김민우 변호사

아파트 불법 전매에 따른 계약 해제 및 부당이득 반환 판결

이 사건은 재건축 아파트 분양권을 불법으로 전매한 계약자가 사망하자 그 상속인이 재건축조합을 상대로 아파트 소유권 이전 또는 손해배상을 청구하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금 반환, 세금 반환, 옵션 계약대금 및 관리비 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 이미 불법 전매로 인한 계약 해제가 확정된 선행 소송의 기판력에 따라 소유권 이전 및 손해배상 청구는 기각했습니다. 다만 옵션 계약으로 설치된 시설물들이 아파트에 부합하여 조합이 부당이득을 얻었다고 보아, 조합은 상속인에게 옵션대금 30,550,000원과 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 그러나 위약금, 재산세, 종합부동산세 및 관리비 반환 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 B: 사망한 망 A의 배우자이자 소송을 이어받은 상속인. 망 A는 재건축조합으로부터 아파트를 공급받은 계약자였으나 분양권을 불법으로 전매함. - 피고 C 주택재건축정비사업조합: 아파트를 공급하고 불법 전매를 이유로 계약을 해제한 재건축 사업의 시행 법인. - E: 망 A로부터 분양권을 불법으로 매수한 제3자. - D 주식회사: 아파트 옵션 계약에 따라 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등을 설치한 회사. ### 분쟁 상황 망 A는 C 주택재건축정비사업조합으로부터 아파트를 분양받는 공급계약을 체결했습니다. 이후 망 A는 피고 조합의 동의 없이 E에게 이 아파트에 대한 권리(분양권)를 453,000,000원에 매도하는 불법 전매 계약을 맺었습니다. 피고 조합은 망 A의 이러한 불법 전매 사실을 인지하고 2022년 10월 6일 망 A에게 주택공급에 관한 규칙 및 공급계약 위반을 이유로 계약 해제 통보를 했습니다. 매수인 E은 망 A를 상대로 소유권이전등기를 청구하고, 피고 조합을 상대로는 망 A를 대위하여 아파트 소유권이전등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이 선행 소송에서 법원은 망 A의 불법 전매로 인해 피고 조합과의 공급계약이 적법하게 해제되었다고 판단하여 E의 피고 조합에 대한 청구를 기각하고 확정 판결했습니다. 이후 망 A가 사망하자 그의 배우자인 원고 B는 피고 조합을 상대로 이 아파트에 대한 소유권이전등기 또는 전보배상을 주된 청구로 제기하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금, 재산세 및 종합부동산세, 옵션 계약대금, 관리비 등을 반환해 달라는 소송을 제기하여 이 사건 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 이전 소송의 확정 판결(기판력)이 현재 소송의 소유권 이전 및 전보 배상 청구에 미치는지 여부. 2. 피고 조합의 계약 해제 통지가 유효하며, 계약 해제에 따른 위약금 10%를 조합이 몰취할 수 있는지 여부. 3. 불법 전매 행위로 인해 발생한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 상당액을 조합이 원고에게 반환해야 하는지 여부. 4. 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원이 아파트에 부합된 물건의 가치로서 피고 조합이 원고에게 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. 5. 망 A가 납부한 아파트 관리비를 피고 조합이 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. ### 법원의 판단 1. 원고의 아파트 소유권 이전등기 및 전보배상 청구(주위적 청구)는 모두 기각합니다. 2. 피고(재건축조합)는 원고에게 30,550,000원과 이에 대한 2024년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 3. 원고의 나머지 예비적 청구(위약금, 세금, 관리비 반환 등)는 기각합니다. 4. 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각각 부담합니다. ### 결론 법원은 선행 소송에서 아파트 공급계약의 해제가 유효하다는 판결이 확정되었고, 이 판결의 기판력이 망 A의 상속인인 원고에게도 미친다고 판단했습니다. 따라서 원고가 제기한 소유권 이전등기 청구나 이행불능을 전제로 한 전보배상 청구는 허용되지 않는다고 보아 기각했습니다. 예비적 청구에 대해서는, 망 A가 주택법을 위반하여 분양권을 전매했으므로 계약에 따라 조합이 10%의 위약금 164,800,000원을 몰취하는 것은 정당하다고 판단하여 위약금 반환 청구를 기각했습니다. 또한 망 A의 귀책사유로 계약이 해제되고 아파트의 분양이 지연되어 피고가 대신 납부한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 111,639,920원 또한 망 A의 부담이라고 보아 관련 반환 청구를 기각했습니다. 그러나 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원으로 설치된 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등은 아파트에 부합(부동산의 소유자가 그 부동산에 부착된 물건의 소유권을 취득하는 것)되어 아파트 소유자인 피고가 그 이익을 보유하게 된 것으로 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 이 옵션대금 30,550,000원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 아파트 관리비의 경우, 청구 주체가 아파트 관리주체이고 피고 조합과 동일하다고 볼 증거가 없으며, 원고가 피고에게 법률상 원인 없이 관리비를 지급했다고 인정하기 어렵다고 보아 관련 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민사소송법 제218조 제1항 (기판력의 주관적 범위)**​: 확정 판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인, 또는 그들을 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미칩니다. 채권자대위소송의 경우 채무자가 소송이 제기된 사실을 알았을 때는 그 판결의 효력이 채무자에게도 미치고, 채무자의 상속인에게도 미칩니다. 2. **주택법 제64조 (전매행위 등의 제한)**​: 주택의 전매행위를 제한하며, 이를 위반할 경우 공급 계약을 해제할 수 있는 근거가 됩니다. 3. **민법 제256조 (부동산에의 부합)**​: 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 이때 어떤 동산이 부동산에 부합된 것으로 인정되려면 훼손이나 과다한 비용 없이 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되었는지, 기존 부동산과 독립한 경제적 효용을 가지는지 등을 종합적으로 판단합니다. 4. **민법 제261조 (부합물, 혼화물의 처리)**​: 부합으로 인하여 동산의 소유권을 잃은 자는 부합 당시의 가액만큼 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 원물반환이 불가능할 경우 가액반환을 하는 부당이득 반환의 법리에 해당합니다. 5. **민법 제747조 제1항, 제748조 제1항 (부당이득 반환)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 특히 받은 이득이 현존하면 모두 반환해야 합니다. 6. **민법 제387조 제2항 (이행지체와 지연손해금)**​: 채무의 이행기한이 정해져 있지 않은 경우, 채무자는 채무이행의 청구를 받은 때로부터 지체책임(지연손해금)을 부담하게 됩니다. 7. **공동주택관리법 제23조 (관리비 등의 납부 등)**​: 입주자 등은 공동주택의 관리비를 사업주체가 아닌 관리주체에게 납부해야 합니다. 따라서 관리비 반환 청구 시 실제 관리비를 수령한 관리주체가 피고가 되어야 함을 시사합니다. ### 참고 사항 1. **불법 전매 금지 위반**: 아파트 분양권의 불법 전매는 주택법 및 공급계약 위반으로 계약 해제 사유가 되며, 이에 따른 위약금이 발생할 수 있습니다. 2. **선행 소송의 기판력**: 이미 유사한 법률관계에 대해 법원의 확정 판결이 있다면, 그 판결의 효력(기판력)은 관련 당사자들에게 미치므로 동일한 내용으로 다시 소송을 제기하더라도 받아들여지지 않을 수 있습니다. 3. **부동산에 부합된 물건**: 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전 등 아파트에 설치되어 분리하기 어려운 시설물들은 부동산에 부합된 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 해당 시설물을 설치한 사람이 계약 해제 등으로 소유권을 잃게 되면, 부동산 소유자는 부합된 물건으로 인한 이익을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있을 수 있습니다. 4. **계약서의 위약금 조항 확인**: 분양 계약 시 위약금 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 주택법 위반 행위에 대한 위약금 몰취는 일반적으로 예상 가능한 범위 내에 있으므로 설명의무 위반으로 보기 어려울 수 있습니다. 5. **각종 대금 지급 주체 확인**: 아파트 관리비 등 특정 대금이 누구에게 지급되었는지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 실제 수령자가 아닌 다른 당사자에게 반환을 청구하는 경우 받아들여지지 않을 수 있습니다.

집주인 실거주 주장 후 재임대에 따른 손해배상 사건

원고는 임대인인 피고와 아파트 임대차 계약을 맺었으나 피고가 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하여 퇴거하였습니다. 피고는 실제로 아파트에 거주하다가 약 1년 2개월 후 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구에 따라 해당 아파트를 제3자에게 다시 임대하였습니다. 이에 원고는 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상금 30,799,992원을 청구했으나 법원은 피고에게 '정당한 사유'가 있었다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 임차인으로, 임대인의 실거주 주장으로 인해 계약 갱신이 거절되어 이사했으며 이후 임대인이 제3자에게 재임대한 것에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 B: 임대인으로, 본인의 실거주를 이유로 임차인 A의 계약 갱신을 거절하고 실제로 거주했으나, 이후 불가피한 경제적 사정으로 제3자에게 아파트를 다시 임대한 사람입니다. ### 분쟁 상황 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 피고는 본인이 이 아파트에 직접 거주하겠다며 갱신을 거절했고 원고는 이에 따라 다른 곳으로 이사했습니다. 피고는 전입신고 후 실제로 14개월 이상 거주했으나 갱신 거절이 없었다면 계약이 갱신되었을 2년의 기간이 만료되기 전인 17개월째에 다른 부동산 임차인들의 보증금 반환 요구로 인해 이 아파트를 제3자에게 다시 임대하게 되었습니다. 이에 원고는 피고가 '정당한 사유' 없이 제3자에게 임대했다고 주장하며 손해배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 갱신 거절이 없었다면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 해당 집을 제3자에게 다시 빌려준 행위가 주택임대차보호법에서 정하는 '정당한 사유'에 해당하는지가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임대인인 피고가 아파트에 14개월 이상 실제로 거주했으며 이후 다른 부동산 임차인 6명의 동시 보증금 반환 요구(총 690,282,197원)라는, 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 발생하여 이 아파트를 제3자에게 다시 임대할 수밖에 없었다고 보았습니다. 이러한 상황에서 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 따르는 점을 고려할 때 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 직접 거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했음에도 불구하고 갱신 거절이 없었다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 주택을 제3자에게 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 여기서 '정당한 사유'란 임대인이 계약 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 이에 대한 증명 책임은 임대인에게 있습니다. 법원은 '정당한 사유'는 제3자와의 임대차 계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있다고 보며 단순히 경제적 사정이 급하다는 것만으로는 정당한 사유로 인정하기 어렵다는 입장입니다. 이 판례에서는 피고가 임대차 계약 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 다른 부동산 임차인들의 대규모 보증금 동시 반환 요구라는 사정으로 인해 단기간에 거액의 보증금을 마련해야 하는 불가피한 상황에 처했고 이로 인해 이 사건 아파트를 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 점이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 '정당한 사유'로 인정되었습니다. (참조: 헌법재판소 2024. 7. 18.자 2024헌바16 전원재판부 결정) ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 실제 거주 여부와 그 기간을 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 임대인이 14개월 이상 실제 거주했음이 인정되었습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 해당 주택을 제3자에게 다시 임대하는 경우 임대인에게 '정당한 사유'가 있었는지가 핵심 쟁점입니다. '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 단순히 경제적 사정이 어렵다는 이유만으로는 인정되기 어렵습니다. 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구와 같이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 될 정도로 심각하고 불가피한 경제적 위기에 처한 상황은 예외적으로 '정당한 사유'로 인정될 수 있습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장한 후 제3자에게 임대하는 경우, 임대인의 상황과 사유가 주택임대차보호법의 '정당한 사유'에 해당하는지를 신중하게 검토하여야 합니다.

사망한 아버지의 부동산 소유권을 두고 벌어진 다툼 사건

원고 A는 사망한 아버지 C의 상속인으로서, 아버지 소유였던 부동산에 대해 피고 B의 남편 D이 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 '특별조치법')에 따라 마친 소유권 이전등기가 원인무효라고 주장하며, 피고 B에게 자신의 상속지분(1/8)에 대한 소유권 이전등기 절차 이행을 청구했습니다. 하지만 법원은 특별조치법에 의해 마쳐진 등기의 추정력이 강하며, 원고가 주장하는 사정만으로는 이 등기가 부적법하다는 점을 입증하지 못했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사망한 아버지 C의 상속인으로, 부동산의 1/8 지분에 대한 소유권 주장 - 피고 B: 남편 D으로부터 해당 부동산을 협의분할 상속받아 소유권을 보유하고 있는 자 - 사망한 C: 원고 A의 아버지이자 해당 부동산의 원래 소유주로 주장된 인물 (1984. 6. 30. 사망) - 사망한 D: 피고 B의 남편으로, 1981. 7. 30. 특별조치법에 따라 해당 부동산의 소유권 등기를 마친 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 자신의 아버지 C가 사망하기 전인 1981년에 피고 B의 남편 D이 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법을 이용해 C의 부동산 소유권 등기를 마친 것에 대해 문제를 제기했습니다. 원고는 당시 C가 살아있었으므로 특별조치법에 따른 등기가 필요 없었음에도 D에 의해 증여를 원인으로 한 등기가 이루어졌고, 이는 원인무효의 등기라고 주장하며 자신의 상속지분에 대한 소유권 회복을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마쳐진 소유권 이전등기가 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 추정되는지 여부와, 이 추정력을 깨뜨릴 만한 원인무효 사유가 존재하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 재판부는 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마쳐진 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 강하게 추정된다는 법리에 따라, 피고 B의 남편 D 명의의 등기 역시 그 추정력이 인정된다고 보았습니다. 원고 A가 이 등기가 허위의 보증서나 확인서에 의한 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하지 않다는 점을 증명하지 못했으므로, 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 (1978. 12. 6. 법률 제3159호): 이 법은 일정 기간 동안 복잡한 부동산 소유권 관계를 간명하게 정리하기 위해 만들어졌습니다. 미등기 부동산이나 등기부와 실제 권리 관계가 일치하지 않는 부동산에 대해 간이한 절차로 등기를 할 수 있도록 했습니다. 이 법에 따라 마쳐진 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체적 권리 관계에 부합하는 것으로 추정됩니다. 등기의 추정력: 부동산 등기는 그 등기된 내용이 진실하고 유효하다고 추정되는 법적 효력입니다. 특히 특별조치법에 의한 등기는 그 추정력이 매우 강하여, 이를 다투는 사람이 그 등기가 허위 또는 위조되었다거나 부적법하게 이루어졌다는 사실을 명확히 입증해야만 그 추정력이 깨집니다. 단순히 권리 변동의 원인에 대한 실체적 내용이 진실과 다르다는 주장만으로는 부족하며, 그 보증서나 확인서 자체가 허위임을 증명해야 합니다. (대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다33775 판결, 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388, 71395 전원합의체 판결 등 참조) ### 참고 사항 특별조치법에 의해 이미 마쳐진 소유권 이전등기는 법적으로 매우 강한 추정력을 가지므로, 단순히 '등기 원인이 부적절했다'는 주장만으로는 그 등기의 효력을 부정하기 어렵습니다. 이러한 등기를 무효화하려면, 등기 과정에서 사용된 보증서나 확인서가 명백히 허위로 작성되었거나 위조되었다는 사실, 또는 다른 명확한 사유로 등기 절차가 적법하지 않았다는 점을 구체적이고 객관적인 증거로 입증해야 합니다. 단순히 심증이나 일반적인 의심만으로는 법원의 인정을 받기 어렵습니다. 특히 시간이 오래 지난 사건일수록 증거 확보가 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.

아파트 불법 전매에 따른 계약 해제 및 부당이득 반환 판결

이 사건은 재건축 아파트 분양권을 불법으로 전매한 계약자가 사망하자 그 상속인이 재건축조합을 상대로 아파트 소유권 이전 또는 손해배상을 청구하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금 반환, 세금 반환, 옵션 계약대금 및 관리비 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 이미 불법 전매로 인한 계약 해제가 확정된 선행 소송의 기판력에 따라 소유권 이전 및 손해배상 청구는 기각했습니다. 다만 옵션 계약으로 설치된 시설물들이 아파트에 부합하여 조합이 부당이득을 얻었다고 보아, 조합은 상속인에게 옵션대금 30,550,000원과 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 그러나 위약금, 재산세, 종합부동산세 및 관리비 반환 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 B: 사망한 망 A의 배우자이자 소송을 이어받은 상속인. 망 A는 재건축조합으로부터 아파트를 공급받은 계약자였으나 분양권을 불법으로 전매함. - 피고 C 주택재건축정비사업조합: 아파트를 공급하고 불법 전매를 이유로 계약을 해제한 재건축 사업의 시행 법인. - E: 망 A로부터 분양권을 불법으로 매수한 제3자. - D 주식회사: 아파트 옵션 계약에 따라 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등을 설치한 회사. ### 분쟁 상황 망 A는 C 주택재건축정비사업조합으로부터 아파트를 분양받는 공급계약을 체결했습니다. 이후 망 A는 피고 조합의 동의 없이 E에게 이 아파트에 대한 권리(분양권)를 453,000,000원에 매도하는 불법 전매 계약을 맺었습니다. 피고 조합은 망 A의 이러한 불법 전매 사실을 인지하고 2022년 10월 6일 망 A에게 주택공급에 관한 규칙 및 공급계약 위반을 이유로 계약 해제 통보를 했습니다. 매수인 E은 망 A를 상대로 소유권이전등기를 청구하고, 피고 조합을 상대로는 망 A를 대위하여 아파트 소유권이전등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이 선행 소송에서 법원은 망 A의 불법 전매로 인해 피고 조합과의 공급계약이 적법하게 해제되었다고 판단하여 E의 피고 조합에 대한 청구를 기각하고 확정 판결했습니다. 이후 망 A가 사망하자 그의 배우자인 원고 B는 피고 조합을 상대로 이 아파트에 대한 소유권이전등기 또는 전보배상을 주된 청구로 제기하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금, 재산세 및 종합부동산세, 옵션 계약대금, 관리비 등을 반환해 달라는 소송을 제기하여 이 사건 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 이전 소송의 확정 판결(기판력)이 현재 소송의 소유권 이전 및 전보 배상 청구에 미치는지 여부. 2. 피고 조합의 계약 해제 통지가 유효하며, 계약 해제에 따른 위약금 10%를 조합이 몰취할 수 있는지 여부. 3. 불법 전매 행위로 인해 발생한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 상당액을 조합이 원고에게 반환해야 하는지 여부. 4. 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원이 아파트에 부합된 물건의 가치로서 피고 조합이 원고에게 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. 5. 망 A가 납부한 아파트 관리비를 피고 조합이 부당이득으로 반환해야 하는지 여부. ### 법원의 판단 1. 원고의 아파트 소유권 이전등기 및 전보배상 청구(주위적 청구)는 모두 기각합니다. 2. 피고(재건축조합)는 원고에게 30,550,000원과 이에 대한 2024년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 3. 원고의 나머지 예비적 청구(위약금, 세금, 관리비 반환 등)는 기각합니다. 4. 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각각 부담합니다. ### 결론 법원은 선행 소송에서 아파트 공급계약의 해제가 유효하다는 판결이 확정되었고, 이 판결의 기판력이 망 A의 상속인인 원고에게도 미친다고 판단했습니다. 따라서 원고가 제기한 소유권 이전등기 청구나 이행불능을 전제로 한 전보배상 청구는 허용되지 않는다고 보아 기각했습니다. 예비적 청구에 대해서는, 망 A가 주택법을 위반하여 분양권을 전매했으므로 계약에 따라 조합이 10%의 위약금 164,800,000원을 몰취하는 것은 정당하다고 판단하여 위약금 반환 청구를 기각했습니다. 또한 망 A의 귀책사유로 계약이 해제되고 아파트의 분양이 지연되어 피고가 대신 납부한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 111,639,920원 또한 망 A의 부담이라고 보아 관련 반환 청구를 기각했습니다. 그러나 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원으로 설치된 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등은 아파트에 부합(부동산의 소유자가 그 부동산에 부착된 물건의 소유권을 취득하는 것)되어 아파트 소유자인 피고가 그 이익을 보유하게 된 것으로 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 이 옵션대금 30,550,000원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 아파트 관리비의 경우, 청구 주체가 아파트 관리주체이고 피고 조합과 동일하다고 볼 증거가 없으며, 원고가 피고에게 법률상 원인 없이 관리비를 지급했다고 인정하기 어렵다고 보아 관련 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **민사소송법 제218조 제1항 (기판력의 주관적 범위)**​: 확정 판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인, 또는 그들을 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미칩니다. 채권자대위소송의 경우 채무자가 소송이 제기된 사실을 알았을 때는 그 판결의 효력이 채무자에게도 미치고, 채무자의 상속인에게도 미칩니다. 2. **주택법 제64조 (전매행위 등의 제한)**​: 주택의 전매행위를 제한하며, 이를 위반할 경우 공급 계약을 해제할 수 있는 근거가 됩니다. 3. **민법 제256조 (부동산에의 부합)**​: 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 이때 어떤 동산이 부동산에 부합된 것으로 인정되려면 훼손이나 과다한 비용 없이 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되었는지, 기존 부동산과 독립한 경제적 효용을 가지는지 등을 종합적으로 판단합니다. 4. **민법 제261조 (부합물, 혼화물의 처리)**​: 부합으로 인하여 동산의 소유권을 잃은 자는 부합 당시의 가액만큼 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 원물반환이 불가능할 경우 가액반환을 하는 부당이득 반환의 법리에 해당합니다. 5. **민법 제747조 제1항, 제748조 제1항 (부당이득 반환)**​: 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 특히 받은 이득이 현존하면 모두 반환해야 합니다. 6. **민법 제387조 제2항 (이행지체와 지연손해금)**​: 채무의 이행기한이 정해져 있지 않은 경우, 채무자는 채무이행의 청구를 받은 때로부터 지체책임(지연손해금)을 부담하게 됩니다. 7. **공동주택관리법 제23조 (관리비 등의 납부 등)**​: 입주자 등은 공동주택의 관리비를 사업주체가 아닌 관리주체에게 납부해야 합니다. 따라서 관리비 반환 청구 시 실제 관리비를 수령한 관리주체가 피고가 되어야 함을 시사합니다. ### 참고 사항 1. **불법 전매 금지 위반**: 아파트 분양권의 불법 전매는 주택법 및 공급계약 위반으로 계약 해제 사유가 되며, 이에 따른 위약금이 발생할 수 있습니다. 2. **선행 소송의 기판력**: 이미 유사한 법률관계에 대해 법원의 확정 판결이 있다면, 그 판결의 효력(기판력)은 관련 당사자들에게 미치므로 동일한 내용으로 다시 소송을 제기하더라도 받아들여지지 않을 수 있습니다. 3. **부동산에 부합된 물건**: 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전 등 아파트에 설치되어 분리하기 어려운 시설물들은 부동산에 부합된 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 해당 시설물을 설치한 사람이 계약 해제 등으로 소유권을 잃게 되면, 부동산 소유자는 부합된 물건으로 인한 이익을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있을 수 있습니다. 4. **계약서의 위약금 조항 확인**: 분양 계약 시 위약금 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 주택법 위반 행위에 대한 위약금 몰취는 일반적으로 예상 가능한 범위 내에 있으므로 설명의무 위반으로 보기 어려울 수 있습니다. 5. **각종 대금 지급 주체 확인**: 아파트 관리비 등 특정 대금이 누구에게 지급되었는지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 실제 수령자가 아닌 다른 당사자에게 반환을 청구하는 경우 받아들여지지 않을 수 있습니다.

집주인 실거주 주장 후 재임대에 따른 손해배상 사건

원고는 임대인인 피고와 아파트 임대차 계약을 맺었으나 피고가 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하여 퇴거하였습니다. 피고는 실제로 아파트에 거주하다가 약 1년 2개월 후 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구에 따라 해당 아파트를 제3자에게 다시 임대하였습니다. 이에 원고는 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상금 30,799,992원을 청구했으나 법원은 피고에게 '정당한 사유'가 있었다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 임차인으로, 임대인의 실거주 주장으로 인해 계약 갱신이 거절되어 이사했으며 이후 임대인이 제3자에게 재임대한 것에 대해 손해배상을 청구한 사람입니다. - 피고 B: 임대인으로, 본인의 실거주를 이유로 임차인 A의 계약 갱신을 거절하고 실제로 거주했으나, 이후 불가피한 경제적 사정으로 제3자에게 아파트를 다시 임대한 사람입니다. ### 분쟁 상황 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 피고는 본인이 이 아파트에 직접 거주하겠다며 갱신을 거절했고 원고는 이에 따라 다른 곳으로 이사했습니다. 피고는 전입신고 후 실제로 14개월 이상 거주했으나 갱신 거절이 없었다면 계약이 갱신되었을 2년의 기간이 만료되기 전인 17개월째에 다른 부동산 임차인들의 보증금 반환 요구로 인해 이 아파트를 제3자에게 다시 임대하게 되었습니다. 이에 원고는 피고가 '정당한 사유' 없이 제3자에게 임대했다고 주장하며 손해배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 갱신 거절이 없었다면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 해당 집을 제3자에게 다시 빌려준 행위가 주택임대차보호법에서 정하는 '정당한 사유'에 해당하는지가 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 임대인인 피고가 아파트에 14개월 이상 실제로 거주했으며 이후 다른 부동산 임차인 6명의 동시 보증금 반환 요구(총 690,282,197원)라는, 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 발생하여 이 아파트를 제3자에게 다시 임대할 수밖에 없었다고 보았습니다. 이러한 상황에서 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 따르는 점을 고려할 때 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 직접 거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했음에도 불구하고 갱신 거절이 없었다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 주택을 제3자에게 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 여기서 '정당한 사유'란 임대인이 계약 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 이에 대한 증명 책임은 임대인에게 있습니다. 법원은 '정당한 사유'는 제3자와의 임대차 계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있다고 보며 단순히 경제적 사정이 급하다는 것만으로는 정당한 사유로 인정하기 어렵다는 입장입니다. 이 판례에서는 피고가 임대차 계약 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 다른 부동산 임차인들의 대규모 보증금 동시 반환 요구라는 사정으로 인해 단기간에 거액의 보증금을 마련해야 하는 불가피한 상황에 처했고 이로 인해 이 사건 아파트를 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 점이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 '정당한 사유'로 인정되었습니다. (참조: 헌법재판소 2024. 7. 18.자 2024헌바16 전원재판부 결정) ### 참고 사항 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 실제 거주 여부와 그 기간을 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 임대인이 14개월 이상 실제 거주했음이 인정되었습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 해당 주택을 제3자에게 다시 임대하는 경우 임대인에게 '정당한 사유'가 있었는지가 핵심 쟁점입니다. '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며 단순히 경제적 사정이 어렵다는 이유만으로는 인정되기 어렵습니다. 다른 부동산 임차인들의 보증금 동시 반환 요구와 같이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 될 정도로 심각하고 불가피한 경제적 위기에 처한 상황은 예외적으로 '정당한 사유'로 인정될 수 있습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장한 후 제3자에게 임대하는 경우, 임대인의 상황과 사유가 주택임대차보호법의 '정당한 사유'에 해당하는지를 신중하게 검토하여야 합니다.

사망한 아버지의 부동산 소유권을 두고 벌어진 다툼 사건

원고 A는 사망한 아버지 C의 상속인으로서, 아버지 소유였던 부동산에 대해 피고 B의 남편 D이 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 '특별조치법')에 따라 마친 소유권 이전등기가 원인무효라고 주장하며, 피고 B에게 자신의 상속지분(1/8)에 대한 소유권 이전등기 절차 이행을 청구했습니다. 하지만 법원은 특별조치법에 의해 마쳐진 등기의 추정력이 강하며, 원고가 주장하는 사정만으로는 이 등기가 부적법하다는 점을 입증하지 못했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사망한 아버지 C의 상속인으로, 부동산의 1/8 지분에 대한 소유권 주장 - 피고 B: 남편 D으로부터 해당 부동산을 협의분할 상속받아 소유권을 보유하고 있는 자 - 사망한 C: 원고 A의 아버지이자 해당 부동산의 원래 소유주로 주장된 인물 (1984. 6. 30. 사망) - 사망한 D: 피고 B의 남편으로, 1981. 7. 30. 특별조치법에 따라 해당 부동산의 소유권 등기를 마친 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 자신의 아버지 C가 사망하기 전인 1981년에 피고 B의 남편 D이 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법을 이용해 C의 부동산 소유권 등기를 마친 것에 대해 문제를 제기했습니다. 원고는 당시 C가 살아있었으므로 특별조치법에 따른 등기가 필요 없었음에도 D에 의해 증여를 원인으로 한 등기가 이루어졌고, 이는 원인무효의 등기라고 주장하며 자신의 상속지분에 대한 소유권 회복을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마쳐진 소유권 이전등기가 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 추정되는지 여부와, 이 추정력을 깨뜨릴 만한 원인무효 사유가 존재하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 재판부는 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 마쳐진 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 강하게 추정된다는 법리에 따라, 피고 B의 남편 D 명의의 등기 역시 그 추정력이 인정된다고 보았습니다. 원고 A가 이 등기가 허위의 보증서나 확인서에 의한 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하지 않다는 점을 증명하지 못했으므로, 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 (1978. 12. 6. 법률 제3159호): 이 법은 일정 기간 동안 복잡한 부동산 소유권 관계를 간명하게 정리하기 위해 만들어졌습니다. 미등기 부동산이나 등기부와 실제 권리 관계가 일치하지 않는 부동산에 대해 간이한 절차로 등기를 할 수 있도록 했습니다. 이 법에 따라 마쳐진 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체적 권리 관계에 부합하는 것으로 추정됩니다. 등기의 추정력: 부동산 등기는 그 등기된 내용이 진실하고 유효하다고 추정되는 법적 효력입니다. 특히 특별조치법에 의한 등기는 그 추정력이 매우 강하여, 이를 다투는 사람이 그 등기가 허위 또는 위조되었다거나 부적법하게 이루어졌다는 사실을 명확히 입증해야만 그 추정력이 깨집니다. 단순히 권리 변동의 원인에 대한 실체적 내용이 진실과 다르다는 주장만으로는 부족하며, 그 보증서나 확인서 자체가 허위임을 증명해야 합니다. (대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다33775 판결, 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388, 71395 전원합의체 판결 등 참조) ### 참고 사항 특별조치법에 의해 이미 마쳐진 소유권 이전등기는 법적으로 매우 강한 추정력을 가지므로, 단순히 '등기 원인이 부적절했다'는 주장만으로는 그 등기의 효력을 부정하기 어렵습니다. 이러한 등기를 무효화하려면, 등기 과정에서 사용된 보증서나 확인서가 명백히 허위로 작성되었거나 위조되었다는 사실, 또는 다른 명확한 사유로 등기 절차가 적법하지 않았다는 점을 구체적이고 객관적인 증거로 입증해야 합니다. 단순히 심증이나 일반적인 의심만으로는 법원의 인정을 받기 어렵습니다. 특히 시간이 오래 지난 사건일수록 증거 확보가 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.