목동 아파트 재건축, 신탁사들 간의 싸움에서 사라지는 건 '돈'뿐?!

목동 재건축, 신탁사들이 주도하지만

서울 양천구 목동의 14개 재건축 단지 중 절반 이상이 신탁사 방식으로 사업을 진행 중이에요. 쉽게 말해, 조합이 직접 관리하던 재건축을 대신 맡아 큰 판을 벌이는 거죠. 2016년 법 개정으로 가능해진 이 신탁방식, 처음엔 쏠쏠한 수익 창구가 될 줄 알았는데 코로나도 아니고 요즘 부동산 시장은 왜 이렇게 험난할까요? 주민의 선택도 엇갈리고, 조합방식으로 다시 돌아가는 사례가 나오고 있어요. 결국 뭘 해도 일이 쉽지 않은 상황입니다.

대규모 적자와 ‘저가 보수’ 경쟁, 신탁사들도 울상

단순히 재건축 수주 경쟁이 치열해진 게 문제가 아니에요. 국내 대형 부동산신탁사들은 2분기에만 무려 수천억 원대의 영업손실을 기록했습니다. 책임준공형 신탁사업의 위험 부담이 크게 작용했죠. 중소 건설사 대신 금융회사가 준공을 책임지다 보니 미분양 문제까지 떠안는 모양새입니다. 보수율이 24%에서 12%로 떨어지면서 마치 떨이 경쟁처럼 변한 수익구조, 이제는 적자생존의 시대라 불러야 할 판이에요.

책임준공? 지방사업? 위험한 사업에 치이는 신탁사들

책임준공형 사업이란 문구만 보면 든든해 보이지만, 현실은 꽤 야속합니다. 중소 건설업체들의 신용 리스크가 신탁사로 전가되고, 지방 분양시장 침체까지 겹쳐 재무 건전성에 빨간불이 켜졌어요. 신탁사는 말 그대로 "공사 완료 책임"을 지는데 완공 실패의 고통도 떠안는 셈이죠. 지방은 더욱 어려워서 그야말로 급류 속 바늘 찾기입니다.

난립하는 신탁사, 차별화 능력 없으면 ‘OUT’

이제 신탁사 입장에선 가격 덤핑만으론 살아남기 힘들어요. 단순하게 대행 업무만 한다? 시대에 뒤처지는 겁니다. 속도 관리, 금융 조달, 그리고 무엇보다 리스크 통제를 얼마나 잘 하느냐가 경쟁력의 핵심이 되어가요. 자본력이 넉넉한 신탁사가 앞으로의 주도권을 잡을 가능성이 크다니, 살벌한 자본 경쟁이 이미 시작된 거죠.

그냥 ‘아파트 재건축’만 해도 복잡한데…

목동7단지 주민들은 신탁사 방식과 조합 방식을 두고 70% 이상 찬성으로 조합 방식을 선택했대요. 신탁 방식이 무조건 답이 아니라는 이야기입니다. 각 단지가 가진 특성과 주민들의 생각이 저마다 다른 데다, 법률과 금융, 건설까지 다방면의 이해관계가 얽혀있으니 '이게 무슨 법률 전쟁인가' 싶을 정도죠.

재건축 잘못하면 내 집 마련의 꿈이 꿈으로 끝나는 일, 이젠 우리도 좀 더 관심을 가져야 할 시점 아닐까요? 신탁사의 저가 경쟁에 따른 적자와 주민 갈등, 그 사이에서 우리의 권리와 재산은 누가 지켜줄지 궁금해지는 게 당연합니다. 공유하고 싶은 이야기라면 이번 글 잊지 말고 주변에도 한번 알려주세요.