김한길 변호사

국민임대주택 이주대책 부적격 처분으로 인한 손해배상 청구

서울주택도시개발공사가 국민임대주택 사업 지구 내 무허가 건물 소유자에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸으나 대법원에서 해당 처분이 무효로 확정되었습니다. 이후 공사는 다른 공공주택 분양권을 지급했지만 원고는 공사가 적시에 입주권을 부여하지 않아 아파트 월세 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: F 국민임대주택단지 조성사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 주민으로, 서울주택도시개발공사의 이주대책 대상자 부적격 처분에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 서울주택도시개발공사: F 국민임대주택단지 조성사업의 사업시행자로, 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸던 공기업입니다. ### 분쟁 상황 피고 서울주택도시개발공사는 F 국민임대주택단지 조성사업을 진행하며 사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸습니다. 그러나 2016년 7월 14일 대법원 판결을 통해 이 부적격 처분이 무효임이 확정되었습니다. 이후 2018년경 피고는 원고에게 G 공공주택지구의 주거전용면적 59.87㎡ 아파트를 4억 7,300여만 원에 분양받을 수 있는 분양권을 주었으나, 원고는 이 분양권을 다른 사람에게 전매했습니다. 원고는 만약 피고가 F지구 이주자주택 입주권을 제때(2013년 10월경) 부여했더라면, 주거전용면적 84.97㎡인 이 사건 아파트에서 생활하거나 임차하여 월세 상당액을 얻을 수 있었을 것이라고 주장했습니다. 원고는 피고가 입주권을 늦게 부여함으로써 2013년 12월 26일부터 2018년 6월 7일까지 53개월 동안 이 사건 아파트를 사용하지 못해 월세 상당액인 7,685만 원의 재산상 손해를 입었다며 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 사건 아파트의 분양대금은 약 3억 3,000만 원 정도였고, 현재 시가는 7억 6,500만 원, 월세는 145만 원에서 165만 원 정도입니다. ### 핵심 쟁점 서울주택도시개발공사의 이주자주택 입주권 지연 부여라는 불법행위와 원고가 주장하는 특정 아파트의 차임 상당 손해 사이에 인과관계가 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 피고의 이주자주택 입주권 지연 부여가 불법행위에 해당할 수 있다고 보았지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 특정 아파트(이 사건 아파트)를 분양대금을 지급하고 취득했을 것이라는 점을 입증하지 못했으므로, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이에 상당인과관계가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제750조 (불법행위의 내용):** 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 서울주택도시개발공사가 이주대책 입주권을 늦게 부여한 것이 위법행위이며 이로 인해 손해가 발생했다고 주장했습니다. **불법행위 손해배상에서의 상당인과관계:** 불법행위로 인한 손해배상책임이 인정되려면 불법행위와 손해 발생 사이에 '상당인과관계'가 존재해야 합니다. 상당인과관계란, 불법행위가 없었더라면 통상적으로 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라는 점과, 발생한 손해가 불법행위로 인해 발생할 수 있는 일반적인 종류의 손해에 해당한다는 점을 의미합니다. 본 판결에서는 피고의 이주대책 입주권 지연 부여라는 불법행위가 있었을 가능성은 인정했지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 '이 사건 아파트'(특정 아파트)를 취득하여 그 차임 상당의 이득을 얻었을 것이라는 점이 입증되지 않아, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이의 상당인과관계가 인정되기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 때는 해당 불법행위와 발생한 손해 사이에 직접적이고 상당한 인과관계가 있음을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히, 특정 물건의 사용 기회 상실로 인한 손해(예: 아파트 월세 상당액)를 주장하려면, 만약 불법행위가 없었더라면 해당 물건을 실제로 소유하거나 임차하여 사용했을 것이라는 구체적인 증거와 정황을 제시해야 합니다. 단순히 입주권 등 권리 부여가 늦어졌다는 사실만으로는 특정 시점의 특정 아파트 월세 상당의 손해가 당연히 발생했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 유사한 상황에 처했을 때는 본인이 주장하는 손해가 상대방의 불법행위로 인해 직접적으로 발생했음을 구체적인 증빙 자료와 함께 증명하는 것에 집중해야 합니다.

재개발 조합원 아파트 계약금 미납과 계약 해제 및 현금청산 지위 확인 사건

E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고가 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했으나, 2차 및 3차 계약금을 미납했습니다. 원고는 계약금 미납으로 계약이 자동 해제되었으므로 1차 계약금을 돌려받아야 하고, 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라고 주장했습니다. 법원은 계약금 미납으로 인해 계약이 자동으로 해제된 것은 맞으며, 피고 조합은 원고에게 1,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약 해제만으로는 도시정비법 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자 지위가 부여되지 않는다고 보아, 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(A): E 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서 아파트 공급 계약을 체결했으나 계약금 일부를 미납한 사람 - 피고(E 주택재개발정비사업조합): 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발사업을 시행하는 조합 ### 분쟁 상황 E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고는 2024년 4월 22일 이 사건 사업에 따른 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했습니다. 그러나 약정된 기한 내에 2차 및 3차 계약금은 납부하지 않았습니다. 이에 원고는 계약금 미납으로 인해 계약이 자동 해제되었으므로, 이미 납부한 1차 계약금의 반환과 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 계약금 자동 해제 조항이 원고에게는 적용되지 않고, 원고가 현금청산대상자도 아니라고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 원고의 계약금 미납으로 인해 아파트 공급 계약이 자동 해제되었는지 여부 2. 계약이 해제된 경우 원고가 현금청산대상자 지위를 가지는지 여부 ### 법원의 판단 1. **계약 해제 여부:** 원고가 2차 및 3차 계약금을 약정된 기한 내에 납부하지 않았으므로, 계약서상 자동 해제 조항에 따라 이 사건 아파트 공급 계약은 자동으로 해제되었다고 판단했습니다. 재개발조합의 공공성 특수성을 고려하더라도 민법상 계약 해제 원칙이 적용되며, 계약의 자동 해제 약정은 일방 당사자에게만 편면적으로 적용될 수 없다고 보았습니다. 2. **현금청산대상자 지위 인정 여부:** 계약 해제만으로는 원고가 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않거나, 철회했거나, 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당하는데, 원고는 이미 분양신청을 하고 계약까지 체결한 상태였으므로 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 3. **금전 지급:** 피고는 원고에게 1차 계약금 1,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2025년 3월 4일부터 2025년 6월 24일까지 연 5%의 비율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다. 4. **소송비용:** 소송비용의 절반(1/2)은 원고가, 나머지는 피고가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각하고, 계약금 반환 청구는 인용했습니다. 따라서 원고는 계약금을 돌려받지만, 현금청산대상자 지위는 인정받지 못했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법상 계약 해제 법리:** 쌍무계약에서 어느 일방이 기한 내에 채무를 이행하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 별도의 이행 최고나 해제 의사표시 없이도 그 불이행 자체로써 계약이 자동으로 해제된 것으로 봅니다. 단, 당사자들이 계약의 유효함을 전제로 논의를 계속하거나 이행을 촉구한 경우에는 자동 해제 약정의 효력이 상실될 수 있습니다 (대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결 등 참조). 2. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제74조 (관리처분계획의 수립 등):** 재개발정비사업조합이 행정주체로서 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산상 권리·의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미치는 구속적 행정계획이자 행정처분입니다. 따라서 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없으며, 분양계약은 관리처분계획에 의해 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 가집니다 (대법원 2005. 7. 15. 선고 2004두12971 판결 등 참조). 3. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제73조 제1항 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치):** 이 조항은 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산대상자로 규정하고 있습니다. 본 사건의 원고와 같이 분양신청을 하고 계약까지 체결한 경우에는 단순히 계약이 해제되었다는 이유만으로는 이 조항에 따른 현금청산대상자에 해당한다고 볼 수 없습니다. 4. **조합 정관 제44조 제4항 및 제5항:** 이 조합의 정관 조항들은 도시정비법 제73조 제1항과 유사하게 현금청산대상자를 규정하고 있습니다 (제4항). 제5항은 관리처분계획인가 후 조합이 정한 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우에 적용되므로, 본 사건의 원고와 같이 기간 내에 계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다. ### 참고 사항 1. **계약금 미납과 계약 해제:** 재개발 조합원 분양 계약서에 계약금 미납 시 자동 해제 조항이 명시되어 있다면, 정해진 기한 내에 약정된 계약금을 모두 납부하지 않을 경우 별도의 최고(독촉)나 해제 의사표시 없이도 계약이 자동으로 해제될 수 있습니다. 2. **자동 해제 조항의 적용:** 자동 해제 약정은 계약 당사자 양측에 공평하게 적용되는 것이 일반적이며, 재개발조합의 특수성이 있다고 해서 조합원에게만 불리하게 적용된다고 보기는 어렵습니다. 3. **현금청산대상자 지위의 조건:** 재개발 사업에서 현금청산대상자 지위는 도시정비법 및 조합 정관에 따라 엄격하게 정해집니다. 주로 분양신청을 하지 않았거나, 신청 기간 내에 신청을 철회했거나, 인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당합니다. 단순히 분양 계약이 해제되었다는 이유만으로는 현금청산대상자가 되는 것은 아닙니다. 4. **납부 계약금 반환:** 계약이 해제되는 경우, 이미 납부한 계약금은 원상회복 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 이때, 소송이 진행되면 법정 이자율 및 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이자율로 지연손해금이 가산될 수 있습니다. 5. **관리처분계획의 중요성:** 재개발 조합원과 조합 사이의 권리·의무 관계는 분양계약보다는 도시정비법, 조합 정관, 그리고 특히 관리처분계획에 의해 주로 형성됩니다. 분양계약은 관리처분계획에 의해 이미 형성된 법률관계를 구체화하는 보충적 의미를 가집니다.

지식산업센터 분양계약 관련 납입금 반환 청구 기각 사건

원고는 피고들로부터 지식산업센터 E호실을 분양받고 계약금 및 중도금을 납입했으나, 계약 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. 원고는 피고들이 지식산업센터의 입주 제한 규정을 설명하지 않고 허위 사업자등록을 유도하며 기망했다고 주장했으나, 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 E호실을 분양받은 계약자로 피고들에게 납입금 반환을 청구한 사람 - 피고 주식회사 B: 평택시 D 일원에서 지식산업센터를 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사 - 피고 C 주식회사: 피고 주식회사 B와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 분양계약의 당사자 중 한 곳 ### 분쟁 상황 원고는 2021년 11월 11일 피고들로부터 평택시 소재 지식산업센터 E호실을 258,460,000원에 분양받는 계약을 체결하고, 계약금 25,846,000원과 중도금 129,230,000원 등 총 155,076,000원을 납입했습니다. 이 건물은 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 '산업집적법')의 적용을 받아 특정 업종만 입주가 가능합니다. 원고는 피고들이 지식산업센터의 법률상 제한을 전혀 설명하지 않고 임대 수익을 과장하여 홍보했으며, 입주 요건을 충족시키기 위해 원고가 영위할 의사나 능력이 없는 정보통신업으로 허위 사업자등록을 하도록 유도했다고 주장했습니다. 이에 원고는 이 사건 계약이 통정허위표시로 인한 무효, 사기 또는 착오로 인한 취소, 입주 지연으로 인한 해제 사유가 있거나, 피고들의 허위 고지로 인한 공동불법행위에 해당한다고 주장하며 납입금 155,076,000원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 지식산업센터 분양 계약이 산업집적법 위반, 통정허위표시, 사기, 착오, 또는 입주 지연을 이유로 무효이거나 취소, 해제될 수 있는지 여부 및 피고들이 허위 고지로 인한 공동불법행위 책임을 지는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 분양계약이 무효이거나 취소 또는 해제되었거나, 피고들이 원고에게 불법행위를 하였다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 특히, 계약서에 지식산업센터 관련 법률 내용이 명시되어 있었고, 원고가 이를 이해했음을 자필로 서명한 점이 중요하게 작용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리입니다. 1. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 합니다. 원고는 피고들과의 계약이 허위 사업자등록을 통한 법률 위반을 목적으로 하여 반사회질서적이라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 2. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시): 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 합니다. 원고는 피고들이 원고와 통모하여 허위의 사업자등록을 마쳤으므로 이 사건 계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 3. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있거나 사기 또는 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 원고는 피고들의 기망으로 계약을 체결했거나 임대 제한에 대한 착오가 있었다고 주장했으나, 법원은 계약서에 관련 내용이 명시되어 있었으므로 기망이나 착오를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 4. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들이 허위 고지로 공동불법행위를 했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 5. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 (지식산업센터의 입주대상시설): 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 종류를 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등으로 제한합니다. 6. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의7 제1항 제3호 (행위 제한): 입주대상시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도·임대하는 행위를 금지합니다. 법원은 이 규정의 반대 해석상, 원고가 지식산업센터를 입주대상시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도·임대하는 행위는 허용된다고 해석하여, 피고들이 원고의 내심의 의사를 알았다고 하더라도 이로써 산업집적법을 위반했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 고려해 볼 수 있습니다. 1. 지식산업센터 분양 시 계약서 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 산업집적법 등 관련 법규에 따른 입주 자격, 용도 제한, 전매 또는 임대 제한 등에 관한 조항을 꼼꼼히 읽고 이해했음을 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 내용을 자필로 서명했다면, 나중에 이를 몰랐다고 주장하기 어렵습니다. 2. 분양 계약 체결 전 지식산업센터의 법적 성격과 입주 가능한 업종을 스스로 또는 전문가의 도움을 받아 반드시 확인해야 합니다. 단순한 상가나 오피스와 달리 특별법의 적용을 받아 임대나 전매에 제한이 있을 수 있습니다. 3. 분양을 위해 특정 업종으로 사업자등록을 하는 경우, 실제로 해당 업종을 영위할 의사와 능력이 있어야 합니다. 단순히 입주 요건을 맞추기 위한 허위 사업자등록은 추후 법적 문제의 소지가 있습니다. 4. 분양 상담 시 제공받는 정보나 설명에 대해 의문이 있다면, 중요하다고 생각되는 내용은 녹음하거나 서면으로 확인받는 것이 좋습니다. 구두 설명만으로는 나중에 기망 또는 착오 주장을 입증하기 어려울 수 있습니다. 5. 계약금을 포함한 납입금 지급과 함께 중도금 대출을 받았다면, 잔금 납입 의무는 여전히 계약자에게 있습니다. 잔금을 제때 납부하지 않아 입주가 지연된 경우에는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없으며, 오히려 계약 위반이 될 수 있습니다.

국민임대주택 이주대책 부적격 처분으로 인한 손해배상 청구

서울주택도시개발공사가 국민임대주택 사업 지구 내 무허가 건물 소유자에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸으나 대법원에서 해당 처분이 무효로 확정되었습니다. 이후 공사는 다른 공공주택 분양권을 지급했지만 원고는 공사가 적시에 입주권을 부여하지 않아 아파트 월세 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: F 국민임대주택단지 조성사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 주민으로, 서울주택도시개발공사의 이주대책 대상자 부적격 처분에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 서울주택도시개발공사: F 국민임대주택단지 조성사업의 사업시행자로, 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸던 공기업입니다. ### 분쟁 상황 피고 서울주택도시개발공사는 F 국민임대주택단지 조성사업을 진행하며 사업 지구 내 무허가 건물을 소유했던 원고에게 이주대책 대상자 부적격 처분을 내렸습니다. 그러나 2016년 7월 14일 대법원 판결을 통해 이 부적격 처분이 무효임이 확정되었습니다. 이후 2018년경 피고는 원고에게 G 공공주택지구의 주거전용면적 59.87㎡ 아파트를 4억 7,300여만 원에 분양받을 수 있는 분양권을 주었으나, 원고는 이 분양권을 다른 사람에게 전매했습니다. 원고는 만약 피고가 F지구 이주자주택 입주권을 제때(2013년 10월경) 부여했더라면, 주거전용면적 84.97㎡인 이 사건 아파트에서 생활하거나 임차하여 월세 상당액을 얻을 수 있었을 것이라고 주장했습니다. 원고는 피고가 입주권을 늦게 부여함으로써 2013년 12월 26일부터 2018년 6월 7일까지 53개월 동안 이 사건 아파트를 사용하지 못해 월세 상당액인 7,685만 원의 재산상 손해를 입었다며 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 사건 아파트의 분양대금은 약 3억 3,000만 원 정도였고, 현재 시가는 7억 6,500만 원, 월세는 145만 원에서 165만 원 정도입니다. ### 핵심 쟁점 서울주택도시개발공사의 이주자주택 입주권 지연 부여라는 불법행위와 원고가 주장하는 특정 아파트의 차임 상당 손해 사이에 인과관계가 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 결론 법원은 피고의 이주자주택 입주권 지연 부여가 불법행위에 해당할 수 있다고 보았지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 특정 아파트(이 사건 아파트)를 분양대금을 지급하고 취득했을 것이라는 점을 입증하지 못했으므로, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이에 상당인과관계가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제750조 (불법행위의 내용):** 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고 서울주택도시개발공사가 이주대책 입주권을 늦게 부여한 것이 위법행위이며 이로 인해 손해가 발생했다고 주장했습니다. **불법행위 손해배상에서의 상당인과관계:** 불법행위로 인한 손해배상책임이 인정되려면 불법행위와 손해 발생 사이에 '상당인과관계'가 존재해야 합니다. 상당인과관계란, 불법행위가 없었더라면 통상적으로 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라는 점과, 발생한 손해가 불법행위로 인해 발생할 수 있는 일반적인 종류의 손해에 해당한다는 점을 의미합니다. 본 판결에서는 피고의 이주대책 입주권 지연 부여라는 불법행위가 있었을 가능성은 인정했지만, 원고가 만약 제때 입주권을 받았더라면 '이 사건 아파트'(특정 아파트)를 취득하여 그 차임 상당의 이득을 얻었을 것이라는 점이 입증되지 않아, 해당 아파트의 차임 상당 손해와 피고의 불법행위 사이의 상당인과관계가 인정되기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 때는 해당 불법행위와 발생한 손해 사이에 직접적이고 상당한 인과관계가 있음을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히, 특정 물건의 사용 기회 상실로 인한 손해(예: 아파트 월세 상당액)를 주장하려면, 만약 불법행위가 없었더라면 해당 물건을 실제로 소유하거나 임차하여 사용했을 것이라는 구체적인 증거와 정황을 제시해야 합니다. 단순히 입주권 등 권리 부여가 늦어졌다는 사실만으로는 특정 시점의 특정 아파트 월세 상당의 손해가 당연히 발생했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 유사한 상황에 처했을 때는 본인이 주장하는 손해가 상대방의 불법행위로 인해 직접적으로 발생했음을 구체적인 증빙 자료와 함께 증명하는 것에 집중해야 합니다.

재개발 조합원 아파트 계약금 미납과 계약 해제 및 현금청산 지위 확인 사건

E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고가 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했으나, 2차 및 3차 계약금을 미납했습니다. 원고는 계약금 미납으로 계약이 자동 해제되었으므로 1차 계약금을 돌려받아야 하고, 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라고 주장했습니다. 법원은 계약금 미납으로 인해 계약이 자동으로 해제된 것은 맞으며, 피고 조합은 원고에게 1,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약 해제만으로는 도시정비법 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자 지위가 부여되지 않는다고 보아, 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(A): E 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서 아파트 공급 계약을 체결했으나 계약금 일부를 미납한 사람 - 피고(E 주택재개발정비사업조합): 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발사업을 시행하는 조합 ### 분쟁 상황 E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고는 2024년 4월 22일 이 사건 사업에 따른 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했습니다. 그러나 약정된 기한 내에 2차 및 3차 계약금은 납부하지 않았습니다. 이에 원고는 계약금 미납으로 인해 계약이 자동 해제되었으므로, 이미 납부한 1차 계약금의 반환과 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 계약금 자동 해제 조항이 원고에게는 적용되지 않고, 원고가 현금청산대상자도 아니라고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 원고의 계약금 미납으로 인해 아파트 공급 계약이 자동 해제되었는지 여부 2. 계약이 해제된 경우 원고가 현금청산대상자 지위를 가지는지 여부 ### 법원의 판단 1. **계약 해제 여부:** 원고가 2차 및 3차 계약금을 약정된 기한 내에 납부하지 않았으므로, 계약서상 자동 해제 조항에 따라 이 사건 아파트 공급 계약은 자동으로 해제되었다고 판단했습니다. 재개발조합의 공공성 특수성을 고려하더라도 민법상 계약 해제 원칙이 적용되며, 계약의 자동 해제 약정은 일방 당사자에게만 편면적으로 적용될 수 없다고 보았습니다. 2. **현금청산대상자 지위 인정 여부:** 계약 해제만으로는 원고가 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않거나, 철회했거나, 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당하는데, 원고는 이미 분양신청을 하고 계약까지 체결한 상태였으므로 이에 해당하지 않는다고 보았습니다. 3. **금전 지급:** 피고는 원고에게 1차 계약금 1,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2025년 3월 4일부터 2025년 6월 24일까지 연 5%의 비율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다. 4. **소송비용:** 소송비용의 절반(1/2)은 원고가, 나머지는 피고가 부담합니다. ### 결론 법원은 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각하고, 계약금 반환 청구는 인용했습니다. 따라서 원고는 계약금을 돌려받지만, 현금청산대상자 지위는 인정받지 못했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민법상 계약 해제 법리:** 쌍무계약에서 어느 일방이 기한 내에 채무를 이행하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 별도의 이행 최고나 해제 의사표시 없이도 그 불이행 자체로써 계약이 자동으로 해제된 것으로 봅니다. 단, 당사자들이 계약의 유효함을 전제로 논의를 계속하거나 이행을 촉구한 경우에는 자동 해제 약정의 효력이 상실될 수 있습니다 (대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결 등 참조). 2. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제74조 (관리처분계획의 수립 등):** 재개발정비사업조합이 행정주체로서 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산상 권리·의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미치는 구속적 행정계획이자 행정처분입니다. 따라서 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없으며, 분양계약은 관리처분계획에 의해 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 가집니다 (대법원 2005. 7. 15. 선고 2004두12971 판결 등 참조). 3. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제73조 제1항 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치):** 이 조항은 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산대상자로 규정하고 있습니다. 본 사건의 원고와 같이 분양신청을 하고 계약까지 체결한 경우에는 단순히 계약이 해제되었다는 이유만으로는 이 조항에 따른 현금청산대상자에 해당한다고 볼 수 없습니다. 4. **조합 정관 제44조 제4항 및 제5항:** 이 조합의 정관 조항들은 도시정비법 제73조 제1항과 유사하게 현금청산대상자를 규정하고 있습니다 (제4항). 제5항은 관리처분계획인가 후 조합이 정한 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우에 적용되므로, 본 사건의 원고와 같이 기간 내에 계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다. ### 참고 사항 1. **계약금 미납과 계약 해제:** 재개발 조합원 분양 계약서에 계약금 미납 시 자동 해제 조항이 명시되어 있다면, 정해진 기한 내에 약정된 계약금을 모두 납부하지 않을 경우 별도의 최고(독촉)나 해제 의사표시 없이도 계약이 자동으로 해제될 수 있습니다. 2. **자동 해제 조항의 적용:** 자동 해제 약정은 계약 당사자 양측에 공평하게 적용되는 것이 일반적이며, 재개발조합의 특수성이 있다고 해서 조합원에게만 불리하게 적용된다고 보기는 어렵습니다. 3. **현금청산대상자 지위의 조건:** 재개발 사업에서 현금청산대상자 지위는 도시정비법 및 조합 정관에 따라 엄격하게 정해집니다. 주로 분양신청을 하지 않았거나, 신청 기간 내에 신청을 철회했거나, 인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당합니다. 단순히 분양 계약이 해제되었다는 이유만으로는 현금청산대상자가 되는 것은 아닙니다. 4. **납부 계약금 반환:** 계약이 해제되는 경우, 이미 납부한 계약금은 원상회복 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 이때, 소송이 진행되면 법정 이자율 및 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이자율로 지연손해금이 가산될 수 있습니다. 5. **관리처분계획의 중요성:** 재개발 조합원과 조합 사이의 권리·의무 관계는 분양계약보다는 도시정비법, 조합 정관, 그리고 특히 관리처분계획에 의해 주로 형성됩니다. 분양계약은 관리처분계획에 의해 이미 형성된 법률관계를 구체화하는 보충적 의미를 가집니다.

지식산업센터 분양계약 관련 납입금 반환 청구 기각 사건

원고는 피고들로부터 지식산업센터 E호실을 분양받고 계약금 및 중도금을 납입했으나, 계약 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. 원고는 피고들이 지식산업센터의 입주 제한 규정을 설명하지 않고 허위 사업자등록을 유도하며 기망했다고 주장했으나, 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 E호실을 분양받은 계약자로 피고들에게 납입금 반환을 청구한 사람 - 피고 주식회사 B: 평택시 D 일원에서 지식산업센터를 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사 - 피고 C 주식회사: 피고 주식회사 B와 관리형토지신탁계약을 체결한 신탁회사이자 분양계약의 당사자 중 한 곳 ### 분쟁 상황 원고는 2021년 11월 11일 피고들로부터 평택시 소재 지식산업센터 E호실을 258,460,000원에 분양받는 계약을 체결하고, 계약금 25,846,000원과 중도금 129,230,000원 등 총 155,076,000원을 납입했습니다. 이 건물은 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 '산업집적법')의 적용을 받아 특정 업종만 입주가 가능합니다. 원고는 피고들이 지식산업센터의 법률상 제한을 전혀 설명하지 않고 임대 수익을 과장하여 홍보했으며, 입주 요건을 충족시키기 위해 원고가 영위할 의사나 능력이 없는 정보통신업으로 허위 사업자등록을 하도록 유도했다고 주장했습니다. 이에 원고는 이 사건 계약이 통정허위표시로 인한 무효, 사기 또는 착오로 인한 취소, 입주 지연으로 인한 해제 사유가 있거나, 피고들의 허위 고지로 인한 공동불법행위에 해당한다고 주장하며 납입금 155,076,000원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 지식산업센터 분양 계약이 산업집적법 위반, 통정허위표시, 사기, 착오, 또는 입주 지연을 이유로 무효이거나 취소, 해제될 수 있는지 여부 및 피고들이 허위 고지로 인한 공동불법행위 책임을 지는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 분양계약이 무효이거나 취소 또는 해제되었거나, 피고들이 원고에게 불법행위를 하였다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 특히, 계약서에 지식산업센터 관련 법률 내용이 명시되어 있었고, 원고가 이를 이해했음을 자필로 서명한 점이 중요하게 작용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리입니다. 1. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 합니다. 원고는 피고들과의 계약이 허위 사업자등록을 통한 법률 위반을 목적으로 하여 반사회질서적이라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 2. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시): 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 합니다. 원고는 피고들이 원고와 통모하여 허위의 사업자등록을 마쳤으므로 이 사건 계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 3. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있거나 사기 또는 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 원고는 피고들의 기망으로 계약을 체결했거나 임대 제한에 대한 착오가 있었다고 주장했으나, 법원은 계약서에 관련 내용이 명시되어 있었으므로 기망이나 착오를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 4. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들이 허위 고지로 공동불법행위를 했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 5. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 (지식산업센터의 입주대상시설): 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설의 종류를 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등으로 제한합니다. 6. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의7 제1항 제3호 (행위 제한): 입주대상시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도·임대하는 행위를 금지합니다. 법원은 이 규정의 반대 해석상, 원고가 지식산업센터를 입주대상시설의 용도로 활용하려는 자에게 양도·임대하는 행위는 허용된다고 해석하여, 피고들이 원고의 내심의 의사를 알았다고 하더라도 이로써 산업집적법을 위반했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 고려해 볼 수 있습니다. 1. 지식산업센터 분양 시 계약서 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 산업집적법 등 관련 법규에 따른 입주 자격, 용도 제한, 전매 또는 임대 제한 등에 관한 조항을 꼼꼼히 읽고 이해했음을 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 내용을 자필로 서명했다면, 나중에 이를 몰랐다고 주장하기 어렵습니다. 2. 분양 계약 체결 전 지식산업센터의 법적 성격과 입주 가능한 업종을 스스로 또는 전문가의 도움을 받아 반드시 확인해야 합니다. 단순한 상가나 오피스와 달리 특별법의 적용을 받아 임대나 전매에 제한이 있을 수 있습니다. 3. 분양을 위해 특정 업종으로 사업자등록을 하는 경우, 실제로 해당 업종을 영위할 의사와 능력이 있어야 합니다. 단순히 입주 요건을 맞추기 위한 허위 사업자등록은 추후 법적 문제의 소지가 있습니다. 4. 분양 상담 시 제공받는 정보나 설명에 대해 의문이 있다면, 중요하다고 생각되는 내용은 녹음하거나 서면으로 확인받는 것이 좋습니다. 구두 설명만으로는 나중에 기망 또는 착오 주장을 입증하기 어려울 수 있습니다. 5. 계약금을 포함한 납입금 지급과 함께 중도금 대출을 받았다면, 잔금 납입 의무는 여전히 계약자에게 있습니다. 잔금을 제때 납부하지 않아 입주가 지연된 경우에는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없으며, 오히려 계약 위반이 될 수 있습니다.