기타 금전문제
원고 A는 피고 B로부터 공동주택을 임대차보증금 7,000만 원에 임차했으나 5,600만 원만 지급했습니다. 이 주택은 경매로 소유권이 이전되었고 원고는 임대차계약을 해지했습니다. 법원은 피고가 원고에게 48,953,425원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2022년 6월 6일 피고 B로부터 C 소유의 공동주택을 임대차보증금 7,000만 원(이 중 1,000만 원은 1년 후 지급, 나머지는 피고의 처 F 계좌로 입금)으로 임차하는 계약을 맺었습니다. 원고는 계약에 따라 5,600만 원을 지급하고 입주했습니다. 그러나 이 부동산은 2022년 1월 17일부터 임의경매 절차 중이었고, 2024년 11월 22일 경매 매각으로 F에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 2024년 3월 27일 소장 부본 송달을 통해 임대차계약 해지를 통보했습니다. 이후 원고는 미반환된 임대차보증금 반환을 청구했고, 피고는 미지급 보증금 이자, 원고에게 송금한 금액, 원고를 위해 지출한 학원비, 쇼파, 기름값 등을 공제해야 한다고 주장하며 반환액에 대해 다퉜습니다. 또한 피고는 원고의 건물 인도 의무가 선행되어야 한다고 주장했습니다.
임대차계약 해지 시 임대차보증금 반환액 산정, 미지급 보증금 및 법정 이자 공제 여부 및 범위, 피고가 원고에게 송금한 금액의 공제 여부, 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무의 동시이행 관계 및 지연손해금 발생 시점이 주요 쟁점이었습니다.
피고는 원고에게 48,953,425원 및 이에 대하여 2024년 11월 22일부터 2025년 6월 11일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각합니다. 소송비용 중 90%는 피고가, 10%는 원고가 각 부담합니다. 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고의 해지 통보 후 1개월이 지난 2024년 4월 27일 임대차계약이 해지되었다고 판단했습니다. 원고가 지급한 보증금 5,600만 원에서, 원고가 이미 지급받았다고 인정한 500만 원, 미지급 보증금 400만 원에 대한 법정 이자 40만 원(원고 자인), 1년 후 지급하기로 한 미지급 보증금 1,000만 원에 대한 법정 이자 446,575원(2023년 6월 7일부터 2024년 4월 27일까지 연 5%), 그리고 피고(처 F 명의)가 원고에게 송금한 100만 원과 20만 원을 공제하여 최종 반환액 48,953,425원을 산정했습니다. 지연손해금은 부동산 소유권이 경매로 이전되어 피고의 임대인 의무가 이행불능이 된 2024년 11월 22일부터 발생한다고 보았으며, 이 시점부터는 원고의 건물 인도 의무가 피고에게는 없다고 판단했습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 「민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)」에 따라 임대차기간의 약정이 없는 부동산 임대차의 경우, 상대방이 해지 통고를 받은 날로부터 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. 이 사건에서 원고의 해지 의사가 담긴 소장 부본이 2024년 3월 27일 피고에게 송달되어 2024년 4월 27일에 계약이 해지된 것으로 인정되었습니다. 둘째, 「민법 제379조(법정이율)」에 따라 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%가 적용됩니다. 이에 따라 미지급 보증금에 대한 법정 이자가 연 5%로 계산되었습니다. 셋째, 「소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)」에 의거하여 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금률이 적용됩니다. 마지막으로, 동시이행의 항변권(민법 제536조)은 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있는 권리인데, 이 사건과 같이 임대차 목적물이 경매로 소유권이 이전되어 임대인의 목적물 제공 의무가 이행불능이 된 경우에는 더 이상 동시이행 항변을 할 수 없게 되고, 임대인에게 보증금 반환 지연에 대한 책임이 발생하게 됩니다.
임대차계약 체결 시에는 임대인이 실제 소유주인지 반드시 확인해야 하며, 만약 실제 소유주가 아닌 사람과 계약을 한다면 법적 효력이나 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다. 보증금은 계약서에 명시된 임대인 또는 임대인이 지정한 계좌로 정확하게 입금하고, 입금 내역을 반드시 보관해야 합니다. 기간이 정해지지 않은 임대차계약은 임차인이 해지를 통보하면 1개월 후에 효력이 발생하므로, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통보하는 것이 좋습니다. 부동산 임대차 계약 전 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 열람하여 경매 등 권리관계에 문제가 없는지 확인하여야 보증금 회수 불능의 위험을 줄일 수 있습니다. 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하는 비용(예: 임대인이 임차인에게 송금한 돈, 임차인을 위해 지출한 비용 등)은 객관적인 증빙 자료(계좌이체 내역, 영수증 등)를 명확히 갖추어야 법원에서 인정받을 수 있습니다. 일반적으로 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있으나, 이 사건처럼 부동산이 경매로 소유권이 이전되어 임대인이 더 이상 임대차 목적물을 제공할 수 없게 되면, 임대인의 의무는 이행불능이 되고 임차인의 인도 의무는 새로운 소유자에게 발생하므로, 기존 임대인에게는 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 책임이 발생합니다.
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