박가람 변호사

공인중개사 아파트 호실 불일치로 인한 보증금 미회수 사건

원고는 공인중개사 피고 B의 중개로 임대인 E과 아파트 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 1,900만 원을 지급했습니다. 당시 피고 B은 중개대상물 확인·설명서에 해당 아파트 호실의 정보를 적법하게 기재하여 교부했습니다. 그러나 임대차 계약이 종료된 후 보증금 반환을 받지 못하여 경매를 신청하는 과정에서, 등기부등본 및 건축물대장상의 호실과 실제 현관문에 표시된 호실은 G호였으나, 실제 아파트의 위치는 I호에 해당하며 건축물대장의 평면도상 I호로 표시되어 있음이 드러났습니다. 이로 인해 원고는 해당 아파트에 대한 대항력을 제대로 취득하지 못했고 보증금 회수가 어렵게 되자, 피고 B과 공제계약을 체결한 피고 C협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사의 중개로 아파트 임대차 계약을 체결했으나, 중개상의 오류로 인해 임대차 보증금을 회수하지 못하게 되어 손해를 입은 임차인입니다. - 피고 B: 'D공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로, 임대차 계약을 중개하는 과정에서 중개대상물인 아파트의 실제 현황을 정확히 확인하지 않아 원고에게 손해를 발생시킨 당사자입니다. - 피고 C협회: 피고 B과 공제계약을 맺은 공제사업자로, 공인중개사인 피고 B의 중개행위로 인해 발생한 원고의 재산상 손해에 대해 공제금액 한도 내에서 피고 B과 공동으로 손해를 배상할 책임이 있는 기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2019년 9월 8일 피고 B의 중개로 임대인 E과 보증금 1억 1,900만 원에 아파트 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 직후 보증금을 지급하고 2019년 11월 8일 전입신고 및 주택임대차계약 신고를 마쳤습니다. 그러나 2021년 11월 8일 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못하여 임대인을 상대로 소송을 제기하여 승소했고, 이 판결을 근거로 강제 경매를 신청했습니다. 이 과정에서 법원으로부터 '경매 목적물의 집합건축물대장상 평면도 위치와 현황 문패 호수의 위치가 상이하다'는 보정 명령을 받게 되면서 실제 호실과 공부상의 호실이 일치하지 않는다는 사실을 알게 되었습니다. 결국 원고의 경매 신청은 기각되었고, 임차권등기를 마쳤으나 선순위 채권액이 높아 보증금 회수가 사실상 어려워지자, 중개 과실을 이유로 피고 B과 C협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 임대차 계약 중개 시 중개대상물의 현황(특히 호실의 실제 위치와 공부상의 불일치)을 정확히 조사·확인하고 설명해야 할 의무를 소홀히 했을 때 발생하는 손해배상 책임의 범위와, 중개업자와 공제계약을 맺은 공제사업자의 공동 책임 여부 및 그 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임차인인 원고에게도 거래 관계 조사·확인에 대한 부주의가 있었는지 여부와 그에 따른 과실상계 적용 여부도 중요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 5,950만 원 및 이에 대한 지연손해금(피고 B은 2024년 4월 4일부터, 피고 C협회는 2024년 4월 21일부터 2025년 5월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/2을, 피고들이 나머지를 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 공인중개사인 피고 B이 중개 대상물인 아파트의 실제 호실 현황과 공부상의 불일치를 확인하지 않은 과실이 있다고 판단하여, 이로 인해 원고가 임대차 보증금을 반환받지 못하는 재산상 손해를 입었으므로 손해배상 책임이 있다고 보았습니다. 또한, 피고 C협회는 피고 B과 공제계약을 맺었으므로 공동하여 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 다만, 부동산 거래 당사자에게도 거래 관계를 조사·확인할 책임이 있다는 점을 고려하여 피고 B이 실제 호실과 현관 기재 호실의 불일치를 예상하기 어려웠을 것이라는 점 등을 참작하여 손해배상액을 청구액 1억 1,900만 원의 절반 수준인 5,950만 원으로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해배상 책임에 관한 것으로, '공인중개사법'의 여러 조항이 주요하게 적용되었습니다. 1. **공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인ㆍ설명 의무)**​: * 이 조항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 성실하고 정확하게 확인하여 권리를 취득하려는 의뢰인(본 사건의 원고)에게 설명하고 그 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B은 이 사건 아파트의 실제 호실 위치와 공부상의 불일치를 확인하지 않고 설명하지 않아 이 의무를 위반했습니다. 2. **공인중개사법 제25조 제2항 (자료 요구 의무)**​: * 개업공인중개사는 중개대상물의 확인·설명을 위해 필요한 경우 임대 의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 피고 B은 건축물현황도와 같은 자료를 확인하여 실제 호실 현황을 파악했어야 함에도 이를 소홀히 한 것으로 판단되었습니다. 3. **공인중개사법 제29조 제1항 (공인중개사의 신의성실 의무)**​: * 공인중개사는 전문 직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있습니다. 피고 B의 호실 불일치 확인 소홀은 이러한 신의성실 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 4. **공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임)**​: * 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서 피고 B의 호실 불일치 확인 소홀은 과실로 인정되어 원고에게 손해를 배상할 책임이 발생했습니다. 또한, 피고 C협회는 피고 B과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 공제약관에 따라 피고 B과 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. **손해배상 책임의 제한 (과실상계)**​: * 민법상 손해배상 제도에서는 손해의 발생 또는 확대에 피해자에게도 과실이 있는 경우, 그 과실 비율을 고려하여 가해자의 손해배상 범위를 제한할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 공인중개사의 책임이 인정되더라도 임차인인 원고에게도 거래 관계에 대한 조사·확인 책임이 전적으로 면제되는 것은 아니라고 보아, 피고 B이 호실 불일치를 예상하기 어려웠을 것이라는 점 등을 참작하여 손해배상액을 일부 제한했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처하는 것을 방지하기 위해 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다: 1. **공부 서류와 현장 일치 여부 확인**: 부동산 계약 시 등기사항증명서, 건축물대장 등 공부 서류상의 정보와 실제 현장의 상태(특히 호실 번호, 위치, 내부 구조 등)가 일치하는지 반드시 직접 확인해야 합니다. 필요하다면 건축물 현황도 등 상세 도면을 직접 열람하여 비교하는 것이 좋습니다. 2. **전입신고 및 확정일자의 정확성**: 주택 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 이때 전입신고 주소와 호실이 공부상의 주소 및 실제 거주하는 호실과 정확히 일치해야 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 만약 불일치하는 경우 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 3. **공인중개사의 설명 의무 확인**: 공인중개사가 중개대상물에 대해 성실하고 정확하게 설명했는지, 그리고 그 설명의 근거 자료(등기사항증명서, 건축물대장 등)를 제시했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 설명 내용 중 미심쩍은 부분이 있다면 추가적인 설명을 요구하거나 직접 확인할 필요가 있습니다. 4. **임차인 본인의 주의 의무**: 법원 판례는 중개업자에게 책임이 있더라도 임차인 본인에게도 거래 관계에 대한 조사·확인 책임이 있다고 보고 과실상계를 적용할 수 있습니다. 따라서 중개업자에게만 의존하지 않고 임차인 스스로도 기본적인 확인 과정을 거치는 것이 중요합니다.

보증금 미지급으로 임대 계약이 해지된 건물 인도 사건

이 사건은 원고 A가 피고 B에게 건물을 임대하였으나, 피고 B가 보증금 지급 의무를 제대로 이행하지 않아 임대차 계약이 해지되자 원고 A가 건물의 인도를 청구한 사건입니다. 피고 B는 자신이 실제 임차인이 아니거나, 보증금 지급 기한 유예에 대한 구두 합의가 있었고, 개보수 및 승강기 설치 등으로 인한 부속물매수청구권이 있어 건물 인도 의무와 동시이행 관계에 있다고 주장하며 항소했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 전부 인용하였고, 항소심 법원은 피고의 추완항소를 적법하다고 판단했으나, 본안 심리 결과 피고 B가 실제 임차인이며 보증금 지급 의무를 위반하여 계약이 적법하게 해지되었으므로 부속물매수청구권이 인정되지 않는다고 판단하여 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물 소유자이자 임대인으로, 피고 B에게 건물을 임대했습니다. - 피고 B: 원고 A로부터 건물을 임차하여 사용하였으나 보증금 지급 의무를 위반했습니다. 이 사건 임대차 계약서에는 'D조합 대리인 C'이 임차인으로 기재되었으나, 법원은 피고 B를 실질적인 임차인으로 판단했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2021년 1월 15일 피고 B와 보증금 2억 원, 월차임 3,000만 원에 이 사건 대지와 건물을 2021년 4월 30일부터 2026년 4월 30일까지 임대하는 계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 2,000만 원을 지급받은 원고는 피고에게 건물 인테리어 공사를 위해 건물을 인도했습니다. 그러나 피고 B는 중도금 8,000만 원과 잔금 1억 원을 각 지급기한인 2021년 3월 10일과 2021년 4월 30일까지 지급하지 않았습니다. 원고 A는 여러 차례 보증금 지급을 독촉했으나 피고 B가 응하지 않자, 2021년 5월 10일 계약 해제와 원상복구를 통지했습니다. 이에 피고 B는 2021년 10월 22일 '2021년 11월 15일까지 나머지 보증금 1억 8,000만 원을 지급하고 위반 시 계약 파기 및 원상복구'를 약속하는 각서를 작성하여 원고에게 전송했습니다. 그러나 피고 B는 2021년 11월 16일부터 24일까지 총 8,000만 원만을 지급하고 나머지 1억 원을 지급하지 않았습니다. 이에 원고 A는 피고 B의 채무불이행을 이유로 계약이 해지되었다며 이 사건 부동산의 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 과실 없이 판결 송달 사실을 알지 못하여 제기한 '추완항소'가 적법한지 여부입니다. 둘째, 임대차계약서상 명의와 달리 피고 B가 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자인지 여부입니다. 셋째, 피고 B가 주장하는 보증금 미납에 대한 지급 기한 유예의 구두 합의가 실제로 존재했는지 여부입니다. 넷째, 임차인인 피고 B가 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에도 건물에 설치한 부속물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고 B의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고 B가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결이 정당하다는 판단을 유지한 것입니다. ### 결론 항소심 법원은 피고 B의 추완항소가 공시송달로 인한 송달 사실을 뒤늦게 알게 된 날로부터 2주 이내에 제기되었으므로 적법하다고 보았습니다. 그러나 본안 판단에서는 피고 B가 임대차계약서상 명의와 상관없이 실제 보증금을 지급하고 기한 유예를 요청하는 등 임차인으로서의 행동을 하였으므로 실질적인 임차인으로 인정했습니다. 또한 보증금 지급 기한을 병원 개업 후로 유예하기로 하는 구두 합의가 있었다는 피고의 주장은 이를 인정할 만한 증거가 없어 기각했습니다. 마지막으로, 피고 B가 보증금 지급 의무를 지체하여 임대차 계약이 해지되었으므로, 민법 제646조에 따른 부속물매수청구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고 A의 청구가 정당하다고 보아 피고 B의 항소를 기각하고 건물을 인도하라는 제1심 판결을 유지했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)**​ 이 조항은 '건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 그러나 본 판례에서는 피고(임차인)가 보증금 지급 의무를 지체하여 임대차 계약이 해지된 경우이므로, 이는 임차인의 채무불이행에 해당합니다. 대법원 판례(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결)에 따르면, 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다. 이는 계약을 위반한 임차인에게 임대인에게 비용을 청구할 수 있는 권리를 부여하는 것이 부당하기 때문입니다. * **계약 당사자 확정의 법리 (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다29465 판결 등 참조)**​ 계약 당사자를 누구로 볼 것인가에 대해서는 우선 당사자들의 의사가 일치하는 대로 정해집니다. 만약 의사가 일치하지 않는 경우에는 계약의 성격, 내용, 목적, 체결 경위 등 계약 전후의 구체적인 모든 사정을 고려하여, 합리적인 사람이라면 누구를 계약 당사자로 이해했을 것인가에 따라 판단해야 합니다. 이 사건에서는 계약서상 'D조합 대리인 C'이 임차인으로 기재되어 있었지만, 피고 B가 실제 계약금을 지급하고, 보증금 지급 기한 유예를 요청하는 각서를 작성하며 보증금의 일부를 지급하는 등 임차인으로서의 행위를 했으므로, 법원은 피고 B를 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자로 인정했습니다. * **추완항소의 적법 요건 (대법원 2013. 1. 10. 선고 2010다75044 판결 등 참조)**​ 소장 부본이나 판결 정본 등이 공시송달 방식으로 송달된 경우, 특별한 사정이 없는 한 당사자는 자신의 과실 없이 판결 송달 사실을 알지 못했다고 볼 수 있습니다. 이러한 경우 당사자는 책임을 질 수 없는 사유로 인해 불변기간(항소 기간)을 지키지 못했을 때에 해당하며, 그 사유가 없어진 후(즉, 판결이 공시송달된 사실을 알게 된 날로부터) 2주일 이내(외국에 있었던 경우 30일)에 추완항소를 제기할 수 있습니다. 여기서 '사유가 없어진 후'란 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니라, 판결이 공시송달되었다는 사실을 알게 된 때를 의미하며, 통상적으로 사건 기록을 열람하거나 판결 정본을 새로이 영수한 때에 알게 되었다고 봅니다. 이 사건에서 피고 B는 기록 열람을 통해 공시송달 사실을 인지한 후 2주 이내에 항소를 제기하여 적법한 추완항소로 인정받았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 당사자의 명확화:** 법인 대리인이나 단체 대표자 명의로 계약을 체결하는 경우, 실제 계약의 책임과 의무를 부담하는 당사자가 누구인지 계약서에 명확히 기재하고 확인해야 합니다. 계약서상 명의와는 다르게 실제 계약 체결 및 이행 행위를 한 사람이 계약 당사자로 인정될 수 있습니다. * **주요 계약 내용의 서면화:** 보증금 지급 기한 변경, 월차임 유예 등 중요한 합의 내용은 반드시 서면으로 작성하고, 관련 당사자 모두의 서명이나 날인을 받아두어야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 시 입증하기 매우 어렵습니다. * **채무 이행의 중요성:** 임대차 계약에서 보증금이나 월세 등 금전 지급 의무는 가장 핵심적인 계약 조건입니다. 이러한 의무를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 불이익을 받을 수 있습니다. * **부속물매수청구권의 제한:** 임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 대해 매수청구권을 가질 수 있지만, 임차인이 자신의 채무불이행(예: 보증금 미지급)으로 임대차 계약이 해지된 경우에는 이 권리를 행사할 수 없습니다. 따라서 임차인은 계약 조건을 성실히 이행하는 것이 중요합니다. * **공시송달과 추완항소:** 소송 절차 중 본인의 과실 없이 소장이나 판결문 등 중요한 서류를 받지 못해 공시송달로 절차가 진행된 경우, 나중에 그 사실을 알게 된 날로부터 2주 이내(외국에 있었던 경우에는 30일)에 추완항소를 제기하여 다툴 수 있습니다. 이는 자신의 권리를 지킬 수 있는 중요한 제도입니다.

시아버지가 며느리에게 명의신탁한 부동산 소유권 다툼 사건

시아버지인 원고 A가 사업 부도로 인한 강제집행 우려 때문에 며느리인 피고 B에게 자신의 부동산을 명의신탁했음을 주장하며 소유권이전등기 말소를 청구한 사건입니다. 피고 B는 해당 부동산을 증여받았다고 주장했으나 법원은 원고 A의 주장을 받아들여 피고 B에게 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사업 부도로 인한 채무 변제를 피하고자 며느리에게 부동산을 명의신탁했다고 주장한 시아버지 - 피고 B: 시아버지로부터 부동산을 증여받았다고 주장했으나 실제로는 명의를 빌려준 것으로 판단된 며느리 ### 분쟁 상황 원고 A는 2003년 5월 28일 부동산을 매입하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 2008년 12월 31일 원고의 사업체가 거래처 부도로 인해 운영이 어려워지자 강제집행을 우려하여 2008년 12월 29일 며느리인 피고 B에게 부동산을 명의신탁했습니다. 이후 2009년 1월 2일 피고 B 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 등기부상 거래가액은 1억 5천만 원으로 기재되었으나 실제 매매대금은 오가지 않았습니다. 원고는 자신이 실질적 소유자임을 주장하며 등기 말소를 요구했으나 피고는 증여받은 것이라고 주장하며 이에 응하지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 부동산 소유자 명의 이전이 명의신탁에 의한 것인지 아니면 증여에 의한 것인지 여부 및 그에 따른 소유권이전등기의 유효성 판단 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 문제된 부동산에 관하여 마쳐진 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행해야 하며 소송비용은 피고가 부담합니다. ### 결론 법원은 여러 증거와 정황을 종합하여 해당 부동산이 원고가 피고에게 명의신탁한 것이라고 판단했습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기는 무효이므로, 피고는 원고에게 해당 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 제4조가 주로 적용되었습니다. 이 조항은 명의신탁 약정은 무효로 하며, 명의신탁 약정에 따라 마쳐진 등기도 원칙적으로 무효라고 규정하고 있습니다. 다만 종중, 배우자, 종교단체에 대한 특례를 두고 있으나 이 사건의 시아버지와 며느리 관계는 이에 해당하지 않습니다. 법원은 등기되어 있는 사람이 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되지만, 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 사람이 증명해야 한다는 법리(대법원 2017. 12. 22. 선고 2015다29657 판결 등 참조)를 따랐습니다. 또한 부동산 소유자 명의만을 다른 사람에게 신탁하는 경우 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류는 실질적 소유자인 명의신탁자가 소지하는 것이 상례라는 대법원 판례(대법원 1985. 1. 29. 선고 84다카1750, 1751 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다57122 판결 등 참조)를 적용하여 원고가 등기권리증을 소지하고 있다는 사실이 명의신탁의 중요한 증거가 되었습니다. 이러한 법리들에 기초하여 원고가 등기권리증 소지, 재산세 및 대출이자 납부, 실제 거주, 매매대금 미지급, 피고의 문자메시지 등을 증거로 제시하여 명의신탁 사실을 증명할 수 있었고 법원은 이를 인용했습니다. ### 참고 사항 부동산 명의신탁은 법적으로 무효이며 신탁자는 자신의 소유권을 되찾기 위해 등기 말소나 이전등기를 청구할 수 있습니다. 부동산을 다른 사람 명의로 등기할 경우 실제 대금 지급 여부, 등기권리증 소지자, 재산세 및 대출이자 납부 주체, 해당 부동산 거주 여부 등 실질적 소유 관계를 입증할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 특히 가족 간의 부동산 거래나 명의 이전 시에는 명의신탁인지 증여인지 명확히 해두지 않으면 추후 분쟁의 소지가 매우 커집니다. 명의신탁 약정은 그 자체로 무효이므로 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있으며 명의신탁을 피해야 합니다. 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 명의신탁을 하는 경우가 있으나 이는 탈세로 간주될 수 있으며 실제로는 증여세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공인중개사 아파트 호실 불일치로 인한 보증금 미회수 사건

원고는 공인중개사 피고 B의 중개로 임대인 E과 아파트 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 1,900만 원을 지급했습니다. 당시 피고 B은 중개대상물 확인·설명서에 해당 아파트 호실의 정보를 적법하게 기재하여 교부했습니다. 그러나 임대차 계약이 종료된 후 보증금 반환을 받지 못하여 경매를 신청하는 과정에서, 등기부등본 및 건축물대장상의 호실과 실제 현관문에 표시된 호실은 G호였으나, 실제 아파트의 위치는 I호에 해당하며 건축물대장의 평면도상 I호로 표시되어 있음이 드러났습니다. 이로 인해 원고는 해당 아파트에 대한 대항력을 제대로 취득하지 못했고 보증금 회수가 어렵게 되자, 피고 B과 공제계약을 체결한 피고 C협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사의 중개로 아파트 임대차 계약을 체결했으나, 중개상의 오류로 인해 임대차 보증금을 회수하지 못하게 되어 손해를 입은 임차인입니다. - 피고 B: 'D공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로, 임대차 계약을 중개하는 과정에서 중개대상물인 아파트의 실제 현황을 정확히 확인하지 않아 원고에게 손해를 발생시킨 당사자입니다. - 피고 C협회: 피고 B과 공제계약을 맺은 공제사업자로, 공인중개사인 피고 B의 중개행위로 인해 발생한 원고의 재산상 손해에 대해 공제금액 한도 내에서 피고 B과 공동으로 손해를 배상할 책임이 있는 기관입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2019년 9월 8일 피고 B의 중개로 임대인 E과 보증금 1억 1,900만 원에 아파트 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 직후 보증금을 지급하고 2019년 11월 8일 전입신고 및 주택임대차계약 신고를 마쳤습니다. 그러나 2021년 11월 8일 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못하여 임대인을 상대로 소송을 제기하여 승소했고, 이 판결을 근거로 강제 경매를 신청했습니다. 이 과정에서 법원으로부터 '경매 목적물의 집합건축물대장상 평면도 위치와 현황 문패 호수의 위치가 상이하다'는 보정 명령을 받게 되면서 실제 호실과 공부상의 호실이 일치하지 않는다는 사실을 알게 되었습니다. 결국 원고의 경매 신청은 기각되었고, 임차권등기를 마쳤으나 선순위 채권액이 높아 보증금 회수가 사실상 어려워지자, 중개 과실을 이유로 피고 B과 C협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사가 임대차 계약 중개 시 중개대상물의 현황(특히 호실의 실제 위치와 공부상의 불일치)을 정확히 조사·확인하고 설명해야 할 의무를 소홀히 했을 때 발생하는 손해배상 책임의 범위와, 중개업자와 공제계약을 맺은 공제사업자의 공동 책임 여부 및 그 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임차인인 원고에게도 거래 관계 조사·확인에 대한 부주의가 있었는지 여부와 그에 따른 과실상계 적용 여부도 중요하게 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 5,950만 원 및 이에 대한 지연손해금(피고 B은 2024년 4월 4일부터, 피고 C협회는 2024년 4월 21일부터 2025년 5월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/2을, 피고들이 나머지를 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 공인중개사인 피고 B이 중개 대상물인 아파트의 실제 호실 현황과 공부상의 불일치를 확인하지 않은 과실이 있다고 판단하여, 이로 인해 원고가 임대차 보증금을 반환받지 못하는 재산상 손해를 입었으므로 손해배상 책임이 있다고 보았습니다. 또한, 피고 C협회는 피고 B과 공제계약을 맺었으므로 공동하여 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다. 다만, 부동산 거래 당사자에게도 거래 관계를 조사·확인할 책임이 있다는 점을 고려하여 피고 B이 실제 호실과 현관 기재 호실의 불일치를 예상하기 어려웠을 것이라는 점 등을 참작하여 손해배상액을 청구액 1억 1,900만 원의 절반 수준인 5,950만 원으로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 공인중개사의 중개 과실로 인한 손해배상 책임에 관한 것으로, '공인중개사법'의 여러 조항이 주요하게 적용되었습니다. 1. **공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인ㆍ설명 의무)**​: * 이 조항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 성실하고 정확하게 확인하여 권리를 취득하려는 의뢰인(본 사건의 원고)에게 설명하고 그 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. 본 사건에서 피고 B은 이 사건 아파트의 실제 호실 위치와 공부상의 불일치를 확인하지 않고 설명하지 않아 이 의무를 위반했습니다. 2. **공인중개사법 제25조 제2항 (자료 요구 의무)**​: * 개업공인중개사는 중개대상물의 확인·설명을 위해 필요한 경우 임대 의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 피고 B은 건축물현황도와 같은 자료를 확인하여 실제 호실 현황을 파악했어야 함에도 이를 소홀히 한 것으로 판단되었습니다. 3. **공인중개사법 제29조 제1항 (공인중개사의 신의성실 의무)**​: * 공인중개사는 전문 직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있습니다. 피고 B의 호실 불일치 확인 소홀은 이러한 신의성실 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 4. **공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임)**​: * 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서 피고 B의 호실 불일치 확인 소홀은 과실로 인정되어 원고에게 손해를 배상할 책임이 발생했습니다. 또한, 피고 C협회는 피고 B과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 공제약관에 따라 피고 B과 공동으로 손해를 배상할 책임이 있습니다. **손해배상 책임의 제한 (과실상계)**​: * 민법상 손해배상 제도에서는 손해의 발생 또는 확대에 피해자에게도 과실이 있는 경우, 그 과실 비율을 고려하여 가해자의 손해배상 범위를 제한할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 공인중개사의 책임이 인정되더라도 임차인인 원고에게도 거래 관계에 대한 조사·확인 책임이 전적으로 면제되는 것은 아니라고 보아, 피고 B이 호실 불일치를 예상하기 어려웠을 것이라는 점 등을 참작하여 손해배상액을 일부 제한했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처하는 것을 방지하기 위해 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다: 1. **공부 서류와 현장 일치 여부 확인**: 부동산 계약 시 등기사항증명서, 건축물대장 등 공부 서류상의 정보와 실제 현장의 상태(특히 호실 번호, 위치, 내부 구조 등)가 일치하는지 반드시 직접 확인해야 합니다. 필요하다면 건축물 현황도 등 상세 도면을 직접 열람하여 비교하는 것이 좋습니다. 2. **전입신고 및 확정일자의 정확성**: 주택 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 이때 전입신고 주소와 호실이 공부상의 주소 및 실제 거주하는 호실과 정확히 일치해야 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 만약 불일치하는 경우 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 3. **공인중개사의 설명 의무 확인**: 공인중개사가 중개대상물에 대해 성실하고 정확하게 설명했는지, 그리고 그 설명의 근거 자료(등기사항증명서, 건축물대장 등)를 제시했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 설명 내용 중 미심쩍은 부분이 있다면 추가적인 설명을 요구하거나 직접 확인할 필요가 있습니다. 4. **임차인 본인의 주의 의무**: 법원 판례는 중개업자에게 책임이 있더라도 임차인 본인에게도 거래 관계에 대한 조사·확인 책임이 있다고 보고 과실상계를 적용할 수 있습니다. 따라서 중개업자에게만 의존하지 않고 임차인 스스로도 기본적인 확인 과정을 거치는 것이 중요합니다.

보증금 미지급으로 임대 계약이 해지된 건물 인도 사건

이 사건은 원고 A가 피고 B에게 건물을 임대하였으나, 피고 B가 보증금 지급 의무를 제대로 이행하지 않아 임대차 계약이 해지되자 원고 A가 건물의 인도를 청구한 사건입니다. 피고 B는 자신이 실제 임차인이 아니거나, 보증금 지급 기한 유예에 대한 구두 합의가 있었고, 개보수 및 승강기 설치 등으로 인한 부속물매수청구권이 있어 건물 인도 의무와 동시이행 관계에 있다고 주장하며 항소했습니다. 제1심 법원은 원고의 청구를 전부 인용하였고, 항소심 법원은 피고의 추완항소를 적법하다고 판단했으나, 본안 심리 결과 피고 B가 실제 임차인이며 보증금 지급 의무를 위반하여 계약이 적법하게 해지되었으므로 부속물매수청구권이 인정되지 않는다고 판단하여 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물 소유자이자 임대인으로, 피고 B에게 건물을 임대했습니다. - 피고 B: 원고 A로부터 건물을 임차하여 사용하였으나 보증금 지급 의무를 위반했습니다. 이 사건 임대차 계약서에는 'D조합 대리인 C'이 임차인으로 기재되었으나, 법원은 피고 B를 실질적인 임차인으로 판단했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2021년 1월 15일 피고 B와 보증금 2억 원, 월차임 3,000만 원에 이 사건 대지와 건물을 2021년 4월 30일부터 2026년 4월 30일까지 임대하는 계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 2,000만 원을 지급받은 원고는 피고에게 건물 인테리어 공사를 위해 건물을 인도했습니다. 그러나 피고 B는 중도금 8,000만 원과 잔금 1억 원을 각 지급기한인 2021년 3월 10일과 2021년 4월 30일까지 지급하지 않았습니다. 원고 A는 여러 차례 보증금 지급을 독촉했으나 피고 B가 응하지 않자, 2021년 5월 10일 계약 해제와 원상복구를 통지했습니다. 이에 피고 B는 2021년 10월 22일 '2021년 11월 15일까지 나머지 보증금 1억 8,000만 원을 지급하고 위반 시 계약 파기 및 원상복구'를 약속하는 각서를 작성하여 원고에게 전송했습니다. 그러나 피고 B는 2021년 11월 16일부터 24일까지 총 8,000만 원만을 지급하고 나머지 1억 원을 지급하지 않았습니다. 이에 원고 A는 피고 B의 채무불이행을 이유로 계약이 해지되었다며 이 사건 부동산의 인도를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 과실 없이 판결 송달 사실을 알지 못하여 제기한 '추완항소'가 적법한지 여부입니다. 둘째, 임대차계약서상 명의와 달리 피고 B가 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자인지 여부입니다. 셋째, 피고 B가 주장하는 보증금 미납에 대한 지급 기한 유예의 구두 합의가 실제로 존재했는지 여부입니다. 넷째, 임차인인 피고 B가 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에도 건물에 설치한 부속물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 피고 B의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고 B가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결이 정당하다는 판단을 유지한 것입니다. ### 결론 항소심 법원은 피고 B의 추완항소가 공시송달로 인한 송달 사실을 뒤늦게 알게 된 날로부터 2주 이내에 제기되었으므로 적법하다고 보았습니다. 그러나 본안 판단에서는 피고 B가 임대차계약서상 명의와 상관없이 실제 보증금을 지급하고 기한 유예를 요청하는 등 임차인으로서의 행동을 하였으므로 실질적인 임차인으로 인정했습니다. 또한 보증금 지급 기한을 병원 개업 후로 유예하기로 하는 구두 합의가 있었다는 피고의 주장은 이를 인정할 만한 증거가 없어 기각했습니다. 마지막으로, 피고 B가 보증금 지급 의무를 지체하여 임대차 계약이 해지되었으므로, 민법 제646조에 따른 부속물매수청구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고 A의 청구가 정당하다고 보아 피고 B의 항소를 기각하고 건물을 인도하라는 제1심 판결을 유지했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. * **민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)**​ 이 조항은 '건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 그러나 본 판례에서는 피고(임차인)가 보증금 지급 의무를 지체하여 임대차 계약이 해지된 경우이므로, 이는 임차인의 채무불이행에 해당합니다. 대법원 판례(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결)에 따르면, 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다. 이는 계약을 위반한 임차인에게 임대인에게 비용을 청구할 수 있는 권리를 부여하는 것이 부당하기 때문입니다. * **계약 당사자 확정의 법리 (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다29465 판결 등 참조)**​ 계약 당사자를 누구로 볼 것인가에 대해서는 우선 당사자들의 의사가 일치하는 대로 정해집니다. 만약 의사가 일치하지 않는 경우에는 계약의 성격, 내용, 목적, 체결 경위 등 계약 전후의 구체적인 모든 사정을 고려하여, 합리적인 사람이라면 누구를 계약 당사자로 이해했을 것인가에 따라 판단해야 합니다. 이 사건에서는 계약서상 'D조합 대리인 C'이 임차인으로 기재되어 있었지만, 피고 B가 실제 계약금을 지급하고, 보증금 지급 기한 유예를 요청하는 각서를 작성하며 보증금의 일부를 지급하는 등 임차인으로서의 행위를 했으므로, 법원은 피고 B를 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자로 인정했습니다. * **추완항소의 적법 요건 (대법원 2013. 1. 10. 선고 2010다75044 판결 등 참조)**​ 소장 부본이나 판결 정본 등이 공시송달 방식으로 송달된 경우, 특별한 사정이 없는 한 당사자는 자신의 과실 없이 판결 송달 사실을 알지 못했다고 볼 수 있습니다. 이러한 경우 당사자는 책임을 질 수 없는 사유로 인해 불변기간(항소 기간)을 지키지 못했을 때에 해당하며, 그 사유가 없어진 후(즉, 판결이 공시송달된 사실을 알게 된 날로부터) 2주일 이내(외국에 있었던 경우 30일)에 추완항소를 제기할 수 있습니다. 여기서 '사유가 없어진 후'란 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니라, 판결이 공시송달되었다는 사실을 알게 된 때를 의미하며, 통상적으로 사건 기록을 열람하거나 판결 정본을 새로이 영수한 때에 알게 되었다고 봅니다. 이 사건에서 피고 B는 기록 열람을 통해 공시송달 사실을 인지한 후 2주 이내에 항소를 제기하여 적법한 추완항소로 인정받았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **계약 당사자의 명확화:** 법인 대리인이나 단체 대표자 명의로 계약을 체결하는 경우, 실제 계약의 책임과 의무를 부담하는 당사자가 누구인지 계약서에 명확히 기재하고 확인해야 합니다. 계약서상 명의와는 다르게 실제 계약 체결 및 이행 행위를 한 사람이 계약 당사자로 인정될 수 있습니다. * **주요 계약 내용의 서면화:** 보증금 지급 기한 변경, 월차임 유예 등 중요한 합의 내용은 반드시 서면으로 작성하고, 관련 당사자 모두의 서명이나 날인을 받아두어야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 시 입증하기 매우 어렵습니다. * **채무 이행의 중요성:** 임대차 계약에서 보증금이나 월세 등 금전 지급 의무는 가장 핵심적인 계약 조건입니다. 이러한 의무를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 불이익을 받을 수 있습니다. * **부속물매수청구권의 제한:** 임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 대해 매수청구권을 가질 수 있지만, 임차인이 자신의 채무불이행(예: 보증금 미지급)으로 임대차 계약이 해지된 경우에는 이 권리를 행사할 수 없습니다. 따라서 임차인은 계약 조건을 성실히 이행하는 것이 중요합니다. * **공시송달과 추완항소:** 소송 절차 중 본인의 과실 없이 소장이나 판결문 등 중요한 서류를 받지 못해 공시송달로 절차가 진행된 경우, 나중에 그 사실을 알게 된 날로부터 2주 이내(외국에 있었던 경우에는 30일)에 추완항소를 제기하여 다툴 수 있습니다. 이는 자신의 권리를 지킬 수 있는 중요한 제도입니다.

시아버지가 며느리에게 명의신탁한 부동산 소유권 다툼 사건

시아버지인 원고 A가 사업 부도로 인한 강제집행 우려 때문에 며느리인 피고 B에게 자신의 부동산을 명의신탁했음을 주장하며 소유권이전등기 말소를 청구한 사건입니다. 피고 B는 해당 부동산을 증여받았다고 주장했으나 법원은 원고 A의 주장을 받아들여 피고 B에게 소유권이전등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사업 부도로 인한 채무 변제를 피하고자 며느리에게 부동산을 명의신탁했다고 주장한 시아버지 - 피고 B: 시아버지로부터 부동산을 증여받았다고 주장했으나 실제로는 명의를 빌려준 것으로 판단된 며느리 ### 분쟁 상황 원고 A는 2003년 5월 28일 부동산을 매입하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 2008년 12월 31일 원고의 사업체가 거래처 부도로 인해 운영이 어려워지자 강제집행을 우려하여 2008년 12월 29일 며느리인 피고 B에게 부동산을 명의신탁했습니다. 이후 2009년 1월 2일 피고 B 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 등기부상 거래가액은 1억 5천만 원으로 기재되었으나 실제 매매대금은 오가지 않았습니다. 원고는 자신이 실질적 소유자임을 주장하며 등기 말소를 요구했으나 피고는 증여받은 것이라고 주장하며 이에 응하지 않아 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 부동산 소유자 명의 이전이 명의신탁에 의한 것인지 아니면 증여에 의한 것인지 여부 및 그에 따른 소유권이전등기의 유효성 판단 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 문제된 부동산에 관하여 마쳐진 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행해야 하며 소송비용은 피고가 부담합니다. ### 결론 법원은 여러 증거와 정황을 종합하여 해당 부동산이 원고가 피고에게 명의신탁한 것이라고 판단했습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기는 무효이므로, 피고는 원고에게 해당 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 제4조가 주로 적용되었습니다. 이 조항은 명의신탁 약정은 무효로 하며, 명의신탁 약정에 따라 마쳐진 등기도 원칙적으로 무효라고 규정하고 있습니다. 다만 종중, 배우자, 종교단체에 대한 특례를 두고 있으나 이 사건의 시아버지와 며느리 관계는 이에 해당하지 않습니다. 법원은 등기되어 있는 사람이 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되지만, 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 사람이 증명해야 한다는 법리(대법원 2017. 12. 22. 선고 2015다29657 판결 등 참조)를 따랐습니다. 또한 부동산 소유자 명의만을 다른 사람에게 신탁하는 경우 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류는 실질적 소유자인 명의신탁자가 소지하는 것이 상례라는 대법원 판례(대법원 1985. 1. 29. 선고 84다카1750, 1751 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다57122 판결 등 참조)를 적용하여 원고가 등기권리증을 소지하고 있다는 사실이 명의신탁의 중요한 증거가 되었습니다. 이러한 법리들에 기초하여 원고가 등기권리증 소지, 재산세 및 대출이자 납부, 실제 거주, 매매대금 미지급, 피고의 문자메시지 등을 증거로 제시하여 명의신탁 사실을 증명할 수 있었고 법원은 이를 인용했습니다. ### 참고 사항 부동산 명의신탁은 법적으로 무효이며 신탁자는 자신의 소유권을 되찾기 위해 등기 말소나 이전등기를 청구할 수 있습니다. 부동산을 다른 사람 명의로 등기할 경우 실제 대금 지급 여부, 등기권리증 소지자, 재산세 및 대출이자 납부 주체, 해당 부동산 거주 여부 등 실질적 소유 관계를 입증할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 특히 가족 간의 부동산 거래나 명의 이전 시에는 명의신탁인지 증여인지 명확히 해두지 않으면 추후 분쟁의 소지가 매우 커집니다. 명의신탁 약정은 그 자체로 무효이므로 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있으며 명의신탁을 피해야 합니다. 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 명의신탁을 하는 경우가 있으나 이는 탈세로 간주될 수 있으며 실제로는 증여세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.