부동산/임대차 10
기업/노동 1
세금/행정
절도/사기
형사일반서울고등법원 2024
A구역 주택재건축정비사업조합은 재건축에 동의하지 않은 부동산 소유자 및 임차인들을 상대로, 자신들이 부동산 사용수익권을 취득한 이후에도 피고들이 계속하여 해당 부동산을 점유하며 얻은 사용이익(차임 상당액)을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 비동의 소유자의 사용수익권 상실 시점과 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에게도 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부였습니다. 법원은 재건축에 동의하지 않은 소유자의 경우, 관리처분계획 인가 고시일이 아닌 매매대금 공탁일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 시점에 사용수익권이 상실된다고 판단했습니다. 특히 상가건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차인(피고 E)에 대해서는 새로운 소유자인 조합이 임대인의 지위를 승계하므로, 약정 차임을 계속 지급한 경우 시세 차임 상당의 부당이득 반환 의무는 없다고 판시하며 원고의 청구를 기각했습니다. 반면, 대항력이 없거나 연체 차임 등으로 보증금이 남아있지 않은 다른 피고들(C, F, M, N)에 대해서는 사용이익 상당액을 부당이득 또는 손해배상금으로 지급하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A구역 주택재건축정비사업조합): 서울 서초구 O 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합입니다. - 피고 C, M, N: 이 사건 정비구역 내 부동산을 소유했던 자들로, 재건축 결의에 동의하지 않았습니다. - 피고 E, F: 이 사건 정비구역 내 부동산을 임차하여 점유했던 자들입니다. ### 분쟁 상황 서울 서초구 O 일대에서 주택재건축정비사업을 진행하는 A구역 주택재건축정비사업조합은 재건축에 동의하지 않거나 임차인으로 남아있던 여러 토지등소유자 및 임차인들을 상대로 부당이득반환 등 청구 소송을 제기했습니다. 조합은 관리처분계획인가 고시일 이후 또는 부동산 소유권을 취득한 이후에도 이들이 부동산을 계속 점유하며 사용수익한 것에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 자신들의 사용수익권이 여전히 유효하거나, 상가임대차보호법상 임차인 보호 규정에 따라 부당이득 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. 특히 임차인 피고 E은 대항력을 주장하며 조합의 임대인 지위 승계를 근거로 차임 상당 부당이득 반환 의무가 없다고 맞섰고, 피고 F은 대항력을 주장하며 손실보상 의무가 있다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 사업에서 비동의 소유자의 부동산 사용수익권 상실 시점과 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 부당이득 반환 의무 성립 여부, 그리고 재건축 조합의 임차인에 대한 손실보상 의무 유무가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 C은 원고에게 177,445,474원 및 일부 금액에 대한 2020. 1. 9.부터, 다른 금액에 대한 2020. 3. 11.부터, 나머지 금액에 대한 2022. 4. 5.부터 2024. 10. 24.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 2. 피고 E에 대한 원고의 청구는 전부 기각되었습니다. 피고 E은 상가임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인정되어, 원고가 임대인의 지위를 승계했으며, 피고 E이 약정 차임을 계속 지급한 사실이 인정되어 부당이득 또는 손해배상 의무가 없다고 판단되었습니다. 3. 피고 F은 원고에게 35,545,676원 및 일부 금액에 대한 2020. 1. 7.부터, 나머지 금액에 대한 2022. 4. 14.부터 2023. 1. 12.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 피고 F은 대항력 있는 임차인으로 인정되지 않았고, 연체 차임 등으로 반환받을 임대차보증금이 남아있지 않아 부당이득 반환 의무를 부담하게 되었습니다. 4. 피고 M은 원고에게 78,366,503원을, 피고 N은 116,312,987원을 각 지급하고, 이에 대하여 2022. 4. 5.부터 2024. 10. 24.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이들은 비동의 소유자로서 매매대금 공탁일 이후의 사용이익을 반환할 의무가 인정되었으나, 일부 변제충당이 이루어졌습니다. ### 결론 본 판결은 주택재건축사업에서 비동의 토지등소유자 및 임차인에 대한 재건축조합의 부당이득 반환 청구 소송의 쟁점을 명확히 했습니다. 재건축에 동의하지 않은 소유자의 사용수익권 상실 시점은 관리처분계획 인가 고시일이 아니라 매매대금 공탁일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 시점임을 확인했습니다. 특히, 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 새로운 소유자인 재건축조합이 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인이 약정 차임을 계속 지급한 경우에는 시세 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 없다는 점을 분명히 했습니다. 이는 임차인의 보호를 위한 상가임대차법의 입법 취지를 강조한 것으로, 재건축 사업 진행 시 대항력 있는 임차인과의 관계 설정에 중요한 기준이 될 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 제49조 제6항**: 이 조항은 관리처분계획 인가 고시가 있을 때 종전 토지 또는 건축물의 권리자가 사용·수익할 수 없다고 규정합니다. 그러나 본 판결에서는 재건축 결의에 동의하지 않은 소유자의 경우, 매도청구권 행사로 인한 매매계약이 성립된 것으로 간주되므로, 일반 매매계약의 법리에 따라 조합이 매매대금을 완납(공탁)하거나 소유권이전등기를 마친 때 비로소 사용수익권이 상실된다고 보아, 관리처분계획 인가 고시일이 아닌 실제 대금 지급 또는 소유권 이전 시점으로 그 시점을 늦추어 적용했습니다. 2. **민법 제587조 (과실의 귀속)**: 매매계약 후 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속하지만, 매수인이 매매대금을 완납한 경우에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다는 법리가 적용되었습니다. 즉, 재건축 조합이 매매대금을 공탁한 시점부터 해당 부동산의 사용수익권(과실수취권)이 조합에게 있다고 판단했습니다. 3. **상가건물 임대차보호법 (상가임대차법) 제3조 제1항, 제2항 (대항력, 임대인 지위 승계)**: 임차인이 사업자등록과 건물 인도를 통해 대항력을 갖춘 경우, 상가 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 판결은 피고 E의 경우 대항력을 인정하여 조합이 임대인의 지위를 승계했으므로, 피고 E은 조합에 대해 임대차계약에 따른 권리 및 의무를 가질 뿐 부당이득 반환 의무는 없다고 보았습니다. 4. **상가건물 임대차보호법 (상가임대차법) 제9조 제2항 (계약 종료 후 임대차 관계의 존속 의제)**: 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주됩니다. 이 경우 임차인은 시세 차임 상당이 아닌 종전 임대차계약에서 정한 차임만을 지급할 의무를 부담하며, 따라서 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다는 법리가 피고 E에게 적용되었습니다. 5. **부당이득반환 법리**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 하는 법리입니다. 이때 이득은 실질적인 이익을 의미하며, 건물을 본래 용도대로 사용수익할 수 없었다면 부당이득반환 의무가 성립되지 않을 수 있습니다. 차임 상당액은 건물의 차임뿐 아니라 부지 부분의 차임도 포함됩니다. 6. **불법행위로 인한 손해배상 법리**: 타인의 부동산을 불법으로 점유하여 손해를 가한 경우, 그 임료 상당의 손해를 배상할 의무가 있습니다. 다만, 특별한 사정으로 소유자에게 임료 상당의 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없었다는 점은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 측에서 증명해야 합니다. ### 참고 사항 1. 재건축 사업에 동의하지 않은 부동산 소유자라면, 관리처분계획 인가 고시만으로는 부동산에 대한 사용수익권을 잃지 않습니다. 조합이 매매대금을 모두 공탁했거나 소유권이전등기를 마친 때 비로소 사용수익권이 조합으로 넘어간다고 볼 수 있습니다. 따라서 이 시점 이후에 부동산을 계속 사용한다면 차임 상당의 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 2. 재건축 대상 상가 건물의 임차인이라면 상가임대차보호법상의 대항력(사업자등록 및 건물 인도)을 갖추었는지 확인해야 합니다. 대항력을 갖춘 경우, 재건축조합이 부동산 소유권을 취득하더라도 임차인은 새로운 소유자인 조합에 대해 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 3. 대항력 있는 상가 임차인은 조합이 새로운 임대인의 지위를 승계하므로, 임대차 계약이 종료되지 않는 한 기존 계약에서 정한 약정 차임만 지급하면 됩니다. 보증금을 반환받기 전까지는 상가임대차법에 따라 임대차 관계가 지속되는 것으로 간주되어 시세 차임 상당의 부당이득을 물지 않습니다. 다만, 기존 임대인에게 지급한 차임이 새로운 소유자인 조합에 전달되는지 여부도 중요합니다. 4. 주택재건축사업에서는 일반적으로 임차인에 대한 사업시행자의 직접적인 손실보상 의무가 인정되지 않습니다. 특별한 세입자 대책이나 용적률 인센티브 같은 사정만으로는 곧바로 손실보상 청구권을 가지기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 5. 건물을 본래의 용도대로 사용·수익하지 않고 단순히 물품 보관을 위해 점유한 경우, 부당이득이 아닌 불법점유로 인한 손해배상으로 인정될 수 있으며, 이 또한 차임 상당액으로 산정될 수 있습니다.
수원지방법원성남지원 2024
주식회사 A는 B구역주택재개발정비사업조합과 지장물 업무대행 및 정비공사 용역계약을 체결하고 용역을 수행했으나, 조합이 계약의 무효를 주장하며 용역대금 지급을 거부했습니다. A사는 미지급된 계약금과 1차 중도금, 그리고 계약 파기에 따른 위약금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 계약의 유효성을 인정하여 미지급된 계약금 6억 8,200만 원과 1차 중도금 13억 6,400만 원 및 이에 대한 지연손해금을 조합에 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약이 종국적으로 해제되거나 해지되지 않아 위약금 청구 요건이 충족되지 않았다며 위약금 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A, 전기설비공사업 등을 목적으로 하는 회사로 재개발조합에 지장물 업무대행 용역을 제공한 업체 - 피고: B구역주택재개발정비사업조합, 성남시 중원구 C 일원 재개발사업을 추진하기 위해 설립된 조합 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 2022년 1월 10일 B구역주택재개발정비사업조합과 62억 원 상당의 지장물(상수도, 전기, 통신, 도시가스) 업무대행 및 정비공사 용역계약을 체결했습니다. A사는 계약에 따라 업무에 착수하고 지장물 조사 업무를 완료한 후, 2022년 1월 12일 계약금을, 2022년 4월 28일 1차 중도금을 청구했습니다. 그러나 B조합은 입찰 절차가 적법하게 이루어지지 않았고, 계약 체결에 대한 총회 의결이 없었으며, 전임 직무대행자의 배임 행위에 A사가 적극 가담했다는 등의 이유를 들어 계약이 무효라고 주장하며 용역대금 지급을 거부했습니다. 이에 A사는 미지급된 용역대금과 더불어 계약의 임의 파기에 따른 위약금을 청구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 조합이 주장하는 용역계약 무효 사유(총회 의결 부재, 입찰 절차 하자, 배임 행위 가담)의 유효성 여부, 원고 A회사가 청구한 계약금 6억 8,200만 원 및 1차 중도금 13억 6,400만 원 지급 의무의 유무, 원고 A회사가 주장하는 위약금 12억 4,000만 원 지급 의무의 유무 ### 법원의 판단 법원은 피고 조합의 용역계약 무효 주장을 모두 배척하고 이 사건 용역계약이 유효하다고 판단했습니다. 총회 의결의 필요성에 대해서는 해당 용역계약이 이미 편성된 예산 범위(지장물 이설 및 손실보상비 121억여 원) 내에 있으므로 총회 의결이 필요 없다고 보았습니다. 입찰 절차의 하자에 대해서는 일부 경미한 절차상 하자는 있었으나 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아니라고 판단했습니다. 배임 행위 가담 주장에 대해서는 원고가 전임 조합장 직무대행자의 배임 행위에 적극 가담했다는 증거가 없다고 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급된 계약금 6억 8,200만 원과 1차 중도금 13억 6,400만 원을 합한 총 20억 4,600만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 지연손해금은 계약금 6억 8,200만 원에 대해서는 2022년 2월 12일부터, 1차 중도금 13억 6,400만 원에 대해서는 2022년 5월 29일부터 이 판결 선고일인 2024년 10월 11일까지 연 6%의 이율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 지급하라고 명령했습니다. 그러나 위약금 12억 4,000만 원 청구는 기각했습니다. 법원은 계약서상의 '임의 파기'는 계약이 해제 또는 해지 등으로 종국적으로 효력이 소멸한 경우를 의미하는데, 원고가 계약이 여전히 유효하게 존속한다고 주장하는 상황에서는 위약금 지급 요건이 충족되지 않았다고 보았습니다. ### 결론 재개발 조합의 용역계약 무효 주장은 받아들여지지 않았으며, 수행된 용역에 대한 대금 지급 의무는 인정되었지만, 계약의 실질적인 파기가 이루어지지 않은 상태에서의 위약금 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제29조 제1항은 조합이 시공자 등 협력업체를 선정할 때 경쟁입찰 방식을 따르도록 규정하고 있습니다. 본 사안에서 법원은 입찰 절차에 일부 경미한 하자가 있었으나, 그 하자가 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아니라고 판단하여 계약이 무효라고 볼 수 없다고 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제45조 제1항 제4호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 그러나 이 사건 용역계약은 이미 승인된 지장물 이설 및 손실보상비 예산(121억여 원) 범위 내에 있었으므로, 법원은 조합원에게 새로운 부담을 주는 계약으로 보지 않아 총회 의결이 필요 없다고 판단했습니다. 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정합니다. 피고는 원고가 전임 조합장 직무대행자의 배임 행위에 적극 가담하여 계약이 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 기각했습니다. 상법은 상사채무에 대한 법정이율을 연 6%로 정하고 있으며, 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송에서 채무자가 금전채무의 이행을 지체할 경우, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서도 미지급된 용역대금에 대한 지연손해금 산정에 이 법률들이 적용되었습니다. 계약의 해석 원칙에 따라, 법원은 계약서상의 '임의 파기' 조항을 해석할 때 계약의 목적, 당사자의 의사, 그리고 다른 조항과의 체계적 관계를 고려하여 계약이 종국적으로 해제 또는 해지되어 효력이 소멸한 경우를 의미한다고 보아 위약금 청구를 기각했습니다. ### 참고 사항 계약 체결 시에는 계약서에 대금 지급 조건과 시기를 '용역 착수 후 지급' 또는 '지장물 조사 완료 시'와 같이 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 이러한 조건이 충족되었음을 증명할 수 있는 자료(업무 착수 보고서, 완료 확인서, 청구서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 재개발 조합과 같은 법인과의 계약에서는 도시정비법 등 관련 법규에 따라 총회 의결이 필요한 사항인지 사전에 반드시 확인해야 합니다. 다만, 기존 예산 범위 내의 계약은 총회 의결이 필요하지 않을 수도 있습니다. 입찰 절차를 거쳐 계약을 체결하는 경우, 관련 입찰 지침 및 규정(예: 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준)을 철저히 준수해야 합니다. 절차상의 하자가 계약의 유효성에 영향을 미칠 수 있으므로, 모든 과정의 투명성과 적법성을 확보하는 것이 중요합니다. 계약에 '임의 파기' 또는 '위약금' 조항이 있는 경우, 해당 조항의 정확한 의미와 적용 요건을 신중하게 파악해야 합니다. 단순히 계약 이행을 거부하는 것만으로는 위약금을 청구할 수 없는 경우가 많으며, 계약이 실제로 해제 또는 해지되어 효력이 종국적으로 상실된 경우에만 해당 조항이 적용될 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2024
원고인 주식회사 A는 피고인 B 주식회사와 자산관리계약 및 책임임대차계약을 맺고, 피고 소유 건물을 매수하여 사업을 추진하려 했습니다. 원고는 2018년 11월 15일 책임임대차계약 체결 시 건물 매매에 대한 합의가 있었다고 주장하며 피고에게 해당 건물에 대한 소유권이전등기를 청구했습니다. 그러나 피고는 매매계약의 주요 조건인 매매목적물, 매매대금, 근저당권 말소 여부, 원고의 자금조달 조건 등에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 매매계약 자체가 성립되지 않았다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 매매계약의 중요한 부분에 대한 합의가 이루어지지 않아 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (피고의 유휴부지 개발 사업을 추진하기 위해 설립된 회사로, 피고 건물 매수를 통해 사업 자금을 조달하려 한 주체) - 피고: B 주식회사 (사건 건물과 부지의 소유주로, 공장 이전 후 유휴부지를 개발하려는 주체) ### 분쟁 상황 피고 B회사는 2013년경 공장 이전 후 유휴부지가 된 토지와 건물(이 사건 건물 및 부지)을 개발하기 위해 2017년 3월 14일 원고 A회사와 자산관리계약을 체결했습니다. 이후 2018년 11월 15일에는 이 사건 책임임대차계약을 맺으며 원고가 건물을 매수하여 증축, 리모델링 후 제3자에게 임대하는 사업(이 사건 사업)을 구상했습니다. 원고는 2018년 11월 15일 책임임대차계약 체결 당시 이미 건물 매매에 대한 합의가 있었다고 주장하며 건축허가를 받고 공사를 시작했으나, 피고는 매매대금으로 감정평가액 합계 742,301,410원을 기준으로 논의는 있었지만, 건물에 설정된 근저당권 말소 여부, 그리고 원고가 건물을 담보로 자금을 조달하는 조건 등 중요 사항에 대한 합의가 없었다고 주장했습니다. 특히 피고는 2021년 9월 16일 원고에게 제3자 매각 방지 장치 마련, 기존 은행 담보 제공 상태로 매각, 제2, 3금융권 담보 제공 불가라는 3가지 조건을 수용할 것을 요구했고, 원고는 책임임대차계약 내용과 반한다며 이를 거부했습니다. 결국 이러한 핵심 조건에 대한 이견이 좁혀지지 않으면서 원고는 피고에게 소유권이전등기 절차 이행을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 매매계약의 본질적 사항 또는 중요 사항인 매매목적물, 매매대금 및 그 지급 방법, 부동산에 설정된 담보권의 처리 방식 등 주요 조건에 관하여 당사자 간의 구체적이고 확정적인 의사 합치가 있었는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고와 피고 사이에 건물 매매계약이 유효하게 성립되었다고 볼 수 없다는 판단에 따른 것입니다. ### 결론 법원은 매매계약 성립의 필수 요건인 주요 조건에 대한 의사 합치가 부족하다고 보아 매매계약이 성립되지 않았다고 판단하였으며, 이에 따라 원고의 소유권이전등기 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **계약의 성립 (민법 제563조 매매의 의의 관련)**: 계약은 당사자 간의 의사 합치로 성립합니다. 법원은 판례를 통해 "계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다"고 판시합니다 (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 매매계약의 경우 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대가로서 금원을 지급할 것을 약정하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것입니다. 2. **본 사건의 적용**: 본 판례에서는 원고와 피고 사이에 이 사건 건물에 관하여 '향후 매매계약을 체결하겠다'는 일반적인 합의는 있었던 것으로 보았습니다. 또한 매매대금 산정에 있어 감정평가액을 기준으로 삼는다는 논의도 있었던 것으로 인정됩니다. 그러나 법원은 매매대금을 감정평가액 그대로 할 것인지에 대한 확정적인 합의 여부가 불분명하고, 특히 건물에 설정된 근저당권의 말소 여부 및 그에 따른 매매대금 조정 문제, 그리고 원고가 건물을 담보로 자금을 조달할 때 발생할 수 있는 문제에 대한 조건 등은 매매계약의 본질적이거나 중요한 부분에 해당하는데, 이에 관한 구체적인 의사 합치가 이루어지지 않았다고 판단했습니다. 따라서 단순히 '건물을 사고팔겠다'는 추상적인 의사나 매매대금 산정 기준에 대한 논의만으로는 매매계약이 유효하게 성립했다고 볼 수 없다는 법리가 적용되었습니다. ### 참고 사항 1. 계약 체결 시에는 매매목적물, 매매대금 및 그 지급 방법과 같은 본질적인 사항뿐만 아니라 부동산에 설정된 담보권(근저당권 등)의 처리 방식(말소 후 이전할 것인지, 매수인이 승계할 것인지 등)을 명확히 정하고 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 2. '향후 계약을 체결하겠다'는 취지의 합의만으로는 법적 구속력이 있는 매매계약이 성립했다고 보기 어려울 수 있으므로, 실제로 권리 변동을 가져오는 계약 체결 시에는 모든 중요 조건에 대한 최종적인 의사 합치 여부를 신중하게 확인하고 계약서 작성을 통해 그 내용을 명확히 해야 합니다. 3. 상대방과의 서면(공문 등) 교환 내용에 '아직 계약이 체결되지 않았다'는 인식을 드러내는 표현이 있다면, 이는 추후 계약 성립 여부를 다툴 때 중요한 증거로 작용할 수 있으므로, 문서 작성 시에는 계약 성립 여부에 대한 당사자의 의사를 명확히 하고 신중하게 소통해야 합니다. 4. 특히 부동산 개발 사업과 같이 복잡한 이해관계와 다양한 조건이 얽힌 계약에서는 예상되는 모든 쟁점에 대해 충분히 협의하고, 가능한 경우 구체적인 이행 방안까지 계약서에 포함시키는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
서울고등법원 2024
A구역 주택재건축정비사업조합은 재건축에 동의하지 않은 부동산 소유자 및 임차인들을 상대로, 자신들이 부동산 사용수익권을 취득한 이후에도 피고들이 계속하여 해당 부동산을 점유하며 얻은 사용이익(차임 상당액)을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 비동의 소유자의 사용수익권 상실 시점과 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에게도 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부였습니다. 법원은 재건축에 동의하지 않은 소유자의 경우, 관리처분계획 인가 고시일이 아닌 매매대금 공탁일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 시점에 사용수익권이 상실된다고 판단했습니다. 특히 상가건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차인(피고 E)에 대해서는 새로운 소유자인 조합이 임대인의 지위를 승계하므로, 약정 차임을 계속 지급한 경우 시세 차임 상당의 부당이득 반환 의무는 없다고 판시하며 원고의 청구를 기각했습니다. 반면, 대항력이 없거나 연체 차임 등으로 보증금이 남아있지 않은 다른 피고들(C, F, M, N)에 대해서는 사용이익 상당액을 부당이득 또는 손해배상금으로 지급하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A구역 주택재건축정비사업조합): 서울 서초구 O 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합입니다. - 피고 C, M, N: 이 사건 정비구역 내 부동산을 소유했던 자들로, 재건축 결의에 동의하지 않았습니다. - 피고 E, F: 이 사건 정비구역 내 부동산을 임차하여 점유했던 자들입니다. ### 분쟁 상황 서울 서초구 O 일대에서 주택재건축정비사업을 진행하는 A구역 주택재건축정비사업조합은 재건축에 동의하지 않거나 임차인으로 남아있던 여러 토지등소유자 및 임차인들을 상대로 부당이득반환 등 청구 소송을 제기했습니다. 조합은 관리처분계획인가 고시일 이후 또는 부동산 소유권을 취득한 이후에도 이들이 부동산을 계속 점유하며 사용수익한 것에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고들은 자신들의 사용수익권이 여전히 유효하거나, 상가임대차보호법상 임차인 보호 규정에 따라 부당이득 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. 특히 임차인 피고 E은 대항력을 주장하며 조합의 임대인 지위 승계를 근거로 차임 상당 부당이득 반환 의무가 없다고 맞섰고, 피고 F은 대항력을 주장하며 손실보상 의무가 있다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 사업에서 비동의 소유자의 부동산 사용수익권 상실 시점과 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 부당이득 반환 의무 성립 여부, 그리고 재건축 조합의 임차인에 대한 손실보상 의무 유무가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고 C은 원고에게 177,445,474원 및 일부 금액에 대한 2020. 1. 9.부터, 다른 금액에 대한 2020. 3. 11.부터, 나머지 금액에 대한 2022. 4. 5.부터 2024. 10. 24.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 2. 피고 E에 대한 원고의 청구는 전부 기각되었습니다. 피고 E은 상가임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인정되어, 원고가 임대인의 지위를 승계했으며, 피고 E이 약정 차임을 계속 지급한 사실이 인정되어 부당이득 또는 손해배상 의무가 없다고 판단되었습니다. 3. 피고 F은 원고에게 35,545,676원 및 일부 금액에 대한 2020. 1. 7.부터, 나머지 금액에 대한 2022. 4. 14.부터 2023. 1. 12.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 피고 F은 대항력 있는 임차인으로 인정되지 않았고, 연체 차임 등으로 반환받을 임대차보증금이 남아있지 않아 부당이득 반환 의무를 부담하게 되었습니다. 4. 피고 M은 원고에게 78,366,503원을, 피고 N은 116,312,987원을 각 지급하고, 이에 대하여 2022. 4. 5.부터 2024. 10. 24.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이들은 비동의 소유자로서 매매대금 공탁일 이후의 사용이익을 반환할 의무가 인정되었으나, 일부 변제충당이 이루어졌습니다. ### 결론 본 판결은 주택재건축사업에서 비동의 토지등소유자 및 임차인에 대한 재건축조합의 부당이득 반환 청구 소송의 쟁점을 명확히 했습니다. 재건축에 동의하지 않은 소유자의 사용수익권 상실 시점은 관리처분계획 인가 고시일이 아니라 매매대금 공탁일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 시점임을 확인했습니다. 특히, 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 새로운 소유자인 재건축조합이 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인이 약정 차임을 계속 지급한 경우에는 시세 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 없다는 점을 분명히 했습니다. 이는 임차인의 보호를 위한 상가임대차법의 입법 취지를 강조한 것으로, 재건축 사업 진행 시 대항력 있는 임차인과의 관계 설정에 중요한 기준이 될 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 제49조 제6항**: 이 조항은 관리처분계획 인가 고시가 있을 때 종전 토지 또는 건축물의 권리자가 사용·수익할 수 없다고 규정합니다. 그러나 본 판결에서는 재건축 결의에 동의하지 않은 소유자의 경우, 매도청구권 행사로 인한 매매계약이 성립된 것으로 간주되므로, 일반 매매계약의 법리에 따라 조합이 매매대금을 완납(공탁)하거나 소유권이전등기를 마친 때 비로소 사용수익권이 상실된다고 보아, 관리처분계획 인가 고시일이 아닌 실제 대금 지급 또는 소유권 이전 시점으로 그 시점을 늦추어 적용했습니다. 2. **민법 제587조 (과실의 귀속)**: 매매계약 후 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속하지만, 매수인이 매매대금을 완납한 경우에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다는 법리가 적용되었습니다. 즉, 재건축 조합이 매매대금을 공탁한 시점부터 해당 부동산의 사용수익권(과실수취권)이 조합에게 있다고 판단했습니다. 3. **상가건물 임대차보호법 (상가임대차법) 제3조 제1항, 제2항 (대항력, 임대인 지위 승계)**: 임차인이 사업자등록과 건물 인도를 통해 대항력을 갖춘 경우, 상가 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 판결은 피고 E의 경우 대항력을 인정하여 조합이 임대인의 지위를 승계했으므로, 피고 E은 조합에 대해 임대차계약에 따른 권리 및 의무를 가질 뿐 부당이득 반환 의무는 없다고 보았습니다. 4. **상가건물 임대차보호법 (상가임대차법) 제9조 제2항 (계약 종료 후 임대차 관계의 존속 의제)**: 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주됩니다. 이 경우 임차인은 시세 차임 상당이 아닌 종전 임대차계약에서 정한 차임만을 지급할 의무를 부담하며, 따라서 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다는 법리가 피고 E에게 적용되었습니다. 5. **부당이득반환 법리**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 하는 법리입니다. 이때 이득은 실질적인 이익을 의미하며, 건물을 본래 용도대로 사용수익할 수 없었다면 부당이득반환 의무가 성립되지 않을 수 있습니다. 차임 상당액은 건물의 차임뿐 아니라 부지 부분의 차임도 포함됩니다. 6. **불법행위로 인한 손해배상 법리**: 타인의 부동산을 불법으로 점유하여 손해를 가한 경우, 그 임료 상당의 손해를 배상할 의무가 있습니다. 다만, 특별한 사정으로 소유자에게 임료 상당의 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없었다는 점은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 측에서 증명해야 합니다. ### 참고 사항 1. 재건축 사업에 동의하지 않은 부동산 소유자라면, 관리처분계획 인가 고시만으로는 부동산에 대한 사용수익권을 잃지 않습니다. 조합이 매매대금을 모두 공탁했거나 소유권이전등기를 마친 때 비로소 사용수익권이 조합으로 넘어간다고 볼 수 있습니다. 따라서 이 시점 이후에 부동산을 계속 사용한다면 차임 상당의 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 2. 재건축 대상 상가 건물의 임차인이라면 상가임대차보호법상의 대항력(사업자등록 및 건물 인도)을 갖추었는지 확인해야 합니다. 대항력을 갖춘 경우, 재건축조합이 부동산 소유권을 취득하더라도 임차인은 새로운 소유자인 조합에 대해 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 3. 대항력 있는 상가 임차인은 조합이 새로운 임대인의 지위를 승계하므로, 임대차 계약이 종료되지 않는 한 기존 계약에서 정한 약정 차임만 지급하면 됩니다. 보증금을 반환받기 전까지는 상가임대차법에 따라 임대차 관계가 지속되는 것으로 간주되어 시세 차임 상당의 부당이득을 물지 않습니다. 다만, 기존 임대인에게 지급한 차임이 새로운 소유자인 조합에 전달되는지 여부도 중요합니다. 4. 주택재건축사업에서는 일반적으로 임차인에 대한 사업시행자의 직접적인 손실보상 의무가 인정되지 않습니다. 특별한 세입자 대책이나 용적률 인센티브 같은 사정만으로는 곧바로 손실보상 청구권을 가지기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 5. 건물을 본래의 용도대로 사용·수익하지 않고 단순히 물품 보관을 위해 점유한 경우, 부당이득이 아닌 불법점유로 인한 손해배상으로 인정될 수 있으며, 이 또한 차임 상당액으로 산정될 수 있습니다.
수원지방법원성남지원 2024
주식회사 A는 B구역주택재개발정비사업조합과 지장물 업무대행 및 정비공사 용역계약을 체결하고 용역을 수행했으나, 조합이 계약의 무효를 주장하며 용역대금 지급을 거부했습니다. A사는 미지급된 계약금과 1차 중도금, 그리고 계약 파기에 따른 위약금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 계약의 유효성을 인정하여 미지급된 계약금 6억 8,200만 원과 1차 중도금 13억 6,400만 원 및 이에 대한 지연손해금을 조합에 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약이 종국적으로 해제되거나 해지되지 않아 위약금 청구 요건이 충족되지 않았다며 위약금 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A, 전기설비공사업 등을 목적으로 하는 회사로 재개발조합에 지장물 업무대행 용역을 제공한 업체 - 피고: B구역주택재개발정비사업조합, 성남시 중원구 C 일원 재개발사업을 추진하기 위해 설립된 조합 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 2022년 1월 10일 B구역주택재개발정비사업조합과 62억 원 상당의 지장물(상수도, 전기, 통신, 도시가스) 업무대행 및 정비공사 용역계약을 체결했습니다. A사는 계약에 따라 업무에 착수하고 지장물 조사 업무를 완료한 후, 2022년 1월 12일 계약금을, 2022년 4월 28일 1차 중도금을 청구했습니다. 그러나 B조합은 입찰 절차가 적법하게 이루어지지 않았고, 계약 체결에 대한 총회 의결이 없었으며, 전임 직무대행자의 배임 행위에 A사가 적극 가담했다는 등의 이유를 들어 계약이 무효라고 주장하며 용역대금 지급을 거부했습니다. 이에 A사는 미지급된 용역대금과 더불어 계약의 임의 파기에 따른 위약금을 청구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 조합이 주장하는 용역계약 무효 사유(총회 의결 부재, 입찰 절차 하자, 배임 행위 가담)의 유효성 여부, 원고 A회사가 청구한 계약금 6억 8,200만 원 및 1차 중도금 13억 6,400만 원 지급 의무의 유무, 원고 A회사가 주장하는 위약금 12억 4,000만 원 지급 의무의 유무 ### 법원의 판단 법원은 피고 조합의 용역계약 무효 주장을 모두 배척하고 이 사건 용역계약이 유효하다고 판단했습니다. 총회 의결의 필요성에 대해서는 해당 용역계약이 이미 편성된 예산 범위(지장물 이설 및 손실보상비 121억여 원) 내에 있으므로 총회 의결이 필요 없다고 보았습니다. 입찰 절차의 하자에 대해서는 일부 경미한 절차상 하자는 있었으나 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아니라고 판단했습니다. 배임 행위 가담 주장에 대해서는 원고가 전임 조합장 직무대행자의 배임 행위에 적극 가담했다는 증거가 없다고 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급된 계약금 6억 8,200만 원과 1차 중도금 13억 6,400만 원을 합한 총 20억 4,600만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 지연손해금은 계약금 6억 8,200만 원에 대해서는 2022년 2월 12일부터, 1차 중도금 13억 6,400만 원에 대해서는 2022년 5월 29일부터 이 판결 선고일인 2024년 10월 11일까지 연 6%의 이율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 지급하라고 명령했습니다. 그러나 위약금 12억 4,000만 원 청구는 기각했습니다. 법원은 계약서상의 '임의 파기'는 계약이 해제 또는 해지 등으로 종국적으로 효력이 소멸한 경우를 의미하는데, 원고가 계약이 여전히 유효하게 존속한다고 주장하는 상황에서는 위약금 지급 요건이 충족되지 않았다고 보았습니다. ### 결론 재개발 조합의 용역계약 무효 주장은 받아들여지지 않았으며, 수행된 용역에 대한 대금 지급 의무는 인정되었지만, 계약의 실질적인 파기가 이루어지지 않은 상태에서의 위약금 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제29조 제1항은 조합이 시공자 등 협력업체를 선정할 때 경쟁입찰 방식을 따르도록 규정하고 있습니다. 본 사안에서 법원은 입찰 절차에 일부 경미한 하자가 있었으나, 그 하자가 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아니라고 판단하여 계약이 무효라고 볼 수 없다고 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제45조 제1항 제4호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 그러나 이 사건 용역계약은 이미 승인된 지장물 이설 및 손실보상비 예산(121억여 원) 범위 내에 있었으므로, 법원은 조합원에게 새로운 부담을 주는 계약으로 보지 않아 총회 의결이 필요 없다고 판단했습니다. 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정합니다. 피고는 원고가 전임 조합장 직무대행자의 배임 행위에 적극 가담하여 계약이 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 기각했습니다. 상법은 상사채무에 대한 법정이율을 연 6%로 정하고 있으며, 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송에서 채무자가 금전채무의 이행을 지체할 경우, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서도 미지급된 용역대금에 대한 지연손해금 산정에 이 법률들이 적용되었습니다. 계약의 해석 원칙에 따라, 법원은 계약서상의 '임의 파기' 조항을 해석할 때 계약의 목적, 당사자의 의사, 그리고 다른 조항과의 체계적 관계를 고려하여 계약이 종국적으로 해제 또는 해지되어 효력이 소멸한 경우를 의미한다고 보아 위약금 청구를 기각했습니다. ### 참고 사항 계약 체결 시에는 계약서에 대금 지급 조건과 시기를 '용역 착수 후 지급' 또는 '지장물 조사 완료 시'와 같이 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 이러한 조건이 충족되었음을 증명할 수 있는 자료(업무 착수 보고서, 완료 확인서, 청구서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 재개발 조합과 같은 법인과의 계약에서는 도시정비법 등 관련 법규에 따라 총회 의결이 필요한 사항인지 사전에 반드시 확인해야 합니다. 다만, 기존 예산 범위 내의 계약은 총회 의결이 필요하지 않을 수도 있습니다. 입찰 절차를 거쳐 계약을 체결하는 경우, 관련 입찰 지침 및 규정(예: 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준)을 철저히 준수해야 합니다. 절차상의 하자가 계약의 유효성에 영향을 미칠 수 있으므로, 모든 과정의 투명성과 적법성을 확보하는 것이 중요합니다. 계약에 '임의 파기' 또는 '위약금' 조항이 있는 경우, 해당 조항의 정확한 의미와 적용 요건을 신중하게 파악해야 합니다. 단순히 계약 이행을 거부하는 것만으로는 위약금을 청구할 수 없는 경우가 많으며, 계약이 실제로 해제 또는 해지되어 효력이 종국적으로 상실된 경우에만 해당 조항이 적용될 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2024
원고인 주식회사 A는 피고인 B 주식회사와 자산관리계약 및 책임임대차계약을 맺고, 피고 소유 건물을 매수하여 사업을 추진하려 했습니다. 원고는 2018년 11월 15일 책임임대차계약 체결 시 건물 매매에 대한 합의가 있었다고 주장하며 피고에게 해당 건물에 대한 소유권이전등기를 청구했습니다. 그러나 피고는 매매계약의 주요 조건인 매매목적물, 매매대금, 근저당권 말소 여부, 원고의 자금조달 조건 등에 대한 구체적인 합의가 없었으므로 매매계약 자체가 성립되지 않았다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 매매계약의 중요한 부분에 대한 합의가 이루어지지 않아 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (피고의 유휴부지 개발 사업을 추진하기 위해 설립된 회사로, 피고 건물 매수를 통해 사업 자금을 조달하려 한 주체) - 피고: B 주식회사 (사건 건물과 부지의 소유주로, 공장 이전 후 유휴부지를 개발하려는 주체) ### 분쟁 상황 피고 B회사는 2013년경 공장 이전 후 유휴부지가 된 토지와 건물(이 사건 건물 및 부지)을 개발하기 위해 2017년 3월 14일 원고 A회사와 자산관리계약을 체결했습니다. 이후 2018년 11월 15일에는 이 사건 책임임대차계약을 맺으며 원고가 건물을 매수하여 증축, 리모델링 후 제3자에게 임대하는 사업(이 사건 사업)을 구상했습니다. 원고는 2018년 11월 15일 책임임대차계약 체결 당시 이미 건물 매매에 대한 합의가 있었다고 주장하며 건축허가를 받고 공사를 시작했으나, 피고는 매매대금으로 감정평가액 합계 742,301,410원을 기준으로 논의는 있었지만, 건물에 설정된 근저당권 말소 여부, 그리고 원고가 건물을 담보로 자금을 조달하는 조건 등 중요 사항에 대한 합의가 없었다고 주장했습니다. 특히 피고는 2021년 9월 16일 원고에게 제3자 매각 방지 장치 마련, 기존 은행 담보 제공 상태로 매각, 제2, 3금융권 담보 제공 불가라는 3가지 조건을 수용할 것을 요구했고, 원고는 책임임대차계약 내용과 반한다며 이를 거부했습니다. 결국 이러한 핵심 조건에 대한 이견이 좁혀지지 않으면서 원고는 피고에게 소유권이전등기 절차 이행을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 매매계약의 본질적 사항 또는 중요 사항인 매매목적물, 매매대금 및 그 지급 방법, 부동산에 설정된 담보권의 처리 방식 등 주요 조건에 관하여 당사자 간의 구체적이고 확정적인 의사 합치가 있었는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고와 피고 사이에 건물 매매계약이 유효하게 성립되었다고 볼 수 없다는 판단에 따른 것입니다. ### 결론 법원은 매매계약 성립의 필수 요건인 주요 조건에 대한 의사 합치가 부족하다고 보아 매매계약이 성립되지 않았다고 판단하였으며, 이에 따라 원고의 소유권이전등기 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **계약의 성립 (민법 제563조 매매의 의의 관련)**: 계약은 당사자 간의 의사 합치로 성립합니다. 법원은 판례를 통해 "계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다"고 판시합니다 (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 매매계약의 경우 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대가로서 금원을 지급할 것을 약정하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것입니다. 2. **본 사건의 적용**: 본 판례에서는 원고와 피고 사이에 이 사건 건물에 관하여 '향후 매매계약을 체결하겠다'는 일반적인 합의는 있었던 것으로 보았습니다. 또한 매매대금 산정에 있어 감정평가액을 기준으로 삼는다는 논의도 있었던 것으로 인정됩니다. 그러나 법원은 매매대금을 감정평가액 그대로 할 것인지에 대한 확정적인 합의 여부가 불분명하고, 특히 건물에 설정된 근저당권의 말소 여부 및 그에 따른 매매대금 조정 문제, 그리고 원고가 건물을 담보로 자금을 조달할 때 발생할 수 있는 문제에 대한 조건 등은 매매계약의 본질적이거나 중요한 부분에 해당하는데, 이에 관한 구체적인 의사 합치가 이루어지지 않았다고 판단했습니다. 따라서 단순히 '건물을 사고팔겠다'는 추상적인 의사나 매매대금 산정 기준에 대한 논의만으로는 매매계약이 유효하게 성립했다고 볼 수 없다는 법리가 적용되었습니다. ### 참고 사항 1. 계약 체결 시에는 매매목적물, 매매대금 및 그 지급 방법과 같은 본질적인 사항뿐만 아니라 부동산에 설정된 담보권(근저당권 등)의 처리 방식(말소 후 이전할 것인지, 매수인이 승계할 것인지 등)을 명확히 정하고 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 2. '향후 계약을 체결하겠다'는 취지의 합의만으로는 법적 구속력이 있는 매매계약이 성립했다고 보기 어려울 수 있으므로, 실제로 권리 변동을 가져오는 계약 체결 시에는 모든 중요 조건에 대한 최종적인 의사 합치 여부를 신중하게 확인하고 계약서 작성을 통해 그 내용을 명확히 해야 합니다. 3. 상대방과의 서면(공문 등) 교환 내용에 '아직 계약이 체결되지 않았다'는 인식을 드러내는 표현이 있다면, 이는 추후 계약 성립 여부를 다툴 때 중요한 증거로 작용할 수 있으므로, 문서 작성 시에는 계약 성립 여부에 대한 당사자의 의사를 명확히 하고 신중하게 소통해야 합니다. 4. 특히 부동산 개발 사업과 같이 복잡한 이해관계와 다양한 조건이 얽힌 계약에서는 예상되는 모든 쟁점에 대해 충분히 협의하고, 가능한 경우 구체적인 이행 방안까지 계약서에 포함시키는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.