문상윤 변호사

지역주택조합 가입 후 해지 요구에 따른 분담금 반환 거부 사건

원고는 지역주택조합에 가입하며 안심보장확약서를 받았으나, 이후 안심보장약정이 조합 총회 결의 없이 체결되어 무효라고 주장하며 조합가입계약의 취소 및 납부한 분담금 2억 4천9백만 원의 반환을 요구했습니다. 그러나 법원은 안심보장약정이 총회에서 적법하게 추인되었거나 설령 무효라 하더라도 조합가입계약에는 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 특히 원고가 조합설립인가 이후에도 분담금을 계속 납부하고 사업 진행에 참여한 점을 들어 원고의 주장을 기각하고, 지역주택조합의 손을 들어준 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부산 동래구의 한 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부했으나, 계약의 무효를 주장하며 납부금 반환을 요구한 사람입니다. - 피고 B지역주택조합: 부산 동래구에 공동주택을 신축하는 지역주택조합으로, 원고의 분담금 반환 요구를 거부했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2017년 6월 3일, 피고 B지역주택조합과 공동주택 1개 호실을 분양받기로 하는 조합가입계약을 체결하고, 동시에 안심보장확약서를 받았습니다. 이 확약서는 특정 조건 발생 시 원고에게 유리한 조항을 담고 있었습니다. 원고는 계약에 따라 총 249,372,076원을 조합에 납부했습니다. 이후 피고 조합은 2018년 5월 조합설립인가를 받고, 2024년 5월 사업계획승인을, 2025년 2월 착공 신고를 하며 사업을 진행했습니다. 그러나 원고는 안심보장약정이 조합 총회의 결의 없이 체결되어 무효이며, 이로 인해 조합가입계약 또한 무효이므로 납부한 분담금을 반환해달라고 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 안심보장약정이 적법하게 추인되었고, 계약은 유효하다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다: * 지역주택조합이 발행한 안심보장확약서(안심보장약정)가 조합 총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부 및 적법한 추인이 있었는지 여부입니다. * 안심보장약정이 무효일 경우, 이와 연동된 조합가입계약 또한 무효로 볼 수 있는지 여부입니다. * 원고가 안심보장약정의 효력에 대한 착오나 피고의 기망으로 인해 조합가입계약을 체결했다고 보아 계약을 취소하고 납부금을 반환받을 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 제1심판결을 취소하고 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 이에 따라 피고인 지역주택조합은 원고에게 분담금 249,372,076원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없으며, 소송과 관련된 모든 비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 안심보장약정이 비법인사단인 지역주택조합의 총유물 처분에 해당하여 총회 결의가 필요하다는 원고의 주장에 대해, 피고 조합의 창립총회 또는 임시총회 결의를 통해 적법하게 추인되었다고 판단했습니다. 설령 안심보장약정이 무효라고 하더라도, 원고가 조합설립인가 신청 이후에도 분담금을 계속 납부하고 동·호수 추첨에 참여하는 등 이 사건 조합가입계약을 유효하게 유지하려는 의사를 보였으므로, 안심보장약정의 무효가 조합가입계약의 효력에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고의 착오 또는 기망 주장을 받아들이지 않고, 조합가입계약이 유효하므로 원고가 주장하는 부당이득반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): "총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다." 이 조항은 비법인사단인 지역주택조합의 재산을 관리하거나 처분할 때에는 조합원 총회의 결의가 반드시 필요하다는 법리를 제시합니다. 만약 조합의 재산에 중대한 영향을 미치는 안심보장약정 등이 총회 결의 없이 체결되었다면, 그 효력이 문제될 수 있습니다. 다만, 이 사건에서는 추인 여부가 쟁점이 되었습니다. 주택법 제11조의3 제3항 (조합원 자격 등): 이 조항은 지역주택조합의 조합원 자격 및 운영에 관한 사항을 규정합니다. 지역주택조합은 무주택자 등 일정한 자격을 갖춘 사람들이 내 집 마련을 위해 자율적으로 결성하는 단체이므로, 조합원 자격 유지는 물론 조합 운영의 투명성과 안정성이 중요하게 다루어집니다. 주택법 시행령 제22조 제3항 (조합원 모집 신고 및 공개모집): 이 규정은 지역주택조합이 조합원을 모집할 때 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집을 해야 하며, 조합원의 모집 및 가입 절차의 투명성을 확보하기 위한 내용입니다. 이는 조합원의 권리 보호와 건전한 사업 추진을 위한 기초적인 절차를 명시하고 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 안심보장확약서 등 특별한 약정의 내용과 효력 발생 조건을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 해당 약정이 조합의 자산과 관련된 중요한 내용이라면, 조합 총회 결의가 필요한 사항일 수 있으므로 총회 결의 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가입 이후 조합설립인가, 사업계획승인, 착공 등 사업 진행 단계에 따라 조합원으로서의 권리와 의무는 더욱 확고해지며, 계약 해지가 어려워질 수 있습니다. 특히 조합의 주요 사업 진행 과정에 지속적으로 참여(분담금 납부, 동·호수 추첨 참여 등)한 경우, 나중에 계약 무효나 취소를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 계약 해지를 고려한다면 사업 초기에 신속하게 법률 전문가와 상담하여 대응하는 것이 중요하며, 사업이 상당 부분 진행된 이후에는 계약 해지나 납부금 반환이 더욱 어려워질 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 지역주택조합은 비법인사단으로서 조합의 자산(총유물) 처분 등 중요한 사항은 조합원 총회의 결의를 거쳐야 법적 효력이 발생합니다. 따라서 어떤 약정이 총회 결의를 필요로 하는지 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

임차인이 경매로 전세금을 못 받게 된 사건

임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B와 전세보증금 1억 4천만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사 C는 중개대상물 확인·설명서에 건물에 46억 8천만 원의 근저당권이 설정되어 있음을 명시했으나, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에는 '해당사항없음'이라고 기재하여 임차인의 보증금 회수 위험을 충분히 설명하지 않았습니다. 결국 건물 전체에 대한 경매가 진행되었고, 임차인 A는 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 되자 임대인 B와 공인중개사 C, 그리고 C의 보증보험사인 D 주식회사를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 임대인 B에게 전액 1억 4천만 원을 반환하라고 판결했고, 공인중개사 C와 보증보험사 D에게는 공동하여 5천 6백만 원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A (원고): 임차인으로, 공인중개사의 중개로 임대차 계약을 맺고 전세보증금을 지급했으나 건물 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 된 사람입니다. - B (피고): 임대인으로, 건물을 소유하고 임차인 A와 임대차 계약을 체결했으나 건물이 경매로 넘어가면서 임대차보증금을 반환하지 못하게 된 사람입니다. - C (피고): 공인중개사로, A와 B의 임대차 계약을 중개하면서 건물에 설정된 근저당권의 위험성을 충분히 설명하지 않아 A에게 손해를 입힌 사람입니다. - D 주식회사 (피고): 공인중개사 C가 가입한 보증보험 회사로, C의 중개 행위로 인해 발생한 손해를 보증보험 계약에 따라 배상할 책임이 있는 회사입니다. ### 분쟁 상황 임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B 소유의 건물 H호를 전세보증금 1억 4천만 원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 중개대상물 확인·설명서에는 46억 8천만 원에 달하는 거액의 근저당권이 건물 전체에 설정되어 있음이 명시되어 있었지만, 공인중개사 C는 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에는 특별한 문제가 없다고 기재했습니다. 임대차 계약 기간 중, 근저당권자의 신청으로 건물이 경매에 넘어갔고, 경매 매각 대금은 근저당권 금액보다 훨씬 적은 26억여 원에 그쳤습니다. 임차인 A는 경매 절차에서 배당을 신청했지만, 선순위 근저당권 등으로 인해 전세보증금을 단 한 푼도 배당받지 못하게 되었습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B에게 보증금 반환을, 공인중개사 C와 C가 가입한 보증보험사 D 주식회사에게는 중개 과실로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.1. 임대인 B가 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부.2. 공인중개사 C가 중개 과정에서 근저당권 관련 설명을 제대로 하지 않아 임차인 A에게 손해를 발생시켰는지 여부.3. 공인중개사 C의 과실이 인정될 경우, 보증보험 회사 D 주식회사가 보증보험 계약에 따라 임차인 A에게 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 및 그 책임 범위. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다.1. 임대인 B는 임차인 A에게 전세보증금 전액인 1억 4천만 원과 이에 대한 2023년 5월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급해야 합니다.2. 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사는 공동하여 임차인 A에게 5천 6백만 원과 이에 대한 2023년 5월 27일부터 2025년 7월 10일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.3. 임차인 A가 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사에 대해 청구한 나머지 1천 4백만 원(총 7천만 원 중 5천 6백만 원을 제외한 금액)에 대한 청구는 기각되었습니다.4. 소송 비용은 임대인 B가 본인 부분 전부를 부담하고, 임차인 A와 공인중개사 C 및 보증보험사 D 주식회사 사이의 비용은 A가 1/2을, C와 D 주식회사가 나머지 1/2을 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대인 B에게 전세보증금 전액을 반환하라고 판결하며 임대인의 기본적인 보증금 반환 의무를 확인했습니다. 동시에 공인중개사 C가 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 설정 사실을 기재했음에도 불구하고, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에 '해당사항 없음'이라고 잘못 기재하여 임차인이 보증금을 안전하게 회수할 가능성이 낮음을 충분히 설명하지 않은 과실을 인정했습니다. 다만, 공인중개사의 책임 범위를 제한하여 전체 보증금 손해액의 일부인 5천 6백만 원에 대해서만 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사의 공동 책임을 인정했습니다. 이는 임차인도 계약 과정에서 일정 부분 주의를 기울일 필요가 있다는 점이 반영된 결과로 볼 수 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민법 (임대차보증금 반환 의무): 임대차 계약이 종료되면 임대인(B)은 임차인(A)에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 임차인은 보증금 반환 소송을 제기할 수 있으며, 이 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 한 보증금 원금과 약정된 이자 또는 법정 이자를 지급해야 합니다. 이 사건에서 임대인 B는 소송에 대응하지 않아 '자백간주'되어 원고의 청구대로 1억 4천만 원 전액을 지급하게 되었습니다. • 공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인·설명 의무): 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 특히 임대차 계약 시에는 등기부등본상 선순위 권리(근저당권 등)의 존재와 그 내용, 이로 인해 임차인의 보증금 회수에 발생할 수 있는 위험 등을 구체적으로 설명해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 C는 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 채권최고액을 기재했으나, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에 '해당사항 없음'이라고 기재하여 임차인 A가 보증금을 안전하게 회수하기 어려운 상황임을 충분히 설명하지 않은 과실이 인정되었습니다. • 공인중개사법 제30조 (손해배상책임 및 보증 설정 의무): 공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한, 공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다 (공인중개사법 시행령 제26조 제1항). 이 사건에서 공인중개사 C의 중개 과실로 인해 임차인 A에게 손해가 발생했고, C가 가입한 보증보험 회사 D 주식회사는 이 보증보험 계약에 따라 C와 함께 A에게 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 다만, 공인중개사의 책임 범위는 손해 발생의 경위, 중개사의 과실 정도, 임차인의 주의 의무 등을 종합적으로 고려하여 결정되며, 이 사건에서는 전체 손해액 1억 4천만 원 중 5천 6백만 원에 대해서만 공인중개사와 보증보험사의 책임이 인정되었습니다. ### 참고 사항 • 부동산 계약 전 등기부등본 확인: 부동산 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 직접 발급받아 소유권 및 근저당권, 전세권 등 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액이 얼마인지, 해당 부동산의 시세와 보증금을 합친 금액이 근저당권 채권최고액보다 훨씬 높은지 등을 확인하여 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다. • 공인중개사의 설명서 내용 면밀히 검토: 공인중개사가 작성해주는 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 읽고, 등기부등본 내용과 일치하는지, 특히 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항' 등 중요한 부분에 '해당사항 없음'으로 기재되어 있더라도 충분히 설명을 듣고 스스로도 의심 가는 부분은 추가 질문을 해야 합니다. • 선순위 권리관계의 중요성 인지: 근저당권과 같은 선순위 권리(임차인의 전입신고 및 확정일자보다 먼저 설정된 권리)가 설정되어 있다면, 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 받지 못할 위험이 매우 커집니다. 선순위 권리금액이 크고 부동산 가치에 비해 과도하다고 판단되면 계약을 신중하게 고려하거나 피하는 것이 좋습니다. • 보증보험의 역할 이해: 공인중개사는 중개 행위로 인한 손해 발생 시 배상책임을 지기 위해 보증보험에 가입하게 되어 있습니다. 만약 공인중개사의 과실로 손해를 입었다면, 해당 공인중개사가 가입한 보증보험사에 청구하여 손해를 배상받을 수 있습니다. 그러나 보증보험의 보증금액 한도(대부분 1억 원)가 정해져 있으므로 모든 손해를 보전받지 못할 수도 있습니다. • 임차인의 주의 의무: 법원은 공인중개사에게 중개 과실 책임을 인정하면서도 임차인에게도 일정한 주의 의무가 있다고 판단하여, 손해액 전액이 아닌 일부만 인정하는 경우가 많습니다. 따라서 본인의 재산을 보호하기 위해 계약 전후로 최대한 정보를 확인하고 전문가의 조언을 구하는 노력이 필요합니다.

창고 건물 신축 공사 하자 및 공사대금 분쟁 판결

건축주가 시공업체에게 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 맡겼으나, 공사 완료 후 건물과 부지 마당에 하자가 발생하여 손해배상을 청구하고, 시공업체는 미지급된 공사대금을 청구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 양측의 주장을 일부 인정하여 건축주에게 손해배상금을, 시공업체에게는 미지급 공사대금을 각각 지급하도록 판결했습니다. 특히, 부지 마당의 바닥 포장 두께 부족이 주요 쟁점이 되었습니다. ### 관련 당사자 - A: 부산 강서구에 제2종 근린생활시설인 창고 건물을 신축하고 부지를 조성하기 위해 공사를 도급한 건축주(원고, 반소피고). - B 주식회사: A로부터 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 수주하여 시공한 건설업체(피고, 반소원고). ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 9월 19일 피고 B 주식회사와 부산 강서구 C에 제2종 근린생활시설인 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 공사대금 135,000,000원(부가세 별도)에 도급하는 계약을 체결했습니다. 공사대금 중 110,000,000원은 이미 지급된 상태였고, 건물은 2023년 12월 28일 사용승인을 받았습니다. 그러나 원고 A는 공사 완료 후 부지 마당의 바닥 포장 두께가 설계도면(200mm)보다 부족하고(평균 143.13mm), 마당에 물고임 현상이 발생하는 등 하자가 있다며 피고 B 주식회사에게 하자보수에 갈음한 손해배상금 36,969,100원을 청구하는 본소를 제기했습니다. 이에 대해 피고 B 주식회사는 원고 A가 아직 지급하지 않은 공사대금 잔액 38,500,000원을 지급하라며 반소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 완성된 창고 건물과 부지 마당에 공사계약 및 설계도면에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함(하자)이 있는지 여부입니다. 둘째, 특히 부지 마당의 바닥 포장 두께가 설계도면보다 부족한 것이 하자로 인정될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 하자가 인정될 경우 그 하자에 갈음하는 손해배상금의 범위는 얼마인지입니다. 넷째, 건축주가 시공업체에 지급해야 할 미지급 공사대금의 액수가 얼마인지입니다. ### 법원의 판단 법원은 본소 및 반소를 종합적으로 판단하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 원고(A)의 본소청구 중 스카이카 사용료 330,000원 및 마당 천공 작업비 220,000원의 지급을 구하는 부분은 각하되었습니다. 2. 피고(B 주식회사)는 원고(A)에게 15,654,100원 및 이에 대한 2024년 4월 10일부터 2025년 7월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 3. 원고(A)는 피고(B 주식회사)에게 38,500,000원 및 이에 대한 2025년 3월 13일부터 2025년 7월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 4. 원고(A)의 나머지 본소청구와 피고(B 주식회사)의 나머지 반소청구는 각각 기각되었습니다. 5. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 80%는 원고(A)가, 나머지는 피고(B 주식회사)가 부담합니다. 6. 제2, 3항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 창고 건물 신축 공사에서 발생한 하자 및 미지급 공사대금 분쟁에 대해 건축주의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 일부와 시공업체의 미지급 공사대금 청구 일부를 각각 인용했습니다. 특히, 부지 마당의 바닥 포장 두께 부족은 하자로 인정되어 시공업체가 건축주에게 손해배상금을 지급하도록 했고, 동시에 건축주는 미지급한 공사대금을 시공업체에 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **건축물 하자의 판단 기준**: 건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말합니다. 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도면과 사용승인도면(또는 준공도면)대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다 (대법원 2024. 4. 16. 선고 2020다280371 판결 참조). 2. **설계 변경 시 하자 판단 기준**: 신축건물에 하자가 발생하였는지 여부는 공사시공자가 건축주나 공사감리자의 동의도 받지 않은 채 임의로 설계도서를 변경한 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 공사시공자와 건축주 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 설계변경을 거쳐 최종적으로 확정된 도면을 기준으로 판단해야 합니다 (대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다92866 판결 참조). 3. **채무불이행에 따른 손해배상**: 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. 공사 계약에서 시공업체가 하자가 있는 건물을 완공한 경우, 이는 채무불이행에 해당하여 건축주에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 4. **지연손해금**: 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시에는 법정이자 또는 약정이자율에 따른 지연손해금이 가산될 수 있습니다. 본 사안에서는 변론종결일 또는 판결선고일 전까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 건축 또는 토목 공사 분쟁 상황에서는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **계약서와 설계도면의 명확성**: 공사 계약을 체결할 때 시공 범위, 자재 사양, 시공 방법, 마감 품질, 특히 바닥 포장 두께와 같은 세부적인 사항들을 설계도면에 명확히 기재하고 계약서에 반영해야 합니다. 2. **설계 변경 절차 준수**: 공사 과정에서 설계 변경이 필요한 경우, 건축주와 시공사 모두 명시적 또는 묵시적 합의를 통해 변경된 내용을 문서화하고 최종 확정된 도면을 보관해야 합니다. 임의적인 설계 변경은 추후 하자 판단의 기준이 될 수 있습니다. 3. **하자 발견 시 증거 확보**: 공사 완료 후 하자가 발견되면 즉시 사진이나 동영상 촬영, 전문가의 감정 등을 통해 하자 내용을 구체적으로 특정하고 증거를 확보해야 합니다. 4. **잔금 지급 및 공사대금 청구**: 공사 잔금을 지급하기 전에 하자 여부를 충분히 확인하고, 하자가 있다면 하자보수를 요구하거나 손해배상금과 상계하는 방안을 고려할 수 있습니다. 시공사 역시 미지급 공사대금을 청구하기 위해서는 계약 내용에 따른 공사 완료를 입증할 자료를 갖추고 있어야 합니다. 5. **전문가 감정의 중요성**: 하자 여부와 그 손해액을 판단하는 데 있어 법원 감정인의 감정 결과는 매우 중요한 증거가 됩니다. 양측 모두 감정 절차에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 제출하여 정확한 감정이 이루어지도록 협력하는 것이 유리합니다.

지역주택조합 가입 후 해지 요구에 따른 분담금 반환 거부 사건

원고는 지역주택조합에 가입하며 안심보장확약서를 받았으나, 이후 안심보장약정이 조합 총회 결의 없이 체결되어 무효라고 주장하며 조합가입계약의 취소 및 납부한 분담금 2억 4천9백만 원의 반환을 요구했습니다. 그러나 법원은 안심보장약정이 총회에서 적법하게 추인되었거나 설령 무효라 하더라도 조합가입계약에는 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 특히 원고가 조합설립인가 이후에도 분담금을 계속 납부하고 사업 진행에 참여한 점을 들어 원고의 주장을 기각하고, 지역주택조합의 손을 들어준 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 부산 동래구의 한 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부했으나, 계약의 무효를 주장하며 납부금 반환을 요구한 사람입니다. - 피고 B지역주택조합: 부산 동래구에 공동주택을 신축하는 지역주택조합으로, 원고의 분담금 반환 요구를 거부했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 2017년 6월 3일, 피고 B지역주택조합과 공동주택 1개 호실을 분양받기로 하는 조합가입계약을 체결하고, 동시에 안심보장확약서를 받았습니다. 이 확약서는 특정 조건 발생 시 원고에게 유리한 조항을 담고 있었습니다. 원고는 계약에 따라 총 249,372,076원을 조합에 납부했습니다. 이후 피고 조합은 2018년 5월 조합설립인가를 받고, 2024년 5월 사업계획승인을, 2025년 2월 착공 신고를 하며 사업을 진행했습니다. 그러나 원고는 안심보장약정이 조합 총회의 결의 없이 체결되어 무효이며, 이로 인해 조합가입계약 또한 무효이므로 납부한 분담금을 반환해달라고 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 안심보장약정이 적법하게 추인되었고, 계약은 유효하다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다: * 지역주택조합이 발행한 안심보장확약서(안심보장약정)가 조합 총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부 및 적법한 추인이 있었는지 여부입니다. * 안심보장약정이 무효일 경우, 이와 연동된 조합가입계약 또한 무효로 볼 수 있는지 여부입니다. * 원고가 안심보장약정의 효력에 대한 착오나 피고의 기망으로 인해 조합가입계약을 체결했다고 보아 계약을 취소하고 납부금을 반환받을 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 제1심판결을 취소하고 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 이에 따라 피고인 지역주택조합은 원고에게 분담금 249,372,076원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없으며, 소송과 관련된 모든 비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 안심보장약정이 비법인사단인 지역주택조합의 총유물 처분에 해당하여 총회 결의가 필요하다는 원고의 주장에 대해, 피고 조합의 창립총회 또는 임시총회 결의를 통해 적법하게 추인되었다고 판단했습니다. 설령 안심보장약정이 무효라고 하더라도, 원고가 조합설립인가 신청 이후에도 분담금을 계속 납부하고 동·호수 추첨에 참여하는 등 이 사건 조합가입계약을 유효하게 유지하려는 의사를 보였으므로, 안심보장약정의 무효가 조합가입계약의 효력에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다. 따라서 원고의 착오 또는 기망 주장을 받아들이지 않고, 조합가입계약이 유효하므로 원고가 주장하는 부당이득반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): "총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다." 이 조항은 비법인사단인 지역주택조합의 재산을 관리하거나 처분할 때에는 조합원 총회의 결의가 반드시 필요하다는 법리를 제시합니다. 만약 조합의 재산에 중대한 영향을 미치는 안심보장약정 등이 총회 결의 없이 체결되었다면, 그 효력이 문제될 수 있습니다. 다만, 이 사건에서는 추인 여부가 쟁점이 되었습니다. 주택법 제11조의3 제3항 (조합원 자격 등): 이 조항은 지역주택조합의 조합원 자격 및 운영에 관한 사항을 규정합니다. 지역주택조합은 무주택자 등 일정한 자격을 갖춘 사람들이 내 집 마련을 위해 자율적으로 결성하는 단체이므로, 조합원 자격 유지는 물론 조합 운영의 투명성과 안정성이 중요하게 다루어집니다. 주택법 시행령 제22조 제3항 (조합원 모집 신고 및 공개모집): 이 규정은 지역주택조합이 조합원을 모집할 때 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집을 해야 하며, 조합원의 모집 및 가입 절차의 투명성을 확보하기 위한 내용입니다. 이는 조합원의 권리 보호와 건전한 사업 추진을 위한 기초적인 절차를 명시하고 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 안심보장확약서 등 특별한 약정의 내용과 효력 발생 조건을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 해당 약정이 조합의 자산과 관련된 중요한 내용이라면, 조합 총회 결의가 필요한 사항일 수 있으므로 총회 결의 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가입 이후 조합설립인가, 사업계획승인, 착공 등 사업 진행 단계에 따라 조합원으로서의 권리와 의무는 더욱 확고해지며, 계약 해지가 어려워질 수 있습니다. 특히 조합의 주요 사업 진행 과정에 지속적으로 참여(분담금 납부, 동·호수 추첨 참여 등)한 경우, 나중에 계약 무효나 취소를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 계약 해지를 고려한다면 사업 초기에 신속하게 법률 전문가와 상담하여 대응하는 것이 중요하며, 사업이 상당 부분 진행된 이후에는 계약 해지나 납부금 반환이 더욱 어려워질 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 지역주택조합은 비법인사단으로서 조합의 자산(총유물) 처분 등 중요한 사항은 조합원 총회의 결의를 거쳐야 법적 효력이 발생합니다. 따라서 어떤 약정이 총회 결의를 필요로 하는지 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

임차인이 경매로 전세금을 못 받게 된 사건

임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B와 전세보증금 1억 4천만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사 C는 중개대상물 확인·설명서에 건물에 46억 8천만 원의 근저당권이 설정되어 있음을 명시했으나, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에는 '해당사항없음'이라고 기재하여 임차인의 보증금 회수 위험을 충분히 설명하지 않았습니다. 결국 건물 전체에 대한 경매가 진행되었고, 임차인 A는 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 되자 임대인 B와 공인중개사 C, 그리고 C의 보증보험사인 D 주식회사를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 임대인 B에게 전액 1억 4천만 원을 반환하라고 판결했고, 공인중개사 C와 보증보험사 D에게는 공동하여 5천 6백만 원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A (원고): 임차인으로, 공인중개사의 중개로 임대차 계약을 맺고 전세보증금을 지급했으나 건물 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 된 사람입니다. - B (피고): 임대인으로, 건물을 소유하고 임차인 A와 임대차 계약을 체결했으나 건물이 경매로 넘어가면서 임대차보증금을 반환하지 못하게 된 사람입니다. - C (피고): 공인중개사로, A와 B의 임대차 계약을 중개하면서 건물에 설정된 근저당권의 위험성을 충분히 설명하지 않아 A에게 손해를 입힌 사람입니다. - D 주식회사 (피고): 공인중개사 C가 가입한 보증보험 회사로, C의 중개 행위로 인해 발생한 손해를 보증보험 계약에 따라 배상할 책임이 있는 회사입니다. ### 분쟁 상황 임차인 A는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B 소유의 건물 H호를 전세보증금 1억 4천만 원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 중개대상물 확인·설명서에는 46억 8천만 원에 달하는 거액의 근저당권이 건물 전체에 설정되어 있음이 명시되어 있었지만, 공인중개사 C는 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에는 특별한 문제가 없다고 기재했습니다. 임대차 계약 기간 중, 근저당권자의 신청으로 건물이 경매에 넘어갔고, 경매 매각 대금은 근저당권 금액보다 훨씬 적은 26억여 원에 그쳤습니다. 임차인 A는 경매 절차에서 배당을 신청했지만, 선순위 근저당권 등으로 인해 전세보증금을 단 한 푼도 배당받지 못하게 되었습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B에게 보증금 반환을, 공인중개사 C와 C가 가입한 보증보험사 D 주식회사에게는 중개 과실로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.1. 임대인 B가 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부.2. 공인중개사 C가 중개 과정에서 근저당권 관련 설명을 제대로 하지 않아 임차인 A에게 손해를 발생시켰는지 여부.3. 공인중개사 C의 과실이 인정될 경우, 보증보험 회사 D 주식회사가 보증보험 계약에 따라 임차인 A에게 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 및 그 책임 범위. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다.1. 임대인 B는 임차인 A에게 전세보증금 전액인 1억 4천만 원과 이에 대한 2023년 5월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급해야 합니다.2. 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사는 공동하여 임차인 A에게 5천 6백만 원과 이에 대한 2023년 5월 27일부터 2025년 7월 10일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.3. 임차인 A가 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사에 대해 청구한 나머지 1천 4백만 원(총 7천만 원 중 5천 6백만 원을 제외한 금액)에 대한 청구는 기각되었습니다.4. 소송 비용은 임대인 B가 본인 부분 전부를 부담하고, 임차인 A와 공인중개사 C 및 보증보험사 D 주식회사 사이의 비용은 A가 1/2을, C와 D 주식회사가 나머지 1/2을 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대인 B에게 전세보증금 전액을 반환하라고 판결하며 임대인의 기본적인 보증금 반환 의무를 확인했습니다. 동시에 공인중개사 C가 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 설정 사실을 기재했음에도 불구하고, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'에 '해당사항 없음'이라고 잘못 기재하여 임차인이 보증금을 안전하게 회수할 가능성이 낮음을 충분히 설명하지 않은 과실을 인정했습니다. 다만, 공인중개사의 책임 범위를 제한하여 전체 보증금 손해액의 일부인 5천 6백만 원에 대해서만 공인중개사 C와 보증보험사 D 주식회사의 공동 책임을 인정했습니다. 이는 임차인도 계약 과정에서 일정 부분 주의를 기울일 필요가 있다는 점이 반영된 결과로 볼 수 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민법 (임대차보증금 반환 의무): 임대차 계약이 종료되면 임대인(B)은 임차인(A)에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 임차인은 보증금 반환 소송을 제기할 수 있으며, 이 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 한 보증금 원금과 약정된 이자 또는 법정 이자를 지급해야 합니다. 이 사건에서 임대인 B는 소송에 대응하지 않아 '자백간주'되어 원고의 청구대로 1억 4천만 원 전액을 지급하게 되었습니다. • 공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인·설명 의무): 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 특히 임대차 계약 시에는 등기부등본상 선순위 권리(근저당권 등)의 존재와 그 내용, 이로 인해 임차인의 보증금 회수에 발생할 수 있는 위험 등을 구체적으로 설명해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 C는 중개대상물 확인·설명서에 근저당권 채권최고액을 기재했으나, '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에 '해당사항 없음'이라고 기재하여 임차인 A가 보증금을 안전하게 회수하기 어려운 상황임을 충분히 설명하지 않은 과실이 인정되었습니다. • 공인중개사법 제30조 (손해배상책임 및 보증 설정 의무): 공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한, 공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다 (공인중개사법 시행령 제26조 제1항). 이 사건에서 공인중개사 C의 중개 과실로 인해 임차인 A에게 손해가 발생했고, C가 가입한 보증보험 회사 D 주식회사는 이 보증보험 계약에 따라 C와 함께 A에게 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 다만, 공인중개사의 책임 범위는 손해 발생의 경위, 중개사의 과실 정도, 임차인의 주의 의무 등을 종합적으로 고려하여 결정되며, 이 사건에서는 전체 손해액 1억 4천만 원 중 5천 6백만 원에 대해서만 공인중개사와 보증보험사의 책임이 인정되었습니다. ### 참고 사항 • 부동산 계약 전 등기부등본 확인: 부동산 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 직접 발급받아 소유권 및 근저당권, 전세권 등 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액이 얼마인지, 해당 부동산의 시세와 보증금을 합친 금액이 근저당권 채권최고액보다 훨씬 높은지 등을 확인하여 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다. • 공인중개사의 설명서 내용 면밀히 검토: 공인중개사가 작성해주는 중개대상물 확인·설명서의 내용을 꼼꼼히 읽고, 등기부등본 내용과 일치하는지, 특히 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항' 등 중요한 부분에 '해당사항 없음'으로 기재되어 있더라도 충분히 설명을 듣고 스스로도 의심 가는 부분은 추가 질문을 해야 합니다. • 선순위 권리관계의 중요성 인지: 근저당권과 같은 선순위 권리(임차인의 전입신고 및 확정일자보다 먼저 설정된 권리)가 설정되어 있다면, 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 받지 못할 위험이 매우 커집니다. 선순위 권리금액이 크고 부동산 가치에 비해 과도하다고 판단되면 계약을 신중하게 고려하거나 피하는 것이 좋습니다. • 보증보험의 역할 이해: 공인중개사는 중개 행위로 인한 손해 발생 시 배상책임을 지기 위해 보증보험에 가입하게 되어 있습니다. 만약 공인중개사의 과실로 손해를 입었다면, 해당 공인중개사가 가입한 보증보험사에 청구하여 손해를 배상받을 수 있습니다. 그러나 보증보험의 보증금액 한도(대부분 1억 원)가 정해져 있으므로 모든 손해를 보전받지 못할 수도 있습니다. • 임차인의 주의 의무: 법원은 공인중개사에게 중개 과실 책임을 인정하면서도 임차인에게도 일정한 주의 의무가 있다고 판단하여, 손해액 전액이 아닌 일부만 인정하는 경우가 많습니다. 따라서 본인의 재산을 보호하기 위해 계약 전후로 최대한 정보를 확인하고 전문가의 조언을 구하는 노력이 필요합니다.

창고 건물 신축 공사 하자 및 공사대금 분쟁 판결

건축주가 시공업체에게 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 맡겼으나, 공사 완료 후 건물과 부지 마당에 하자가 발생하여 손해배상을 청구하고, 시공업체는 미지급된 공사대금을 청구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 양측의 주장을 일부 인정하여 건축주에게 손해배상금을, 시공업체에게는 미지급 공사대금을 각각 지급하도록 판결했습니다. 특히, 부지 마당의 바닥 포장 두께 부족이 주요 쟁점이 되었습니다. ### 관련 당사자 - A: 부산 강서구에 제2종 근린생활시설인 창고 건물을 신축하고 부지를 조성하기 위해 공사를 도급한 건축주(원고, 반소피고). - B 주식회사: A로부터 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 수주하여 시공한 건설업체(피고, 반소원고). ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 9월 19일 피고 B 주식회사와 부산 강서구 C에 제2종 근린생활시설인 창고 건물 신축 및 부지 조성 공사를 공사대금 135,000,000원(부가세 별도)에 도급하는 계약을 체결했습니다. 공사대금 중 110,000,000원은 이미 지급된 상태였고, 건물은 2023년 12월 28일 사용승인을 받았습니다. 그러나 원고 A는 공사 완료 후 부지 마당의 바닥 포장 두께가 설계도면(200mm)보다 부족하고(평균 143.13mm), 마당에 물고임 현상이 발생하는 등 하자가 있다며 피고 B 주식회사에게 하자보수에 갈음한 손해배상금 36,969,100원을 청구하는 본소를 제기했습니다. 이에 대해 피고 B 주식회사는 원고 A가 아직 지급하지 않은 공사대금 잔액 38,500,000원을 지급하라며 반소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 완성된 창고 건물과 부지 마당에 공사계약 및 설계도면에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함(하자)이 있는지 여부입니다. 둘째, 특히 부지 마당의 바닥 포장 두께가 설계도면보다 부족한 것이 하자로 인정될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 하자가 인정될 경우 그 하자에 갈음하는 손해배상금의 범위는 얼마인지입니다. 넷째, 건축주가 시공업체에 지급해야 할 미지급 공사대금의 액수가 얼마인지입니다. ### 법원의 판단 법원은 본소 및 반소를 종합적으로 판단하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. 원고(A)의 본소청구 중 스카이카 사용료 330,000원 및 마당 천공 작업비 220,000원의 지급을 구하는 부분은 각하되었습니다. 2. 피고(B 주식회사)는 원고(A)에게 15,654,100원 및 이에 대한 2024년 4월 10일부터 2025년 7월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 3. 원고(A)는 피고(B 주식회사)에게 38,500,000원 및 이에 대한 2025년 3월 13일부터 2025년 7월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 4. 원고(A)의 나머지 본소청구와 피고(B 주식회사)의 나머지 반소청구는 각각 기각되었습니다. 5. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 80%는 원고(A)가, 나머지는 피고(B 주식회사)가 부담합니다. 6. 제2, 3항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 창고 건물 신축 공사에서 발생한 하자 및 미지급 공사대금 분쟁에 대해 건축주의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 일부와 시공업체의 미지급 공사대금 청구 일부를 각각 인용했습니다. 특히, 부지 마당의 바닥 포장 두께 부족은 하자로 인정되어 시공업체가 건축주에게 손해배상금을 지급하도록 했고, 동시에 건축주는 미지급한 공사대금을 시공업체에 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **건축물 하자의 판단 기준**: 건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말합니다. 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도면과 사용승인도면(또는 준공도면)대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다 (대법원 2024. 4. 16. 선고 2020다280371 판결 참조). 2. **설계 변경 시 하자 판단 기준**: 신축건물에 하자가 발생하였는지 여부는 공사시공자가 건축주나 공사감리자의 동의도 받지 않은 채 임의로 설계도서를 변경한 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 공사시공자와 건축주 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 설계변경을 거쳐 최종적으로 확정된 도면을 기준으로 판단해야 합니다 (대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다92866 판결 참조). 3. **채무불이행에 따른 손해배상**: 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. 공사 계약에서 시공업체가 하자가 있는 건물을 완공한 경우, 이는 채무불이행에 해당하여 건축주에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 4. **지연손해금**: 채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 시에는 법정이자 또는 약정이자율에 따른 지연손해금이 가산될 수 있습니다. 본 사안에서는 변론종결일 또는 판결선고일 전까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 건축 또는 토목 공사 분쟁 상황에서는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 1. **계약서와 설계도면의 명확성**: 공사 계약을 체결할 때 시공 범위, 자재 사양, 시공 방법, 마감 품질, 특히 바닥 포장 두께와 같은 세부적인 사항들을 설계도면에 명확히 기재하고 계약서에 반영해야 합니다. 2. **설계 변경 절차 준수**: 공사 과정에서 설계 변경이 필요한 경우, 건축주와 시공사 모두 명시적 또는 묵시적 합의를 통해 변경된 내용을 문서화하고 최종 확정된 도면을 보관해야 합니다. 임의적인 설계 변경은 추후 하자 판단의 기준이 될 수 있습니다. 3. **하자 발견 시 증거 확보**: 공사 완료 후 하자가 발견되면 즉시 사진이나 동영상 촬영, 전문가의 감정 등을 통해 하자 내용을 구체적으로 특정하고 증거를 확보해야 합니다. 4. **잔금 지급 및 공사대금 청구**: 공사 잔금을 지급하기 전에 하자 여부를 충분히 확인하고, 하자가 있다면 하자보수를 요구하거나 손해배상금과 상계하는 방안을 고려할 수 있습니다. 시공사 역시 미지급 공사대금을 청구하기 위해서는 계약 내용에 따른 공사 완료를 입증할 자료를 갖추고 있어야 합니다. 5. **전문가 감정의 중요성**: 하자 여부와 그 손해액을 판단하는 데 있어 법원 감정인의 감정 결과는 매우 중요한 증거가 됩니다. 양측 모두 감정 절차에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 제출하여 정확한 감정이 이루어지도록 협력하는 것이 유리합니다.