권혁준 변호사

동물실험시설 공사대금 및 하자 손해배상 책임 분쟁

주식회사 A는 주식회사 B로부터 동물실험시설 설계 및 구축 공사를 도급받았으나, 공사대금, 추가 공사대금, 하자보수에 갈음하는 손해배상, 지체상금 등을 놓고 분쟁이 발생했습니다. 1심 판결에 불복하여 양측 모두 항소한 결과, 항소심 재판부는 피고 B가 원고 A에게 5억 7,806만 6,427원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 이 금액은 원고의 공사대금 청구액 중 일부를 인정하고, 피고의 하자보수비, 지체상금, 하자확대손해 등의 주장을 일부 받아들여 원고의 책임을 50%로 제한한 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (주식회사 A, 이전 상호 주식회사 R): 동물실험시설 설계 및 구축공사를 수행한 건설사 - 피고 (주식회사 B, 이전 상호 주식회사 D): 동물실험시설 공사를 도급한 회사 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A(이전 상호 주식회사 R)는 피고 주식회사 B(이전 상호 주식회사 D)로부터 '동물실험시설 설계 및 구축공사'를 도급받아 진행하였습니다. 이 공사계약은 설계비용이 포함되고 공사 완료가 설계/시공/장비의 완료와 시설의 안정적인 운영 개시를 포함하는 '설계·시공일괄입찰 방식'의 성격을 가지면서도, 설계 변경 시 계약금액을 조정할 수 있는 조항이 있어 '내역입찰방식'의 요소도 혼합된 중간적인 형태의 계약으로 판단되었습니다. 원고는 소동물실 설계 변경으로 인해 총 1,693,931,270원의 추가 공사대금이 발생했다고 주장하며 지급을 청구했으나, 피고는 이를 인정하지 않았습니다. 재판부는 공사계약의 성격, 변경 경위, 그리고 추가 공사대금이 최종 공사대금의 47%에 이르는 점 등을 고려하여 원고의 추가 공사대금 주장을 받아들이지 않았습니다. 한편, 공사 완료 후 동물실험실 바닥의 탄크리트에 균열이 발생하는 하자가 발생했습니다. 원고는 하청업체(K)의 임의 시공으로 인한 것이라 주장했으나, 재판부는 원고가 수급인으로서의 책임이 있으며, 탄크리트 시공 전 압축강도 등을 확인하지 않은 잘못이 있다고 보아 원고에게 하자에 대한 책임이 있다고 판단했습니다. 이 하자로 인해 피고는 111,756,100원의 보수비용이 발생했다고 주장했습니다. 또한, 바닥 하자 보수를 위해 피고는 소동물실에 있던 동물, 자재 및 설비를 중대동물실로 이동시키고, 바닥을 철거 및 재시공하며, 시설 클리닝 및 멸균 작업을 진행하는 등 총 414,520,000원의 하자확대손해가 발생했다고 주장했습니다. 원고는 피고가 하자를 알고도 동물을 반입하여 손해를 확대했다거나, 청구하는 비용 항목들이 하자확대손해에 해당하지 않는다고 반박했습니다. 하지만 재판부는 피고가 원고의 멸균 보고서를 신뢰하여 동물을 반입했고, 실험동물법 준수를 위한 일련의 작업들이 불가피했다며 하자확대손해를 인정했습니다. 이와 별도로 공사 완료 지연에 따른 지체상금 374,654,695원도 쟁점이 되었습니다. 원고는 하청업체의 시공 문제나 피고의 추가 공사 요청 등으로 인해 지연되었다고 주장했으나, 재판부는 이를 인정하지 않았습니다. 재판부는 최종적으로 원고의 공사대금 청구와 피고의 하자보수비, 지체상금, 하자확대손해 주장을 종합적으로 고려하여, 바닥 하자 보수비용과 하자확대손해의 각 50%를 원고의 책임으로 제한하고, 원고가 피고에게 지급할 금액을 확정하여 공사대금 채무에서 상계하는 방식으로 판결했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 소동물실 설계변경에 따른 추가 공사대금 청구: 원고 A가 소동물실 설계 변경으로 인해 발생한 16억 9,393만 1,270원의 추가 공사대금 지급 의무가 피고 B에게 있는지 여부. 2. 동물실험실 바닥 하자(탄크리트 균열) 책임 및 보수비용: 동물실험실 바닥의 탄크리트 균열 등 하자의 발생 원인과 그에 대한 원고 A의 책임 여부, 그리고 하자 보수에 갈음하는 손해배상금(1억 1,175만 6,100원) 지급 의무 인정 여부. 3. 하자 확대 손해배상 책임: 바닥 하자 발생으로 인해 동물 및 자재 이동, 재시공 등 추가적으로 발생한 4억 1,452만 원 상당의 확대 손해에 대한 원고 A의 배상 책임 여부. 4. 공사 지연에 따른 지체상금: 공사 완료 지연으로 인해 피고 B가 주장하는 지체상금(3억 7,465만 4,695원)에 대한 원고 A의 지급 의무 인정 여부. 5. 각 책임의 제한: 상기 손해배상 및 지체상금에 대한 원고의 책임 범위를 제한할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 제1심판결을 변경하여 피고 B는 원고 A에게 578,066,427원 및 그 중 570,128,377원에 대하여는 2020년 7월 23일부터 2024년 2월 14일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급하라. 나머지 7,938,050원에 대하여는 2020년 7월 23일부터 2025년 8월 29일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다. 소송 총비용 중 4/5는 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각각 부담한다. ### 결론 원고 A의 청구는 일부 인정 범위 내에서 이유 있어 인용되었고, 나머지 청구는 기각되었습니다. 제1심판결은 항소심에서 일부 변경되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 계약의 성격 및 공사대금 조정: 이 사건 공사계약은 '설계·시공일괄입찰(Turn-Key Base) 방식'과 '내역입찰방식'의 요소를 혼합한 중간 형태의 계약으로 보았습니다. 설계·시공일괄입찰 방식은 수급인이 설계부터 시공, 성능 보장까지 책임지는 계약으로, 일반적으로 계약금액 조정이 어려운 것이 특징입니다. 그러나 본 계약은 설계 변경 시 공사대금을 조정할 수 있다는 규정이 있어, 변경된 설계 요소로 인한 공사량의 증감이 발생하면 계약금액을 조정할 수 있는 여지를 두었습니다. 하지만 법원은 원고가 주장하는 소동물실 설계변경이 계약서상의 설계변경 사유에 해당하거나 추가 공사대금 지급에 대한 별도의 합의가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 계약서의 명확한 규정, 변경의 경위 및 금액 규모 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 2. 수급인의 하자보수 책임: 민법상 도급계약에서 수급인(원고 A)은 약정한 일의 완성 및 목적물의 하자에 대해 책임을 집니다. 동물실험실 바닥의 탄크리트 균열 하자에 대해 원고는 하청업체의 귀책사유를 주장했으나, 법원은 원고가 수급인으로서 하청업체 선정 및 감독, 시공 전 확인 등에서 책임이 있다고 보았습니다. 특히, 탄크리트 시방서에서 요구하는 압축강도를 콘크리트 바탕면이 만족하는지 확인하지 않은 점이 지적되었습니다. 이는 도급인이 제3자에게 공사를 재도급하더라도 원칙적으로 원도급계약상의 책임을 면할 수 없다는 법리를 따릅니다. 3. 하자확대손해 및 손해배상 범위: 하자확대손해는 목적물의 하자로 인해 직접적인 보수 비용 외에 추가적으로 발생하는 손해를 의미합니다. 이 사건에서는 바닥 하자 보수를 위해 동물을 이동시키고 시설을 재정비하는 등 일련의 작업에 소요된 비용이 하자확대손해로 인정되었습니다. 법원은 피고가 원고의 멸균 보고서를 신뢰하여 동물을 반입한 점, 그리고 '실험동물에 관한 법률' 준수를 위한 시설 재정비가 불가피했던 점 등을 고려하여 이 비용들이 하자로 인해 발생한 상당인과관계 있는 손해라고 판단했습니다. 4. 지체상금: 공사 계약에서 정해진 기간 내에 공사를 완료하지 못할 경우, 지연 일수에 따라 도급인이 수급인에게 지급하게 되는 금원입니다. 법원은 원고가 공사 지연의 원인으로 주장한 사유들(하청업체 시공 문제, 피고의 추가 요청 등)이 원고의 지체상금 지급 의무를 면하게 할 만한 귀책사유로 보기 어렵다고 판단하여 피고의 지체상금 청구를 일부 인정했습니다. 5. 책임의 제한: 법원은 발생한 하자의 내역과 정도, 발생 시기, 원인, 그리고 원고가 하자 보수를 시도했던 점, 자연적 노화나 사용·관리상의 잘못 가능성 등 제반 사정을 종합적으로 참작하여 원고의 하자보수책임 및 하자확대손해 책임의 범위를 50%로 제한했습니다. 이는 손해배상액을 산정함에 있어 책임의 공평한 분배를 위한 법원의 재량으로 인정되는 법리입니다. 6. 상법 및 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 판결에서 인정된 금원에 대해 지급 시점까지 발생하는 지연이자에 대해 상법에서 정한 연 6%의 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지급하도록 명시하였습니다. 이는 채무불이행으로 인한 손해배상으로서의 지연이율에 관한 규정입니다. ### 참고 사항 1. 계약서의 명확성 확보: 공사계약 체결 시, '설계·시공일괄입찰' 방식이라 하더라도 설계 변경 가능성 및 그에 따른 공사대금 조정 요건과 절차를 계약서에 명확히 규정해야 합니다. 모호한 규정은 추가 공사대금 청구 시 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 2. 설계 변경 및 추가 공사 합의 문서화: 어떠한 설계 변경이든, 그것이 추가 공사대금을 발생시키는 경우 반드시 서면으로 합의하고, 변경된 내용과 그에 따른 금액을 명확히 문서화해야 합니다. 구두 합의나 단순 요청만으로는 추가 공사대금 청구가 어려울 수 있습니다. 3. 수급인의 책임 범위 인지: 건설 공사 도급인은 하청업체(하수급인)에게 공사를 맡겼더라도 원칙적으로 도급인에게 약정한 일의 완성 및 하자에 대한 책임을 집니다. 따라서 하청업체의 공사 수행에 대한 관리·감독을 철저히 하고, 주요 공정에 대한 확인 절차를 거쳐야 합니다. 특히 특수 자재나 공법 적용 시에는 시공 조건 및 강도 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다. 4. 하자 발생 시 대응: 공사 목적물에 하자가 발생하면, 즉시 그 내용을 명확히 기록하고 증거(사진, 영상 등)를 확보해야 합니다. 하자 보수 시에도 관련 기록을 철저히 남겨야 합니다. 또한, 하자로 인해 추가적인 손해(하자확대손해)가 발생할 수 있는 경우, 이를 최소화하기 위한 합리적인 조치를 취했음을 입증할 수 있어야 합니다. 5. 지체상금 발생 방지: 공사 기간 준수는 매우 중요합니다. 예상치 못한 상황으로 인해 공사 지연이 불가피할 경우, 그 원인과 예상 지연 기간, 그리고 대책을 도급인에게 즉시 통보하고 협의하여 계약 변경이나 면책 사유에 대한 합의를 시도해야 합니다. 6. 손해배상 책임 제한 가능성: 소송 과정에서 법원은 여러 사정을 고려하여 손해배상 책임의 범위를 제한할 수 있습니다. 당사자들은 자신의 책임이 과도하게 부과되는 것을 방어하기 위해 관련 증거와 주장을 충분히 제시해야 합니다. 예를 들어, 상대방의 손해 확대 기여도, 자신의 보수 노력 등을 적극적으로 주장할 수 있습니다. 7. 특수 시설 공사의 유의점: 동물실험시설과 같이 특정 법률(실험동물법)의 규제를 받거나 특수한 목적을 가진 시설의 경우, 해당 법규의 요구사항을 충족시키지 못하는 하자는 더 큰 손해를 유발할 수 있으므로 설계 및 시공 단계에서 관련 법규 준수에 각별히 유의해야 합니다.

무자본 갭투자로 임차인 속여 전세보증금 편취한 사건

피고인들은 바지 임대사업자를 내세워 임대차 계약과 매매 계약을 동시에 진행하는 이른바 '무자본 갭투자' 전세사기 범행을 저질렀습니다. 이들은 임차인들에게 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자'이며, 무자본으로 부동산을 인수한다는 사실을 알리지 않아 기망 행위가 인정되었습니다. 항소심에서는 일부 부동산 건에 대한 공모 관계와 사기 이득액 산정 오류가 인정되어 원심의 유죄 부분이 파기되었으나, 전세사기 범죄는 여전히 유죄로 인정되었습니다. 그러나 검사가 주장한 '범죄단체조직 및 활동' 혐의는 인정되지 않았습니다. 피고인 A에게는 징역 9년, 피고인 B에게는 징역 5년이 선고되었습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B: 바지 임대사업자를 통해 무자본 갭투자 방식의 전세사기를 주도한 매매 컨설팅업자들입니다. - 바지 임대사업자 H, O: 피고인들에게 명의를 빌려주어 임차 목적물의 소유권을 취득한 자들로, 실질적으로는 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었습니다. - C: 피고인들과 함께 전세사기 범행을 공모한 분양대행업자로, 일부 부동산 거래에서는 단독으로 매매 및 전세계약을 진행한 사실도 인정되었습니다. - 피해 임차인들: 피고인들의 기망으로 인해 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알지 못하고 임대차 계약을 체결하거나 임대인 지위 승계에 이의할 기회를 상실하여 보증금을 떼일 위험에 처한 사람들입니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인들이 부동산 매매 컨설팅업자로서 분양대행업자 C과 공모하여, 실질적으로 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자' H, O을 내세워 빌라 등의 소유권을 취득한 후, 임차인들과 전세 계약을 체결하여 임대차 보증금을 편취한 '무자본 갭투자' 방식의 전세사기입니다. 피고인들은 임차인들에게 새로운 임대인이 무자본 갭투자자라는 사실, 리베이트 지급 규모 및 방식, 매수인의 무자력 등 중요한 정보를 고지하지 않아 임차인들이 보증금을 떼일 위험에 처하게 했습니다. 이러한 거래는 매매계약과 임대차계약이 사실상 동시에 진행되는 '동시진행거래' 수법을 사용했으며, 이 과정에서 피고인들은 건축주 등으로부터 리베이트를 취득했습니다. 피해 임차인들은 대부분 전세보증보험에 가입되어 있었으나, 이는 최후의 구제 수단일 뿐 임대인의 자발적인 보증금 반환을 기대했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 피고인들에게 새로운 임대인의 자력이나 무자본 갭투자 사실을 임차인에게 고지할 신의칙상 의무가 있는지 여부 및 그 고지의무의 주체가 누구인지였습니다. 매매계약이 임대차 보증금 완납 이후에 체결된 경우, 피고인들의 행위가 이미 사기죄가 기수에 이른 후의 불가벌적 사후방조에 불과한지 여부였습니다. 특정 부동산들(안산 현장, D 부동산, F 부동산)이 피고인들과 C의 공모 관계에 의한 범행에 해당하는지 여부였습니다. 피고인들이 취득한 재산상 이득액이 과다하게 계산되었는지 여부였습니다. 피고인들이 '범죄를 목적으로 하는 단체'를 조직하거나 활동한 것으로 볼 수 있는지 여부였습니다. 원심에서 선고된 피고인들의 형량이 너무 무겁거나(피고인 측) 너무 가벼워서(검사 측) 부당한지 여부였습니다. 피고인들이 취득한 범죄수익에 대한 추징을 선고하지 않은 원심의 판단이 적절한지 여부였습니다. ### 법원의 판단 항소심 재판부는 원심 판결 중 유죄 부분을 파기하고, 피고인 A에게 징역 9년, 피고인 B에게 징역 5년을 선고했습니다. 이는 원심에서 각 징역 10년, 8년이 선고된 것보다 감형된 것입니다. 고지의무 및 기망행위 인정: 피고인들이 '바지 임대사업자'를 내세워 임대차 계약과 매매 계약을 사실상 동시에 진행하는 '무자본 갭투자' 방식으로 리베이트를 취득했으며, 이때 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 자들이라는 점, 그리고 이러한 거래 방식의 내재된 위험성 등을 임차인들에게 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 사실을 고지하지 않은 행위는 임차인에 대한 사기죄를 구성한다고 보았습니다. 불가벌적 사후방조 주장 배척: 임대차 보증금이 납부된 이후에 매매계약이 체결된 경우에도, 피고인들의 기망행위로 인해 임차인들이 임대인 변경에 대한 이의권을 포기하거나 상실하는 손해를 입었으므로 사기죄가 성립하며, 이를 불가벌적 사후방조로 볼 수 없다고 판단했습니다. 공모 관계 불인정 및 일부 무죄: 안산 현장: C이 단독으로 분양대행업자 역할을 수행했으며, 피고인들이 이 건에 대한 리베이트를 분배받았다는 증거가 부족하다고 보아 이 부분 공소사실을 무죄로 판단했습니다. D 부동산: 공모 시점 이전인 2021년 7월경 C이 사실상 단독으로 매매계약을 체결한 건으로 보아, 피고인들과의 공모 관계를 인정하기 어렵다고 판단하여 무죄로 선고했습니다. F 부동산: H이 소유권을 취득한 지 약 한 달 후에 임대차계약이 체결되어 매매계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 '동시진행거래 수법'과는 거리가 멀고, 피고인들이 리베이트를 분배받았다는 증거도 없어 무죄로 선고했습니다. 이득액 과다 계산 인정: 별지 범죄일람표 1 순번 89의 경우, 임대차 보증금(1억 4천만 원)이 매매대금(1억 2천 9백만 원)보다 커서, 주택 매매대금을 초과하는 부분에 대해서는 피고인들이 이득을 취했다고 볼 증거가 없다며 이득액이 과다 계산되었음을 인정했습니다. 범죄단체조직 및 활동 혐의 불인정: 피고인들과 C이 각자 빌라 등을 찾고 정해진 비율로 리베이트를 나누기로 약정했을 뿐, 특정한 직책이나 상하관계, 통솔체계를 갖춘 '범죄단체'를 조직하였다고 인정하기에는 부족하다고 보아 원심과 마찬가지로 무죄로 판단했습니다. 추징 부분 검사 항소 기각: '부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법'상 추징은 임의적인 것이고, 피해자들이 직접 피해회복을 구하는 것이 곤란한 경우에 해당한다고 보기 어렵다는 원심의 판단을 유지하며 검사의 항소를 기각했습니다. 양형: 전세사기 범행의 중대성과 사회적 해악, 피해 규모(피해자 101명, 합계 약 309억 원 상당)를 고려하여 중형이 불가피하다고 보았습니다. 다만, 대부분의 피해자들이 전세보증보험이나 피고인 측으로부터 피해액을 변제받아 회복된 점, 45명의 피해자와 합의하고 나머지 피해자들을 위해 1억 3천만 원을 형사 공탁하는 등 피해 회복 노력을 기울인 점, 동종 범죄 전력이 없는 점 등을 유리한 정상으로 참작하여 형량을 결정했습니다. ### 결론 이 사건은 '무자본 갭투자' 방식을 이용한 전세사기 범행에 대해 피고인들에게 임차인에 대한 신의칙상 고지의무가 있음을 명확히 하였습니다. 피고인들이 실질적인 임대 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자'임을 숨기고 임대차 계약을 진행한 것이 기망 행위로 인정되어 사기죄가 성립한다고 보았으나, '범죄단체조직 및 활동' 혐의는 부인되었습니다. 항소심에서 일부 공소사실에 대해 무죄가 선고되고 이득액이 조정되었음에도 불구하고, 대규모 전세사기 범행의 사회적 해악과 피해 규모를 고려하여 피고인 A에게 징역 9년, 피고인 B에게 징역 5년의 중형이 확정되었습니다. 이는 전세사기 범행의 심각성과 이에 대한 법원의 엄중한 처벌 의지를 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 형법 제347조 (사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상 이득을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고인들은 '바지 임대사업자'의 실체를 숨기고 임차인들에게는 중요한 정보를 고지하지 않아 임대차 보증금을 편취하거나 매매대금 상당의 재산상 이득을 얻었으므로 사기죄가 적용되었습니다. 형법 제30조 (공동정범): 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A, B는 분양대행업자 C과 함께 바지 임대사업자를 통한 전세사기 범행을 공모하고 각자의 역할을 분담하여 실행했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 신의성실의 원칙상 고지의무: 사기죄의 기망 행위는 적극적인 행위뿐만 아니라 재산상 거래 관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 소극적인 행위, 즉 특정 사실을 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 묵비하는 것도 포함됩니다. 이 사건에서 법원은 피고인들이 새로운 임대인이 '무자본 갭투자자'로서 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실, 동시진행 거래 방식의 본질적인 위험성 등을 임차인들에게 고지할 의무가 있다고 보았고, 이를 고지하지 않은 것을 기망 행위로 판단했습니다. 이는 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등에서 확립된 법리입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제4항: 배상신청인이 배상신청을 각하한 재판에 대하여 불복을 신청할 수 없도록 규정하고 있습니다. 원심에서 배상신청이 각하된 부분은 이 조항에 따라 항소심의 심판범위에서 제외되었습니다. 형법 제114조 (범죄단체조직): 특정 다수인이 사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 범죄를 수행한다는 공동목적 아래 구성원들이 정해진 역할 분담에 따라 행동함으로써 범죄를 반복적으로 실행할 수 있는 조직체계를 갖춘 계속적인 결합체를 의미합니다. 이 사건에서는 피고인들의 범행이 공동정범의 수준을 넘어 범죄단체를 조직했다고 보기에는 규모나 통솔체계가 부족하다고 판단되어 무죄가 선고되었습니다. 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제6조 제1항: 범죄수익에 대한 추징을 규정하고 있으며, 이는 법원의 재량에 따라 임의적으로 결정될 수 있습니다. 이 사건에서는 피해자들이 직접 피해회복을 구하는 것이 심히 곤란한 경우에 해당한다고 보기 어렵다는 이유로 추징이 선고되지 않았습니다. ### 참고 사항 임대인의 신원 및 재정 상태 확인: 임대인(집주인)이 자주 바뀌거나, 명의상 임대인의 재정 상태가 의심스러운 경우 특히 주의해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권 변동 이력을 확인하고, 임대인의 재정 능력에 대한 정보를 요구하는 것이 좋습니다. 동시진행 계약의 위험성 인지: 임대차 계약과 매매 계약이 동시에 진행되거나, 임차인이 보증금을 납부한 후 단기간 내에 소유권이 이전되는 '동시진행' 방식의 거래는 '무자본 갭투자' 사기일 가능성이 높으므로 각별히 조심해야 합니다. 고지의무 미이행 여부 파악: 새로운 임대인이 무자본 투자자이거나, 보증금 반환 능력이 부족하다는 사실을 알리지 않는 경우 기망 행위로 볼 수 있습니다. 계약 전 이러한 중요 정보를 요구하고, 불충분한 설명이나 의심스러운 점이 있다면 계약을 재고해야 합니다. 전세 보증 보험 가입의 한계 이해: 전세 보증 보험은 최후의 보루이지만, 보증금을 돌려받는 데 시간이 걸리거나 절차가 복잡할 수 있습니다. 보증보험 가입 여부와 별개로 임대인의 신뢰성을 반드시 확인해야 합니다. 등기부 등본, 건축물대장, 전입세대 열람 확인: 계약 전에 해당 부동산의 등기부 등본을 열람하여 근저당 설정 여부, 소유권 이력 등을 확인하고, 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인해야 합니다. 또한 전입세대 열람을 통해 선순위 임차인이 있는지 확인하여 보증금을 보호할 수 있는 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 계약의 모든 당사자 확인: 임대인 본인 외의 다른 인물이 계약에 개입하는 경우(컨설팅업자, 분양대행업자 등), 이들의 역할과 계약에서의 위치를 명확히 파악하고, 불필요하거나 과도한 개입이 있다면 주의해야 합니다.

회계법인 본부장의 사고수습 관련 계약 무효 소송 사건

이 사건은 회계법인의 전 본부장이었던 원고가 자신의 부하직원이 회사 명의를 무단으로 사용하여 발생시킨 금융 사고와 관련하여, 회계법인과 손실 보전 약정을 체결한 뒤 이 약정이 법적으로 무효인 '불공정한 법률행위'라고 주장하며 회계법인에게 약정금 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 자신이 심리적으로 궁박한 상태에서 약정이 체결되었고 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있었다고 주장했으나, 법원은 원고가 회계 전문가로서 계약 당시 상황을 충분히 인지하고 있었고, 피고 회계법인이 원고의 궁박한 상태를 이용하려는 '폭리행위의 악의'가 있었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 계약 체결 당시의 당사자 지위, 상황, 급부 불균형 여부, 그리고 상대방의 악의 존재 여부를 종합적으로 판단하여 불공정한 법률행위의 성립 요건을 충족하지 못한다고 본 판결입니다. ### 관련 당사자 - A (원고): 피고 B 회계법인의 전 본부장으로, 부하 직원의 금융 사고에 대한 책임 문제로 인해 피고와 손실 보전 약정을 체결했으나, 후에 이를 무효화하고자 소송을 제기한 당사자. - B 회계법인 (피고): 회계감사 및 관련 업무를 수행하는 법인으로, 소속 직원의 무단 행위로 인해 발생한 금융 사고로 손실을 입었으며, 원고 A와 손실 보전 약정을 체결한 당사자. - C: 피고 B 회계법인 소속의 직원으로, 원고 A의 부하직원이었습니다. 피고 명의의 사용인감을 무단으로 사용하여 주식회사 D의 아파트 사업 관련 자금 조달 및 지급 보증 약정을 체결하고, 이로 인해 금융 사고를 발생시킨 장본인. - 주식회사 D: C이 피고 B 회계법인 명의로 용역 계약을 체결하여 사업 타당성 검토 및 자금 조달 지원을 약정한 회사로, 미완공 아파트 인수 사업을 추진했으나 자금 문제로 인해 금융 사고에 연루됨. - 주식회사 E, F (대부업체들): C이 피고 B 회계법인 명의로 자금 관리 및 지급 보증을 약정하고 30억 원을 대출해준 대부업체들로, 이 사건 사고의 피해자였으며 피고 B 회계법인으로부터 변제받음. - 주식회사 G: C이 대부업체들로부터 받은 30억 원 중 25억 원을 대여한 회사. - 주식회사 L: 원고 A가 이 사건 관련 건물들을 인수하기 위해 설립한 법인. ### 분쟁 상황 피고 회계법인의 본부장이었던 원고 A의 부하직원 C은 회사 명의의 사용인감을 무단으로 사용하여 주식회사 D의 아파트 사업에 대한 자금 조달 지원 및 지급 보증 약정을 체결했습니다. 이로 인해 대부업체들로부터 30억 원을 지급받았고, 이 사고를 인지한 피고 회계법인은 대부업체들에게 33억 2,000만 원을 변제하는 손실을 입었습니다. 원고 A는 이 사건 본부의 본부장으로서 지휘 감독 소홀 및 인장 관리 부실 책임을 사유로 징계 심의를 받게 되었습니다. 이러한 상황에서 원고 A는 피고 회계법인의 손실을 최소화하고자 사고 관련 부동산들을 직접 인수하고 28억 원을 지급하는 내용의 계약을 체결했습니다. 그러나 원고 A는 이 계약이 피고 및 피고의 총괄 대표로부터 퇴사를 종용받는 심리적 압박 상태에서 체결되었으며, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하므로 무효인 '불공정한 법률행위'에 해당한다고 주장하며, 피고에게 19억 3,200만 원 및 이에 대한 지연손해금을 반환하라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 회계법인과 전 본부장인 원고 사이에 체결된 손실 보전 및 자산 인수 계약이, 원고의 심리적 궁박 상태를 이용한 '불공정한 법률행위'에 해당하여 무효인지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 즉, 해당 계약이 불공정한 법률행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당한다고 인정하기 위한 요건, 즉 '객관적 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형'과 '피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하려는 상대방의 폭리행위의 악의'가 충분히 증명되지 않았다고 판단했습니다. 특히 원고가 당시 회계 전문가로서 30년간 피고 회계법인에 근무한 본부장 위치에 있었고, 스스로 이 사건 건물의 인수를 제안하며 사업적 판단에 따라 계약을 체결한 것으로 보인다는 점을 고려했습니다. 또한 피고 회계법인이 원고에게 부당한 퇴사 압력을 가하거나 폭리행위의 악의를 가졌다는 객관적 증거가 부족하다고 보았으며, 계약상 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 단정하기도 어렵다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 주로 적용된 법률은 '민법 제104조'로, 이는 '불공정한 법률행위'에 관한 조항입니다. 또한 원고가 주장한 '부당이득금 반환'과 관련하여 '민법 제748조 제2항'도 언급되었습니다. * **민법 제104조 (불공정한 법률행위):** 이 조항은 당사자의 '궁박'(급박한 곤궁), '경솔'(신중하지 못함), 또는 '무경험'(거래 경험 부족)을 이용하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 '궁박'은 경제적인 어려움뿐만 아니라 정신적, 심리적인 압박감도 포함될 수 있습니다. 중요한 점은, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재해야 하고, 주관적으로 상대방이 피해 당사자의 궁박, 경솔, 무경험을 '알면서 이를 이용하려는 의사(폭리행위의 악의)'가 있었음을 증명해야만 불공정한 법률행위가 성립한다는 것입니다. 본 판례에서 법원은 원고가 주장한 '심리적 궁박 상태'를 인정하기 어려웠고, 피고에게 '폭리행위의 악의'가 있었다는 증거도 부족하다고 판단하여 이 계약을 무효로 보지 않았습니다. 또한 원고가 회계 전문가로서 상황을 인지하고 계약을 체결한 점도 고려되었습니다. * **민법 제748조 제2항 (악의의 수익자의 반환범위):** 이 조항은 부당이득을 반환할 사람이 그 이득을 얻을 당시 법률상 원인이 없음을 알았을 경우(악의의 수익자), 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고, 만약 손해가 있었다면 손해까지 배상해야 한다고 정하고 있습니다. 원고는 이 사건 계약이 불공정한 법률행위로 무효이므로, 피고가 이 계약을 통해 받은 돈이 부당이득에 해당하며, 피고가 악의의 수익자로서 원금과 이자를 반환해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원에서 이 사건 계약이 불공정한 법률행위가 아니라고 판단하여 유효하다고 보았으므로, 부당이득 반환 자체가 성립하지 않아 이 조항은 적용되지 않았습니다. ### 참고 사항 비슷한 문제에 처했을 때 다음 사항들을 고려할 수 있습니다. 첫째, 심리적으로 어려운 상황에서 중요한 계약을 체결할 때는 특히 신중해야 합니다. 감정적인 상태에서 성급하게 결정하기보다 충분한 시간을 갖고 내용을 검토해야 합니다. 둘째, 계약서 작성 전에는 반드시 계약의 구체적인 내용과 급부 및 반대급부의 균형 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 자산의 가치 평가 등 전문가의 도움을 받아 객관적인 판단을 하는 것이 중요합니다. 셋째, 계약 체결 과정에서 오가는 모든 대화나 문서, 이메일 등을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침할 중요한 증거가 될 수 있습니다. 넷째, 자신의 책임이 인정되는 상황이라 하더라도, 그 책임의 범위와 합리적인 해결 방안에 대해 충분히 검토한 후 계약에 임해야 합니다. 불공정한 계약으로 나중에 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.

동물실험시설 공사대금 및 하자 손해배상 책임 분쟁

주식회사 A는 주식회사 B로부터 동물실험시설 설계 및 구축 공사를 도급받았으나, 공사대금, 추가 공사대금, 하자보수에 갈음하는 손해배상, 지체상금 등을 놓고 분쟁이 발생했습니다. 1심 판결에 불복하여 양측 모두 항소한 결과, 항소심 재판부는 피고 B가 원고 A에게 5억 7,806만 6,427원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 이 금액은 원고의 공사대금 청구액 중 일부를 인정하고, 피고의 하자보수비, 지체상금, 하자확대손해 등의 주장을 일부 받아들여 원고의 책임을 50%로 제한한 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (주식회사 A, 이전 상호 주식회사 R): 동물실험시설 설계 및 구축공사를 수행한 건설사 - 피고 (주식회사 B, 이전 상호 주식회사 D): 동물실험시설 공사를 도급한 회사 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A(이전 상호 주식회사 R)는 피고 주식회사 B(이전 상호 주식회사 D)로부터 '동물실험시설 설계 및 구축공사'를 도급받아 진행하였습니다. 이 공사계약은 설계비용이 포함되고 공사 완료가 설계/시공/장비의 완료와 시설의 안정적인 운영 개시를 포함하는 '설계·시공일괄입찰 방식'의 성격을 가지면서도, 설계 변경 시 계약금액을 조정할 수 있는 조항이 있어 '내역입찰방식'의 요소도 혼합된 중간적인 형태의 계약으로 판단되었습니다. 원고는 소동물실 설계 변경으로 인해 총 1,693,931,270원의 추가 공사대금이 발생했다고 주장하며 지급을 청구했으나, 피고는 이를 인정하지 않았습니다. 재판부는 공사계약의 성격, 변경 경위, 그리고 추가 공사대금이 최종 공사대금의 47%에 이르는 점 등을 고려하여 원고의 추가 공사대금 주장을 받아들이지 않았습니다. 한편, 공사 완료 후 동물실험실 바닥의 탄크리트에 균열이 발생하는 하자가 발생했습니다. 원고는 하청업체(K)의 임의 시공으로 인한 것이라 주장했으나, 재판부는 원고가 수급인으로서의 책임이 있으며, 탄크리트 시공 전 압축강도 등을 확인하지 않은 잘못이 있다고 보아 원고에게 하자에 대한 책임이 있다고 판단했습니다. 이 하자로 인해 피고는 111,756,100원의 보수비용이 발생했다고 주장했습니다. 또한, 바닥 하자 보수를 위해 피고는 소동물실에 있던 동물, 자재 및 설비를 중대동물실로 이동시키고, 바닥을 철거 및 재시공하며, 시설 클리닝 및 멸균 작업을 진행하는 등 총 414,520,000원의 하자확대손해가 발생했다고 주장했습니다. 원고는 피고가 하자를 알고도 동물을 반입하여 손해를 확대했다거나, 청구하는 비용 항목들이 하자확대손해에 해당하지 않는다고 반박했습니다. 하지만 재판부는 피고가 원고의 멸균 보고서를 신뢰하여 동물을 반입했고, 실험동물법 준수를 위한 일련의 작업들이 불가피했다며 하자확대손해를 인정했습니다. 이와 별도로 공사 완료 지연에 따른 지체상금 374,654,695원도 쟁점이 되었습니다. 원고는 하청업체의 시공 문제나 피고의 추가 공사 요청 등으로 인해 지연되었다고 주장했으나, 재판부는 이를 인정하지 않았습니다. 재판부는 최종적으로 원고의 공사대금 청구와 피고의 하자보수비, 지체상금, 하자확대손해 주장을 종합적으로 고려하여, 바닥 하자 보수비용과 하자확대손해의 각 50%를 원고의 책임으로 제한하고, 원고가 피고에게 지급할 금액을 확정하여 공사대금 채무에서 상계하는 방식으로 판결했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 소동물실 설계변경에 따른 추가 공사대금 청구: 원고 A가 소동물실 설계 변경으로 인해 발생한 16억 9,393만 1,270원의 추가 공사대금 지급 의무가 피고 B에게 있는지 여부. 2. 동물실험실 바닥 하자(탄크리트 균열) 책임 및 보수비용: 동물실험실 바닥의 탄크리트 균열 등 하자의 발생 원인과 그에 대한 원고 A의 책임 여부, 그리고 하자 보수에 갈음하는 손해배상금(1억 1,175만 6,100원) 지급 의무 인정 여부. 3. 하자 확대 손해배상 책임: 바닥 하자 발생으로 인해 동물 및 자재 이동, 재시공 등 추가적으로 발생한 4억 1,452만 원 상당의 확대 손해에 대한 원고 A의 배상 책임 여부. 4. 공사 지연에 따른 지체상금: 공사 완료 지연으로 인해 피고 B가 주장하는 지체상금(3억 7,465만 4,695원)에 대한 원고 A의 지급 의무 인정 여부. 5. 각 책임의 제한: 상기 손해배상 및 지체상금에 대한 원고의 책임 범위를 제한할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 제1심판결을 변경하여 피고 B는 원고 A에게 578,066,427원 및 그 중 570,128,377원에 대하여는 2020년 7월 23일부터 2024년 2월 14일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급하라. 나머지 7,938,050원에 대하여는 2020년 7월 23일부터 2025년 8월 29일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다. 소송 총비용 중 4/5는 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각각 부담한다. ### 결론 원고 A의 청구는 일부 인정 범위 내에서 이유 있어 인용되었고, 나머지 청구는 기각되었습니다. 제1심판결은 항소심에서 일부 변경되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 계약의 성격 및 공사대금 조정: 이 사건 공사계약은 '설계·시공일괄입찰(Turn-Key Base) 방식'과 '내역입찰방식'의 요소를 혼합한 중간 형태의 계약으로 보았습니다. 설계·시공일괄입찰 방식은 수급인이 설계부터 시공, 성능 보장까지 책임지는 계약으로, 일반적으로 계약금액 조정이 어려운 것이 특징입니다. 그러나 본 계약은 설계 변경 시 공사대금을 조정할 수 있다는 규정이 있어, 변경된 설계 요소로 인한 공사량의 증감이 발생하면 계약금액을 조정할 수 있는 여지를 두었습니다. 하지만 법원은 원고가 주장하는 소동물실 설계변경이 계약서상의 설계변경 사유에 해당하거나 추가 공사대금 지급에 대한 별도의 합의가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 계약서의 명확한 규정, 변경의 경위 및 금액 규모 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 2. 수급인의 하자보수 책임: 민법상 도급계약에서 수급인(원고 A)은 약정한 일의 완성 및 목적물의 하자에 대해 책임을 집니다. 동물실험실 바닥의 탄크리트 균열 하자에 대해 원고는 하청업체의 귀책사유를 주장했으나, 법원은 원고가 수급인으로서 하청업체 선정 및 감독, 시공 전 확인 등에서 책임이 있다고 보았습니다. 특히, 탄크리트 시방서에서 요구하는 압축강도를 콘크리트 바탕면이 만족하는지 확인하지 않은 점이 지적되었습니다. 이는 도급인이 제3자에게 공사를 재도급하더라도 원칙적으로 원도급계약상의 책임을 면할 수 없다는 법리를 따릅니다. 3. 하자확대손해 및 손해배상 범위: 하자확대손해는 목적물의 하자로 인해 직접적인 보수 비용 외에 추가적으로 발생하는 손해를 의미합니다. 이 사건에서는 바닥 하자 보수를 위해 동물을 이동시키고 시설을 재정비하는 등 일련의 작업에 소요된 비용이 하자확대손해로 인정되었습니다. 법원은 피고가 원고의 멸균 보고서를 신뢰하여 동물을 반입한 점, 그리고 '실험동물에 관한 법률' 준수를 위한 시설 재정비가 불가피했던 점 등을 고려하여 이 비용들이 하자로 인해 발생한 상당인과관계 있는 손해라고 판단했습니다. 4. 지체상금: 공사 계약에서 정해진 기간 내에 공사를 완료하지 못할 경우, 지연 일수에 따라 도급인이 수급인에게 지급하게 되는 금원입니다. 법원은 원고가 공사 지연의 원인으로 주장한 사유들(하청업체 시공 문제, 피고의 추가 요청 등)이 원고의 지체상금 지급 의무를 면하게 할 만한 귀책사유로 보기 어렵다고 판단하여 피고의 지체상금 청구를 일부 인정했습니다. 5. 책임의 제한: 법원은 발생한 하자의 내역과 정도, 발생 시기, 원인, 그리고 원고가 하자 보수를 시도했던 점, 자연적 노화나 사용·관리상의 잘못 가능성 등 제반 사정을 종합적으로 참작하여 원고의 하자보수책임 및 하자확대손해 책임의 범위를 50%로 제한했습니다. 이는 손해배상액을 산정함에 있어 책임의 공평한 분배를 위한 법원의 재량으로 인정되는 법리입니다. 6. 상법 및 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 판결에서 인정된 금원에 대해 지급 시점까지 발생하는 지연이자에 대해 상법에서 정한 연 6%의 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지급하도록 명시하였습니다. 이는 채무불이행으로 인한 손해배상으로서의 지연이율에 관한 규정입니다. ### 참고 사항 1. 계약서의 명확성 확보: 공사계약 체결 시, '설계·시공일괄입찰' 방식이라 하더라도 설계 변경 가능성 및 그에 따른 공사대금 조정 요건과 절차를 계약서에 명확히 규정해야 합니다. 모호한 규정은 추가 공사대금 청구 시 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 2. 설계 변경 및 추가 공사 합의 문서화: 어떠한 설계 변경이든, 그것이 추가 공사대금을 발생시키는 경우 반드시 서면으로 합의하고, 변경된 내용과 그에 따른 금액을 명확히 문서화해야 합니다. 구두 합의나 단순 요청만으로는 추가 공사대금 청구가 어려울 수 있습니다. 3. 수급인의 책임 범위 인지: 건설 공사 도급인은 하청업체(하수급인)에게 공사를 맡겼더라도 원칙적으로 도급인에게 약정한 일의 완성 및 하자에 대한 책임을 집니다. 따라서 하청업체의 공사 수행에 대한 관리·감독을 철저히 하고, 주요 공정에 대한 확인 절차를 거쳐야 합니다. 특히 특수 자재나 공법 적용 시에는 시공 조건 및 강도 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다. 4. 하자 발생 시 대응: 공사 목적물에 하자가 발생하면, 즉시 그 내용을 명확히 기록하고 증거(사진, 영상 등)를 확보해야 합니다. 하자 보수 시에도 관련 기록을 철저히 남겨야 합니다. 또한, 하자로 인해 추가적인 손해(하자확대손해)가 발생할 수 있는 경우, 이를 최소화하기 위한 합리적인 조치를 취했음을 입증할 수 있어야 합니다. 5. 지체상금 발생 방지: 공사 기간 준수는 매우 중요합니다. 예상치 못한 상황으로 인해 공사 지연이 불가피할 경우, 그 원인과 예상 지연 기간, 그리고 대책을 도급인에게 즉시 통보하고 협의하여 계약 변경이나 면책 사유에 대한 합의를 시도해야 합니다. 6. 손해배상 책임 제한 가능성: 소송 과정에서 법원은 여러 사정을 고려하여 손해배상 책임의 범위를 제한할 수 있습니다. 당사자들은 자신의 책임이 과도하게 부과되는 것을 방어하기 위해 관련 증거와 주장을 충분히 제시해야 합니다. 예를 들어, 상대방의 손해 확대 기여도, 자신의 보수 노력 등을 적극적으로 주장할 수 있습니다. 7. 특수 시설 공사의 유의점: 동물실험시설과 같이 특정 법률(실험동물법)의 규제를 받거나 특수한 목적을 가진 시설의 경우, 해당 법규의 요구사항을 충족시키지 못하는 하자는 더 큰 손해를 유발할 수 있으므로 설계 및 시공 단계에서 관련 법규 준수에 각별히 유의해야 합니다.

무자본 갭투자로 임차인 속여 전세보증금 편취한 사건

피고인들은 바지 임대사업자를 내세워 임대차 계약과 매매 계약을 동시에 진행하는 이른바 '무자본 갭투자' 전세사기 범행을 저질렀습니다. 이들은 임차인들에게 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자'이며, 무자본으로 부동산을 인수한다는 사실을 알리지 않아 기망 행위가 인정되었습니다. 항소심에서는 일부 부동산 건에 대한 공모 관계와 사기 이득액 산정 오류가 인정되어 원심의 유죄 부분이 파기되었으나, 전세사기 범죄는 여전히 유죄로 인정되었습니다. 그러나 검사가 주장한 '범죄단체조직 및 활동' 혐의는 인정되지 않았습니다. 피고인 A에게는 징역 9년, 피고인 B에게는 징역 5년이 선고되었습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B: 바지 임대사업자를 통해 무자본 갭투자 방식의 전세사기를 주도한 매매 컨설팅업자들입니다. - 바지 임대사업자 H, O: 피고인들에게 명의를 빌려주어 임차 목적물의 소유권을 취득한 자들로, 실질적으로는 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었습니다. - C: 피고인들과 함께 전세사기 범행을 공모한 분양대행업자로, 일부 부동산 거래에서는 단독으로 매매 및 전세계약을 진행한 사실도 인정되었습니다. - 피해 임차인들: 피고인들의 기망으로 인해 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알지 못하고 임대차 계약을 체결하거나 임대인 지위 승계에 이의할 기회를 상실하여 보증금을 떼일 위험에 처한 사람들입니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인들이 부동산 매매 컨설팅업자로서 분양대행업자 C과 공모하여, 실질적으로 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자' H, O을 내세워 빌라 등의 소유권을 취득한 후, 임차인들과 전세 계약을 체결하여 임대차 보증금을 편취한 '무자본 갭투자' 방식의 전세사기입니다. 피고인들은 임차인들에게 새로운 임대인이 무자본 갭투자자라는 사실, 리베이트 지급 규모 및 방식, 매수인의 무자력 등 중요한 정보를 고지하지 않아 임차인들이 보증금을 떼일 위험에 처하게 했습니다. 이러한 거래는 매매계약과 임대차계약이 사실상 동시에 진행되는 '동시진행거래' 수법을 사용했으며, 이 과정에서 피고인들은 건축주 등으로부터 리베이트를 취득했습니다. 피해 임차인들은 대부분 전세보증보험에 가입되어 있었으나, 이는 최후의 구제 수단일 뿐 임대인의 자발적인 보증금 반환을 기대했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 피고인들에게 새로운 임대인의 자력이나 무자본 갭투자 사실을 임차인에게 고지할 신의칙상 의무가 있는지 여부 및 그 고지의무의 주체가 누구인지였습니다. 매매계약이 임대차 보증금 완납 이후에 체결된 경우, 피고인들의 행위가 이미 사기죄가 기수에 이른 후의 불가벌적 사후방조에 불과한지 여부였습니다. 특정 부동산들(안산 현장, D 부동산, F 부동산)이 피고인들과 C의 공모 관계에 의한 범행에 해당하는지 여부였습니다. 피고인들이 취득한 재산상 이득액이 과다하게 계산되었는지 여부였습니다. 피고인들이 '범죄를 목적으로 하는 단체'를 조직하거나 활동한 것으로 볼 수 있는지 여부였습니다. 원심에서 선고된 피고인들의 형량이 너무 무겁거나(피고인 측) 너무 가벼워서(검사 측) 부당한지 여부였습니다. 피고인들이 취득한 범죄수익에 대한 추징을 선고하지 않은 원심의 판단이 적절한지 여부였습니다. ### 법원의 판단 항소심 재판부는 원심 판결 중 유죄 부분을 파기하고, 피고인 A에게 징역 9년, 피고인 B에게 징역 5년을 선고했습니다. 이는 원심에서 각 징역 10년, 8년이 선고된 것보다 감형된 것입니다. 고지의무 및 기망행위 인정: 피고인들이 '바지 임대사업자'를 내세워 임대차 계약과 매매 계약을 사실상 동시에 진행하는 '무자본 갭투자' 방식으로 리베이트를 취득했으며, 이때 새로운 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 자들이라는 점, 그리고 이러한 거래 방식의 내재된 위험성 등을 임차인들에게 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 사실을 고지하지 않은 행위는 임차인에 대한 사기죄를 구성한다고 보았습니다. 불가벌적 사후방조 주장 배척: 임대차 보증금이 납부된 이후에 매매계약이 체결된 경우에도, 피고인들의 기망행위로 인해 임차인들이 임대인 변경에 대한 이의권을 포기하거나 상실하는 손해를 입었으므로 사기죄가 성립하며, 이를 불가벌적 사후방조로 볼 수 없다고 판단했습니다. 공모 관계 불인정 및 일부 무죄: 안산 현장: C이 단독으로 분양대행업자 역할을 수행했으며, 피고인들이 이 건에 대한 리베이트를 분배받았다는 증거가 부족하다고 보아 이 부분 공소사실을 무죄로 판단했습니다. D 부동산: 공모 시점 이전인 2021년 7월경 C이 사실상 단독으로 매매계약을 체결한 건으로 보아, 피고인들과의 공모 관계를 인정하기 어렵다고 판단하여 무죄로 선고했습니다. F 부동산: H이 소유권을 취득한 지 약 한 달 후에 임대차계약이 체결되어 매매계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 '동시진행거래 수법'과는 거리가 멀고, 피고인들이 리베이트를 분배받았다는 증거도 없어 무죄로 선고했습니다. 이득액 과다 계산 인정: 별지 범죄일람표 1 순번 89의 경우, 임대차 보증금(1억 4천만 원)이 매매대금(1억 2천 9백만 원)보다 커서, 주택 매매대금을 초과하는 부분에 대해서는 피고인들이 이득을 취했다고 볼 증거가 없다며 이득액이 과다 계산되었음을 인정했습니다. 범죄단체조직 및 활동 혐의 불인정: 피고인들과 C이 각자 빌라 등을 찾고 정해진 비율로 리베이트를 나누기로 약정했을 뿐, 특정한 직책이나 상하관계, 통솔체계를 갖춘 '범죄단체'를 조직하였다고 인정하기에는 부족하다고 보아 원심과 마찬가지로 무죄로 판단했습니다. 추징 부분 검사 항소 기각: '부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법'상 추징은 임의적인 것이고, 피해자들이 직접 피해회복을 구하는 것이 곤란한 경우에 해당한다고 보기 어렵다는 원심의 판단을 유지하며 검사의 항소를 기각했습니다. 양형: 전세사기 범행의 중대성과 사회적 해악, 피해 규모(피해자 101명, 합계 약 309억 원 상당)를 고려하여 중형이 불가피하다고 보았습니다. 다만, 대부분의 피해자들이 전세보증보험이나 피고인 측으로부터 피해액을 변제받아 회복된 점, 45명의 피해자와 합의하고 나머지 피해자들을 위해 1억 3천만 원을 형사 공탁하는 등 피해 회복 노력을 기울인 점, 동종 범죄 전력이 없는 점 등을 유리한 정상으로 참작하여 형량을 결정했습니다. ### 결론 이 사건은 '무자본 갭투자' 방식을 이용한 전세사기 범행에 대해 피고인들에게 임차인에 대한 신의칙상 고지의무가 있음을 명확히 하였습니다. 피고인들이 실질적인 임대 의사나 능력이 없는 '바지 임대사업자'임을 숨기고 임대차 계약을 진행한 것이 기망 행위로 인정되어 사기죄가 성립한다고 보았으나, '범죄단체조직 및 활동' 혐의는 부인되었습니다. 항소심에서 일부 공소사실에 대해 무죄가 선고되고 이득액이 조정되었음에도 불구하고, 대규모 전세사기 범행의 사회적 해악과 피해 규모를 고려하여 피고인 A에게 징역 9년, 피고인 B에게 징역 5년의 중형이 확정되었습니다. 이는 전세사기 범행의 심각성과 이에 대한 법원의 엄중한 처벌 의지를 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 형법 제347조 (사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상 이득을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고인들은 '바지 임대사업자'의 실체를 숨기고 임차인들에게는 중요한 정보를 고지하지 않아 임대차 보증금을 편취하거나 매매대금 상당의 재산상 이득을 얻었으므로 사기죄가 적용되었습니다. 형법 제30조 (공동정범): 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A, B는 분양대행업자 C과 함께 바지 임대사업자를 통한 전세사기 범행을 공모하고 각자의 역할을 분담하여 실행했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 신의성실의 원칙상 고지의무: 사기죄의 기망 행위는 적극적인 행위뿐만 아니라 재산상 거래 관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 소극적인 행위, 즉 특정 사실을 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 묵비하는 것도 포함됩니다. 이 사건에서 법원은 피고인들이 새로운 임대인이 '무자본 갭투자자'로서 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실, 동시진행 거래 방식의 본질적인 위험성 등을 임차인들에게 고지할 의무가 있다고 보았고, 이를 고지하지 않은 것을 기망 행위로 판단했습니다. 이는 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 등에서 확립된 법리입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제4항: 배상신청인이 배상신청을 각하한 재판에 대하여 불복을 신청할 수 없도록 규정하고 있습니다. 원심에서 배상신청이 각하된 부분은 이 조항에 따라 항소심의 심판범위에서 제외되었습니다. 형법 제114조 (범죄단체조직): 특정 다수인이 사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 범죄를 수행한다는 공동목적 아래 구성원들이 정해진 역할 분담에 따라 행동함으로써 범죄를 반복적으로 실행할 수 있는 조직체계를 갖춘 계속적인 결합체를 의미합니다. 이 사건에서는 피고인들의 범행이 공동정범의 수준을 넘어 범죄단체를 조직했다고 보기에는 규모나 통솔체계가 부족하다고 판단되어 무죄가 선고되었습니다. 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제6조 제1항: 범죄수익에 대한 추징을 규정하고 있으며, 이는 법원의 재량에 따라 임의적으로 결정될 수 있습니다. 이 사건에서는 피해자들이 직접 피해회복을 구하는 것이 심히 곤란한 경우에 해당한다고 보기 어렵다는 이유로 추징이 선고되지 않았습니다. ### 참고 사항 임대인의 신원 및 재정 상태 확인: 임대인(집주인)이 자주 바뀌거나, 명의상 임대인의 재정 상태가 의심스러운 경우 특히 주의해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권 변동 이력을 확인하고, 임대인의 재정 능력에 대한 정보를 요구하는 것이 좋습니다. 동시진행 계약의 위험성 인지: 임대차 계약과 매매 계약이 동시에 진행되거나, 임차인이 보증금을 납부한 후 단기간 내에 소유권이 이전되는 '동시진행' 방식의 거래는 '무자본 갭투자' 사기일 가능성이 높으므로 각별히 조심해야 합니다. 고지의무 미이행 여부 파악: 새로운 임대인이 무자본 투자자이거나, 보증금 반환 능력이 부족하다는 사실을 알리지 않는 경우 기망 행위로 볼 수 있습니다. 계약 전 이러한 중요 정보를 요구하고, 불충분한 설명이나 의심스러운 점이 있다면 계약을 재고해야 합니다. 전세 보증 보험 가입의 한계 이해: 전세 보증 보험은 최후의 보루이지만, 보증금을 돌려받는 데 시간이 걸리거나 절차가 복잡할 수 있습니다. 보증보험 가입 여부와 별개로 임대인의 신뢰성을 반드시 확인해야 합니다. 등기부 등본, 건축물대장, 전입세대 열람 확인: 계약 전에 해당 부동산의 등기부 등본을 열람하여 근저당 설정 여부, 소유권 이력 등을 확인하고, 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인해야 합니다. 또한 전입세대 열람을 통해 선순위 임차인이 있는지 확인하여 보증금을 보호할 수 있는 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 계약의 모든 당사자 확인: 임대인 본인 외의 다른 인물이 계약에 개입하는 경우(컨설팅업자, 분양대행업자 등), 이들의 역할과 계약에서의 위치를 명확히 파악하고, 불필요하거나 과도한 개입이 있다면 주의해야 합니다.

회계법인 본부장의 사고수습 관련 계약 무효 소송 사건

이 사건은 회계법인의 전 본부장이었던 원고가 자신의 부하직원이 회사 명의를 무단으로 사용하여 발생시킨 금융 사고와 관련하여, 회계법인과 손실 보전 약정을 체결한 뒤 이 약정이 법적으로 무효인 '불공정한 법률행위'라고 주장하며 회계법인에게 약정금 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 자신이 심리적으로 궁박한 상태에서 약정이 체결되었고 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있었다고 주장했으나, 법원은 원고가 회계 전문가로서 계약 당시 상황을 충분히 인지하고 있었고, 피고 회계법인이 원고의 궁박한 상태를 이용하려는 '폭리행위의 악의'가 있었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 계약 체결 당시의 당사자 지위, 상황, 급부 불균형 여부, 그리고 상대방의 악의 존재 여부를 종합적으로 판단하여 불공정한 법률행위의 성립 요건을 충족하지 못한다고 본 판결입니다. ### 관련 당사자 - A (원고): 피고 B 회계법인의 전 본부장으로, 부하 직원의 금융 사고에 대한 책임 문제로 인해 피고와 손실 보전 약정을 체결했으나, 후에 이를 무효화하고자 소송을 제기한 당사자. - B 회계법인 (피고): 회계감사 및 관련 업무를 수행하는 법인으로, 소속 직원의 무단 행위로 인해 발생한 금융 사고로 손실을 입었으며, 원고 A와 손실 보전 약정을 체결한 당사자. - C: 피고 B 회계법인 소속의 직원으로, 원고 A의 부하직원이었습니다. 피고 명의의 사용인감을 무단으로 사용하여 주식회사 D의 아파트 사업 관련 자금 조달 및 지급 보증 약정을 체결하고, 이로 인해 금융 사고를 발생시킨 장본인. - 주식회사 D: C이 피고 B 회계법인 명의로 용역 계약을 체결하여 사업 타당성 검토 및 자금 조달 지원을 약정한 회사로, 미완공 아파트 인수 사업을 추진했으나 자금 문제로 인해 금융 사고에 연루됨. - 주식회사 E, F (대부업체들): C이 피고 B 회계법인 명의로 자금 관리 및 지급 보증을 약정하고 30억 원을 대출해준 대부업체들로, 이 사건 사고의 피해자였으며 피고 B 회계법인으로부터 변제받음. - 주식회사 G: C이 대부업체들로부터 받은 30억 원 중 25억 원을 대여한 회사. - 주식회사 L: 원고 A가 이 사건 관련 건물들을 인수하기 위해 설립한 법인. ### 분쟁 상황 피고 회계법인의 본부장이었던 원고 A의 부하직원 C은 회사 명의의 사용인감을 무단으로 사용하여 주식회사 D의 아파트 사업에 대한 자금 조달 지원 및 지급 보증 약정을 체결했습니다. 이로 인해 대부업체들로부터 30억 원을 지급받았고, 이 사고를 인지한 피고 회계법인은 대부업체들에게 33억 2,000만 원을 변제하는 손실을 입었습니다. 원고 A는 이 사건 본부의 본부장으로서 지휘 감독 소홀 및 인장 관리 부실 책임을 사유로 징계 심의를 받게 되었습니다. 이러한 상황에서 원고 A는 피고 회계법인의 손실을 최소화하고자 사고 관련 부동산들을 직접 인수하고 28억 원을 지급하는 내용의 계약을 체결했습니다. 그러나 원고 A는 이 계약이 피고 및 피고의 총괄 대표로부터 퇴사를 종용받는 심리적 압박 상태에서 체결되었으며, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하므로 무효인 '불공정한 법률행위'에 해당한다고 주장하며, 피고에게 19억 3,200만 원 및 이에 대한 지연손해금을 반환하라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고 회계법인과 전 본부장인 원고 사이에 체결된 손실 보전 및 자산 인수 계약이, 원고의 심리적 궁박 상태를 이용한 '불공정한 법률행위'에 해당하여 무효인지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 즉, 해당 계약이 불공정한 법률행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당한다고 인정하기 위한 요건, 즉 '객관적 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형'과 '피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하려는 상대방의 폭리행위의 악의'가 충분히 증명되지 않았다고 판단했습니다. 특히 원고가 당시 회계 전문가로서 30년간 피고 회계법인에 근무한 본부장 위치에 있었고, 스스로 이 사건 건물의 인수를 제안하며 사업적 판단에 따라 계약을 체결한 것으로 보인다는 점을 고려했습니다. 또한 피고 회계법인이 원고에게 부당한 퇴사 압력을 가하거나 폭리행위의 악의를 가졌다는 객관적 증거가 부족하다고 보았으며, 계약상 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 단정하기도 어렵다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 주로 적용된 법률은 '민법 제104조'로, 이는 '불공정한 법률행위'에 관한 조항입니다. 또한 원고가 주장한 '부당이득금 반환'과 관련하여 '민법 제748조 제2항'도 언급되었습니다. * **민법 제104조 (불공정한 법률행위):** 이 조항은 당사자의 '궁박'(급박한 곤궁), '경솔'(신중하지 못함), 또는 '무경험'(거래 경험 부족)을 이용하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 '궁박'은 경제적인 어려움뿐만 아니라 정신적, 심리적인 압박감도 포함될 수 있습니다. 중요한 점은, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재해야 하고, 주관적으로 상대방이 피해 당사자의 궁박, 경솔, 무경험을 '알면서 이를 이용하려는 의사(폭리행위의 악의)'가 있었음을 증명해야만 불공정한 법률행위가 성립한다는 것입니다. 본 판례에서 법원은 원고가 주장한 '심리적 궁박 상태'를 인정하기 어려웠고, 피고에게 '폭리행위의 악의'가 있었다는 증거도 부족하다고 판단하여 이 계약을 무효로 보지 않았습니다. 또한 원고가 회계 전문가로서 상황을 인지하고 계약을 체결한 점도 고려되었습니다. * **민법 제748조 제2항 (악의의 수익자의 반환범위):** 이 조항은 부당이득을 반환할 사람이 그 이득을 얻을 당시 법률상 원인이 없음을 알았을 경우(악의의 수익자), 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고, 만약 손해가 있었다면 손해까지 배상해야 한다고 정하고 있습니다. 원고는 이 사건 계약이 불공정한 법률행위로 무효이므로, 피고가 이 계약을 통해 받은 돈이 부당이득에 해당하며, 피고가 악의의 수익자로서 원금과 이자를 반환해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원에서 이 사건 계약이 불공정한 법률행위가 아니라고 판단하여 유효하다고 보았으므로, 부당이득 반환 자체가 성립하지 않아 이 조항은 적용되지 않았습니다. ### 참고 사항 비슷한 문제에 처했을 때 다음 사항들을 고려할 수 있습니다. 첫째, 심리적으로 어려운 상황에서 중요한 계약을 체결할 때는 특히 신중해야 합니다. 감정적인 상태에서 성급하게 결정하기보다 충분한 시간을 갖고 내용을 검토해야 합니다. 둘째, 계약서 작성 전에는 반드시 계약의 구체적인 내용과 급부 및 반대급부의 균형 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 자산의 가치 평가 등 전문가의 도움을 받아 객관적인 판단을 하는 것이 중요합니다. 셋째, 계약 체결 과정에서 오가는 모든 대화나 문서, 이메일 등을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침할 중요한 증거가 될 수 있습니다. 넷째, 자신의 책임이 인정되는 상황이라 하더라도, 그 책임의 범위와 합리적인 해결 방안에 대해 충분히 검토한 후 계약에 임해야 합니다. 불공정한 계약으로 나중에 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.