부동산/임대차 12
금전/손해배상 7
민사일반 4서울서부지방법원 2025
주식회사 A(공사업체)가 주식회사 B(건축주)로부터 토지 공사를 도급받아 진행하던 중 공사를 중단하고, B가 계약 해지를 통보하며 갈등이 시작되었습니다. B는 공사 현장의 점유를 침탈했고, A는 이에 대한 토지 인도를 청구하는 본소를 제기했습니다. B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다. 법원은 B가 A의 토지 점유를 침탈했다고 보아 A의 토지 인도 본소 청구를 인용하는 한편, B의 계약 해지는 적법했다고 보아 A가 B로부터 기성 공사대금 2억 원과 지연손해금을 돌려받음과 동시에 B에게 토지를 인도해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 건축 공사를 도급받은 공사업체이자 본소의 원고, 반소의 피고 - 주식회사 B: 건물 신축을 의뢰한 건축주이자 본소의 피고, 반소의 원고 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 두 건의 건물 신축 공사를 도급받았습니다. 그중 이 사건 토지에 대한 공사는 2021년 7월 9일 시작되었고, 같은 해 9월 16일까지 일부 공정이 진행되어 1차 기성금 4억 7,620만 원이 지급되었습니다. 그러나 A는 2021년 9월 25일부터 우천을 이유로 공사를 중단했고, 잠시 재개했다가 11월 10일 다시 중단했습니다. B는 공사 지연에 대해 지속적으로 항의하고 대책을 요구했으나 합의에 이르지 못했습니다. 2021년 12월 20일 A는 다른 공사의 대출 취소를 이유로 불안의 항변권을 주장하며 공사 중단을 통보했고, 이에 하도급업체들의 민원까지 발생하자 B는 12월 24일 A의 채무 불이행을 이유로 이 사건 공사 계약 해지를 통보했습니다. 이후 B는 A가 현장을 비운 사이 자물쇠를 해제하고 토지를 점유하여 A는 B의 점유 침탈을 주장하며 본소로 토지 인도를 청구했고, B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다며 반소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공사 현장 토지에 대한 점유 침탈 여부, 도급 계약 해지의 적법성, 계약 해제에 따른 원상회복 의무 및 동시이행 여부 ### 법원의 판단 법원은 주식회사 B(건축주)가 주식회사 A(공사업체)의 의사에 반하여 공사 현장 토지의 점유를 침탈한 것으로 보아, B는 A에게 별지 목록 기재 각 토지를 인도하라고 판결했습니다. 동시에 A의 공사 중단이 계약상 의무 불이행에 해당하여 B의 계약 해지 통보가 적법했다고 판단하여, A는 본소 청구를 통해 토지를 인도받으면 B로부터 미지급 공사대금 2억 원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 6월 3일부터 2024년 7월 12일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급받는 것과 동시에 B에게 토지를 인도하라고 명했습니다. 또한 B의 나머지 반소 청구는 기각하고, 소송 비용은 본소는 B가, 반소는 A와 B가 3:7의 비율로 나누어 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건은 공사 도급 계약 해제 시 점유권 침탈과 본권에 기한 토지 인도를 다룬 사례입니다. 법원은 건축주가 공사업체의 점유를 침탈했다고 인정하여 공사업체의 본소 청구를 인용하면서도, 공사업체의 공사 중단이 계약 위반에 해당하여 건축주의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 계약 해제에 따른 원상회복 의무로 공사업체가 토지를 건축주에게 인도해야 하지만, 건축주가 공사업체에게 지급해야 할 공사대금과 토지 인도가 동시이행 관계에 있음을 인정하여 양 당사자의 의무를 동시에 이행하도록 판결했습니다. 이는 점유권과 본권이라는 두 가지 권리를 동시에 고려하여 분쟁을 해결한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 점유 침탈과 점유회복청구권 (민법 제204조 제1항, 제192조 제2항): - 민법 제204조 제1항은 "점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '점유의 침탈'은 점유자가 자신의 의사에 의하지 않고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말합니다. 본 사건에서 법원은 건축주가 공사업체의 동의 없이 자물쇠를 풀고 공사 현장을 점유한 행위를 점유 침탈로 보았습니다. - 민법 제192조 제2항에 따라 점유회복의 소에 의해 침탈된 점유를 회복하면 그 점유가 소멸하지 않은 것으로 간주됩니다. 이는 공사업체가 점유를 잠시 잃었더라도 법원의 판결로 다시 점유를 회복하면 처음부터 점유를 상실하지 않은 것처럼 법적 효력이 유지된다는 의미입니다. 계약 해제 사유와 방법 (민법 제544조, 제673조): - 민법 제544조 (이행지체와 해제)는 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고 없이 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 공사업체의 공사 중단은 채무 이행 지체에 해당하고, 공사 중단 선언은 이행 거절로 판단되어 건축주의 계약 해지 통보가 민법 제544조에 따른 적법한 해제로 인정되었습니다. - 민법 제673조 (도급인의 임의 해제권)는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정하여 도급인(건축주)의 임의 해제권을 인정하고 있습니다. 이는 수급인(공사업체)의 귀책사유가 없더라도 도급인이 계약을 해제할 수 있는 조항이나, 이 경우에는 손해배상 의무가 발생합니다. 본 사건에서는 공사업체의 귀책사유가 인정되었으므로 민법 제544조가 적용되었습니다. 계약 해제와 원상회복 의무 (민법 제548조 제1항): - 민법 제548조 제1항은 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"고 명시합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 계약이 없었던 상태로 되돌아가야 하며, 받은 것을 반환하고 아직 지급하지 않은 것은 지급할 필요가 없게 됩니다. 본 사건에서 공사업체는 건축주에게 토지를 인도해야 할 원상회복 의무를 지게 됩니다. 유치권과 동시이행 관계 (민법 제320조 제1항): - 민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다"고 규정합니다. 공사대금 채권은 공사 현장 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있으며, 공사업체는 미지급된 공사대금을 받을 때까지 해당 토지를 유치할 권리가 있습니다. - 물건 인도를 청구하는 소송에서 상대방의 유치권 항변이 인용되면, 법원은 채권의 변제와 상환으로 물건 인도를 명하게 됩니다. 이는 건축주가 공사업체에게 미지급 공사대금을 지급하는 것과 공사업체가 건축주에게 토지를 인도하는 것이 동시이행 관계에 있음을 의미하며, 본 사건에서 법원은 이를 인정하여 동시에 이행하도록 판결했습니다. ### 참고 사항 공사 도중 공사를 중단할 때는 계약서상 명확한 사유와 절차를 준수해야 하며 상대방에게 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우라면 충분한 논의와 합의를 통해 진행해야 합니다. 계약 해지 통보 시에는 계약서에 명시된 해지 사유와 절차를 정확히 따르고, 해지 사유가 법률에 따른 적법한 사유에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 점유하고 있는 부동산에서 강제적으로 퇴거를 당했거나 타인이 무단으로 점유를 개시한 경우, 이는 점유 침탈에 해당하여 점유회복청구권을 행사할 수 있습니다. 점유 침탈 여부는 실제 점유자의 의사에 반했는지, 자물쇠 설치 등 점유 행위의 태양, 현장 물품의 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 공사 계약이 해제되는 경우, 기성 공사대금의 정산과 공사 현장 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 경우가 많습니다. 이때는 서로의 의무 이행을 담보하기 위해 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 일방적인 공사 중단 시 상대방의 기성금 지급능력 불안을 주장하는 '불안의 항변권'은, 실제 지급능력이 상실되었다고 볼 만한 객관적이고 명확한 증거가 있어야만 인정될 수 있습니다. 단순히 다른 공사에서의 대출 취소만으로는 부족할 수 있습니다. 공사 현장의 점유 문제 발생 시에는 현장 상황을 증명할 수 있는 사진, 영상, 목격자 진술, 112 신고 기록 등을 확보하는 것이 중요합니다.
대전지방법원 2025
이 사건은 경매를 통해 부동산 소유권을 취득한 원고가 기존 소유자였던 피고에게 해당 부동산을 재매매하기로 계약했으나, 피고가 잔금을 제때 지급하지 않아 계약이 해제되면서 발생한 건물 인도 소송입니다. 법원은 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하고 피고에게 건물을 원고에게 인도할 것을 명령하면서, 원고가 피고에게 돌려줄 중도금에서 피고의 건물 사용에 따른 부당이득금을 공제하도록 결정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대전지방법원 강제경매를 통해 부동산을 매수하여 소유권을 취득한 사람 - 피고 B: 원고 A가 매수한 부동산의 이전 소유자로서, 경매 후에도 해당 부동산을 계속 점유하고 있었으며 원고 A로부터 그 부동산을 다시 매수하려 했으나 잔금을 지급하지 못했던 사람 ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 12월 18일 경매를 통해 한 부동산을 매수하고 같은 달 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이전 소유자였던 피고 B가 이 부동산을 계속 점유하고 있었습니다. 원고 A와 피고 B는 2024년 2월 15일 약정서를 작성하고 피고 B가 원고 A에게 600만 원을 지급했습니다. 이후 2월 29일에는 원고 A가 피고 B에게 1억 8,000만 원에 이 부동산을 다시 팔기로 하는 매매계약을 체결했습니다. 피고 B는 당일 계약금 1,800만 원과 3월 15일 중도금 1,800만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B가 약정한 잔금 1억 4,400만 원을 지급하지 않자, 원고 A는 소송을 통해 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다는 의사를 표시했습니다. 원고 A는 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 피고 B에게 잔금 지급을 최고했음에도 피고 B가 잔금을 지급하지 않자, 원고 A는 매매계약을 해제하고 피고 B에게 건물 인도를 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A와 피고 B 사이에 체결된 부동산 매매계약이 피고 B의 잔금 지급 불이행으로 인해 적법하게 해제되었는지 여부입니다. 둘째, 매매계약이 해제되었다면 피고 B가 원고 A에게 부동산을 인도해야 할 의무가 있는지 여부입니다. 마지막으로, 원고 A가 피고 B에게 돌려줄 중도금에서 피고 B가 부동산을 점유하며 얻은 차임 상당의 부당이득을 공제할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A로부터 10,110,000원(반환할 중도금 1,800만 원에서 2023년 12월 21일부터 2024년 12월 20일까지의 연간 차임 상당 부당이득금 7,890,000원을 공제한 금액)에서 2024년 12월 21일부터 부동산 인도 완료일까지 월 657,500원의 비율로 계산한 돈을 추가로 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 원고 A에게 해당 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고 B가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 결론적으로 법원은 원고 A가 피고 B에게 잔금 지급 최고 후에도 피고 B가 이를 이행하지 않아 매매계약이 적법하게 해제되었다고 인정했습니다. 이에 따라 피고 B는 부동산을 원고 A에게 인도할 의무를 지게 되었고, 원고 A는 피고 B에게 지급받았던 중도금 중 피고 B가 부동산을 무단으로 점유하여 얻은 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금액만 반환하도록 결정되었습니다. 이는 매매계약 해제 시 원상회복 의무와 부당이득 반환 원칙을 적용한 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법률 원칙은 다음과 같습니다. 민법상 **쌍무계약과 동시이행의 항변권**에 관한 원칙입니다. 부동산 매매 계약과 같은 쌍무계약에서는 매도인의 소유권 이전 등기 서류 교부 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 서로 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 매도인이 매수인의 잔금 지급 불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 매도인 역시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 준비하여 매수인에게 이를 제공하고, 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고(독촉)해야 합니다. 매수인이 이 기간 내에 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조 이행지체와 해제). 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 또한 **부당이득 반환**의 원칙이 적용됩니다. 법률상 아무런 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이익을 반환해야 합니다(민법 제741조). 피고가 원고의 소유인 부동산을 계약 해제 후에도 계속 점유하며 사용 수익한 것은 법률상 원인 없는 이득이므로, 그 기간 동안의 차임 상당액은 부당이득으로서 원고에게 반환해야 합니다. 따라서 법원은 원고가 피고에게 반환할 중도금에서 피고의 부당이득액을 공제하도록 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다. 첫째, 부동산 매매 계약을 체결할 때는 계약의 내용, 특히 잔금 지급 기한과 조건을 매우 명확하게 정하고 계약서에 상세히 기재해야 합니다. 둘째, 매수인이 잔금을 제때 지급하지 않을 경우 매도인은 매수인에게 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고(독촉)하고, 이행에 필요한 서류를 준비하여 이행 의사를 분명히 전달하는 절차를 정확히 지켜야 계약 해제가 유효할 수 있습니다. 셋째, 계약이 해제되면 양 당사자는 계약이 없었던 상태로 돌아가 서로 주고받은 것을 돌려줄 원상회복 의무가 발생합니다. 이때 부동산을 점유하고 사용한 기간에 대한 차임 상당의 부당이득금이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 정산도 고려해야 합니다. 넷째, 경매로 부동산을 취득한 후 기존 점유자와의 관계에서 명도 문제가 발생할 수 있으므로, 초기 단계부터 법률 관계를 명확히 하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 마지막으로, 분쟁 발생 시 소송 전 당사자 간 원만한 합의를 시도하는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법일 수 있습니다.
서울고등법원 2024
A조합은 B 주식회사와의 공사 계약에서 발생한 지체상금과 관련하여 B 주식회사를 상대로 2억 8천만 원 상당의 손해배상을 청구하였습니다. 1심 법원은 A조합의 청구를 일부 인용하였으나 B 주식회사는 이에 불복하여 항소했습니다. 항소심 법원은 B 주식회사의 항소를 일부 받아들여 지체상금 중 일부를 감액하고 A조합이 미지급한 공사대금과 상계 처리하여 최종적으로 B 주식회사가 A조합에 1억 6천 4백만 원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 이 과정에서 법원은 지체상금 약정의 유효성은 인정하면서도 공사의 난이도와 기상 상황 등을 고려하여 지체상금액을 40% 감액했으며 B 주식회사가 주장한 부가가치세 상계 항변은 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - A조합: 공사를 발주한 측으로서 공사 지연에 따른 지체상금을 청구한 주체입니다. - B 주식회사: 공사를 수행한 시공사로서 지체상금 감액과 미지급 공사대금 상계를 주장하며 항소한 주체입니다. ### 분쟁 상황 A조합은 B 주식회사에 건설 공사를 의뢰했습니다. 공사가 예정된 기간 내에 완료되지 않자 A조합은 계약상 지체상금 조항에 따라 B 주식회사에 지체상금을 청구했습니다. B 주식회사는 지체상금 약정이 강박에 의해 체결되었거나 그 지체상금률이 과도하여 감액되어야 한다고 주장했습니다. 또한 공사 지연의 책임이 전적으로 자신에게 있지 않으며 공사 난이도나 기상 악화 등 여러 외부 요인이 있었다고 항변했습니다. 동시에 B 주식회사는 A조합이 미지급한 공사대금이 있다며 이를 지체상금과 상계해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공사 지연에 따른 지체상금 약정의 유효성 및 기망 또는 강박에 의한 체결 여부 지체상금률(1/1,000)이 과도하여 감액되어야 하는지 여부 지체상금 산정 시 총 공사대금을 기준으로 할 것인지 아니면 기지급된 공사대금을 제외한 나머지 대금을 기준으로 할 것인지 공사 난이도, 기상 상황, 일시적 사용 등 지체상금 감액 사유의 인정 여부 및 감액 비율 원고(A조합)가 부가가치세를 매입세액으로 공제받았으므로 이를 피고(B 주식회사)에게 반환해야 한다는 상계 항변의 타당성 피고(B 주식회사)의 미지급 공사대금 채권과 원고(A조합)의 지체상금 채권 상계의 인정 여부 및 범위 ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결 중 피고 B 주식회사에게 지급을 명한 금원을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고 해당 청구를 기각했습니다. 그 결과 B 주식회사는 원고 A조합에게 164,114,058원과 이에 대한 지연손해금(2022. 7. 1.부터 2024. 11. 27.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 법원은 다음과 같은 이유로 판결을 변경했습니다. 첫째, 지체상금 약정(지체상금률 1/1,000)이 기망이나 강박에 의해 체결되었다거나 부당하게 과다하다는 피고의 주장은 받아들이지 않았습니다. 또한 지체상금 산정 시 총 공사대금 전액을 기준으로 함이 타당하다고 보았습니다. 둘째, 다만 공사 부지의 지형과 경사도에 따른 공사 난이도, 공사 기간 중의 우천 등 기상 상황, 건물의 준공 전 일시적 사용 현황 등 여러 사정을 종합하여 산정된 지체상금(281,476,949원)이 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 40% 감액한 168,886,169원을 지체상금으로 인정했습니다. 셋째, 피고가 주장한 부가가치세 상계 항변은 원고가 매입세액 공제나 환급을 받았다는 자료가 부족하고 설령 받았더라도 피고가 과오납 부가가치세를 환급받는 데 장애가 되지 않는다는 이유로 기각했습니다. 넷째, 피고의 미지급 공사대금 채권 4,772,111원과 원고의 지체상금 채권 168,886,169원을 상계할 수 있다고 인정했습니다. 이로 인해 원고의 지체상금 채권은 164,114,058원(= 168,886,169원 - 4,772,111원)이 남게 됩니다. 소송 총비용은 원고가 40%, 피고가 60%를 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결을 통해 A조합은 공사 지연에 대한 지체상금을 인정받았으나 B 주식회사는 당초 청구된 금액보다 40% 감액된 지체상금을 지급하게 되었고, A조합이 미지급했던 공사대금과의 상계도 인정받아 최종 지급액이 줄어들었습니다. 이는 공사 계약에서의 지체상금 약정은 유효하나, 실제 발생한 여러 사정을 고려하여 그 금액이 감액될 수 있음을 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제398조 (배상액의 예정): 이 조항은 손해배상액을 미리 정해 놓는 '배상액의 예정'을 다룹니다. 특히 제2항에 따라, 예정된 배상액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 B 주식회사의 공사 지연에 따른 지체상금 약정을 유효하게 인정하면서도 공사의 난이도, 기상 상황, 건물의 일시적 사용 등 제반 사정을 고려하여 당초 산정된 지체상금을 40% 감액하여 그 액수를 조정한 것이 이에 해당합니다. 민법 제492조 (상계의 요건, 효과): 이 조항은 두 사람이 서로에게 채무를 지고 있을 때, 그 채무를 대등한 액수에서 소멸시키는 '상계'에 대해 규정합니다. 상계를 주장하는 채무(자동채권)와 그 상대방의 채무(수동채권)가 모두 이행기에 도래했을 때 상계를 할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 B 주식회사의 미지급 공사대금 채권(자동채권)과 A조합의 지체상금 채권(수동채권)이 모두 이행기에 도래했음을 인정하고 B 주식회사의 상계 항변을 받아들여, 지체상금에서 미지급 공사대금을 공제한 금액을 최종적으로 지급하도록 판결했습니다. 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용): 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 경우 해당 내용을 그대로 받아들이고, 필요한 부분만 수정하거나 추가하여 판결문을 작성할 수 있도록 하는 조항입니다. 이 사건에서도 항소심 법원은 제1심 판결의 이유를 대부분 인용하면서 일부 사실관계의 금액을 수정하고 지체상금 감액 사유와 상계 항변에 대한 판단을 추가하여 판결을 변경했습니다. ### 참고 사항 공사계약서의 명확화: 공사계약 시 지체상금률, 산정 기준, 지체일수 산정 방식 등 지체상금 관련 조항을 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 나중에 추가되는 약정이라도 그 체결 과정에 하자가 없음을 증명할 수 있는 자료를 확보하는 것이 좋습니다. 지연 사유 및 증빙: 공사 지연이 발생할 경우, 그 원인과 책임 소재를 명확히 하고 이에 대한 객관적인 자료(기상청 자료, 현장 사진, 관련 회의록, 다른 공정의 지연 증명 등)를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 이는 추후 지체상금 감액 주장의 중요한 근거가 될 수 있습니다. 지체상금 감액 가능성: 지체상금 약정이 있더라도 그 금액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원은 직권으로 감액할 수 있습니다. 특히 공사의 특수성(지형, 난이도 등), 외부 환경 요인(기상 악화, 팬데믹 등), 발주처의 사정으로 인한 지연 또는 일시적 사용 등이 감액 사유로 고려될 수 있습니다. 채권 상계 활용: 상대방에게 지급해야 할 채무(지체상금 등)와 상대방으로부터 받을 채권(미지급 공사대금 등)이 동시에 존재하고 그 이행기가 도래했다면, 법률이 정한 요건에 따라 채권 상계를 주장하여 최종 지급액을 줄일 수 있습니다. 부가가치세 처리 확인: 공사와 관련된 부가가치세 정산에 대한 분쟁을 피하기 위해 계약 단계에서 부가가치세 부담 주체와 정산 방식, 매입세액 공제 및 환급 가능성 등에 대해 명확히 합의하는 것이 중요합니다.
서울서부지방법원 2025
주식회사 A(공사업체)가 주식회사 B(건축주)로부터 토지 공사를 도급받아 진행하던 중 공사를 중단하고, B가 계약 해지를 통보하며 갈등이 시작되었습니다. B는 공사 현장의 점유를 침탈했고, A는 이에 대한 토지 인도를 청구하는 본소를 제기했습니다. B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다. 법원은 B가 A의 토지 점유를 침탈했다고 보아 A의 토지 인도 본소 청구를 인용하는 한편, B의 계약 해지는 적법했다고 보아 A가 B로부터 기성 공사대금 2억 원과 지연손해금을 돌려받음과 동시에 B에게 토지를 인도해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 건축 공사를 도급받은 공사업체이자 본소의 원고, 반소의 피고 - 주식회사 B: 건물 신축을 의뢰한 건축주이자 본소의 피고, 반소의 원고 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 두 건의 건물 신축 공사를 도급받았습니다. 그중 이 사건 토지에 대한 공사는 2021년 7월 9일 시작되었고, 같은 해 9월 16일까지 일부 공정이 진행되어 1차 기성금 4억 7,620만 원이 지급되었습니다. 그러나 A는 2021년 9월 25일부터 우천을 이유로 공사를 중단했고, 잠시 재개했다가 11월 10일 다시 중단했습니다. B는 공사 지연에 대해 지속적으로 항의하고 대책을 요구했으나 합의에 이르지 못했습니다. 2021년 12월 20일 A는 다른 공사의 대출 취소를 이유로 불안의 항변권을 주장하며 공사 중단을 통보했고, 이에 하도급업체들의 민원까지 발생하자 B는 12월 24일 A의 채무 불이행을 이유로 이 사건 공사 계약 해지를 통보했습니다. 이후 B는 A가 현장을 비운 사이 자물쇠를 해제하고 토지를 점유하여 A는 B의 점유 침탈을 주장하며 본소로 토지 인도를 청구했고, B는 계약 해지가 적법했으므로 A가 토지를 인도해야 한다며 반소를 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 공사 현장 토지에 대한 점유 침탈 여부, 도급 계약 해지의 적법성, 계약 해제에 따른 원상회복 의무 및 동시이행 여부 ### 법원의 판단 법원은 주식회사 B(건축주)가 주식회사 A(공사업체)의 의사에 반하여 공사 현장 토지의 점유를 침탈한 것으로 보아, B는 A에게 별지 목록 기재 각 토지를 인도하라고 판결했습니다. 동시에 A의 공사 중단이 계약상 의무 불이행에 해당하여 B의 계약 해지 통보가 적법했다고 판단하여, A는 본소 청구를 통해 토지를 인도받으면 B로부터 미지급 공사대금 2억 원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 6월 3일부터 2024년 7월 12일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급받는 것과 동시에 B에게 토지를 인도하라고 명했습니다. 또한 B의 나머지 반소 청구는 기각하고, 소송 비용은 본소는 B가, 반소는 A와 B가 3:7의 비율로 나누어 부담하도록 했습니다. ### 결론 이 사건은 공사 도급 계약 해제 시 점유권 침탈과 본권에 기한 토지 인도를 다룬 사례입니다. 법원은 건축주가 공사업체의 점유를 침탈했다고 인정하여 공사업체의 본소 청구를 인용하면서도, 공사업체의 공사 중단이 계약 위반에 해당하여 건축주의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 계약 해제에 따른 원상회복 의무로 공사업체가 토지를 건축주에게 인도해야 하지만, 건축주가 공사업체에게 지급해야 할 공사대금과 토지 인도가 동시이행 관계에 있음을 인정하여 양 당사자의 의무를 동시에 이행하도록 판결했습니다. 이는 점유권과 본권이라는 두 가지 권리를 동시에 고려하여 분쟁을 해결한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 점유 침탈과 점유회복청구권 (민법 제204조 제1항, 제192조 제2항): - 민법 제204조 제1항은 "점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '점유의 침탈'은 점유자가 자신의 의사에 의하지 않고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말합니다. 본 사건에서 법원은 건축주가 공사업체의 동의 없이 자물쇠를 풀고 공사 현장을 점유한 행위를 점유 침탈로 보았습니다. - 민법 제192조 제2항에 따라 점유회복의 소에 의해 침탈된 점유를 회복하면 그 점유가 소멸하지 않은 것으로 간주됩니다. 이는 공사업체가 점유를 잠시 잃었더라도 법원의 판결로 다시 점유를 회복하면 처음부터 점유를 상실하지 않은 것처럼 법적 효력이 유지된다는 의미입니다. 계약 해제 사유와 방법 (민법 제544조, 제673조): - 민법 제544조 (이행지체와 해제)는 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고 없이 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 공사업체의 공사 중단은 채무 이행 지체에 해당하고, 공사 중단 선언은 이행 거절로 판단되어 건축주의 계약 해지 통보가 민법 제544조에 따른 적법한 해제로 인정되었습니다. - 민법 제673조 (도급인의 임의 해제권)는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정하여 도급인(건축주)의 임의 해제권을 인정하고 있습니다. 이는 수급인(공사업체)의 귀책사유가 없더라도 도급인이 계약을 해제할 수 있는 조항이나, 이 경우에는 손해배상 의무가 발생합니다. 본 사건에서는 공사업체의 귀책사유가 인정되었으므로 민법 제544조가 적용되었습니다. 계약 해제와 원상회복 의무 (민법 제548조 제1항): - 민법 제548조 제1항은 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"고 명시합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 계약이 없었던 상태로 되돌아가야 하며, 받은 것을 반환하고 아직 지급하지 않은 것은 지급할 필요가 없게 됩니다. 본 사건에서 공사업체는 건축주에게 토지를 인도해야 할 원상회복 의무를 지게 됩니다. 유치권과 동시이행 관계 (민법 제320조 제1항): - 민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다"고 규정합니다. 공사대금 채권은 공사 현장 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있으며, 공사업체는 미지급된 공사대금을 받을 때까지 해당 토지를 유치할 권리가 있습니다. - 물건 인도를 청구하는 소송에서 상대방의 유치권 항변이 인용되면, 법원은 채권의 변제와 상환으로 물건 인도를 명하게 됩니다. 이는 건축주가 공사업체에게 미지급 공사대금을 지급하는 것과 공사업체가 건축주에게 토지를 인도하는 것이 동시이행 관계에 있음을 의미하며, 본 사건에서 법원은 이를 인정하여 동시에 이행하도록 판결했습니다. ### 참고 사항 공사 도중 공사를 중단할 때는 계약서상 명확한 사유와 절차를 준수해야 하며 상대방에게 불리한 상황이 발생할 수 있는 경우라면 충분한 논의와 합의를 통해 진행해야 합니다. 계약 해지 통보 시에는 계약서에 명시된 해지 사유와 절차를 정확히 따르고, 해지 사유가 법률에 따른 적법한 사유에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 점유하고 있는 부동산에서 강제적으로 퇴거를 당했거나 타인이 무단으로 점유를 개시한 경우, 이는 점유 침탈에 해당하여 점유회복청구권을 행사할 수 있습니다. 점유 침탈 여부는 실제 점유자의 의사에 반했는지, 자물쇠 설치 등 점유 행위의 태양, 현장 물품의 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 공사 계약이 해제되는 경우, 기성 공사대금의 정산과 공사 현장 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 경우가 많습니다. 이때는 서로의 의무 이행을 담보하기 위해 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 일방적인 공사 중단 시 상대방의 기성금 지급능력 불안을 주장하는 '불안의 항변권'은, 실제 지급능력이 상실되었다고 볼 만한 객관적이고 명확한 증거가 있어야만 인정될 수 있습니다. 단순히 다른 공사에서의 대출 취소만으로는 부족할 수 있습니다. 공사 현장의 점유 문제 발생 시에는 현장 상황을 증명할 수 있는 사진, 영상, 목격자 진술, 112 신고 기록 등을 확보하는 것이 중요합니다.
대전지방법원 2025
이 사건은 경매를 통해 부동산 소유권을 취득한 원고가 기존 소유자였던 피고에게 해당 부동산을 재매매하기로 계약했으나, 피고가 잔금을 제때 지급하지 않아 계약이 해제되면서 발생한 건물 인도 소송입니다. 법원은 매매계약이 적법하게 해제되었다고 판단하고 피고에게 건물을 원고에게 인도할 것을 명령하면서, 원고가 피고에게 돌려줄 중도금에서 피고의 건물 사용에 따른 부당이득금을 공제하도록 결정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 대전지방법원 강제경매를 통해 부동산을 매수하여 소유권을 취득한 사람 - 피고 B: 원고 A가 매수한 부동산의 이전 소유자로서, 경매 후에도 해당 부동산을 계속 점유하고 있었으며 원고 A로부터 그 부동산을 다시 매수하려 했으나 잔금을 지급하지 못했던 사람 ### 분쟁 상황 원고 A는 2023년 12월 18일 경매를 통해 한 부동산을 매수하고 같은 달 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이전 소유자였던 피고 B가 이 부동산을 계속 점유하고 있었습니다. 원고 A와 피고 B는 2024년 2월 15일 약정서를 작성하고 피고 B가 원고 A에게 600만 원을 지급했습니다. 이후 2월 29일에는 원고 A가 피고 B에게 1억 8,000만 원에 이 부동산을 다시 팔기로 하는 매매계약을 체결했습니다. 피고 B는 당일 계약금 1,800만 원과 3월 15일 중도금 1,800만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B가 약정한 잔금 1억 4,400만 원을 지급하지 않자, 원고 A는 소송을 통해 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다는 의사를 표시했습니다. 원고 A는 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 피고 B에게 잔금 지급을 최고했음에도 피고 B가 잔금을 지급하지 않자, 원고 A는 매매계약을 해제하고 피고 B에게 건물 인도를 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A와 피고 B 사이에 체결된 부동산 매매계약이 피고 B의 잔금 지급 불이행으로 인해 적법하게 해제되었는지 여부입니다. 둘째, 매매계약이 해제되었다면 피고 B가 원고 A에게 부동산을 인도해야 할 의무가 있는지 여부입니다. 마지막으로, 원고 A가 피고 B에게 돌려줄 중도금에서 피고 B가 부동산을 점유하며 얻은 차임 상당의 부당이득을 공제할 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A로부터 10,110,000원(반환할 중도금 1,800만 원에서 2023년 12월 21일부터 2024년 12월 20일까지의 연간 차임 상당 부당이득금 7,890,000원을 공제한 금액)에서 2024년 12월 21일부터 부동산 인도 완료일까지 월 657,500원의 비율로 계산한 돈을 추가로 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 원고 A에게 해당 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고 B가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 결론적으로 법원은 원고 A가 피고 B에게 잔금 지급 최고 후에도 피고 B가 이를 이행하지 않아 매매계약이 적법하게 해제되었다고 인정했습니다. 이에 따라 피고 B는 부동산을 원고 A에게 인도할 의무를 지게 되었고, 원고 A는 피고 B에게 지급받았던 중도금 중 피고 B가 부동산을 무단으로 점유하여 얻은 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금액만 반환하도록 결정되었습니다. 이는 매매계약 해제 시 원상회복 의무와 부당이득 반환 원칙을 적용한 것입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법률 원칙은 다음과 같습니다. 민법상 **쌍무계약과 동시이행의 항변권**에 관한 원칙입니다. 부동산 매매 계약과 같은 쌍무계약에서는 매도인의 소유권 이전 등기 서류 교부 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 서로 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 매도인이 매수인의 잔금 지급 불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 매도인 역시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 준비하여 매수인에게 이를 제공하고, 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고(독촉)해야 합니다. 매수인이 이 기간 내에 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조 이행지체와 해제). 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 또한 **부당이득 반환**의 원칙이 적용됩니다. 법률상 아무런 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이익을 반환해야 합니다(민법 제741조). 피고가 원고의 소유인 부동산을 계약 해제 후에도 계속 점유하며 사용 수익한 것은 법률상 원인 없는 이득이므로, 그 기간 동안의 차임 상당액은 부당이득으로서 원고에게 반환해야 합니다. 따라서 법원은 원고가 피고에게 반환할 중도금에서 피고의 부당이득액을 공제하도록 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다. 첫째, 부동산 매매 계약을 체결할 때는 계약의 내용, 특히 잔금 지급 기한과 조건을 매우 명확하게 정하고 계약서에 상세히 기재해야 합니다. 둘째, 매수인이 잔금을 제때 지급하지 않을 경우 매도인은 매수인에게 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고(독촉)하고, 이행에 필요한 서류를 준비하여 이행 의사를 분명히 전달하는 절차를 정확히 지켜야 계약 해제가 유효할 수 있습니다. 셋째, 계약이 해제되면 양 당사자는 계약이 없었던 상태로 돌아가 서로 주고받은 것을 돌려줄 원상회복 의무가 발생합니다. 이때 부동산을 점유하고 사용한 기간에 대한 차임 상당의 부당이득금이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 정산도 고려해야 합니다. 넷째, 경매로 부동산을 취득한 후 기존 점유자와의 관계에서 명도 문제가 발생할 수 있으므로, 초기 단계부터 법률 관계를 명확히 하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 마지막으로, 분쟁 발생 시 소송 전 당사자 간 원만한 합의를 시도하는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법일 수 있습니다.
서울고등법원 2024
A조합은 B 주식회사와의 공사 계약에서 발생한 지체상금과 관련하여 B 주식회사를 상대로 2억 8천만 원 상당의 손해배상을 청구하였습니다. 1심 법원은 A조합의 청구를 일부 인용하였으나 B 주식회사는 이에 불복하여 항소했습니다. 항소심 법원은 B 주식회사의 항소를 일부 받아들여 지체상금 중 일부를 감액하고 A조합이 미지급한 공사대금과 상계 처리하여 최종적으로 B 주식회사가 A조합에 1억 6천 4백만 원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 이 과정에서 법원은 지체상금 약정의 유효성은 인정하면서도 공사의 난이도와 기상 상황 등을 고려하여 지체상금액을 40% 감액했으며 B 주식회사가 주장한 부가가치세 상계 항변은 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - A조합: 공사를 발주한 측으로서 공사 지연에 따른 지체상금을 청구한 주체입니다. - B 주식회사: 공사를 수행한 시공사로서 지체상금 감액과 미지급 공사대금 상계를 주장하며 항소한 주체입니다. ### 분쟁 상황 A조합은 B 주식회사에 건설 공사를 의뢰했습니다. 공사가 예정된 기간 내에 완료되지 않자 A조합은 계약상 지체상금 조항에 따라 B 주식회사에 지체상금을 청구했습니다. B 주식회사는 지체상금 약정이 강박에 의해 체결되었거나 그 지체상금률이 과도하여 감액되어야 한다고 주장했습니다. 또한 공사 지연의 책임이 전적으로 자신에게 있지 않으며 공사 난이도나 기상 악화 등 여러 외부 요인이 있었다고 항변했습니다. 동시에 B 주식회사는 A조합이 미지급한 공사대금이 있다며 이를 지체상금과 상계해야 한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 공사 지연에 따른 지체상금 약정의 유효성 및 기망 또는 강박에 의한 체결 여부 지체상금률(1/1,000)이 과도하여 감액되어야 하는지 여부 지체상금 산정 시 총 공사대금을 기준으로 할 것인지 아니면 기지급된 공사대금을 제외한 나머지 대금을 기준으로 할 것인지 공사 난이도, 기상 상황, 일시적 사용 등 지체상금 감액 사유의 인정 여부 및 감액 비율 원고(A조합)가 부가가치세를 매입세액으로 공제받았으므로 이를 피고(B 주식회사)에게 반환해야 한다는 상계 항변의 타당성 피고(B 주식회사)의 미지급 공사대금 채권과 원고(A조합)의 지체상금 채권 상계의 인정 여부 및 범위 ### 법원의 판단 항소심 법원은 제1심판결 중 피고 B 주식회사에게 지급을 명한 금원을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고 해당 청구를 기각했습니다. 그 결과 B 주식회사는 원고 A조합에게 164,114,058원과 이에 대한 지연손해금(2022. 7. 1.부터 2024. 11. 27.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 법원은 다음과 같은 이유로 판결을 변경했습니다. 첫째, 지체상금 약정(지체상금률 1/1,000)이 기망이나 강박에 의해 체결되었다거나 부당하게 과다하다는 피고의 주장은 받아들이지 않았습니다. 또한 지체상금 산정 시 총 공사대금 전액을 기준으로 함이 타당하다고 보았습니다. 둘째, 다만 공사 부지의 지형과 경사도에 따른 공사 난이도, 공사 기간 중의 우천 등 기상 상황, 건물의 준공 전 일시적 사용 현황 등 여러 사정을 종합하여 산정된 지체상금(281,476,949원)이 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 40% 감액한 168,886,169원을 지체상금으로 인정했습니다. 셋째, 피고가 주장한 부가가치세 상계 항변은 원고가 매입세액 공제나 환급을 받았다는 자료가 부족하고 설령 받았더라도 피고가 과오납 부가가치세를 환급받는 데 장애가 되지 않는다는 이유로 기각했습니다. 넷째, 피고의 미지급 공사대금 채권 4,772,111원과 원고의 지체상금 채권 168,886,169원을 상계할 수 있다고 인정했습니다. 이로 인해 원고의 지체상금 채권은 164,114,058원(= 168,886,169원 - 4,772,111원)이 남게 됩니다. 소송 총비용은 원고가 40%, 피고가 60%를 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결을 통해 A조합은 공사 지연에 대한 지체상금을 인정받았으나 B 주식회사는 당초 청구된 금액보다 40% 감액된 지체상금을 지급하게 되었고, A조합이 미지급했던 공사대금과의 상계도 인정받아 최종 지급액이 줄어들었습니다. 이는 공사 계약에서의 지체상금 약정은 유효하나, 실제 발생한 여러 사정을 고려하여 그 금액이 감액될 수 있음을 보여주는 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제398조 (배상액의 예정): 이 조항은 손해배상액을 미리 정해 놓는 '배상액의 예정'을 다룹니다. 특히 제2항에 따라, 예정된 배상액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 B 주식회사의 공사 지연에 따른 지체상금 약정을 유효하게 인정하면서도 공사의 난이도, 기상 상황, 건물의 일시적 사용 등 제반 사정을 고려하여 당초 산정된 지체상금을 40% 감액하여 그 액수를 조정한 것이 이에 해당합니다. 민법 제492조 (상계의 요건, 효과): 이 조항은 두 사람이 서로에게 채무를 지고 있을 때, 그 채무를 대등한 액수에서 소멸시키는 '상계'에 대해 규정합니다. 상계를 주장하는 채무(자동채권)와 그 상대방의 채무(수동채권)가 모두 이행기에 도래했을 때 상계를 할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 B 주식회사의 미지급 공사대금 채권(자동채권)과 A조합의 지체상금 채권(수동채권)이 모두 이행기에 도래했음을 인정하고 B 주식회사의 상계 항변을 받아들여, 지체상금에서 미지급 공사대금을 공제한 금액을 최종적으로 지급하도록 판결했습니다. 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용): 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 경우 해당 내용을 그대로 받아들이고, 필요한 부분만 수정하거나 추가하여 판결문을 작성할 수 있도록 하는 조항입니다. 이 사건에서도 항소심 법원은 제1심 판결의 이유를 대부분 인용하면서 일부 사실관계의 금액을 수정하고 지체상금 감액 사유와 상계 항변에 대한 판단을 추가하여 판결을 변경했습니다. ### 참고 사항 공사계약서의 명확화: 공사계약 시 지체상금률, 산정 기준, 지체일수 산정 방식 등 지체상금 관련 조항을 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 나중에 추가되는 약정이라도 그 체결 과정에 하자가 없음을 증명할 수 있는 자료를 확보하는 것이 좋습니다. 지연 사유 및 증빙: 공사 지연이 발생할 경우, 그 원인과 책임 소재를 명확히 하고 이에 대한 객관적인 자료(기상청 자료, 현장 사진, 관련 회의록, 다른 공정의 지연 증명 등)를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 이는 추후 지체상금 감액 주장의 중요한 근거가 될 수 있습니다. 지체상금 감액 가능성: 지체상금 약정이 있더라도 그 금액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원은 직권으로 감액할 수 있습니다. 특히 공사의 특수성(지형, 난이도 등), 외부 환경 요인(기상 악화, 팬데믹 등), 발주처의 사정으로 인한 지연 또는 일시적 사용 등이 감액 사유로 고려될 수 있습니다. 채권 상계 활용: 상대방에게 지급해야 할 채무(지체상금 등)와 상대방으로부터 받을 채권(미지급 공사대금 등)이 동시에 존재하고 그 이행기가 도래했다면, 법률이 정한 요건에 따라 채권 상계를 주장하여 최종 지급액을 줄일 수 있습니다. 부가가치세 처리 확인: 공사와 관련된 부가가치세 정산에 대한 분쟁을 피하기 위해 계약 단계에서 부가가치세 부담 주체와 정산 방식, 매입세액 공제 및 환급 가능성 등에 대해 명확히 합의하는 것이 중요합니다.