임대차
원고 A는 피고 B로부터 아파트를 임대차보증금 3억 원에 임차하는 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 임대인인 피고가 잔금 지급 전까지 아파트에 설정된 근저당권의 채권최고액을 기존 1억 9,200만 원에서 5,000만 원으로 감액하기로 하는 중요한 특약이 포함되어 있었습니다. 원고는 계약금과 잔금을 모두 지급하여 총 3억 원의 보증금을 지급했지만 피고는 약속한 기한까지 근저당권 감액 특약을 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 특약 불이행을 이유로 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 3억 원과 채무불이행으로 인한 손해배상금 3,000만 원의 지급을 청구했습니다.
임차인인 원고는 아파트 임대차 계약을 맺을 당시 보증금을 안전하게 지키기 위해 임대인인 피고에게 잔금 지급 시까지 아파트에 설정된 근저당권의 채권최고액을 특정 금액으로 줄여줄 것을 요구했고 이는 계약 특약으로 명시되었습니다. 그러나 원고가 잔금을 모두 지급한 후에도 피고는 약속된 기한까지 근저당권 감액 등기를 이행하지 않았고 이에 원고는 자신의 보증금이 위험에 처할 수 있다는 불안감을 느끼며 피고에게 여러 차례 이행을 촉구했습니다. 피고가 끝내 약속을 완전히 지키지 않자 원고는 계약 해지를 통보하고 보증금 반환 및 손해배상을 요구하게 되면서 소송이 시작되었습니다.
임대인이 임대차 계약 시 합의한 근저당권 채권최고액 감액 특약을 이행하지 않은 것이 계약 해지의 정당한 사유가 되는지 그리고 계약 해지 시 임대차보증금 반환과 함께 채무불이행으로 인한 손해배상액은 얼마로 인정되어야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 임대인인 피고가 근저당권 감액 특약을 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며 임차인인 원고의 계약 해지 통보는 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금 3억 원을 아파트 인도와 동시에 반환해야 한다고 판결했습니다. 또한 채무불이행으로 인한 손해배상 예정액 3,000만 원에 대해서는 원고가 계약 해지 통보 후에도 임대기간 동안 아파트에 계속 거주한 점 등을 고려하여 부당하게 과다하다고 보고 1,000만 원으로 감액하여 인정했으며 이에 대한 지연손해금도 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
결론적으로 법원은 임대인이 특약사항을 불이행하여 임대차 계약이 해지되었음을 인정하고 임대차보증금 3억 원과 감액된 손해배상금 1,000만 원을 임차인에게 지급하라고 판결했습니다. 이는 임대차 계약 시 특약사항의 중요성과 이를 위반할 경우 발생하는 법적 책임을 명확히 보여주는 사례입니다.
이 사건에서 중요한 관련 법리는 다음과 같습니다.
민법 제398조 제4항 (손해배상액의 예정) 이 조항은 '위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다'고 규정하고 있습니다. 즉 계약서에 위약금 조항이 있다면 이는 채무불이행 시 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 본다는 의미입니다. 손해배상액 예정의 목적은 실제 손해액을 증명하기 어려운 경우를 대비하고 분쟁을 미리 방지하여 법률 관계를 간편하게 해결하며 채무 이행을 심리적으로 강제하는 데 있습니다. 또한 법원은 예정된 손해배상액이 '부당하게 과다한 경우'에는 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 여기서 '부당하게 과다한 경우'란 채권자와 채무자의 지위 계약의 목적과 내용 손해배상액을 정한 동기 채무액에 대한 예정액의 비율 예상 손해액의 크기 거래 관행 등 모든 상황을 고려했을 때 예정액 지급이 채무자에게 지나친 압박을 가하여 공정성을 잃는다고 판단될 때를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 임차인이 계약 해지 후에도 아파트에 거주한 점 피고가 보증보험 가입 의사를 밝힌 점 등을 종합하여 손해배상 예정액인 계약금 3,000만 원을 1,000만 원으로 감액했습니다.
민법 (채무불이행으로 인한 계약 해지 및 원상회복) 채무자가 계약 내용을 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 이행이 없다면 계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 해지되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 것과 같은 상태로 돌려놓을 의무(원상회복 의무)를 지게 됩니다. 임대차 계약의 경우 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하고 임차인은 임대인에게 임차 목적물을 인도할 의무가 대표적인 원상회복 의무입니다.
동시이행의 항변권 임대차 계약이 해지되었을 때 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차 목적물 인도 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행 관계)에 있습니다. 즉 임대인은 임차인이 아파트를 비워주기 전까지는 보증금 반환을 거절할 수 있고 반대로 임차인도 임대인이 보증금을 돌려주기 전까지는 아파트를 비워주지 않을 수 있다는 의미입니다. 따라서 임차인이 보증금 반환의 지연손해금을 청구하려면 자신이 아파트를 인도했거나 언제든지 인도할 준비가 되어있음을 임대인에게 알리는 등의 이행 또는 이행제공을 해야 합니다.
임대차 계약 시 중요한 조건이나 약속은 반드시 계약서 특약사항에 명확하게 기재해야 합니다. 특히 근저당권 설정과 같이 보증금의 안전과 직결되는 내용은 잔금 지급과 동시에 또는 그 이전에 처리가 완료되도록 기한을 명확히 하고 이를 이행하지 않을 경우의 조치도 함께 명시하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 특약을 이행하지 않는다면 즉시 내용증명 우편 등을 통해 이행을 촉구하고 불이행 시 계약 해지 및 손해배상을 청구하겠다는 의사를 분명히 밝혀야 합니다. 다만 계약 해지 후 임대차보증금 반환에 대한 지연손해금을 청구하려면 임차인이 주택을 임대인에게 인도하거나 인도할 준비를 완료했음을 알리는 등 자신의 의무를 다했다는 것을 증명해야 합니다. 손해배상 예정액은 법원이 부당하게 과다하다고 판단할 경우 직권으로 감액할 수 있으므로 계약 시 과도한 위약금 설정에 유의해야 합니다.
