류승현 변호사

전세보증보험 가입 불가로 인한 보증금 반환 사건

원고는 임대인 B와 임대차 계약을 맺고 특약으로 전세보증보험 가입 불가능 시 계약 무효를 정했으며 임대인 변경 시 임대차 계약이 승계된다는 승계확인서를 작성했습니다. 이후 B는 주택을 C에게 매도했고 원고는 C을 임대인으로 하여 전세보증보험을 신청했으나 C의 채무 문제로 거절당했습니다. 이에 원고는 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 제기하며 보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 원고가 승계확인서를 통해 임대인 지위 승계에 동의했으므로 B에게 보증금 반환 의무가 없다고 판단하고 대신 새로운 임대인 C에게 특약에 따라 계약이 무효가 되었으므로 보증금 1억 4,500만 원을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 임차인, 이 사건 주택에 대해 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 임대차 계약을 체결한 세입자 - 피고 B: 원래 임대인, 원고와 임대차 계약을 맺은 후 이 사건 주택을 피고 C에게 매도한 전 집주인 - 피고 C: 새로운 임대인, 피고 B로부터 이 사건 주택을 매수하여 임대인 지위를 승계한 현 집주인 ### 분쟁 상황 원고는 피고 B 소유의 주택에 대해 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 '전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 무효이며 계약금 전액을 돌려준다'는 특약이 포함되어 있었습니다. 또한 원고는 임차인 전세 잔금 이후 임대인이 변경될 수 있으며 새로운 임대인이 전세금 반환을 부담한다는 내용의 '임대차승계확인서'를 작성해주었습니다. 원고는 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 임대인 피고 B는 계약 직후 이 주택을 피고 C에게 1억 4,500만 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 새로운 임대인인 피고 C을 상대로 전세보증금 반환보증을 신청했으나 피고 C의 채무로 인해 보증이 거절되었습니다. 이에 원고는 피고 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 통보하며 보증금 반환을 요구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 특약에 따라 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약의 효력과 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 또는 새로운 임대인에게 청구해야 하는지가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고 B에 대한 청구를 기각한다. 2. 피고 C은 원고에게 145,000,000원을 지급하라. 3. 원고와 피고 B 사이에 생긴 소송비용은 원고가 부담하고 원고와 피고 C 사이에 생긴 소송비용은 피고 C이 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 주택 임대차 계약 당시 임차인인 원고가 임대인이 변경될 경우 매수인에게 임대차 계약이 승계됨에 동의하는 '임대차승계확인서'를 작성해주었으므로 원래 임대인인 피고 B의 임대인 지위는 새로운 임대인인 피고 C에게 적법하게 승계되었다고 보았습니다. 따라서 피고 B는 임대차보증금 반환 의무를 면하게 되었습니다. 그러나 이 사건 임대차 계약 특약에 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약이 무효가 된다는 조항이 있었고 실제 새로운 임대인인 피고 C의 채무 문제로 인해 보증보험 가입이 거절되었으므로 이 특약에 따라 임대차 계약은 무효가 되었습니다. 그러므로 임대인 지위를 승계한 피고 C이 임차인인 원고에게 임대차보증금 1억 4,500만 원을 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. 원고가 주장한 '착오를 이유로 한 승계 동의 취소'는 동기의 착오에 해당하며 이를 계약 내용으로 삼기로 한 합의가 없다고 보아 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 법률상 당연 승계 규정이므로 주택이 양도되면 양수인이 임대차계약상의 모든 권리 의무를 그대로 승계하며 원래 임대인은 보증금 반환채무에서 면하게 됩니다. 하지만 임차인 보호라는 입법 취지에 따라 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않고 임차인은 임대인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 본 사례의 원고처럼 임대인 변경 시 임대인 지위 승계에 명시적으로 동의하는 내용의 서류(임대차승계확인서)를 미리 작성해 준 경우에는 추후 임대인 지위 승계에 이의를 제기하기 어렵다고 보았습니다. 또한 착오를 이유로 한 의사표시 취소는 법률 행위의 중요한 부분에 착오가 있었고 그 착오가 표의자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되나 이 사건에서는 임대인이 변경되더라도 보증이 된다고 생각한 것은 동기의 착오에 해당하며 이를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었다고 보기 어려워 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 특약사항과 '승계확인서'와 같은 추가 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고 그 법적 효력을 충분히 이해해야 합니다. 특히 임대인 변경 가능성이 있는 경우 더욱 중요합니다. 주택 양도 등으로 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 임대인 지위 승계를 원치 않는다면 해당 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 원래 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이의 제기 전에 임대인 변경에 명시적으로 동의하는 서류를 작성했다면 추후 이의 제기가 어려울 수 있습니다. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부가 계약의 중요한 조건이라면 이를 특약으로 명확히 하고 가입 불가 시 계약의 효력(무효 또는 해지)을 미리 정해두는 것이 좋습니다. 임차인에게는 '대항요건'(주택의 인도와 주민등록)을 갖추는 것이 중요합니다. 이 요건을 갖추면 임대인이 변경되더라도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 새로운 임대인의 재정 상태나 채무 관계는 전세보증보험 가입 가능성이나 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으므로 임대인 변경 시 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.

전세 계약 중도 해지 후 원상복구 비용 공제 분쟁 판결

임차인 A와 임대인 B는 임대차 계약을 중도 해지하기로 합의하였고 임차인 A는 부동산을 인도하였습니다. 임대인 B는 임대차보증금 1천만 원 중 일부인 79만 원만 반환하였고 임차인 A는 나머지 921만 원의 반환을 청구하였습니다. 임대인 B는 임차인 A가 부동산을 훼손하여 발생한 수리비용 921만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했으나 법원은 임차인 A의 손해배상책임을 510만 5천 원으로 인정하고 임대인 B는 임차인 A에게 보증금 잔액 410만 5천 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인, 세입자): 임대차 계약을 중도 해지 후 보증금 반환을 청구한 당사자 - 피고 B (임대인, 집주인): 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 당사자 ### 분쟁 상황 원고 A와 피고 B는 임대차 계약을 체결한 후 합의 해지했지만 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 부동산 훼손에 따른 수리비용을 전액 공제해야 한다고 주장하면서 분쟁이 시작되었습니다. 특히 임대인 B가 제시한 수리 비용에는 임차인 A의 책임 범위를 넘어선 것으로 보이는 항목들이 포함되어 있었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 합의 해지 후 임차인이 건물을 인도할 때 발생한 손상에 대해 임대인이 임대차보증금에서 공제할 수 있는 원상회복 비용의 범위가 쟁점이 되었습니다. 특히 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생한 손모(損耗)와 다른 임차인이 사용한 후의 손상, 그리고 전체 가구 교체 비용 등이 임차인의 책임으로 볼 수 있는지 여부가 중요한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 잔액 410만 5천 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 구체적으로 2020년 7월 5일부터 2023년 5월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명했습니다. 또한 소송 총비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 임차인 A의 청구 중 일부가 받아들여졌으며 임대인 B가 주장한 손해배상 공제 항변은 510만 5천 원 범위 내에서만 인정되었습니다. 이는 임차인이 부동산을 인도한 지 약 10개월 후에 진행된 보수공사의 범위에 원고가 훼손하지 않은 부분이 포함될 가능성, 전체 가구 교체 비용에 임차인이 훼손하지 않은 가구에 대한 비용이 포함된 점, 통상적인 사용으로 인한 손모(損耗)를 임차인의 책임으로 볼 수 없는 부분이 존재한다는 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 임대차보증금의 성격: 부동산 임대차 계약에서 보증금은 차임 채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 임대차 관계가 종료되고 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없으면 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 해당 채무액이 당연히 공제됩니다 (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조). 손해배상액의 산정: 채무불이행으로 인한 재산적 손해의 발생 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우 법원은 증거조사 결과와 변론 전체의 취지에 나타난 당사자 간의 관계, 채무불이행 발생 경위, 손해의 성격, 손해 발생 이후의 제반 정황 등 모든 간접 사실을 종합하여 적절하다고 인정되는 금액을 손해액으로 정할 수 있습니다 (대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결 등 참조). 통상의 손모: 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차 계약의 본질상 당연히 예정된 것입니다. 따라서 임차인의 원상회복 의무는 통상의 손모를 넘어선 손상에 대해서만 적용되며 통상의 손모에 대해서는 임차인이 책임을 부담하지 않습니다. 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체하는 경우 민법이 정한 법정이율(현재 연 5%)이 적용되지만 소송이 제기된 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정한 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 이 판결에서는 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 이율을 적용했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 시 원상회복 의무는 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생하는 마모나 가치 감소(통상의 손모)까지 책임지지 않습니다. 따라서 임차인이 부동산을 반환할 때 발생한 손상이 통상의 손모인지 임차인의 과실로 인한 것인지를 명확히 구분해야 합니다. 임대인은 손해배상액을 보증금에서 공제하기 전에 손상의 원인 범위 수리 필요성 등을 명확히 입증할 수 있는 자료(사진, 수리 전후 비교, 견적서 등)를 충분히 확보해야 합니다. 임차인이 퇴거한 시점과 임대인이 보수공사를 진행한 시점 사이에 시간적 간극이 크다면 해당 손상이 임차인의 책임으로 인한 것인지 입증하기 어려울 수 있습니다. 견적서 상의 비용이 임차인의 책임 범위를 넘어서는 전체 교체 비용을 포함하는 경우 법원은 해당 비용을 전부 인정하지 않을 수 있습니다. 미관상 목적 등으로 임차인이 훼손하지 않은 부분까지 교체하는 것은 임차인의 원상회복 의무 범위를 벗어난 것으로 간주될 수 있습니다.

해외 카지노 불법 도박장 개설 및 무등록 외화 환전 사건

피고인들은 마카오 및 국내에서 불법 도박장을 개설하고 한국인 도박자들을 유치하여 영리 목적으로 도박을 하게 한 혐의와, 기획재정부장관에게 등록하지 않고 거액의 외국환을 불법으로 환전해준 혐의로 기소되었습니다. 주동자인 피고인 A는 도박장 개설 및 무등록 외국환 업무 모두에 가담했으며, 나머지 피고인들은 주로 무등록 외국환 업무를 영위한 혐의를 받았습니다. 피고인 B는 추가로 횡령 혐의를 받았으나 증거 불충분으로 무죄가 선고되었습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 마카오 카지노 정켓방과 국내 사설 도박장을 개설하여 한국인 도박자들을 유치하고 불법 환전을 제공한 주요 가담자입니다. - 피고인 B, C, D, E, F: 마카오 또는 베트남 카지노에서 한국인 도박자들을 대상으로 기획재정부장관에게 등록하지 않고 불법 외국환 거래 업무를 수행하여 환전 수수료를 취득한 자들입니다. - 그 외 공범 (G, H, I): 피고인 A와 함께 도박장 개설 및 외국환 거래에 공모하여 실행한 자들입니다. - 성명불상 정켓업자: 마카오 J 호텔 카지노에서 피고인들과 계약을 맺고 카지노 룸 사용 권한을 제공하여 불법 도박장 운영을 도운 자입니다. - 성명불상 국내 사설도박장 운영자: 국내에서 사설도박장을 개장하고 피고인 A 등과 공모하여 도박 손님을 유치한 자입니다. - 도박 참가자 (K 등): 피고인들이 유치하여 도박에 참여하거나 불법 환전 서비스를 이용한 한국인들입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2017년 12월부터 2018년 10월경까지 국내 사설 도박장에 손님을 유치하여 롤링수익 5%를 받는 등 영리 목적으로 도박 장소를 개설했습니다. 또한 2018년 3월부터 4월 5일까지 마카오 J 호텔 카지노의 정켓방에서 한국인 도박자 K에게 해외 원정 도박을 제안하고, K으로부터 I 명의 계좌로 1,570만 원을 포함 총 6억 3,207만 2,000원을 입금받아 홍콩 달러로 지급하는 등 무등록 외국환 업무를 영위했습니다. 피고인 B, C, D, E, F는 각각 2015년부터 2020년까지 마카오 또는 베트남 카지노에서 등록 없이 한국인 도박자들을 상대로 홍콩 달러 또는 US 달러와 원화를 불법적으로 환전해주는 업무를 수행하며 총 8천만 원대에서 최대 9천만 원대의 환전 수수료를 취득했습니다. 피고인 B는 2017년 3월 피해자 I로부터 홍콩 달러 매입을 의뢰받아 보관 중이던 원화 3억 원을 임의로 도박자금으로 사용했다는 횡령 혐의로 기소되었으나, 관련 증거들이 불명확하여 무죄 판결을 받았습니다. ### 핵심 쟁점 영리 목적으로 도박을 하는 장소를 개설하여 형법을 위반했는지 여부와, 기획재정부장관에게 등록하지 않고 외국환 업무를 영위하여 외국환거래법을 위반했는지 여부입니다. 또한 피고인 B에 대한 타인의 재물을 보관하다 임의로 사용한 횡령 혐의의 유무죄 판단도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고인 A에게 징역 2년 6월에 집행유예 4년, 보호관찰 및 사회봉사 160시간을 선고했습니다. 피고인 B에게는 징역 1년에 집행유예 3년 및 83,238,035원 추징을 명했으며, 횡령 혐의에 대해서는 무죄를 선고했습니다. 피고인 C에게는 징역 1년에 집행유예 3년 및 85,472,330원 추징을 명했습니다. 피고인 D에게는 징역 6월에 집행유예 2년 및 9,269,685원 추징을 명했습니다. 피고인 E에게는 징역 10월에 집행유예 2년 및 42,698,839원 추징을 명했습니다. 피고인 F에게는 징역 10월에 집행유예 2년 및 36,590,428원 추징을 명했습니다. ### 결론 재판부는 피고인 A가 공범들과 함께 국내외에서 영리 목적으로 불법 도박장을 개설하고, 기획재정부장관에게 등록하지 않은 채 거액의 외국환 거래 업무를 영위한 혐의를 유죄로 인정했습니다. 피고인 B, C, D, E, F 또한 무등록 외국환 거래법 위반 혐의로 유죄 판결을 받았으며, 불법적으로 취득한 환전 수수료에 대한 추징 명령이 함께 내려졌습니다. 다만 피고인 B의 횡령 혐의와 피고인 D의 일부 외국환거래법 위반 혐의는 증거 불충분으로 무죄로 판단되었습니다. 모든 피고인에게는 징역형과 함께 집행유예가 선고되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다: * **형법 제247조 (도박장소 개설)**​: 영리를 목적으로 도박을 하는 장소를 개설한 사람은 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 A는 국내 사설 도박장과 마카오 카지노 정켓방에서 한국인 도박자들을 유치하고 도박을 하도록 함으로써 이 조항을 위반했습니다. * **형법 제30조 (공동정범)**​: 2인 이상이 공동으로 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A가 다른 공범들과 함께 도박장 개설 및 외국환 업무를 공모하여 실행했기에 공동정범으로 판단되었습니다. * **외국환거래법 제8조 제1항 (외국환업무의 등록)**​: 외국환업무를 업으로 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 충분한 자본·시설 및 전문 인력을 갖추어 미리 기획재정부장관에게 등록하여야 합니다. 피고인 A, B, C, D, E, F는 모두 이 조항을 위반하여 등록 없이 외국환 업무를 영위했습니다. * **외국환거래법 제27조의2 제1항 제1호 (벌칙)**​: 제8조 제1항을 위반하여 등록하지 않고 외국환업무를 영위한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처합니다. 이는 무등록 외국환업무에 대한 처벌 규정으로, 피고인들의 행위에 적용되었습니다. * **형법 제48조 제1항 (몰수, 추징)**​: 범죄행위로 인하여 취득한 재물은 몰수하거나 그 가액을 추징할 수 있습니다. 피고인 B, C, D, E, F가 불법 환전 업무로 얻은 수수료 수익에 대해 추징이 이루어졌습니다. * **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우 정상을 참작하여 그 집행을 유예할 수 있습니다. 피고인들은 이 조항에 따라 징역형의 집행을 유예받았습니다. * **형사소송법 제325조 (무죄 판결)**​: 피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 무죄를 선고합니다. 피고인 B의 횡령 혐의와 피고인 D의 일부 외국환거래법 위반 혐의에 대해 증거 부족으로 무죄 판단이 내려졌습니다. ### 참고 사항 해외 도박은 국내법으로도 처벌될 수 있는 불법 행위이며 특히 영리 목적으로 도박 장소를 개설하고 운영하는 행위는 중대한 범죄에 해당합니다. 해외 여행 중이더라도 허가받지 않은 사설 환전소를 이용하는 것은 외국환거래법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 해외에서 도박 자금을 환전하거나 송금할 때는 반드시 기획재정부장관에게 등록된 금융기관을 통해서 정식 절차를 거쳐야 합니다. 불법 환전이나 도박 자금 이동은 자금 세탁 등 또 다른 범죄와 연루될 위험이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요하며, 이러한 유혹에 넘어가지 않도록 조심해야 합니다.

전세보증보험 가입 불가로 인한 보증금 반환 사건

원고는 임대인 B와 임대차 계약을 맺고 특약으로 전세보증보험 가입 불가능 시 계약 무효를 정했으며 임대인 변경 시 임대차 계약이 승계된다는 승계확인서를 작성했습니다. 이후 B는 주택을 C에게 매도했고 원고는 C을 임대인으로 하여 전세보증보험을 신청했으나 C의 채무 문제로 거절당했습니다. 이에 원고는 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 제기하며 보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 원고가 승계확인서를 통해 임대인 지위 승계에 동의했으므로 B에게 보증금 반환 의무가 없다고 판단하고 대신 새로운 임대인 C에게 특약에 따라 계약이 무효가 되었으므로 보증금 1억 4,500만 원을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A): 임차인, 이 사건 주택에 대해 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 임대차 계약을 체결한 세입자 - 피고 B: 원래 임대인, 원고와 임대차 계약을 맺은 후 이 사건 주택을 피고 C에게 매도한 전 집주인 - 피고 C: 새로운 임대인, 피고 B로부터 이 사건 주택을 매수하여 임대인 지위를 승계한 현 집주인 ### 분쟁 상황 원고는 피고 B 소유의 주택에 대해 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 '전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 무효이며 계약금 전액을 돌려준다'는 특약이 포함되어 있었습니다. 또한 원고는 임차인 전세 잔금 이후 임대인이 변경될 수 있으며 새로운 임대인이 전세금 반환을 부담한다는 내용의 '임대차승계확인서'를 작성해주었습니다. 원고는 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 임대인 피고 B는 계약 직후 이 주택을 피고 C에게 1억 4,500만 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 새로운 임대인인 피고 C을 상대로 전세보증금 반환보증을 신청했으나 피고 C의 채무로 인해 보증이 거절되었습니다. 이에 원고는 피고 B에게 임대인 지위 승계에 이의를 통보하며 보증금 반환을 요구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 특약에 따라 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약의 효력과 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 또는 새로운 임대인에게 청구해야 하는지가 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고 B에 대한 청구를 기각한다. 2. 피고 C은 원고에게 145,000,000원을 지급하라. 3. 원고와 피고 B 사이에 생긴 소송비용은 원고가 부담하고 원고와 피고 C 사이에 생긴 소송비용은 피고 C이 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 주택 임대차 계약 당시 임차인인 원고가 임대인이 변경될 경우 매수인에게 임대차 계약이 승계됨에 동의하는 '임대차승계확인서'를 작성해주었으므로 원래 임대인인 피고 B의 임대인 지위는 새로운 임대인인 피고 C에게 적법하게 승계되었다고 보았습니다. 따라서 피고 B는 임대차보증금 반환 의무를 면하게 되었습니다. 그러나 이 사건 임대차 계약 특약에 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약이 무효가 된다는 조항이 있었고 실제 새로운 임대인인 피고 C의 채무 문제로 인해 보증보험 가입이 거절되었으므로 이 특약에 따라 임대차 계약은 무효가 되었습니다. 그러므로 임대인 지위를 승계한 피고 C이 임차인인 원고에게 임대차보증금 1억 4,500만 원을 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. 원고가 주장한 '착오를 이유로 한 승계 동의 취소'는 동기의 착오에 해당하며 이를 계약 내용으로 삼기로 한 합의가 없다고 보아 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 법률상 당연 승계 규정이므로 주택이 양도되면 양수인이 임대차계약상의 모든 권리 의무를 그대로 승계하며 원래 임대인은 보증금 반환채무에서 면하게 됩니다. 하지만 임차인 보호라는 입법 취지에 따라 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않고 임차인은 임대인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 본 사례의 원고처럼 임대인 변경 시 임대인 지위 승계에 명시적으로 동의하는 내용의 서류(임대차승계확인서)를 미리 작성해 준 경우에는 추후 임대인 지위 승계에 이의를 제기하기 어렵다고 보았습니다. 또한 착오를 이유로 한 의사표시 취소는 법률 행위의 중요한 부분에 착오가 있었고 그 착오가 표의자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되나 이 사건에서는 임대인이 변경되더라도 보증이 된다고 생각한 것은 동기의 착오에 해당하며 이를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었다고 보기 어려워 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 특약사항과 '승계확인서'와 같은 추가 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고 그 법적 효력을 충분히 이해해야 합니다. 특히 임대인 변경 가능성이 있는 경우 더욱 중요합니다. 주택 양도 등으로 임대인 지위가 변경될 때 임차인이 임대인 지위 승계를 원치 않는다면 해당 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 원래 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이의 제기 전에 임대인 변경에 명시적으로 동의하는 서류를 작성했다면 추후 이의 제기가 어려울 수 있습니다. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부가 계약의 중요한 조건이라면 이를 특약으로 명확히 하고 가입 불가 시 계약의 효력(무효 또는 해지)을 미리 정해두는 것이 좋습니다. 임차인에게는 '대항요건'(주택의 인도와 주민등록)을 갖추는 것이 중요합니다. 이 요건을 갖추면 임대인이 변경되더라도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 새로운 임대인의 재정 상태나 채무 관계는 전세보증보험 가입 가능성이나 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으므로 임대인 변경 시 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.

전세 계약 중도 해지 후 원상복구 비용 공제 분쟁 판결

임차인 A와 임대인 B는 임대차 계약을 중도 해지하기로 합의하였고 임차인 A는 부동산을 인도하였습니다. 임대인 B는 임대차보증금 1천만 원 중 일부인 79만 원만 반환하였고 임차인 A는 나머지 921만 원의 반환을 청구하였습니다. 임대인 B는 임차인 A가 부동산을 훼손하여 발생한 수리비용 921만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했으나 법원은 임차인 A의 손해배상책임을 510만 5천 원으로 인정하고 임대인 B는 임차인 A에게 보증금 잔액 410만 5천 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (임차인, 세입자): 임대차 계약을 중도 해지 후 보증금 반환을 청구한 당사자 - 피고 B (임대인, 집주인): 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 당사자 ### 분쟁 상황 원고 A와 피고 B는 임대차 계약을 체결한 후 합의 해지했지만 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 부동산 훼손에 따른 수리비용을 전액 공제해야 한다고 주장하면서 분쟁이 시작되었습니다. 특히 임대인 B가 제시한 수리 비용에는 임차인 A의 책임 범위를 넘어선 것으로 보이는 항목들이 포함되어 있었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차 계약 합의 해지 후 임차인이 건물을 인도할 때 발생한 손상에 대해 임대인이 임대차보증금에서 공제할 수 있는 원상회복 비용의 범위가 쟁점이 되었습니다. 특히 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생한 손모(損耗)와 다른 임차인이 사용한 후의 손상, 그리고 전체 가구 교체 비용 등이 임차인의 책임으로 볼 수 있는지 여부가 중요한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 잔액 410만 5천 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 구체적으로 2020년 7월 5일부터 2023년 5월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명했습니다. 또한 소송 총비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 임차인 A의 청구 중 일부가 받아들여졌으며 임대인 B가 주장한 손해배상 공제 항변은 510만 5천 원 범위 내에서만 인정되었습니다. 이는 임차인이 부동산을 인도한 지 약 10개월 후에 진행된 보수공사의 범위에 원고가 훼손하지 않은 부분이 포함될 가능성, 전체 가구 교체 비용에 임차인이 훼손하지 않은 가구에 대한 비용이 포함된 점, 통상적인 사용으로 인한 손모(損耗)를 임차인의 책임으로 볼 수 없는 부분이 존재한다는 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. ### 연관 법령 및 법리 임대차보증금의 성격: 부동산 임대차 계약에서 보증금은 차임 채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 임대차 관계가 종료되고 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없으면 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 해당 채무액이 당연히 공제됩니다 (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조). 손해배상액의 산정: 채무불이행으로 인한 재산적 손해의 발생 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우 법원은 증거조사 결과와 변론 전체의 취지에 나타난 당사자 간의 관계, 채무불이행 발생 경위, 손해의 성격, 손해 발생 이후의 제반 정황 등 모든 간접 사실을 종합하여 적절하다고 인정되는 금액을 손해액으로 정할 수 있습니다 (대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결 등 참조). 통상의 손모: 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차 계약의 본질상 당연히 예정된 것입니다. 따라서 임차인의 원상회복 의무는 통상의 손모를 넘어선 손상에 대해서만 적용되며 통상의 손모에 대해서는 임차인이 책임을 부담하지 않습니다. 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체하는 경우 민법이 정한 법정이율(현재 연 5%)이 적용되지만 소송이 제기된 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정한 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 이 판결에서는 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 이율을 적용했습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 종료 시 원상회복 의무는 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생하는 마모나 가치 감소(통상의 손모)까지 책임지지 않습니다. 따라서 임차인이 부동산을 반환할 때 발생한 손상이 통상의 손모인지 임차인의 과실로 인한 것인지를 명확히 구분해야 합니다. 임대인은 손해배상액을 보증금에서 공제하기 전에 손상의 원인 범위 수리 필요성 등을 명확히 입증할 수 있는 자료(사진, 수리 전후 비교, 견적서 등)를 충분히 확보해야 합니다. 임차인이 퇴거한 시점과 임대인이 보수공사를 진행한 시점 사이에 시간적 간극이 크다면 해당 손상이 임차인의 책임으로 인한 것인지 입증하기 어려울 수 있습니다. 견적서 상의 비용이 임차인의 책임 범위를 넘어서는 전체 교체 비용을 포함하는 경우 법원은 해당 비용을 전부 인정하지 않을 수 있습니다. 미관상 목적 등으로 임차인이 훼손하지 않은 부분까지 교체하는 것은 임차인의 원상회복 의무 범위를 벗어난 것으로 간주될 수 있습니다.

해외 카지노 불법 도박장 개설 및 무등록 외화 환전 사건

피고인들은 마카오 및 국내에서 불법 도박장을 개설하고 한국인 도박자들을 유치하여 영리 목적으로 도박을 하게 한 혐의와, 기획재정부장관에게 등록하지 않고 거액의 외국환을 불법으로 환전해준 혐의로 기소되었습니다. 주동자인 피고인 A는 도박장 개설 및 무등록 외국환 업무 모두에 가담했으며, 나머지 피고인들은 주로 무등록 외국환 업무를 영위한 혐의를 받았습니다. 피고인 B는 추가로 횡령 혐의를 받았으나 증거 불충분으로 무죄가 선고되었습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 마카오 카지노 정켓방과 국내 사설 도박장을 개설하여 한국인 도박자들을 유치하고 불법 환전을 제공한 주요 가담자입니다. - 피고인 B, C, D, E, F: 마카오 또는 베트남 카지노에서 한국인 도박자들을 대상으로 기획재정부장관에게 등록하지 않고 불법 외국환 거래 업무를 수행하여 환전 수수료를 취득한 자들입니다. - 그 외 공범 (G, H, I): 피고인 A와 함께 도박장 개설 및 외국환 거래에 공모하여 실행한 자들입니다. - 성명불상 정켓업자: 마카오 J 호텔 카지노에서 피고인들과 계약을 맺고 카지노 룸 사용 권한을 제공하여 불법 도박장 운영을 도운 자입니다. - 성명불상 국내 사설도박장 운영자: 국내에서 사설도박장을 개장하고 피고인 A 등과 공모하여 도박 손님을 유치한 자입니다. - 도박 참가자 (K 등): 피고인들이 유치하여 도박에 참여하거나 불법 환전 서비스를 이용한 한국인들입니다. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2017년 12월부터 2018년 10월경까지 국내 사설 도박장에 손님을 유치하여 롤링수익 5%를 받는 등 영리 목적으로 도박 장소를 개설했습니다. 또한 2018년 3월부터 4월 5일까지 마카오 J 호텔 카지노의 정켓방에서 한국인 도박자 K에게 해외 원정 도박을 제안하고, K으로부터 I 명의 계좌로 1,570만 원을 포함 총 6억 3,207만 2,000원을 입금받아 홍콩 달러로 지급하는 등 무등록 외국환 업무를 영위했습니다. 피고인 B, C, D, E, F는 각각 2015년부터 2020년까지 마카오 또는 베트남 카지노에서 등록 없이 한국인 도박자들을 상대로 홍콩 달러 또는 US 달러와 원화를 불법적으로 환전해주는 업무를 수행하며 총 8천만 원대에서 최대 9천만 원대의 환전 수수료를 취득했습니다. 피고인 B는 2017년 3월 피해자 I로부터 홍콩 달러 매입을 의뢰받아 보관 중이던 원화 3억 원을 임의로 도박자금으로 사용했다는 횡령 혐의로 기소되었으나, 관련 증거들이 불명확하여 무죄 판결을 받았습니다. ### 핵심 쟁점 영리 목적으로 도박을 하는 장소를 개설하여 형법을 위반했는지 여부와, 기획재정부장관에게 등록하지 않고 외국환 업무를 영위하여 외국환거래법을 위반했는지 여부입니다. 또한 피고인 B에 대한 타인의 재물을 보관하다 임의로 사용한 횡령 혐의의 유무죄 판단도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고인 A에게 징역 2년 6월에 집행유예 4년, 보호관찰 및 사회봉사 160시간을 선고했습니다. 피고인 B에게는 징역 1년에 집행유예 3년 및 83,238,035원 추징을 명했으며, 횡령 혐의에 대해서는 무죄를 선고했습니다. 피고인 C에게는 징역 1년에 집행유예 3년 및 85,472,330원 추징을 명했습니다. 피고인 D에게는 징역 6월에 집행유예 2년 및 9,269,685원 추징을 명했습니다. 피고인 E에게는 징역 10월에 집행유예 2년 및 42,698,839원 추징을 명했습니다. 피고인 F에게는 징역 10월에 집행유예 2년 및 36,590,428원 추징을 명했습니다. ### 결론 재판부는 피고인 A가 공범들과 함께 국내외에서 영리 목적으로 불법 도박장을 개설하고, 기획재정부장관에게 등록하지 않은 채 거액의 외국환 거래 업무를 영위한 혐의를 유죄로 인정했습니다. 피고인 B, C, D, E, F 또한 무등록 외국환 거래법 위반 혐의로 유죄 판결을 받았으며, 불법적으로 취득한 환전 수수료에 대한 추징 명령이 함께 내려졌습니다. 다만 피고인 B의 횡령 혐의와 피고인 D의 일부 외국환거래법 위반 혐의는 증거 불충분으로 무죄로 판단되었습니다. 모든 피고인에게는 징역형과 함께 집행유예가 선고되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다: * **형법 제247조 (도박장소 개설)**​: 영리를 목적으로 도박을 하는 장소를 개설한 사람은 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 A는 국내 사설 도박장과 마카오 카지노 정켓방에서 한국인 도박자들을 유치하고 도박을 하도록 함으로써 이 조항을 위반했습니다. * **형법 제30조 (공동정범)**​: 2인 이상이 공동으로 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A가 다른 공범들과 함께 도박장 개설 및 외국환 업무를 공모하여 실행했기에 공동정범으로 판단되었습니다. * **외국환거래법 제8조 제1항 (외국환업무의 등록)**​: 외국환업무를 업으로 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 충분한 자본·시설 및 전문 인력을 갖추어 미리 기획재정부장관에게 등록하여야 합니다. 피고인 A, B, C, D, E, F는 모두 이 조항을 위반하여 등록 없이 외국환 업무를 영위했습니다. * **외국환거래법 제27조의2 제1항 제1호 (벌칙)**​: 제8조 제1항을 위반하여 등록하지 않고 외국환업무를 영위한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처합니다. 이는 무등록 외국환업무에 대한 처벌 규정으로, 피고인들의 행위에 적용되었습니다. * **형법 제48조 제1항 (몰수, 추징)**​: 범죄행위로 인하여 취득한 재물은 몰수하거나 그 가액을 추징할 수 있습니다. 피고인 B, C, D, E, F가 불법 환전 업무로 얻은 수수료 수익에 대해 추징이 이루어졌습니다. * **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우 정상을 참작하여 그 집행을 유예할 수 있습니다. 피고인들은 이 조항에 따라 징역형의 집행을 유예받았습니다. * **형사소송법 제325조 (무죄 판결)**​: 피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 무죄를 선고합니다. 피고인 B의 횡령 혐의와 피고인 D의 일부 외국환거래법 위반 혐의에 대해 증거 부족으로 무죄 판단이 내려졌습니다. ### 참고 사항 해외 도박은 국내법으로도 처벌될 수 있는 불법 행위이며 특히 영리 목적으로 도박 장소를 개설하고 운영하는 행위는 중대한 범죄에 해당합니다. 해외 여행 중이더라도 허가받지 않은 사설 환전소를 이용하는 것은 외국환거래법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 해외에서 도박 자금을 환전하거나 송금할 때는 반드시 기획재정부장관에게 등록된 금융기관을 통해서 정식 절차를 거쳐야 합니다. 불법 환전이나 도박 자금 이동은 자금 세탁 등 또 다른 범죄와 연루될 위험이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요하며, 이러한 유혹에 넘어가지 않도록 조심해야 합니다.