곽지환 변호사

상가 임대차 건물 하자로 인한 손해배상 사건

원고 A는 2021년 11월 27일 공인중개사 피고 I의 중개로 피고 F로부터 상가 건물을 임차하여 카페를 운영하기 시작했습니다. 임차 이후 인테리어 공사를 진행하던 중 하수구 역류, 정화조 용량 부족, 저지대 위치로 인한 침수 및 누수 등의 문제가 반복적으로 발생하여 영업에 큰 지장을 겪었습니다. 원고는 이러한 건물의 하자가 계약 당시 고지되지 않았고 임대인이 적절한 조치를 취하지 않아 인테리어 공사비, 물품 구입비, 영업 손실 등 총 1억 360만 4603원의 손해를 입었다며 피고들에게 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 상가 건물을 임차하여 카페를 운영하던 임차인 - 피고 F: 원고에게 상가 건물을 임대한 건물주(임대인) - 피고 I: 원고와 피고 F의 상가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 ### 분쟁 상황 원고는 피고 F로부터 임차한 상가 건물에서 카페를 운영하던 중 건물의 구조적 문제(하수구 역류, 정화조 용량 부족, 저지대 침수로 인한 반복적인 침수 및 누수, 악취 발생 등)로 인해 영업에 막대한 지장을 받았다고 주장했습니다. 원고는 이러한 하자가 임대차 계약 당시 고지되지 않았고 임대인인 피고 F가 적절한 조치를 취하지 않아 인테리어 비용, 물품 구매 비용, 영업 손실 등의 손해가 발생했다고 보았습니다. 이에 원고는 임대인 피고 F와 중개인 피고 I를 상대로 인테리어 및 물품 구입비 76,641,226원, 영업손실 19,993,377원, 원상복구비 697만 원 등 총 1억 360만 4603원의 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인(피고 F)이 임대차 목적물인 상가 건물의 하자를 고지하고 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 다했는지 여부입니다. 또한 공인중개사(피고 I)가 임대차 목적물의 하자에 대한 정보를 제대로 설명했는지 여부와 건물의 하자로 인해 원고가 주장하는 손해(공사비, 물품비, 영업손실, 원상복구비)가 발생했으며 피고들에게 이에 대한 배상 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 제공된 판결문 내용에서는 원고의 청구가 기각된 구체적인 이유에 대한 상세한 설명이 포함되어 있지 않습니다. 다만 임대인의 임대차 목적물 사용 수익에 필요한 상태 유지 의무(수선의무)에 대한 일반적인 법리만 제시되어 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률적 원칙은 다음과 같습니다. **1. 민법 제623조 (임대인의 의무)**​: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 임대인이 임차인이 임대차 목적물을 계약 내용에 따라 적절하게 사용할 수 있도록 건물의 주요 부분에 대한 수리 및 유지 보수를 책임져야 한다는 것을 의미합니다. 이 사건에서 임대인 피고 F는 상가 건물을 원고 A가 카페 영업 목적으로 사용할 수 있도록 하수구, 정화조, 방수 문제 등에 대해 필요한 상태를 유지할 의무가 있었는지가 쟁점이 됩니다. **2. 손해배상 청구의 요건**: 손해배상을 청구하려면 손해가 발생했다는 사실, 그 손해가 상대방의 채무불이행(여기서는 임대인의 수선의무 위반)으로 인해 발생했다는 인과관계, 그리고 손해액이 구체적으로 입증되어야 합니다. 원고는 인테리어 비용, 물품 구입비, 영업 손실 등을 주장했으나 법원은 이러한 손해가 임대인의 의무 위반으로 인해 발생했음을 인정하지 않았거나 손해액 산정이 불분명하다고 판단했을 수 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 체결 전 건물의 구조적 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 상업용 건물의 경우 하수 시설, 정화조 용량, 침수 가능성 등 영업에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 부분을 사전에 점검하는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시 건물의 주요 하자 발생 시 보수 책임 및 손해배상에 대한 명확한 특약을 포함하는 것을 고려해야 합니다. 건물에 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 통보하고 내용증명 우편 등을 통해 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 하자 발생 사실, 그로 인한 피해 상황, 임대인의 조치 여부 등을 구체적으로 기록하고 사진이나 영상으로 증거를 확보해야 합니다. 지속적인 하자 발생으로 영업에 지장이 있다면 해당 기간 동안의 영업 손실을 증명할 수 있는 자료(매출 감소 내역, 추가 비용 지출 내역 등)를 철저히 준비해야 합니다.

치매 진단 어르신의 자녀에게 한 부동산 증여 무효 주장 사건

고령의 원고 A는 2020년경부터 중등도 치매 진단을 받았습니다. 원고는 2021년 12월 28일 두 자녀인 피고 C와 D에게 각각 부동산을 증여했고 2022년 1월 6일 각 소유권이전등기가 완료되었습니다. 원고의 법정대리인인 성년후견인 H는 증여 당시 원고가 의사능력이 없는 상태였다고 주장하며 이 증여가 무효이므로 소유권이전등기를 말소해야 한다고 청구했습니다. 그러나 법원은 제출된 증거들만으로는 원고가 증여 계약 당시 의사능력이 없었다고 인정하기에 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 고령의 피성년후견인, 자신의 부동산을 자녀들에게 증여함 - 원고의 법정대리인 성년후견인 H: 원고 A를 대리하여 소송을 제기한 성년후견인 - 피고 C: 원고 A의 자녀 중 한 명, 별지1 목록 기재 부동산을 증여받음 - 피고 D: 원고 A의 자녀 중 한 명, 별지2 목록 기재 부동산을 증여받음 ### 분쟁 상황 고령의 원고 A는 2020년 5월 20일, 2021년 6월 2일, 2022년 6월 6일 세 차례에 걸쳐 'CDR: 2점'(중등도 치매)으로 평가받는 등 치매 진단을 받았습니다. 이러한 상황에서 원고는 2021년 12월 28일 자신의 부동산을 자녀들인 피고 C와 D에게 증여하고 2022년 1월 6일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 원고의 성년후견인은 원고가 증여 당시 의사능력이 없었으므로 증여계약은 무효이며 따라서 소유권이전등기 말소를 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 원고 A가 자녀들에게 부동산을 증여할 당시 자신의 행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 '의사능력'을 가지고 있었는지 여부입니다. 의사능력이 없었다고 인정될 경우 증여계약은 무효가 되며 이에 따른 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다. 법률행위의 무효를 주장하는 측은 의사무능력 상태였다는 것을 증명할 책임이 있습니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 원고가 중등도 치매 진단을 받은 상태였지만 이 사건 각 증여계약을 체결할 당시 의사능력이 없었다고 인정할 충분한 증거가 없다고 보아 원고의 소유권이전등기 말소 청구를 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 증여는 유효하며 소유권이전등기 또한 유효하게 유지됩니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 '의사능력'은 자신의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식력과 예기력을 바탕으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력이나 지능을 의미합니다. 우리 법원은 의사능력 유무를 구체적인 법률행위와 관련하여 개별적으로 판단해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2019다213344 판결 참조). 의사능력이 없는 사람이 한 법률행위는 원칙적으로 무효입니다. 하지만 의사무능력을 이유로 법률행위의 무효를 주장하는 측은 그 의사무능력 상태를 증명할 책임이 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다261237 판결 참조). 이 사건의 경우 원고가 중등도 치매 진단을 받았음에도 불구하고 법원은 증여 당시 원고가 ○○노인복지센터 주간보호서비스를 이용하며 보인 상태변화기록지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 의사능력이 없었다고 인정하기에는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 이는 의학적 진단만으로 의사능력 유무가 결정되는 것이 아니라 법률행위 당시의 구체적인 상황과 정신적 판단 능력이 중요하게 고려된다는 법리를 보여줍니다. ### 참고 사항 고령이거나 치매 진단을 받은 사람이 중요한 재산 관련 법률행위 예를 들어 증여 매매 등을 할 경우 의사능력 유무가 분쟁의 핵심이 될 수 있습니다. 의사능력의 유무는 특정 시점의 의학적 진단 결과만이 아니라 해당 법률행위를 한 구체적인 시점을 기준으로 당사자의 정신 상태 인지력 예기력 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단됩니다. 단순히 치매 진단을 받았다는 사실만으로는 의사능력이 없다고 단정하기 어려울 수 있으며 당시의 일상생활 영위 능력 의사소통 능력 복지시설 이용 기록 등이 의사능력 판단에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 의사무능력을 이유로 법률행위의 무효를 주장하려는 경우에는 해당 법률행위 시점 전후 당사자의 정신 상태를 객관적으로 증명할 수 있는 충분한 자료를 확보해야 합니다. 향후 분쟁을 예방하기 위해서는 고령자나 치매 등 정신적 제약이 있는 분의 중요한 재산 처분과 같은 법률행위에 앞서 성년후견 개시 심판 청구 등을 통해 후견인을 선임하고 후견인의 도움을 받아 법률행위를 진행하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

지역주택조합 사업부지 내 상가 임차인의 감정평가 방해 금지

H지역주택조합은 공동주택 및 도시계획시설 사업을 추진하는 과정에서 사업부지 내 상가를 점유하고 있는 임차인 D가 감정평가사의 출입을 방해하자, 감정평가 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다. 법원은 채권자가 감정평가를 위해 정당하게 출입 통지 절차를 거쳤으므로 임차인은 감정평가 업무를 방해해서는 안 되며, 위반 시 1일 300,000원의 간접강제금을 지급하라고 명령했습니다. ### 관련 당사자 - H지역주택조합 (채권자): 공동주택 건설 사업 및 도시계획시설 사업 시행자로서, 채무자가 점유하는 부동산에 대한 감정평가가 필요하여 방해금지 가처분을 신청한 주체입니다. - D (채무자): H지역주택조합 사업 부지 내 상가 'I바베큐'를 운영하는 임차인으로서, 조합 측의 감정평가 업무를 방해하여 가처분 신청의 대상이 된 당사자입니다. ### 분쟁 상황 H지역주택조합은 주택 건설 및 도시계획시설 사업을 위해 D가 'I바베큐' 매장을 운영하는 부동산을 포함한 사업부지를 추진하고 있었습니다. 채권자는 사업부지 소유자 및 이해관계자들과 보상협의를 시도했으나 불발되었고, 울산광역시 지방토지수용위원회에 재결을 신청했습니다. 그러나 위원회는 채권자가 정당한 보상금을 제시하지 못했다는 이유로 이 사건 부동산에 대한 수용 신청을 각하했습니다. 이후 채권자는 이 사건 건물의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계했으나, 채무자의 계약갱신 요구를 거절하려던 시도가 건물인도 소송에서 채권자 패소 판결로 확정되는 등 임대차 관계의 갈등이 있었습니다. 채권자는 토지 등의 현황 조사 및 보상액 산정을 위한 감정평가를 위해 채무자에게 출입 통지를 했으나, 채무자의 비협조로 감정평가가 이루어지지 못하자 법원에 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 공익사업을 위해 토지보상법에 따라 사업부지 내 임차인의 점유 부동산에 대한 감정평가를 진행하려 할 때, 임차인이 이를 거부하며 방해하는 행위가 허용되는지 여부 및 이에 대한 가처분 신청의 인용 가능성입니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자가 사전에 개별적으로 통지 또는 공고된 감정실시일에 채권자가 지정하는 감정평가업자가 채무자가 점유하는 부동산에서 행하는 감정평가업무(출입, 측량, 조사 포함)를 방해해서는 안 된다고 결정했습니다. 만약 채무자가 이 명령을 위반할 경우, 위반한 날로부터 종료 시까지 1일당 300,000원을 채권자에게 지급하라는 간접강제 명령을 내렸습니다. 채권자가 요청한 1일 1,000,000원의 간접강제금은 기각되었고, 소송비용은 채무자가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 공익사업 시행자의 정당한 감정평가권이 임차인의 점유권보다 우선하며, 임차인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없다는 점을 명확히 했습니다. 이로써 H지역주택조합은 사업 부지 내 부동산에 대한 감정평가를 진행할 수 있게 되었고, 채무자의 방해 행위에 대한 실질적인 제재 수단도 확보하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'과 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'의 법리에 기초하여 판단되었습니다. 1. **국토계획법 제95조 제1항**: 도시계획시설사업의 시행자는 그 토지에 정착된 물건이나 그에 관한 소유권 외의 권리를 수용하거나 사용할 수 있으며, 이는 공익사업의 특성과 연관됩니다. 2. **토지보상법 제9조 제1항 및 제10조, 제11조**: 사업시행자는 공익사업 준비를 위해 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있고, 출입 전 반드시 통지해야 합니다. 또한, 토지 점유자는 정당한 사유 없이 통지된 출입·측량 또는 조사 행위를 방해해서는 안 됩니다. 3. **토지보상법 제27조 제1항**: 사업인정 고시 후에는 사업시행자 또는 감정평가법인이 사업 준비나 감정평가를 위해 필요한 경우 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있으며, 이 경우에도 제10조(통지), 제11조(방해 금지), 제13조(손실보상)가 준용됩니다. 4. **토지보상법 제68조 제1항**: 사업시행자는 보상액 산정을 위해 감정평가법인등 3인에게 평가를 의뢰해야 하므로, 감정평가 자체는 보상 절차의 필수적인 단계입니다. 5. **토지보상법 제77조 제1항**: 영업손실 보상액 산정 시 영업이익과 시설의 이전비용 등이 고려되어야 하므로, 이를 위한 감정 절차가 선행되어야 합니다. 법원은 이러한 법령들을 종합하여 채권자가 감정평가를 위해 적법한 통지 절차를 거쳤다면, 채무자는 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없으며, 감정평가가 이루어지지 않을 경우 공익사업의 지연 등 손해가 발생할 수 있음을 고려하여 방해금지 가처분을 인용했습니다. ### 참고 사항 공익사업 시행자는 보상액 산정을 위한 감정평가를 위해 토지보상법에 따라 점유 부동산에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있는 권한이 있습니다. 점유자는 정당한 사유 없이 이러한 출입, 측량, 조사 행위를 방해할 수 없습니다. 이는 임대차 계약 갱신 거절 사유의 부재나 수용재결 신청 각하 여부와는 별개의 문제로 취급됩니다. 사업시행자의 적법한 출입 통지가 있었다면, 점유자는 감정평가를 수용해야 할 의무가 있으며, 불응 시에는 간접강제 등 법적 제재를 받을 수 있습니다. 영업손실 보상액 산정을 위해서는 영업이익 자료 외에도 시설 이전 비용 등을 산정하기 위한 감정 절차가 필수적이며, 감정평가 결과에 대한 이의 제기는 추후 보상협의나 수용재결 절차에서 다툴 수 있습니다.

상가 임대차 건물 하자로 인한 손해배상 사건

원고 A는 2021년 11월 27일 공인중개사 피고 I의 중개로 피고 F로부터 상가 건물을 임차하여 카페를 운영하기 시작했습니다. 임차 이후 인테리어 공사를 진행하던 중 하수구 역류, 정화조 용량 부족, 저지대 위치로 인한 침수 및 누수 등의 문제가 반복적으로 발생하여 영업에 큰 지장을 겪었습니다. 원고는 이러한 건물의 하자가 계약 당시 고지되지 않았고 임대인이 적절한 조치를 취하지 않아 인테리어 공사비, 물품 구입비, 영업 손실 등 총 1억 360만 4603원의 손해를 입었다며 피고들에게 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 상가 건물을 임차하여 카페를 운영하던 임차인 - 피고 F: 원고에게 상가 건물을 임대한 건물주(임대인) - 피고 I: 원고와 피고 F의 상가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 ### 분쟁 상황 원고는 피고 F로부터 임차한 상가 건물에서 카페를 운영하던 중 건물의 구조적 문제(하수구 역류, 정화조 용량 부족, 저지대 침수로 인한 반복적인 침수 및 누수, 악취 발생 등)로 인해 영업에 막대한 지장을 받았다고 주장했습니다. 원고는 이러한 하자가 임대차 계약 당시 고지되지 않았고 임대인인 피고 F가 적절한 조치를 취하지 않아 인테리어 비용, 물품 구매 비용, 영업 손실 등의 손해가 발생했다고 보았습니다. 이에 원고는 임대인 피고 F와 중개인 피고 I를 상대로 인테리어 및 물품 구입비 76,641,226원, 영업손실 19,993,377원, 원상복구비 697만 원 등 총 1억 360만 4603원의 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인(피고 F)이 임대차 목적물인 상가 건물의 하자를 고지하고 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 다했는지 여부입니다. 또한 공인중개사(피고 I)가 임대차 목적물의 하자에 대한 정보를 제대로 설명했는지 여부와 건물의 하자로 인해 원고가 주장하는 손해(공사비, 물품비, 영업손실, 원상복구비)가 발생했으며 피고들에게 이에 대한 배상 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 제공된 판결문 내용에서는 원고의 청구가 기각된 구체적인 이유에 대한 상세한 설명이 포함되어 있지 않습니다. 다만 임대인의 임대차 목적물 사용 수익에 필요한 상태 유지 의무(수선의무)에 대한 일반적인 법리만 제시되어 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률적 원칙은 다음과 같습니다. **1. 민법 제623조 (임대인의 의무)**​: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 임대인이 임차인이 임대차 목적물을 계약 내용에 따라 적절하게 사용할 수 있도록 건물의 주요 부분에 대한 수리 및 유지 보수를 책임져야 한다는 것을 의미합니다. 이 사건에서 임대인 피고 F는 상가 건물을 원고 A가 카페 영업 목적으로 사용할 수 있도록 하수구, 정화조, 방수 문제 등에 대해 필요한 상태를 유지할 의무가 있었는지가 쟁점이 됩니다. **2. 손해배상 청구의 요건**: 손해배상을 청구하려면 손해가 발생했다는 사실, 그 손해가 상대방의 채무불이행(여기서는 임대인의 수선의무 위반)으로 인해 발생했다는 인과관계, 그리고 손해액이 구체적으로 입증되어야 합니다. 원고는 인테리어 비용, 물품 구입비, 영업 손실 등을 주장했으나 법원은 이러한 손해가 임대인의 의무 위반으로 인해 발생했음을 인정하지 않았거나 손해액 산정이 불분명하다고 판단했을 수 있습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 체결 전 건물의 구조적 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 상업용 건물의 경우 하수 시설, 정화조 용량, 침수 가능성 등 영업에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 부분을 사전에 점검하는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시 건물의 주요 하자 발생 시 보수 책임 및 손해배상에 대한 명확한 특약을 포함하는 것을 고려해야 합니다. 건물에 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 통보하고 내용증명 우편 등을 통해 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 하자 발생 사실, 그로 인한 피해 상황, 임대인의 조치 여부 등을 구체적으로 기록하고 사진이나 영상으로 증거를 확보해야 합니다. 지속적인 하자 발생으로 영업에 지장이 있다면 해당 기간 동안의 영업 손실을 증명할 수 있는 자료(매출 감소 내역, 추가 비용 지출 내역 등)를 철저히 준비해야 합니다.

치매 진단 어르신의 자녀에게 한 부동산 증여 무효 주장 사건

고령의 원고 A는 2020년경부터 중등도 치매 진단을 받았습니다. 원고는 2021년 12월 28일 두 자녀인 피고 C와 D에게 각각 부동산을 증여했고 2022년 1월 6일 각 소유권이전등기가 완료되었습니다. 원고의 법정대리인인 성년후견인 H는 증여 당시 원고가 의사능력이 없는 상태였다고 주장하며 이 증여가 무효이므로 소유권이전등기를 말소해야 한다고 청구했습니다. 그러나 법원은 제출된 증거들만으로는 원고가 증여 계약 당시 의사능력이 없었다고 인정하기에 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 고령의 피성년후견인, 자신의 부동산을 자녀들에게 증여함 - 원고의 법정대리인 성년후견인 H: 원고 A를 대리하여 소송을 제기한 성년후견인 - 피고 C: 원고 A의 자녀 중 한 명, 별지1 목록 기재 부동산을 증여받음 - 피고 D: 원고 A의 자녀 중 한 명, 별지2 목록 기재 부동산을 증여받음 ### 분쟁 상황 고령의 원고 A는 2020년 5월 20일, 2021년 6월 2일, 2022년 6월 6일 세 차례에 걸쳐 'CDR: 2점'(중등도 치매)으로 평가받는 등 치매 진단을 받았습니다. 이러한 상황에서 원고는 2021년 12월 28일 자신의 부동산을 자녀들인 피고 C와 D에게 증여하고 2022년 1월 6일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 원고의 성년후견인은 원고가 증여 당시 의사능력이 없었으므로 증여계약은 무효이며 따라서 소유권이전등기 말소를 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 원고 A가 자녀들에게 부동산을 증여할 당시 자신의 행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 '의사능력'을 가지고 있었는지 여부입니다. 의사능력이 없었다고 인정될 경우 증여계약은 무효가 되며 이에 따른 소유권이전등기 또한 무효가 됩니다. 법률행위의 무효를 주장하는 측은 의사무능력 상태였다는 것을 증명할 책임이 있습니다. ### 법원의 판단 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 원고가 중등도 치매 진단을 받은 상태였지만 이 사건 각 증여계약을 체결할 당시 의사능력이 없었다고 인정할 충분한 증거가 없다고 보아 원고의 소유권이전등기 말소 청구를 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 증여는 유효하며 소유권이전등기 또한 유효하게 유지됩니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 '의사능력'은 자신의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식력과 예기력을 바탕으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력이나 지능을 의미합니다. 우리 법원은 의사능력 유무를 구체적인 법률행위와 관련하여 개별적으로 판단해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2019다213344 판결 참조). 의사능력이 없는 사람이 한 법률행위는 원칙적으로 무효입니다. 하지만 의사무능력을 이유로 법률행위의 무효를 주장하는 측은 그 의사무능력 상태를 증명할 책임이 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다261237 판결 참조). 이 사건의 경우 원고가 중등도 치매 진단을 받았음에도 불구하고 법원은 증여 당시 원고가 ○○노인복지센터 주간보호서비스를 이용하며 보인 상태변화기록지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 의사능력이 없었다고 인정하기에는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 이는 의학적 진단만으로 의사능력 유무가 결정되는 것이 아니라 법률행위 당시의 구체적인 상황과 정신적 판단 능력이 중요하게 고려된다는 법리를 보여줍니다. ### 참고 사항 고령이거나 치매 진단을 받은 사람이 중요한 재산 관련 법률행위 예를 들어 증여 매매 등을 할 경우 의사능력 유무가 분쟁의 핵심이 될 수 있습니다. 의사능력의 유무는 특정 시점의 의학적 진단 결과만이 아니라 해당 법률행위를 한 구체적인 시점을 기준으로 당사자의 정신 상태 인지력 예기력 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단됩니다. 단순히 치매 진단을 받았다는 사실만으로는 의사능력이 없다고 단정하기 어려울 수 있으며 당시의 일상생활 영위 능력 의사소통 능력 복지시설 이용 기록 등이 의사능력 판단에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 의사무능력을 이유로 법률행위의 무효를 주장하려는 경우에는 해당 법률행위 시점 전후 당사자의 정신 상태를 객관적으로 증명할 수 있는 충분한 자료를 확보해야 합니다. 향후 분쟁을 예방하기 위해서는 고령자나 치매 등 정신적 제약이 있는 분의 중요한 재산 처분과 같은 법률행위에 앞서 성년후견 개시 심판 청구 등을 통해 후견인을 선임하고 후견인의 도움을 받아 법률행위를 진행하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

지역주택조합 사업부지 내 상가 임차인의 감정평가 방해 금지

H지역주택조합은 공동주택 및 도시계획시설 사업을 추진하는 과정에서 사업부지 내 상가를 점유하고 있는 임차인 D가 감정평가사의 출입을 방해하자, 감정평가 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다. 법원은 채권자가 감정평가를 위해 정당하게 출입 통지 절차를 거쳤으므로 임차인은 감정평가 업무를 방해해서는 안 되며, 위반 시 1일 300,000원의 간접강제금을 지급하라고 명령했습니다. ### 관련 당사자 - H지역주택조합 (채권자): 공동주택 건설 사업 및 도시계획시설 사업 시행자로서, 채무자가 점유하는 부동산에 대한 감정평가가 필요하여 방해금지 가처분을 신청한 주체입니다. - D (채무자): H지역주택조합 사업 부지 내 상가 'I바베큐'를 운영하는 임차인으로서, 조합 측의 감정평가 업무를 방해하여 가처분 신청의 대상이 된 당사자입니다. ### 분쟁 상황 H지역주택조합은 주택 건설 및 도시계획시설 사업을 위해 D가 'I바베큐' 매장을 운영하는 부동산을 포함한 사업부지를 추진하고 있었습니다. 채권자는 사업부지 소유자 및 이해관계자들과 보상협의를 시도했으나 불발되었고, 울산광역시 지방토지수용위원회에 재결을 신청했습니다. 그러나 위원회는 채권자가 정당한 보상금을 제시하지 못했다는 이유로 이 사건 부동산에 대한 수용 신청을 각하했습니다. 이후 채권자는 이 사건 건물의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계했으나, 채무자의 계약갱신 요구를 거절하려던 시도가 건물인도 소송에서 채권자 패소 판결로 확정되는 등 임대차 관계의 갈등이 있었습니다. 채권자는 토지 등의 현황 조사 및 보상액 산정을 위한 감정평가를 위해 채무자에게 출입 통지를 했으나, 채무자의 비협조로 감정평가가 이루어지지 못하자 법원에 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합이 공익사업을 위해 토지보상법에 따라 사업부지 내 임차인의 점유 부동산에 대한 감정평가를 진행하려 할 때, 임차인이 이를 거부하며 방해하는 행위가 허용되는지 여부 및 이에 대한 가처분 신청의 인용 가능성입니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자가 사전에 개별적으로 통지 또는 공고된 감정실시일에 채권자가 지정하는 감정평가업자가 채무자가 점유하는 부동산에서 행하는 감정평가업무(출입, 측량, 조사 포함)를 방해해서는 안 된다고 결정했습니다. 만약 채무자가 이 명령을 위반할 경우, 위반한 날로부터 종료 시까지 1일당 300,000원을 채권자에게 지급하라는 간접강제 명령을 내렸습니다. 채권자가 요청한 1일 1,000,000원의 간접강제금은 기각되었고, 소송비용은 채무자가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 공익사업 시행자의 정당한 감정평가권이 임차인의 점유권보다 우선하며, 임차인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없다는 점을 명확히 했습니다. 이로써 H지역주택조합은 사업 부지 내 부동산에 대한 감정평가를 진행할 수 있게 되었고, 채무자의 방해 행위에 대한 실질적인 제재 수단도 확보하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'과 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'의 법리에 기초하여 판단되었습니다. 1. **국토계획법 제95조 제1항**: 도시계획시설사업의 시행자는 그 토지에 정착된 물건이나 그에 관한 소유권 외의 권리를 수용하거나 사용할 수 있으며, 이는 공익사업의 특성과 연관됩니다. 2. **토지보상법 제9조 제1항 및 제10조, 제11조**: 사업시행자는 공익사업 준비를 위해 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있고, 출입 전 반드시 통지해야 합니다. 또한, 토지 점유자는 정당한 사유 없이 통지된 출입·측량 또는 조사 행위를 방해해서는 안 됩니다. 3. **토지보상법 제27조 제1항**: 사업인정 고시 후에는 사업시행자 또는 감정평가법인이 사업 준비나 감정평가를 위해 필요한 경우 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있으며, 이 경우에도 제10조(통지), 제11조(방해 금지), 제13조(손실보상)가 준용됩니다. 4. **토지보상법 제68조 제1항**: 사업시행자는 보상액 산정을 위해 감정평가법인등 3인에게 평가를 의뢰해야 하므로, 감정평가 자체는 보상 절차의 필수적인 단계입니다. 5. **토지보상법 제77조 제1항**: 영업손실 보상액 산정 시 영업이익과 시설의 이전비용 등이 고려되어야 하므로, 이를 위한 감정 절차가 선행되어야 합니다. 법원은 이러한 법령들을 종합하여 채권자가 감정평가를 위해 적법한 통지 절차를 거쳤다면, 채무자는 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없으며, 감정평가가 이루어지지 않을 경우 공익사업의 지연 등 손해가 발생할 수 있음을 고려하여 방해금지 가처분을 인용했습니다. ### 참고 사항 공익사업 시행자는 보상액 산정을 위한 감정평가를 위해 토지보상법에 따라 점유 부동산에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있는 권한이 있습니다. 점유자는 정당한 사유 없이 이러한 출입, 측량, 조사 행위를 방해할 수 없습니다. 이는 임대차 계약 갱신 거절 사유의 부재나 수용재결 신청 각하 여부와는 별개의 문제로 취급됩니다. 사업시행자의 적법한 출입 통지가 있었다면, 점유자는 감정평가를 수용해야 할 의무가 있으며, 불응 시에는 간접강제 등 법적 제재를 받을 수 있습니다. 영업손실 보상액 산정을 위해서는 영업이익 자료 외에도 시설 이전 비용 등을 산정하기 위한 감정 절차가 필수적이며, 감정평가 결과에 대한 이의 제기는 추후 보상협의나 수용재결 절차에서 다툴 수 있습니다.