기타 부동산 · 행정
농지 위에 무허가 건축물이 있다는 이유로 농지취득자격증명 발급을 반려한 행정기관의 처분은 위법하다는 법원의 판결입니다. 경매를 통해 농지 지분을 취득하려는 원고가 소유권을 얻기 전에는 불법 건축물을 철거하여 농지를 원상복구할 권한이 없으므로, 소유권 취득 후 원상복구 계획을 제시했다면 발급을 거부해서는 안 된다고 보았습니다. 이 판결은 농지법의 취지와 경매 절차의 특수성을 고려하여, 농지취득자격증명 발급 기준에 대한 보다 유연한 해석을 제시하고 있습니다.
원고 A는 경매 절차를 통해 강릉시 주문진읍의 특정 농지 1,544㎡ 중 37/63 지분을 매수하기 위해 2024년 2월 6일 피고에게 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 이 농지 위에는 주택 1동과 건축물대장이 없는 5동의 건축물을 포함하여 총 6동의 건축물(총면적 137.01㎡)이 존재했습니다. 원고는 신청서와 함께 이 건축물들을 철거하고 농지로 원상복구하겠다는 계획서를 제출했습니다. 그러나 피고는 2024년 2월 14일 '건축물이 있는 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음'을 이유로 원고의 신청을 반려했습니다. 이에 원고는 이 반려 처분이 부당하다고 주장하며 취소 소송을 제기했습니다.
경매를 통해 농지 지분을 취득하려는 사람이 농지 위에 허가받지 않은 건축물이 있다는 이유만으로 농지취득자격증명 발급을 거부당하는 것이 타당한가, 그리고 소유권 취득 후 원상복구 계획을 제시한 경우에도 반려가 정당한가에 대한 문제입니다.
피고 강릉시 주문진읍장이 2024년 2월 14일 원고 A에 대하여 내린 농지취득자격증명 신청 반려 처분을 취소한다.
법원은 농지법 및 관련 법령에서 불법 건축물의 존재만으로 농지 취득을 전면적으로 금지하는 규정이 없으며, 농지취득자격증명 발급 심사 시 '농지의 복구가능성'을 종합적으로 고려해야 한다고 판단했습니다. 특히 경매 절차에서는 취득 예정자가 소유권을 취득하기 전에는 원상복구 권한이 없으므로, 소유권 취득 후 철거 소송 등을 통해 원상복구가 실현 가능하다면 농지취득자격증명을 발급하는 것이 농지법의 취지에 더 부합한다고 보았습니다. 또한, 불법 건축물의 면적이 전체 농지의 약 8.87%에 불과하고, 원상복구 계획이 실현 불가능하다고 단정하기 어렵다는 점 등을 고려하여 피고의 반려 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
농지법 제8조 제1항, 제2항, 제5항: 농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 사람에게 그 자격이 있음을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명 발급을 신청해야 합니다. 그리고 신청을 받은 시장 등은 관련 요건에 적합한지 확인하여 적합한 경우 증명을 발급해야 합니다. 이 조항은 농지 취득의 기본 절차를 규정하고 있습니다.
농지법 시행령 제7조 제2항, 제3항 및 농지법 시행규칙 제7조 제5항: 이 조항들은 농지취득자격증명 발급 시 확인해야 할 구체적인 기준과 절차를 명시하고 있습니다. 특히 농지법 시행규칙 제7조 제5항은 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등으로 이용되고 있지 않은 농지의 경우 '농지의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태'를 종합적으로 고려하여 신청인에게 농지취득자격이 있는지를 심사해야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 조항을 근거로 불법 건축물이 있더라도 복구 가능성이 있다면 자격증명을 발급해야 한다고 판단했습니다.
농지법 제42조 (2025년 1월 3일 시행 예정): 이 조항은 불법으로 전용된 농지에 대해 원상회복을 명령할 수 있는 대상을 기존 행위자에서 농지의 소유자, 점유자 또는 관리자로 확대하는 내용을 담고 있습니다. 비록 이 사건에는 개정 전 법이 적용되었지만, 앞으로는 농지 소유자의 책임이 더 커질 수 있음을 보여주며, 이는 농지의 효율적인 이용 및 관리와 농지 보전이라는 농지법의 입법 취지를 강화하는 방향으로 볼 수 있습니다.
법원의 판단 원칙: 법원은 경매 절차의 특수성, 즉 농지를 취득하려는 사람이 소유권을 취득하기 전에는 불법 건축물에 대한 철거나 원상복구를 할 수 있는 법적 권한이 없다는 점을 강조했습니다. 따라서 행정청이 농지 취득 후 소유자에게 원상회복 명령, 이행강제금 부과 등의 행정조치를 통해 농지 보전 목적을 달성하는 것이 더 효율적이며, 단순히 불법 건축물이 있다는 이유만으로 농지취득자격증명 발급을 거부하는 것은 신중해야 한다고 판시했습니다. 이는 농지법의 목적을 달성하는 데 있어 행정청의 단속 의무와 책임 또한 중요하다는 것을 시사합니다.
유사한 문제 상황에서 이 판결을 참고하실 때는 다음 사항들을 고려해 볼 수 있습니다.
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