 복잡해질 수 있습니다. 3. **증거 확보**: 하자보수를 요구하거나 소송을 제기할 경우, 시공사의 시공상 잘못을 입증할 수 있는 충분하고 객관적인 증거(사진, 전문가 감정서, 설계도면, 시공 기록 등)를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다. 4. **균열의 종류**: 콘크리트 균열 중에는 초기 건조 수축 균열처럼 구조 안전성에 큰 영향을 주지 않는 경우도 있습니다. 어떤 종류의 균열인지 전문가의 판단을 받는 것이 중요하며, 구조 안전성에 문제가 없다면 보수 방식이나 책임 소재가 달라질 수 있습니다.

부동산 분양권 사기 매매와 공인중개사들의 책임 사건

원고 A는 피고 L 주식회사로부터 지역주택조합 아파트 분양권을 매수했으나, 해당 분양권은 법적으로 존재할 수 없는 무효의 분양권이었습니다. 피고 L 주식회사는 법인으로서 지역주택조합의 조합원이 될 수 없었고, 해당 아파트의 임의세대 분양 조건 또한 충족되지 않은 상태였습니다. 매매를 중개한 공인중개사 피고 E과 J은 이러한 법적 하자를 확인하지 않고 원고에게 문제가 없다고 설명하며 계약을 중개했습니다. 이에 법원은 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J 공인중개사, 그리고 피고 한국공인중개사협회에게 원고가 입은 손해를 배상하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 문제의 아파트 분양권을 매수한 개인. - 피고 주식회사 L: 원고에게 무효인 분양권을 매도한 법인. - 피고 E: 매수인인 원고 측 공인중개사. - 피고 J: 매도인인 피고 L 주식회사 측 공인중개사. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 E과 J의 공제계약을 맺은 법인. ### 분쟁 상황 피고 L 주식회사는 T건설로부터 공사대금 대신 아파트 분양권을 양도받아, 이를 2023년 11월 16일 지역주택조합과 공급계약까지 체결했습니다. 원고 A는 2023년 11월 20일경 피고 E 공인중개사로부터 해당 분양권이 분양가보다 5,000만 원 저렴하게 나왔다는 연락을 받았습니다. 피고 E은 피고 L 주식회사가 자금 부족으로 저렴하게 내놓았다고 설명했고, 피고 J 공인중개사 역시 분양권에 문제가 없다고 확인해 주었습니다. 이에 원고는 2023년 11월 24일 피고 J 사무실에서 피고 L 주식회사 대표를 만나 분양권 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 5,000만 원, 2023년 12월 18일 중도금 1억 7,000만 원을 지급하여 총 2억 2,000만 원을 지불했습니다. 또한 피고 E에게 중개수수료 200만 원을 지급했습니다. 하지만 2024년 4월경 아파트 입주가 지연되자 원고가 문의한 결과, 이 아파트는 분양대금이 납부되지 않은 물건이며 분양대금 납부 후에야 입주가 가능하다는 답변을 받았습니다. 또한, 피고 L 주식회사는 법인으로서 지역주택조합의 조합원이 될 자격이 없었고 (주택법 시행령 제21조 제1항 제1호), 당시 아파트 공급계약 체결 시점인 2023년 11월 16일에는 입주자 모집공고 승인 전이어서 일반 분양계약이 불가능했으며, 임의세대 분양 조건 또한 충족되지 않은 상태였습니다. 결과적으로 피고 L 주식회사와 지역주택조합 사이의 아파트 공급계약은 주택법상 불가능하여 무효였고, 이에 따라 원고와 피고 L 주식회사 사이의 분양권 매매계약 역시 무효이거나 해제되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 L 주식회사가 원고에게 매도한 분양권의 유효성 여부와, 해당 분양권 매매계약이 무효 또는 해제 대상인지, 이에 따른 피고 L 주식회사의 손해배상 책임 범위, 분양권 매매를 중개한 피고 E과 J 공인중개사들의 법적 확인 및 고지 의무 위반 여부와 그 책임, 공인중개사들의 중개 행위가 공인중개사법상 금지되는 매매 중개행위에 해당하는지 여부, 피고 한국공인중개사협회의 공제 책임 범위가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 L 주식회사가 원고에게 270,000,000원 및 지연손해금을 지급하고, 피고 E과 피고 J은 피고 L 주식회사와 공동하여 이 중 220,000,000원 및 지연손해금을 지급하며, 피고 한국공인중개사협회는 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J과 공동하여 이 중 200,000,000원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J이 부담하고, 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이의 비용은 원고가 1/3, 피고가 2/3를 부담합니다. ### 결론 결론적으로 법원은 불법적인 분양권 매매계약으로 발생한 원고의 손해에 대해 매도인인 법인과 중개인인 공인중개사들, 그리고 공인중개사협회 모두에게 책임이 있다고 보아 공동으로 손해를 배상하라는 판결을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주택법 및 공인중개사법에 기반한 법리들이 적용되었습니다. **1. 주택법 시행령 제21조 제1항 (조합원 자격 제한)**​ 지역주택조합은 무주택 서민의 주택 마련을 목적으로 하므로, 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다. 여기에는 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주여야 할 것과 특정 지역에 6개월 이상 거주 요건 등이 포함되며, 법인은 조합원 자격을 가질 수 없습니다. 따라서 피고 L 주식회사와 같은 법인이 지역주택조합의 분양권을 직접 취득하거나 조합원 지위를 승계하는 것은 주택법상 불가능하여, 이 사건 분양권 매매계약의 근원이 되는 공급계약 자체가 무효가 됩니다. **2. 공인중개사법 제25조 (확인·설명의무 위반)**​ 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 등 중요한 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 피고 E과 J 공인중개사는 매도인인 피고 L 주식회사의 법인 자격으로 인한 조합원 자격 제한, 분양대금 미납 여부, 그리고 임의세대 분양의 법적 요건 충족 여부 등을 확인하지 않고 원고에게 분양권에 문제가 없다고 설명함으로써 이 의무를 위반했습니다. **3. 공인중개사법 제33조 제1항 제5호 (금지행위)**​ 공인중개사는 관계 법령에 위반되는 부동산 분양 관련 증서의 매매를 중개하는 행위를 해서는 안 됩니다. 피고 E과 J 공인중개사는 피고 L 주식회사가 법인으로서 지역주택조합 조합원이 될 수 없어 애초에 유효한 분양권을 취득할 수 없음을 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 이러한 불법적인 분양권 거래를 중개하여 금지행위를 저질렀습니다. **4. 공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임)**​ 공인중개사는 중개행위로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 E과 J 공인중개사들의 확인·설명의무 위반 및 금지행위로 인해 원고에게 손해가 발생했으므로, 이들은 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. **5. 공제계약에 따른 한국공인중개사협회의 책임** 피고 한국공인중개사협회는 공인중개사들의 공제계약(보험과 유사한 성격)에 따라 그 회원인 공인중개사 E과 J의 중개행위로 인해 원고가 입은 손해를 각 공제한도 내에서 배상할 의무가 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 아파트 분양권 매매 시에는, 매도인의 조합원 자격 여부 및 해당 분양권이 법적으로 유효하게 성립되었는지 반드시 확인해야 합니다. 법인, 특히 주택 소유 여부 등 주택법 시행령에서 정하는 자격 제한을 받는 경우, 조합원 가입이나 분양권 취득이 불가능할 수 있습니다. 분양대금 납부 현황 및 입주 예정 시기가 정확한지, 그리고 잔여세대가 임의분양 대상이 될 수 있는 조건(예: 30세대 미만)을 충족하는지 등을 철저히 확인해야 합니다. 공인중개사가 중개를 할 때에는 단순히 매물을 소개하는 것을 넘어, 매도인의 권리관계, 분양권의 법적 유효성, 분양대금 납부 내역, 관련 법령에 따른 거래 제한 사항 등을 확인하고 매수인에게 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 만약 공인중개사가 이러한 의무를 소홀히 하여 손해가 발생했다면 공인중개사와 해당 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 계약 체결 전에는 관련 공공기관 (지자체 주택과, 조합, 시공사 등)에 직접 문의하여 분양권의 적법성과 현재 상태를 다각도로 확인하는 것이 중요합니다.

소규모 재건축 조합장 자금 차입 무죄 판결

이 사건은 소규모 재건축 조합장인 피고인 A가 조합원 총회의 의결을 거치지 않고 약 3,900만원에 달하는 조합 자금을 차입했다는 혐의로 기소된 사건입니다. 원심(1심)에서는 창립총회에서 자금 차입 안건이 의결되었고, 당시 상황에서 구체적인 금액 명시가 어려웠으며, 조합 운영비 등을 통해 차입 규모를 예측할 수 있었다는 등의 이유로 무죄를 선고했습니다. 그러나 환송 전 당심(2심)에서는 창립총회의 결의를 조합의 정식 총회 결의로 볼 수 없다고 판단하여 유죄를 선고했습니다. 피고인의 상고로 이어진 대법원 환송 판결에서는, 이 사건 조합이 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'(이하 소규모주택정비법)에 따라 설립된 조합이므로, '도시 및 주거환경정비법'(이하 도시정비법)의 처벌 규정(제137조)이 아닌 소규모주택정비법의 처벌 규정(제61조)을 적용해야 한다고 보아 사건을 다시 돌려보냈습니다. 이에 따라 당심(현재 2심)에서는 공소사실의 죄명과 적용 법조를 소규모주택정비법 위반으로 변경한 후 다시 심리했습니다. 당심 재판부는 소규모주택정비법의 취지와 사업의 특성, 조합 설립 직후 발생하는 비용 조달의 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 창립총회에서 자금 차입에 대한 개략적인 의결이 있었고 조합원들이 부담의 정도를 충분히 예측할 수 있었다면 이를 법에서 정한 '총회의 의결'을 거친 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 또한, 차입된 자금이 이후 정기총회에서 추인된 점도 고려하여 조합원의 권리가 침해되었다고 보기 어렵다고 판단, 최종적으로 피고인에게 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 소규모재건축사업조합의 조합장으로, 총회 의결 없이 자금을 차입했다는 혐의를 받은 인물 - 검사: 피고인 A를 기소하고 공소를 유지한 측 - E: 피고인 A에게 4,000,000원을 포함한 일부 자금을 빌려준 개인 - 소규모재건축사업조합: 피고인 A가 조합장으로 재직하며 문제의 자금을 차입한 주체 ### 분쟁 상황 소규모재건축사업조합의 조합장인 피고인 A는 2019년 6월부터 2020년 11월까지 총 8회에 걸쳐 합계 39,357,460원의 조합 자금을 조합원 총회의 의결 없이 차입했다는 혐의로 기소되었습니다. 검찰은 이러한 행위가 법률에 위반된다고 보았으나, 피고인 측은 조합 설립을 위한 창립총회에서 이미 자금 차입과 관련한 안건이 의결되었으므로 문제가 없다고 주장하며 법적 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 소규모재건축사업조합의 임원이 자금을 차입할 때 적용되어야 할 법률이 '도시 및 주거환경정비법'인지 아니면 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'인지 여부였습니다. 둘째, 조합 설립 전에 개최된 '창립총회'에서 이루어진 자금 차입 의결을 법률에서 요구하는 '총회 의결'로 인정할 수 있는지 여부였습니다. 셋째, 총회 의결 시 자금의 차입금액, 이율 등 구체적인 내용이 명시되지 않았음에도 이를 적법한 총회 의결로 볼 수 있는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 원심판결을 파기하고 피고인은 무죄로 판결한다. 이 판결의 요지를 공시한다. ### 결론 당심 재판부는 대법원 환송 판결의 취지에 따라 이 사건에 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'을 적용해야 한다고 보았습니다. 변경된 공소사실에 대해 심리한 결과, 소규모주택정비법 제61조 제1호가 정한 '총회의 의결'은 비록 구체적인 수치가 특정되지 않았더라도, 창립총회에서 자금 차입의 목적과 예상되는 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결했다면 이를 적법한 사전 의결로 볼 수 있다는 관련 법리를 적용했습니다. 특히, 조합 설립 전 자금 조달의 현실적 필요성, 조합 운영비 예산 등 충분히 예측 가능한 정보 제공, 그리고 이후 정기총회에서 차입금 추인된 점 등을 종합적으로 고려하여, 피고인이 조합원들의 절차적 참여권을 침해했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고인에 대한 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당한다고 보아 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **1. 법률 적용의 우선순위:** * **빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제2조, 제3조 제1항:** 소규모재건축사업은 다른 법률에 우선하여 이 법을 적용받습니다. 이는 대법원이 이 사건 조합에 도시정비법이 아닌 소규모주택정비법을 적용해야 한다고 판단한 근거가 되었습니다. **2. 조합 총회 의결사항 및 준용규정:** * **소규모주택정비법 제56조 제1항:** 조합의 법인격, 정관, 임원 등에 관하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제45조를 준용한다고 규정합니다. * **도시정비법 제45조 제1항 제2호:** '자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법'은 조합 총회의 의결을 거쳐야 할 사항으로 명시되어 있습니다. 따라서 소규모주택정비법에 따라 설립된 조합이라 할지라도 자금 차입 시에는 총회의 의결을 거쳐야 합니다. **3. 조합 임원의 처벌 규정:** * **구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제61조 제1호, 제23조 제6항:** '제23조 제6항에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 사업을 임의로 추진한 조합임원'을 처벌하도록 규정하고 있습니다. 대법원은 이 사건에서 도시정비법 제137조가 아닌 이 규정이 적용되어야 한다고 판단했습니다. * **도시정비법 제137조:** 총회 의결 없이 총회 의결사항에 관한 사업을 임의로 추진한 조합 임원을 처벌하는 규정으로, 이 사건에서는 직접 적용되지 않는다고 보았습니다. **4. 총회 의결의 범위와 유효성 관련 법리:** * **대법원 판례 (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결 등):** 정비사업의 특성상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어렵습니다. 따라서 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결을 거쳤다면, 이를 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있습니다. * **총회 의결의 합리적 해석:** 기존 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공된 상태에서 장차 그러한 계약이 체결될 것을 의결한 경우에는 사전 의결을 거친 것으로 보아 정비사업의 원활한 추진에 지장이 없도록 조화롭게 해석할 필요가 있습니다. * **창립총회 의결의 인정:** 소규모주택정비법의 개정 취지(2022. 2. 3. 법률 제18831호), 조합 성립 직후 발생하는 비용의 조달 필요성, 그리고 임원의 전횡 방지 및 조합원 권리 보호라는 처벌 규정의 목적 등을 고려할 때, 금전 차입 등의 행위에 대해 창립총회 의결을 거쳐 조합원들의 의사가 반영되었다면 이를 '총회의 의결'로 봄이 상당하다는 법리가 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 재건축이나 재개발 사업의 법적 근거를 명확히 확인해야 합니다. 특히, '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'이 적용되는 소규모 재건축 사업의 경우, '도시 및 주거환경정비법'과는 다른 처벌 규정이나 절차적 요건이 존재할 수 있으므로, 해당 법규를 정확히 이해하고 준수해야 합니다. 둘째, 조합의 자금 차입과 같은 중요한 사항은 총회에서 명확하게 의결해야 합니다. 비록 사업 초기에는 모든 세부 사항을 확정하기 어려울 수 있으나, 차입금의 용도, 예상 규모, 상환 방법 등 조합원들이 부담할 수 있는 정도를 개략적으로라도 구체적으로 설명하고 동의를 구하는 것이 중요합니다. 셋째, 조합 설립 전 '창립총회'에서 의결된 내용이라도, 조합 설립 후 정식 총회에서 다시 한번 추인하거나 보고하여 조합원들의 동의를 재확인하는 절차를 거치는 것이 투명한 운영에 도움이 됩니다. 이는 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고 조합원들의 신뢰를 얻는 데 중요한 역할을 합니다. 넷째, 조합 임원은 자금 관리 및 집행에 있어 법규를 철저히 준수하고, 모든 과정에서 투명성을 확보하여 조합원들의 권리가 침해되지 않도록 최선을 다해야 합니다. 자금 관련 안건은 특히 조합원들의 재산권과 직결되므로 절차적 정당성을 확보하는 것이 필수적입니다.

상가 건물 천장 누수와 균열 책임 분쟁 판결

원고는 자신이 분양받은 상가 건물 천장에 누수 및 콘크리트 균열이 발생하자, 해당 건물을 시공한 피고 건설회사를 상대로 하자보수 이행 소송을 제기했습니다. 원고는 하자가 피고의 시공상 잘못으로 발생했으며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항에 따라 피고에게 보수 의무가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 피고의 시공상 잘못으로 하자가 발생했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 오히려 상층부 수영장 설치로 인한 하중 증가가 누수 및 균열의 원인일 수 있으며, 균열은 초기 건조 수축 균열에 불과하다는 점을 들어 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 건물 101호 및 102호 상가를 분양받아 소유하고 있는 사람 - 피고 C 주식회사: 이 사건 건물을 시공하고 사용 승인을 받은 건설회사 - F 주식회사: 원고에게 이 사건 상가를 분양한 회사 - G: 이 사건 상가 바로 위층인 201호, 202호(수영장이 설치된 곳) 건물의 소유자 (관련 소송의 당사자였음) ### 분쟁 상황 원고는 자신이 소유한 상가 건물의 천장에서 누수와 콘크리트 균열을 발견하자, 건물을 시공한 피고 건설회사에게 하자 보수를 요구했습니다. 원고는 이러한 하자가 건물을 지을 때 발생한 시공상의 문제라고 주장했으나, 피고는 이를 인정하지 않았습니다. 특히 상가 바로 위층에 수영장이 설치되어 있었고, 이 수영장으로 인한 하중 증가가 하자의 원인일 수 있다는 가능성이 제기되면서 책임 소재를 두고 법적 분쟁으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 상가 천장의 누수 및 콘크리트 균열이 건물을 시공한 피고 회사의 시공상 하자로 인한 것인지, 아니면 다른 외부 요인으로 인한 것인지가 쟁점이었습니다. 특히, 상가 바로 위층에 설치된 수영장의 하중 증가가 하자의 원인으로 작용했는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 건설회사에게는 이 사건 상가의 누수 및 균열에 대한 하자보수 의무가 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 재판부는 원고가 제시한 증거만으로는 상가 천장의 누수와 균열이 피고의 시공상 잘못 때문에 발생했다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 오히려 상층부 수영장 설치로 인한 바닥 하중 증가가 천장 균열과 누수의 원인일 가능성이 높고, 발견된 균열 또한 콘크리트 양생 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 건조 수축 균열이라고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항**은 '분양자는 담보책임기간 중에 발생한 하자에 대하여 구분소유자 또는 관리단에게 손해배상책임을 진다'고 규정하고 있습니다. 여기서 '분양자'에는 건물을 실제로 시공한 건설회사도 포함될 수 있으며, 시공상 잘못으로 인한 하자에 대해 담보책임을 지게 됩니다. 원고는 이 조항을 근거로 피고 건설회사에게 하자보수 의무가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 단순히 하자가 발생했다는 사실만으로 시공자에게 무조건적인 책임이 있다고 보지 않습니다. 하자가 시공자의 귀책사유(시공상 잘못)로 인해 발생했음이 명확히 입증되어야 담보책임을 물을 수 있다는 법리가 적용됩니다. 이 사건에서는 법원이 상층부 수영장 설치로 인한 하중 증가를 누수 및 균열의 주된 원인으로 보고, 피고 건설회사의 시공상 잘못으로 하자가 발생했다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 피고의 책임이 없다고 본 것입니다. 이는 하자의 원인 규명이 담보책임 인정 여부에 결정적인 요소임을 보여줍니다. ### 참고 사항 건물에 누수나 균열과 같은 하자가 발생했을 때, 그 원인을 명확하게 밝히는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 감정 결과가 여러 개이거나 서로 다른 주장이 나올 경우, 법원은 어떤 증거와 감정 결과가 더 신뢰할 만한지를 판단합니다. 유사한 상황에서 아래 사항들을 참고할 수 있습니다: 1. **원인 규명의 중요성**: 하자의 원인이 시공 불량 때문인지, 아니면 설계 변경, 용도 변경, 노후화 등 다른 요인 때문인지를 정확히 진단해야 합니다. 전문가의 감정을 통해 객관적인 증거를 확보하는 것이 필수적입니다. 2. **용도 변경 및 하중 검토**: 건물의 특정 층에 수영장과 같이 기존 설계보다 훨씬 큰 하중이 가해지는 시설을 설치할 경우, 사전에 반드시 구조 안전성 검토를 철저히 해야 합니다. 기존 건물 설계 하중을 초과하는 경우, 하층부에 균열이나 누수 등 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 책임 소재가 복잡해질 수 있습니다. 3. **증거 확보**: 하자보수를 요구하거나 소송을 제기할 경우, 시공사의 시공상 잘못을 입증할 수 있는 충분하고 객관적인 증거(사진, 전문가 감정서, 설계도면, 시공 기록 등)를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다. 4. **균열의 종류**: 콘크리트 균열 중에는 초기 건조 수축 균열처럼 구조 안전성에 큰 영향을 주지 않는 경우도 있습니다. 어떤 종류의 균열인지 전문가의 판단을 받는 것이 중요하며, 구조 안전성에 문제가 없다면 보수 방식이나 책임 소재가 달라질 수 있습니다.

부동산 분양권 사기 매매와 공인중개사들의 책임 사건

원고 A는 피고 L 주식회사로부터 지역주택조합 아파트 분양권을 매수했으나, 해당 분양권은 법적으로 존재할 수 없는 무효의 분양권이었습니다. 피고 L 주식회사는 법인으로서 지역주택조합의 조합원이 될 수 없었고, 해당 아파트의 임의세대 분양 조건 또한 충족되지 않은 상태였습니다. 매매를 중개한 공인중개사 피고 E과 J은 이러한 법적 하자를 확인하지 않고 원고에게 문제가 없다고 설명하며 계약을 중개했습니다. 이에 법원은 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J 공인중개사, 그리고 피고 한국공인중개사협회에게 원고가 입은 손해를 배상하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 문제의 아파트 분양권을 매수한 개인. - 피고 주식회사 L: 원고에게 무효인 분양권을 매도한 법인. - 피고 E: 매수인인 원고 측 공인중개사. - 피고 J: 매도인인 피고 L 주식회사 측 공인중개사. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 E과 J의 공제계약을 맺은 법인. ### 분쟁 상황 피고 L 주식회사는 T건설로부터 공사대금 대신 아파트 분양권을 양도받아, 이를 2023년 11월 16일 지역주택조합과 공급계약까지 체결했습니다. 원고 A는 2023년 11월 20일경 피고 E 공인중개사로부터 해당 분양권이 분양가보다 5,000만 원 저렴하게 나왔다는 연락을 받았습니다. 피고 E은 피고 L 주식회사가 자금 부족으로 저렴하게 내놓았다고 설명했고, 피고 J 공인중개사 역시 분양권에 문제가 없다고 확인해 주었습니다. 이에 원고는 2023년 11월 24일 피고 J 사무실에서 피고 L 주식회사 대표를 만나 분양권 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 5,000만 원, 2023년 12월 18일 중도금 1억 7,000만 원을 지급하여 총 2억 2,000만 원을 지불했습니다. 또한 피고 E에게 중개수수료 200만 원을 지급했습니다. 하지만 2024년 4월경 아파트 입주가 지연되자 원고가 문의한 결과, 이 아파트는 분양대금이 납부되지 않은 물건이며 분양대금 납부 후에야 입주가 가능하다는 답변을 받았습니다. 또한, 피고 L 주식회사는 법인으로서 지역주택조합의 조합원이 될 자격이 없었고 (주택법 시행령 제21조 제1항 제1호), 당시 아파트 공급계약 체결 시점인 2023년 11월 16일에는 입주자 모집공고 승인 전이어서 일반 분양계약이 불가능했으며, 임의세대 분양 조건 또한 충족되지 않은 상태였습니다. 결과적으로 피고 L 주식회사와 지역주택조합 사이의 아파트 공급계약은 주택법상 불가능하여 무효였고, 이에 따라 원고와 피고 L 주식회사 사이의 분양권 매매계약 역시 무효이거나 해제되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고 L 주식회사가 원고에게 매도한 분양권의 유효성 여부와, 해당 분양권 매매계약이 무효 또는 해제 대상인지, 이에 따른 피고 L 주식회사의 손해배상 책임 범위, 분양권 매매를 중개한 피고 E과 J 공인중개사들의 법적 확인 및 고지 의무 위반 여부와 그 책임, 공인중개사들의 중개 행위가 공인중개사법상 금지되는 매매 중개행위에 해당하는지 여부, 피고 한국공인중개사협회의 공제 책임 범위가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 L 주식회사가 원고에게 270,000,000원 및 지연손해금을 지급하고, 피고 E과 피고 J은 피고 L 주식회사와 공동하여 이 중 220,000,000원 및 지연손해금을 지급하며, 피고 한국공인중개사협회는 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J과 공동하여 이 중 200,000,000원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고 L 주식회사, 피고 E, 피고 J이 부담하고, 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이의 비용은 원고가 1/3, 피고가 2/3를 부담합니다. ### 결론 결론적으로 법원은 불법적인 분양권 매매계약으로 발생한 원고의 손해에 대해 매도인인 법인과 중개인인 공인중개사들, 그리고 공인중개사협회 모두에게 책임이 있다고 보아 공동으로 손해를 배상하라는 판결을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주택법 및 공인중개사법에 기반한 법리들이 적용되었습니다. **1. 주택법 시행령 제21조 제1항 (조합원 자격 제한)**​ 지역주택조합은 무주택 서민의 주택 마련을 목적으로 하므로, 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다. 여기에는 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주여야 할 것과 특정 지역에 6개월 이상 거주 요건 등이 포함되며, 법인은 조합원 자격을 가질 수 없습니다. 따라서 피고 L 주식회사와 같은 법인이 지역주택조합의 분양권을 직접 취득하거나 조합원 지위를 승계하는 것은 주택법상 불가능하여, 이 사건 분양권 매매계약의 근원이 되는 공급계약 자체가 무효가 됩니다. **2. 공인중개사법 제25조 (확인·설명의무 위반)**​ 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 등 중요한 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 피고 E과 J 공인중개사는 매도인인 피고 L 주식회사의 법인 자격으로 인한 조합원 자격 제한, 분양대금 미납 여부, 그리고 임의세대 분양의 법적 요건 충족 여부 등을 확인하지 않고 원고에게 분양권에 문제가 없다고 설명함으로써 이 의무를 위반했습니다. **3. 공인중개사법 제33조 제1항 제5호 (금지행위)**​ 공인중개사는 관계 법령에 위반되는 부동산 분양 관련 증서의 매매를 중개하는 행위를 해서는 안 됩니다. 피고 E과 J 공인중개사는 피고 L 주식회사가 법인으로서 지역주택조합 조합원이 될 수 없어 애초에 유효한 분양권을 취득할 수 없음을 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 이러한 불법적인 분양권 거래를 중개하여 금지행위를 저질렀습니다. **4. 공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임)**​ 공인중개사는 중개행위로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 E과 J 공인중개사들의 확인·설명의무 위반 및 금지행위로 인해 원고에게 손해가 발생했으므로, 이들은 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. **5. 공제계약에 따른 한국공인중개사협회의 책임** 피고 한국공인중개사협회는 공인중개사들의 공제계약(보험과 유사한 성격)에 따라 그 회원인 공인중개사 E과 J의 중개행위로 인해 원고가 입은 손해를 각 공제한도 내에서 배상할 의무가 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 아파트 분양권 매매 시에는, 매도인의 조합원 자격 여부 및 해당 분양권이 법적으로 유효하게 성립되었는지 반드시 확인해야 합니다. 법인, 특히 주택 소유 여부 등 주택법 시행령에서 정하는 자격 제한을 받는 경우, 조합원 가입이나 분양권 취득이 불가능할 수 있습니다. 분양대금 납부 현황 및 입주 예정 시기가 정확한지, 그리고 잔여세대가 임의분양 대상이 될 수 있는 조건(예: 30세대 미만)을 충족하는지 등을 철저히 확인해야 합니다. 공인중개사가 중개를 할 때에는 단순히 매물을 소개하는 것을 넘어, 매도인의 권리관계, 분양권의 법적 유효성, 분양대금 납부 내역, 관련 법령에 따른 거래 제한 사항 등을 확인하고 매수인에게 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 만약 공인중개사가 이러한 의무를 소홀히 하여 손해가 발생했다면 공인중개사와 해당 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 계약 체결 전에는 관련 공공기관 (지자체 주택과, 조합, 시공사 등)에 직접 문의하여 분양권의 적법성과 현재 상태를 다각도로 확인하는 것이 중요합니다.

소규모 재건축 조합장 자금 차입 무죄 판결

이 사건은 소규모 재건축 조합장인 피고인 A가 조합원 총회의 의결을 거치지 않고 약 3,900만원에 달하는 조합 자금을 차입했다는 혐의로 기소된 사건입니다. 원심(1심)에서는 창립총회에서 자금 차입 안건이 의결되었고, 당시 상황에서 구체적인 금액 명시가 어려웠으며, 조합 운영비 등을 통해 차입 규모를 예측할 수 있었다는 등의 이유로 무죄를 선고했습니다. 그러나 환송 전 당심(2심)에서는 창립총회의 결의를 조합의 정식 총회 결의로 볼 수 없다고 판단하여 유죄를 선고했습니다. 피고인의 상고로 이어진 대법원 환송 판결에서는, 이 사건 조합이 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'(이하 소규모주택정비법)에 따라 설립된 조합이므로, '도시 및 주거환경정비법'(이하 도시정비법)의 처벌 규정(제137조)이 아닌 소규모주택정비법의 처벌 규정(제61조)을 적용해야 한다고 보아 사건을 다시 돌려보냈습니다. 이에 따라 당심(현재 2심)에서는 공소사실의 죄명과 적용 법조를 소규모주택정비법 위반으로 변경한 후 다시 심리했습니다. 당심 재판부는 소규모주택정비법의 취지와 사업의 특성, 조합 설립 직후 발생하는 비용 조달의 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 창립총회에서 자금 차입에 대한 개략적인 의결이 있었고 조합원들이 부담의 정도를 충분히 예측할 수 있었다면 이를 법에서 정한 '총회의 의결'을 거친 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 또한, 차입된 자금이 이후 정기총회에서 추인된 점도 고려하여 조합원의 권리가 침해되었다고 보기 어렵다고 판단, 최종적으로 피고인에게 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 소규모재건축사업조합의 조합장으로, 총회 의결 없이 자금을 차입했다는 혐의를 받은 인물 - 검사: 피고인 A를 기소하고 공소를 유지한 측 - E: 피고인 A에게 4,000,000원을 포함한 일부 자금을 빌려준 개인 - 소규모재건축사업조합: 피고인 A가 조합장으로 재직하며 문제의 자금을 차입한 주체 ### 분쟁 상황 소규모재건축사업조합의 조합장인 피고인 A는 2019년 6월부터 2020년 11월까지 총 8회에 걸쳐 합계 39,357,460원의 조합 자금을 조합원 총회의 의결 없이 차입했다는 혐의로 기소되었습니다. 검찰은 이러한 행위가 법률에 위반된다고 보았으나, 피고인 측은 조합 설립을 위한 창립총회에서 이미 자금 차입과 관련한 안건이 의결되었으므로 문제가 없다고 주장하며 법적 다툼이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 소규모재건축사업조합의 임원이 자금을 차입할 때 적용되어야 할 법률이 '도시 및 주거환경정비법'인지 아니면 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'인지 여부였습니다. 둘째, 조합 설립 전에 개최된 '창립총회'에서 이루어진 자금 차입 의결을 법률에서 요구하는 '총회 의결'로 인정할 수 있는지 여부였습니다. 셋째, 총회 의결 시 자금의 차입금액, 이율 등 구체적인 내용이 명시되지 않았음에도 이를 적법한 총회 의결로 볼 수 있는지 여부였습니다. ### 법원의 판단 원심판결을 파기하고 피고인은 무죄로 판결한다. 이 판결의 요지를 공시한다. ### 결론 당심 재판부는 대법원 환송 판결의 취지에 따라 이 사건에 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'을 적용해야 한다고 보았습니다. 변경된 공소사실에 대해 심리한 결과, 소규모주택정비법 제61조 제1호가 정한 '총회의 의결'은 비록 구체적인 수치가 특정되지 않았더라도, 창립총회에서 자금 차입의 목적과 예상되는 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결했다면 이를 적법한 사전 의결로 볼 수 있다는 관련 법리를 적용했습니다. 특히, 조합 설립 전 자금 조달의 현실적 필요성, 조합 운영비 예산 등 충분히 예측 가능한 정보 제공, 그리고 이후 정기총회에서 차입금 추인된 점 등을 종합적으로 고려하여, 피고인이 조합원들의 절차적 참여권을 침해했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고인에 대한 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당한다고 보아 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **1. 법률 적용의 우선순위:** * **빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 (소규모주택정비법) 제2조, 제3조 제1항:** 소규모재건축사업은 다른 법률에 우선하여 이 법을 적용받습니다. 이는 대법원이 이 사건 조합에 도시정비법이 아닌 소규모주택정비법을 적용해야 한다고 판단한 근거가 되었습니다. **2. 조합 총회 의결사항 및 준용규정:** * **소규모주택정비법 제56조 제1항:** 조합의 법인격, 정관, 임원 등에 관하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제45조를 준용한다고 규정합니다. * **도시정비법 제45조 제1항 제2호:** '자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법'은 조합 총회의 의결을 거쳐야 할 사항으로 명시되어 있습니다. 따라서 소규모주택정비법에 따라 설립된 조합이라 할지라도 자금 차입 시에는 총회의 의결을 거쳐야 합니다. **3. 조합 임원의 처벌 규정:** * **구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제61조 제1호, 제23조 제6항:** '제23조 제6항에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 사업을 임의로 추진한 조합임원'을 처벌하도록 규정하고 있습니다. 대법원은 이 사건에서 도시정비법 제137조가 아닌 이 규정이 적용되어야 한다고 판단했습니다. * **도시정비법 제137조:** 총회 의결 없이 총회 의결사항에 관한 사업을 임의로 추진한 조합 임원을 처벌하는 규정으로, 이 사건에서는 직접 적용되지 않는다고 보았습니다. **4. 총회 의결의 범위와 유효성 관련 법리:** * **대법원 판례 (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결 등):** 정비사업의 특성상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어렵습니다. 따라서 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결을 거쳤다면, 이를 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있습니다. * **총회 의결의 합리적 해석:** 기존 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공된 상태에서 장차 그러한 계약이 체결될 것을 의결한 경우에는 사전 의결을 거친 것으로 보아 정비사업의 원활한 추진에 지장이 없도록 조화롭게 해석할 필요가 있습니다. * **창립총회 의결의 인정:** 소규모주택정비법의 개정 취지(2022. 2. 3. 법률 제18831호), 조합 성립 직후 발생하는 비용의 조달 필요성, 그리고 임원의 전횡 방지 및 조합원 권리 보호라는 처벌 규정의 목적 등을 고려할 때, 금전 차입 등의 행위에 대해 창립총회 의결을 거쳐 조합원들의 의사가 반영되었다면 이를 '총회의 의결'로 봄이 상당하다는 법리가 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 재건축이나 재개발 사업의 법적 근거를 명확히 확인해야 합니다. 특히, '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'이 적용되는 소규모 재건축 사업의 경우, '도시 및 주거환경정비법'과는 다른 처벌 규정이나 절차적 요건이 존재할 수 있으므로, 해당 법규를 정확히 이해하고 준수해야 합니다. 둘째, 조합의 자금 차입과 같은 중요한 사항은 총회에서 명확하게 의결해야 합니다. 비록 사업 초기에는 모든 세부 사항을 확정하기 어려울 수 있으나, 차입금의 용도, 예상 규모, 상환 방법 등 조합원들이 부담할 수 있는 정도를 개략적으로라도 구체적으로 설명하고 동의를 구하는 것이 중요합니다. 셋째, 조합 설립 전 '창립총회'에서 의결된 내용이라도, 조합 설립 후 정식 총회에서 다시 한번 추인하거나 보고하여 조합원들의 동의를 재확인하는 절차를 거치는 것이 투명한 운영에 도움이 됩니다. 이는 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고 조합원들의 신뢰를 얻는 데 중요한 역할을 합니다. 넷째, 조합 임원은 자금 관리 및 집행에 있어 법규를 철저히 준수하고, 모든 과정에서 투명성을 확보하여 조합원들의 권리가 침해되지 않도록 최선을 다해야 합니다. 자금 관련 안건은 특히 조합원들의 재산권과 직결되므로 절차적 정당성을 확보하는 것이 필수적입니다.