압류/처분/집행
원고 A는 피고 B가 대리한 C로부터 토지를 매수하면서 기반조성 공사 계약을 동시에 맺었으나, 공사가 개발행위허가 지연 등의 사유로 완료되지 않았습니다. 이에 원고는 계약을 해제하고 피고 B에게 공사대금 및 위약금 반환을 청구하였습니다. 법원은 피고 B가 매도인 C의 공사대금 반환 채무를 병존적으로 인수한 점과 약정된 위약금 지급 의무를 인정한 반면, 피고 B가 진행한 일부 공사(기성고)에 대해서는 원고가 지급한 선급금이 충당되어야 한다고 판단하여 원고 청구액의 일부만 인정했습니다.
2006년 9월 12일, 원고 A는 C로부터 충주시 소재 3필지 토지를 1억 2,250만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이때 피고 B가 매도인 C의 대리인으로 계약서에 서명·날인했습니다. 총 매매대금 중 6,800만 원은 토지 매매대금이었고, 나머지 5,450만 원은 토목설계비, 산지전용비, 단지 내 공사비 및 농지전용부담금(기반조성 공사비)으로 기재되었습니다. 원고 A는 C에게 계약금 및 중도금 8,000만 원, 잔금 4,250만 원을 모두 지급하고 2006년 10월 27일 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 이 사건 토지에 대한 기반조성 공사는 개발행위허가 절차 지연으로 인해 진행되지 못했습니다. 이에 피고 B는 2011년 10월 14일 원고 A에게 '2012년 4월 30일까지 개발행위 재허가 및 착공, 2012년 12월 30일까지 공사 준공'을 약속하는 약정서를 교부했습니다. 이 약정서에는 개발행위 불허 및 공사 지연으로 인한 피해 보상 차원에서 피고 B가 원고 A에게 1,000만 원을 현금 보상하고, 불이행 시 공사금액 전액을 환불하겠다는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고 A는 이 약정된 위약금 1,000만 원 중 2012년 8월 29일과 2013년 2월 7일 각각 300만 원씩 총 600만 원을 피고 B로부터 지급받았습니다. 그러나 변론종결일인 2019년 8월 26일 현재까지도 이 사건 토지에 대한 기반조성 공사는 완공되지 않았습니다. 이에 원고 A는 기반공사도급계약의 이행지체를 원인으로 한 해제의 의사표시가 담긴 소장 부본을 피고 B에게 송달하여 계약을 해제하고, 지급한 공사대금과 약정된 위약금의 반환을 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
이 사건 토지에 대한 기반조성 공사 도급계약이 이행되지 않아 해제된 경우, 피고 B가 C의 공사대금 반환 채무를 병존적으로 인수한 것인지, 피고 B가 직접 약정한 위약금의 지급 의무가 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한, 일부 진행된 공사(기성고)에 대하여 선급금이 충당되어야 하는지, 이에 따라 원고에게 반환해야 할 공사대금과 위약금의 정확한 범위가 얼마인지도 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 25,316,173원과 이에 대하여 2013년 1월 1일부터 2019년 10월 18일까지 연 5%의 이율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 60%, 피고가 40%를 각 부담하도록 했습니다. 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
원고 A는 이 사건 토지 기반조성 공사의 미이행으로 인해 총 58,500,000원의 반환을 청구했으나, 피고 B가 진행한 공사 기성고 33,183,827원이 인정되어 선급금에서 차감됨에 따라 최종적으로 25,316,173원과 이에 대한 지연손해금만을 인정받았습니다.
이 사건은 계약의 해제와 관련된 민법 조항 및 도급계약 해제 시의 법리, 그리고 채무인수 관련 법리를 적용하여 판단되었습니다.
계약의 해제 (민법 제543조): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서는 기반조성 공사가 완공되지 않아, 원고가 소장 송달로써 이행지체를 원인으로 한 해제의 의사표시를 함으로써 도급계약이 적법하게 해제된 것으로 인정되었습니다.
병존적 채무인수: 기존 채무자의 채무를 인수하는 자가 자신의 채무로도 부담하면서도 기존 채무자의 채무는 그대로 존속시키는 형태의 채무인수를 말합니다. 이 사건에서 피고 B는 2011년 10월 4일자 약정서를 통해 매도인 C의 원고에 대한 공사대금 반환 채무를 병존적으로 인수한 것으로 인정되어, 피고에게도 채무 이행의 책임이 부과되었습니다.
위약금 약정: 계약 불이행 시 발생할 손해를 미리 정하여 약정하는 금전입니다. 피고 B가 2011년 약정서에서 공사 지연으로 인한 피해 보상 차원에서 원고에게 1,000만 원을 직접 지급하기로 약정한 것에 대해 법원은 피고 자신의 직접적인 위약금 지급 약정으로 판단하여 그 지급 의무를 인정했습니다.
도급계약 해제 시 기성고 정산 (대법원 1994다18584, 1997다5060 판결 등): 도급계약이 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진행되어 이를 원상회복하는 것이 사회적·경제적 손실을 초래하고, 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 계약은 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃고 도급인은 완성된 부분에 대한 보수를 지급해야 합니다. 또한, 선급금이 공사대금의 일부로 지급된 경우에는 계약 해제 시 별도의 상계 의사표시 없이 그때까지의 기성고에 해당하는 공사대금에 당연히 충당됩니다. 이 사건에서는 피고가 진행한 33,183,827원 상당의 공사가 인정되어 원고가 지급한 선급금 5,450만 원 중 해당 부분이 상계 처리되었습니다.
지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법): 금전채무 불이행 시에는 법정이자율에 따른 손해배상을 해야 합니다. 본 사건에서는 채무불이행 시점 이후부터 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 개정된 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 이율이 적용되어 지연손해금 지급이 명해졌습니다.
토지 매매와 부대 공사 계약을 동시에 진행할 경우, 각 계약의 이행 여부와 책임을 명확히 구분하여 계약서에 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 대리인과 계약을 체결할 때는 대리인의 권한 범위와 대리인이 계약 당사자의 채무를 병존적으로 인수하는지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 공사가 지연되거나 불이행될 경우를 대비하여, 지연으로 인한 손해배상이나 위약금 약정을 미리 명확히 해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 이때 누가 누구에게 어떤 조건으로 지급하는지를 구체적으로 명시해야 합니다. 계약 해제 사유가 발생하면, 상대방에게 이행 지체나 불이행 사실을 명확히 알리고 계약 해제 의사를 표시하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 내용증명 등을 통해 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 일부 공사가 진행된 상태에서 계약이 해제되는 경우, 완성된 부분에 대한 보수가 인정될 수 있으므로, 공사 진행률(기성고)을 객관적으로 증명할 수 있는 자료(사진, 감정 결과 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 선급금을 지급할 때에는 계약 해제 시 반환 조건 및 기성고 충당 여부를 명확히 약정하는 것이 좋습니다.
