김한길 변호사

재개발 조합의 현금청산대상자에 대한 사업비 청구 기각

P주택재개발정비사업조합은 조합원 자격을 상실하고 현금청산 대상자가 된 전 조합원 12명에게 미지급된 사업비 및 지연손해금을 청구하였습니다. 조합은 정관에 따라 현금청산 대상자도 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장했으나, 법원은 조합 정관 조항이 현금청산금에서 사업비를 공제할 수 있다는 취지일 뿐, 청산금 산정 및 지급과 별개로 사업비를 미리 청구할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하여 조합의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - P주택재개발정비사업조합 (원고): 주택재개발정비사업을 시행하는 조합 - C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N (피고들): 원고 조합의 조합원이었으나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 전 조합원들 ### 분쟁 상황 P주택재개발정비사업조합은 정비구역 내 토지 또는 건물을 소유한 피고들과 같은 조합원들을 대상으로 주택재개발정비사업을 시행해왔습니다. 피고들은 분양신청 기간 내에 분양신청을 했으나, 이후 조합이 정한 분양계약 체결 기간(2024년 4월 22일부터 4월 26일까지) 내에 분양계약을 체결하지 않았습니다. 이로 인해 피고들은 분양계약 기간 종료일 다음 날인 2024년 4월 27일부터 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되었습니다. 조합은 정관 제34조 제4항에 따라 현금청산 대상자도 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장하며, 피고별 종전자산평가액 비율에 따라 산정된 사업비 총 5,087,962,725원 중 각 피고별 분담금 및 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 청구하였습니다. 피고들은 이러한 조합의 청구에 응하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과 별개로 조합 정관에 따라 사업비 분담금을 미리 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각합니다. 소송비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 P주택재개발정비사업조합의 정관 제34조 제4항이 현금청산 대상자에 대한 청산금 산정 시 사업비를 공제할 수 있다는 규정에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개의 절차로 정비사업비의 일부를 부과금으로 부과·징수할 수 있도록 하는 규정은 아니라고 보았습니다. 따라서 현금청산 대상자에게 청산금이 산정·지급되지 않은 상태에서 정비사업비 납부 의무가 발생한다거나, 지연손해금을 지급할 의무가 부과된다고 보기 어렵다고 판단하여 조합의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **구 도시 및 주거환경정비법 제47조 (현금청산)**​: 이 조항은 주택재개발정비사업에서 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 또는 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등에 대해 사업시행자가 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 정하고 있습니다. 이 사건의 피고들은 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 2. **대법원 판례의 법리 (2014두19486 판결, 2018두52150 판결 등)**​: * 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 정비사업비의 일정 부분을 분담해야 한다는 내용은 조합 정관, 조합원 총회 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 구체적으로 미리 정한 경우에 한하여 인정됩니다. * 다만, 이러한 정관 규정 등이 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 명시해야 하며, 단순히 '청산금에서 사업비용 중 일정 부분을 공제할 수 있다'는 추상적인 내용만으로는 현금청산 대상자에게 사업비용을 별도로 부담하도록 할 수 없습니다. * 또한, 현금청산을 선택하는 자에게 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하는 도시정비법 제73조의 취지에 비추어 볼 때, 조합이 현금청산 대상자에게 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 조합 관계 탈퇴 시점까지 발생한 정비사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 탈퇴를 제한하거나 재산권을 침해할 수 있으므로, 정관으로 정비사업비 일부를 공제하는 방식으로 청산금을 산정하도록 정한 경우라도, 그 조항을 근거로 청산금과 별개의 절차로 정비사업비의 지급을 미리 구할 수는 없습니다. 본 사건에서 법원은 원고 조합의 정관 제34조 제4항이 청산금 산정 시 정비사업비를 공제할 수 있다고 정한 것에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개로 피고들에게 정비사업비를 미리 부과·징수할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하였습니다. ### 참고 사항 재개발 조합의 현금청산 대상자가 되는 경우, 조합 정관의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 현금청산금 산정 시 사업비 등 공제 규정이 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과는 별개로 사업비 납부를 미리 청구하는 경우, 이는 법원의 판단을 받아야 할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 단순히 '청산금에서 사업비를 공제할 수 있다'는 정관 조항만으로는 조합이 청산금과 별개로 사업비를 미리 청구하거나 지연손해금을 부과할 근거가 되기 어렵습니다. 또한, 현금청산 선택자의 탈퇴 기회를 보장하는 취지에 따라, 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 제한될 수 있습니다.

지역주택조합 환불 보장 및 확정 분담금 약정 무효 판결

원고들이 지역주택조합(피고)과 조합 가입 계약을 맺고 분담금을 납부했으나 피고의 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총회 의결 없이 체결되어 무효이므로 피고는 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환하라는 판결입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C: D지역주택조합 아파트 분양을 약정하고 분담금을 납부한 조합원들 - 피고 D지역주택조합: 화성시 E 일원 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진한 법인격 없는 사단 ### 분쟁 상황 피고 지역주택조합은 2022년에 조합설립인가를 받기 전인 2016년경 추진위원회 단계에서 원고들과 조합가입계약을 체결하고 아파트 분양을 약정하며 환불보장약정 및 확정분담금약정을 맺었습니다. 원고들은 조합원 분담금 계약금 중도금 명목으로 각각 7천5백여만 원 7천9백여만 원 2천5백여만 원을 납부하였습니다. 이후 피고는 추진위원회 단계에서 체결한 계약상 권리 의무를 승계하기로 결의하였으나 원고들은 위 약정들이 총회 의결 없이 체결되었으므로 무효라고 주장하며 납입금 반환을 청구하였습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 조합원과 체결한 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총유물 처분 또는 조합원에 부담을 주는 계약에 해당하여 총회 의결이 필요한지 여부 그리고 총회 의결 없이 체결된 경우 그 약정과 조합가입계약 전체의 효력입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고 A에게 75,240,000원 원고 B에게 79,440,000원 원고 C에게 25,605,000원 및 각 돈에 대해 2024년 12월 5일부터 2025년 8월 14일까지 연 5% 2025년 8월 15일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 가산하여 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다. ### 결론 환불 보장 약정과 확정 분담금 약정은 총유물의 처분행위 또는 조합원에게 부담을 주는 계약에 해당하므로 총회 의결이 필수적이지만 피고가 이를 거치지 않았으므로 이들 약정은 무효이며 이와 경제적으로 일체인 조합가입계약 전체도 무효가 되어 피고는 원고들에게 부당이득금을 반환해야 한다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제275조 및 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 하며 이를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 법원은 환불 보장 약정을 총유물 그 자체의 처분행위로 확정 분담금 약정을 준총유관계에 있는 채권의 처분행위로 판단하여 총회 의결이 필요하다고 보았습니다. 조합 규약 (총회 의결사항): 피고 조합의 규약 제24조는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’과 ‘사업비의 조합원별 분담내역’을 총회의 의결사항으로 규정하고 있습니다. 확정 분담금 약정은 다른 조합원에게 추가적인 사업비 부담 의무를 부과할 수 있으므로 이 규약에 따라 총회 의결이 필요합니다. 법률행위의 일부 무효 법리 (대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등 참조): 계약의 일부 조항이 무효인 경우 그 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분의 유효를 의도했을 것이라고 인정될 때에만 나머지 부분은 유효하지만 그렇지 않은 경우에는 계약 전부가 무효가 됩니다. 이 사건에서 환불 보장 약정 및 확정 분담금 약정은 조합 가입 계약과 경제적 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 보아 특약이 무효이므로 전체 조합 가입 계약도 무효가 된다고 판단했습니다. 민법 제749조 제2항 (악의의 수익자 의제): 부당이득 반환 청구 소송에서 수익자가 패소하면 소장 부본이 송달된 때부터 그 수익자는 악의의 수익자로 간주되어 이자를 지급해야 합니다. 이 판결에서는 2024년 12월 5일 소장 부본 송달일을 기준으로 연 5%의 이자 지급 의무를 인정했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금 이율): 소송으로 다투어지는 금전 채무에 대해 법원 판결이 선고된 이후부터는 법정 이율보다 높은 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(현재 연 12%)이 적용됩니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시 '환불 보장'이나 '추가 분담금 없음' 등의 약정은 신중하게 검토해야 합니다. 이 약정들이 조합의 주요 재산인 조합원 분담금에 중대한 영향을 미치므로 조합 총회의 적법한 의결을 거쳤는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물로 간주됩니다. 이러한 총유물의 처분 행위나 조합원에게 부담을 주는 계약은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야만 유효합니다. 만약 총회의 의결 없이 체결된 특약 사항이 무효로 판단되면 그 특약과 경제적 사실적으로 일체 관계에 있는 전체 조합가입계약까지 무효로 될 수 있으므로 가입 시 계약서 내용과 더불어 조합 총회 의사록 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 총회 의결이 없는 약정으로 인해 조합가입계약이 무효가 되면 조합에 납부한 분담금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 이때 이자는 소장 부본 송달일부터 적용될 수 있습니다.

국민임대주택 이주대책 부적격 처분으로 인한 손해배상 청구

서울주택도시개발공사가 국민임대주택 사업 지구 내 무허가 건물 소유자에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸으나 대법원에서 해당 처분이 무효로 확정되었습니다. 이후 공사는 다른 공공주택 분양권을 지급했지만 원고는 공사가 적시에 입주권을 부여하지 않아 아파트 월세 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: F 국민임대주택단지 조성사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 주민으로, 서울주택도시개발공사의 이주대책 대상자 부적격 처분에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 서울주택도시개발공사: F 국민임대주택단지 조성사업의 사업시행자로, 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸던 공기업입니다. ### 분쟁 상황 피고 서울주택도시개발공사는 F 국민임대주택단지 조성사업을 진행하며 사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸습니다. 그러나 2016년 7월 14일 대법원 판결을 통해 이 부적격 처분이 무효임이 확정되었습니다. 이후 2018년경 피고는 원고에게 G 공공주택지구의 주거전용면적 59.87㎡ 아파트를 4억 7,300여만 원에 분양받을 수 있는 분양권을 주었으나, 원고는 이 분양권을 다른 사람에게 전매했습니다. 원고는 만약 피고가 F지구 이주자주택 입주권을 제때(2013년 10월경) 부여했더라면, 주거전용면적 84.97㎡인 이 사건 아파트에서 생활하거나 임차하여 월세 상당액을 얻을 수 있었을 것이라고 주장했습니다. 원고는 피고가 입주권을 늦게 부여함으로써 2013년 12월 26일부터 2018년 6월 7일까지 53개월 동안 이 사건 아파트를 사용하지 못해 월세 상당액인 7,685만 원의 재산상 손해를 입었다며 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 사건 아파트의 분양대금은 약 3억 3,000만 원 정도였고, 현재 시가는 7억 6,500만 원, 월세는 145만 원에서 165만 원 정도입니다. ### 핵심 쟁점 서울주택도시개발공사의 이주자주택 입주권 지연 부여라는 불법행위와 원고가 주장하는 특정 아파트의 차임 상당 손해 사이에 인과관계가 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 피고의 이주자주택 입주권 지연 부여가 불법행위에 해당할 수 있다고 보았지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 특정 아파트(이 사건 아파트)를 분양대금을 지급하고 취득했을 것이라는 점을 입증하지 못했으므로, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이에 상당인과관계가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제750조 (불법행위의 내용):** 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 서울주택도시개발공사가 이주대책 입주권을 늦게 부여한 것이 위법행위이며 이로 인해 손해가 발생했다고 주장했습니다. **불법행위 손해배상에서의 상당인과관계:** 불법행위로 인한 손해배상책임이 인정되려면 불법행위와 손해 발생 사이에 '상당인과관계'가 존재해야 합니다. 상당인과관계란, 불법행위가 없었더라면 통상적으로 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라는 점과, 발생한 손해가 불법행위로 인해 발생할 수 있는 일반적인 종류의 손해에 해당한다는 점을 의미합니다. 본 판결에서는 피고의 이주대책 입주권 지연 부여라는 불법행위가 있었을 가능성은 인정했지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 '이 사건 아파트'(특정 아파트)를 취득하여 그 차임 상당의 이득을 얻었을 것이라는 점이 입증되지 않아, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이의 상당인과관계가 인정되기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 때는 해당 불법행위와 발생한 손해 사이에 직접적이고 상당한 인과관계가 있음을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히, 특정 물건의 사용 기회 상실로 인한 손해(예: 아파트 월세 상당액)를 주장하려면, 만약 불법행위가 없었더라면 해당 물건을 실제로 소유하거나 임차하여 사용했을 것이라는 구체적인 증거와 정황을 제시해야 합니다. 단순히 입주권 등 권리 부여가 늦어졌다는 사실만으로는 특정 시점의 특정 아파트 월세 상당의 손해가 당연히 발생했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 유사한 상황에 처했을 때는 본인이 주장하는 손해가 상대방의 불법행위로 인해 직접적으로 발생했음을 구체적인 증빙 자료와 함께 증명하는 것에 집중해야 합니다.

재개발 조합의 현금청산대상자에 대한 사업비 청구 기각

P주택재개발정비사업조합은 조합원 자격을 상실하고 현금청산 대상자가 된 전 조합원 12명에게 미지급된 사업비 및 지연손해금을 청구하였습니다. 조합은 정관에 따라 현금청산 대상자도 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장했으나, 법원은 조합 정관 조항이 현금청산금에서 사업비를 공제할 수 있다는 취지일 뿐, 청산금 산정 및 지급과 별개로 사업비를 미리 청구할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하여 조합의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - P주택재개발정비사업조합 (원고): 주택재개발정비사업을 시행하는 조합 - C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N (피고들): 원고 조합의 조합원이었으나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 전 조합원들 ### 분쟁 상황 P주택재개발정비사업조합은 정비구역 내 토지 또는 건물을 소유한 피고들과 같은 조합원들을 대상으로 주택재개발정비사업을 시행해왔습니다. 피고들은 분양신청 기간 내에 분양신청을 했으나, 이후 조합이 정한 분양계약 체결 기간(2024년 4월 22일부터 4월 26일까지) 내에 분양계약을 체결하지 않았습니다. 이로 인해 피고들은 분양계약 기간 종료일 다음 날인 2024년 4월 27일부터 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자가 되었습니다. 조합은 정관 제34조 제4항에 따라 현금청산 대상자도 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비를 분담해야 한다고 주장하며, 피고별 종전자산평가액 비율에 따라 산정된 사업비 총 5,087,962,725원 중 각 피고별 분담금 및 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 청구하였습니다. 피고들은 이러한 조합의 청구에 응하지 않았습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과 별개로 조합 정관에 따라 사업비 분담금을 미리 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각합니다. 소송비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 P주택재개발정비사업조합의 정관 제34조 제4항이 현금청산 대상자에 대한 청산금 산정 시 사업비를 공제할 수 있다는 규정에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개의 절차로 정비사업비의 일부를 부과금으로 부과·징수할 수 있도록 하는 규정은 아니라고 보았습니다. 따라서 현금청산 대상자에게 청산금이 산정·지급되지 않은 상태에서 정비사업비 납부 의무가 발생한다거나, 지연손해금을 지급할 의무가 부과된다고 보기 어렵다고 판단하여 조합의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. **구 도시 및 주거환경정비법 제47조 (현금청산)**​: 이 조항은 주택재개발정비사업에서 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 또는 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등에 대해 사업시행자가 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 정하고 있습니다. 이 사건의 피고들은 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 2. **대법원 판례의 법리 (2014두19486 판결, 2018두52150 판결 등)**​: * 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실하기 전 발생한 정비사업비의 일정 부분을 분담해야 한다는 내용은 조합 정관, 조합원 총회 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 구체적으로 미리 정한 경우에 한하여 인정됩니다. * 다만, 이러한 정관 규정 등이 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 명시해야 하며, 단순히 '청산금에서 사업비용 중 일정 부분을 공제할 수 있다'는 추상적인 내용만으로는 현금청산 대상자에게 사업비용을 별도로 부담하도록 할 수 없습니다. * 또한, 현금청산을 선택하는 자에게 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하는 도시정비법 제73조의 취지에 비추어 볼 때, 조합이 현금청산 대상자에게 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 조합 관계 탈퇴 시점까지 발생한 정비사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 탈퇴를 제한하거나 재산권을 침해할 수 있으므로, 정관으로 정비사업비 일부를 공제하는 방식으로 청산금을 산정하도록 정한 경우라도, 그 조항을 근거로 청산금과 별개의 절차로 정비사업비의 지급을 미리 구할 수는 없습니다. 본 사건에서 법원은 원고 조합의 정관 제34조 제4항이 청산금 산정 시 정비사업비를 공제할 수 있다고 정한 것에 불과하며, 청산금의 산정 및 지급과 별개로 피고들에게 정비사업비를 미리 부과·징수할 수 있는 근거가 될 수 없다고 판단하였습니다. ### 참고 사항 재개발 조합의 현금청산 대상자가 되는 경우, 조합 정관의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 현금청산금 산정 시 사업비 등 공제 규정이 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 조합이 현금청산 대상자에게 현금청산금 지급과는 별개로 사업비 납부를 미리 청구하는 경우, 이는 법원의 판단을 받아야 할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 단순히 '청산금에서 사업비를 공제할 수 있다'는 정관 조항만으로는 조합이 청산금과 별개로 사업비를 미리 청구하거나 지연손해금을 부과할 근거가 되기 어렵습니다. 또한, 현금청산 선택자의 탈퇴 기회를 보장하는 취지에 따라, 청산금을 산정·지급하지 않은 상태에서 사업비를 미리 청구하는 것은 부당하게 제한될 수 있습니다.

지역주택조합 환불 보장 및 확정 분담금 약정 무효 판결

원고들이 지역주택조합(피고)과 조합 가입 계약을 맺고 분담금을 납부했으나 피고의 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총회 의결 없이 체결되어 무효이므로 피고는 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환하라는 판결입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C: D지역주택조합 아파트 분양을 약정하고 분담금을 납부한 조합원들 - 피고 D지역주택조합: 화성시 E 일원 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진한 법인격 없는 사단 ### 분쟁 상황 피고 지역주택조합은 2022년에 조합설립인가를 받기 전인 2016년경 추진위원회 단계에서 원고들과 조합가입계약을 체결하고 아파트 분양을 약정하며 환불보장약정 및 확정분담금약정을 맺었습니다. 원고들은 조합원 분담금 계약금 중도금 명목으로 각각 7천5백여만 원 7천9백여만 원 2천5백여만 원을 납부하였습니다. 이후 피고는 추진위원회 단계에서 체결한 계약상 권리 의무를 승계하기로 결의하였으나 원고들은 위 약정들이 총회 의결 없이 체결되었으므로 무효라고 주장하며 납입금 반환을 청구하였습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 조합원과 체결한 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총유물 처분 또는 조합원에 부담을 주는 계약에 해당하여 총회 의결이 필요한지 여부 그리고 총회 의결 없이 체결된 경우 그 약정과 조합가입계약 전체의 효력입니다. ### 법원의 판단 피고는 원고 A에게 75,240,000원 원고 B에게 79,440,000원 원고 C에게 25,605,000원 및 각 돈에 대해 2024년 12월 5일부터 2025년 8월 14일까지 연 5% 2025년 8월 15일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 가산하여 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다. ### 결론 환불 보장 약정과 확정 분담금 약정은 총유물의 처분행위 또는 조합원에게 부담을 주는 계약에 해당하므로 총회 의결이 필수적이지만 피고가 이를 거치지 않았으므로 이들 약정은 무효이며 이와 경제적으로 일체인 조합가입계약 전체도 무효가 되어 피고는 원고들에게 부당이득금을 반환해야 한다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제275조 및 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 하며 이를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 법원은 환불 보장 약정을 총유물 그 자체의 처분행위로 확정 분담금 약정을 준총유관계에 있는 채권의 처분행위로 판단하여 총회 의결이 필요하다고 보았습니다. 조합 규약 (총회 의결사항): 피고 조합의 규약 제24조는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’과 ‘사업비의 조합원별 분담내역’을 총회의 의결사항으로 규정하고 있습니다. 확정 분담금 약정은 다른 조합원에게 추가적인 사업비 부담 의무를 부과할 수 있으므로 이 규약에 따라 총회 의결이 필요합니다. 법률행위의 일부 무효 법리 (대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등 참조): 계약의 일부 조항이 무효인 경우 그 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분의 유효를 의도했을 것이라고 인정될 때에만 나머지 부분은 유효하지만 그렇지 않은 경우에는 계약 전부가 무효가 됩니다. 이 사건에서 환불 보장 약정 및 확정 분담금 약정은 조합 가입 계약과 경제적 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 보아 특약이 무효이므로 전체 조합 가입 계약도 무효가 된다고 판단했습니다. 민법 제749조 제2항 (악의의 수익자 의제): 부당이득 반환 청구 소송에서 수익자가 패소하면 소장 부본이 송달된 때부터 그 수익자는 악의의 수익자로 간주되어 이자를 지급해야 합니다. 이 판결에서는 2024년 12월 5일 소장 부본 송달일을 기준으로 연 5%의 이자 지급 의무를 인정했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금 이율): 소송으로 다투어지는 금전 채무에 대해 법원 판결이 선고된 이후부터는 법정 이율보다 높은 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(현재 연 12%)이 적용됩니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시 '환불 보장'이나 '추가 분담금 없음' 등의 약정은 신중하게 검토해야 합니다. 이 약정들이 조합의 주요 재산인 조합원 분담금에 중대한 영향을 미치므로 조합 총회의 적법한 의결을 거쳤는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물로 간주됩니다. 이러한 총유물의 처분 행위나 조합원에게 부담을 주는 계약은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야만 유효합니다. 만약 총회의 의결 없이 체결된 특약 사항이 무효로 판단되면 그 특약과 경제적 사실적으로 일체 관계에 있는 전체 조합가입계약까지 무효로 될 수 있으므로 가입 시 계약서 내용과 더불어 조합 총회 의사록 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 총회 의결이 없는 약정으로 인해 조합가입계약이 무효가 되면 조합에 납부한 분담금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 이때 이자는 소장 부본 송달일부터 적용될 수 있습니다.

국민임대주택 이주대책 부적격 처분으로 인한 손해배상 청구

서울주택도시개발공사가 국민임대주택 사업 지구 내 무허가 건물 소유자에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸으나 대법원에서 해당 처분이 무효로 확정되었습니다. 이후 공사는 다른 공공주택 분양권을 지급했지만 원고는 공사가 적시에 입주권을 부여하지 않아 아파트 월세 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: F 국민임대주택단지 조성사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 주민으로, 서울주택도시개발공사의 이주대책 대상자 부적격 처분에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 서울주택도시개발공사: F 국민임대주택단지 조성사업의 사업시행자로, 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸던 공기업입니다. ### 분쟁 상황 피고 서울주택도시개발공사는 F 국민임대주택단지 조성사업을 진행하며 사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸습니다. 그러나 2016년 7월 14일 대법원 판결을 통해 이 부적격 처분이 무효임이 확정되었습니다. 이후 2018년경 피고는 원고에게 G 공공주택지구의 주거전용면적 59.87㎡ 아파트를 4억 7,300여만 원에 분양받을 수 있는 분양권을 주었으나, 원고는 이 분양권을 다른 사람에게 전매했습니다. 원고는 만약 피고가 F지구 이주자주택 입주권을 제때(2013년 10월경) 부여했더라면, 주거전용면적 84.97㎡인 이 사건 아파트에서 생활하거나 임차하여 월세 상당액을 얻을 수 있었을 것이라고 주장했습니다. 원고는 피고가 입주권을 늦게 부여함으로써 2013년 12월 26일부터 2018년 6월 7일까지 53개월 동안 이 사건 아파트를 사용하지 못해 월세 상당액인 7,685만 원의 재산상 손해를 입었다며 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 사건 아파트의 분양대금은 약 3억 3,000만 원 정도였고, 현재 시가는 7억 6,500만 원, 월세는 145만 원에서 165만 원 정도입니다. ### 핵심 쟁점 서울주택도시개발공사의 이주자주택 입주권 지연 부여라는 불법행위와 원고가 주장하는 특정 아파트의 차임 상당 손해 사이에 인과관계가 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 피고의 이주자주택 입주권 지연 부여가 불법행위에 해당할 수 있다고 보았지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 특정 아파트(이 사건 아파트)를 분양대금을 지급하고 취득했을 것이라는 점을 입증하지 못했으므로, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이에 상당인과관계가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제750조 (불법행위의 내용):** 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 서울주택도시개발공사가 이주대책 입주권을 늦게 부여한 것이 위법행위이며 이로 인해 손해가 발생했다고 주장했습니다. **불법행위 손해배상에서의 상당인과관계:** 불법행위로 인한 손해배상책임이 인정되려면 불법행위와 손해 발생 사이에 '상당인과관계'가 존재해야 합니다. 상당인과관계란, 불법행위가 없었더라면 통상적으로 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라는 점과, 발생한 손해가 불법행위로 인해 발생할 수 있는 일반적인 종류의 손해에 해당한다는 점을 의미합니다. 본 판결에서는 피고의 이주대책 입주권 지연 부여라는 불법행위가 있었을 가능성은 인정했지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 '이 사건 아파트'(특정 아파트)를 취득하여 그 차임 상당의 이득을 얻었을 것이라는 점이 입증되지 않아, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이의 상당인과관계가 인정되기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 때는 해당 불법행위와 발생한 손해 사이에 직접적이고 상당한 인과관계가 있음을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히, 특정 물건의 사용 기회 상실로 인한 손해(예: 아파트 월세 상당액)를 주장하려면, 만약 불법행위가 없었더라면 해당 물건을 실제로 소유하거나 임차하여 사용했을 것이라는 구체적인 증거와 정황을 제시해야 합니다. 단순히 입주권 등 권리 부여가 늦어졌다는 사실만으로는 특정 시점의 특정 아파트 월세 상당의 손해가 당연히 발생했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 유사한 상황에 처했을 때는 본인이 주장하는 손해가 상대방의 불법행위로 인해 직접적으로 발생했음을 구체적인 증빙 자료와 함께 증명하는 것에 집중해야 합니다.